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候使用债性融资的难点。

权益性投资。权益性投资是偏股的融资，考量因素跟债有很多相似的地方。

一方面权益性投资受市场因素影响更强烈，假如说阶段性的市场条件特别不好，

比如说前两三年的疫情阶段，市场不活跃，不动产的市场投资机构相对来说会审

慎一些。后面几个包括项目的合规性、收益性，包括操盘方的能力和退出方案跟

债都是一样的，金融机构的标准通识性还是很强的。

权益性投资类型分为收购型投资和融资型投资。收购型投资是指购入资产，

再进行表内融资，通过自身运营做后期的安排退出；融资型投资是市场比较活跃

的险资，从资产配置上来看，险资需要配长期资产，城市更新不动产项目具备长

期资产的逻辑，论其属性比较适合于险资的投资。

权益性投资的优势在于资金用途更灵活一些，可以投资本金股权。在退出方

式和退出时间比债性融资都是有很多优势，债性融资金融机构要求强进强退，什

么时候进、什么时候退、什么价格都是固定的。权益性投资实际上是在一个框架

下的方案，有一定的弹性，尤其是阶段性不可控的市场因素，会影响资产的一些

改造和退出周期。债性融资就是个债，资金进去之后就是个财务投资，权益性投

资人除了提供资金以外，还要提供更多的附加服务和附加的资源，包括品牌、资

金、改造和后期运营的能力，都是赋能资产提升资产价值的动作。能提供股权融

资的资金来源的有险资保险机构、信托、资管、银行等，当然，私行也是可以通

过产品代销实现对于这类资金的提供，还有 AMC，这些机构都是可以提供权益性

投资的主体。不足之处在于，权益性投资对于未来收益的要求要比债融资高很多，

因为承担的风险、退出机制是不一样的，各家金融机构实力有差别；另一方面，

权益性融资有退出资金安排，如果是偏融资性的权益性融资一般来说三年多，只

有险资的长期资产配置不太设退出期限，其他都是 5-8 年。

金融机构对城市更新项目可融性的评判标准，不管是债也好，股也好，我给

大家选了八条共性的参考标准：1.基本标准，不管什么性质的金融机构考虑的是

合规性、安全性、经济性，这个是通识要求。2.业态分类，金融机构参与城市更

新，包括居住类、产业类和区域综合/基础设施类。3.所在区域，以中心城市为

主，如果是非商业性质的，比如有一些像物流园、产业园，我们会选择一些物流

节点的城市，各个金融机构对于城市准入都有自己的名单。4.主题资质，综合实

力强、有产业运营背景的行业龙头企业；地方政府授权的片区改造主体；改造运

营经验丰富的优质企业；专业的城市更新基金等。5.资产要求，对资产的要求为

产权清晰、土地剩余年限（一般不低于 20 年）、土地用途合规、改造方案可行、

改造成本可控，改造手续完备。6.经济性，资产价值通过改造有修复空间，投资

价值可测算；项目正常经营后自身现金流可偿还项目融资本息；对于公益性较强

的项目，需要增加其他明确还款来源 7.融资杠杆，包括资产购置类、改造提升

类、开发建设类、成熟运营类、片区改造类，股权投资类项目视产品投资期和退

出期确定，杠杆无限制。8.不良资产，以 AMC 等专业不良资产管理机构为主，银

行、信托等对于纾困类资产有相对独立的产品服务方案。

金融机构如何全流程赋能城市更新生态？涉及 6 个参与方：1.项目方，全方

位获取资产信息、政府网站共识信息汇总、建立资产信息池等。2.第三方的参与

方，评估公司、设计公司、律师事务所、会计师事务所、五大行、运营服务公司、

物业管理公司等。3.改造/运营方，产业龙头、政府、金融机构、专业商管机构、

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城市综合运营平台等。4.项目的业主方、买方和卖方，地产商、不动产 PE、自

用买家、家族办公室等。5.资金方，财政、银行、险资 LP 资源、地方国企投资

平台、其他投资人等。6.项目未来的退出整合参与主体。整合资产退出渠道、搭

建 REITs 结构、险资收购等。

通过 2021 年年中到现在比较重要的一些政策文件可以预测，未来城市更新

金融将会得到约到越多的支持，能做的工具产品也会越来越多。例如公募 REITs

试点、鼓励金融机构参与老旧小区改造，这些都是以前没有政策支持的领域，现

在都迎刃而解了。淡然，在这么多政策加持之下，金融机构的合规要求也越来越

高。从目前来仍存在诸多难点：土地性质和规划用途的调整，城市更新一定是按

照现在的市场需求对原有的物业进行改造，原有物业的土地权属属性是不是真的

能够在新的用途里面是合规调整的，这个其实还是模糊的。剩余年限的延期，拆

改建实施细则，以及物业竣备以后验收的流程，各个区域差异都比较大。从金融

机构融资来看，项目在融资过程中贷款品种承接是有断点的，现有的金融产品都

是按照 20 年前的监管要求来做，无法可能适应现在的政策，须优化组合现有金

融产品，解决金融产品之间的“断点”现状，以适应城市更新业务的金融需求。

从监管的角度要把城市更新融资和房地产融资做区分，从政策建议上讲，3

月 1 号《城市更新条例》对于很多事情都有比较明确的方向和制度，但是这些制

度的实施细则还是没有完完全全的出台，这个也希望能够尽快出台。尽快梳理符

合城市更新领域里面的体系化金融产品。在监管层面对于城市更新的贷款融资与

房地产融资做区分。从全场景的角度，银行或者金融机构是有一个完整的产品，

包括这么几个场景：资产的购置、改造、运营、退出、纾困、存量资产再融资，

这些都是我们能够比较明确的场景服务。从目标上讲，提升资产的核心价值，改

造增值，中资产的运营，包括 Pre-REITs 的需求。

平安在城市更新领域的一些探索，平安通过全流程、全产品和全业态服务的

理念，我们的愿景是希望能成为市场上最懂城市更新的商业银行，这个是整个平

安的服务愿景。平安优势，对于城市更新业务的定位在我们体系里面非常高，不

管是从集团、总行，包括北分，都是非常重点的领域。包括平安综合金融的协同、

服务体系的完善，以及平安基金生态架构，这些都是能够起到对城市更新的赋能。

整个城市更新项目的投、融、管、退，平安都是有一个非常明确的产品体系，我

们最重要实现能够促交易、降成本、提管理、助退出的平安城市更新核心价值。

目前来说整个平安集团赋能公募 REITs 方案里面，从资产培育、上市辅导、资产

重组、产品发行等等都有全流程体系。

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圆桌对话：商业更新发动机——解锁消费流量密码

主持人：

王 宇 中国房地产业协会城市更新委员会研究部部长

对话嘉宾：

黄绍翔 郎园 Station 副总经理

孟志昕 北京世联明德商业管理有限公司总经理

梁一帆 嘻番里项目总经理

余劲锋 越界锦荟园项目总经理

李静雅 中商数据高级合伙人

王宇：聚焦到商业方向的流量，还是跟创新有很大的关系，这个里面我们还

是邀请各位嘉宾逐一讲讲对这个事情的看法。

李静雅：关于创新这块，中商也服务了很多代表性项目，也总结了一些方法，

主要体现在两个方面。第一是产品创新，现在消费趋势更加分化了。包括新的趋

势、亚文化的兴起，很多项目里面不管是主题、业态都有让人耳目一新的感受。

我们现在有给更新厂这样的城市更新项目在服务，也访谈主理人，做专项研究，

挖掘一些信息和创新点。第二是操作和工作方法上的数智化创新，通过中台和信

息的深度挖掘帮助项目更好的服务客户。原有的购物中心是 B2B2C，现在思路变

成 B2C2B，也就是更深度地服务消费者，通过这个整合生态，实现流量提升。

黄绍翔：现在的商业确实需要创新去突破、去焕新、去破圈，就我们项目而

言，周边没有职场、没有居住人群、没有道路交通支持，从传统商业运营的眼光

来看是完全不具备商业价值的，因此作为创新型小体量的商业创新试点，成为北

京市首个新消费品牌孵化基地。从项目整体运营和招商经验来看，没有创新是肯

定不行的，整个项目深度挖掘了周边的区域优势、环境优势老旧厂房工业遗址自

身的特色，打造的创新性产品，让到访者切身感受低密度、自然、放松的状态，

这是在盒子商业里享受不到的，包括每一项业态都是从内容-颜值-园区互动性-园区商户之间的关联度都是有一个多维度的考量。这种独特的商业氛围，在北京

市商业类型中是比较难得的补充，无论垂直内容的关注点，还是社交属性，甚至

于是放空需求，对于年轻人都是有独特的吸引力。

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孟志昕：提到商业创新，我可能会说一个变和不变的问题。商业的创新在于

产品的形态，包括运营手段、营销方法等。万变不离其宗，我们之所以去创新，

是因为始终坚持一个基本的原则，就是要符合主流客户的需求。在商业地产里，

无论是办公类产品，还是商业型产品，都有不同的创新。我们团队今年在北京建

国门区域也在做一个新的城市更新项目，这个城市更新项目较之我之前做的改造

类的项目来讲，功能上发生了颠覆性的创新，我之前是一个把商业地产的项目改

成办公楼，现在打造的是混合型产品，在这个空间里面有商业、办公、标准办公、

共享办公、艺术，它是一个非常多样性的空间，它的外立面、设备设施和工区的

颜值都非常精心的思考和打磨，包括运营模式。

梁一帆：对于 BOM 嘻番里团队来说做的更多的是商业新消费板块，我们认为

已经不能再做创新了，更多始要做变革。传统的购物中心或者老百货公司的核心

逻辑是满足群体购物需求，是上个世纪的产物，当时是供不应求的情况下，购物

成为非常核心的诉求，但商业在不断迭代的过程中，消费场多了一个东西叫做影

院，基本上所有的商业综合体都会有一个影院的诞生，影院的核心是社交，这是

从物质需求到精神需求的转变。放眼现在年轻人对于社交、商业的理解，我们在

调研年轻的消费群体，很难再看见他们从商业综合体里面出来会拎着大包小包出

来，他们去商业综合体的核心诉求是社交，不管和情侣、闺蜜、同学一起看一场

电影、吃一顿饭等等。因此，我们要做的变革是，挖掘消费者需要什么样的社交

场？了解他们的诉求是什么？从而打造新的产品，拉动消费。

余劲峰：我个人做商业地产从 2006 年开始做到现在。商业地产最开始很简

单，包括前期的规划，五层楼、四层楼，负一层做大超，楼上做影院、餐饮。慢

慢你发现从住户和业态来说，很难找到一个超市是超过 1 万平米的，慢慢一些所

谓的主力店都在减少它的面积，就是对于顾客需求做的创新。根据不同的业态、

不同的品牌去做社交的属性，善于利用空间优势，比如说购物中心不是做传统的

盒子，现在越来越多的是在做一个普通的特卖、市集、表演等等，整体都是商业

的创新和更新。

王宇：我们现在从市场走出来进入到投资这个视角，我们也希望这么好的流

量能产生一些好的转化，这个问题凡请几位专家看看其中有没有好的想法和思

路？

李静雅：一旦项目出现问题，那就一定是系统的问题，不是单纯的头疼医头、

脚疼医脚。很多客户找到我们说客流、转化率、复购率等等在下降，每个点都反

衬了系统搭建过程当中可能存在一定的问题。提到流量，我们也看到现在有很多

的 IP 兴起，从数据的角度来看一个 IP 从爬坡期到顶峰就开始下滑了，以前大家

都跟风，别人有 IP 我也嫁接一个，在这个过程当中变成了被割韭菜的过程。实

际我们服务过的客户里面，很多有数据敏感度的会抓一些风口期，也就是在井喷

前去捕捉，比如说吾皇这种很小众的小型文化做线下展的时候，第一家购物中心

是朝阳大悦城，当时是全年运营活动里非常爆款的一个活动，通过数据挖掘到年

轻人更喜欢哪些 IP 和亚文化。一个活动除了当天的井喷爆款之后，持续对这个

项目的供给是不是达到了预期，我们都会数据更客观、更细颗粒度的去研究。

在大的体系里面，商业也好，写字楼也好，它是一个生态，在生态过程当中

中商数据作为外部的机构就像帮它们做扫描一样，不断地看这个系统哪儿出现问

题，诊断出来之后做针对性的调整，比如客流量少了以后，怎么通过 IP，尤其

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是预测一些未来火的一些 IP 把它引入，客流来了以后有没有实现转化，这批人

是不是目标客群，不断地雕琢它。在运营过程当中，都是非常细的一些细活，就

像绣花一样要看到每个细节，尤其是在生态系统里每个环节的把控，从而不断地

去优化和完善。

黄绍翔：流量转化对商业项目肯定是特别重要的指标，对郎园 Station 来说

更是一个难点.我们如何做流量转化？我们有一个商户是从人流量非常大的盒子

商业里面过来的，搬过来之后给我们的反馈是进店客人仅仅是原来在盒子里的十

分之一，但流水是持平的，园区通过各种运营、内容筛选，把有一定审美追求、

支付能力的客群吸引过来，帮助客户做更好的消费转化。同时客户在园区内也有

一个更加好的形象展示，可发挥的空间更大，且园区内有更多的内容可以去链接、

互动和引申。运营的核心是运营人，通过不断地筛活动的人，筛消费的人群，反

哺客户。

孟志昕：好的商业项目运营，就是要区分哪些是有效流量，哪些是伪流量。

不同的商业地产项目应该有不同的特点，我们在遴选进入到商业项目运营的主流

IP 和活动时，首要看契合度，品牌要跟项目重点目标客户人群保持高紧密度。

我们经常看到一些爆款，但是它可能就是来得快去得也快，整体人流量无法对商

业经营的客户形成有效的反哺和转化，可能热热闹闹过去一场以后带来的反而是

物业管理压力的增大、车流量管理的难度，包括整体保洁压力的增加，因此在运

营的单位和团体做流量遴选和思考的过程当中要保持冷静，事后进行回顾和总结，

底层的工作论和方法论在任何一项工作当中都是可以进行时间和应用的。在这个

过程当中，我们不要单纯看热闹不热闹、人多不人多来去评价，还是要紧扣项目

运营的核心目标，结合项目自身的特点，筛选出跟项目匹配度更高的有效流量，

这样才是一个长期可持续的发展。特别是资产管理和商业地产项目，如果这个项

目不是以交易为核心诉求的，就是以持有经营为目的的，就我们看任何一个项目

的评估都不能看点，一定要看长期可持续对这个项目的发展和影响。

梁一帆：说到流量转化，流量的精准度很重要。流量转化最大的问题在于产

品的构成，我们一定把大产品、大项目想象成是一个产品，这个产品里面一定分

布了很多内容。假设这个流量已经是精准了，如何再把流量的转化做好？我认为

最重要的就是把产品结构做好，产品里有一个板块是流量产品，负责拉流量，还

有一个板块是利润产品，流量来了以后要买单，利润完以后还有品牌产品。这三

个产品当中每个产品比例解构会导致最终的转换率和转换的效能。因此产品的构

成是通过运营不断分析和调整，在转换的过程中我认为把产品结构架构好是最重

要的一点。

余劲峰：有一段时间我做商场的管理，当时单位说准备做活动，纠结说是做

PR 活动还是 SP 活动，很明显 PR 活动是吸引流量的，SP 活动就是做一些优惠券、

代金券以提高商场销售额。到底是因为客人多了销售额提高，还是因为优惠多了

客人多？最根本还是要从流量入手，虽然说吸引的流量不一定是适合我们的，但

是我还是相信吸引 10 个有 1 个可以做转化就很了不起了。如果 10 个人里连 1

个人都没有，做这个活动确实针对性不是太明确。因此做活动或者做流量的时候

应当考虑后续的转化，先考虑到结果，再去想到底这件事情应不应该去做，或者

怎么去做。

王宇：流量来了，大家有各种各样的转化思路，大家很多都是从操盘方来的，

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城市更新也是运营属性很强的一类产业，我们也希望通过大家的交流获得一些关

于经营性不动产相关，实施过程中从自己企业内部财务管理来说全流程的现金流，

这种资产是有一定的特性，从相关外部性的政策支持来说可能还是需要一些相关

的包括财税在内的一些政策的支持，看看大家对这些方面有没有什么比较关键的

建议？

李静雅：我们很多项目从前期到投、融、管、退覆盖全链条，提供数据服务，

通过数据帮助客户反哺，做最精准的决策。从政策层面，北京朝阳区、海淀区商

委也在思考关于城市更新如何做政策扶持、资源嫁接。中商数据具备独立视角，

反馈给政府更多的是市场动态，包括实际客群的消费习惯，消费动向。从全生命

周期来看，每个项目的定位、操盘方式各有不同，从专业服务，为政策方、资金

方等客群提供项目诊断，全方提供智力支持。

黄绍翔：从整个项目全盘来看，城市更新的投入和回收的周期可能会更长。

郎园独创的一种创新型的“1+1+N”投资模式，由国企领投，资产方众投基础设

施自持型的文化空间建设、精神内核空间建设，所有社会资本、客户带资进场，

不光给我们交租金，每家客户都会投入一定比例的资金来进行装修改造。因此，

整个项目从 2019 年上半年才开始同步招商、运营、改造。近三年的已经不再需

要资金输血就可以达到一个平衡，回收周期也是非常短。

孟志昕：在整个城市更新全流程的过程当中，无论是投资人、资金方、还是

运营团队，面临的困难和问题都是挺多的。就资金而言，现在债性融资的部分管

理标准其实是没有跟上城市更新发展的脚步，如果现金流难点得以突破，政策能

够加以扶持，更有利于我们更多的城市更新项目做得更好。在全流程当中需要突

破和解决的问题很多，政策层面、资金层面、管控层面非常多，当然我们不可能

寄希望于一次沟通把所有的问题都解决，以北京《城市更新条例》的推行，我们

做的每一步都是推动问题解决。关键在于资金成本降低、标准放宽，针对城市更

新独特的属性，把城市更新的项目和传统的房地产项目区分开来。

梁一帆：被疫情冲击了三年的商业，恢复起来肯定要经历阵痛期，宏观层面

大家希望从政府、社会，金融层面得到更多支持。微观层面，家家有本难念的经，

项目全口径的现金流及管理周期算下来之后，一定会在运营每个节点出现现金流

的波动。最好的解决办法无非就两个口：收、支，疫情三年我们学会了如何节流、

控制支出。希望未来在收这块做出更多深度的思考。

余劲峰：现金流不是做损益，算利润，很多可以通过财务的技巧去避免，是

实打实的收多少用多少，必须动态去管理，先把重要的事情做了，没有那么重要

的放在后面，先把自己的现金流控制好，必须要留点盈余。

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完善城市更新制度供给 推动城市高质量发展

新华财经北京 5 月 12 日电（李倩倩）5 月 11 日，由中国房地产业协会主办

的“2023 中国城市更新创新发展（北京）峰会”在北京召开。与会专家指出，

城市发展已经从“大开发”进入“存量时代”，实施城市更新行动是推动城市高

质量发展的必然要求。现阶段还需进一步完善城市体检评估、规划设计管理、土

地供给等制度设计，推动城市更新高质量可持续发展。

当前，我国城市发展已经进入城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建

设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。

中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明指出，随着经济、社会的发展和人

民群众生活质量的提高，实施城市更新行动，将是城市高质量发展永恒的话题。

“实施城市更新行动既是民生工程，也是发展工程。”住房城乡建设部总经

济师杨保军说，实施城市更新行动的目的可以总结为“一改善三提升”，即改善

人民生活，提升城市魅力、活力、竞争力。同时，应坚持“留改拆增”原则，对

于具有保护价值的历史建筑要做到应保尽保，让城市留下“成长的年轮”。在此

基础上，根据功能转换、业态运营、风貌特色需要进行改造，补短板、强弱项、

扬优势，为城市发展注入新的动力和活力。

近年来，为规范城市更新工作，提升城市品质，改善人居环境，多地出台了

城市更新的条例或办法。继深圳、上海之后，《北京市城市更新条例》已经于今

年 3 月 1 日起正式施行。作为实行“减量发展”的超大型城市，北京如何推进城

市更新？

对此，北京市规划和自然资源委员会总规划师、北京市城市规划设计研究院

院长石晓冬指出，结合北京“减量发展”背景和存量特点，北京确立了以街区为

单元，以存量建筑为主体，以功能环境提升为导向的更新工作思路，推进小规模、

渐进式、可持续的城市更新。总体来看，近年来北京的城市更新呈现立足老城保

护推动保护性更新、立足城市发展推动功能性更新、立足以民为本推动保障性更

新、立足城市治理推动社会性更新等典型特征。

值得注意的是，多位专家指出，我国城市更新整体还处于起步阶段，国家层

面尚未出台针对城市更新的系统性政策，顶层制度设计还不完善。

杨保军指出，当前城市更新亟需进一步完善制度供给，通过鼓励地方试点先

行先试，探索路径，逐步破除制度性和政策性障碍。他建议，抓住五大重点稳步

实施城市更新行动：一是完善城市体检评估制度，坚持问题导向，查找房屋、小

区、城区、城市中困扰百姓的“急难愁盼”问题，根据城市体检结果合理确定城

市更新任务和项目；二是建立适应城市更新要求的规划设计管理制度；三是完善

存量用地的政策，建立以需求定供给、以效益定供给的建设用地供应机制；四是

建立房屋全生命周期安全管理长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障；五是

健全多元化投融资机制，拓宽城市更新资金渠道。

“城市更新的过程应该是一个稳健审慎、自我约束、善用存量和微增量的调

节过程，通过试点先行、以点带面，逐步构建优化完善政策体系。”石晓冬说。

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此外，由于城市更新涉及政府、开发商、投资机构、社区居民等多元主体，

明确职责分工、建立多方协同机制尤为重要。华润置地有限公司作为一家定位为

“城市投资开发运营商”的企业，参与了多个城市更新项目。结合企业实践，该

公司副总裁徐荣建议政府应做好规则制定，完善政策、法规、标准、规范等制度

供给，在此基础上，由市场主体提供市场化、全方位、专业化的服务，相关权利

人参与城市更新全过程，实现各方利益的最优解。

本文来源：新华社

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城市更新高质量发展 2023 中国城市更新创新发展峰会举办

日前，中国城市更新第二届创新发展峰会在北京举办。本次会议延续“主论

坛+平行分论坛”形式，其中，主论坛探讨“城市更新高质量发展”，四个平行

分论坛分别聚焦“他山之石，以往鉴来——市场创新”“新生于旧，城市再生—

—有机更新”“产业升级·活力焕新——产业更新”“商业生态·共生共赢——

商业更新”，特邀全国城市更新领域 50 余位业内人士，共探城市更新浪潮下，

如何把脉城市、企业、项目特质，综合权衡，找准赛道，各展所长。

主论坛聚焦“城市更新高质量发展”，中国房地产业协会副会长兼秘书长、

住建部原总工程师陈宜明，中国房地产业协会城市更新委员会执行主任、深圳市

城市更新协会执行会长曲咏海出席致辞。本次论坛由中国房地产业协会名誉副会

长王惠敏、中房协更新委副主任兼秘书长刘芳主持，住建部总经济师杨保军，泽

平宏观创始人、中国民营经济研究会副会长任泽平，北京市规划和自然资源委员

会总规划师、北京市城市规划研究院院长石晓冬，华润置地副总裁徐荣，分别围

绕《新形势下城市更新的工作重点》《中国经济和房地产市场展望》《新总规引

领城市更新高质量发展》《华润置地对城市更新的思考和探索》发表主题演讲。

杨保军认为实施城市更新行动既是民生工程，也是发展工程，目的可以总结

为“一改善三提升”，即改善人民生活，提升城市魅力、活力、竞争力。

“城市更新要把握一个重要原则，不是简单的推倒重来，而是要留改拆增并

举。’留’的不仅仅是经济价值，还包括社会价值、文化价值、情感价值、记忆

价值、历史价值，让城市留下成长的年轮。’改’是根据风貌特色的需要，对内

外都进行修缮改造，赋予它新的功能。’拆’主要是针对的危房，还有违法的私

搭乱建。’增’主要瞄准的是补短板、强弱项，注入新的动力，重新恢复活力。”

杨保军表示，要抓住五大重点稳步实施城市更新行动：一是完善城市体检评估制

度，坚持问题导向，查找房屋、小区、城区、城市中困扰百姓的“急难愁盼”问

题，根据城市体检结果合理确定城市更新任务和项目；二是建立适应城市更新要

求的规划设计管理制度；三是完善存量用地的政策，建立以需求定供给、以效益

定供给的建设用地供应机制；四是建立房屋全生命周期安全管理长效机制，为房

屋提供全生命周期安全保障；五是健全多元化投融资机制，拓宽城市更新资金渠

道。

石晓冬表示，城市更新的过程应该是一个稳健审慎、自我约束、善用存量和

微增量的调节过程，通过试点先行、以点带面，逐步构建优化完善政策体系。结

合“减量发展”背景和存量特点，北京确立了以街区为单元，以存量建筑为主体，

以功能环境提升为导向的更新工作思路，推进小规模、渐进式、可持续的城市更

新。总体来看，近年来北京的城市更新呈现立足老城保护推动保护性更新、立足

城市发展推动功能性更新、立足以民为本推动保障性更新、立足城市治理推动社

会性更新等典型特征。

城市更新经历了过去完全由政府主导，到“政府主导、市场参与”，再到“政

府引导、市场运作”模式的变化。徐荣建议政府做好规则制定，完善政策、法规、

标准、规范等制度供给，在此基础上，由市场主体提供市场化、全方位、专业化

的服务，相关权利人参与城市更新全过程，实现各方利益的最优解。

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同期，由中国房地产业协会城市更新委员会、深圳市城市更新协会、克而瑞

集团、清华大学建筑学院联合编撰的《城市更新 北京样本》发布。

克而瑞 CEO 张燕分享了研究历程和内容亮点。《城市更新 北京样本》四大

篇章一站剧透北京城市更新理论—政策—模式—市场，多维呈现 23 个北京、上

海、广州、成都、重庆、西安经典城市更新案例。重点覆盖北京城市更新五大类

型：居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类；操盘手法囊括政企合

作、综合开发、街区活化、有机更新、功能提升、产业升级、场景更新、生态重

构、长效运营；独特 IP 包括城市综合体、产城社区、文化街区、商业地标、工

业遗存、民宿圣地、未来社区、创意办公、高铁 TOD、时尚生活新高地。

本文来源：新华网

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杨保军：新形势下城市更新的工作重点

中房网讯 5 月 11 日，由中国房地产业协会主办、深圳市城市更新协会和中

国房协城市更新委员会承办的“2023 中国城市更新创新发展（北京）峰会”在

北京举行。本次峰会以城市更新高质量发展为主题，住房和城乡建设部总经济师

杨保军在会上发表了《新形势下城市更新的工作重点》的主题演讲。

住房和城乡建设部总经济师杨保军表示，对于稳步实施城市更新行动，首先

要明确一个目的，也就是“一改善三提升”。“一改善”，就是要改善人民的生

活。把城市更新视作一个民生工程，但又不止是民生工程，还是一项发展工程，

因此要通过城市更新来做到三个提升。第一，提升城市的魅力。包含内在的气质

和外在的颜值都要提升。凡是更新成功的案例大体都能够做到近者悦，远者来，

也就是当地的居民能够获益，对外来的游客和企业也构成了吸引力。第二，提升

城市的活力。这一点尤其重要，也是目前经济复苏和振兴的重要驱动力。城市更

新后的功能要尽可能复合化而不要单一化，业态要尽量匹配好，空间要多样化，

要改变过去单一功能、单一用途，管控过死的问题。第三，提升城市的竞争力。

通过城市更新，对吸引人才、吸引资金，对激发创新创业的能力热情，进一步提

高城市能力都能起到重要的作用。

其次，城市更新要把握一个重要原则，不是简单的推倒重来，而是要留改拆

增并举。“留”的不仅仅是经济价值，还包括社会价值、文化价值、情感价值、

记忆价值、历史价值，让城市留下成长的年轮。“改”是根据风貌特色的需要，

对内外都进行修缮改造，赋予它新的功能。“拆”主要是针对的危房，还有违法

的私搭乱建。“增”主要瞄准的是补短板、强弱项，注入新的动力，重新恢复活

力。

第三，城市更新要了解的几个特点。一是，党中央提出来的实施城市更新行

动，不是权宜之计，也不是一项简单的任务，其实是城市走向高质量发展的战略

部署，要从战略的角度来理解和把握。过去城市拉大框架，大开发区、大园区、

大楼盘这种时代划句号了，现在要练内功，以全局的思维、系统的方法来推动城

市更新。二是，不要把城市更新当成单一的工程，而应该作为系统工程，整合各

部门和社会各界的力量，才能做的更好。三是，城市更新跟新区建设不一样，存

量时代的产权极其复杂，需要认真的整理。四是，要避免大刀阔斧，城市更新一

定是一个慢工细活，也就是绣花工，绣出未来的希望和活力。五是，要把功夫放

在后面的运营端。城市更新的时候，我们更关注使用价值，这个空间、房子、地

段做什么用途最合适，把闲置变成有效，把低效变高效，而且要考虑持续性，要

从建设端走向运营管理，并且要找到商业模式。六是，要建立起一个理念，放弃

过去那种一谈到城市更新就是算账、拆迁、容积率，这种做法的机会已经不多了。

现在要考虑的是场地增容、场景重塑，要把握需求的变化，现在人们对城市空间

的青睐已逐步转向对美和艺术的追求、对空间背后鲜活文化的情感共鸣、对个性

化地方特色元素的追捧，对深度参与和互动的体验需求。七是，城市更新过去是

单一开发主体，现在要更加强调要多方的合作，要把各种力量动员起来。正因为

大家都参与进来了，他们更珍惜这个成果，会自觉的维护。八是，从过去单一的

看经济价值，转向多元价值。

第四，城市更新的十个任务。从全国角度来看，城市更新面对着十个方面的

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任务，但不是所有城市都要做这十个方面，而是不同的城市有自己排序。1，实

施城镇危旧房改造和抗震加固；2，实施城镇老旧小区改造工程；3，完整社区的

建设；4，实施活力街区打造，把区位价值，历史文化价值挖掘出来，形成品牌

和亮点；5，实施城市生态修复；6，实施城市功能完善；7，基础设施更新改造；

8，新型城市基础设施，主要讲的数字化、网络化、信息化；9，生命线工程；10，

实施城市历史文化保护和风貌修补工程。

最后，城市更新要抓住几个重点。城市更新最大的困难不是技术，也不完全

是资金，而是针对城市更新缺少制度的供给，处处有路障。所以要在制度上进行

大胆的改革，围绕着推动高质量发展，要敢担当、敢作为，要鼓励各地方尝试，

通过试点穿越制度政策性的障碍。

一是，城市体检评估制度要完善。体检一定要坚持问题导向，坚持目标导向。

二是，要建立城市更新的规划设计管理制度。希望各地要能够编制实施城市

更新的规划和年度实施计划。要统筹推进城市更新，要改革现行的详细规划，要

建立起城市设计的管理制度，提出城市更新地块建设改造的升级条件，要逐渐研

究建立起适应城市更新要求的建设工程审批管理制度。

三是，要完善存量用地的政策。通过城市的试点，建立以需求定供给，以效

益定供给，对建设用地进行优化，希望地方能鼓励土地用户的兼容，鼓励建筑功

能的混合，探索一种主导功能、混合用地，用负面清单的方式来管理。要推进低

效用地再开发，完善闲置土地的使用权，包括回收机制，探索建设用地整理产权

整合置换，容积率转移或假定等激励政策，希望地方能够通过试点去创新。

四是，要建立房屋全生命周期安全管理长效机制。建立房屋的定期体检制度，

以市场化手段来推动完善工程质量和房屋安全监管机制，为房屋提供全生命周期

的安全保障。

五是，要健全多元化投融资机制。这个确实是需要有创新，包括：希望国家

能够将城市更新作为专项的支持领域，加大中央预算内投资和中央财政预算资金

的投入，采取以奖代补的方式来支持城市更新项目。鼓励地方政府设立专项资金，

以资本金注入投资补助、贷款贴息等方式来推进城市更新项目，在更大的尺度范

围来统筹资源。优化地方政府债务内的计算方式，支持通过发行地方政府专项债

券为城市更新融资，还要进一步完善城市更新的相关税费优惠政策。鼓励银行业

金融机构，特别是开发性政策性金融机构加大中长期贷款的投放。要完善与城市

更新相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理的时候予以差别化的对待。更要

创新市场化投融资模式，推广政府和社会资本合作的 PPP，探索设计城市更新专

项基金，推进发行城市更新不动产的投资信托基金 REITs，支持符合条件的发行

企业贷款融资拓宽渠道等。

本文来源：中房网

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杨保军：城市更新“一改善三提升”，留改拆增并举

乐居财经 刘治颖 5 月 11-12 日，由中国房地产业协会主办的“2023 中国城

市更新创新发展(北京)峰会”在北京举行。本次会议以城市更新高质量发展为主

题，会上，住房和城乡建设部总经济师杨保军发表了《新形势下城市更新的工作

重点》的主题演讲。

杨保军表示，首先，实施城市更新要明确一个目的：一改善三提升。一改善

要重视，就是要改善人民的生活。人民城市为人民，要把他视作一个民生工程，

但又不止是民生工程，还是一项发展工程，因此要通过城市更新来做到三个提升：

第一、提升城市的魅力，包含内在的气质和外在的颜值都要提升；第二、提升城

市的活力，改变过去单一功能、单一用途，管控过死的问题，城市功能要尽可能

的复合化而不要单一化，业态要尽量匹配好，空间要多样化，激发活力；第三，

提升城市的竞争力。通过更新，对吸引人才、吸引资金，激发创新创业的能力热

情，进一步提高城市能力都能起到重要的作用。

其次，城市更新还要把握住一个重要原则：留改拆增并举。“留”的不仅仅

是经济价值，还包括社会价值、文化价值、情感价值、记忆价值、历史价值，让

城市留下成长的年轮；“改”肯定是必须的，根据风貌特色的需要，对内外都进

行修缮改造，赋予它新的功能；“拆”主要是针对的危房；“增”瞄准的是补短

板、强弱项，注入新的动力。

第三，城市更新的特点：1、城市更新是城市走向高质量发展的战略部署，

要从战略的角度来理解它，来把握它。过去城市拉大框架，大开发区、大园区、

大楼盘这种时代划句号了，我们现在要练内功，所以我们要有全局的思维，要有

系统的方法来推动我们的更新。2，不要把它当成单一的工程，而应该把他作为

系统工程，整合各部门，整合社会各界的力量，才能做的更好。3、城市更新跟

新区建设不一样，存量时代产权极其复杂，需要认真的整理。4、避免大刀阔斧，

这是一个慢工细活，也就是绣花工，绣出城市未来的希望和活力。5、要把功夫

放在后面的运营端。把低效变高效，把闲置的变成有效的，而且要考虑他的持续

性，从建设端要走向运营管理，并且要找到商业模式。6、要建立起一个理念，

放弃过去的，让无用的空间变得更有用。7、更新跟过去不同的，过去是单一开

发主体，现在我们更加强调要多方的合作，要把各种力量动员起来，大家都参与

进来，才会更珍惜成果，自觉维护。8、价值。不要只看经济价值，而是一种多

元价值。

第四、城市更新的十个任务：1、实施城镇危旧房改造和抗震加固；2、实施

城镇老旧小区改造工程 3、完整社区的建设；4、实施活力街区打造，把区位价

值，历史文化价值挖掘出来，形成品牌和亮点；5、实施城市生态修复；6、实施

城市功能完善；7、基础设施更新改造；8、新型城市基础设施，主要讲的数字化、

网络化、信息化；9、生命线工程；10、实施城市历史文化保护和风貌修补工程。

这些任务可以根据不同的城市特点，也可以根据各家单位的优势，去重点的攻关。

最后，抓住几个重点。城市更新会遇到很多困难，最大的困难不是技术，甚

至也不完全是资金，而是针对城市更新缺少制度的供给。更新的过程步步惊心，

处处是路障，所以要在制度上要大胆改革，围绕着推动高质量发展要敢担当、敢

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作为，制度政策性的障碍要通过试点，鼓励各个地方尝试。

第一个，城市体检评估制度要完善，坚持问题导向和目标导向。从房子到小

区到城区到城市，首先排查人民群众身边的极难愁盼问题，更新对着问题去，让

人民有获得感。目标是要去查找影响城市竞争力、承载力以及可持续发展的短板，

更新瞄准这里。

第二个，要建立城市更新的规划设计管理制度，统筹推进。

第三个，完善存量用地的政策，推进低效用地再开发，完善闲置土地的使用

权等。

第四，建立房屋全生命周期安全管理长效机制，把它作为有机生命体，全生

命周期来看待。

最后，要健全多元化投融资机制。希望国家能够将城市更新作为专项的支持

领域，加大中央预算内投资和中央财政预算资金的投入，采取以奖代补的方式来

支持城市更新项目。鼓励地方政府设立专项资金，以资本金注入投资补助、贷款

贴息等方式来推进城市更新项目，推进城市更新领域各类资源的整合和补充使用

等。

本文来源：乐居财经

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