专项设计要点

总平管线工程

消防安全工程

结构加固工程

机电设计工程

General pipeline engineering

Fire Safety engineering

Structural reinforcement engineering

Mechanical and Electrical Design Engineering

深圳市上寮农批市场城市更新

100

总平管线工程

市政管线是整个项目的“血管”，必须要主次有条理的落实，故在做总图时，就

必须清楚的知道整个项目的小市政管线综合的路由情况。在做小市政管线综合

时，可以按照“主、次、细”三级分层叠加，重力流优先、燃气、电力靠边、给水、

电信凑合的原则进行布局。

小市政主干线

一般，小市政主干线，可以理解为整个小区的大动脉，

所有类型管线都需要经过此路由，宽度一般为 10-12

米。

次干线路

次干线路，可以理解为若干个重要线路的分支，但还

没有到入户线，存在次干线路主要是因为各管线的辐

射半径等可能不一样导致的不同！宽度一般预留8米。

细管线

细管线主要是指入户的管线，可以类比为“毛细血管”，

每一个都有相应的管线出户，出来的管线必须是有路

由通向主干线，从而通向大市政的。从单体层面，小

市政出户是一个专题部分！在做总图时，出户至少预

留 4 米的宽度。此 4 米是为燃气和污水预留的，因为

只有这两种管线，无论如何都不能在地下室内走线，

其余管线，在“毛细”这个层架，都是可以走地下车库的。

雨水可以通过地表径流解决，或者在燃气和污水管线

的上方做明沟排水到主干或者次主干雨水管中。

小市政主干线 细管线

次干线路

101

消防安全工程

消防安全与疏散设计难题

作为存最资源的老旧厂房，如何保护和利用好始终是优化营商环境促进文创产业发展的一大课题，随

着越来越越多老旧厂房改造为商业用途，给消防安全造成一定威胁，那么如何底激活老旧厂房的新价

值的同时，保证建筑的消防安全条件，老旧厂房如果变更为文创园区，或者是其它商业用途要符合商

业建筑的设计规范、工业厂房从耐火等级，总平布置，防火分区，消防设施 等方面都与商业建筑的设

计规范不同，在 90 年代初，特别是工、成类厂房，由干设计之初就没有考虑建筑可物的荷载需要改造

为商业用途后，就面临需要增设很多消防设施老旧厂房的建造年代久远，建筑结构是否再能承受消防

设施的增设，是否具备接入市政水源、电源的条件等，都需要重新评估、加固、改造。

旧工业厂房改造后主要作为餐饮、会展、休闲

娱乐、商业配套、酒店服务、创意办公等功能

使用，这些功能复杂的公共场所与原来的使用

性质有了本质区别。

难题一

需要对改造构造设计重新进行构造设计

难题二

需要对材料进行重新选择

难题三

需要对原有平面布局、消防设施进行修改优化

102

外墙改造技术

通过针对性对建筑各部分的构造进行改造，以提高建筑的耐火性能。建

筑构造改造技术有：外墙改造技术、屋面改造技术、窗户改造技术、入

口改造技术、楼梯改造技术等。

外墙改造的防火措施

在旧工业厂房外墙改造施工中，外墙保

温改造具有着火容易、过火速度快、产

生大量浓烟及有毒气体、扑救困难等特

点，火灾隐患更大，其防火措施对既有

建筑外墙改造的安全性起重要作用。

1）外墙保温防火措施

使用阻燃剂 , 在可燃保温材料外设置防

护层降低保温材料的点火性能和火灾蔓

延性。设置防火隔离带。

2）玻璃墙的防火措施

外墙玻璃采用单片防火玻璃或利用单片

防火玻璃加工而成的夹层安全玻璃、中

空玻璃、镀膜玻璃

3）木制装饰外墙的防火措施

使用磷系阻燃剂、氮系阻燃剂及硼系阻

燃剂等，选择至少两种类型的阻燃剂进

行混合后涂在木材的表面。

103

结构加固工程

老旧建筑由于建造年代久远，很多建筑的使用功能与结构承载力均不能满足改造后正常的功

能使用要求，在建筑改造设计中通过对老旧建筑的功能及空间的改造，创造出满足新产业使

用功能的空间，实现建筑生命周期的延续。依据《混凝土结构设计规范 GB 50010-2010（2015

年版）》第 3.7.1 条，对既有结构延长使用年限、改变用途、扩建或需要进行加固、修复等，

均应对其进行评定、验算或重新设计。因此，结构加固技术在老旧建筑的改造升级转型中尤

为重要。

主要方法

老旧建筑改造，应依据原有结构体系进行

分类。主要结构体系为钢筋混凝土结构、

砌体结构、钢结构。最常见的主体结构为

钢筋混凝土结构，我们也主要依据钢筋混

凝土结构对改造加固方法进行分类。钢筋

混凝土结构的主要加固方法有 增大截面

加固法、粘贴钢板加固法、外包型钢加固

法和粘贴碳纤维布加固法等。

主要依据

确定加固建筑的使用年限：混凝土结构的加固

设计使用年限，应依据《混凝土结构设计加固

规范》3.1.7 条，可由业主和设计单位共同商定，

并考虑加固材料的成分组成。对原有建筑的评

定：既有结构设计前，应根据现行国家标准进

行检测和鉴定，再依据检测鉴定结构进行改造

加固设计。 依据建筑新的使用功能及荷载要

求等确定合适的加固改造方案。

结构改造加固方案优缺点及造价比较

增大截面加固法

适用于混凝土梁、板、柱等构

件，对构件的强度提高幅度高，

对柱的稳定性改善明显。

缺点：现场湿作业多，周期长，

并且施工工艺较为复杂。增大

结构的自重。

造价：相对造价较低。

粘贴钢板加固法 / 外包型钢加固法

结构截面尺寸增加量少，施工简单，

湿作业少，胶粘剂固化快，适用于

应急工程。

缺点：需要相关的机械设备，抗腐蚀、

防火性能差；不适用于混凝土强度

低的情况。

造价：相对造价 / 维护费用较高。

粘贴碳纤维布加固法

强度高 , 柔韧性好，能灵活地用

于抗弯、封闭箍和抗剪加固，适

用于应急工程。

缺点：防火性能差、会发生粘

结破坏，对承载力的提高有限，

不适用于混凝土强度低的情况。

造价：相对造价较高。

104

机电设计工程

老旧建筑由于建造年代久远，很多建筑的使用功能均不能满足改造后正常的功能使

用要求，在建筑改造设计中通过对老旧建筑的功能及空间的改造，创造出满足新产

业使用功能的空间，实现建筑生命周期的延续。建筑改变功能及空间的改造中，建

筑屋内电气及设备也应进行相应的改造，以满足新功能需求。变压器、电气线路等

设备都需要更换。

深圳市龙华区人民医院

105

老旧建筑改造过程中会涉及到新规范

与旧的规范不一致，改造后则必须按

新规设计，特别和消防关系紧密的，

如电气中的消防应急疏散照明新规《消

防应急照明和疏散指示系统技术标准》

GB51309-2018。

220V 应急疏散灯具（旧）

36/24V 应急照明灯具

36/24V 集中电源应急照明系统

设计管理DESIGN MANAGEMENT

设计管理

政府管控流程

其他政策

造价估算重大偏差项

改造手法及材料选型

设计总承包管控要点

Design and manage government control processes

Other policies

Significant deviation items in cost estimation

Transformation techniques and material selection

Key points of design general contracting control

武穴市电子信息园二期

108

政府管控流程

改造类型

拆除重建、综合整治、装修工程

申报资料

改造申报

改造申报类型：二次装修工程

关键审批部门：项目所在区街道办建设科

申报内容：建筑外观装修、楼地面工程、墙面工程、屋面工程、门窗工程、防水工程、

一般机电与照明工程、给排水配套工程

书面承诺（应包括的内容：本次申报材料均为真实有效；二次装修工程不改变建筑使

用功能和结构，不对原建筑违规进行加建、扩建，不对市容环境产生恶劣影响等。

身份证明、建筑确权属证明文件、现状建筑各方位照片（彩色照片）

房屋质量检测鉴定报告

原建筑的施工图纸（原则上应提交）

拟进行二次装修的方案设计图

施工图纸、施工图审查合格证明文件

参建队伍的资质证明文件、施工合同、监理合同

109

申报资料：

消防报审

消防报审类型：二次装修工程

关键审批部门：项目所在地区住建局

报审内容：建设工程消防设计

建设工程消防设计审查申报表

消防设计文件（包括消防设计说明文件、消防施工图纸）

建设单位工商营业执照等合法身份证明文件

设计单位资质证书（或证明文件）

110

旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中设计城市基础设施、公共服务实施建设的，有

市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可

享受相关的产业资金扶持政策。

其他政策

开园资助

鼓励适当提高开发面积

运营补贴

老旧电梯更新改造资金补助

深圳市人力资源服务产业园“开园资助”

的标准分别是：人力资源服务产业园获

得国家级、省级、市级等次的，分别按

照 500 万元、300 万元、200 万元的标

准给予一次性开园资助。市级、省级产

业园获得更高等次的，可按新等次给予

差额资助。

《关于加强和改进城市更新实施工作的

暂行措施》第 23 条指出，在满足现有片

区承载力、建筑结构安全和消防要求的

前提下，旧工业区可以采用加建、空地

扩建、局部拆建等改造方式进行升级改

造，增加生产经营性建筑面积，适当地

提高开发强度。

产业园“运营补贴”的标准是：人力资源

服务产业园获得国家级、省级、市级等

次的，每年分别按 100 万元、50 万元、

30 万元的标准给予运营补贴，补贴期限

为期 5 年。补贴期限内，产业园等次发

生变化的，按新认定等次标准给予补贴，

补贴期满后获得高一级等次的，不再给

予补贴。

老旧电梯安全评估资助资金、更新改造

大修补助资金应当专款专用。

111

明确改造需求与设计范围

各方均关注主要改造内容，而忽略了个别分项工程，

常见的漏项内容：标识设计、泛光照明、室内照明、

声学设计等。以上内容往往在设计后期甚至工程中后

期才发现该需求，此举将导致工程预算超支，或较大

金额的设计变更，对工程管理及进度影响巨大。

因估算阶段设计基础信息不全，如结构检测报告，

管线物探、建筑外墙质量、隔墙质量等信息不明，

导致估算阶段对建筑现状情况理想化估计，导致实

际费用超额。

造价估算重大偏差项

隔墙拆除和砌筑工程

外墙饰面工程

结构加固工程

总平管线工程

虽分割不变，但因质量问题原隔墙无法保留

墙皮差无法直接左涂料，需铲除或平整度差，找平量大

加固量远超预期

管线更换量过于理想化

112

玻璃幕墙 层间窗

石材幕墙 真石漆

金属幕墙 质感涂料

外墙砖 乳胶漆

根据项目的定位及预算，位置重要性的不同，采用不同的立面处理方式。

例如面向城市界面的群体建筑沿街面立面成本则高于向内，单体建筑的

主要立面成本则高于次要立面。

改造手法及材料选型

外立面材料选型——

高标准 低标准

113

高端地胶 环氧树脂地面

防火板 三聚氰胺

瓷砖 瓷片

软包 涂料

可使用全幕墙覆盖、双表皮立面、立面体块重构、门窗构件设计以及涂料立面来控制

成本，并针对不同标准来选用相应的外立面材料选型以及室内材料选型。

室内材料选型——

高标准 低标准

114

设计总承包管控要点探索

项目种类 项目名称 方案

设计

初步

设计

施工

图设

计

设计

承包

管理

备注

乙

方

自

行

设

计

项

目

室外市政、园林工程设计 √ √ √ √

建筑设计 √ √ √ √

结构设计 √ √ √ √

强电设计 √ √ √ √

弱电与智能化系统设计 √ √ √ √ 含深化设计审核

给排水设计 √ √ √ √

空调设计 √ √ √ √

消防设计 √ √ √ √

电梯工程设计与相关配合 √ √ √ √

管线综合平衡设计 √ √ √ √

设备选型意见 √ √ √ √

公共人防工程设计 √ √ √ √

如乙方无人防工程相应的设计资质，则由

乙方将地下人防工程委托具备相应资质的

单位进行设计

室内外标示系统设计 √ √ √ √

环保工程设计 √ √ √ √ 要求环评过关，达到整体竣工验收标准

安保设计 √ √ √ √

绿化灌喷回流系统设计 √ √ √ √

室内外无障碍通道

设施设计 √ √ √ √

达到最终交付使用的全部室内装修设计。

包括但不限于以下内容：硬装大道施工图

深度。软装达到明确选型和采购。

1、室内平面不知方案设计

2、重点部位效果图

3、装饰方案扩初图，水电暖通系统、装

饰材料

4、室内装饰硬装、给排水系统、强弱电

系统、空调系统

室内外装修设计 √ √ √ √

声学设计（含隔声降噪） √ √ √ √ 多功能报告厅（剧场）、声乐教室

防雷工程设计 √ √ √ √

节能设计 √ √ √ √

设计总承包范围和内容

115

设计管理责任分级落实，提升沟通、人员效率

建立主题与各项设计的协同审核制度

各分项工程列清，不漏项，各分包列入计划

大型改造项目的工作量及复杂性，常常需要短期投入大量设

计人员，所以跨团队的写作效率直接影响项目质量。

主体工程设计中，以方案何施工图两个团队合作完成是最常

见的模式。实践表明，这类项目以常规的一个项目经理的模式，

受限于其对两个团队的管控里，及其两个阶段不同的技术要

求，管理效率积极有限。采用分阶段的项目经理模式，可有

效的避免上述问题，只要在两阶段并行期间，做好协同工作

即可。

主体与各专项设计的协同问题，归纳起来有两类：提资不及

时或版本更新不到位（底图不一致导致设计错误）、各专项

之间界面不清。（导致漏项或重复设计）

合理的互校频率及制度，避免过度会议浪费成本，同时，建

立高频问题的自查自筛表格，可在兼顾效率的前提下，最大

限度的提升设计质量。

各分项工程列清，不漏项，各分包列入计划。将项目改造范

围内可能包含的各分项工程悉数列请，一一确认并勾选，避

免漏项。同时，设计总包单位无法完成的专项设计，需尽早

启动分包计划，避免分包设计进度影响总体计划。

分管领导

分阶段项目经理

专业负责人

互动

节点

常见

自查表

电话：0755-8279 5800

网址：www.szycgj.cn

地址：深圳市南山区华侨城创意文化园北区 B1-2 层、B4-6 层、A3-6 层

深圳壹创国际设计股份有限公司

深圳壹创国际设计股份有限公司

著

E X P L O R A T I O N A N D

PRACTICEOFRENOVATION

D E S I G N F O R O L D

INDUSTRIALZONES