78

基于立项规模进行分析，宝安工改项目规模最大，工改项目立项总规模为 1102.5 公

顷，占总立项规模 65%，其次为村改项目，总规模为 539.9 公顷，占比 32%。

工改类型计划立项项目中，宝安工改商住数量最多，为 31 个，占工改项目比例为

22%，其次为工改 M0，数量为 26 个，占比 18%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 35.4 50.9 15.8 44.6 - 7.5 21.7 1.0 - 78.5 - 200.3 84.1

居改 - - - - - - - - - 2.7 - - -

商改 23.6 28.7 1.2 - 2.6 5.6 - - - - - - -

工改 6.9 84.0 61.3 65.2 41.4 56.2 111.4 89.6 23.5 222.4 65.6 217.6 57.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

规模：公顷

宝安拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - 2 2 - 1 - - 2 - 1 2 6 -

工改商住 1 3 6 5 3 4 3 - - 1 2 1 2

工改居 - - 1 2 2 1 4 1 - - - 2 -

工改商 1 - 1 2 1 3 2 3 - 1 2 1 1

工改M1+M0 1 - - 1 - - 1 1 - 7 4 2 -

工改M0 - 1 - 1 1 3 8 6 1 3 1 1 -

工改M1 - 2 1 - - 1 - 1 1 3 3 3 5

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

数量：个

宝安拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

79

➢ 宝安区西乡街道活力最高

宝安现有 10 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，西乡街道、新安街道、沙井街道和松

岗街道已批更新单元计划项目最多、活力度最高，其他街道活力度相对较低，新桥街道和

航城街道项目最少活力度最低。

1.2.2 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年数量与拆除规模达历史最大值

截至 2021 年 12 月 31 日，宝安规划批复项目共计 107 个，拆除规模合计 827.5 公顷，

可开发建设用地面积合计 555.5 公顷。从图中可以看出，2021 年拆除规模及可开发建设用

地规模均达到历史最大值。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 21.7 18.8 16.5 75.9 56.0 39.8 37.9 110.2 45.3 26.7 49.2 116.2213.2

可开发建设用地(公顷） 17.1 12.6 12.3 57.1 38.4 28.0 29.4 79.7 27.3 20.1 31.1 75.3 127.1

规划数量（个） 3 2 4 15 9 7 9 17 2 7 5 15 12

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

0

50

100

150

200

250

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

80

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于规划数量进行分析，宝安工改项目数量最多，工改项目总个数为 88 个，占总规划

数量 82%，其次为村改，总个数为 14 个，占比 13%。

基于规划拆除规模进行分析，宝安工改项目拆除规模最大，总拆除规模为 673.9 公

顷，占总规划拆除规模 81%，其次为村改项目，总拆除规模为 123.4 公顷，占比 15%。

工改类型规划批复项目中，宝安工改商住数量最多，为 30 个，占工改项目比例为

34%，其次为工改 M0，数量为 20 个，占比 23%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 3 - - 6 - - - 1 - - - 2 2

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 2 1 - - - - - - 2 -

工改 - 2 4 7 8 7 9 16 2 7 5 11 10

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

数量：个

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 21.7 - - 30.9 - - - 8.7 - - - 39.0 23.1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 13.7 8.4 - - - - - - 8.1 -

工改 - 18.8 16.5 31.3 47.6 39.8 37.9 101.5 45.3 26.7 49.2 69.1 190.1

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

规模：公顷

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

81

➢ 住宅类型建筑面积最高

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年批复的建筑量最多，批复建筑量

为 781.3 万 m²（占比 25%），其次为 2020 年，批复建筑量为 498.8 万 m²（占比 16%）。

宝安规划建筑功能以住宅、新型产业用房、普通产业用房和办公为主，建筑面积分别

为 915.4 万 m²（占比 29%）、460.6 万 m²（占比 15%）、418.2 万 m²（占比 13%）和 346.8 万

m²（占比 11%），合计占比达 68%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - 1 - - - 1 - 1 3 5

工改商住 - 1 2 3 5 3 6 7 - - - 2 1

工改居 - - - 1 - 1 1 2 - - - 1 -

工改商 - 1 1 - - 3 - 1 - 1 - 1 1

工改M1+M0 - - - 2 - - - - 1 - 1 3 -

工改M0 - - 1 - 2 - 2 6 - 5 1 1 2

工改M1 - - - 1 - - - - - 1 2 - 1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

数量：个

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

面积：万㎡

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

82

➢ 平均土地移交率与平均容积率稳中有升

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，宝安城市更新项目平均容积率为 5.6，

平均土地移交率为 32.9%。从容积率来看，宝安各年平均容积率基本控制在 6.0 以内，

2020 年为历史最高水平，达 6.6。

从土地移交率来看，自 2016 年强区放权以来，宝安城市更新项目土地移交率相比之前

整体上升，2021 年移交率达 40.4%，可以预测未来土地移交率将持续维持在 35%以上。

1.2.3 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2021 年数量与拆除规模创近五年新高

29%

3%

1%

8%

5% 11%

13%

15%

2% 2% 8%

3%

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

3.66

5.16

4.23 4.70

5.67

4.56

5.36

6.21

4.56

5.68

4.94

6.63 6.15

21.0%

32.9%

25.4% 24.8%

31.5% 29.6%

22.5%

27.7%

39.8%

24.8%

36.7% 35.3%

40.4%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

宝安拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

83

截至 2021 年 12 月 31 日，宝安实施主体公示项目共计 86 个，拆除规模合计 425.4 公

顷，可开发建设用地面积合计 300.8 公顷。其中，2021 年实施主体公示数量和拆除规模面

积创近五年新高，数量为 14 个，拆除规模达 79.2 公顷，开发建设用地 48.4 公顷。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于实施主体公示项目数量进行分析，宝安工改项目数量最多，工改项目总个数为 74

个，占总规划数量 86%，其次为村改，总个数为 7 个，占比 8%。

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，宝安工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 346.3 公顷，占总规划拆除规模 81%，其次为村改项目，总拆除规模为 52.6 公

顷，占比 12%。

11.1 5.6 10.4

39.3

31.7 28.8

55.3

63.4

9.3

19.7

45.3

26.4

79.2

9.1 4.5 8.3 28.3 21.9 20.6 40.8 47.2 7.2 14.8 32.0 17.7 48.4

1

1 2

7

5

8

8

14

3

7

9

7

14

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

宝安拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 1 1 1 1 - 1 1 - - - 1 -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 1 - - - 1 1 - - - 1 - - 1

工改 - - 1 6 3 7 7 13 3 6 9 6 13

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

数量：个

宝安拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

84

工改类型实施主体公示项目中，宝安工改商住数量最多，为 25 个，占工改项目比例为

34%，其次为工改 M0，数量为 20 个，占比 27%。

➢ 计划实施率与规划实施率维持较高水平

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，宝安计划实施

率为 47%，规划实施率为 59%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，宝安计划实施

率为 45%，规划实施率为 49%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 5.6 6.8 9.3 4.1 - 9.7 1.9 - - - 15.2 -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 11.1 - - - 8.4 1.2 - - - 3.3 - - 2.6

工改 - - 3.6 30.0 19.2 27.6 45.6 61.5 9.3 16.4 45.3 11.2 76.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

规模：公顷

宝安拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - 1 - - - - 1 - 6

工改商住 - - 1 4 3 - 5 6 1 1 2 - 2

工改居 - - - - - 1 - - - 1 - 1 2

工改商 - - - 1 - 2 - 2 - 1 1 1 1

工改M1+M0 - - - - - 1 - - - 1 - 1 -

工改M0 - - - 1 - 1 2 5 2 2 3 2 2

工改M1 - - - - - 1 - - - - 2 1 -

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

宝安拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

85

1.2.4 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体以民营企业为主

宝安的申报主体比较多样化，有政府、民营企业、国企、村集体股份公司、民营企业+

政府以及村集体股份公司+政府等类型。其中，民营企业占比最高，为 50%；其次为村集体

股份公司，占比 32%；国企占比 8%，排名第三。而股份公司+政府和民营企业+政府均最

少，各自占比 1%。

宝安城市更新项目实施主体类型共有五种类型，分别为民营企业、国企、村集体股份

公司、民企+股份公司和国企+股份公司。其中，民营企业占比最高，为 65%；其次为国

企，占比 14%。对比申报主体，实施主体中民营企业占比大幅上升，说明民营企业相对国

47% 45%

58%

48%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

数量 规模

宝安拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

32%

50% 8%

5% 3%

1% 1%

宝安拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

民企+股份公司

股份公司+政府

民企+政府

86

企更有市场活力，民营企业进行城市更新更具优势。

1.2.5 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 26%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 48 个，在各阶段

项目中占比 26%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 32 个，在计划

公告项目中占比 17%。

8%

14%

65%

11% 2%

宝安拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

民企+股份公司

国企+股份公司

26%

74%

宝安涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

87

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 37 个，在规划

公告项目中占比 20%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 47 个，在

实施主体项目中占比 26%。

17%

83%

宝安计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

20%

80%

宝安专规批复阶段及之前涉及金融机构拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

26%

74%

宝安实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

88

1.2.6 强区放权后宝安区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，宝安共发布城市更新政策 25 条，其中 15 条为正式稿，10

条为征求意见稿。

宝安城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称 备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.11.19 宝安土地规划监察行政处罚案件办理流程及管理规定 征求意见稿

2 2021.11.19 关于加强临时用地及临时建设审批管理的通知 征求意见稿

3 2021.8.17 宝安棚户区改造实施细则续期 3 年征求意见 征求意见稿

4 2021.6.28 宝安旧工业区整治提升实施办法（修订稿） 正式稿

5 2020.9.17 宝安住房发展“十四五”规划 征求意见稿

6 2020.8.18 宝安工业发展“十四五”规划 征求意见稿

7 2020.7.10 宝安重点产业项目和总部项目遴选及用地保障实施细则

（修订） 正式稿

8 2020.6.30 宝安“两个百平方公里级”高品质产业空间划定方案（草

案） 征求意见稿

9 2020.6.16 宝安关于加大住房保障力度推动宜居城区建设的若干措施 征求意见稿

10 2020.5.26 深圳市宝安房屋安全管理实施细则 正式稿

11 2020.5.7 宝安城市更新和土地整备局发布服务企业工作方案 正式稿

12 2020.4.13 宝安关于产业发展空间保障的若干措施 征求意见稿

13 2020.3.23 关于进一步优化城市更新审批流程的通知 正式稿

14 2020.3.16 宝安城市更新和土地整备服务企业工作方案 征求意见稿

15 2019.11.15 深圳市宝安城市更新“十三五”规划中期调整方案 正式稿

16 2019.3.22 深圳市宝安关于进一步规范和加快城市更新工作的若干措

施

正式稿

17 2018.12.29 宝安“工改工”类城市更新项目产业及创新型产业用房监

管暂行办法 正式稿

18 2018.9.30 深圳市宝安棚户区改造实施细则 正式稿

19 2018.7.18 深圳市宝安棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法 正式稿

20 2018.6.12 宝安城市更新“十三五”规划 正式稿

21 2018.5.28 宝安棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法 征求意见稿

22 2017.12.18 宝安重点产业项目遴选及用地用房保障暂行办法 正式稿

23 2017.9.1 宝安扶持股份合作公司发展专项资金管理办法（2017 年修

订） 正式稿

24 2017.7.4 深圳市宝安工业控制线管理办法（试行） 正式稿

25 2017.3.6 深圳市宝安城市更新暂行办法及 12 个配套文件 正式稿

89

1.3 2010-2021 年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.3.1 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年显著增长

截至 2021 年 12 月 31 日，龙岗已列入计划项目共计 222 个，拆除规模合计 2785.7 公

顷。其中，2010 年及 2010 年以前项目列入计划数量最多规模最大，为 56 个，规模为

660.3 公顷；2017 年计划规模最小，为 74.8 公顷；龙岗 2021 年较 2020 年，数量有显著增

长，规模增长超过 1 倍。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于立项数量进行分析，龙岗工改项目数量最多，工改项目立项总个数为 112 个，占

总立项数量 51%，其次为村改，总个数为 103 个，占比 46%。

287.5

372.9

148.4 175.4

105.9 139.1

186.5 168.3

74.8

277.5 265.6

179.0

404.9

20

36

10

6

9

10 11

13

8

26 27

17

29

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

0

5

10

15

20

25

30

35

40

龙岗拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 9 22 2 1 4 4 7 5 2 9 10 8 20

居改 - - - - - - - - - 2 1 - -

商改 1 2 - - - - - - - - - 1 -

工改 10 12 8 5 5 6 4 8 6 15 16 8 9

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

数量：个

龙岗拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

90

基于立项规模进行分析，龙岗村改项目规模最大，村改项目立项总规模为 1648.5 公

顷，占总立项规模 59%，其次为工改项目，总规模为 1104.9 公顷，占比 40%。

工改类型计划立项项目中，龙岗工改商住数量最多，为 43 个，占工改项目比例为

38%，其次为工改综合，数量为 17 个，占比 15%。

➢ 横岗街道活力最高

龙岗现有 11 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，横岗街道、龙岗街道、平湖街道和坂

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 163.2 285.0 74.4 35.0 44.6 76.0 126.4 117.0 26.5 182.6 132.1 70.7 315.0

居改 - - - - - - - - - 3.9 7.9 - -

商改 3.0 12.2 - - - - - - - - - 5.4 -

工改 121.3 75.6 74.0 140.4 61.3 63.1 60.1 51.3 48.3 91.0 125.7 102.9 89.9

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

规模：公顷

龙岗拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - 1 - 3 - 1 1 - 2 2 2 3 2

工改商住 6 6 7 2 1 1 1 2 2 4 6 2 3

工改居 1 3 1 - - - - 2 - 1 3 1 1

工改商 - - - - - 1 - - 1 1 - 1 1

工改M1+M0 - - - - 2 - 1 - - 5 2 - 1

工改M0 - 2 - - 1 3 1 3 1 2 2 - -

工改M1 3 - - - 1 - - 1 - - 1 1 1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

数量：个

龙岗拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

91

田街道已批更新单元计划项目最多活力度最高，吉华街道、宝龙街道项目最少活力最低。

1.3.2 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年数量与拆除规模达历史最大值

截至 2021 年 12 月 31 日，宝安规划批复项目共计 111 个，拆除规模合计 1459.2 公

顷，可开发建设用地面积合计 903 公顷。从图中可以看出，2021 年拆除规模及可开发建设

用地规模均达到历史最大值。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于规划数量进行分析，龙岗工改项目数量最多，工改项目总个数为 63 个，占总规划

数量 57%。其次为村改，总个数为 43 个，占比 39%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 38.1 43.8 19.9 68.4 18.4 122.4181.1150.9 92.8 61.6 83.4 166.3412.0

可开发建设用地(公顷） 23.9 27.7 12.8 28.8 11.2 81.6 123.3 96.4 62.4 36.5 61.2 104.6232.5

规划数量（个） 4 2 2 5 3 14 11 13 6 5 10 14 22

0

5

10

15

20

25

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

92

基于规划拆除规模进行分析，龙岗村改项目拆除规模最大，村改项目总拆除规模为

749.6 公顷，占总规划拆除规模 51%，其次为工改项目，总拆除规模为 694.5 公顷，占比

48%。

工改类型规划批复项目中，龙岗工改商住数量最多，为 30 个，占工改项目比例为

48%，其次为工改居，数量为 11 个，占比 17%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 2 - 2 - 3 4 5 3 1 1 5 15

居改 - - - - - - - - - - - 2 -

商改 1 - - - 1 - 1 - - - - - -

工改 1 - 2 3 2 11 6 8 3 4 9 7 7

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

数量：个

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 26.0 43.8 - 27.3 - 30.2 71.6 72.6 74.6 31.0 6.8 62.9 302.6

居改 - - - - - - - - - - - 3.9 -

商改 2.6 - - - 3.5 - 5.3 - - - - - -

工改 9.5 - 19.9 41.1 14.9 92.1 104.3 78.3 18.2 30.6 76.6 99.6 109.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

规模：公顷

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

93

➢ 住宅类型建筑面积占比最高

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年批复的建筑量最多，批复建筑量

为 1331.5 万 m²（占比 27%），其次为 2020 年，批复建筑量为 697.8 万 m²（占比 14%），排

名第三为 2015 年，批复建筑量为 688.7 万 m²（占比 14%）。

龙岗规划建筑功能以住宅为主，建筑面积 2412.6 万 m²，占总面积的 49%，其次分别为

办公面积 537.6 万 m²（占比 11%）、商业面积 503 万 m²（占比 10%）、新型产业用房面积

487.3 万 m²（占比 10%）和商务公寓面积 278.3 万 m²（占比 6%）。而保障房面积及创新型

产业用房面积分别为 228.8 万 m²、39.7 万 m²，仅占总建面的 5%、1%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - 1 - 1 2 - - 2 2 -

工改商住 1 - 1 1 1 6 4 3 2 2 3 2 4

工改居 - - 1 2 - 4 - 1 - - - 1 2

工改商 - - - - - 1 - - 1 - - 1 -

工改M1+M0 - - - - - - 1 - - - 1 1 -

工改M0 - - - - - - - 2 - 1 3 - 1

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

2

4

6

8

10

12

数量：个

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

面积：万㎡

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

94

➢ 平均土地移交率与平均年容积率保持平稳增长

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，龙岗城市更新项目平均容积率为 5.5，

平均土地移交率为 38.1%。其中，2012 年龙岗移交率最高为 58%，2019 年龙岗移交率最低

为 26.6%，其余年份平均移交率在 32%-44%之间，2021 年达到 43.6%；平均容积率小幅度波

动，2020 年达到峰值 6.7。

1.3.3 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年显著增加

截至 2021 年 12 月 31 日，龙岗实施主体公示项目共计 84 个，拆除规模合计 543.1 公

49%

4%

0%

10%

11%

6%

2%

10%

1%

2%

2% 3%

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

4.22 4.88

3.99

5.32 4.71 4.74

5.58 5.09 4.54

6.27 5.71

6.67

5.73

37.4% 36.8% 35.6%

58.0%

39.0%

33.3% 31.9%

36.1%

32.7%

40.7%

26.6%

37.1%

43.6%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

龙岗拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

95

顷，可开发建设用地面积合计 355.4 公顷。其中，2015 年和 2021 年实施主体公示项目数量

最多，为 14 个；2021 年实施主体公示项目拆除范围面积和可开发建设用地面积均最大，拆

除规模为 104.4 公顷，可开发建设用地面积为 77 公顷；2021 年相对 2020 年，实施主体公

示数量有显著增加，拆除规模超过之前的 1 倍。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于实施主体公示项目数量进行分析，龙岗工改项目数量最多，工改项目总个数为 54

个，占总规划数量 64%，其次为村改，总个数为 26 个，占比 31%。

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，龙岗工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 349.4 公顷，占总规划拆除规模 64%，其次为村改项目，总拆除规模为 181.8

-

24.3

53.1

66.5

7.6

18.8

65.0

38.8

30.4

52.6

32.4

49.3

104.4

- 16.9 23.9 46.8 5.8 14.6 46.3 23.6 21.3 29.2 21.4 28.5 77.0

0

4 5

8

2

4

14

6

6

7

4

10

14

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

20

40

60

80

100

120

龙岗拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 2 2 - 1 - 4 1 1 3 2 5 5

居改 - - - - - - - - - - - - 1

商改 - 1 - 1 - - 1 - - - - - -

工改 - 1 3 7 1 4 9 5 5 4 2 5 8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

数量：个

龙岗拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

96

公顷，占比 34%。

工改类型实施主体公示项目中，龙岗工改商住数量最多，为 32 个，占工改项目比例为

59%，其次为工改 M0，数量为 8 个，占比 15%。

➢ 计划实施率与规划实施率稳中有升

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龙岗计划实施

率为 38%，规划实施率为 50%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龙岗计划实施

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 12.9 8.6 - 2.0 - 22.7 3.0 3.9 33.5 15.8 29.4 50.0

居改 - - - - - - - - - - - - 2.0

商改 - 2.6 - 2.1 - - 5.2 - - - - - -

工改 - 8.9 44.4 64.4 5.5 18.8 37.1 35.7 26.5 19.1 16.6 19.9 52.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

规模：公顷

龙岗拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - 1 - 1 - - - - - - 2

工改商住 - 1 3 3 1 1 8 4 3 2 - 4 2

工改居 - - - 3 - - 1 - - - - - 1

工改商 - - - - - 1 - - 1 - - - 1

工改M1+M0 - - - - - - - - - - 1 - -

工改M0 - - - - - 1 - 1 1 1 1 1 2

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

数量：个

龙岗拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

97

率为 19%，规划实施率为 52%。

1.3.4 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报主体以民营企业和村集体股份公司为主

龙岗的申报主体主要以村集体股份公司、政府、民营企业、国企为主。其中，民营企

业占比最高，为 45%；其次为村集体股份公司，占比 41%；政府占比 9%，国企占比 4%。

➢ 实施主体以村集体股份公司为主

龙岗城市更新项目实施主体类型共有四种类型，分别为民营企业、国企、村集体股份

公司和国企+民营企业。其中，民营企业占比最高，为 85%，其次为国企，占比 13%。

38%

19%

50% 52%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

数量 规模

龙岗拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

41%

4%

45%

9%

1%

龙岗拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

股份公司+政府

98

1.3.5 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 20%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 44 个，占比

20%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 27 个，占比

12%。

1%

13%

85%

1%

龙岗拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

国企+民企

20%

80%

龙岗涉及金融机构拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

99

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 33 个，占比

15%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 43 个，占

比 19%。

12%

88%

龙岗计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

15%

85%

龙岗专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

19%

81%

龙岗实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

100

1.3.6 强区放权后龙岗区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，龙岗共发布城市更新政策 31 条，其中 12 条为正式稿，19

条为征求意见稿。

龙岗城市更新相关政策汇总表

序

号

发布时间 政策名称

备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.11.23 龙岗关于房地产项目全周期管理的指导意见 征求意见稿

2 2021.9.30 龙岗社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则 征求意见稿

3 2021.8.10 深圳市龙岗房屋安全管理实施细则（试行） 征求意见稿

4 2021.8.6 深圳市龙岗行政调解实施办法（试行） 正式稿

5 2021.7.23 龙岗关于持续优化营商环境支持市场主体更好发展的若干措施 正式稿

6 2021.7.22 产业空间提质增效扶持计划实施细则 征求意见稿

7 2021.7.22 产业空间提质增效的若干措施 征求意见稿

8 2021.6.24 深圳市龙岗拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法 正式稿

9 2021.4.26 深圳市龙岗社区股份合作公司转型发展专项资金实施细则 征求意见稿

10 2021.3.29 龙岗“工改保”项目审批工作指引（试行） 征求意见稿

11 2021.1.21 龙岗工业及其他产业用地供应管理办法及其配套文件 征求意见稿

12 2020.9.4 龙岗非农建设用地管理办法（2020 年修订） 征求意见稿

13 2020.7.22 龙岗集体产权交易监督管理暂行办法 征求意见稿

14 2020.7.22 龙岗关于加快推进土地整备的工作措施 正式稿

15 2020.6.4 深圳市龙岗重点更新单元公开选择市场主体实施细则（试行） 正式稿

16 2020.5.25 深圳市龙岗增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作

规定（试行） 征求意见稿

17 2020.5.13 龙岗社区配套和公共服务用房管理办法 征求意见稿

18 2020.5.7 关于开展龙岗城市更新计划清理工作的试行意见 正式稿

19 2020.4.24 深圳市龙岗加快工业区改造升级“先腾挪后改造”行动方案 征求意见稿

20 2020.3.6 龙岗政府投资项目代建管理办法（试行） 征求意见稿

21 2020.2.17 龙岗旧工业区增加辅助性设施类综合整治改造升级操作规程

（试行） 正式稿

22 2020.1.6 深圳市龙岗旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主

体实施细则（试行） 正式稿

23 2019.9.11 龙岗城市更新工作指引 征求意见稿

24 2019.11.18 深圳市龙岗城市更新“十三五”规划中期调整方案 正式稿

25 2019.2.14 关于规范龙岗政府主导开展城市更新单元拆除范围调整工作的

通知 征求意见稿

26 2018.9.21 深圳市龙岗棚户区改造实施细则 征求意见稿

27 2018.9.12 龙岗城市更新“十三五”规划 正式稿

28 2018.3.22 龙岗股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行） 正式稿

29 2017.9.15 深圳市龙岗城市更新暂行办法 征求意见稿

30 2017.9.13 龙岗非经营性储备土地管理规程 征求意见稿

31 2017.8.14 龙岗政策性产业用房申请及分配办法（试行） 正式稿

101

1.4 2010-2021 年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.4.1 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年下滑明显

截至 2021 年 12 月 31 日，龙华已列入计划项目共计 141 个，拆除规模合计 1016.7 公

顷。其中，2016 年列入计划数量最多，为 21 个，2020 年列入计划拆除规模最大，规模为

150 公顷；2013 年计划数量最少、规模最小，为 2 个，规模为 14 公顷；2021 年相对 2020

年，列入项目数量和规模均下滑明显，数量为 9 个，规模为 78.2 公顷。

➢ 工改类型数量占主导地位

基于立项数量进行分析，龙华工改项目数量最多，工改项目立项总个数为 75 个，占总

立项数量 53%，其次为村改，总个数为 58 个，占比 41%。

100.5

54.4

26.5

126.9

14.0 18.4

112.7 104.3

27.1

81.5

122.2

150.0

78.2

12

10

7

12

2

4

12

21

7

16

13

16

9

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

5

10

15

20

25

龙华拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 8 10 1 6 - 1 2 7 1 5 3 7 7

居改 - - - - - - - - - - - 1 -

商改 2 - - - - - - 2 1 1 - 1 -

工改 2 - 6 6 2 3 10 12 5 10 10 7 2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

数量：个

龙华拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

102

➢ 村改类型拆除规模占主导地位

基于立项规模进行分析，龙华村改项目规模最大，村改项目立项总规模为 530.1 公

顷，占总立项规模 52%，其次为工改项目，总规模为 422.8 公顷，占比 42%。

➢ 工改类型中工改商住占比最高

工改类型计划立项项目中，龙华工改商住数量最多，为 19 个，占工改项目比例为

25%，其次为工改居、工改 M1 及工改 M0，数量均为 12 个，占比均为 16%。

➢ 龙华街道活力最高

龙华现有 6 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，龙华街道、观澜街道和大浪街道已批更

新单元计划项目最多、活力度最高，其他街道活力度相对较低，福城街道项目最少、活力

度最低。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 44.6 54.4 1.1 101.8 - 3.7 19.0 55.9 10.2 34.2 27.6 121.4 56.2

居改 - - - - - - - - - - - 5.2 -

商改 46.9 - - - - - - 3.6 1.3 5.3 - 1.5 -

工改 9.0 - 25.5 25.0 14.0 14.7 93.6 44.7 15.5 42.1 94.6 22.0 22.0

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

160

规模：公顷

龙华拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - 1 1 - - 2 2 - 1 1 1 -

工改商住 1 - 4 1 1 - 3 1 1 2 4 - 1

工改居 - - - 3 - 2 3 1 1 - 1 1 -

工改商 - - 1 1 - - 1 2 1 3 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - 2 - - -

工改M0

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

龙华拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

103

1.4.2 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年显著下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，龙华规划批复项目共计 84 个，拆除规模合计 549.1 公顷，

可开发建设用地面积合计 355.8 公顷。其中，2020 年规划批复项目数量最多，为 22 个，

拆除范围面积及可开发建设用地面积亦为最大，拆除规模为 167.9 公顷，可开发建设用地

面积为 95.9 公顷；2021 年相对 2020 年，数量和拆除规模均下滑显著，数量为 10 个，拆

除规模为 66.9 公顷，可开发建设用地面积为 37.8 公顷。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于规划数量进行分析，龙华工改项目数量最多，工改项目总个数为 50 个，占总规划

数量 60%，其次为村改，总个数为 29 个，占比 35%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 27.1 - 6.6 31.6 30.4 25.2 23.1 21.8 9.1 92.1 47.1 167.9 66.9

可开发建设用地(公顷） 22.1 - 4.0 21.9 23.9 18.5 17.7 14.5 5.3 66.3 27.8 95.9 37.8

规划数量（个） 5 - 1 5 2 7 4 6 3 8 11 22 10

0

5

10

15

20

25

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

104

基于规划拆除规模进行分析，龙华工改项目拆除规模最大，工改项目总拆除规模为

265.2 公顷，占总规划拆除规模 48%，其次为村改项目，总拆除规模为 234.9 公顷，占比

43%。

工改类型规划批复项目中，龙华工改商住数量最多，为 22 个，占工改项目比例为

44%，其次为工改 M0，数量为 9 个，占比 18%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 5 - - 1 - 2 1 - - 4 1 9 6

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 1 - - 1 - - - - 1 1 1

工改 - - - 4 2 4 3 6 3 4 9 12 3

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

数量：个

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 27.1 - - 6.4 - 5.8 3.7 - - 68.6 3.5 75.8 43.9

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 6.6 - - 1.2 - - - - 1.6 34.3 5.3

工改 - - - 25.2 30.4 18.2 19.4 21.8 9.1 23.5 42.0 57.7 17.8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

规模：公顷

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

105

➢ 住宅类型建筑面积占比最高，为 47%

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2020 年和 2018 年批复的建筑量最多，

批复建筑量分别 682.4 万 m²（占比 33%）和 376.9 万 m²（占比 18%）。

龙华规划建筑功能以住宅、办公、商业和新型产业用房为主，建筑面积分别为 967.2

万 m²（占比 47%）、322.5 万 m²（占比 16%）、241.3 万 m²（占比 12%）和 128.3 万 m²（占

比 6%），合计占比达 80%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - - - - - 1 1 1 1

工改商住 - - - 3 2 2 3 3 1 1 3 4 -

工改居 - - - - - - - 1 1 - 2 1 -

工改商 - - - - - 1 - 1 1 - 2 2 1

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - 1 - 1 - 1 - 2 1 3 -

工改M1 - - - - - - - - - - - 1 1

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

100

200

300

400

500

600

700

800

面积：万㎡

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

106

➢ 平均土地移交率与平均容积率稳中有升

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，龙华城市更新项目平均容积率为 6.1，

平均土地移交率为 35.2%。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2010 年以前平均容积率最

低，为 4.1，2010 年以前平均土地移交率最低，为 18.6%；2017 年已批规划项目平均容积

率最高，为 10.3，2021 年平均土地移交率最高，为 43.5%。

龙华城市更新项目开发强度近三年稳步提升，土地移交率亦逐渐提升至历史新高，未

来平均容积率预估将在 6-10 之间进行波动。

47%

6%

12%

15%

3%

4%

6%

1% 2% 4%

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

4.11

0.00

4.58 5.12 4.58 4.80 5.05 5.57

10.27

5.68

6.86 7.11 7.52

18.6%

0.0%

39.9%

30.7%

21.4%

26.6%

23.6%

33.4%

42.3%

28.0%

40.9% 42.9% 43.5%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

龙华拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

107

1.4.3 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 近三年数量与规模保持平稳增长

截至 2021 年 12 月 31 日，龙华实施主体公示项目共计 67 个，拆除规模合计 335.9 公

顷，可开发建设用地面积合计 233.5 公顷。其中，2020 施主体公示项目数量最多，为 13

个，2015 年实施主体公示项目拆除范围面积及可开发建设用地面积最大，拆除规模为 60.0

公顷，可开发建设用地面积为 44.3 公顷；2021 年相对 2020 年，数量略降，为 9 个，拆除

规模 43.2 公顷，可开发建设用地面积为 24.3 公顷。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改商住占比最高

基于实施主体公示项目数量进行分析，龙华工改项目数量最多，工改项目总个数为 46

个，占总规划数量 69%，其次为村改，总个数为 18 个，占比 27%。

14.3

3.3

9.5 9.2

31.7

14.1

60.0

13.2

21.7

54.9

27.1

33.5

43.2

10.1 2.7 9.3 5.3 22.8 10.5 44.3 10.7 13.3 41.0 18.6 20.5 24.3

2

1 2

1

6

2

8

4

5

7

7

13

9

0

2

4

6

8

10

12

14

0

10

20

30

40

50

60

70

龙华拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - 2 - 2 - 2 1 1 1 1 1 5

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - 1 - - - 1 1 -

工改 - 1 - 1 4 2 5 3 4 6 5 11 4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

龙华拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

108

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，龙华工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 176.5 公顷，占总规划拆除规模 53%，其次为村改项目，总拆除规模为 150.3

公顷，占比 45%。

工改类型实施主体公示项目中，龙华工改商住数量最多，为 16 个，占工改项目比例为

35%，其次为工改居，数量为 10 个，占比 22%。

➢ 计划实施率与规划实施率稳步增长

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龙华计划实施

率为 48%，规划实施率为 60%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龙华计划实施

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 14.3 - 9.5 - 12.8 - 27.9 1.1 7.4 42.8 1.8 3.9 28.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - 6.6 - - - 1.6 0.9 -

工改 - 3.3 - 9.2 18.9 14.1 25.6 12.2 14.3 12.1 23.7 28.7 14.4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

规模：公顷

龙华拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - - - - - 1 - 1 -

工改商住 - - - 1 3 1 4 1 1 1 1 3 -

工改居 - - - - - - - 2 1 3 3 1 -

工改商 - 1 - - - - 1 - 1 1 1 3 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - 1 1 - - 1 - - 3 1

工改M1 - - - - - - - - - - - - 3

0

2

4

6

8

10

12

数量：个

龙华拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

109

率为 33%，规划实施率为 54%。

1.4.4 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体以民营企业为主

龙华的项目申报主体比较多样化，有政府、民营企业、国企、村集体股份公司等类

型。其中，民营企业占比最高，为 65%；其次为村集体股份公司，占比 28%；国企占比

6%，排名第三。而政府申报项目相对较少，仅占 1%。

龙华城市更新项目实施主体类型共有五种类型，分别为国企、民企、股份公司、国企+

村集体股份公司以及民企+村集体股份公司。其中，民营企业占比最高，为 79%；其次为国

企，占比 10%。国企+村集体股份公司、民企+村集体股份公司及股份公司三种类型占比最

48%

33%

60% 54%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

数量 规模

龙华拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

28%

6%

65%

1%

龙华拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

110

少，合计占比 11%。

1.4.5 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 34%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 48 个，占比

34%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 31 个，占 22%。

2%

10%

79%

6% 3%

龙华拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

民企+股份公司

国企+股份公司

34%

66%

龙华涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

111

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 41 个，占 29%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 48 个，占

34%。

22%

78%

龙华计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

29%

71%

龙华专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

34%

66%

龙华实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

112

1.4.6 强区放权后龙华区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，龙华共发布城市更新政策 23 条，其中 10 条为征求意见

稿，13 条为正式稿。

龙华城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称

备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.10.22 关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的实施细则 征求意见稿

2 2021.10.21 龙华旧工业区整治提升暂行办法修订 征求意见稿

3 2021.10.18 深圳市龙华扶持股份合作公司发展专项资金管理办法 征求意见稿

4 2021.8.10 深圳市龙华国有农业用地管理办法 正式稿

5 2021.3.23 深圳市龙华公共租赁住房和人才住房分配与管理暂行办法

（试行） 正式稿

6 2021.1.28 深圳市龙华土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案与

项目监管工作指引 征求意见稿

7 2021.1.26 深圳市龙华国有建设用地招拍挂供应管理办法 正式稿

8 2021.1.18 龙华产业用地容积调整及其产业发展监管实施细则 征求意见稿

9 2021.1.8 关于加强城市更新项目监管工作的通知 正式稿

10 2020.2.28 龙华政府物业公共配套设施设置和装修标准 征求意见稿

11 2020.3.12 龙华非农建设用地管理办法(2019 年修订) 征求意见稿

12 2020.4.14 龙华股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法 征求意见稿

13 2020.6.23 龙华工业区分区划定（草案） 征求意见稿

14 2020.8.11 深圳市龙华处理历史遗留生产经营性违法建筑实施办法 正式稿

15 2020.8.12 深圳市龙华处理历史遗留违法私房实施办法 正式稿

16 2020.9.17 龙华政府发布龙华非农建设用地管理办法 正式稿

17 2020.2.28 龙华政府物业公共配套设施设置和装修标准 征求意见稿

18 2019.11.11 龙华城市更新“十三五”规划中期调整方案 正式稿

19 2019.11.20 龙华土地整备利益统筹项目计划申报指引 正式稿

20 2019.5.17 龙华土地整备和公共基础设施建设项目房屋补偿实施办法 正式稿

21 2019.3.15 龙华非经营性储备土地管理暂行规定 正式稿

22 2017.10.18 龙华政府投资项目代建制管理办法（试行） 正式稿

23 2017.4.13 深圳市龙华城市更新实施办法 正式稿

113

1.5 2010-2021 年南山区城市更新项目数据与趋势

1.5.1 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年显著下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，南山已列入计划项目共计 120 个，拆除规模合计 578.7 公

顷。其中，2010 年及 2010 年以前项目列入计划数量最多规模最大，为 23 个，规模为

231.3 公顷；2021 年计划数量最少规模最小；2021 年相对 2020 年，数量及规模均下滑显

著，数量为 3 个，规模为 6.6 公顷。

➢ 工改类型数量占主导地位

基于立项数量进行分析，南山工改项目数量最多，工改项目立项总个数为 76 个，占总

立项数量 63%，其次为村改，总个数为 32 个，占比 27%。

103.2

128.1

34.1 26.2 34.1

72.8

17.2 24.9 4.2

66.6

17.1

43.7

6.6

9

14

13

7

11

9

6

9

4

14

7

14

3

0

20

40

60

80

100

120

140

0

2

4

6

8

10

12

14

16

南山拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 6 6 8 - 2 2 2 1 - 3 - 1 1

居改 - 1 - 1 - 1 - 1 - 1 - - -

商改 - - 1 - 2 2 - - - 1 - 1 -

工改 3 7 4 6 7 4 4 7 4 9 7 12 2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

数量：个

南山拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

114

➢ 村改类型拆除规模占主导地位

基于立项规模进行分析，南山村改项目规模最大，村改项目立项总规模为 316.3 公

顷，占总立项规模 55%，其次为工改项目，总规模为 246 公顷，占比 43%。

➢ 工改类型中工改 M0 占比最高

工改类型计划立项项目中，南山工改 M0 数量最多，为 49 个，占工改项目比例为

64%，其次为工改综合，数量为 11 个，占比 14%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 68.4 94.9 23.4 - 19.5 59.5 8.4 7.1 - 28.8 - 4.3 2.1

居改 - 1.7 - 1.3 - 1.7 - 0.8 - 1.1 - - -

商改 - - 1.3 - 4.2 3.1 - - - 0.5 - 0.7 -

工改 34.8 31.6 9.3 24.8 10.4 8.6 8.7 17.0 4.2 36.1 17.1 38.8 4.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

规模：公顷

南山拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 1 2 - - - - 2 1 - 1 1 3 -

工改商住 - - - - 1 1 - - - - 1 1 1

工改居 - - 1 1 - - - 1 - - - - -

工改商 - 2 - - 2 - - 1 - - - 2 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 2 3 3 5 4 3 2 4 4 8 5 5 1

工改M1 - - - - - - - - - - - 1 -

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

南山拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

115

➢ 南山街道活力最高

南山现有 8 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，南山街道、粤海街道和西丽街道已批更

新单元计划项目最多活力度最高，其他街道活力度相对较低，桃源街道、蛇口街道活力度

最低。

1.5.2 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 近三年数量与规模稳步提升

截至 2021 年 12 月 31 日，南山规划批复项目共计 77 个，拆除规模合计 364.4 公顷，

可开发建设用地面积合计 265.7 公顷。其中，2010 年以来（不包括 2010 年），2016 年规划

批复项目数量最多，为 13 个；2021 年规划批复项目拆除范围面积最大，拆除规模为 76 公

顷；2018 年规划批复项目数量最小，数量为 2 个；2015 年规划批复项目规模最小拆除规模

为 7.3 公顷，可开发建设用地面积为 6 公顷；2021 年相对 2020 年，规模略增，拆除规模

为 76 公顷，可开发建设用地面积为 48.8 公顷，但数量保持一致，数量为 7 个。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 16.9 - 21.8 19.0 27.3 16.0 7.3 32.2 19.0 32.1 32.9 63.8 76.0

可开发建设用地(公顷） 13.4 - 19.0 15.9 21.3 12.6 6.0 24.1 12.4 20.7 24.2 47.3 48.8

规划数量（个） 6 - 4 7 7 7 3 13 4 2 10 7 7

0

2

4

6

8

10

12

14

0

10

20

30

40

50

60

70

80

南山拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

116

➢ 工改类型数量占主导地位

基于规划数量进行分析，南山工改项目数量最多，工改项目总个数为 49 个，占总规划

数量 64%，其次为村改，总个数为 21 个，占比 27%。

➢ 村改类型拆除规模占主导地位

基于规划拆除规模进行分析，南山村改项目拆除规模最大，村改项目总拆除规模为

205.6 公顷，占总规划拆除规模 56%，其次为工改项目，总拆除规模为 146.7 公顷，占比

40%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 5 - 1 3 2 1 - 2 1 2 1 1 2

居改 - - - 1 - - - - 1 - 1 - -

商改 - - - - - 1 - 2 - - 1 - -

工改 1 - 3 3 5 5 3 9 2 - 7 6 5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

南山拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 13.2 - 6.9 7.1 14.5 5.4 - 5.7 15.4 32.1 5.3 47.1 53.0

居改 - - - 1.8 - - - - 1.7 - 1.1 - -

商改 - - - - - 1.3 - 4.9 - - 1.3 - -

工改 3.7 - 15.0 10.1 12.8 9.3 7.3 21.7 1.9 - 25.2 16.7 23.0

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

规模：公顷

南山拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

117

➢ 工改 M0 占比最高

工改类型规划批复项目中，南山工改 M0 数量最多，为 31 个，占工改项目比例为

63%，其次为工改综合，数量为 7 个，占比 14%。

➢ 住宅功能类型建筑面积占比最高，为 32%

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年和 2020 年批复的建筑量最多，

批复建筑量分别为 494.2 万 m²（占比 25%）和 372.2 万 m²（占比 19%）。

南山规划建筑功能以住宅、办公、新型产业用房和商务公寓为主，建筑面积分别为

638 万 m²（占比 32%）、348.2 万 m²（占比 18%）、300.3 万 m²（占比 15%）和 258.1 万 m²

（占比 13%），合计占比达 78%。值得注意的是，商业建筑面积为 170.9 万 m²，占比不足

10%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - 1 - - - - 1 - 1 1 3

工改商住 - - - - - - 1 2 - - - - 1

工改居 - - - 1 - - - - - - 1 - -

工改商 - - 1 - - 1 - 1 - - - 2 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 1 - 2 1 5 4 2 6 1 - 5 3 1

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

数量：个

南山拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

118

➢ 近三年平均土地移交率与平均容积率稳中有升

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，南山城市更新项目平均容积率为 7.4，

平均土地移交率为 27.1%。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2011 年已批规划项目平均

容积率和土地移交率均为最低，平均容积率为 5.3，平均土地移交率 13%；2021 年已批规

划项目平均容积率和土地移交率均最高，平均容积率为 10.1，平均土地移交率 35.8%。

南山城市更新项目开发强度近三年逐年递增，同时，2021 年土地移交率也处于历史最

高水平，未来平均容积率预估将在 7-10 之间进行波动。

0

100

200

300

400

500

600

面积：万㎡

南山拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

32%

2%

9%

18%

13%

1%

15%

2% 2%

4% 2%

南山拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

119

1.5.3 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 近三年数量与规模保持相对稳定

截至 2021 年 12 月 31 日，南山实施主体公示项目共计 64 个，拆除规模合计 232.2 公

顷，可开发建设用地面积合计 174.9 公顷，其中，2010 年以来（不含 2010 年），2019 年实

施主体公示项目数量最多，为 10 个；2011 年实施主体公示项目拆除范围面积及可开发建设

用地面积均为最大，拆除规模为 58.2 公顷，可开发建设用地面积为 46.7 公顷；2017 年实

施主体公示项目规模最小，拆除规模为 6.6 公顷，可开发建设用地面积为 5 公顷；2021 年

相对 2020 年，数量及规模基本持平，数量为 5 个，拆除规模为 22 公顷，可开发建设用地

面积为 13.6 公顷。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改 M0 占比最高

基于实施主体公示项目数量进行分析，南山工改项目数量最多，工改项目总个数为 44

个，占总规划数量 69%，其次为村改，总个数为 12 个，占比 19%。

6.25

0.00

5.26

6.58 6.91 6.37 5.36 5.92 6.58

8.12

6.60 7.86

10.13

20.8%

0.0%

13.0%

16.5%

22.1% 21.0%

17.7%

25.2%

34.6% 35.6%

26.5% 25.8%

35.8%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

南山拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

16.0

-

58.2

15.9

29.7

9.9 11.5

26.9

6.6 7.0

19.3

9.3

22.0

12.2 - 46.7 13.5 21.2 8.5 9.6 18.8 5.0 5.4 14.2 6.3 13.6

3

0

3

5

6

5

6

9

4 4

10

4

5

0

2

4

6

8

10

12

0

10

20

30

40

50

60

70

南山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

120

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，南山工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 123.4 公顷，占总规划拆除规模 53%，其次为村改项目，总拆除规模为 96.4 公

顷，占比 42%。

工改类型实施主体公示项目中，南山工改 M0 数量最多，为 29 个，占工改项目比例为

66%，其次为工改商住，数量为 5 个，均占比 11%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - 1 - 3 1 1 1 1 - 1 - 1

居改 - - - - - 1 - - - - 2 - -

商改 - - - - - 1 - 1 1 1 1 - -

工改 1 - 2 5 3 2 5 7 2 3 6 4 4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

数量：个

南山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 7.1 - 47.1 - 20.3 3.2 2.5 1.7 2.1 - 1.9 - 10.5

居改 - - - - - 1.8 - - - - 2.8 - -

商改 - - - - - 1.3 - 1.3 1.9 3.0 0.3 - -

工改 8.9 - 11.1 15.9 9.4 3.5 9.0 24.0 2.6 4.0 14.2 9.3 11.5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

规模：公顷

南山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

121

➢ 计划实施率与规划实施率情况稳中有升

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，南山计划实施

率为 53%，规划实施率为 64%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，南山计划实施

率为 40%，规划实施率为 63%。

1.5.4 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体以民营企业为主

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - 1 - - - - - - 1 - 1

工改商住 - - - - - - 1 2 - - - 1 1

工改居 - - - - 1 - - - - - 1 - -

工改商 - - 1 - - - 1 - - 1 1 - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - 1 -

工改M0 1 - 1 4 2 2 3 5 2 2 3 2 2

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

数量：个

南山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

53%

40%

64% 63%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

数量 规模

南山拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

122

南山的申报主体比较多样化，有政府、民营企业、国企、村集体股份公司以及民营企

业+股份公司、村集体股份公司+政府等类型。其中，民营企业占比最高，为 51%；其次为

国企，占比 20%；村集体股份公司占比 17%，排名第三。而股份公司与政府、村集体股份公

司与民营企业、民企+政府的合作形式的相对较少，占比仅 6%。

南山城市更新项目实施主体类型共有四种类型，分别为民营企业、国企、村集体股份

公司和民企+股份公司。其中，民营企业占比最高，为 75%；其次为国企，占比 19%。村集

体股份公司、政府两种类型的占比最少，合计占比 6%。

1.5.5 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 21%

17%

20%

51%

6%

2%

2%

1% 1%

南山拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

民企+股份公司

股份公司+政府

民企+政府

国企+政府

1%

19%

75%

5%

南山拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

民企+股份公司

国企+股份公司

123

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 25 个，占比

21%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 14 个，占 12%。

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目共计 15 个，占 12%。

21%

79%

南山涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

12%

88%

南山计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

12%

88%

南山专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

124

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目 25 个，占 21%。

1.5.6 强区放权后南山区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，南山共发布城市更新政策 11 条，其中 8 条为正式稿，3

条为征求意见稿。

南山城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称

备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.7.8 南山创新型产业用房管理办法 正式稿

2 2021.5.1 南山创新型产业用房分配管理办法（修订版） 征求意见稿

3 2020.12.8 南山股份合作公司转型发展专项资金管理办法 正式稿

4 2020.6.30 南山工业区分区划定（草案） 草案

5 2019.11.14 南山城市更新“十三五”规划中期调整方案 正式稿

6 2019.10.09 深圳市南山城市更新暂行办法 正式稿

7 2019.3.27 深圳市南山棚户区改造实施细则（试行） 正式稿

8 2018.9.12 南山城市更新“十三五”规划 正式稿

9 2018.3.22 南山股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行） 正式稿

10 2017.9.13 南山非经营性储备土地管理规程 征求意见稿

11 2017.8.14 南山政策性产业用房申请及分配办法（试行） 正式稿

21%

79%

南山实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

125

1.6 2010-2021 年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.6.1 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年显著下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，罗湖已列入计划项目共计 87 个，拆除规模合计 346.2 公

顷。其中，2010 年项目列入计划数量最多，为 12 个；2013 年因湖贝统筹片区及蔡屋围统

筹片区两个超大规模城市更新单元正式纳入计划，因此规模达到最大为 82.1 公顷；2013

年后罗湖计划公告规模大幅度降低，2018 年计划公告数据及规模均为最低值，数量低至 3

个，规模仅为 2.5 公顷。2021 年较 2020 年相比，数量和规模均显著下滑，数量为 4 个，

拆除规模为 15.6 公顷。

➢ 工改类型数量占主导地位

基于立项数量进行分析，罗湖工改项目数量最多，工改项目立项总个数为 39 个，占总

立项数量 45%，其次为村改，总个数为 20 个，占比 23%。

31.3

49.2

23.2 21.4

82.1

14.1 10.7 32.0 21.6 2.5 7.2 35.3 15.6

9

12

7

4

8

6

5

11

6

3

4

8

4

0

20

40

60

80

100

0

2

4

6

8

10

12

14

罗湖拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 6 4 1 - 5 - - 1 1 - - - 2

居改 - 2 - - 1 - - 2 - 1 - 3 1

商改 1 - - 1 2 1 1 3 3 - 2 2 1

工改 2 6 6 3 - 4 4 5 2 2 2 3 -

其他 - - - - - 1 - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

罗湖拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

126

➢ 村改类型拆除规模占主导地位

基于立项规模进行分析，罗湖村改项目规模最大，村改项目立项总规模为 150.5 公

顷，占总立项规模 43%，其次为工改项目，总规模为 129.8 公顷，占比 37%。

➢ 工改类型中工改 M0 和工改综合占比最高

工改类型计划立项项目中，罗湖工改 M0 和工改综合数量均最多，均为 14 个，占工改

项目比例为 36%，其次为工改商，数量为 4 个，占比 10%。

➢ 东晓街道活力最高

罗湖现有 10 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，东晓街道、笋岗街道、翠竹街道、清

水河街道和莲塘街道已批更新单元计划项目最多且活力度最高，其他街道活力度相对较

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 20.0 15.9 6.7 - 79.5 - - 3.6 11.3 - - - 13.4

居改 - 11.0 - - 0.6 - - 1.9 - 0.5 - 23.2 1.8

商改 2.8 - - 2.7 2.0 0.9 0.9 9.7 2.0 - 2.2 2.6 0.5

工改 8.5 22.3 16.4 18.7 - 12.6 9.8 16.7 8.3 2.0 5.0 9.5 -

其他 - - - - - 0.7 - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

规模：公顷

罗湖拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 1 2 1 1 - 1 2 2 1 - 2 1 -

工改商住 - - - 1 - - - - - - - 1 -

工改居 - 1 1 - - - - - - - - - -

工改商 - - 1 - - 1 1 1 - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 1 3 1 1 - 2 - 2 1 2 - 1 -

0

1

2

3

4

5

6

7

数量：个

罗湖拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

127

低，东门街道和东湖街道项目最少、活力度最低。

1.6.2 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年显著增长

截至 2021 年 12 月 31 日，罗湖规划批复项目共计 65 个，拆除规模合计 256.4 公顷，

可开发建设用地面积合计 173.7 公顷。其中，2018 年规划批复项目数量最多，为 26 个；

2014 年规划批复项目规模最小，拆除规模为 0.9 公顷，可开发建设用地面积为 0.6 公顷；

2021 年规划批复项目规模最多。2021 年相对 2020 年，数量及规模均有所增长，数量为 7

个，拆除规模为 81.4 公顷，可开发建设用地面积为 51.5 公顷。

➢ 工改类型数量占主导地位

基于规划数量进行分析，罗湖工改项目数量最多，工改项目总个数为 31 个，占总规划

数量 48%，其次为商改，总个数为 14 个，占比 22%。村改个数为 13 个，占比 20%，居改个

数为 6 个，占比 9%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 15.9 4.4 20.1 12.1 8.3 0.9 11.9 1.0 4.5 65.2 12.6 18.0 81.4

可开发建设用地(公顷） 9.3 2.5 15.6 7.1 6.8 0.6 9.8 0.7 2.9 46.2 9.2 11.4 51.5

规划数量（个） 4 2 6 5 1 1 3 1 1 26 4 4 7

0

5

10

15

20

25

30

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图