100

第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同

规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。

因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法

律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 业主公约

第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有

关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅

区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。

业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 业主公约应当包括下列内容：

（一）住宅区名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；

（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；

（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

第三十六条 业主公约在住宅入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以

上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约

束力。

业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、

区住宅主管部门有权予以纠正。

101

第五章 住宅区的使用及维护

第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设

资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。

第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、

拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、

机电设备、公共天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，

其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专

账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自

行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管

理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供

102

气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。

第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统

一。

业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、

粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次。楼梯间的墙面、台

阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业

主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以

延期。

前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支

付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。

第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，

应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由

物业管理公司承担。

前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。

第四十四条 住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而

影响其正常使用功能；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行为；

（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

103

第六章 住宅区专用基金与专用房屋

第四十五条 开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分

之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

第四十六条 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理。区住宅主管部门对业

主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住

宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利

房价格提供部分商业用房，该商业用房有的产权属该住宅区全体业主共有。

上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中

回收。

上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其

他产权属于全体业主共有公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经

营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规定设计要求建设的，开发建设单

位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计

或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补

建。

第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支账目，业主

委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维

修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计

报告应向业主公布。

业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公

司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

104

第七章 法律责任

第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业

主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向

人民法院提起民事诉讼。

未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管

理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，

并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院

申请追缴。

物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，

应当承担赔偿责任。

第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部

门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业

管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停

止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。

第五十四条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予制

止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关

行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，

市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理

部门依法注销其物业管理的经营项目：

（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支账目的；

（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；

（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、

区住宅主管部门认定应当予以处罚的。

第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十

九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期

105

的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国

土行政管理部门应当暂停其房地产开发资质。

第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按

照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部

门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；

（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，

可以并处一千元以上五千元以下的罚款；

（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责

令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；

（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以

并处一百元以上二千元以下的罚款。

第八章 附 则

第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。

第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。

第五十九条 本条例自一九九四年十一月一日起施行。

第六十条 本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。

106

深圳经济特区住宅区物业管理条例 2004

（1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过

1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正

2004 年 6 月 25 日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）

第一章 总 则

第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管

理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共

秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的

居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部

门划定。

本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同

使用与维护。

第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合

的管理模式。

第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设

施，维护住宅区公共利益的义务。

第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅

主管部门）。

各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管

理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住

宅主管部门的指导和监督。

第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施

107

管理。

物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。

第二章 业主大会及业主委员会

第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发

建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日

起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大

会。

分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临

时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委

员会的权利、义务相同。

第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。

业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出

席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责

在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议

之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅

主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；

不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。

第十三条 业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）监督业主委员会的工作；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告；

（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；

（五）修改业主公约；

108

（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（七）批准业主委员会章程。

第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由

业主委员会在其委员会中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人

员担任业主委员会委员。

业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不

得少于五人。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的

人士担任。

业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。

第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，

并经业主大会批准。

第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住

宅主管部门备案。

第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员

为兼职，业主委员会主任可以为专职。

业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通

知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员

会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。

第十九条 业主委员会行使下列职权：

（一）召集和主持业主大会；

（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更

或解除委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的

维修工程项目；

109

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。

业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区

住宅主管部门实施。

第二十条 业主委员会履行下列义务：

（一）执行业主大会的各项决定；

（二）遵守和履行物业委托管理合同；

（三）不得从事各种投资和经营活动；

（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大

会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵

触。

第三章 物业管理公司及其职责

第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。

委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管

理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。

第二十四条 物业管理公司必须依法取得《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管

理业务。

第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管

理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。

第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住

宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管

理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主

委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建议单位在同等条

110

件下可以优先承包管理。

在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理

公司继续管理。

在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和

有关部门的监督。

第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：

（一）房屋的使用、维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、

池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）清洁卫生；

（四）车辆行驶及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第二十八条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司承担专项经营业务。

第二十九条 物业管理公司的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

（三）接受业主委员会和业主的监督；

（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。

物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应

111

的保管费或车位使用费。

第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同

规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。

因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法

律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 业主公约

第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有

关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅

区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。

业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条 业主公约应当包括下列内容：

（一）住宅区名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；

（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；

（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数

以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有

约束力。

业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、

112

区住宅主管部门有权予以纠正。

第五章 住宅区的使用及维护

第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设

资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。

第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、

拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得侵害他人的正当权益。

第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

（一）室内部分，由业主负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、

机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，

其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专

帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自

行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管

理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

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第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供

气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。

第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统

一。

业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、

粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台

阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业

主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以

延期。

前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支

付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。

第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，

应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由

物业管理公司承担。

前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。

第四十四条 住宅区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而

影响其正常使用功能；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行业；

114

（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第六章 住宅区专用基金与专用房屋

第四十五条 开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分

之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

第四十六条 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业

主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住

宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利

房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。

上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中

回收。

上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其

他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同

经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单

位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计

或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补

建。

第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，业主

委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维

修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计

报告应向业主公布。

业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公

115

司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

第七章 法律责任

第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业

主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向

人民法院提起民事诉讼。

未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管

理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，

并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院

申请追缴。

物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，

应当承担赔偿责任。

第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部

门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业

管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停

止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。

第五十四条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以

制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有

关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，

市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理

部门依法注销其物业管理的经营项目：

（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；

（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；

（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、

区住宅主管部门认定应当予以处罚的。

第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十

116

九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期

的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国

土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。

第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按

照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部

门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；

（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，

可以并处一千元以上五千元以下的罚款；

（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责

令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；

（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以

并处一百元以上二千元以下的罚款。

第八章 附 则

第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。

第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。

第五十九条 本条例自 1994 年 11 月 1 日起施行。

第六十条 本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。

117

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则 2004

（1996 年 9 月 20 日深圳市人民政府令第 52 号发布，

根据 2004 年 8 月 26 日深圳市人民政府令第 135 号修订）

第一章 总 则

第一条 根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条

的规定，制定本细则。

第二条 《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、

公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正

常状态的行为。

《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电

设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第三条 《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手

续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

第四条 开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细

则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改

造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

第五条 住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

第六条 未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章 业主大会及管委会

第七条 区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月

内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

第八条 第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、

形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

118

已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须

办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

第九条 管委会委员实行差额选举。

管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐

候选人。

第十条 管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可

根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

第十一条 专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临

时一次性津贴由管委会确定。

津贴可从管理服务费中支出。

第十二条 管委会委员的人数应为单数。

管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行

为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

第十三条 管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十四条 业主大会可以对业主公约进行修改补充。

经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

第十五条 业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租

人或其他非业主使用人的意见。

业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管

部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，

并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均

应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。

第三章 开发建设单位和物业管理公司

第十六条 未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体

119

综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

第十七条 开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

第十八条 从住宅区开始入住到管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公

司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

（二）住宅区各类房屋清单；

（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；

（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场

地清单。

在管委会成立之日起二个月内，前款资料应一并移交给管委会。

第十九条 住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行

验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应

及时解决。

开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修

款移交给住宅区管理处按规定使用。

由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

第二十条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划

拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区

总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但

延迟期不得超过六个月。

前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规

划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿。

第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会

120

提供住宅区物业管理用房。

物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅

区房屋总套数×户均人口数。

前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

第二十二条 开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房

价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

第二十三条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管

理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第二十四条 委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司

在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录

和财务账簿移交给管委会。

市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事

项作出决定。

第二十五条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理

公司利润率的参照标准。具体的利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质

证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协

商确定。

第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理

第二十六条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或

改变使用用途。

物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服

务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的 30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，

并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至

全部回收完毕。

第二十七条 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、

设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪

121

作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何

单位和个人不得占用或挪用。

第二十八条 业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，

不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、

屋面和通道。

第二十九条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、

剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保

管费或车位使用费。

第三十条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要，在

合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不

得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章 住宅区维修养护的范围与责任

第三十一条 住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）的维修责任人为业

主。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、

门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。

自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

第三十二条 房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋

本体内的全体业主。

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重

结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、

外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体

消防设施等。

122

共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主

分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些屋或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的

业主按比例分担。

第三十三条 房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）的维修责任人为毗连业主。

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理

公司组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，

共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或

委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物

业管理公司支付应分担的维修养护费用。

第三十四条 自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市

容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由

管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修

责任人承担。

第三十五条 住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。

住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟

渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水

管等。

上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常

维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的

改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。

重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

第三十六条 住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应

对居民用户实行抄表到户。

前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）

123

的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章 住宅区管理服务费

第三十七条 住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

（一）部分商业用房租金；

（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；

（三）向业主收取管理服务费；

（四）住宅区的其他合法收入。

第三十八条 住宅区管理服务费的基本开支包括：

（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材

料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（五）住宅区必要的社区文化活动费用。

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

第三十九条 向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由

管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价

主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

第四十条 开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市场物价主管部门和市住宅主

管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担，但不得因此而降低

管理标准和服务水平。

开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，

由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门

审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原

管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

124

区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

第四十一条 住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管

理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理

服务费解决。

第四十二条 住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并

加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定

代表人签字加盖公章后公布。

第四十三条 住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公

布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公

司应在收到质询后 7 日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时

予以处理。

第七章 住宅区公用设施专用基金

第四十四条 开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购

买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设

立的专用基金账户。

第四十五条 专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期

回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必

须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出，增值部分

不够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定

以外的用途。

第四十六条 专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一

次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章 住宅维修基金

第四十七条 住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月

向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

125

《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

第四十八条 市住宅主管部门应会同市场物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金

指导收费标准。

管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进

行调整，经业主大会通过后实施。

第四十九条 住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基

金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

第五十条 住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决

定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

第五十一条 住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管。住宅维修

基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、

质询。

第九章 法律责任

第五十二条 未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门

可对其给予警告，并可处以 2000 元以上 20000 元以下的罚款。

第五十三条 区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第

一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集、并建议有关部门或机关追究主管人员

和直接责任人员的行政责任。

第五十四条 管委会违反细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应

当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

第五十五条 开发建设单位违反细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住

宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位

按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

第五十六条 物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止

并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给

予警告、限期改正，没收非法所得，并可处以 2000 元以上 20000 元以下的罚款；造成业主

126

损失的，还应承担赔偿责任：

（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支账目的；

（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

第五十七条 对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理

单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业

主公约和委托管理合同的规定进行催缴。

物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采

取相应的催缴措施。

第五十八条 违反本细则第二十八条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并

限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修

造成他人损失的，应承担赔偿责任。

第五十九条 违反本细则第二十九条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并

限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有

关主管部门按规定进行处罚。

第六十条 在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和

其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章 附 则

第六十一条 深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管

部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

第六十二条 市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制定有关住宅区物业管理行业标

准、规划和技术规范。

第六十三条 本细则由市政府负责解释。

第六十四条 本细则自发布之日起施行。

127

深圳市房屋公用设施专用基金管理规定 2006

(2006 年 3 月 13 日 深府〔2006〕40 号)

第一条 为加强深圳市（以下简称本市）房屋公用设施专用基金（以下简称专用基金）

管理，保障本市房屋及其配套设施、设备等有关公用设施的维修更新和正常使用，根据法律、

法规和规章等有关规定，制定本规定。

第二条 本市行政区域内专用基金的管理活动，遵守本规定。

第三条 深圳市国土资源和房产管理局（以下简称市主管部门）负责本规定的组织实施

以及本市专用基金的监管工作。

各区物业管理主管部门（以下简称区主管部门）按照规定权限负责本辖区专用基金监管

工作。

第四条 市、区主管部门应当建立相关管理机构（以下简称管理机构），负责全市专用

基金的收取、追缴和使用监管等工作。

第五条 专用基金属业主所有。

第六条 专用基金的管理活动应该遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政

府监管的原则。

第七条 管理机构应当在有关商业银行（以下简称专户银行）设立一个全市统一的专用

基金银行专户，并在各区分设帐号。管理机构选定专户银行时应当通过招投标方式确定，并

与专户银行签订相关协议。

第八条 专用基金应当以一个物业管理区域为核算单位，按栋建帐，核算到户。

房地产发生转移时，该房地产对应的专用基金余额应随相关房地产一并转移。

第九条 有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主

管部门指定的银行专户。专用基金交纳标准按以下规定执行：

（一）特区内：对 1994 年 11 月 1 日至 1999 年 6 月 30 日间竣工交付的房屋项目，按建

设总投资百分之二的比例执行；1999 年 6 月 30 日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建

设总投资百分之二的比例执行。

（二）特区外：凡 1994 年 11 月 1 日以后竣工交付的房屋项目，均按建设（物业）总投

128

资百分之二的比例执行。

第十条 专用基金的使用超过首次筹集金额的 70%时，应当续筹专用基金。续筹专用基

金的标准应不低于首次筹集的标准。

业主大会对专用基金续筹标准作出决定的，在不低于本规定限额的前提下，从其决定。

第十一条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、

房地产权证注销证明，到主管部门办理专用基金个人帐户注销手续，并提取其个人帐户中的

剩余款项。

第十二条 专用基金只能用于相关物业共用部位、公用设施及设备的大中修、更新、改

造项目，不得挪作他用。

可以使用专用基金的具体范围由市主管部门负责制定。

第十三条 专用基金由业主大会聘请的物业管理公司根据业主大会的决定使用。

房屋（物业）保修期内发生的维修更新，其费用由建设单位承担；房屋（物业）保修期

满后，由业主大会决定专用基金的使用。

房屋（物业）保修期满而业主大会尚未成立的，原则上不得使用专用基金。确需使用的，

应当取得全体业主的书面同意。

第十四条 物业管理公司应当根据房屋的实际情况或业主的要求，制订专用基金年度使

用计划，由业主委员会提交业主大会审议批准后，在物业管理区域内公示。

第十五条 物业管理公司具体实施专用基金年度使用计划时，应就具体项目制定实施方

案，向业主委员会提交专用基金使用申请。业主委员会接到使用申请后，应就该具体项目是

否符合年度使用计划进行审核，并签署是否同意的意见。

第十六条 业主委员会同意该具体项目的，物业管理公司应当持下列材料到区主管部门

备案：

（一）专用基金使用申请；

（二）业主大会关于专用基金年度使用计划的书面决议。书面决议应当载明具体项目、

预算金额、业主分摊等情况。

区主管部门收到上述材料后，应当在 5 个工作日内出具备案文件。

第十七条 物业管理公司持备案文件到管理机构办理有关划款手续。

129

管理机构应当在收到备案文件之日起 5 个工作日内先行向物业管理公司拨付 80%的项目

款项。业主委员会应对该款项的使用进行监管。

工程项目全部完工后，物业管理公司凭该项目验收合格文件、合法票据、项目施工图纸

和施工单位资质材料等，到管理机构办理剩余款项的划拨手续。

第十八条 已经使用的专用基金由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊，分

别在其个人账户中扣除。

第十九条 业主委员会、业主有权监督工程项目的施工质量及专用基金的使用情况，并

按规定参加验收。

第二十条 房屋（物业）共用部位、公用设施及设备出现法律、法规、规章和相关强制

性技术标准规定必须大中修、更新和改造的，区主管部门应当督促有关业主或业主委员会限

期实施；逾期不实施的，区主管部门可以组织代为实施，其费用由有关业主承担，或者按本

规定第十八条的规定分摊。

第二十一条 管理机构应当建立信息化管理系统，对全市专用基金的收取、存储、使用、

增值和查询等环节进行统一管理。

第二十二条 专用基金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息分别计入业主

个人帐户。

管理机构可以依法对专用基金进行增值运作，增值方式限于购买国债和组合存款，不得

用于其他投资。

第二十三条 本规定实施后竣工的房地产项目，开发建设单位在办理房地产项目初始登

记前，必须按照规定交清该项目应交纳的专用基金。未交清专用基金的，市主管部门可依法

暂停该单位房地产开发资质，暂缓办理该项目相关登记手续。

本规定实施前尚未交纳专用基金的房屋项目，由市主管部门统一组织全市专用基金的清

缴工作。市规划、建设、财政、工商、税务及其他相关部门应当配合专用基金的清缴工作。

区主管部门应当对本辖区内的房屋项目进行全面清理，对未按规定交纳专用基金的开发

建设单位，应当下达限期交纳通知；开发建设单位逾期仍不交纳的，区主管部门可依法申请

人民法院强制执行，清缴专用基金本金和滞纳金。情节严重的，区主管部门可提请市主管部

门依法暂停有关单位房地产开发资质。

130

第二十四条 任何单位和个人不得侵占、挪用专用基金，不得以任何理由和形式，将专

用基金用于《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉

实施细则》规定以外的用途。

业主委员会、物业管理公司侵占、挪用专用基金或将专用基金用于其他用途的，由区主

管部门责令限期改正，并通告全体业主；情节严重并造成经济损失的，由责任人负责赔偿，

区主管部门应依法予以行政处罚，并应依法追究直接责任人的法律责任。

管理机构违反本规定挪用专用基金或者造成专用基金损失的，由市主管部门按规定进行

处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究

刑事责任。

第二十五条 本规定所称房屋，包含住宅、商住楼、商业用房、工业用房和办公用房。

第二十六条 本规定由市主管部门负责解释。

第二十七条 本规定自发布之日起施行。

1997 年 4 月 25 日发布的《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》同时废止。

131

深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告

（第五十七号）

《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议

于 2007 年 9 月 25 日通过，现予公布。

深圳市人民代表大会常务委员会

2007 年 10 月 17 日

深圳经济特区物业管理条例 2008

（2007 年 9 月 25 日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

第一章 总 则

第一条 为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务

企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法

规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

第二条 特区物业管理适用本条例。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第四条 市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管

理工作，履行下列职责：

（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的

有关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；

（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关

行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）本条例规定的其他职责。

区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。

市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。

132

第五条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会

的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办

理物业管理相关事务。

第六条 深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，

应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施

物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培

训，调解行业内部争议等。

第七条 建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政

府制定。

第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约

第八条 物业的所有权人为业主。

业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。

第九条 物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成

立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共

同履行业主大会和业主委员会职责。

业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应

当邀请物业所在地社区工作站派员列席。

第十一条 有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。

应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处

责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

133

第十三条 业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方

式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。

第十四条 业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，

且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主

大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选

举票。

业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，

不足一平方米的按四舍五入计算。

第十五条 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。

委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，

应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。

一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

第十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产

权单位的投票权数。

第十七条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人

数二分之一以上多数同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和

续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以

上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

第十八条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。

业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，

并抄送全体业主。

第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主

大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；

134

（二）首套物业出售并交付使用满二年的。

物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业

所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。

街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会

会议筹备组（以下简称筹备组）。

第二十条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物

业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区工作站负责人担任。筹备组中

的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备

组成员不得担任首届业主委员会委员。

建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。

第二十一条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员

会从委员中选举产生。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由

业主大会议事规则规定。

第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，

从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。

业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。

第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主

或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单

位任职；

（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名推荐委员和

135

候补委员候选人各一名。筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单。

第二十四条 业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数由筹备组

根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。

业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。

第二十五条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票

多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。

第二十六条 未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经区主管部

门确认后，由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。

第二十七条 除业主委员会和街道办事处外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。

业主委员会和街道办事处召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人以及相关单

位应当予以协助。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将成立情况向区主管部门备

案。

区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所

和物业服务企业等相关单位。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门

备案。

第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任

召集和主持。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副

主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员

会会议。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名

委员拥有一票表决权。

136

业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物

业管理区域内公告。

第三十条 以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会作出决定，并加盖业主委员

会印章。

第三十一条 业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：

（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；

（二）提请业主大会决定调整物业服务费；

（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；

（四）提请业主大会批准物业服务合同；

（五）召集业主大会临时会议；

（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；

（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；

（八）涉及业主重大利益的其他决定。

第三十二条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委

员会印章。

第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本

物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人

民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区主管部门或

者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签

字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

第三十四条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人

137

就业；

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员

职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（三）违反本条例第三十四条规定；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第三十六条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自

行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主；

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属

单位任职；

（五）被人民法院判处刑罚。

第三十七条 业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四

十的，应当召开业主大会会议增补。

第三十八条 业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正

的，由区主管部门决定予以解散：

（一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；

（二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；

（三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重。

区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会

会议，选举产生新一届业主委员会。

第三十九条 分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员

138

会。

新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员

会委员总人数不得超过十七人。

第四十条 业主委员会委员职务中止和自行终止，候补委员递补为委员时，业主委员会

应当在本物业管理区域内公告，并向区主管部门备案。

第四十一条 业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物

业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。

在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业

主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第四十二条 业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印

章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。

第四十三条 业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、

监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在

地街道办事处代为管理。

第四十四条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向

业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。

第四十五条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。

临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

（三）物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；

（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

（六）违反规约应当承担的责任。

139

第四十六条 临时管理规约由建设单位负责编制，报区主管部门备案。建设单位应当将

备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。

业主在入住时，应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。

第四十七条 业主认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公

平的，可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反

法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公

平的内容对该特定业主无效。

第四十八条 管理规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管

理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主。

第四十九条 业主大会通过的管理规约和业主大会议事规则，由业主委员会在通过后十

五日内报区主管部门备案。

业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。

业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立

活动档案供业主查询。

经业主大会作出决定的，方可使用业主大会印章。

第三章 建设单位和物业服务企业

第五十条 建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未

出售物业业主身份享有相关权利。

第五十一条 建设单位在物业管理中承担下列义务：

（一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证

书和使用说明书；

（二）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；

（三）依法提供物业服务用房；

（四）以未出售物业业主身份承担相关义务；

（五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。

第五十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设

备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。

140

物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。

物业服务办公用房面积按照下列标准提供：

（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之

二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；

（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的

千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。

业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。

第五十三条 物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。

物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。

任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。

第五十四条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服

务用房房号、面积等相关资料。

市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注

明物业服务用房房号。

第五十五条 建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的

所有权或者使用权。

第五十六条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业的名称中应当

标示“物业”字样。

物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。

第五十七条 物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。

物业服务从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。

第五十八条 物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。

本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内加入

市物业管理协会。

异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。

第五十九条 市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性

监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业

141

主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责

等制裁。

受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业

主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从

事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。

市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责

的，应当报区主管部门备案；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社

会公告。

第六十条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修

养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务

一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第六十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务

企业资质证书。

第六十二条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定、物业服务标准和物业服务合

同约定提供物业服务。

物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。业主大会对物业服务有特殊

要求的，由物业服务合同约定。

第六十三条 物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关统计

资料。具体办法由市主管部门制定。

第四章 物业服务

第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理

区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业

服务企业提供物业服务。

第六十五条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设

等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：

142

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理

区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，

应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划

分为不同的物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一

个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。

第六十六条 物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务

合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。

关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。

第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。

酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给

物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不

足部分由业主承担的计费方式。

包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企

业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。

第六十八条 采用酬金制计费方式约定物业服务费的，酬金的计提标准由物业服务企业

与建设单位或者业主大会根据企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中约定。

第六十九条 物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位

和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开

始提供物业服务之日止。

物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同

可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名

称、办公场所、联系方式和资质等级等。

第七十条 建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交

143

业主相关资料。

物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会

新选聘的物业服务企业。

禁止建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员泄露业主资料。

第七十一条 物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物

业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余；

（二）物业专项维修资金结余；

（三）物业服务用房；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资

料；

（五）采用酬金制计费方式收取物业服务费的企业，用物业服务费购置的资产及物品。

第七十二条 选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。

逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。

第七十三条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开

招标方式。

由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准

和程序按照政府采购的有关规定执行。

第七十四条 符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；

（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；

（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总

建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大

会决定同意的；

（四）公开招标的投标人少于三人的。

符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服

务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。

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第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同

副本报区主管部门备案。

第七十六条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防

范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，

治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业

管理区域的安全管理工作。

安全防范应急预案应当报区主管部门备案，区主管部门应当对安全防范应急预案的制定

和实施给予必要的指导。

发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向

有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。

第七十七条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区

域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

第五章 物业使用与维护

第七十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违

反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关

行政管理部门依法处理。

第七十九条 物业服务企业从事物业维护、修缮、装修监督等工作时，业主或者物业使

用人应当提供方便。

需要业主或者物业使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者物

业使用人协商。

第八十条 物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部

分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。共有物业

遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。

公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设

备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的，从其规定。

第八十一条 物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮

或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。

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业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主

承担。

第八十二条 物业影响市容美观或者存在安全隐患的，业主或者业主大会应当按照有关

法律、法规规定及时修缮或者改造。

对影响市容美观或者存在安全隐患的物业未及时修缮的，物业服务企业可以请求区主管

部门责成业主或者业主大会限期修缮；逾期不修缮的，物业服务企业可以代为修缮，修缮费

用由业主或者业主大会承担。

第六章 费用和资金

第八十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市

价格主管部门会同市主管部门制定。

物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。

第八十四条 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业

主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入

住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无 正当理由不办理相关入住手续的，视

为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

第八十五条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资

金。物业专项维修资金属业主所有。

物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在

办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存

入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管

部门制定。

市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会

公布。

第八十六条 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金

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的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修

资金应当存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、

拨付快速、手续便捷的原则。

市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支

付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。

第八十七条 物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物

业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会

对物业全体共有部分作出的决定相抵触。

第八十八条 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：

（一）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有

部分建筑面积比例共同承担；

（二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部

分建筑面积比例共同承担。

物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。

第八十九条 物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业

主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。

第九十条 业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁

或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

业主未缴清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记

手续。

第九十一条本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关

规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。未按照规定缴交的，由

区主管部门予以追缴。

按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，应当存入物业专项维修资金专户。

第九十二条 本条例实施前，业主按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定

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缴纳的住宅维修基金，应当由该物业的管理单位按户设账，以物业管理区域为单位全额存入

物业专项维修资金专户。

本条例实施前，业主未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳住宅维

修基金的，应当按照该条例的有关规定予以补足。

第九十三条 业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳

物业专项维修资金、承担有关分摊费用。

第九十四条 业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担

的有关分摊费用。

物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关

分摊费用支付和交纳情况。

第九十五条 物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物

业服务费收支情况。业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用

情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业主委员会在本物业管理区域内

公布。

第九十六条 物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。

第九十七条 物业服务应当依法实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的

显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。

第七章 法律责任

第九十八条 业主委员会违反本条例第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十八

条、第四十九条有关规定的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对责任人处以二

千元以上五千元以下罚款。

第九十九条 建设单位违反本条例第四十六条规定，未将临时管理规约报区主管部门备

案并公示的，由区主管部门责令限期改正，并处以二万元以上五万以下罚款。

第一百条 建设单位未按照本条例第五十二条规定提供物业服务用房的，由区主管部门

责令限期三个月内提供；逾期未提供的，由区主管部门责令建设单位按照本物业管理区域内

物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积，向业主大会支付专款，存入物业专项维修资

金专户，专项用于承租、购置物业服务用房，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

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第一百零一条 建设单位违反本条例第五十五条规定，擅自处分依法属于业主的共有物

业、共用设施设备的，由区主管部门责令恢复原状或者赔偿损失，并处以五万元以上二十万

元以下罚款。

第一百零二条 物业服务企业违反本条例第五十七条规定，未按照国家有关规定取得资

质证书从事物业服务的，由区主管部门责令停止违法行为，并责令退还所收取的物业服务费，

处以五万元以上二十万元以下罚款。

第一百零三条 物业服务企业违反本条例第五十八条规定，未加入市物业管理协会的，

由区主管部门责令限期一个月内改正；逾期未改正的，按逾期月数每月处以一万元罚款。

第一百零四条 物业服务企业违反本条例第五十九条第三款规定，聘用受到公开谴责的

物业服务从业人员的，由区主管部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。

第一百零五条 物业服务企业违反本条例第六十条规定，将一个物业管理区域内的全部

物业服务一并委托或者转交给他人的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万元以上二十

万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

第一百零六条 物业服务企业违反本条例第六十一条规定，转让或者以出租、挂靠、外

借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，由区主管部门责令改正，并处以五万元以上十

万元以下罚款。

第一百零七条 物业服务企业违反本条例第六十三条规定，不按时报送统计报表和相关

资料，或者提供虚假报表和相关资料的，由区主管部门责令改正。对不按时报送统计资料的，

处以五千元罚款；对提供虚假统计资料的，处以二万元以上五万元以下罚款。

第一百零八条 建设单位违反本条例第二十条第二款和第七十条第一款规定，不提供或

者移交相关资料的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门给予警告，

并处以十万元以上二十万元以下罚款。

物业服务企业违反本条例第七十条第二款、第七十一条规定，未在物业服务合同终止时

将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正；逾期未

改正的，处以二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其

资质证书。

第一百零九条 建设单位、物业服务企业违反本条例第七十条第三款规定，故意泄露业

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主资料的，由区主管部门处以二万元罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。

业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的，由区主管部门处以一万

元罚款。

第一百一十条 建设单位违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务

企业的，由区主管部门责令限期改正，并处以十万元以上二十万元以下罚款。

业主大会、业主委员会违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企

业的，由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以一万元罚款。

第一百一十一条 物业服务企业违反本条例第七十五条规定，未将物业服务合同报区主

管部门备案的，由区主管部门责令限期改正，并处以五千元罚款。

第一百一十二条 物业服务企业违反本条例第七十七条规定，拒不退出物业管理区域的，

由区主管部门责令其限期退出；逾期仍不退出的，由区主管部门责令退还逾期所收取的物业

服务费，并按月处以五万元罚款；逾期三个月仍不退出的，由市主管部门吊销或者提请吊销

其资质证书。

第一百一十三条 违反本条例第八十一条规定，未保持物业天面和外墙等设施安全整洁

的，由区主管部门责令业主、业主大会或者物业服务企业修缮、粉刷，并处以一千元以上五

千元以下罚款。

第一百一十四条 物业服务企业违反本条例第八十五条规定，不履行代收物业专项维修

资金义务的，由区主管部门责令其追收；非业主原因而拒不执行的，由区主管部门责令物业

服务企业代为缴纳。物业服务企业代为缴纳物业专项维修资金后，有权向未缴纳的业主收取。

物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期存入，并

按逾期月数每月处以一万元罚款。

第一百一十五条 物业服务企业违反有关规定，侵占或者挪用物业专项维修资金的，由

区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处以被侵占或者

挪用资金金额两倍的罚款。

第一百一十六条 建设单位不按照本条例第九十一条规定缴交公用设施专用基金，经区

主管部门责令限期缴交后拒不履行的，由区主管部门按应交款项逾期天数处以每日万分之五

的罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其相关资质证书。