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四、采用比较法评估非住宅房屋价值时，可比实例选取应严格依据《国有

土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77 号）第三十条：“被征收房屋的

类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规

模、建筑结构等相同或者相似的房地产”的规定执行。对可比实例成交价格的

修正或调整幅度单项一般不超过 10%、综合一般不超过 15%。

五、采用成本法按房地分估路径评估非住宅房屋价值时，土地重置成本可

采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重一般不高于

30%，基准地价修正法的权重一般不低于 50%。

土地重置成本采用比较法评估时，可选用同区域或类似区域内近三年三个

（含）以上土地市场招拍挂成交实例作为可比实例。

土地重置成本采用成本法评估时，可选用同区域或类似区域内近三年三个

（含）以上土地开发类项目作为可比实例，且成本数据必须与评估对象的成本

构成及内涵一致。

土地重置成本评估选用可比实例时，应首先在同一行政区内选用。若无法

满足，可适当扩大到同一圈层区域（首都功能核心区、中心城区、城市副中

心、平原新城地区、生态涵养区等）选用，也可调整在相邻圈层区域选用，直

至满足条件。选用可比实例在同一土地级别的，修正幅度应当参照北京市区片

基准地价因素总修正幅度进行。选用可比实例跨土地级别的，应当参照北京市

级别基准地价进行调整。经修正和调整后的各个可比实例中，最高价与最低价

的比值不宜大于 1.2。

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六、采用收益法评估非住宅房屋时，应选择与评估对象相同或类似的可比

实例测算非住宅房屋的客观租金等评估数据，可以按照《房地产估价规范》（G

B/T50291-2015）明确的估价规则进行。

七、征收非住宅房屋，具备存量非住宅房屋和安置房产权调换条件的行政

区，可结合被征收人诉求，因地制宜统筹制定产权调换方案，并在征收范围内

公示，经区人民政府批准后实施。

对符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先进行同用途房

屋产权调换；对不符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的，优先给

予货币补偿。经协商，也可按产权调换方案给予不同用途的其他存量非住宅房

屋或存量安置房进行产权调换，其中选择存量安置房进行产权调换的，应符合

本市房地产调控政策。

房屋征收部门与被征收人应当依据房地产价格评估机构出具的被征收房屋

价值与产权调换房屋价值评估报告，结算差价。选择存量安置房进行产权调换

的，安置房的价格按照不低于同地段同品质商品房市场评估价格的 80%确定。

税费按相关政策执行。

八、本通知自 2023 年 7 月 1 日起实施。本通知实施之前已公开征收补偿方

案并征求意见的按原规定执行。国有土地上非住宅项目搬迁可参照执行。

特此通知。

北京市住房和城乡建设委员会

北京市规划和自然资源委员会

2023 年 5 月 22 日

（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/fgwj3/gfxwj/zfcxjswwj/326132234/index.shtml）

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二、行业动态

房地产“脱碳”绿色化发展大有可为

中国经济新闻网 2023-06-14 09:41:50

中国经济时报记者 周雪松

72 岁的王石再创业，会选择什么赛道？前不久，有媒体爆料，王石完成了

一家私募基金的备案登记。就在大家都在猜测王石想做什么时，最近王石对外

透露，自己已重新创业，而且选择了碳中和赛道。这一赛道也被专家看好。

“目前，我国房地产业正在进入低谷期，有必要加大重组转型力度，坚持

‘房住不炒’的宏观调控政策，积极挖掘存量，充分盘活激活空置房和烂尾

楼，加强对现有房地产的绿色低碳改造。同时，严格控制高碳房地产项目，把

增量用于发展节能低碳房地产项目。”6 月 12 日，中国地质大学（武汉）经济

管理学院教授张伟在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产业低碳转型是

大势所趋。

6 月 11 日，首届上海国际碳中和技术、产品与成果博览会（碳博会）开

幕，根据仲量联行首发的《负责任的房地产：实现社会价值》全球调研报告，

目前只有 8%的领先企业将社会价值纳入其可持续发展战略或企业不动产战略

中，且已经确立了具体的社会价值目标。这也意味着，房地产转型之路任重道

远。

仲量联行相关负责人对中国经济时报记者表示，建筑环境是增进社会福祉

的一大支柱，而房地产是支持实现社会价值目标的重要载体，企业应关注建筑

环境中的七大社会价值要素和五大关键决策阶段，并统筹其“环境”和“社会

价值”战略，实现最大化的可持续发展价值回报。

实际上，这种转型不只是开发商的事情，与每个企业和既有建筑都非常密

切。但是根据量联行基于对全球 12 个主要市场的 804 名资深企业不动产决策者

进行的广泛调研来看，企业现阶段的社会价值战略大多关注于员工层面，包含

员工的健康与福祉、办公场所的多元平等与包容(DEI)等。调研显示，93%的企

业受访者认同建筑环境中的环境和社会目标具有内在联系，且需要采取两者协

调一致的策略，但真正落实到可持续发展战略中的企业目前还是“少数派”。

仲量联行智动办公中国区业务开发执行总监尹松娇直言，将可持续发展目

标转化为切实可行的战略是企业目前面临的最重大挑战。大多数企业面临的问

题是实现“脱碳愿景”的进程远超实现“社会愿景”的进程，且企业实现社会

价值的途径比较有限和分散。

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不过，对碳中和赛道敏感的“王石们”已经开始行动了。身为万科集团创

始人、深石集团创始人的王石再次创业，致力于创办碳中和社区。碳中和是未

来十年确定的趋势吗？当外界还在迟疑时，王石却坚定地说：“这是确定无疑

的。”

“中国宣布‘双碳’路线图，到 2030 年实现碳达峰，2060 年实现碳中

和。我听到这个消息第一个反应热血澎湃，就像老战马听到了冲锋号，肯定要

奔赴战场。”王石说。

中国建筑业协会数据显示，目前，中国建筑碳排放总量占全国碳排比重高

达 51.3%，居所有行业之首。新京报发布的、由中国建筑节能协会建筑能耗与

碳排放数据专业委员会编撰的《2022 中国城乡建设领域碳排放系列研究报告》

披露，2020 年全国建筑全过程（含建材生产、建筑施工和建筑运行）能耗总量

占全国能源消费总量比重为 45.5%；二氧化碳排放总量占全国碳排放的比重为

50.9%。

张伟指出，房地产业碳排放是我国碳排放的重要组成部分，而且就全球来

看，我国房地产建筑业产生的碳排放位居全球第三。所以，实现碳达峰碳中和

目标，应当高度重视房地产的碳减排。

6 月 12 日，南方科技大学创新创业学院院长、清洁能源研究院院长刘科在

接受中国经济时报记者采访时表示，此前一天，他还跟王石就相关话题进行了

深入交流，晚餐时他们探讨了很多关于建筑绿色化的事情。

“将来房地产‘脱碳’与建筑的绿色化有很多事情可以做，总体上，我觉

得今后建筑的绿色化和节能对减碳还有很多贡献，在提高能源效率方面也有很

多文章可以做。今后建绿色建筑，以及节能技术的应用对低碳的贡献很大，王

石做低碳社区这件事挺值得去推广。”刘科对记者说。

仲量联行智动办公中国区客户项目总监杜侃表示，企业在“脱碳愿景”和

实现“社会愿景”的进程上确实存在差距，因此在进行 ESG 的投入时，应该真

正做出平衡环境和社会影响力、创造更高价值影响的明智决策，从而为每个与

空间或在空间内互动的利益相关方创造持久的积极社会影响，并实现最大化的

可持续发展价值回报。

来源：中国经济时报——中国经济新闻网 编辑： 陈姝含

（网址：https://www.cet.com.cn/wzsy/ycxw/3393682.shtml）

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国家统计局：1—5月全国房地产开发投资45701亿元 同比下降7.2%

上证报中国证券网讯 据国家统计局 6 月 15 日消息，1—5 月份全国房地产市场

基本情况显示，1—5 月份，全国房地产开发投资 45701 亿元，同比下降 7.2%。

商品房销售面积 46440 万平方米，同比下降 0.9%，其中住宅销售面积增长

2.3%。

一、房地产开发投资完成情况

1—5 月份，全国房地产开发投资 45701 亿元，同比下降 7.2%（按可比口径

计算，详见附注 6）；其中，住宅投资 34809 亿元，下降 6.4%。

1—5 月份，房地产开发企业房屋施工面积 779506 万平方米，同比下降

6.2%。其中，住宅施工面积 548475 万平方米，下降 6.5%。房屋新开工面积

39723 万平方米，下降 22.6%。其中，住宅新开工面积 29010 万平方米，下降

22.7%。房屋竣工面积 27826 万平方米，增长 19.6%。其中，住宅竣工面积

20194 万平方米，增长 19.0%。

二、商品房销售和待售情况

1—5 月份，商品房销售面积 46440 万平方米，同比下降 0.9%，其中住宅销

售面积增长 2.3%。商品房销售额 49787 亿元，增长 8.4%，其中住宅销售额增长

11.9%。

5 月末，商品房待售面积 64120 万平方米，同比增长 15.7%。其中，住宅待

售面积增长 15.9%。

三、房地产开发企业到位资金情况

1—5 月份，房地产开发企业到位资金 55958 亿元，同比下降 6.6%。其中，

国内贷款 7175 亿元，下降 10.5%；利用外资 13 亿元，下降 73.5%；自筹资金

16267 亿元，下降 21.6%；定金及预收款 19878 亿元，增长 4.4%；个人按揭贷

款 10354 亿元，增长 6.5%。

四、房地产开发景气指数

5 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 94.56。

（网址：https://news.cnstock.com/news,bwkx-202306-5076775.htm）

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住房和城乡建设部财政部中国人民银行关于印发《全国住房公积金 2022 年年

度报告》的通知

发布时间：2023-06-08 16:00:00

各省、自治区住房和城乡建设厅、财政厅，中国人民银行上海总部，各分行、营

业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，直辖市、新疆

生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

根据《住房公积金管理条例》和《住房和城乡建设部 财政部 中国人民银

行关于健全住房公积金信息披露制度的通知》（建金〔2015〕26 号），现将《全

国住房公积金 2022 年年度报告》印发给你们，并在住房和城乡建设部、财政部、

中国人民银行门户网站公开披露。

住房和城乡建设部

财政部

中国人民银行

2023 年 5 月 31 日

（此件公开发布）

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附件：

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— 9 — 2. 提取用于购买、 建造、 翻建、 大修自住住房和偿还购

房贷款本息。 2022 年， 支持 4245. 26 万人提取住房公积金用于购买、建造、 翻建、 大修自住住房和偿还购房贷款本息， 共计 15286. 81 亿元。图 4 购 买 、 建造、 翻建、 大修自住住房和偿 还 购 房贷 款本息提取 3. 离退休等提取。 2022 年， 支持 896. 15 万人因离退休等原因提取住房公积金， 共计 4446. 31 亿元。

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— 8 —

图 2 2018— 2022 年住房公积金提取额 1. 提取用于租赁住房和老旧小区改造。 2022 年，支持 1537. 87 万人提取住房公积金 1521. 37 亿

元用于租赁住房。 支持 1. 07 万人提取住房公积金 5. 01 亿元用于老旧小区改造。图 3 租赁住房提取

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图 9 2022 年按收入、 套数、 面积、 年龄分贷款笔数占比（ 三） 支持保障性住房建设 2022 年， 发放异地贷款[ 11]17. 80 万笔、 769. 07 亿元； 截

至 2022 年末， 累计发放异地贷款 145. 13 万笔、 5246. 35 亿元， 余额 3588. 87 亿元。 。持续支持保障性住房建设。 2022 年， 提取公租房（ 廉租房） 建设补充资金占当年分配增值收益的 69. 78%。 2022 年末， 累计为公租房（ 廉租房） 建设提供补充资金 6518. 01 亿元。图 10 2018— 2022 年增值收益分配占比

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（网址：

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202306/20230608_772619.html）

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住房和城乡建设部办公厅关于2022年度建筑工程施工转包违法分包等违法违规

行为及举报投诉案件查处情况的通报

发布时间：2023-06-16 09:11:39

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产

建设兵团住房和城乡建设局：

为深入开展房屋市政工程安全生产治理行动，加大对违法违规行为的查处

力度，进一步规范建筑市场秩序，现将 2022 年度各地住房和城乡建设主管部

门对建筑工程施工转包违法分包等违法违规行为查处情况及我部转各地建筑工

程施工违法违规行为举报投诉案件查处情况通报如下：

一、各地建筑工程施工转包违法分包等违法违规行为查处情况

按照我部工作部署，全国31个省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团均

向我部报送了2022年度建筑工程施工转包违法分包等违法违规行为查处情况

（详见附件1）。据统计，各地住房和城乡建设主管部门共排查项目323775个，

涉及建设单位249443家、施工企业272941家。

（一） 违法违规行为排查情况。

各地住房和城乡建设主管部门共排查出8518个项目存在建筑市场违法违规

行为。其中，存在违法发包行为的项目527个，占比6.2%；存在转包行为的项目

399个，占比4.7%；存在违法分包行为的项目568个，占比6.7%；存在挂靠行为

的项目166个，占比1.9%；存在未领施工许可证先行开工等其它建筑市场违法违

规行为的项目6858个，占比80.5%。

各地住房和城乡建设主管部门共查处存在违法违规行为的建设单位3157

家、施工企业6394家。其中，存在转包行为的企业408家，存在违法分包行为的

企业597家，存在挂靠行为的企业112家，存在出借资质行为的企业84家，存在

其它违法违规行为的企业5193家。

（二）违法违规行为处理情况。

各地住房和城乡建设主管部门对存在违法违规行为的企业和人员，分别采

取停业整顿、降低资质等级、吊销资质、责令停止执业、通报批评、没收违法

所得、罚款、信用惩戒等行政处罚或行政管理措施。其中，责令停业整顿的企

业445家，降低资质等级的企业1家，吊销资质的企业1家，限制投标资格的企业

242家，给予通报批评、信用惩戒等处理的企业2114家；责令停止执业32人，给

予通报批评等处理1173人；没收违法所得总额963.43万元（含个人违法所得

19.7万元），罚款总额61194.49万元（含个人罚款3255.17万元）。

（三）各地查处工作开展情况。

从查处的违法违规工程项目总数看，四川、重庆、江苏、江西、辽宁5省

（市）查处项目数量较多，分别查处1365个、697个、671个、645个、525个

（详见图1）。

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从查处的违法发包、转包、违法分包和挂靠等4类违法违规行为看，四川、

江西、湖北、广东、安徽5省查处项目数量较多，分别查处206个、176个、174

个、160个、154个（详见图2） 。

从罚款的金额看，河南、江西、辽宁、陕西、重庆5省（市）处罚金额数较

大，分别罚款7291.65万元、7127.92万元、6435.5万元、5368.6万元、4632.5

万元（详见图3）。

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二、下一步工作要求

各省级住房和城乡建设主管部门要进一步提高思想认识，深入开展房屋市

政工程安全生产治理行动，加强市场现场联动治理，严厉打击建筑市场违法违

规行为，加大处罚力度，对发生质量安全事故负有责任的企业和个人，要依法

给予罚款、停业整顿、停止执业、降低或吊销资质、吊销执业资格、终身不予

注册等处罚。要加强对市、县住房和城乡建设主管部门工作的监督指导，压实

工作责任，进一步提升一线人员执法水平，加强对企业和项目的日常监督检

查。要及时通报典型案例，避免“重检查、轻处罚”，充分发挥警示震慑效

果。要加强数据核实把关，于每季度结束后10日内及时将本行政区域内统计数

据报我部建筑市场监管司。要认真做好我部转去举报投诉案件的查处工作，依

法依规严肃处理查实的违法违规行为，按时向我部反馈办理结果。

附件：2022年度各地建筑工程施工转包违法分包等违法违规行为查处情况

汇总表

住房和城乡建设部办公厅

2023年6月6日

（此件主动公开）

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附件：

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（网址：

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202306/20230614_772695.html）

满足困难群众基本住房需求——保障性住房建设量稳质升

来源：中国建设报 发布时间：2023-06-15 16:18:09

加快完善住房保障体系是满足人民群众基本住房需求的重要措施。进入“十四五”

时期，我国以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障

性住房供给，努力实现全体人民住有所居。目前，各地正积极筹建各类保障性住

房，加强规划、运营、管理，确保工程质量，促进住房保障工作高质量发展。

保障体系更加完善

从 1994 年国务院决定深化城镇住房制度改革到 2007 年，全国共建设廉租

房、经济适用房等保障性住房 1000 多万套。自 2008 年大规模实施保障性安居工

程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房 7800 多万套，2200

多万困难群众取得住房补贴，帮助 2 亿多困难群众实现安居。我国已建成世界上

最大的住房保障体系。

2021 年 6 月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，

首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计——我国住房保障体系以公租房、保

障性租赁住房和共有产权住房为主体。

公租房主要面向城镇住房、收入困难家庭。符合条件的保障对象向政府申请，

政府既可以提供实物的公租房，也可以给予货币补贴。目前，各地基本做到了对

城镇户籍低保低收入住房困难家庭应保尽保。

保障性租赁住房主要解决新市民、青年人住房问题，重点在人口净流入的大

城市筹集建设，通常为 70 平方米以下的小户型、低租金住房。

住房和城乡建设部部长倪虹表示，今年将大力增加保障性租赁住房供给，扎

实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各

类保障性住房和棚改安置住房 360 万套（间）。

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重点筹建保障性租赁住房

保障性租赁住房是住房保障体系中的“重头戏”，主要利用集体经营性建设

用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设。

当前，许多城市正积极制定保障性租赁住房发展规划并筹集建设保障性租赁

住房。近日，上海市徐汇区保障性租赁住房（人才安居）服务专窗揭牌，全市第

一支保障性租赁住房巡查监管队伍同期成立。北京市提出，“十四五”期间，将

建设筹集保障性租赁住房 40 万套（间），其中 2023 年建设筹集保障性租赁住房

8 万套（间）。

住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍说，“十四五”时期，全国初

步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套（间），预计可解决 2600 多万新市

民、青年人的住房困难，可完成投资 3 万亿元左右。

保障性租赁住房的发展离不开资金支持。中国人民银行提出，加快完善住房

租赁金融政策体系。日前，国家开发银行福建分行与福州市属国企左海集团签署

总额 4.88 亿元的贷款合同并全额放款，支持福州收购存量住房用作保障性租赁

住房。国家开发银行向济南城市投资集团所属泉城城市更新投资有限公司提供总

额 14 亿元的中长期授信，首笔发放贷款 4.6 亿元，主要用于购置存量住房用作

保障性租赁住房。

加强规划引领确保质量

近期召开的中央政治局会议要求，规划建设保障性住房。这表明，各地在筹

集建设保障性住房时需加强规划引领。

在住房选址方面，以保障性租赁住房为例，这类保障性住房主要面向新市民、

青年人，选址时应尽量靠近工作地点，促进职住平衡，且适宜建在公共交通便利

的地方。选址不适宜容易造成供需错配，出现出租率低的问题。

在配套设施方面，保障性住房的配套设施完善与否，直接关系到受保障人群

住得好不好。配套设施应跟保障性住房同步规划建设，提升受保障群体的居住质

量。

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此外，专家表示，工程质量是保障性住房建设管理的核心。保障性住房的规

划建设应与普通商品住宅同标准、同品质，不能因为是保障房或租赁住房性质就

降低标准。特别是保障性租赁住房，应严格按照可居住标准改造，并进一步完善

配套设施。

不久前，住房和城乡建设部办公厅发出《关于加强保障性住房质量常见问题

防治的通知》，要求各地参照相关标准，明确本地保障性住房工程质量常见问题

防治的底线要求，制定便于监督检查工程质量的技术要点。其中，对室内外防水、

噪声、室内空气质量、房屋和家具的外观、设备管线等的标准均给予了明确指引。

住房和城乡建设部有关负责人表示，各级住房和城乡建设主管部门要深刻认

识提升保障性住房工程质量的重要意义，切实解决常见问题，让住房困难群众“住

得进”“住得好”。

摘自 《中国建设报》 2023.06.15 经济日报记者 亢舒

（网址：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202306/20230615_772707.html）

市房管局赴奉贤区调研大型居住社区配套建设工作

2023 年 06 月 03 日

认真对照市房管局党组主题教育工作安排和调查研究部署要求，6 月 1 日下

午，在市委主题教育第十五巡回指导组组长张培荣的指导下，市房管局局长王

桢一行赴奉贤区调研大型居住社区配套建设、“城中村”改造、旧住房成套改

造等工作。

调研组首先前往东方美谷公园实地察看大型居住社区配套绿化建设情况，随后

深入走访贤苑社区综合为老服务中心，了解开业筹备情况，并与贤苑社区居民

讨论交流，倾听群众关于改善大型居住社区配套建设的建议。

在听取居民意见后，市房管局与奉贤区政府就相关工作进行了调研座谈。会

上，奉贤区对大型居住社区建设、“城中村”改造、旧住房成套改造工作情况

进行了介绍，各单位就目前项目推进中的问题与建议展开了深入的交流与讨

论。

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调研座谈

王桢指出，一要系统谋划。新城建设是全市优化空间发展的战略部署，大

型居住社区也是住房体系建设和供应中的重要支撑，要更加注重规划优化、职

住平衡、完善配套、功能提升，为新城发展提供支持。二要着眼提升。要用好

用足现有政策，提升大居配套项目品质，市层面将进一步加大对新城范围内大

居配套项目的支持。三要加大力度。既有“城中村”改造项目要加快矛盾化解

和推进速度，新项目要积极探索全镇域整体性改造模式，切实改善村民居住条

件和环境质量。旧住房成套改造工作要多措并举、创新方法，积极争取率先在

全市完成不成套职工住宅改造工作。

市房管局主题教育领导小组办公室、研究室、保障处、建管处、更新处、

征收处、市住宅中心参加调研。

（网址：http://fgj.sh.gov.cn/gzdt/20230614/0c1500c165c7490cbe540e6a4d3aa636.html）

成交率44.68% 上海法拍房源成交竞争激烈

6 月 16 日，中指研究院发布数据，2023 年 1~5 月，上海法拍房市场挂牌

1616 套，成交 722 套，成交率 44.68%，较上一年提升 4 个百分点。从数

据上看，上海法拍房市场在 2023 年表现较为活跃，市场供需状况相对稳

定。但是，需要注意的是，虽然成交率有所提高，但提升的空间有限，与

挂牌量增长幅度不相匹配，这意味着市场上的竞争程度可能比较激烈。

福建福清市出台楼市新政：不再执行限转售政策

6 月 15 日，福建省福清市政府发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头

的一揽子政策措施的实施意见》，其中提到支持合理住房消费，2017 年 7

月 26 日起至本方案公布之日，凡在该市购买新建商品住房的，参照福州

做法，购房合同签订满 2 年，并已取得不动产权证的即可转让；本方案公

布之日起，凡在该市购买新建商品住房的，不再执行《福清市人民政府办

公室关于强化房地产市场调控工作的通知》（融政办〔2017〕90 号）中的

限转售政策。

杭州再挂牌7宗地块 总起始价104.6亿元

— 135

—

6 月 16 日，杭州市规划和自然资源局挂牌 7 宗地块，其中上城区丁桥单元

2 宗，余杭区、滨江区、临平区各 1 宗，钱塘区 2 宗。总起价 104.6 亿

元，将于 7 月 18 日正式竞价出让。

万科：2023 年第三期 20 亿元中期票据募集资金已到账

6 月 15 日，万科 A 公告称，根据公司资金计划安排和中国银行间债券市场

情况，2023 年 6 月 13 日~2023 年 6 月 14 日，公司发行了 2023 年度第三

期中期票据，发行金额为 20 亿元，募集资金已于 2023 年 6 月 15 日到

账。

中天金融：公司股票被终止上市，15 个交易日内摘牌

6 月 15 日，深圳证券交易所发布公告，中天金融集团股份有限公司股票因

触及交易类强制退市情形被本所作出终止上市决定，不进入退市整理期，

公司股票将于 15 个交易日内摘牌。

建发股份 85 亿元配股申请获上交所受理

6 月 15 日，厦门建发股份有限公司定增获上交所受理。此前 4 月 29 日晚

间，建发股份披露向原股东配售股份预案。根据预案，本次配股拟以配股

股权登记日收市后的股份总数为基数，按照每 10 股不超过 3.5 股的比例

向全体 A 股股东配售。关于募集资金投向，本次配股募集资金不超过 85

亿元（具体规模视发行时市场情况而定），扣除发行费用后拟全部用于公

司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。目前，上交所宣布决定

予以受理并依法进行审核。

华润置地太原万象城类 REITs 成功发行 首期募资 43.58 亿元

6 月 13 日，中信金石基金管理有限公司作为原始权益人的“中信证券-华

润置地消费基础设施资产支持专项计划 1 期”在深交所成功发行。据悉，

债项拟募集资金 80 亿元，首期 43.58 亿元。

来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体

（网址：https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_23512555）

— 136

—

三、业务问答

涉不动产案件管辖问题的法理与实践

作者：张晗晖、项燕

Part.1 涉及不动产的案件都由不动产所在地专属管辖？

《民事诉讼法》第 33 条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地专属

管辖。专属管辖是指法律强制规定某些案件由特定法院管辖的制度，对当事人

而言，涉不动产案件是否是不动产纠纷，进而是否应专属管辖，对选择立案法

院及提起管辖权异议，均有重要意义，但对于不动产纠纷的范围，因实践观点

莫衷一是，不少涉及不动产的案件，并未适用不动产专属管辖。

以涉及到不动产分割的离婚后财产纠纷为例，在民事审判实务中，可以看到此

类案件可能有适用专属管辖、协议管辖、一般地域管辖等不同的情形：

在霍某、赵某离婚后财产纠纷管辖民事裁定书[1]中，法院认为“双方争议的并非

婚姻关系本身，而是案涉不动产的权属问题。故本案应适用不动产纠纷确定管

辖，即由不动产所在地人民法院管辖”。

在唐某离婚后财产纠纷二审民事裁定书[2]中，法院认为：“因当事人婚姻关系已

经解除，本案争议法律关系仅为财产关系而不包含人身关系，故属于财产权益

纠纷，且唐某主张的财产权益来源于双方离婚协议的约定，因而本案具有合同

纠纷的性质，可以适用合同纠纷的管辖规定”。

在任怀兵与汪玲离婚后财产纠纷民事裁定书[3]中，法院认为：“本案系双方当事

人协议离婚时达成财产分割协议，离婚后因履行财产分割协议发生纠纷，属于

因离婚这一人身关系事项而引发的财产分配事宜的纠纷，为离婚后财产纠纷，

属于婚姻家庭纠纷的范畴，应按照婚姻家庭纠纷管辖原则确定管辖法院，即使

离婚后财产分配涉及不动产，由于离婚后财产纠纷不属于物权纠纷，不应适用

不动产专属管辖。”。

Part.2 涉不动产案件管辖问题的相关裁判规范

从以上案例可以看出，并非涉及不动产的案件就自动适用不动产纠纷专属管辖

的原则，审理法院在判断管辖原则时，仍有不同的思路和考量，从而引发相同

的案由和争议可能适用完全不同的管辖原则，这给寻求司法救济的当事人带来

了不确定性及困扰。

— 137

—

为减少争议，最高人民法院以司法解释的形式对不动产纠纷的范围进行限缩，

认为仅不动产物权纠纷适用不动产专属管辖，四类债权纠纷（农村土地承包经

营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合

同纠纷）作为例外情况，按照不动产物权纠纷确定管辖法院[4]。

可以看出，最高人民法院采用了“不动产物权纠纷”的定义，也就是说，涉及不

动产的纠纷应进一步细分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。在最高院编著

的《民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中，第 134 页提到：

实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房

屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明

确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因

物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关

系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠

纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是

物权纠纷。

《最高人民法院新民事案由规定理解与适用》第 218 页以抵押权纠纷和抵押合

同为例，具体描述了不动产物权纠纷与不动产债权纠纷的区别：

注意区分抵押合同的订立和抵押权的设定。根据法律的规定，抵押权的设定必

须订立书面抵押合同，但抵押合同订立与抵押权的成立并不相同。抵押合同的

订立在当事人之间创设有关抵押权设定的权利义务关系，为物权变动的原因行

为，属于合同法的范畴；抵押权的设定，是合法有效的抵押合同所产生的结

果，属于物权变动的范畴。因此，应明确区别抵押合同的生效和抵押权的设

定。当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动原因的，即如果当事人因抵押合

同产生纠纷的，则应当适用抵押合同纠纷案由，如抵押合同不成立、抵押合同

无效等纠纷;当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动结果的，即如果当事人就

抵押权产生纠纷，则适用抵押权纠纷的案由，如抵押权成立、抵押权实现等纠

纷。

此外，“排除他人侵害系物权的权能，但这些民事责任以向特定侵权人请求为特

定的行为方式实现，兼具债权的特征。”[5]因此不动产侵权纠纷是否适用专属管

辖也有必要独立讨论。至于文首所列离婚后财产纠纷，也很难直接归类为物权

纠纷或债权纠纷，也需要作为一个特定的类别。本文有意将涉及不动产的纠纷

分成 1.物权纠纷；2.债权纠纷；3.侵权纠纷；4.婚姻家庭纠纷四类的方式，对实

务中的涉不动产案件的管辖问题现状进行梳理和总结。

Part.3 各类涉不动产纠纷案件的管辖实践

（一）涉及不动产的物权纠纷管辖实践

1、抵押权纠纷案件

以下四起涉及不动产抵押权的案件中，法院均未对案件属于抵押权纠纷还是抵

押权合同纠纷进行说理。前两起案件的案由为抵押权纠纷，争议焦点为抵押权

— 138

—

的撤销或注销，涉及抵押权变动结果，但法院仍裁定适用协议管辖。后两个案

例与前两个案例的争议焦点相同，均为抵押权的注销，但法院认定该案件涉及

不动产，适用专属管辖的规定。由此可见，实务中对抵押权纠纷的管辖认定较

为混乱。

抵押权纠

纷

案件名称及相关信息 争议焦点 法院观点

浙江翰晟携创实业有

限公司与朱碧华抵押

权纠纷民事管辖上诉

案件民事裁定书

案涉不动产的抵押权

登记是否能撤销

本院经审查认为，本案

系抵押权纠纷，非不动

产纠纷，不适用不动产

专属管辖规定。涉案

《最高额房屋抵押担保

合同》约定与本合同有

关的争议不能协商解决

的向甲方所在地法院起

诉，该约定明确且合法

有效。甲方即浙江翰晟

携创实业有限公司，其

住所地位于杭州市下城

区，属于杭州市拱墅区

人民法院辖区，故原审

法院对本案没有管辖

权。原审裁定驳回上诉

人管辖权异议不当，本

院应予纠正。

上海市第二中级人民

法院

(2021)沪 02 民辖终 85

5 号

朱先瑜与王耀华抵押

权纠纷民事管辖上诉

案件民事裁定书 本案原告诉请的是注

销他项权利登记

本院经审查认为，本案

系双方履行房地产借款

抵押合同引起的抵押权

纠纷，不属于不动产纠

纷，应由被告住所地人

民法院管辖。

上海市第二中级人民

法院

(2022)沪 02 民辖终 11

6 号

斗山叉车（烟台）有

限公司诉李裕卿（LE

E YOU KYUNG）抵

押权纠纷一案二审民

事裁定书 被告是否有义务配合

原告办理上海市虹莘

路 XXX 弄 XXX 号 X

XX 室房屋注销抵押

登记手续。

本院依据以下法律规定

及审理要素确定本案管

辖权：

一、管辖异议类型：□级

别管辖■地域管辖；

二、地域管辖：□约定有

效□约定无效，适用法定

■法定；

三、法定：□一般地域管

辖□特别地域管辖■专属

专门管辖□涉外；

四、专属专门管辖：■不

动产所在地□被继承人死

上海市第一中级人民

法院

(2019)沪 01 民辖终 10

2 号

— 139

—

亡时住所地□港口所在地

□主要遗产所在地□铁路

运输□海事□军事□知产□

金融。

据此，上海市闵行区人

民法院对本案具有管辖

权。

王莉与王益江抵押权

纠纷一审民事裁定书 因被告未在法律规定

的诉讼时效期间主张

抵押权，两原告起诉

至法院，要求确认 xx

房屋上的抵押权消灭

本案诉讼请求涉及不动

产抵押权的注销登记，

系抵押权纠纷，而非抵

押合同纠纷，因此根据

相关规定，属不动产纠

纷，应当适用不动产专

属管辖，由不动产所在

地人民法院管辖

上海市普陀区人民法

院

(2020)沪 0107 民初 42

25 号

（二）涉及不动产的债权纠纷管辖实践

1、抵押合同纠纷案件

以“抵押权合同纠纷”、“管辖权”、“裁定”为关键词进行检索，检索出的案例均

显示抵押合同纠纷适用协议管辖。

以下三起案件，分别涉及抵押权的设定、撤销、和实现，若按照《最高人民法

院新民事案由规定理解与适用》的观点，应当按照物权纠纷处理，但法院均裁

定案件适用协议管辖。

抵押合同

纠纷

案件名称及相关信息 争议焦点 法院观点

海南明远置业有限公

司、中信财务有限公

司抵押合同纠纷二审

民事裁定书 本案中信财务公司请

求判令明远置业公司

履行将合同约定的明

远置业公司名下的土

地办理抵押登记至中

信财务公司名下的义

务

故本案是发生在中信财

务公司与明远置业公司

之间关于合同效力及其

履行的争议，而非抵押

权权属争议，案由应确

定为抵押合同纠纷。因

本案是抵押合同纠纷，

而非抵押权纠纷，所

以，本案不属于民事诉

讼法第三十三条第一项

规定不动产纠纷，不应

适用民事诉讼法及其解

释关于不动产专属管辖

的规定。

最高人民法院

(2019)最高法民辖终 4

51 号

陈纪萍与张静文抵押

合同纠纷管辖民事裁

定书

原告诉称，原告与被

告签订有借款及抵押

合同，因被告未按约

出借钱款，故原告诉

本院认为，本案系抵押

合同纠纷案件。本案

中，原告以借款人及抵

上海市高级人民法院 押人身份与被告以债权

— 140

—

（2019）沪民辖 208

号

至法院要求撤销房屋

抵押。

人及抵押权人身份签订

《借款合同》、《抵押

合同》各一份，两份合

同中均约定发生争议由

债权人及抵押权人即本

案被告所在地法院管

辖，在该两份合同中披

露的被告所在地为武定

西路 XXXX 弄 X 号 XX

X 室。当事人合意以披

露地址确定管辖法院，

并不违反法律规定。

信达新兴财富（北

京）资产管理有限公

司再审审查与审判监

督民事裁定书 原告信达公司依据

《抵押合同》等请求

判决信达公司对所涉

抵押房地产享有抵押

权，并对拍卖、变卖

该抵押财产所得价款

优先受偿。

本案从信达公司起诉的

事实理由和诉讼请求来

看，其是以东莞美赛达

欣公司为被告提起的抵

押合同纠纷，不属于不

动产物权纠纷，不适用

不动产专属管辖的规

定。信达公司申请再审

认为本案应适用不动产

专属管辖的规定，进而

主张一审法院对本案享

有管辖权的理由不能成

立，本院不予支持。

广东省高级人民法院

(2018)粤民申 4613 号

2、房屋买卖合同纠纷/中介合同纠纷案件

以“房屋买卖合同纠纷/中介合同纠纷”、“管辖权”、“裁定”为关键词进行检索，

法院多认定应当适用协议管辖。由于这些案件中涉及的房屋并非政策性房屋，

且案件均涉及物权变动的原因关系（即合同关系），不属于最高人民法院认定

的债权纠纷中的特殊情形，因而也不适用不动产物权纠纷的专属管辖原则。

房屋买卖

合同纠纷

案件名称及相关信息 争议焦点 法院观点

齐凤兰等与葛丰（GE

FENG）房屋买卖合

同纠纷民事管辖上诉

案件民事裁定书 原告葛丰（GEFEN

G）提出的诉讼请求

为判令被告齐凤兰继

续履行房屋买卖合

同，并协助原告办理

产权过户手续等

本院经审查认为，本案

系房屋买卖合同纠纷。

《中华人民共和国民事

诉讼法》第二十三条规

定，因合同纠纷提起的

诉讼，由被告住所地或

者合同履行地人民法院

管辖。

原审法院适用《中华人

民共和国民事诉讼法》

第三十三条不动产专属

上海市高级人民法院

(2021)沪民辖终 73 号

— 141

—

管辖条款作为本案的管

辖依据之一，显属错

误，本院依法予以纠

正。

徐秀兰与宋澍房屋买

卖合同纠纷管辖民事

裁定书

原告诉称，被告与案

外人宋文藻假冒原告

签名，虚构房屋买卖

合同，欺骗房屋登记

机关，将原告的房屋

过户至被告名下，侵

犯了原告的合法权

益，故诉至法院。

上海市黄浦区人民法院

认为，因不动产纠纷提

起的诉讼，由不动产所

在地法院管辖。涉案不

动产位于上海市浦东新

区，遂裁定将案件移送

上海市浦东新区人民法

院审理。

2020 年 5 月 14 日，上海

市第一中级人民法院以

上海市黄浦区人民法院

对本案具有管辖权为

由，报请本院指定管

辖。

本院认为，本案系房屋

买卖合同以外的当事人

提出的合同无效之诉，

虽然涉及不动产，但非

物权纠纷，不属于法律

规定的不动产专属管辖

范围。因此，本案仍应

按合同之诉确定管辖。

上海市高级人民法院

(2020)沪民辖 153 号

（三）涉及不动产的侵权纠纷管辖问题

涉及不动产的排除妨害、消除危险、损害赔偿诉请，系物权请求权，也兼具物

权和债权的特点，易产生争议。《最高人民法院关于陈怡、李细雄诉张凤香房

屋侵权纠纷一案管辖问题的通知》（1994.03.17 发布）中提到房屋侵权案是因

不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。实践中，此种情况的审判

实践较为统一，以适用专属管辖为主流观点。[6]

1、排除妨害纠纷、消除危险纠纷案件

实践中多认为应当适用专属管辖。

排除妨害

纠纷、消

除危险纠

纷

案件名称及相关信息 争议焦点 法院观点

陆琦元等与尹容等排

除妨害纠纷管辖民事

裁定书

系争房屋系 1996 年上

海市黄浦区房屋，系

动迁分配给两原告及

被告尹容的动迁安置

房。

浦东法院认为，系争房

屋系涉迁房屋动迁安置

房，现两原告要求按动

迁分配份额分配共有承

租使用权益，应由被拆

迁房屋所在地即上海市

上海市高级人民法院

(2022)沪民辖 53 号

— 142

—

被告尹容未经原告同

意，私自将被告尹绍

坤、尹玉芳的户口迁

入系争房屋。现两原

告要求确认两原告的

承租居住使用权，被

告尹绍坤、尹玉芳无

承租使用权。

黄浦区人民法院（以下

简称黄浦法院）管辖。

黄浦法院认为，本案系

排除妨害纠纷，并无证

据证明尹春娣、陆琦元

及尹容对动迁利益存在

争议，两原告主张的是

在系争房屋内的居住使

用权，主张权利的基础

是三被告将其赶出系争

房屋的侵权行为，并非

要求对动迁的份额进行

分配。根据法律规定，

因侵权行为提起的诉

讼，由侵权行为地或者

被告住所地人民法院管

辖。

本院认为，本案为排除

妨害纠纷。《中华人民

共和国民事诉讼法》第

三十四条第一款规定，

因不动产纠纷提起的诉

讼，由不动产所在地人

民法院管辖。本案应当

依据《中华人民共和国

民事诉讼法》第三十四

条第一款不动产纠纷专

属管辖的规定确定管辖

法院，即应由系争房屋

所在地上海市浦东新区

人民法院管辖。

上海通昭物流有限公

司与上海中雅钢琴有

限公司排除妨害纠纷

上诉案

上海通昭物流有限公

司上诉称，本案应由

被告住所地人民法院

管辖。上诉人住所地

位于上海市宝山区。

故请求撤销原裁定，

将本案移送至上海市

宝山区人民法院审

理。

本院经审查认为，本案

系涉不动产的排除妨害

纠纷，应由不动产所在

地人民法院专属管辖。

上海市第二中级人民

法院

(2020)沪 02 民辖终 48

号

陕西景玉实业有限责

任公司与陕西松茂食

品餐饮有限公司、西

安银行股份有限公司

本案原审原告松茂公

司起诉被告西安银行

股份有限公司城南支

行、景玉公司侵害了

本案属于侵权纠纷，原

告可以选择由被告住所

地人民法院管辖。本案

诉讼不涉及法律规定的

— 143

—

城南支行排除妨害纠

纷二审民事裁定书

其建筑物在通道楼梯

及建筑物的外墙及屋

顶等公共通行部分的

正常通行权和使用

权，要求被告拆除位

于汉中市汉台区中心

广场文化广场 1 层通

往 2 层的铁门、2 层

加建的围墙及在四层

楼顶违法加建的全部

建筑物并恢复原状、

赔偿损失

物权权利确认、分割等

内容，不适用专属管

辖，原审法院对本案享

有管辖权，原审裁定驳

回景玉公司提出的管辖

权异议，并无不当。

陕西省高级人民法院

(2018)陕民辖终 83 号

2、涉不动产的财产损害赔偿纠纷案件

如下两个案件的案情相似，但审理法院适用的管辖原则并不相同。

财产损害

赔偿纠纷

案件名称及相关信息 争议焦点 法院观点

李旖旎与林逸明等财

产损害赔偿纠纷管辖

民事裁定书

XX 室房屋出售价款

的 30%应归李旖旎所

有。林逸明、林志

豪、徐洪珍擅自变更

拆迁协议、办理房屋

产权登记并出售的行

为，属于处分共有人

财产的财产损害行

为，依法应予赔偿并

支付占有该利益期间

的利息。

本院经审查认为，本案

原告的诉讼请求是要求

被告赔偿损失，并未涉

及不动产的权利确认、

分割、相邻关系等，故

本案不属于不动产纠

纷，不适用专属管辖。

上海市高级人民法院

(2021)沪民辖 259 号

江西泰兴隆置业有限

公司、邓先辉财产损

害赔偿纠纷二审民事

裁定书

邓先辉认为其应享有

南昌市湾里区招贤路

227 号土地中 12.8 亩

土地使用权，但被陈

根娣、龙正中侵吞，

因该地块已全部开发

完毕，致使土地再无

返还可能，故要求陈

根娣、龙正中赔偿损

失 41,694,720 元，泰

兴隆公司承担连带责

任。

本案案由为财产损害赔

偿纠纷，该纠纷属于物

权纠纷，本案被侵犯的

是土地使用权，损害的

是不动产的权益，涉及

到不动产权利的确认

等，因此，应适用不动

产专属管辖的规定，由

不动产所在地法院即江

西省南昌市中级人民法

院管辖

江西省高级人民法院

(2019)赣民辖 145 号

（四）涉及不动产的婚姻家庭、继承纠纷管辖实践

最高人民法院民事审判庭编写的《民事审判指导与参考》总第 77 辑（2019）民

事审判信箱，就本文最初所涉“离婚后财产纠纷”管辖问题作出相关回复如下

文，其主要观点是，离婚后财产纠纷的管辖，应适用一般地域管辖原则：

— 144

—

问题:涉及不动产的婚姻家庭纠纷案件是否适用不动产专属管辖?

回复:根据民事诉讼法规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法

院管辖。有的婚姻家庭纠纷会涉及不动产，比如离婚后财产纠纷、夫妻财产约

定纠纷、分家析产纠纷等时常涉及房屋或土地的权属认定、分割等，上述纠纷

是否适用该条规定，实践中有不同观点。

我们认为，上述纠纷应当按照一般地域管辖原则确定管辖法院，不可适用不动

产专属管辖。理由主要是:第一，根据《民事案件案由规定》，上述纠纷的案由

属于第二部分“婚姻家庭、继承纠纷”，而非第三部分“物权纠纷”，而《最高人

民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》规定“民事诉讼法规定的

不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。第

二，婚姻家庭纠纷通常具有复合型，不仅涉及财产关系，还涉及人身关系，不

仅涉及不动产，还可能涉及其他财产。比如一宗离婚案件中，可能同时涉及婚

姻关系的解除、财产分割和子女抚养；请求分割的夫妻共同财产中，可能同时

包括房屋、汽车、存款、股权收益和知识产权收益;房屋也有可能包括位于不同

地区的几套房屋。如果适用不动产专属管辖，则可能需要到不同法院提起几个

诉讼，无法在同一个案件中处理所有纠纷，无法实现家事纠纷的“一揽子”解

决。

财产损害

赔偿纠纷

案件名称及相关信息 争议焦点 法院观点

卞某某与徐某某离婚

后财产纠纷管辖民事

裁定书

上海市普陀区人民法

院认为，离婚后财产

纠纷应由原审理离婚

案件的法院审理，遂

将案件移送上海市浦

东新区人民法院审

理。

本院经审查认为，本案

系争房产因离婚时未予

处理，现起诉要求分割

系争房产产权，故本案

属于离婚后财产纠纷，

应适用普通地域管辖原

则确定管辖法院。

上海市高级人民法院

(2019)沪民辖 130 号

Part.4 总 结

总结以上案例的裁判观点可知，除司法解释明确规定的物权权利确认、分割、

相邻关系等物权纠纷，以及作为例外情形的四类债权纠纷适用不动产专属管辖

外，涉及不动产的侵权纠纷，主流观点也倾向于适用专属管辖。

涉及不动产的抵押权问题，可能被认定为物权纠纷也可能被认定为债权纠纷，

因此可能适用专属管辖也可能适用协议管辖，司法实践观点不一。我们认为，

应参考最高人民法院的指导观点，区分物权变动的原因行为和结果行为，对构

成典型物权关系的后者情形，应适用专属管辖原则。

对于涉及不动产的合同纠纷，审判实践中的主流观点为适用协议管辖原则。

离婚后财产纠纷，审判实践中倾向于适用一般地域管辖原则。

总结来说，对于涉不动产纠纷的管辖问题，还需要进一步分析案件争议或诉请

的性质与特征，辨别其是否有物权属性及是否落入不动产专属管辖的范畴。对

— 145

—

实务中适用原则不太统一的特殊情形，建议在提起诉讼时与法院立案部门提前

核实/交流其通常适用的管辖原则，以减少后续可能的管辖权异议风险。从合同

起草角度，对不强制适用专属管辖的法律关系类型，可通过协议约定管辖的方

式，避免未来潜在的管辖权争议风险。

[1]四川省成都市中级人民法院，(2018)川 01 民辖终 730 号[2]四川省成都市中级人民法院 (2019)川 01 民终

7459 号[3]最高人民法院 (2020)最高法民辖 14 号[4]最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》

的解释（2022 年修订）第 28 条：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确

认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工

合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”[5]《民事诉讼管辖精义》第 59 页。

[6]上海高院有一起案例认为涉及不动产的损害赔偿纠纷，不适用专属管辖。

（网址：https://mp.weixin.qq.com/s/JSFZqwWuhcbqQ_xSzg4HFA）

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公房动迁中“同住人”认定的审判实践

作者：王俊杰

上海现行的征收政策体系以 2011 年实施的《上海市国有土地上房屋征收与补偿

实施细则》为基础，《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001 年）、《上

海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（2006 年）两政府

规章业已失效。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规

定：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，

并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他

住房但居住困难的人”。这段文字是对“同住人”认定的规则，仅短短两三行字，

但因现实生活中的情况远比法条规定的复杂得多。本文即结合具体承办的案例

后梳理写作。

“同住人”简单概括则同时满足三点：户口+实际居住生活一年以上+本市无其他

住房或虽有其他住房但居住困难。下文针对这三点，每一点细致展开：

一、户口

是指：作出征收决定时，户口在动迁房屋内。

1、曾经在动迁房屋内有户口后来迁出的，不算；

2、征收公告发布后迁入户口的，不算；

3、离婚后户口没有迁出的，不算。

例外的三种情形：

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》

【沪高法民一（2004）3 号】规定了三种例外情形：

1、有上海户籍，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住

的，即使居住未满一年，也视为同住人。

2、无上海户籍，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满

五年的，视为同住人。

3、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住

房屋。

二、实际居住生活一年以上

是指：最后一次户口迁入后、作出征收决定前，在动迁房屋内居住生活满一

年，否则就是“空挂户口”。

1、“实际居住生活一年以上”是特指在拆迁许可证核发之日前一年实际居住生

活，还是指不论时点只要在动迁房屋实际居住一年以上，法院在判决上没有形

成统一口径。个人理解应指不论时点只要在动迁房屋实际居住一年以上。

2、曾经户口在房屋内时居住生活满一年，后来户口迁出，再次迁入户口后没有

居住满一年的，应算“空挂户口”；

3、未成年人读书时曾在被征公房内居住一年以上后搬出，成年后并未再居住，

能否认定为“同住人”？详见文章《浅析公房征收补偿中涉“未成年时”的两个争

议点》

例外的三种情形：

1、依据知青政策迁入户口，并不需要在动迁房屋内生活居住生活满一年。此处

需要注意的是，依据知青政策迁入户口，通过其他途径迁入户口的，需要结合

案情具体分析，并不是只要知青子女就可以。