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房地产投资分析 ( 第二版 )

（2）由于 3 个方案的财务净现值都大于零，均可接受。

（3）由于 NPVA<NPVB<NPVC，在资金允许的条件下，方案 C 是最优方案。

2. 差额内部收益率法

差额内部收益率法是指通过计算差额内部收益率进行方案的比选。当差额内部收益率

大于或等于基准收益率或折现率时，认为投资规模大的方案优于投资规模小的方案，增量

投资是有效的；反之，则认为投资规模小的方案为优。

采用差额内部收益率法对互斥方案进行比选的步骤如下。

第一步，计算各备选方案的 IRR。

第二步，将IRR≥i

c

的方案按投资规模由小到大依次排列。

第三步，计算排在最前面的两个方案的差额内部收益率∆IRR。

如果∆IRR≥i

c

，则说明投资规模大的方案优于投资规模小的方案，保留投资规模大的

方案；反之，则保留投资规模小的方案。

第四步，将保留的较优方案依次与相邻方案两两逐对比较，直至全部方案比较完毕，

则最后保留的方案就是最优方案。

【例 2-6】沿用例 2-5 的资料，采用差额内部收益率法选择最佳方案。

解：（1） 根据式（2-16） 和 表 2-8 计算各备选方案的 IRR， 得

IRRA=22.64%，IRRB=18.56%，IRRC=18.53%，均大于 ic。

（2）按投资额由小到大顺序排列为 A、B、C。

（3）先对 A 和 B 进行比较，根据式（2-15）得

−++ 260 170 ∑t

10

=1

（ ）（ 59 44 1 IRR − +∆ B A− ）−t =0

再根据式（2-16）得∆IRRB A− =10.58%>ic，说明方案 B 优于方案 A，应保

留方案 B，继续与方案 C 比较。

（4）对方案 B 和方案 C 进行比较，根据式（2-15）得

− + 300 260 +∑t

10

=1

（ ）（ 68 59 1 IRR − +∆ C B− ）−t =0

再根据式（2-16）得∆IRRC B− =14.48%>ic，说明方案 C 优于方案 B，因此方案 C 是最

优方案。

3. 投资回收期法

投资回收期法应用于方案比较时，根据回收期的长短给出如下比选标准。

（1）投资回收期最短的方案为最优方案。

（2）最短投资回收期小于或等于标准投资回收期，并且小于或等于项目有效使用期的

方案为可接受方案。

所谓标准投资回收期是指国家或企业根据项目性质及地区工业经济发达程度制定的一

个最高可以接受的回收期限。

【例 2-6】

计算表格

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93

学习

情境 2 商铺置业投资分析

不同国家和地区的标准投资回收期是不同的，如美国和日本为 3 年，俄罗斯为 4～5

年，而我国目前尚无明确规定，一般认为是 8 年。对于房地产项目的标准投资回收期，同

样没有一个统一的标准。

2.7.2 服务期不同的互斥方案的比选

1. 等额年值法

该方法是将各方案的现金流量转化为等额年值，通过比较等额年值的大

小来决定方案的优劣和取舍。

年值 AV 的计算公式为

AV = ⋅ NPV（ ） 1 1

i i （ ） c c

+ −

1

i

+

c

n

n

（2-19）

【例 2-7】某投资项目有 A、B 两个方案，其净现金流量见表 2-11。若

i=10%，试用等额年值法对方案进行比选。

表 2-11  A、B 两个方案的净现金流量 单位：万元

方案 年份

1 2～5 6～9 10

A -300 80 80 100

B -100 50 — —

解：根据式（2-14），先求出 A、B 两个方案的财务净现值。

NPVA =− + − + ≈ 1 153.82

1 10% 10% 1 10% 1 10% 1 10% + +++

300 80 1 100

（ ）（ ）（ ）

 

    8 10 （万元）

NPVB =− + − ≈ 1 53.18

1 10% 10% 1 10% 1 10% + ++

100 50 1

（ ）（ ）

 

    4 （万元）

再根据式（2-19）求 A、B 两个方案的等额年值。

AVA A =⋅ = × ≈ NPV 153.82 25.03 （） （ ）

i i

1 1 1 10% 1

（ ） c c

+− + −

1

i

+

c

n

n 10% 1 10% （ ） + 10

10

（万元）

AVB B =⋅ =× ≈ NPV 53.18 14.03 （） （ ） 1 1 1 10% 1

i i （ ） c c

+− + −

1

ic

+

n

n 10% 1 10% （ ） + 5

（万元）

由于 AVA>AVB，故方案 A 为最佳方案。

2. 最小公倍数法

该方法的比选程序如下。

（1）先求出各备选方案服务期的最小公倍数，确定各方案的“共同研究周期”。

（2）将各方案的现金流量图在“共同研究周期”内重复，重复的次数等于最小公倍数

除以该方案的服务期。

【例 2-7】

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94

房地产投资分析 ( 第二版 )

（3）由重复所得到的各方案在“共同研究周期”内的现金流量图计算出各方案的财务

净现值，由财务净现值的大小决定方案的优劣。

【例 2-8】沿用例 2-7 的资料，采用最小公倍数法进行 A、B 两个方案的比选。

解：在计算期为 10 年的情况下，根据式（2-14）得

NPVA=153.83 万元

NPVB 1

≈

=− + − − +

10% 1 10% 1 10%

86.20

1 10% 10% 1 10% 1 10% 1 10%

（ ）（ ）

+ ++ +

100 50 1 100

（万元）

50 1

+ + 6 4

 

   

（ ）（ ）（ ）

1−

 

    4 6

由于 NPVA>NPVB，故方案 A 为最佳方案。

小 结

本学习情境主要对商铺进行介绍，要求学生熟悉商铺的规划设计和特点，掌握各

类商铺的投资特点和投资策略，能熟练编制全部投资现金流量表和自有资金现金流量

表，准确计算基本的财务指标，并根据财务指标，运用方案选择的方法进行决策分析。

练 习 题

一、单项选择题（每题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请把正确答案的编号填在

对应的括号中）

1. 某投资者将其商铺出租经营，租期为 20 年，预计第 1 年的净租金收入为 8 万元，

且每年递增 6%，年租金均发生在年末。若折现率为 6%，该商铺净租金收入的现值为

（ ）万元。

A. 91.76 B. 142.40 C. 150.94 D. 160.00

2. 张某用 1 000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为 10%，经

营期为 20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。

A. 17.46 B. 100.00 C. 117.46 D. 672.75

3. 如果某项目 NPV 等于零，则说明该项目的获利能力（ ）。

A. 达到了基准收益率的要求 B. 超过了基准收益率的要求

C. 未达到财务内部收益率的要求 D. 达到了财务内部收益率的要求

4. 某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年

小 结

练 习 题

【例 2-8】

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学习

情境 2 商铺置业投资分析

等额偿还，年利率为 7%，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业

增值收益，则第 1 年的投资回报率为（ ）。

A. 5.00% B. 7.50% C. 18.36% D. 28.85%

5. 商铺置业投资方案比选通常是在（ ）之间进行。

A. 独立方案 B. 互斥方案 C. 净现值法 D. 等额年费用法

6. 对经营期不同的商铺置业投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。

A. 等额年值法 B. 差额投资内部收益率法

C. 净现值法 D. 等额年费用法

7. 将借款本息视为现金流出的基本报表是（ ）。

A. 全部投资现金流量表 B. 自有资金现金流量表

C. 借款还本付息估算表 D. 投资计划与资金筹措表

8. 动态投资回收期是指项目以（ ）抵偿全部投资所需的时间。

A. 净现金 B. 净收益 C. 净现值 D. 财务净现值

二、多项选择题（每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意，请把正确答案的编

号填在对应的括号中。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确

的，每个选项得 0.5 分）

1. 商铺置业投资的经济效果主要表现为（ ）等。

A. 企业实力提升 B. 租金收入

C. 对社会贡献增加 D. 物业增值

E. 物业权益份额增加

2. 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。

A. 内部收益率总是大于目标收益率

B. 内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C. 同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D. 内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E. 内部收益率越高，投资风险就越小

3. 在下列房地产投资行为中，体现商铺置业投资特点的有（ ）。

A. 买地—建房—卖房 B. 买房—经营

C. 买房—出租—转售 D. 买房—出租

E. 买地—开发—转让

4. 商铺按照开发形式可分为（ ）。

A. 都市型商铺 B. 便利型商铺 C. 市场类商铺

D. 商业街商铺 E. 购物中心商铺

5. 商铺的特点包括（ ）。

A. 垂直空间价值衰减性明显 B. 产权分散

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房地产投资分析 ( 第二版 )

C. 收益高 D. 业态多样

E. 收益稳定

三、计算题（要求写出计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无

计算过程的，不得分。计算结果保留到小数点后两位）

1. 某消费者现在以 30 万元买进一间商铺，用以出租，如果年租金收入为 3.2 万元，年物

业管理费为 2 000 元，预计 10 年后以 25 万元价格卖出，试分析投资该商铺的税前内部收益

率。若该消费者自己使用，可接受的收益水平为 8%，拥有该商铺的等额年成本为多少？

2. 某投资者以 1.8 万元 / 平方米的价格购买了一个建筑面积为 60 平方米的商铺，用

于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支

付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为在 5.31% 基础上上浮 1.5 个百分点，按年等额偿

还。经营费用为毛租金收入的 25%。投资者希望该商铺置业投资在抵押贷款还贷期内的税

前现金回报率不低于 12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单

价（每平方米建筑面积月毛租金）。

3. 试对表 2-12 中 3 项寿命不等的互斥投资方案 A、B、C 采用等额年值法做出评价。

其中，基准收益率 ic=15%。

表 2-12  投资方案 A、B、C 现金流量表

方    案 初始投资 / 万元 残值 / 万元 年度支出 / 万元 年度收入 / 万年 寿命 / 年

A 6000 0 1000 3000 3

B 7000 200 1000 4000 4

C 9000 300 1500 4500 6

实 训 题

撰写“任务导入”中的商铺置业投资分析报告。

（1）报告的基本格式： Word 电子文档，有封面、目录、正文，要求目录有链接，目

录和正文页眉要有“商铺置业投资分析报告”字样、页脚有页码，封面、目录与正文分节，

正文每部分分节。

（2）报告基本内容：①城市经济社会发展概况；②城市商铺市场行情分析；③推

荐商铺的基本概况；④投资估算分析；⑤财务分析；⑥决策分析。

（3）现金流量表插于 Excel 表格，设置公式自动计算，并用 Excel 的函数计算财务净

现值、财务内部收益率等指标。

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实 训 题

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