U R B A N R E N E WA L MA R K E T R E P O R T Q 3 - 2 0 2 2 , S H E N Z H E N

URBAN RENEWAL

MARKET REPORT

Q3-2022, SHENZHEN

编委会

深圳市城市更新协会行业信息中心  刘 芳

广东合一城市更新研究院      罗 宇

深圳市城市更新协会行业信息中心  胡秀华 谢杏枝

广东合一城市更新研究院 王思瑶 陈建塔

深圳市城市更新协会行业信息中心   汤 越 梁滢汀  张灵丽

广东合一城市更新研究院      黄向雷  肖 巍  胡 胜 张峻浩

                 李越未  胡益红  张晓雯 马宇婷

                 郑康寿 张华莉

总编

执行主编

编委

（排名不分先后）

更新实施提速，整备弯道超车

第三季度，国家发展改革委办公厅印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，在国家

鼓励盘活存量资产开发的背景下，《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》正式公布，明确通过政

策变革创新等方式深入探索利用存量建设用地开发建设的市场化机制等，给深圳城市更新与土地整备利益

统筹市场带来新思路和新方向。政府更加注重推动项目熟化，城市更新项目实施提速，土地整备利益统筹

项目计划立项大增，计划立项规模远超城市更新。新机遇之下，市场主体更应提前谋划，抢滩前沿市场。

行业动态：更新整备十四五规划出台，更新项目推进加快

政策变化：国家提倡新型城镇化，深圳公布更新整备十四五规划

第三季度，国家省市出台涉及更新整备相关政策 35 个，其中，国家级政策 12 个，省级政策 9 个，市级

政策 9 个，区级政策 5 个（福田、罗湖、光明、龙岗及坪山各 1 个），主要政策内容概要如下：

国家、省级层面：7 月 1 日，国家发展和改革委员会发布《国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产

扩大有效投资有关工作的通知》，针对建立省级盘活存量资产台账，实行动态管理、多种方式有效盘活不

同类型存量资产、精确盘活条件，催化项目落地及加大对回收资金跟踪监督及配套政策支持力度。多方式、

聚重点、强规范，综合立体推进存量土地盘活，更能满足城市高质量发展；7 月 5 日，国家发展改革委发

布关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知，明确“十四五”时期深入推进以人为核心的新型城镇

化战略的目标任务和政策举措，重点推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为

主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式，稳步推进提升城镇化质量；8 月 5 日，

广东省自然资源厅发布《关于印发 < 广东省都市圈国土空间规划协调指引 > 的通知》，明确了各圈层国

土空间规划协调的方案和结构性指引，加强都市圈发展战略和空间格局的统筹，通过各圈层联动提高人口

流动，提升广东国土空间规划效能和区域整体竞争力，全力推动建设世界一流都市圈。

深圳市层面：7 月 29 日，深圳市规划和自然资源局联合深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新

和土地整备“十四五”规划》，明确了四大规划原则、总体目标及分项目标、实施六大空间布局优化策略、

衔接防止大拆大建新政、工改 M0 设定空间和指标双管控、划定三大分区并加强管理、优化更新整备建筑

规模结构、提高产业空间质量等内容；8 月 1 日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市 2022 年度城市

更新和土地整备计划》，明确年度城市更新和土地整备任务规模，利益统筹赶超城市更新，或将成为存量

土地开发主流模式；9 月 30 日，深圳市城市更新和土地整备局发布《深圳市城市更新项目保障性住房配

建规定（征求意见稿）》，针对配建保障房类型、配建比例算法等进行修订。

各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，其中，龙岗、福田、罗湖、光明及坪山各 1 个。龙岗聚

焦房地产全周期监管，具体为《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》；福田发布《福

田区住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》；罗湖、光明、坪山重点关注集体资产监管，分别为

《罗湖区股份合作公司产权交易监督管理实施细则的通知》《光明区社区集体经济资金资产资源交易

管理办法》及实施细则（征求意见稿），以及《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则（征

求意见稿）》。

项目动态：更新项目计划立项显著增加，利益统筹项目较快推进

第三季度，得益于上层政策明朗，各区政府加快项目审批进度，更新项目计划公示 / 公告、实施主体确

认公示环比数量增长显著；利益统筹新增计划立项规模达 1704.8 公顷，项目推进较快；棚改两个项目

有新进展。

城市更新项目：

计划立项阶段：新增计划公示 15 个，拆除范围面积共 190.3 公顷；计划公告 11 个，拆除范围面积共

80.1 公顷。计划公示 / 公告同比数量及规模均下降，但环比数量均增长显著，且计划公示规模环比增

长近九成。

规划审批阶段：新增规划公示 15 个，拆除范围共计 112.5 公顷；规划公告 10 个，拆除范围共计 68 公顷。

规划公示 / 公告同环比数量和规模均下降。

实施主体确认阶段：实施主体公示项目 8 个，拆除范围面积 54.6 公顷，开发建设用地面合计 29.1 公顷。

同比数量及规模均下降，环比规模增长 2 倍。

总体来说，第三季度城市更新市场呈现出以下 3 个特点：计划公示 / 公告项目数量环比增长显著，实

施主体确认规模环比大增，项目审批明显加快；规划公告建筑类型仍然以住宅为主，占比 52%；实施

主体中民企占比超七成，仍为主力军。截至第三季度末，2022 年深圳市拆除重建类城市更新项目完成

计划立项 18 个，涉及拆除范围面积共计 203.4 公顷，计划完成率不足年度任务的 50%，第四季度仍有

较大冲刺空间。

土地整备利益统筹项目：

今年深圳市土地整备利益统筹项目新增计划立项 30 个，整备实施总规模 1704.8 公顷。第三季度，新增

实施方案公告 5 个，整备实施总规模 51.9 公顷，留用地总规模 14.7 公顷；新增专项规划 7 个，其中规

划公示 5 个，整备实施总规模 119.8 公顷，留用地总规模 13.5 公顷；规划公告 2 个，整备实施总规模

46.4 公顷，留用地总规模 17.3 公顷；新增留用地上平台 2 个，总留用地规模为 40 公顷。

今年土地整备利益统筹计划立项同比 2021 年新增计划立项数量增长 1 倍，规模增长 20%。第三季度，

土地整备利益统筹新增实施方案同比数量持平，规模下降近 50%，环比数量和规模均下降。规划公告同

比数量和规模均下降，环比数量持平，规模下降。留用地上平台同比数量及规模均增长，环比数量下降

显著，规模增长显著。

棚户区改造项目：

第三季度，棚户区改造项目共 2 个有进展，分别是：南华村棚户区改造项目取得用地批复，景福花园片

区棚户区改造项目取得施工许可并签订土地出让合同。《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》

提出全面开展旧住宅区综合整治工作，今年以来，棚改项目已无新增计划立项，这或许意味着棚改模式

将逐渐退出历史舞台。

土地整备利益统筹赶超城市更新，或将成为存量土地开发主流模式

土地整备利益统筹作为土地整备市场中的主流模式，既能够很好地满足政府重大产业、公共利益设施落

地及一揽子解决土地历史遗留问题的诉求，又能通过留用土地的方式让利于股份公司及市场主体，激发

其参与积极性，能较好地平衡各方利益。

今年以来，城市更新新增计划立项项目共计 18 个，拆除规模约 12 公顷。去年同期是 44 个，拆除规模

约 11.3 公顷，数量同比下降 140%，拆除规模基本持平。而在土地整备利益统筹方面，2022 年土地整备

利益统筹新增计划立项项目共计 30 个，整备实施规模共计 1704.8 公顷，同比 2021 年，数量增长 1 倍，

规模增长 2.1 倍。从前述对比数据来看，土地整备利益统筹已计划立项项目规模已远超城市更新。

根据《深圳市 2022 年度城市更新和土地整备计划》，2022 年全市通过城市更新和土地整备实现用地保

障规模 1000 公顷 , 其中通过拆除重建类城市更新移交入库公共利益用地不少于 100 公顷，通过土地整备

完成不少于 900 公顷。可见，土地整备利益统筹或将成为存量土地开发主流模式。

行业发展：政府加强城市更新计划管控，土地整备利益统筹或将成为存量开发主流模式

政府加强更新项目计划管控，部分项目面临计划失效

风险

根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，未来

将搭建城市更新计划指标总量限定和流量管控机制、健全动

态监督与计划清理机制、绩效考核机制及定期通报机制，政

府管控加强，多方面督促存量项目推进实施。

9 月 19 日，宝安区城市更新和土地整备局发布《宝安区西

乡街道 107 发展带臣田旧村片区城市更新单元计划》（失

效）的公告。该项目成为自 2019 年实施计划有效期管控以

来的首个计划失效项目，值得业内关注。据统计，今年以来

计划延期公告项目共计 186 个项目，占全市已立项更新项

目近五分之一（19%），且目前已有部分项目处于计划失效

期，或将面临计划清退的风险。

产业空间布局集中连片、产城融合、集群集聚成主趋势

今年上半年，深圳市出台《关于发展壮大战略性新兴产业集

群和培育发展未来产业的意见》《深圳市 20 大先进制造业

园区空间布局规划》等系列政策文件，为我市发展壮大战略

性新兴产业集群、培育发展未来产业做好顶层设计。市规自

局开展了《深圳市战新与未来产业空间布局规划暨 20 大先

进制造业园区空间保障指引》编制工作，提出以国土空间总

体规划为引领，优化产业空间布局，在深化 20 大先进制造

业园区空间布局的同时，统筹划定了 20 大科技创新产业集

聚区，在市域范围内规划形成 “20+20”的战略性新兴产业

和未来产业空间总体格局，总面积约 500 平方公里，未来

将以此为基础，全面统筹、优化深圳产业空间布局，保障

产业空间供给、促进产城融合发展、承接重大产业项目落地。

《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》明确产业空

间高标准集聚，打造“两个百平方公里级”的高品质产业空间、

划定“工改 M0”引导区、33 片一平方公里以上较大面积产

业土地整备空间等。二十大报告提出“加快建设制造强国”，

深圳“稳住制造业基本盘，增强实体经济发展后劲，加快建

设具有全球影响力的科技和产业创新高地”的产业发展目标

将进一步强化。未来深圳产业发展呈以下特点：一是产业空

间精准定位，产业定位明晰，互补协同更显著；二是土地资

源紧缺倒逼工业上楼，促进产业空间高效利用；三是强化龙

头企业引领带动，以龙头企业为中心构建细分产业集群。

综上所述，第三季度城市更新市场有回暖迹象，项目审批进

度加快。行业洗牌之际，市场动荡不断，但仍蕴含机遇。从

计划立项数量和规模，利益统筹均已赶超城市更新，业内高

度关注“利益统筹新政”出台。党的二十大报告明确指出

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主

体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，凸显住房

结构倾斜公共属性。在加大居住用地供应大背景下，深圳

第三季度城市更新新增规划批复 135.8 万㎡住宅，占比总量

52%；利益统筹新增规划批复 198.2 万㎡住宅，占比总量

71%，利益统筹成为存量供应居住用地的主流模式。在政府

统筹力度加强，加快推进更新项目实施、“20+8”产业集

群等背景下，产业空间布局集中连片、产城融合、集群集聚

为主流趋势，保障重大产业、城市基础设施和公共服务设施

等项目实施，加大居住用地供应已成定势，市场主体应顺势

而为，积极抢占市场先机。

深圳市城市更新协会行业信息中心

广东合一城市更新研究院

二〇二二年十月

CONTENTS

目录

重要政策解析

2022 年第三季度更新整备市场研报

城市更新项目数据与趋势

土地整备利益统筹项目数据与趋势

集体资产交易项目数据与趋势

棚户区改造项目数据与趋势

06

30

44

56

60

索引

INDEXES

《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》

《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》                   

《深圳市 2022 年度城市更新和土地整备计划》   

《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（征求意见稿）

附录 1. 2022 年第三季度城市更新相关政策清单

附录 2. 2022 年第三季度计划公示 / 公告更新项目清单

附录 3. 2022 年第三季度规划公示 / 公告更新项目清单

附录 4. 2022 年第三季度实施主体公示更新项目清单

附录 5. 2022 年第三季度各区集体资产交易项目清单

附录 6. 深圳市各区棚户区改造项目信息清单

07

11

14

23

62

63

64

66

66

68

01 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

本次研报数据主要来源于合一城市更新集团 / 深圳市城市更新协会更新数据库、区

更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，最终形成城市

更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

【计划原始类型】计划原始类型包含计划公示、计划公告、计划修改公示、计划修改公告、

计划补充公示及计划补充公告及计划调出公示等。

【统计个数】对计划类项目公示、公告分别进行统计。针对于历史数据统计，已进行公告的

项目并不剔除其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。针对当

季度或年度数量统计，只计入新增项目，不含计划修改、补充及调整等。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套设施）等大类。

其中如有混合类型，以现状面积占比最大的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示 / 公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规划阶段改

造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、现状为

旧住宅区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合

指改造类型超过 2 种以上。

1 拆除重建类计划数据

【规划原始类型】规划原始类型包含规划公示、规划公告、规划修改公示及规划修改公告等。

【统计个数】对规划类项目公示、公告分别进行统计。针对于历史数据统计，已进行公告的

2 拆除重建类规划数据

统计口径说明

统计口径说明 02

项目并不剔除其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。针对

当季度或年度数量统计，只计入新增项目，不含规划修改及调整等。

【统计年份】以城市更新单元规划公示 / 公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示 / 公告

现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综

合指改造类型超过 2 种以上。

【拆除用地面积】以规划公示 / 公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示 / 公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示 / 公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别计算，

无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓

进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公

=3:7 进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、

创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中除以上类型面积外的其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积 / 开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积 / 拆除范围面积进行计算。

【平均移交率】深圳市及各区平均移交率 = 统计日期内所有项目总移交面积 / 总拆除范围

面积。

【平均容积率】深圳市及各区平均容积率 = 统计日期内所有项目总计容建筑面积 / 总开发

建设用地面积。

03 2022 年上半年深圳更新整备市场研报

【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统计涉及

村集体土地上平台的项目，未包含仅有村集体物业上平台及其他类型上平台交易项目。

【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政府平台

网站，不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等因素。

【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、征地返

还地（包括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更新项目中含非

农或征返指标，则认定为城市更新项目。

【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施主体类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合指改造类型超

过 2 种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，

则以项目规划阶段总开发建设用地面积 * 分期拆除范围面积 / 规划阶段总拆除范围面积进行计算。

实施主体公示数据

土地整备利益统筹项目数据

3

4

【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、实施方案、

规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官方公布的《深圳市

2021 年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官网公示信息每季度进行

统计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

5 集体资产交易数据

统计口径说明 04

【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区改造的流程节点进

行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批复及开发建设五个阶段。计划立

项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明

【计划实施率】深圳市及各区计划实施率 = 实施主体公示总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

【规划实施率】深圳市及各区规划实施率 = 规划总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

深圳市及各区拆除重建类城市更新项目同比、环比说明

【同比、环比幅度表述】增 / 降低 10%，视为基本持平；增 / 降 10%-30%，视为略增 / 降；增 / 降

30%-50%，视为增长 / 下降明显；增 / 降 50%-100%，视为增长 / 下降显著；增 / 降大于 100%，采用

倍数表示增长 / 下降。

棚户区改造项目数据

特殊统计数据计算说明

6

7

【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。

【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。

【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人背后的实际控制人是否上市为准进行统计。

【平均周期统计情况】上平台平均周期为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公告时间，以政

府平台网站时间为准。

【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类型及物业类型，

按其他类型计算。

05 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

重要政策解析 01

重要政策解析 06

政策概述

第三季度出台涉及深圳更新相关政策 35 个，其中，国家级政策 12 个，省级政策 9 个，市级政策 9 个，

区级政策 5 个（福田、罗湖、光明、龙岗及坪山各 1 个）。主要政策如下：

国家、省级层面：7 月 1 日，国家发展和改革委员会发布《国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产

扩大有效投资有关工作的通知》，要求建立省级盘活存量资产台账，实行动态管理、多种方式有效盘活不

同类型存量资产、明确盘活条件，催化项目落地及加大对回收资金跟踪监督及配套政策支持力度。多方式、

聚重点、强规范，综合立体推进存量土地盘活，更能满足城市高质量发展要求；7 月 5 日，国家发展改革

委发布关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知，明确“十四五”时期深入推进以人为核心的新

型城镇化战略的目标任务和政策举措，重点推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”

改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式，稳步推进提升城镇化质量；

8 月 5 日，广东省自然资源厅发布关于印发《广东省都市圈国土空间规划协调指引》的通知，明确了各圈

层国土空间规划协调的方案和结构性指引，加强都市圈发展战略和空间格局的统筹，通过各圈层联动提高

人口流动，提升广东国土空间规划效能和区域整体竞争力，全力推动建设世界一流都市圈。

深圳市层面：7 月 29 日，深圳市规划和自然资源局和深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和

土地整备“十四五”规划》，对四大规划原则、总体目标及分项目标、实施六大空间布局优化策略、衔

接防止大拆大建新政相关内容、工改 M0 设定空间和指标双管控、划定三大分区并加强管理、优化更新整

备建筑规模结构、提高产业空间质量等内容进行明确；8 月 1 日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市

2022 年度城市更新和土地整备计划》，明确年度城市更新和土地整备任务规模，利益统筹赶超城市更新，

或将成为存量土地开发主流模式；9 月 30 日，深圳市城市更新和土地整备局发布《深圳市城市更新项目

保障性住房配建规定（征求意见稿）》，针对配建保障房类型、配建比例算法等进行修订。

各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，其中，龙岗、福田、罗湖、光明及坪山各 1 个。龙岗聚焦

房地产全周期监管，具体为《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》；福田发布《福

田区住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》；罗湖、光明、坪山重点关注集体资产监管，分别为《罗

湖区股份合作公司产权交易监督管理实施细则的通知》《光明区社区集体经济资金资产资源交易管理办法》

及实施细则（征求意见稿），以及《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则（征求意见稿）》。

07 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量

资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。但目前中国经济

面临三重压力——需求收缩、供给冲击、预期转弱，主要表现是：

2022 年新冠疫情扩散对生产和消费都带来需求下降，加上房地

产等投资需求收缩，内需转弱，整体经济下行，导致中国经济

内生增长动能不足。

在这样的背景下，5 月 25 日国务院办公厅发布《关于进一步盘

活存量资产扩大有效投资的意见》，7 月 1 日国家发展改革委办

公厅印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通

知》，无疑是给整个经济的稳定打了一剂“强心针”， 可以说

是基础设施存量盘活的又一重大利好，给手上持有大量存量资

产的国央企带来更明确的方向和指引。“盘活存量”、“降债

务风险”、“有效投资”，“基础设施公募 REITs”已成为核心

关键词，其实政策的核心可以总结为四大核心，即定方向、明

方式、强引导、实机制。

重点政策解读

国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见

明源不动产研究院 院长

深圳市城市更新协会 理事、咨询专家

上海国有资本运营研究院 特聘专家

黄乐

第三季度重点政策主要有 4 个：《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》《深圳市城市更新和

土地整备“十四五”规划》《深圳市 2022 年度城市更新和土地整备计划》及《深圳市城市更新项目保障性住房配建

规定（征求意见稿）》。

万亿存量资产迎春风，城市更新如何抓住时代机遇？

专家解读

重要政策解析 08

存量资产范围进一步扩大，国央企作为重点，资产管理能力是核心要义

19 号文清晰地圈定了重点盘活的领域、区域和企业，多维度扩大了存量资产的认定范围。首先是重点盘活基础设施

项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、

旅游、新型基础设施等。这些资产大部分都分布在国央企以及地方平台公司中。另外关注长期闲置但具有较大开发利

用价值、或者盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括工业企业退城进园、老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地，

以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。这里一方面凸显了城市更新的机遇，另一方面也给手中有大

量存量资产的国有企业指出明确方向。

资产真正“活”起来的核心是构建资产管理能力

资产盘活的核心收益是长期持有后资产增值的收益。背后的逻辑转换是从产销逻辑到资管逻辑。对于持有型物业，资

产方、资本方真正需要关注的是资产持续运营后的溢价。国央企作为资产方，需要着眼长期利益，提升底层资产的运

营能力，进一步促进企业升级转型。所以盘活存量资产的核心要义是构建资产管理能力，提升底层的精细运营能力，

使资产能健康、持续产生现金流，真正使资产“活”起来。

存量资产不仅要盘得活，还要为主责主业保驾护航

存量资产盘活首先从思想上就要转变，盘活方向是国央企的主责主业。不仅要盘得活，还要为主责主业保驾护航。从

战略维度，国企存量资产盘活要支撑区域及地方经济发展，做产业转型升级，做城市基础设施和经济活力提升。从企

09 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

业维度，存量盘活要支持主业发展、为集团本身的产业转型或者新产业发展做尝试、改善集团的资产负债，

放大资产效益，充实企业的总资产价值，为企业的长远发展助力。

盘活方式更加灵活，多种方式被官方认可，真正盘活的核心是价值再生和流动变现

19 号文对资产盘活方式做了进一步拓展，深层逻辑其实是两个维度，一方面是把资产“用起来”，创造新

的价值，另一方面是让资产“动起来”，通过变现回收资金，形成良性投资循环。

存量资产物尽其用，自身价值提升或内外联动实现自我造血

19 号文中明确将挖掘资产价值与社会资本有机合作作为重点，其中涉及五种模式：第一是闲置资产或土地

的盘活，国企很大一部分闲置资产得不到体现，其原因就在于这些闲置资产无法对接社会资本并形成市场

化交易，通过更新改造、调整规划、转型新功能、市场化债转股等方式均被提倡；第二是优势企业通过兼

并重组、产权转让等方式，处置“僵尸特困”企业及“两非”“两资”的剥离，这是优存量的有效方式；

第三是引入优秀管理体系，鼓励通过混合所有制改革、引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量

资产项目的运营管理能力；第四是更新改造，包括老旧小区、污水处理、地铁上盖、交通枢纽、保障房等，

其实是整个片区的更新，通过新的产业导入赋予闲置资产新的功能使其重新焕发生机；第五是推进 PPP 等

与社会资本合作的模式，吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，因地制宜，提

升整体的运营效率。

存量资产推向市场，流动起来，打通资本循环加速奔跑

除了资产价值的挖掘外，资产的变现能力是资产价值放大的重要体现，19 号文再次重点提到两个方面：一

个是优质资产的证券化，积极推动基础设施领域 REITs 健康发展，对于持有大量资产的央国企而言，公募

REITs 能够帮助企业实现轻资产化运作，打通资产退出路径，从原来持有的模式变成管理运营模式。此次《意

见》从国家层面明确的对基础设施 REITs 工作中遇到的审核、税筹、土地权属、扩募机制等问题提出了相

对明确的解决方式。另一个是积极推进产权规范交易，充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，

创新交易产品和交易方式，加强全流程精细化服务，另外，政策强调交易平台公开透明渠道合理确定交易

价格，严防国有资产流失，为盘活存量资产创造良好条件和氛围，进一步防范市场风险。

重要政策解析 10

强监督和机制保障下，借有效工具助力，数字化作用不可小觑

19 号文中明确提出建立健全盘活的工作机制，对资产长期闲置、盘活工作不力的采取约谈、问责等方式，

加大督促力度。强监管机制下，对国央企的能力提出更高的要求，核心底层能力是资产管理能力，在资产

盘点环节、运营合规风控等诸多环节，数字化都能起到积极的作用，主要有四个维度：

盘清资产，是盘活资产最大前提

比如 19 号文中也提出了台账式管理，建立盘活存量资产台账，进行动态管理。借助数字化工具，企业可以

对资产进行分类分级，把资源数据化，厘清权属，同时建立档案，完善资产管理过程。在资产分类分级后，

对不同级别资产实行不同的管控力度。

运营盘活，真正打造现金流生产能力

要使资产“活”起来，就要改变以往简单粗放的经营方式，以细腻的运营管理，来打造现金流生产能力，

实现国企自我造血。这其中，数字化管理手段提高了整体运营效率。

资本优化，明确收益目标，以退为进的算账逻辑规划盘活方案

通过数字化手段，一方面落实国资委对国有企业投资项目从事前审批到项目运作过程的动态监督，另一方

面构建资源优化配置模式，提升科学决策、风控和投后管理三项投资管理核心能力，建立投前 - 投中 - 投

后的管理模型。

资管风控，保障资产安全，守住合规底线

不论采用哪种路径盘活存量，其中的合规风控不可忽视。借助数字化工具，梳理出经营合规的要求和监控

指标，通过经营违规行为监控、违规行为限期整改等流程机制，建立整个经营合规监管机制，有效防止国

有资产的流失。

《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》官方解读

11 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

大湾区发展机遇，坚定不移实施城市更新行动且在实施

行动中防止大拆大建，深入落实市委市政府关于“碳达峰、

碳中和”的重大决策部署，以推动城市高质量发展和提

升土地节约集约利用水平为核心，以持续强化政府统筹

力度、全面盘活城市低效用地为方向，以更新整备融合、

政策创新为手段，深入探索利用存量建设用地进行开发

建设的市场化机制，全面、合理、有序推进城市更新和

土地整备各项工作。

积极鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，统筹有序推

进拆除重建类城市更新，深入开展土地整备利益统筹，

加速盘活规模成片土地，打造“两个百平方公里级”的

高品质产业空间，逐步实现城市空间结构优化、住宅供

应增加、公共服务水平与基础支撑能力提升，为加快建

成现代化国际化创新型城市提供有力支撑。

二、分项目标规模

规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违

法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建

筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大

规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内

拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。除增建

必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模

新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资

源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大

于 2。

规划期内，全市城市更新和土地整备实施规模不少于 95

更新整备“十四五”规划的作用和地位

本规划是指导全市城市更新和土地整备五年工作的纲领

性文件与行动指南，是落实《深圳市国土空间总体规划

（2020-2035 年）》的专项规划，是《深圳市国民经济

和社会发展十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》

的重要组成部分，是指导各区城市更新和土地整备五年

规划编制及年度计划制定的重要依据。

更新整备“十四五”规划的主要内容

一、规划总体目标

“十四五”期间，全面贯彻落实习近平总书记系列讲话

精神，紧抓中国特色社会主义先行示范区建设和粤港澳

深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划

深圳市规划国土发展研究中心 副总规划师

深圳市城市更新协会政策与法律专委会 副主任委员

缪春胜

重要政策解析 12

平方公里。其中，完成综合整治用地不少于 45 平方公里，

完成直接供应用地 10 平方公里和空间储备用地 40 平方

公里。直接供应用地是指通过拆除重建类城市更新签订

合同出让的开发建设用地（不含移交入库用地），以及

通过土地整备签订合同出让的土地（含留用土地、征返

用地、置换用地、安置房用地等）；空间储备用地是指

通过城市更新移交入库的用地，以及通过土地整备移交

政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置换用地、

安置房用地等）。

规划期内通过城市更新和土地整备完成基础教育设施学

位不少于 21.3 万个，重点保障一批综合医院、高中等全

市紧缺的大型公共服务设施用地供应，弥补民生短板。

落实水质净化厂、电力、环境生态园等市政设施用地，

提升市政支撑水平。加快推动国铁、城际铁路、轨道及

相关场站、新（扩）建主干路等用地整备，促进交通设

施完善。

加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定

提供商品住房、公共住房和配套宿舍，规划期内实现供

应商品住房建筑面积不少于 3000 万平方米，力争通过土

地整备完成居住潜力用地不少于 10 平方公里，通过城市

更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍面积不少

于 700 万平方米。

规划期内保留提升 100 平方公里工业区，连片改造及整

备 45 平方公里产业空间。其中，完成产业空间土地整备

20 平方公里，推进连片改造 25 平方公里，打造一批集

中连片高质量产业发展空间，力保重大产业项目落地。

规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不

少于 1 万亿元（含各类城市更新以及土地整备项目）。

有效发挥城市更新单元计划的管控作用，合理控制新增

更新单元计划规模，规划期内全市新增更新单元计划规

模上限为 28 平方公里。

三、规划策略

为实现规划期内城市更新和土地整备的发展目标，制定

推进城市绿色发展、保护历史文化资源、提升公服支撑

水平、加大住房保障力度、提高产业空间质量、优化城

市空间布局等方面的规划策略，具体如下：

守护绿水青山促进绿色发展

践行绿色低碳理念，加大有机更新力度；加强生态功能

区内低效用地清退与土地整备，完善生态安全格局体系。

注重历史文化保护

严格历史文化资源保护，加强历史风貌协调；实行动态

开放的遗产保护策略，保存潜在历史文化资源；综合运

用多种手段分类加强历史文化资源的活化利用。

提升公共服务和支撑水平

支撑主干道路网和公共交通建设，促进综合交通系统完

善；强力推进高中、综合医院、水厂、污水处理厂等配

套设施的更新整备力度，增强城市综合服务能力。

提高住房保障能力

加大商品住房供应，提高居住空间品质；严格落实公共

住房配建政策，优化住房供应体系；引导公共住房合理

布局，提升城中村居住品质。

保障产业转型升级

对现状工业区实施分区管理，分类引导、精准施策；划

定保留提升工业区，稳定基础制造空间；探索工业区连

13 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

片改造，供应高端制造空间。

拓展城市发展空间

强化各级中心城区，助推“一核多心网络化”结构形成；

培育重点发展区域，加强重点片区规划统筹；落实上位

规划管控，统筹分配开发规模。

更新整备“十四五”规划的主要创新与亮点

一、强化规划引领作用，内容更创新

规划除安排常规的目标和规模外，与更新整备管理实践

工作和强区放权、规划方向引领进行充分结合，主要具

有以下几个特点：

全面贯彻落实习近平生态文明思想和防止大拆大建相关

要求

深入贯彻习近平生态文明思想和总书记系列重要讲话以

及重要指示批示精神，全面贯彻中共中央办公厅、国务

院办公厅印发的《关于在城乡建设中加强历史文化保护

传承的意见》和《关于推动城乡建设绿色发展的意见》

以及住房和城乡建设部印发的《关于在实施城市更新行

动中防止大拆大建问题的通知》，规划期内全面加大城

市有机更新力度，有序推进城中村综合整治、工业区保

留提升和历史风貌区保护工作。

强化上层次规划的引领作用

在全市国土空间总体规划等上层次规划的指导下，积极

落实上层次规划确定的城市空间结构、重点发展片区传

导、用地和建筑结构调整要求等核心内容。

积极促进城市更新和土地整备的融合

规划在编制过程中从任务指标分解、空间范围划定和考

核机制设计等多种方面积极探索城市更新和土地整备的

融合，力争成为高质量可持续发展的存量规划治理典范。

规划充分尊重公益优先的原则

规划编制过程中，充分考虑了城市更新和土地整备的公

共利益属性，规划指标设定、空间范围划定等方面均考

虑将公共利益保障放在首位。

规划编制过程中进行了充分的市区联动

规划编制过程中成立市区联合编制工作组；另外，在规

划编制期间通过征求意见、面对面沟通、座谈交流等多

种方式与区层面加强了互动和交流，并在规划编制的各

个环节均要求市区共同参与。

二、加强分区落实，内容更具操作性

更新整备目标要求已分解到各区，确保落地。

在《更新整备“十四五”规划》中，用地供应规模、更

新单元计划规模、公共住房配建规模、中小学和综合医

院规模、高中占地规模、产业空间整备实施规模、综合

功能整备空间实施规模、居住潜力用地规模等目标指标

规模要求，均结合各区实际情况，按照分区实施的要求，

分解到各区，并建立绩效考核和督查、检查机制，确定

更新整备目标的落实和规划要求的落地。

强化规划落实，各区要编制更新整备五年规划。

为强化规划引领作用，保障全市城市更新整备“十四五”

规划的目标和要求充分落地，市局层面制定了《深圳市

各区城市更新和土地整备“十四五”规划编制技术指引》，

要求各区按照指引要求及时开展辖区内城市更新和土地

整备五年规划的编制工作。

重要政策解析 14

2022 年 8 月 1 日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市 2022 年度城市更新和土地整备计划》（以下简称《计划》）。

该计划结合《深圳市国土空间保护与发展“十四五”规划》《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》、2022

年建设用地供应计划、土地出让收支计划等相关规划编制而成。

2021 年度计划执行情况

依据《计划》，2021 年全市共完成城市更新用地供应规模 320.07 公顷，目标完成率 106.7%；实际完成土地整备任

务 1880.05 公顷，目标完成率 186%。提升民生设施服务水平任务、加大住房保障力度任务和提高产业空间质量任务

均超额完成。值得注意的是，2021 年全市新增“工改 M0”类城市更新单元计划拆除用地规模 8.41 公顷，占全年调

控上限值 11.4%，可见“工改 M0”类城市更新单元审批严控。

深圳市 2022 年度城市更新和土地整备计划

利益统筹赶超城市更新，或将成为存量土地开发主流模式

15 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

城市更新任务规模

总体情况

2022 年全市年度城市更新用地供应任务 250 公顷（下限

值），其中宝安、龙岗及龙华位居前三，总计 145 公顷，

整体约占全市总规模 58%；新增拆除重建类城市更新单

元计划用地规模 595 公顷（上限值），其中龙岗、宝安、

龙华及坪山位居前列，共计 320 公顷，整体约占全市总

规模 54%。由此可见，城市更新主战场仍集中布局于原

特区外地区。

2022 年实施城市更新单元计划流量管控机制，将 2022

年度新增城市更新单元计划规模与 2021 年城市更新和土

地整备各项完成任务进行关联，建立“流进”与“流出”

相关联的流量调节机制。各区 2022 年新增城市更新单元

计划规模管控上限值，等于 2021 年度直接供应用地规模

的 2.5 倍，加上 2021 年度城市更新移交入库用地的 0.5 倍，

再加上 2021 年度调出城市更新单元计划规模的 2 倍。重

点更新单元不纳入上述流量管控，体现政府对大片区更

新改造的支持。

此外，居住用地供应、公共住房和配套宿舍规划筹集、

规划统筹实施基础教育规模和新增“工改 M0”类城市更

新单元计划调控等指标，完成排名前三的区可在前述计

算规则基础各上浮 3%

分项情况

2022 年全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模

595 公顷（上限值），相比 2021 年的 560 公顷（建议值）

增长 6%。自《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行

动中防止大拆大建问题的通知》实施以来，我市拆除重

建类城市更新项目审批明显放缓，今年的拆除规模任务

目前也从原来的 560 公顷（建议值）调整为 595 公顷（上

限值），对年度拆除规模总量明确管控。

重要政策解析 16

从增长量来看，龙华规模增长最多，为 35 公顷，较去年增长 58%；其次是坪山和盐田，分别增加 30 公顷和 15 公顷，

分别较去年增长约 50% 和 150%。从减少量来看，宝安规模减少最多，为 50 公顷，较去年下降 33%；其次龙岗规模

减少 15 公顷，较去年下降 11%。总体呈现深圳东西两翼区域规模减少，中部区域规模呈增长趋势。

2022 年全市新增“工改 M0”类更新单元计划用地规模 68 公顷（上限值），总规模较 2021 年的 74 公顷下降 8%。

其中宝安减少最多，规模达 3 公顷，较去年下降 21%；其次是龙岗减少 2 公顷，较去年下降 15%。近日市城市更新

和土地整备十四五规划出炉，对新增“工改 M0”明确空间引导强制要求及总量限制，未来“工改 M0”仍处于严加

管控之下。

17 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

实施分析

2021 年，深圳市新增计划公告项目数量 59 个，新增拆

除规模 826.9 公顷，超额完成年度目标 560 公顷（建议值）。

今年上半年疫情反复经济发展受影响，以及政策管控力

度加大，新增计划公告仅 6 个，拆除范围面积共

112.3 公顷，计划公告数量及规模同比、环比均下降显著，

距离年度目标 595 公顷（上限值）仍甚远。今年上半年

除龙华、龙岗、罗湖及南山外，其他区未有更新项目立项。

利益统筹数据分析

总体情况

根据《计划》，截至 2022 年深圳市土地整备利益统筹项

目数量共计 177 个，较 2021 年增长约 16%。其中龙华

项目最多（52 个），其次为龙岗（48 个）。整备实施规

模共计 8379.6 公顷，较 2021 年增长 28%，其中龙岗规

模最大，达 3511 公顷，其次为宝安 1212.6 公顷。

重要政策解析 18

分项情况

根据《计划》，2022 年度土地整备利益统筹续建 147

个，新建数量 30 个。其中光明新建项目 12 个，占比年

度新建总量 43%；其次为龙岗 9 个，占比年度新建总量

32%。可以看出，土地整备利益统筹活跃于原特区外地区。

根据《计划》，2022 年度土地整备利益统筹规模续建

6674.9 公顷，新建规模 1704.8 公顷，其中龙岗新建规模

最多，达 781.2 公顷，得益于年丰社区土地整备利益统

筹项目、六约－华乐－横岗－松柏社区横岗南产业片区

土地整备利益统筹项目及上木古社区平湖西地块土地整

备利益统筹项目三大重点利益统筹项目获批，规模共计

645.6 公顷，占龙岗新建规模总量约 83%；其次为光明

新建 536 公顷。

龙岗区 5 个重点土地整备利益统筹项目进展统计表

序号 中标时间 立项时间 项目名称 街道 整备实施总

规模 ( 公顷 ) 前期服务商 最新进展

1 2021/10/20 2022 年 年丰社区土地整备

利益统筹项目 坪地 353.85 招商蛇口 计划立项

2 2021/10/20 2022 年 六约－华乐－横岗－松柏社区横岗南产业片区

土地整备利益统筹项目 横岗 162.61 深业 计划立项

3 2021/11/5 2022 年 上木古社区平湖西地块土地整备利益统筹项目 平湖 129.12 华侨城 计划立项

4 2021/9/14 2021 年 六联社区坪地北产业整备

片区土地整备利益统筹项目 坪地 156.26 特发 旧屋村认定

5 2021/5/24 2020 年 南岭村社区土地整备

利益统筹项目 南湾 252 天健 房屋申报信息

（第三批次）

19 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

直接供应用地任务规模

总体情况

2022 年直接供应用地 195 公顷（下限值），总规模较 2021 年的 180 公顷上升 8%。从增长量看，龙华和光明规模增

长最多，均 5 公顷，其次是坪山增长 4 公顷，南山增长 3 公顷，其他区与去年持平或微降。

分项情况

2022 年直接供应用地中居住用地 120 公顷（下限值），占直接供应用地 62%。其中龙岗居住用地直接供应最多，规

模达 27 公顷，占比 23%；其次宝安 23 公顷，占比 18%。未来居住用地仍是城市更新和土地整备用地供应的核心输出，

与当前加大宅地供应的大背景相契合。

注：直接供应用地是指通过拆除重建类城市更新签订合同出让的开发建设用地 ( 不含移交入库用地 ) ，以及通过土

地整备签订合同出让的经营性用地 ( 含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等 )。

重要政策解析 20

用地保障规模

总体情况

2022 年度更新整备计划将传导《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》的任务目标，创新实施精准整备，以民生、

工业、居住等建设用地为主要整备目标。2022 年全市通过城市更新和土地整备实现用地保障规模 1000 公顷，其中，

通过拆除重建类城市更新移交入库公共利益用地不少于 100 公顷，通过土地整备完成不少于 900 公顷。从区域分布

来看，龙岗用地保障规模最多，达 256 公顷，其次为宝安 251 公顷。

分项情况

2022 年度全市通过土地整备完成不少于 200 公顷的民生设施用地，统筹实施基础教育设施用地面积 53.5 公顷，学位

53500 座。在住房保障方面，2022 年度全市通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍 34000 套，持续

加大居住潜力用地的整备力度，2022 年度全市通过土地整备完成不少于 250 公顷的居住潜力用地。在产业用地方面，

加强先进制造业用地保障，2022 年度全市完成不少于 450 公顷的工业用地整备任务。

注：用地保障规模通过城市更新和土地整备共同完成，其中，通过拆除重建类城市更新移交入库公共利益用地不少于

100 公顷，通过土地整备完成不少于 900 公顷 ( 含民生设施整备、居住潜力用地整备、产业用地整备 )。

21 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

总结

根据《计划》相关统计，城市更新和土地整备年度计

划供应总体任务规模较 2021 年均呈现上升趋势，2022

年是深圳深入落实“十四五规划”之年，更新整备工

作持续发力。

今年城市更新项目规模主要集中于宝安和龙岗。截至

2022 年 6 月底，今年深圳市已纳入计划的拆除重建

类城市更新项目的拆除规模已达 112.3 公顷，未达到

2022 年拆除重建类城市更新新增计划规模（595 公顷

上限值）的一半。目前，龙华已立项拆除规模已基本

完成年度目标，其他区仍离目标值仍有一定差距。

从产业空间来看，政府鼓励旧工业区连片改造，目前

已有 8 个工业区连片改造试点项目处于规划审批阶段，

1 个项目处于二期开工建设阶段，即新桥东片区重点

城市更新单元。从“工改 M0”规模分配上来看，2021

年仅龙岗和坪山有“工改 M0”更新单元完成审批，其

余区均无。2022 年新增“工改 M0”类城市更新单元

计划规模上限值为 68 公顷，较 2021 年 74 公顷下降 8%。

可以看出，在研发办公市场去化难的背景之下，政府

持续对“工改 M0”类更新项目审批从严，更加重视对

优质产业资源的导入，且未来将对“工改 M0”空间布

局进行引导或集中布局。

深圳市 2022 年度工业区连片改造试点项目进度安排表

行政区 项目名称 面积（公顷） 进度要求

福田区 车公庙连片改造升级片区项目 34 规划审批

罗湖区 清水河连片改造升级片区项目 42 计划审批

宝安区 新桥东片区重点城市更新单元项目 159 二期实施主体确认

龙岗区 横岗街道六约社区大和麻地工业区城市更新单元项目 32.5 规划审批

园山街道西坑社区 GX01 城市更新单元项目 36.4 规划审批

龙华区 茜坑连片改造升级片区项目 42 规划审批

坪山区 碧岭北连片改造升级片区项目 104 规划审批

龙田北连片改造升级片区项目 42 规划审批

光明区 凤凰街道轨道 13 号线车辆段片区重点更新单元项目 128.4 规划审批

未来政府将积极推进更新整备融合试点片区项目实施，加强片区统筹规划，衔接《深圳市城市更新和土地整备

“十四五”规划》，落实年度计划。通过建立多种任务激励机制和建立征收补偿、拆建比、拆赔比等统一标准，

鼓励试点区域融合运用城市更新、土地整备等多种实施手段，实现片区整体发展的总体目标。

重要政策解析 22

深圳市 2022 年度更新整备融合试点片区项目进度安排表

行政区 项目名称 面积（公顷） 进度要求

罗湖区 火车站－文锦片区 81 前期研究

南山区 西丽高铁片区 50 前期研究

宝安区 燕罗国际智能制造生态城 — 前期研究

龙岗区 南湾片区 286 完成规划及实施

方案研究工作

坪山区 龙田片区 321 计划审批

金沙片区 186 计划审批

大鹏新区 较场尾－新大片区 551 计划审批

杨梅坑片区 26 计划审批

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土地整备利益统筹作为土地整备的主流模式，既能够很好地满足政府重大产业、公共利益设施落地及一揽子解

决土地历史遗留问题的诉求，又能通过留用土地的方式让利于股份公司及市场主体，激发其参与积极性，能较

好地平衡各方利益。从审批层面来看，今年上半年城市更新计划立项仅 6 个，拆除规模 112.3 公顷；而 2022 年

新建土地整备利益统筹项目 30 个，整备实施规模达 1704.8 公顷；从用地保障来看，通过拆除重建类城市更新

移交入库公共利益用地不少于 100 公顷，通过土地整备完成不少于 900 公顷。可见，土地整备利益统筹或将成

为未来存量土地开发主流模式，未来项目机会点主要分布在龙岗、龙华和宝安。

23 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求意见稿）

2022 年 9 月 30 日深圳市规划和自然资源局发布《关于公开征求 < 深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求

意见稿）> 意见的通告》（以下简称《意见稿》），对原《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土〔

2016〕11 号）（以下简称原《配建规定》）进行修订。本文对《意见稿》重点内容进行梳理解读，具体如下：

《意见稿》下配建什么类型的保障房？

《意见稿》明确规定配建的保障性住房包含公租房、保障性租赁住房和共有产权房，其中共有产权住房对应深圳市

原公共住房类型中出售的人才住房和安居型商品房，公租房及保障性租赁住房为出租型。值得注意的是，若配建类

型为共有产权房，则实施主体应额外无偿移交共有产权房建筑面积的 15% 作为搬迁安置用房。但若配建保障性住房

面积不足 3000 ㎡，配建类型原则上应为共有产权房，且无需移交搬迁安置用房。具体配建类型在规划审查过程中由

市规划国土部门商市住房建设部门确定。

《意见稿》下如何配建可售型公共住房？

根据市场惯例，城市更新项目配建一般以租赁型公共住房为主，部分项目可通过基础设施建设、公共配建落实等与

政府进行利益置换，争取配建一定比例出售型公共住房，但无特定规则，往往一事一议。《意见稿》明确若配建出

售型的共有产权房需额外配建 15% 的搬迁安置房，其余则配建公租房或保障性租赁住房，给了市场相对明确的配建

规定，此举能进一步缩小因配建类型不同而产生的利益不平等，同时统筹解决土地整备筹集搬迁安置用房的问题。

《意见稿》下配建的保障房如何建设？

《意见稿》明确规定城市更新项目配建的保障性住房应集中布局，涉及项目分期建设的，保障性住房原则上应安排

在首期。其中如配建保障性住房面积超过 30000 ㎡的，需在单元范围内安排一定的集中用地进行建设。同时，配建

及建设的保障性住房原则上由城市更新项目实施主体在实施过程中一并建设。

重要政策解析 24

《意见稿》下保障房配建比例如何计算？

《意见稿》相比原《配建规定》取消核增核减规则，采用“分级地区 × 改造类型”的方式综合确定配建比例，项目

拆除重建范围涉及多个改造类型或多个分级地区的，配建比例根据附表 1 明确的方法加权平均确定。值得注意的是，

《意见稿》特别指出，市政府对城中村改造项目保障性住房配建要求另有规定的从其规定，可以看出，后续针对村改

项目保障房配建比例是否有特别规定，值得市场期待。具体配建比例如下：

案例解析

假定某项目开发建设用地面积中城中村（旧屋村）改造用地占比 50%，商业及其他旧区改造占比 30%，旧住宅区改

造占比 20%，开发建设用地涉及一类地区占比 50%，二类地区占比 50%。按照《意见稿》计算规则，涉及多个改造

类型与多个分级地区时，优先计算出各分级地区的混合类型测算比例，再对各分级地区的混合类型测算比例进行加权

平均。具体计算过程如下：

《意见稿》下城市更新项目保障性住房配建比例表

改造类型 /

分级地区 城中村（旧屋村）改造 商业及其他旧区改造 旧住宅区改造 旧工业区、仓储区或城市基础

设施及公共服务设施改造

一类地区 13% 18% 24% 33%

二类地区 11% 16% 22% 31%

三类地区 8% 13% 20% 28%

原《配建规定》下城市更新项目保障性住房配建基准比例表

用地类型 一类地区 二类地区 三类地区

城中村及其他旧区改造为住宅 20% 18% 15%

旧工业区（仓储区）或城市基础设施

及公共服务设施改造为住宅 35% 33% 30%

备注：其中商业及其他旧区改造是指上述类型用地以外的其他权属清晰的用地（含历史用地处置后的

用地）的改造。

25 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

若按照原《配建规定》进行测算，按照不同分级地区基准比例进行城中村用地核减，具体测算过程如下：

《意见稿》下配建的保障房多少比例能计入基础容积？

《意见稿》针对不同用地改造类型设置一定比例计入基础容积，若涉及多种用地类型的，按照加权平均方法综合计算，

而此前《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（下称《暂行措施》）区分不同分级地区以基准比例提高部

分 50% 计入，具体如下表：

《意见稿》下城市更新项目保障性住房配建案例计算表

用地类型 各用地类型占建设用地比例 一类地区占建设用地比例 二类占建设用地比例 备注

城中村用地 50%

旧住宅 20% 50% 50%

商业及其他旧区 30%

城中村用地分级地区配建比例 6.50% 5.50% 不同改造类型在不同分级地区的测

算比例，即用地类型比例对应分级

地区配建比例

旧住宅分级地区配建比例 4.80% 4.40%

商业及其他旧区分级地区配建比例 5.40% 4.80%

不同分级地区混合类型测算比例合计 16.70% 14.70% 不同改造类型在不同分级地区的比

例合计

保障房配建比例合计 15.70%

《意见稿》与原《配建规定》下城市更新项目保障房计入基础容积比例

改造类型 城中村（旧屋村）改造 商业及其他旧区改造 旧住宅区改造 旧工业区、仓储区或城市基础设施及

公共服务设施改造

《意见稿》计入基础容积比例 4% 4% 6% 7.5%

原《配建规定》计入

基础容积比例

提高部分 50% 计入基础容积，其中一类、二类地区基准比例提高 8%，即计入 4%，三类地区基准

比例提高 7%，即计入 3.5%，涉及旧工业改造核增比例由 8% 提高 15%，因此旧工业改造额外计

入 3.5%

原《配建规定》下城市更新项目保障性住房配建案例计算表

用地类型 各用地类型占建设用地比例 一类地区占建设用地比例 二类占建设用地比例

城中村用地 50%

旧住宅用地 20% 50% 50%

商业及其他旧区 30%

城中村核减 4.0% 2.5%

基准比例 20% 18%

修正后比例 16.0% 15.5%

保障房配比合计 15.75%

备注：未考虑土地移交率核减及轨道站点核增等因素

重要政策解析 26

《意见稿》下对于工改保项目、工改 M0 项目有何新指引？

《意见稿》明确规定同时符合以下条件，即可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能。

①位于规划保留的成片产业园区范围外。

②位于已建成或近期规划建设的轨道站点 500m 范围内。

③位于原特区内的，用地面积不小于 3000 ㎡；位于原特区外的，用地面积不小于 10000 ㎡。

同时规定保障性住房为公租房或保障性租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积 45% 的商品性质建筑面

积；保障性住房为共有产权房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积 25% 的商品性质建筑面积。实施主体取得

的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在 90 平方米以下。工改保条件与《暂行措施》基本一致，给未来

想进行工改保项目的市场主体予以信心。

对于工改 M0 项目，结合城市更新单元规划地块划分，可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积 15% 且

不超过 20% 的独立的保障性住房用地。但前提是综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设

施及交通市政承载能力的情况下。此条与原《配建规定》基本保持一致。最重要的是，政策并未明确保障性住房用地

可用于建设哪种类型的保障性住房，仅提出具体建设规模由区城市更新主管部门商区住房建设主管部门另行确定，若

能后续争取建设可售型共有产权房，或将给市场主体带来一定的积极性。

《意见稿》关于地价、回购价格及程序等问题的规定

针对不同类型保障性住房及搬迁安置房，《意见稿》对其地价、回购价及管理部门均有明确，具体如下：

《意见稿》与原《配建规定》下城市更新项目保障房计入基础容积比例

相关规定 公租房 保障性租赁住房 搬迁安置用房 共有产权房

地价 免缴地价 免缴地价 免缴地价 依据我市地价测算有关政策计收

回购价 / 移交 我市有关政策执行 我市有关政策执行 无偿移交 按相关政策

管理部门 由区住房建设主管

部门负责配租

由区住房建设主管

部门负责配租

由区土地整备主

管部门负责分配 按照市住房建设主管部门有关要求执行

27 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

《意见稿》的政策衔接

《意见稿》施行前列入城市更新单元计划的项目，在本规定施行之日起三年内城市更新单元规划经区政府或图则委审

批通过的，可依照原有规定执行。

《意见稿》施行前列入城市更新单元计划但在本规定施行之日起三年内城市更新单元规划未经区政府或图则委审批通

过的，以及本规定施行后列入城市更新单元计划的项目，依照本规定执行。

《意见稿》新旧政策对比

事项 《意见稿》 原《配建规定》及《暂行措施》

配建类型规定 公租房、保障性租赁住房、共有产权房及搬迁安置用房 安居型商品房、公共租赁住房及搬迁安置用房

配建比例规定

采用“分级地区 × 改造类型”的配建比例表测算基准比

例，取消核增核减。

基准比例 + 核增核减

核增核减规定

1. 城中村用地核减：一类地区 8%；二、三类地区 5%。

2. 土地移交率超过 30% 但不超过 40%，保障性住房比

例核减 2%；土地移交率超过 40%，保障性住房比例核

减 3%。

3. 地铁 500m 范围内核增 3%。

4. 工改居核增 15%。

保障房类型

确定规定

城市更新单元规划审查过程中由区城市更新主管部门商

区住房建设主管部门确定。

配建类型在规划审查过程中由市规划国土部门商市住房

建设部门确定。

具体建设

方式规定

配建及建设的保障性住房原则上由城市更新项目实施主

体在实施过程中一并建设。

城市更新项目配建的保障性住房原则上由项目实施主体

在项目实施过程中一并建设，但独立占地的保障性住房

也可划定宗地由政府相关部门组织建设。

计入基础容积

比例规定

城中村（旧屋村）、商业及其他旧区改造 4%；旧住宅

区改造 6%；旧工业区、仓储区或城市基础设施及公共

服务设施改造 7.5%。

提高部分 50% 计入基础容积，其中一类、二类地区基

准比例提高 8%，即计入 4%，三类地区基准比例提高

7%，即计入 3.5%，涉及旧工业改造核增比例由 8% 提

高 15%，因此旧工业改造额外计入 3.5%。

搬迁安置房规定 配建类型为共有产权房的，额外配建 15% 拆迁安置房。

项目需配建的保障性住房建筑面积不足 3000 ㎡，可用 配建不足 作搬迁安置用房。 3000 ㎡规定

项目需配建的保障性住房建筑面积不足 3000 ㎡，配建

类型原则上应为共有产权房，且无需配建移交搬迁安置

用房。

保障房安排 集中布局，分期建设的，保障性住房原则上应安排在首期。集中布局，分期建设的，保障性住房原则上应安排在首期。

地价规定

配建及建设的公租房、保障性租赁住房及搬迁安置用房，

免缴地价，建成后移交政府。配建及建设的共有产权房，

地价依据地价测算有关政策计收。

公共租赁住房及搬迁安置用房，免缴地价，建成后由政

府回购。安居房地价依据地价测算有关政策计收。

新型产业用地的

项目规定

可规划不少于开发建设用地面积 15% 且不超过 20% 的

独立的保障性住房用地，具体建设规模由区城市更新主

管部门商区住房建设主管部门另行确定。

规划不少于开发建设用地面积 15% 且不超过 20% 的独

立的保障性住房用地。保障性住房的建设类型由市规划

国土部门商市住房建设部门确定。

工改保条件

1. 位于规划保留的成片产业园区范围外。

2．位于已建成或近期规划建设的轨道站点 500 米范围内。

3．位于原特区内的，用地面积不小于 3000 平方米；位于原特区外的，用地面积不小于 10000 平方米。

重要政策解析 28

事项 《意见稿》 原《配建规定》及《暂行措施》

监管规定

配建及建设保障性住房的城市更新项目应由项目实施主

体按照要求与区住房建设主管部门签订保障性住房建设

监管协议书，载明保障性住房类型、配建比例、规模及

布局等。

需配建保障性住房的城市更新项目应由项目实施主体按

照要求与市、区住房建设主管部门签订保障性住房建设

监管协议书，载明保障性住房配建类型、比例、规模及

布局等。

城中村改造

项目规定

市政府对城中村改造项目保障性住房配建要求另有规定

的，从其规定。 无特殊规定。

政策衔接

已列入计划更新项目，三年内单元规划经区政府或图则

委审批通过的，可依照原有规定执行。三年内单元规划

未经区政府或图则委审批通过的，以及未列入城市更新

单元计划的项目，依照本规定执行。

城市更新单元规划在此之前已经市规划国土部门审议通

过的，其配建比例参照原有规定办理。

城市更新项目 02 数据与趋势

城市更新项目数据与趋势 30

整体概述：

项目推进提速，数量环比上升明显、规模有所下滑

第三季度，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划公示 15 个，拆除范围面积共 190.3 公顷，计划公告 11 个，拆除范围面积共 80.1 公顷；规划公示 15 个，拆

除范围面积共 112.5 公顷，规划公告 10 个，拆除范围面积共 68 公顷；实施主体公示 8 个，拆除范围面积 54.6 公顷，

开发建设用地面积共 29 公顷。

今年前三季度，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划立示 25 个，拆除范围面积共 304.8 公顷，计划公告 17 个，拆除范围面积共 192.4 公顷；规划公示 35 个，

拆除范围面积共 449 公顷，规划公告 31 个，拆除范围面积共 328.3 公顷；实施主体公示 23 个，拆除范围面积共

114.5 公顷，开发建设用地面积共 71.2 公顷。

截至第三季度，深圳拆除重建类城市更新项目累计：

计划公告 988 个，拆除范围面积累计 8324 公顷；规划公告 631 个，拆除范围面积累计 4858.6 公顷，总计容建筑面

积累计 19056.3 万㎡；实施主体公示 491 个，拆除范围面积累计 2962 公顷，开发建设用地面积累计 2019.9 公顷。

得益于上层政策明朗，第三季度城市更新项目推进速度有所加快。计划公示 / 公告的数量及规模环比整体呈增长态势，

其中计划公示环比数量增长近九成，规模近 5 倍，计划公告数量增长显著；规划公示 / 公告同比、环比数量及规模均

下降；实施主体公示同比数量和规模均下降，环比数量基本持平、规模增长约 2 倍。总体来说，第三季度城市更新市

场主要特点：计划立项增加，项目推进提速；大项目大统筹仍是当前项目审批的趋势；在加大居住用地供应大背景之

下，规划公告建筑类型以住宅为主，占比 52%；实施主体中民企占比超七成，仍为主力军。

31 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

2022 年第三季度深圳拆除重建类城市更新项目空间分布图

坪山规模领跑全市

第三季度，全市共发布拆除重建类城市更新单元计划公

示 / 公告新增 26 个，其中，计划公示 15 个，拆除规模

190.3 公顷；计划公告 11 个，拆除规模 80.1 公顷。分区

域来看，坪山计划公示 / 公告拆除规模均高于其他区，

宝安计划公示拆除规模位列第二。南山、福田、盐田及

大鹏均无新增计划公示 / 公告项目。

按单个项目规模分析，第三季度计划公示项目中，5-10

公顷的项目数量有 7 个，10 公顷以上的项目有 5 个；计

划公告项目中，10 公顷以上的项目数量最多。可见，政

府片区统筹力度不断加强，大项目大统筹更新仍是未来

发展趋势。

计划公示与公告：

环比整体上升、大项目大统筹成长期趋势

城市更新项目数据与趋势 32

从计划公示项目的区域分布来看，第三季度坪山项目数

量最多（7 个），以村改为主（5 个）；其次是龙岗（4 个），

以工改为主（3 个）。值得注意的是，原特区内地区及

大鹏第三季度均无新增计划公示项目。

从计划公告项目的区域分布看，第三季度龙岗项目数量

最多（5 个），以工改为主；其次是坪山（3 个），以村

改为主（2 个）。值得注意的是，南山、福田、盐田及

大鹏第三季度均无计划公告项目。

改造类型聚焦工改、村改，坪山、龙岗领跑

第三季度，城市更新计划公示 / 公告项目类型均为村改、工改。其中计划公示项目村改占比六成（占比 60%）；计

划公告项目中，工改占比超七成（占比 73%）。

计划公示 / 公告申报主体均以股份公司为主

第三季度计划公示 / 公告项目的申报主体均以股份公司为主。

计划公示 / 公告涉及前融占比均不足一成

第三季度计划公示项目不涉及前融，计划公告项目涉及前融的占比为 9%。

33 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

同比下降显著，环比整体呈增长态势

同比计划公示数量基本持平，规模下降显著

从数量上看，第三季度计划公示项目 15 个，同比下降 6%。

其中，龙岗减少最多（减少 7 个）；其次是罗湖（减少 2 个）。

坪山增加量最多（增加 7 个），其次是龙华（增加 2 个）。

宝安、光明数量持平，南山、盐田及大鹏无计划公示项目。

从规模上看，第三季度计划公示项目拆除规模 190.3 公顷，

同比下降 37%。其中光明减少最多（减少 123 公顷），

其次是龙岗（减少 121.4 公顷）。除宝安、龙华及坪山外，

其他区同比均无增长。

同比计划公告数量、规模下降均显著

从数量上看，第三季度计划公告项目 11 个，同比下降

31%。其中龙岗减少最多（减少 6 个），其次是龙华（减

少 3 个）。光明持平，宝安、坪山及罗湖同比均增长，南山、

福田及盐田无计划公告项目。

从规模上看，第三季度计划公告的项目拆除规模 80.1 公

顷，同比下降 49%。其中龙岗减少多（减少 108.2 公顷），

其次是龙华（减少 25.8 公顷）。坪山增加最多（增加

45.4 公顷），其次是宝安（增加 8.3 公顷）。

城市更新项目数据与趋势 34

环比计划公示数量、规模均增长显著

从数量上看，第三季度计划公示项目 15 个，环比增长近

九成（占比 88%）。其中坪山增加最多（增加 7 个），

其次是龙华（增加 1 个），光明、龙岗持平。

从规模上看，第三季度计划公示的项目规模 190.3 公顷，

环比增长 5 倍。其中坪山增长最多（增加 75.7 公顷），

其次是宝安（增加 69.8 公顷）。

环比计划公告数量增长显著，规模下降明显

从数量上看，第三季度计划公告项目 11 个，环比增长约

1.8 倍。其中龙岗增加最多（增加 4 个），其次是坪山（增

加 3 个）。 龙华、盐田则环比下降。

从规模上看，第三季度计划公告的项目规模 80.1 公顷，

环比下降 20%。其中龙华减少最多（减少 84.4 公顷）其

次是盐田（减少 11 公顷）。坪山增加最多（增加 45.4 公顷），

其次是光明（增加 10.5 公顷）。

35 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

规划公示与公告：

建筑功能以住宅为主，平均移交率上升至 42.4%

龙岗在规模上领跑全市

第三季度，共发布城市单元规划公示 / 公告共计新增 25

个。其中，规划公示 15 个，拆除规模 112.5 公顷；规划

公告 10 个，拆除规模 68 公顷。从规模上看，规划公示

项目拆除规模前两名为龙岗和罗湖；规划公告项目中，

龙华规模领跑全市，其次为坪山和光明。

按规模分析，规划公告项目平均拆除规模 6.8 公顷。其中，

5-10 公顷的项目 4 个，拆除规模最大（31.8 公顷）； 0-3

公顷的项目 3 个（6.1 公顷）；规模 3-5 公顷的项目 2 个（8.2

公顷）；规模 10 公顷以上的项目 1 个（21.9 公顷）。

改造类型以工改和村改为主

第三季度，规划公示 / 公告项目均以工改和村改为主。规划公示项目中，工改项目占比最大，近七成（67%），其次

为村改项目，占比 27%，商改项目占比 6%；规划公告项目中，工改项目占比最大，占九成（90%），其次为村改项

目，占比 10%。

城市更新项目数据与趋势 36

全市“双率”略增，宝安领跑全市

第三季度，规划公告的城市更新项目平均容积率达 6.8，与 2021 年深圳市平均容积率相比上升 8%。第三季度平均移

交率 42.4%，较 2021 年增加 2.5 个百分点。宝安平均容积率和平均移交率均最高，分别为 13.1 和 70%。

从规划公示项目的区域分布来看，龙华项目数量最多（4

个），以工改为主；其次是龙岗、南山各 3 个，均以工

改为主。宝安、大鹏无规划公示项目。

从规划公告项目的区域分布看，龙华项目数量最多（3 个），

以工改为主；其次为南山、坪山各 1 个，均为工改项目。

龙岗、福田、罗湖及盐田均无规划公告项目。

37 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

规划建筑功能以住宅为主，龙岗规模最大

从规划公示的建筑功能看，住宅占比最大，为 45%，其中商品住房面积占比 40%，总建面 140.3 万㎡，公共住房占

比 5%，总建面 15.8 万㎡；其次为办公（总建面 89.3 万㎡，占比 26%）。从区域分布看，龙岗的规划公示建筑量最大，

共 159 万㎡，占比 46%，其次为坪山（总建面 72.9 万㎡，占 21%）。

2022 年第三季度深圳各区城市更新规划公示建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 - 56.2 7 73 2.5 - 1.6 - - - 140.3

公共住房 - 2.2 0.5 12.1 0.5 - 0.4 - - - 15.8

居住配套商业 - - - - - - - - - - -

商业 - 3.2 4.9 21.9 0.8 5.3 2.2 2.9 - - 41.2

办公 - 7.6 11.5 45 1.8 11.6 5.1 6.8 - - 89.3

商务公寓 - - - - - - - - - - -

人才公寓 - - - - - - - - - - -

普通工业厂房 - - 11.3 - - - - - - - 11.3

仓储物流 - - - - - - - - 15 - 15

新型产业用房 - - - - - 10.8 - - - - 10.8

创新型产业用房 - - - - - 0.3 - - - - 0.3

工业配套商业 - - 2.5 - - 0.6 - - - - 3.1

配套宿舍 - - 1.2 - - 3.7 - - - - 4.9

公共配套 - 3.7 1.7 7 0.3 2 0.3 - 0.1 - 15

其他 - - - - - - - - 1 - 1

总计 - 72.9 40.6 159 5.9 34.2 9.5 9.8 16.1 - 347.9

城市更新项目数据与趋势 38

2022 年第三季度深圳市各区城市更新规划公告建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 - 6.2 55.2 - 23.6 - - - - 13.9 98.8

公共住房 - 21.8 8.9 - 2.1 - - - - 4.1 37

居住配套商业 - - - - - - - - - -

商业 2.4 0.3 10.7 - 1.9 1.1 - - - 0.1 16.6

办公 5.6 0.7 1.3 - 3.9 2.5 - - - 0.2 14.3

商务公寓 - - - - - 2.8 - - - - 2.8

人才公寓 - - - - - 0.7 - - - - 0.7

普通工业厂房 - - 15.8 - 17.1 - - - - - 32.8

仓储物流 - - - - - - - - - - -

新型产业用房 - - - - - 15 - - - - 18.6

创新型产业用房 - - - - - 2 - - - - 2.5

工业配套商业 - - 0.2 - - 1.5 - - - - 3.6

配套宿舍 - - 4.1 - - 5.4 - - - - 14.6

公共配套 0.8 2.4 6.8 - 3.4 0.6 - - - 1.4 15.3

其他 - - - - - - - - - - -

总计 8.8 31.4 103.1 - 63.1 31.5 - - - 19.8 257.7

从规划公告的建筑功能看，住宅面积占比最大，为 52%，其中商品住房占比 38%，总建面 98.8 万㎡，公共住房占比

14%，总建面 37 万㎡；其次为普通工业厂房（32.8 万㎡，占 14%）及办公（18.6 万㎡，占 7%）。龙华的规划批复

建筑规模最大，总建面 103.1 万㎡，占比 40%；其次为坪山（总建面 63.1 万㎡，占比 25%）和南山（总建面 31.5 万

㎡，占比 12%）。

39 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

规划公告项目前融较活跃，占比约四成

第三季度，规划公示项目涉及前融 2 个，占比 13%。规划公告项目涉及前融 3 个，占比 30%。

同比、环比数量和规模均下降

同比规划公示数量略降，规模下滑显著

从数量上看，第三季度规划公示项目 15 个，同比下降

29%。其中宝安减少最多（减少 4 个），其次是龙岗（减

少 3 个）。值得注意的是，仅南山和福田规划公示项目

数量同比增长。

从规模上看，第三季度规划公示的项目规模合计 112.5

公顷，同比下降 61%。其中龙华减少最多（减少 87.7 公

顷），其次是龙岗（减少 84.9 公顷）。除光明、坪山、

南山、罗湖及福田外，其余区均未呈现增长趋势。

同比规划公告数量略降，规模下滑显著

从数量上看，第三季度规划公告项目 10 个，同比下降

29%。其中龙岗减少最多（减少 4 个），其次是罗湖（减

少 2 个）。除龙华、坪山、南山外，其余区略降或不变。

从规模上看，第三季度规划公告的项目规模合计 68 公顷，

同比下降 48%。其中龙岗减少量最多（减少 69.6 公顷），

其次是罗湖（减少 27.1 公顷）。除光明、龙华、坪山、

南山及大鹏外，其余区呈下降趋势。

城市更新项目数据与趋势 40

环比规划公示数量基本持平，规模下滑显著

从数量上看，第三季度规划公示项目 15 个，环比上升 7%。

其中龙华增加最多（增加 3 个），其次是光明、坪山、南山、

福田及盐田，分别增加 1 个。宝安、光明及大鹏均环比

下降。

从规模上看，第三季度规划公示的项目规模 112.5 公顷，

环比下降 60%。其中光明减少最多（减少 118.1 公顷），

其次是宝安（减少 75.9 公顷）。罗湖增加最多（增加

23.1 公顷），其次是龙岗（增加 12.2 公顷）。

环比规划公告数量略降，规模下滑明显

从数量上看，第三季度规划公告项目 10 个，环比下降

23%。其中龙岗减少最多（减少 5 个），其次是罗湖（减

少 3 个）。龙华和坪山分别增加 2 个，宝安、南山及大

鹏保持一致，福田和盐田无规划公告项目。

从规模上看，第三季度规划公告的项目规模 68 公顷，环

比下降 64%。其中龙岗减少最多（减少 68.4 公顷），其

次是龙华（减少 44 公顷）。除光明和坪山外，其余各区

环比无增长。

41 2022 年第三季度深圳更新整备市场研报

实施主体公示：

龙华领跑，民企为主

从规模看，龙华领跑全市

第三季度，全市共发布拆除重建类城市更新单元实施主体公示项目 8 个，拆除范围面积 54.6 公顷，开发建设用地面

合计 29.1 公顷。其中，龙华拆除规模最大（26.1 公顷），其次为龙岗（20.1 公顷）。宝安、光明、坪山、福田和大

鹏均无实施主体公示项目。

实施主体以民企为主，占比超七成

第三季度，实施主体公示 8 个项目中，实施主体类型以民企为主，占比 72%，国企和股份公司各占比 14%。

实施主体涉及前融占比一成多

第三季度，实施主体公示 8 个项目中，涉及前融的有 1 个，占比 12%。

城市更新项目数据与趋势 42

同比数量及规模均下降，环比规模增长近两倍

同比实施主体公示数量和规模均有下降

从数量上看，第三季度实施主体公示的项目 8 个，同比

下降 20%，其中宝安减少最多（3 个），其次光明和龙华，

各减少 2 个。仅龙华和南山同比增加，分别增加 2 个和

1 个。

从规模上看，第三季度实施主体公示的项目规模 54.6 公

顷，同比下降 24%。其中龙岗减少最多（14.8 公顷），

其次宝安（减少 8.6 公顷）。南山和罗湖基本保持一致，

龙华规模增加 14.4 公顷。

从数量上看，第三季度实施主体公示项目 8 个，环比上

升 14%。其中龙岗增加最多（增加 2 个），其次龙华（增

加 1 个）。除龙岗和龙华外，其余区均环比无增长。

从规模上看，第三季度实施主体公示的项目规模 54.6 公

顷，环比增长近两倍。其中龙岗增加最多（增加 20.1 公顷），

其次龙华（增加 16.9 公顷），南山和罗湖略增。宝安、

光明、坪山、福田、盐田和大鹏无实施主体公示项目。

环比实施主体公示数量和规模均增长，其中规模递增两倍