（二）加大考核力度。

加大对居住、工业、民生土地整备专项任务的考评管理力度，建立相应的专项考核与奖励机制，

并将考核结果纳入政府绩效考核体系。市规划和自然资源局将不定期对更新整备计划任务实施情况进

行评估。

（三）夯实制度保障。

用好综合改革关键一招，加强政策创新，持续丰富政策工具箱，加快推进更新整备工作统筹融合，

为城市更新和土地整备工作顺利推进提供坚实的制度支撑。

（四）完善计划流量管控机制。

在探索实施城市更新单元计划流量管控的基础上，继续完善城市更新单元计划调控规模与更新整

备直接供应规模、计划清理规模、居住用地规模等更新整备各项工作完成情况进行挂钩的机制，完善

“流进”与“流出”相关联的流量调节机制。

（五）推进城市空间拓展。

主动谋划拓展城市建设空间，在全市范围内划定多片空间集中连片、用地规模较大的综合功能整

备区，通过土地整备提前储备发展空间，进一步提高政府空间资源配置和重大项目保障能力，为我市

2035 年居住、工业、民生等领域长远发展提供用地支撑。

六、其他说明

（一）城市更新单元计划实行常态化申报。除需报市政府审批的重点更新单元计划外，其他城市

更新单元计划由各区政府（含大鹏新区管委会）、市前海管理局按照相应政策规定自行审批后，报市

规划和自然资源局备案。为加强城市更新单元计划管控，各区（含大鹏新区）、前海深港现代服务业

合作区（以下简称前海合作区）2023 年计划指标使用完后，原则上该年度不再新增更新单元计划，

确有需求的应先征求市规划和自然资源局意见后，再由各区政府按照相应政策规定审批。

（二）土地整备专项计划项目实行季度调整机制。各区政府（含大鹏新区管委会）、市前海管理

局可根据土地整备工作实际情况，提出土地整备专项计划项目调整申请。土地整备项目调整由市规划

和自然资源局统筹确定后报市政府备案，土地整备利益统筹项目调整由市规划和自然资源局统筹后报

市政府审批，经市政府批准后纳入年度土地整备计划。项目实施范围年度内调整优化部分的面积不超

过原项目实施面积 20%的，不视作项目调整情形，应将调整后范围报送市规划和自然资源局。

（三）房屋征收专项计划项目实行中期调整机制。各区政府（含大鹏新区、深汕特别合作区管委

会）、市前海管理局可根据房屋征收工作推进需要，将重大的、紧急的或已具备实施条件，且符合政

策要求的房屋征收调整项目申报给市规划和自然资源局，由市规划和自然资源局汇总整理并报市政府

批准后纳入年度房屋征收项目计划。

（四）房屋征收专项计划项目原则上不得纳入城市更新拆除重建用地范围和土地整备利益统筹项

目范围。

（五）前海合作区范围内的拆除重建类城市更新由市前海管理局负责组织实施，土地整备和城中

村综合整治提升由南山、宝安区政府负责组织实施，旧工业区综合整治由市前海管理局和南山区、宝

安区政府按权限分别负责。根据《深圳市人民政府关于印发前海深港现代服务业合作区财政管理体制

方案的通知》（深府〔2022〕97 号）规定，前海合作区土地整备（含房屋征收）支出由前海合作区

承担。

（六）严格执行城中村综合整治区占补平衡政策。各区政府（含大鹏新区管委会）、市前海管理

局应严格落实关于《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019－2025）》中有关综合整治分

区空间范围管理的要求，严格执行占补平衡方案要求和制定程序，涉及占用城中村综合整治分区的应

及时开展占补平衡工作，并按程序开展备案工作。

（七）本计划中有关统计口径按以下规则执行：1．直接用地供应包括通过拆除重建类城市更新

签订合同出让的开发建设用地（不含移交入库用地），以及通过土地整备签订合同出让的经营性用地

（含留用土地、征地返还用地、置换用地和安置房用地等）。2．年度城市更新用地供应任务指通过

拆除重建类城市更新供应的经营性用地，以及通过拆除重建类城市更新移交入库的公共利益用地。

3．新增城市更新单元计划规模包括新增更新单元计划拆除用地面积，以及更新单元计划调整后新增

部分的拆除用地面积。4．新增“工改 M0”类城市更新单元计划规模包括新增更新单元计划拆除用

地面积，以及更新单元计划调整后新增部分的拆除用地面积。其中使用 M0 指标的计算如下：更新方

向为新型产业用地（M0）与普通工业用地（M1）或商业服务业用地（C）混合的项目，按计划公告

约定的 M0 用地占拆除范围用地比重计入 M0 指标；更新方向未约定 M0 比重的，若更新方向第一位

为 M0，则按照拆除用地面积全部计入 M0 指标；若更新方向第二位（含之后）为 M0 的，按 M0 用

地占比 50%计入指标。5．规划统筹实施基础教育设施统计口径为通过城市更新和土地整备规划审批

或土地移交入库的基础教育设施用地面积和对应的学位数，同一个项目或同一块用地在五年内仅可计

入一次。

（八）本计划自印发之日起执行，有效期至下一年度计划印发前。

（九）本计划由市规划和自然资源局负责解释，各区政府（含大鹏新区、深汕特别合作区管委会）、

市前海管理局负责组织实施。

技术性文件

市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知深规

划资源〔2021〕508 号

各区政府（新区管委会）:

为进一步规范我市城市更新项目范围内历史遗留违法建筑（以下简称历史违建）物业权利人核实

工作，推动深圳城市更新高效有序实施，根据《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，现就做好

有关工作通知如下：

一、区城市更新和土地整备部门应组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济

组织继受单位等部门依职权开展历史违建物业权利人核实工作。

二、公示部门应当将历史违建物业权利人的核实结果汇总后形成历史违建物业权利人核实情况公

示表，并在项目现场、辖区街道办事处、区政务网站、深圳商报或深圳特区报进行公示，公示时间不

少于 15 个自然日。

三、公示期间相关主体就核实结果提出异议的，应当提供合法、真实的材料。公示部门原则上应

当自公示结束之日起 10 个工作日内完成公示异议处理，并书面告知异议主体处理结果。

四、公示异议处理完成后，区城市更新和土地整备部门应在区政府网站将历史违建物业权利人核

实情况汇总表予以公布。

五、经核实的历史违建物业权利人原则上不得变更，但因继承、受遗赠、人民法院或者仲裁委员

会生效法律文书、人民政府生效的决定以及法律法规规定的其他情形等因素导致的除外。已核实的历

史违建物业权利人发生变更的，应当由公示部门对变更情况进行公示，区城市更新和土地整备部门负

责对变更情况进行公布。

六、涉及拆除范围增加的城市更新项目，各区应当按照前述程序对增加范围内的历史违建物业权

利人进行补充核实。

七、区城市更新和土地整备部门不得对市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协

议进行备案。

八、历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为

权属确认依据。

九、各区可以按照本通知的要求，结合辖区实际制定具体操作指引。

十、按照《深圳市住房和建设局深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交

易查处的通知》（深建字〔2021〕137 号）要求补充开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实

工作的，参照本通知执行。

特此通知。

市规划和自然资源局

2021 年 9 月 26 日

深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的

通知深建字〔2021〕137 号

各有关单位：

为进一步加强我市规划土地和房地产市场秩序管理，加大打击住宅类历史遗留违法建筑交易行为

的力度，遏制住宅类历史遗留违法建筑投机炒作，现就有关事项通知如下：

一、社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明。各

区政府（含新区管委会，下同）应当加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利

人行为的监管。

二、公证机构、律师事务所不得为住宅类历史遗留违法建筑交易行为提供公证或者见证服务。司

法行政部门应当加强对公证机构、律师事务所的公证或者见证服务的监管，对违法违规提供公证和见

证服务的行为，坚决予以查处。

三、城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物

业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知

发布之日起 6 个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场

主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

四、土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；

对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通知发布之日起 6 个月内组织补充开展物业

权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核

实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

五、市场监管、网信、网警、通信管理、城管部门应当对违规发布住宅类历史遗留违法建筑销售

相关信息的行为进行查处。通过网站实施前述行为的，相关部门出具违法违规行为认定书，由通信管

理部门予以查处；通过户外广告实施前述行为的，由市场监管部门予以查处；通过印发传单和街头广

告实施前述行为的，由城管部门予以查处；通过微信公众号等实施前述行为的，由网信、网警部门予

以查处。

六、各区应当组织辖区街道办事处加大巡查力度，重点巡查小区物业管理处、沿街门店等场所，

对于日常巡查、群众举报、媒体曝光的为住宅类历史遗留违法建筑提供服务的行为，严厉查处；中介

机构及从业人员不得参与住宅类历史遗留违法建筑相关交易，住建部门对提供服务的采取约谈、暂停

网签、停业整顿、取消从业资格、提请吊销营业执照等处理措施。

七、街道办事处应当加强禁止住宅类历史遗留违法建筑交易的宣传，在所在街道的小区、社区的

显著位置张贴住宅类史遗留违法建筑交易的重大风险提示。

八、深圳银保监局应严格规范辖内商业银行与房地产中机构的业务合作，加强信贷业务内控合规

管理，依法追究违违规人员责任，防范信贷资金违规流入住宅类历史遗留违法建筑领域。

九、市、区住房建设、规划土地监察、城市更新和土地整备、市场监管等部门发布住宅类历史遗

留违法建筑交易举报线与邮箱，广泛征集线索，对发现的违法违规交易行为及时行查处。

十、各相关部门要密切协同、加强联动，形成查处合力，对住宅类历史遗留违法建筑交易行为，

发现一起，查处一起，曝光典型案件，发挥警示和震慑作用；构成犯罪的，依法追刑事责任。

特此通知。

深圳市住房和建设局

深圳市规划和自然资源局

2021 年 8 月 12 日

深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定 深规土规〔2018〕15 号

第一条【总则】为进一步规范我市城市更新单元土地信息核查及历史用地处置工作，高效、科学、

规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府

〔2009〕78 号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96 号）、

《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）和我市城市

更新相关规定，制定本规定。

第二条【适用范围】本规定适用于拆除重建类城市更新单元的土地信息核查及历史用地处置。

第三条【职能分工】市规划国土主管部门负责制定城市更新单元土地信息核查及历史用地处置的

相关政策，各区（含新区）城市更新职能部门负责组织开展土地信息核查及历史用地处置等具体工作，

其他相关部门按照各自职责积极配合。

第四条【权属认定的手续简化】城市更新单元计划批准后,在开展土地信息核查和历史用地处置

前，城市更新单元拆除范围内土地、建筑物具备下列情形之一的，相关权利主体可向区城市更新职能

部门申请核发权属认定的处理意见书，无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收

或备案、房地产权属登记等手续：

（一）属于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66 号）

规定的处理对象且符合补办规划确认文件或补办土地权属证明文件要求的；

（二）国有已出让（划拨）土地的建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可

证的规定进行建设、未办理规划验收手续，根据《城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规

定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的。

区城市更新职能部门在受理之日起 20 个工作日内进行审查，并对符合条件的核发处理意见书。

取得处理意见书的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物，土地、建筑物被调出城市更新单元计

划拆除范围的，处理意见书自动失效。

按照本条第一款规定进行处理的土地、建筑物，如依有关规定应予以行政处罚的，依法予以行政

处罚；如应补缴地价的，按规定补缴地价。罚款和地价可在核发处理意见书之后，但应在城市更新项

目签订土地使用权出让合同前缴纳。

按照本条第一款规定进行处理的土地、建筑物，其权利主体应在补缴地价后凭处理意见书、地价

缴款票据按规定向税务部门申报纳税，并在城市更新项目签订土地使用权出让合同前提供契税完税凭

证。

第五条【土地信息核查的申请】城市更新单元计划批准后，申报主体应当在城市更新单元规划申

报前向区城市更新职能部门申请对拆除范围内的土地信息进行核查，并提交下列材料：

（一）土地信息核查申请表；

（二）申请人身份证明；

（三）土地权属证明材料或处理意见书；

（四）土地信息一览表及相关图示；

（五）土地征（转）情况证明材料等其他必要材料。

因城市更新单元规划统筹、技术误差或计入外部移交用地等原因，申请核查范围可与城市更新单

元拆除范围不一致。

第六条【土地信息核查的审查要求】区城市更新职能部门应当在受理之日起 20 个工作日内对土

地权属、用地面积等内容进行核查，并将核查结果函复申报主体。申请核查范围与城市更新单元拆除

范围不一致的，区分拆除范围内、外分别进行核查数据汇总。

核查结果作为该城市更新单元实施过程中规划审批、完善土地征（转）手续、历史用地处置和项

目地价测算的基础，不作为土地性质、权属、面积等的证明材料。

第七条【历史用地处置范围】城市更新单元拆除范围内用地手续不完善的建成区，同时符合下

列要求的，可纳入历史用地处置范围：

1.未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿的（协议明确土地

或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形）；

2.用地行为发生在 2009 年 12 月 31 日之前。

已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得纳入

历史用地处置范围。

申请历史用地处置的，原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）应对拆除范围内

符合条件的用地一并申请处置。

第八条【历史用地处置的申请】土地信息核查完成后，继受单位在城市更新单元规划申报时或申

报前可向区城市更新职能部门申请历史用地处置，并提交以下材料：

（一）历史用地处置申请及承诺书；

（二）土地信息核查结果的复函；

（三）继受单位股东代表大会审议同意历史用地处置的决议。法律法规或继受单位章程对事项的

决议形式有要求的，从其要求。

（四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

第九条【历史用地处置的审查要求】历史用地处置申请经审查符合条件的，区城市更新职能部门

应当在受理之日起 20 个工作日内，向继受单位核发历史用地处置意见书。

区城市更新职能部门应当结合历史用地处置情况进行更新单元规划审查。

第十条【已批规划项目的历史用地处置】城市更新单元规划在 2013 年 5 月 17 日前已批准但未

进行历史用地处置的，继受单位可在实施主体申请开发建设用地审批前向区城市更新职能部门申请历

史用地处置。经审查符合条件的，区城市更新职能部门应当在受理之日起 20 个工作日内核发历史用

地处置意见书。

如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面

积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容

积不变。

第十一条【历史用地处置比例】城市更新单元进行历史用地处置后，政府将处置土地的一定比例

交由继受单位进行城市更新，具体比例区分一般更新单元与重点更新单元分别确定（见表 1），其余

部分无偿移交政府。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》及其

实施细则等政策文件的要求将不少于 15%的土地无偿移交政府。前述移交政府的土地优先用于落实

城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

表 1 拆除重建类城市更新单元历史用地处置比例表

拆除重建类城市更新单元

处置土地中交由继受

单位进行城市更新的比例

处置土地中无偿

移交政府的比例

一般更新单元 80% 20%

重

点

更

新

单

元

合法用地比例≥60% 80% 20%

60%＞合法用地比例≥50% 75% 25%

50%＞合法用地比例≥40% 65% 35%

40%＞合法用地比例≥30% 55% 45%

第十二条【历史用地处置的实施要求】城市更新项目实施主体确认后，历史用地处置意见书作为

项目用地审批及出让的依据，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设。城

市更新单元调出更新单元计划的，历史用地处置意见书自动失效。

在实施主体申请开发建设用地审批前，继受单位应当依法自行理清历史用地处置范围内的经济关

系，拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物。在城市更新项目签订土地使用权出让合同前，继受单

位应与政府部门签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付任何补偿。城市更新单元规划确

定的无偿移交政府用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交。

第十三条【历史用地处置的地价测算】城市更新项目涉及历史用地处置的，对出让给项目实施主

体的开发建设用地，分为两部分进行地价测算：

（一）不超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）

的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新地价测算规定计收地价；

（二）超出拆除范围内原有手续完善的用地面积（含可以一并出让给实施主体的零星用地面积）

的部分，该部分分摊的建筑面积按照城市更新历史用地处置的地价标准及修正系数计收地价。

第十四条【更新项目的其他实施要求】城市更新单元拆除范围及开发建设用地范围内需完善征（转）

地手续但未按照本规定进行历史用地处置的用地，在实施主体申请开发建设用地审批前，继受单位应

当依法自行理清用地范围内的经济关系，拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物；在城市更新项目

签订土地使用权出让合同前，继受单位应与政府部门签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行

支付任何补偿。申请签订完善征（转）地手续协议须经继受单位股东代表大会审议同意，法律法规或

继受单位章程对事项的审议形式有要求的，从其要求。城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地应

在城市更新项目签订土地使用权出让合同前移交。

第十五条【有效期】本规定自 2018 年 12 月 1 日起实施，有效期 5 年。本规定实施前我市发布

的相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见深府〔2010〕66 号

各区人民政府，市政府直属各单位：

为妥善解决房地产登记历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐，根

据有关法律法规规定，结合本市实际情况，现就加强房地产登记历史遗留问题处理工作提出如下意见：

一、处理原则

房地产登记历史遗留问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是的原则，从维护当事人合法权益的

角度出发，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾，有效增进社会和谐。

市有关部门和各区人民政府（含新区管理机构，下同）要密切配合，简化办事程序，提高工作效

率，合力做好房地产登记历史遗留问题处理工作。要不断完善房地产市场管理制度，采取切实有效的

措施，严肃查处违法违规房地产开发企业或者个人，确保房地产市场健康、有序发展。

二、处理对象

（一）市政府《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕

193 号，以下简称市政府 193 号文）处理范围内的房地产。

（二）市政府 193 号文实施之前，已批准预售且已实际销售，未经批准改变用途、加建、超建

的房地产。

（三）依照当时房改政策批准房改或者市、区住房主管部门出售，未完善相关手续的政策性住房。

（四）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善用地或者建设手续的房地产。

属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性

违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决

定》处理范围的房地产，不适用本意见。

三、职责分工

市房地产登记工作机构在市房地产主管部门的领导下，负责房地产登记历史遗留问题处理工作，

各区人民政府及市规划、国土、住房、建设、消防等主管部门予以配合。

四、特殊申请主体的确定

（一）原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请

办理相关手续。

（二）市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区住房主管部门申请；原镇政府统一

开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，

原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。

（三）市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司（包括原市级资产经营公司）

或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。

（四）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，

可以由其他合作方申请。

五、补办规划确认文件

（一）依照市政府 193 号文规定应当补办规划确认文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、

（四）项规定情形的房地产，应当向规划主管部门申请补办规划确认文件。

（二）申请规划确认手续的，应当提交以下材料：

1．申请书；

2．身份证明；

3．测绘报告；

4．其他必要材料。

有土地权属证明的，应当一并提交。

（三）除下列情形以外的房地产，规划主管部门应当予以现状确认：

1．非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改

正的；

2．占用基本农田的；

3．占用一级水源保护区用地的；

4．占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者

其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；

5．其他依法应当拆除或者没收的。

规划确认文件应当包括建筑物面积及分项指标、建筑物用途、建筑物地名命名等有关内容。

（四）依照本意见补办规划确认手续的房地产，如涉及变更建筑物功能或者公共设施的，应当按

法律法规的规定征得有关业主的同意。

（五）按照本条予以规划确认，如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处

罚的，应当依法予以行政处罚。行政处罚决定的作出与执行不影响规划主管部门进行规划确认，不影

响房地产登记工作机构办理初始登记手续。

六、补办房屋质量检测鉴定文件

需补办房屋质量检测鉴定文件的，申请人应当委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对建筑物质

量进行检测、鉴定，并将房屋质量检测鉴定文件报送建设主管部门备案。

建设主管部门自受理备案申请之日起 10 个工作日内出具备案证明文件。

七、补办消防安全证明文件

需补办消防安全证明文件的，申请人应当在房屋质量检测鉴定合格后，委托有法定资质的工程设

计、施工单位或者消防技术服务机构按照建筑物建造时的消防技术标准或者市政府制定的具体消防技

术规范对建筑物现状进行消防安全评价，取得消防安全合格意见后，报送消防主管部门备案，消防主

管部门应当出具备案证明并进行抽查。

对于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，消防主管部门应对建筑物

的消防设计文件进行审核并进行验收。经验收合格的，消防主管部门应当出具验收证明。

已取得消防验收合格证明文件的（含建设工程消防验收合格意见书、已在建筑工程竣工表上签署

过消防验收意见、2009 年 5 月 1 日后已进行备案登记的），无需重新办理消防验收备案或消防验收。

八、补办土地权属证明文件

（一）依照市政府 193 号文规定应当补办土地权属证明文件的房地产及本意见第二条（二）、

（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向国土主管部门申请补办土地权属证明文件。

（二）用地单位申请补办土地权属证明文件，应当提交下列材料：

1．申请书；

2．身份证明；

3．测绘报告；

4．报建材料或者规划确认文件；

5．其他必要材料。

本意见第二条（四）项规定情形的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征、转地补

偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。

（三）国土主管部门根据申请人提供的有关材料对土地权属来源进行认定。确实无法认定的，土

地权属来源按下列规定处理：

1．经济特区内在 1988 年 1 月 3 日之前，经济特区外在 1990 年 5 月 19 日之前建成的房地产，

登记为行政划拨用地；

2．经济特区内在 1988 年 1 月 3 日之后，经济特区外在 1990 年 5 月 19 日之后建成的房地产，

登记为协议出让用地。

（四）依照当时房改政策批准房改的或者市、区住房主管部门出售的政策性住房，需补办用地手

续的，按规定减免地价。

（五）以下房地产，购房者申请办理房地产权利证书的，免补地价，认定为商品房性质：

1．1989 年 7 月 13 日之前，向本市房地产开发企业购买的房地产；

2．经济特区外在 1993 年 1 月 1 日之前，已取得县（区）主管部门销售批复并已销售的房地产。

（六）土地权属来源按照本意见登记为协议用地的，按照国家规定的相应用途的最长年限确定土

地使用期限；登记为行政划拨的用地按照我市有关规定确定土地使用期限。

1982 年 7 月 31 日之前已建成竣工的，土地使用期限从 1982 年 8 月 1 日起计算。其他情形的

房地产，如已取得土地权属证明文件的，土地使用期限从土地权属证明文件载明的起始日期起算；未

取得土地权属证明文件的，土地使用期限从报建时间起算。

（七）国土主管部门应当对申请补办土地权属证明文件的土地的范围、权属来源进行调查，并将

土地范围及权属状况进行公告，同时在该房地产出入口张贴。

经公告有异议的，应当在异议事项解决后再补办土地权属证明文件。公告无异议的，国土主管部

门应当补办土地权属证明文件。

开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，或者由于其他原因确实无法申请办理

土地权属证明文件的，国土主管部门可以直接出具土地权属证明文件。

土地权属证明文件应当载明土地使用权人、土地位置、宗地号、用途、使用期限等内容。

（八）按照本意见办理土地权属证明文件的房地产，有下列情形之一，国土主管部门按规定核定

应缴应补地价款，向市地价款追缴部门出具追缴地价函，由市地价款追缴部门向开发建设单位追缴：

1．房地产已建成销售但开发建设单位未缴清或者补足地价款的；

2．开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的；

3．因其他原因无力缴交地价，经市政府同意与购房者办证分离处理的。

国土主管部门可以先予办理土地权属证明文件并载明欠缴地价款金额；房地产登记工作机构按照

购房者办证和开发建设单位补缴地价款分离处理的原则，可以先予办理初始登记和购房者的房地产登

记手续，但在应缴地价款缴清之前不予办理开发建设单位自有部分物业的房地产证及其他权属证明、

分证登记、抵押登记或者转移登记。

九、税费和物业专项维修资金的缴纳

申请处理房地产登记历史遗留问题的，申请人应当按规定缴纳登记税费及物业专项维修资金。

开发建设单位未按规定缴纳登记税费及物业专项维修资金的，房地产登记工作机构应当致函有关

主管部门追缴，并参照本意见第八条规定的分离处理原则进行处理，不影响购房者办理房地产证。

十、房地产登记

（一）申请人依照本意见申请办理房地产初始登记的，应当提交以下材料：

1．申请书；

2．身份证明；

3．测绘报告及宗地图；

4．土地权属证明文件；

5．消防安全证明材料或备案证明；

6．已备案的房屋质量检测鉴定文件；

7．规划确认文件；

8．其他必要材料。

（二）已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。

（三）开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，房地产已办理初始登记的，购

房者可提交以下材料，申请转移登记：

1．申请书；

2．身份证明；

3．房地产买卖合同或协议；

4．付清房款凭证；

5．开发建设单位已被吊销、注销的证明；

6．购买政策性住房的，还应提交住房主管部门核实的房改批复材料（含住房主管部门加盖公章

的分户汇总表）；

7．其他必要材料。

房地产未办理初始登记的，可以依照本意见规定申请办理初始登记。房地产登记工作机构完善相

关数据并对房地产权属状况进行公告后，购房者可申请办理房地产转移登记。

（四）在房地产登记过程中，房地产登记工作机构认为有必要的，可对房地产权属状况进行公告。

（五）按本意见规定进行登记的房地产，房地产登记工作机构应当在房地产证上备注\"本房地产

证依据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》颁发\"的内容。

十一、加强房地产市场监管

（一）市规划、国土、房地产、建设、消防等主管部门和各区人民政府要加强房地产市场监管，

发现房地产开发建设单位或者个人存在违法违规行为的，应依法予以严肃查处。

市规划、国土、房地产、财政、工商、税务、法制等主管部门要密切配合，采取有力措施，切实

加大地价款追缴力度。

市有关主管部门和各区人民政府要积极主动解决房地产登记历史遗留问题处理工作中涉及本单

位职责的事项。不履行或者不正确履行职责，影响房地产登记历史遗留问题处理工作，损害行政相对

人合法权益的，由监察机关依法追究有关单位及工作人员的责任。

（二）对未履行土地使用权出让协议或者其他有关协议，违反有关法律、法规开发建设房地产，

激发群体上访或者煽动业主上访的企业或者个人，房地产主管部门应当依法予以严肃查处。

市规划、国土、房地产、财政、工商、税务等主管部门应当将违法违规企业或者个人的违法行为、

处罚结果，以及违法违规企业的法定代表人、控股股东和其他负有责任的股东的有关情况纳入相应诚

信档案并向社会公布。

（三）市规划、国土、房地产、财政、工商、税务等主管部门可依法限制或者禁止以下企业或者

个人在我市享受政府优惠政策、取得土地使用权、进行房地产开发建设或者进行其他重大经济活动：

1．有违法违规行为并引起严重社会后果的房地产开发企业；

2．有违法违规行为并引起严重社会后果的房地产开发企业的法定代表人、控股股东和其他负有

责任的股东担任法定代表人或者控股股东的企业；

3．有违法违规行为并引起严重社会后果的个人及由其担任法定代表人或者控股股东的企业。

十二、其他事项

（一）建筑物建成时间，包括建筑物改建、扩建的完成时间，以原已取得的竣工验收证明文件记

载的时间为准；未取得竣工验收证明文件的，以房地产所在街道办事处凭施工合同、结算书等建房有

关资料进行综合认定后出具的相关证明文件为准。

（二）本意见规定应当公告的事项，由主管部门在《深圳特区报》或者《深圳商报》公告。公告

期为 30 日，公告费用由申请人承担。

（三）本意见所称的\"之后\"包括本数，所称的\"之前\"不包括本数。

（四）本意见自发布之日起施行。市政府 193 号文与本意见规定不一致的，以本意见规定为准。

深圳市人民政府

二○一○年五月三十一日

深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法 深规土规[2018]1 号

第一条 为了推进我市城市更新工作，进一步规范旧屋村范围的认定标准和程序，依照《深圳市

人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第 288 号）、《关于加强和改进城市更新

实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38 号）等规定，制定本办法。

第二条 本办法所称旧屋村范围，是指福田、罗湖、南山、盐田四区在《关于深圳经济特区农村

城市化的暂行规定》实施前，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）在《深圳市宝安、

龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前（以下简称《规定》或者《办法》实施前），正在建设或者

已经形成（以下简称已经建设）、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。

第三条 符合下列情形之一的建（构）筑物、公共服务设施，可以纳入旧屋村范围：

（一）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋（含因年久失修等原因坍塌或者废弃

但墙基尚存的情形）；

（二）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，在 2009 年 6 月 2 日之前进行重建、

加建、改建、扩建，不涉及扩大建筑基底范围，且重建、加建、改建、扩建后总建筑面积不超过 480

平方米的；

（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村

小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、

行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施，现状仍用于公共服务功能的；

（四）《规定》或者《办法》实施前已经建设的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间及

其他零散用地，原则上总量不得超过旧屋村范围总用地面积的 10%且总面积不得大于 3000 平方米；

（五）《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若

干规定》等规定已办理房产证的私房。

第四条 具有下列情形之一的建（构）筑物、公共服务设施不得纳入旧屋村范围：

（一）厂房及其它生产经营性用房；

（二）《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，实施后进行重建、加建、改建、扩

建导致扩大建筑基底范围的，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致建筑面积超过 480 平方米的，

以及在 2009 年 6 月 2 日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

（三）《规定》或者《办法》实施前已经建设的公共服务设施，现状不再用于公共服务功能的，

以及在 2009 年 6 月 2 日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

（四）《规定》或者《办法》实施后空地上新建设的私房、各类公共服务设施；

（五）除本办法第三条第五项规定的情形外，已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上

建（构）筑物，以及罗湖、福田、南山、盐田四区已完成土地及地上建（构）筑物征转及补偿手续的

国有用地，宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏六区（含新区）已征转的国有土地。

第五条 旧屋村范围的边界可按照以下原则结合实际建设、地形等情况综合予以确定：

（一）旧（祖）屋、公共服务设施等建（构）筑物可以围墙、庭院、地基线、地籍测量的界址线、

与周边建筑间距中线等确定边界；

（二）公共空间可以道路、河流、边坡、沟渠、围墙、建筑等边线确定边界。

第六条 旧屋村范围的认定按照以下程序进行：

（一）在城市更新单元计划申报前，原农村集体经济组织继受单位向所在区城市更新机构提出旧

屋村范围初步核查的申请，区城市更新机构出具初步核查意见；待列入城市更新单元计划后，原农村

集体经济组织继受单位或者其委托的计划申报主体（以下简称申请单位）向所在区城市更新机构提出

旧屋村范围认定的申请。申请单位向所在区城市更新机构提出旧屋村范围初步核查与认定的申请时，

应提交以下材料：

1.原农村集体经济组织继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村的占地面

积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《规定》或者《办法》实施后

建设的私房等有关情况。

2.按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范

围、面积、坐标并附相关电子文件。

《规定》或者《办法》实施前已经建设，实施后进行重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋，拟

纳入旧屋村范围的，应提供建筑物现状测绘报告。建筑物现状测绘报告由具有测绘资质的单位提供。

具体的旧屋村范围应以《规定》或者《办法》实施前市规划国土部门委托的具有测绘资质的单位

提供的实测地形图或者航空影像图等测绘成果为依据提出。《规定》或者《办法》实施前没有上述测

绘成果的，可参照《规定》或者《办法》实施后最早的测绘成果提出范围。其中，按照《深圳经济特

区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房须纳入旧屋村范围的，房产证上已注

明竣工日期的，以房产证为准，房产证上未注明竣工日期的，以测绘成果为准。

3.街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。

4.区城市更新机构要求提交的其他材料。

（二）区城市更新机构对旧屋村范围内的规划情况（包括紫线规划情况）、征转地情况、核发建

设用地批复情况、土地使用权出让与产权登记情况及相关测绘成果是否符合要求进行核查，对旧屋村

范围进行初步认定，认定成果征求区文物保护部门的书面意见并进行处理后组织公示。公示应当醒目，

地点及方式包括但不限于旧屋村现场、旧屋村所在街道办、区更新机构部门网站，公示时间不少于 7

日。

（三）区城市更新机构对公示期间收集到的意见进行处理，对旧屋村范围进行认定并核发旧屋村

范围图。

第七条 旧屋村范围图应当在现状实测地形图上制作并标明以下内容：名称（XX 旧屋村范围图）、

编号、旧屋村范围面积、范围坐标、核发日期、核发机关等。

旧屋村范围内有不可移动文物、规划城市支路以上（含城市支路）市政道路、小区级以上公共服

务配套设施和基本生态控制线的，应当予以标注。

旧屋村范围图还应对其用途与效力进行说明：“本范围图仅作为对拆除重建类城市更新单元内旧

屋村范围的认定，如旧屋村范围未实施更新，本范围图不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响

城市规划的实施。”

第八条 旧屋村范围认定材料的提供者应当保证相关材料的真实性，对因提供虚假材料导致的后

果应当依法承担法律责任。

相关主管部门及其工作人员在旧屋村范围认定工作中有违法违规行为的，依法给予行政处分或者

问责；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第九条 本办法自发布之日起施行，有效期 5 年，《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新

区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（深规土〔2010〕439 号）同时废止。

深圳市规划和自然资源局关于发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期的通知 深规

划资源规〔2023〕5 号

各有关单位：

根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（深圳市人民政府令第 305 号）第三十三条、《深

圳市人民政府办公厅关于加强行政规范性文件管理的实施意见》（深府办〔2021〕8 号）的规定，结

合工作实际，经市政府同意，我局决定对《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期 3 年，有效

期延续至 2026 年 8 月 9 日。

深圳市规划和自然资源局

2023 年 8 月 9 日

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法

第一章 总 则

第一条 为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，

加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整

备相关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的

土地整备利益统筹项目（以下简称利益统筹项目）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为

界限），项目范围内至少有一块 3000 平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用

地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。

纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本

办法执行。

第三条 利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善

征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等

统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继

受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。

第四条 在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安

排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。

原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确

保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。

除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。

第二章 利益统筹规则

第五条 利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核

算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的 50%核算；青苗和附着物等按照

相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

第六条 利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，

包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按

以下方式核算：

（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用

地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市

化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等），此类用地按照等土地面积核算留

用土地规模；

（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标、征地返还用地指标，以及其他土地整

备项目留用土地指标，此类用地指标按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；

（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）地补偿

手续规划建设用地，扣除上述第（二）项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，按

照表 1 核算的留用土地规模。其中现状容积率为项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的

比值。

第七条 利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内安排，按照利益共享用地、项目范围内已

批合法用地、项目范围外调入合法指标的顺序落实。留用土地位于利益统筹项目范围内工业区块线且

规划为工业用地的，利益共享用地部分可上浮 50%。

在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的 55%。

因规划统筹需要，利益统筹项目周边国有未出让的边角地、夹心地和插花地可纳入留用土地选址

范围，但纳入选址范围的国有未出让土地面积不超过 3000 平方米，或不超过项目范围内规划建设用

地面积的 10%。

第八条 本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标中的利益共享用地和合法用地可与本

街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区并由原农村集体经济组织

继受单位拆除重建。按照上述两种方式安排的留用土地指标，其合法用地部分按照等土地面积核算，

利益共享用地部分上浮 50%。

留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理，其合法用地部分和利益共享用地部分按

照等土地面积核算。

留用土地指标参照上述两款落实且跨街道安排的，留用土地指标应按照两地现行工业用地基准地

价的比值折算，且不得大于在原街道内核算的留用土地指标。

留用土地指标应建立台账管理，并尽可能一次性安排落实。

第九条 利益统筹项目留用土地用途应以经批准的法定规划为依据，符合片区功能定位，满足规

划实施要求。

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成，具体数值结

合《留用土地规划建筑面积核算规则》（详见附件）核算确定。

基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

配套建筑面积为留用土地中依据《深圳市城市规划标准与准则》、法定图则及相关规划要求配建

的社区级公共设施。配建的社区级公共设施建成后无偿移交政府，产权归政府所有，具体移交约定在

土地出让合同中明确，法律法规另有规定的除外。

共享建筑面积的 60%用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房，由政府或政府指定机构

回购，其余 40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。回购物业的类型、

规模等相关内容在留用土地的规划条件中予以明确。回购程序和价格参照市政府相关政策执行，回购

物业产权归政府或政府指定机构。

第十条 留用土地的土地使用年期按照法律规定土地用途的最高年限确定。留用土地由原农村集

体经济组织继受单位自用的，免交地价，用地为非市场商品性质；留用土地按照本办法缴交地价的，

用地为市场商品性质。

按照本办法第八条安排落实的留用土地指标，与城市更新项目统筹处理的，留用土地指标的使用、

审批、产权属性及地价测算根据城市更新相关政策执行，其中利益共享用地地价按照城市更新历史用

地处置部分的地价标准计收；在建成区安排并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的，按项目范

围内留用土地办理相关规划、用地手续；与其他利益统筹项目统筹处理的，留用土地指标按照项目外

调入的合法指标类型使用。

第十一条 留用土地规划为工业用地的，按照现行公告基准地价的 10%缴交地价。

留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规

则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价，其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地

价的 10%缴交地价，共享建筑面积中归属于原农村集体经济组织继受单位的部分按照现行公告基准

地价的 100%缴交地价。

移交政府或政府回购的人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

第三章 项目管理

第十二条 利益统筹项目需编制实施方案。实施方案由区政府（含新区管委会，下同）审批。实

施方案包括资金方案和留用土地方案。留用土地在项目范围内安排的，留用土地方案中应明确留用土

地的位置、规模、用途和规划控制指标。留用土地在项目范围外安排的，留用土地方案中应明确留用

土地的指标类别、规模和安排方案。

留用土地安排涉及法定图则不覆盖或法定图则未制定地区，以及需要对法定图则强制性内容进行

调整的，必须开展土地整备规划研究，并纳入实施方案。土地整备规划由市城市规划委员会法定图则

委员会审批。经批准的土地整备规划作为规划管理的依据，公布后纳入城市规划“一张图”。

第十三条 依据经批准的实施方案和土地整备规划，区土地整备事务机构、街道办事处、规划国

土主管部门派出机构与原农村集体经济组织继受单位签订利益统筹土地整备项目实施协议书，明确项

目实施时序、土地整备资金、移交政府土地范围、留用土地安排方式和留用土地指标规模等相关内容。

留用土地审批主体审批并核发留用土地批复后，原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地

批复，按照集体资产处置相关规定，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。

第十四条 原农村集体经济组织继受单位应当按照土地整备项目实施协议书的相关要求理顺利益

统筹项目范围内的经济利益关系，并具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移

交工作。

原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议，搬迁补偿安置协议中应

约定补偿方式、补偿金额和支付期限、回迁房屋面积等相关事项，涉及房地产权证注销的还应明确相

关义务和责任。搬迁补偿安置协议应报区政府相关职能部门备案。

按照法定程序选择确定的留用土地开发主体可以参与房屋拆除和土地清理工作。

第十五条 留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。

利益统筹项目留用土地的开发建设，需符合项目实施协议书确定的各方权利义务和时序安排，按

时办理相关土地的征（转）补偿手续，并由原农村集体经济组织继受单位与规划国土主管部门派出机

构签订留用土地使用权出让合同。

留用土地以合作开发方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体一并向规划国土

主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议；留用

土地以作价入股方式实施的，可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体共同成立的房地产项目公

司，向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同

补充协议。

第十六条 区政府应按照土地整备验收有关规定，组织相关职能部门做好利益统筹项目的土地验

收、分类移交和入库管理等工作。

规划国土主管部门派出机构依据下达的留用土地批复和移交土地规模，依职能办理留用土地规划

许可及用地出让等相关手续，并结合项目情况建立留用土地台账。

政府相关职能部门应做好对原农村集体经济组织继受单位的技术指导和服务，并加强对项目实施

的监督管理。

第十七条 国家机关工作人员和原农村集体经济组织继受单位有关人员应当依法依规开展土地整

备利益统筹工作。

任何单位和个人违反法律法规有关规定，造成严重后果的，应依法追究相关责任；构成犯罪的，

依法追究刑事责任。

第四章 附 则

第十八条 本办法自发布之日起施行，有效期 5 年。

第十九条 本办法施行之前利益统筹项目实施方案已经区政府审批通过的，按照已批准的实施方

案执行；实施方案未经区政府审批通过的，按照本办法执行。

计划审批

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定

深规划资源规〔2019〕4 号

第一章 总则

第一条 为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，

根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78 号)、《关于提升“三

旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96 号)和我市城市更新相关规定，制定本规

定。

第二条 本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条 实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，

划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条 市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元

计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定

管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库

等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元

计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章 申报情形

第五条 特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除

的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：

（一） 城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000 平方米

的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城

市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重

安全隐患。

3. 消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

4. 经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响

城市规划实施。

1. 所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划不符，影响城市

规划实施。

2. 属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关规定，

或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级。

3. 其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第六条 在满足本规定第五条的基础上，在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为

工业的旧工业区，可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租

赁住房。其中工业区块线内的，按照工业区块线管理办法执行。

第七条 对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐

全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，适用棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。

因规划统筹需要，与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住

宅区，可通过城市更新实施改造。

第三章 拆除范围

第八条 申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提

下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑

道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

第九条 拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规划的相关管控要求。

第十条 拆除范围的划定应当符合全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的相

关空间管控要求：

（一） 拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内。各区

城市更新五年专项规划未获批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建

区内。

（二）重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。

因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的 10%。

清退用地、法定图则或其他法定规划确定的公共利益项目用地，不受前款规定限制。

第十一条 拆除范围的用地面积应满足以下要求：

（一）拆除范围用地面积应当大于 10000 平方米。

（二）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研

究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。

（三）重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于

15 万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于 30 万平方米。具体拆除范围用地面积

以市政府审批为准。

第十二条 拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地

比例）应符合以下要求： 坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应当不低于 50%；重点更

新单元的合法用地比例应当不低于 30%；其他更新单元的合法用地比例应当不低于 60%。

坪山中心区范围内其合法用地比例达到 50%、重点更新单元的合法用地比例达到 30%、其他更

新单元拆除范围合法用地比例达到 50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易

处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

合法用地比例的计算应符合以下要求：

（一）适用于城市更新清退用地处置规定政策的清退用地，不参与合法用地比例的计算。

（二）拆除范围内涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地重叠的，按照以下

规则处理：

1.非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成前已经划定的，重叠部分仅按

非农建设用地计入合法用地指标。

2.非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成后调入的，非农建设用地可在

拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

（三）非农建设用地与旧屋村用地重叠的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，

无需再调整非农建设用地方案。

（四）涉及城市更新外部移交公共设施用地的，按照《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实

施管理规定》（深府办规〔2018〕11 号）进行计算。

第十三条 拆除范围内原则上应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他

城市公共利益项目用地，且可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大于 3000 平方米且不

小于拆除范围用地面积的 15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

申报拆除范围与法定图则划定单元范围一致的，原则上应落实法定图则确定的城市公共利益项目

用地。

申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范围内的部分，其土地移交率原

则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例，且应优先落实法定图则单元内独

立占地的重大公共利益项目。

法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过 50%的，在城市基础设施和公共服

务设施满足《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）要求且不影响使用功能的前提下，

在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定城市公共利益项目用地。

第十四条 拆除范围内建筑物应在 2009 年 12 月 31 日前建成。其中旧住宅区未达到 20 年的，原

则上不划入拆除范围。旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到 15 年的，原则上不划入拆除范围,

因规划统筹和公共利益需要，符合以下条件之一的，可纳入拆除范围进行统筹改造：

（一）拆除范围内建成时间未满 15 年的建筑物占地面积之和原则上不得大于 6000 平方米，且

不超过拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满 15 年的，其占地面积为该宗

地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满 15 年的，按其建筑面积占宗地内建筑面积的比例折算其占

地面积。

（二）拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的 40%且

不小于 6500 平方米。

2009 年 12 月 31 日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能

等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更

新方向应为普通工业（M1）。

国有已出让用地在 2007 年 6 月 30 日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的

建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适

用城市更新政策。

对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满 15 年但满足旧工业区综合整治类更新年限要

求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治

为辅的城市更新。

根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的，可不受本条款限制。

第十五条 拆除范围边界划定按照下述要求依次划定：

（一）拆除范围原则上应包含完整宗地和建筑物，以及明晰的产权边界。

（二）拆除范围边界涉及道路的，按照以下标准划定：

1. 规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不划入拆除范围。

2. 规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道

路用地不划入拆除范围。

3. 规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规

划道路为支路的，拆除范围应包含相对应的规划支路用地。

拆除范围边界涉及轨道交通线路、给排水管网、通信线路、电力管线等其他线性工程控制用地的，

参照上述要求确定边界。

（三）拆除范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（四）工业区块线内规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公

共租赁住房的，拆除范围应位于地铁站点 500 米范围内。拆除范围边界涉及合法用地，且超过 50%

的用地位于地铁站点 500 米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；拆除范围边界涉及其他用

地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点 500 米范围外的，超出的用地面积不

得大于拆除范围的 10%。

第十六条 以下用地不划入拆除范围：

（一）市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域。

（二）未建设用地、独立的广场用地和停车场用地。

（三）土地使用权期限届满的用地。

（四）调出更新单元计划未满三年的用地。

第十七条 拆除范围涉及以下用地的，按照相应规定执行：

（一）现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)的，原则

上不划入拆除范围。如确因规划统筹等原因需纳入拆除范围，更新后不得减少其用地规模。

（二）对于现状容积率超过 2.5 的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。因落实市近期建设

与土地利用规划、市重大项目或土地利用年度计划确定的重大城市基础设施和公共服务设施的需要等

原因确需划入拆除范围的，区政府应充分研究其可实施性，并报市政府审批。市政府批准进行拆除重

建类城市更新的，由区政府按程序将其列入更新单元计划。

（三）楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性、非营利性用地，原则上不划入拆除范围。因规划

统筹等原因确需划入拆除范围的，应征得权利主体及主管部门的同意意见，其处置应符合国家、省、

市的有关规定。

（四）被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地，原

则上不划入拆除范围。通过城市更新实现用地清退的除外。

（五）工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用地，符合省“三旧”

改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。

（六）拆除范围周边建筑物功能、形态、权属性质相同的，宜统筹划入拆除范围。

第十八条 拆除范围的划定还应满足以下要求：

（一）拆除范围涉及基本生态控制线、水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城

市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（城市河流水系和水源工程保护与控

制区）等城市控制性区域的，应符合相关管控要求。

（二）与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，因规

划统筹确需纳入拆除范围的，零散旧住宅区总用地面积占拆除范围用地面积的比例原则上不超过50%。

（三）拆除范围内现状工业用地如涉及疑似污染地块的，应按照《深圳市建设用地土壤环境调查

评估工作指引（试行）》的规定开展土壤环境初步调查、土壤环境详细调查和风险评估等工作。

第四章 申报主体、更新意愿与方向

第十九条 申报主体按照以下方式形成：

（一）拆除范围内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体申报。

（二）拆除范围内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体申报。

（三）属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成

区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位进行申报，或由其委托单一主体申报。

（四）通过政府主导的方式实施城市更新的，由市、区政府相关部门申报。其中，重点更新单元

计划由辖区城市更新机构申报。

（五）旧住宅区由辖区街道办事处申报。与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋

村等）混杂的零散旧住宅区，由辖区街道办事处作为申报主体；拆除范围内其余部分由其他主体进行

申报的，其与辖区街道办事处一起作为该单元的联合申报主体。

第二十条 更新意愿应符合以下条件：

（一）拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个

权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物

区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体

同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积

的 80％。

（二）拆除范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围

以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者

符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

属原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。

（三）属于与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，

同意进行城市更新的权利主体应达到 100%。

第二十一条 更新方向和开发强度应符合以下要求：

（一）申报的更新方向应符合法定图则或其他法定规划要求。

（二）申报开发强度应合理可行，具备可实施性。

第五章 申报途径与材料

第二十二条 已按《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》及本规定等相关

规定划定拆除范围，征集更新意愿，明确申报主体、更新方向以及公共利益项目用地的，可进行更新

单元计划申报。

第二十三条 申报主体将申报材料报送区城市更新机构。其中，重点更新单元计划经区政府审查

同意后，由区城市更新机构作为申报主体报送市规划和自然资源部门统筹。

城市更新相关政策要求网上申报的，按照相关规定执行。

第二十四条 申报材料应包含以下内容：

（一）申请书

申报更新单元计划须提供申请书，应包含以下内容：

1. 更新单元名称应参照现状地名或现状道路名称确定，应体现出名称的唯一性，格式为《xx 区

（新区）xx 街道（办事处）xx 城市更新单元》。

2. 基本情况，包括拆除范围、现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。

3. 拆除范围划定合理性说明。

4. 申报理由。

5. 更新方向、开发强度等方面的具体请求。

6. 意愿达成、申报主体形成情况说明。

7. 承诺按照城市规划及城市更新相关政策的要求应履行的义务和承担的责任。

8. 拆除范围内现状整体情况照片（3-5 张）。

（二）申报表格

申报表包括《深圳市更新单元计划申报表》、《地块现状详细信息一览表》，详见本规定附件 1、

附件 2。

（三） 申报主体的身份证明材料

1. 属自然人的，提供身份证复印件（核原件）。

2. 属法人的，提供社会信用代码证（或组织机构代码证）复印件、工商营业执照复印件（加盖

工商部门复印专用章）及法定代表人（负责人）身份证明。

3. 属非法人组织的，提供政府批准成立的批文材料或其他能够证明其有效成立的法律文书复印

件（核原件）及法定代表人（负责人）身份证明。

4. 法人、非法人组织授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。

5. 自然人授权他人代理的，应提供经公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。

6. 境外自然人、法人或非法人组织提交的身份证明须经公证部门公证、认证。香港和澳门的公

证材料须由司法部委托的律师出具。

（四）图纸

1. 拆除范围图

“拆除范围图”须包含申报拆除范围及其坐标、地块边界及编号、周边道路（现状与规划）及其

名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

申报拆除范围涉及清退用地的，应确定拟清退用地范围及其坐标。

申报拆除范围涉及部分工业用地通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房的，

应确定其范围及坐标。

2. 现状权属图

“现状权属图”须包含申报拆除范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属

单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

“现状权属图”应附表，以地块为单位列明各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状土地利

用功能、权属性质、权属单位、权利人数量等详细信息。

3. 建筑物信息图

“建筑物信息图”须包括拆除范围内所有建筑物平面位置、编号、层数、建筑结构、建成时间等

信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。

“建筑物信息图”应另附“建筑物信息一览表”（详见附件 3），以栋为单位对建筑物列明建筑

编号、总建筑面积、建筑物建成时间、权利人数量等详细信息。

4. 图纸规范格式应参照本规定附件 6《图纸规范格式要求》与附件 7《图纸范例》的要求确定。

（五）更新意愿证明材料

申报主体应根据情况提供更新意愿达成的相关证明材料。

1. 拆除范围内权利主体单一且自行申报的无需提供意愿证明材料；属于委托申报的，须提供《深

圳市城市更新单元计划申报委托书》（详见附件 4）。

拆除范围内建筑物为多个权利主体共有或区分所有的，须提供《深圳市城市更新单元计划申报委

托书》和《更新意愿汇总表》（详见附件 5）。

2. 属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区

域的：

（1）如通过股东大会表决同意的，应提供经公证的股东大会会议纪要或决议、参会人员签名等

相关证明材料。

（2）如按《深圳经济特区股份合作公司条例》征集意愿的，应按其规定提供相应证明材料。

（3）如通过其他途径征集更新意愿的，应提供《深圳市城市更新单元计划申报委托书》、《更

新意愿汇总表》以及原农村集体经济组织继受单位同意的证明文件。

（六）权属证明材料

申报主体须提供拆除范围内土地及建筑物的相关权属证明材料。

（七）照片

申报主体须提供拆除范围内每一栋建筑物单体近期照片（电子文件）。照片电子文件名称须与“建

筑物信息图”上的建筑物编号完全对应，照片上应附拍摄日期。

（八）其他材料

1. 拆除范围内涉及危房的，须提供具有相应资质并经建设主管部门认定的鉴定机构出具的鉴定

报告，鉴定报告应当明确危房的成因，并提出处理建议。

2.涉及旧住宅区更新的，须按《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维

稳办通〔2013〕8 号）要求提供社会稳定风险评估报告。

3. 拆除范围内现状工业用地如涉及疑似土壤环境污染的，需提供辖区生态环境保护部门出具的

项目用地不属于疑似污染地块的书面文件，或提供项目已按《深圳市建设用地土壤环境调研评估工作

指引（试行）》规定的完成有关工作的证明材料。

4. 拆除范围超过 30 万平方米的，须提供水务主管部门关于周边排水管网的系统性、承载力情况

以及改造可行性等内容的意见。

5. 重点更新单元计划申报材料还应提交区政府批准文件和相关说明文件。说明文件应包括重点

更新单元计划的基本情况、审查情况、存在问题及处理建议等。

6．以整村统筹方式进行申报的，须提供整村统筹报告。

7. 申报主体认为需要提供的其它材料。

第二十五条 申报材料应符合以下要求：

（一）所有申报材料均需提供纸质文件和电子文件（建筑物照片仅需提供电子文件）。

（二）所有申报的纸质文件均应加盖申报单位（人）公章（印章）；证明材料较多且汇集成册的，

须加盖骑缝章。纸质图纸图幅不小于 A3，比例尺不低于 1：1000；相关图纸的电子文件应提供 JPG

及 DWG 两种格式的文件，并使用深圳标准坐标系。

（三）电子文件应以光盘形式提供。

第六章 计划审查与审批

第二十六条 区城市更新机构在受理更新单元计划申报之日起 20 个工作日内按规定进行审查。经

审查不符合要求的，书面答复申请人并说明理由。

第二十七条 区城市更新机构审查通过后，在 5 个工作日内按批次形成更新单元计划草案，在项

目现场、深圳特区报或深圳商报及区政府网站上进行公示，公示时间不得少于 10 个自然日。

第二十八条 公示结束后，由区城市更新机构对公示意见进行汇总和处理，并将更新单元计划草

案和公示意见处理情况一并报区政府审批。