行业季报

◎季度分析 ◎政策动态

◎行业动态 ◎项目动态

◎会员战绩

第��期（����.�—�）

Industry

Quarterly Report

旧改季报 1

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

2024年第一季度三旧改造（城市更新）

行业发展分析报告

一季度，湾区政策热点聚焦加快工业保障房供应建设、推进城中村改造试点及加快低效用地再开发。项目审

批层面，新增项目规模提速显著，深圳项目动态最多。

一、政策导向：保障房建设、城中村改造试点及低效用地盘活

一季度，国家、广东省、大湾区九市发布“三旧”改造（城市更新）相关政策数量共计70个，较2023年第四

季度相比下降4%，同比去年同期下降78%。深圳发布的政策数量第一，其次是广州。

国家聚焦于金融扶持保障性租赁住房供应和和建设，保障其落地实施，满足刚需住房需求。广东聚焦低效用

地再开发，落实国家推进城中村改造、保障性住房建设以及“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”发展

战略；广州聚焦于城中村改造及专项规划实施；深圳聚焦政府主导推进城中村改造，土地开发实现一二级分离；

东莞聚焦培育传统产业转型升级和新质生产力及有序推进城中村改造；中山明确政府主导推进城中村改造，国有

企业为土地整备主体；惠州聚焦房地产融资协调机制搭建；佛山聚焦国有土地房屋征收补偿管理及工业红线管

控；江门聚焦低效用地再开发及保障性租赁住房管理。

二、数看湾区：新增规模提速，广深项目动态活跃

一季度，大湾区内九市共监测到735个“三旧”改造（城市更新）项目动态，数量环比下降6%。其中新增

122宗标图建库动态调整和27个项目进入初期阶段，共涉及新增用地面积1065.2公顷，用地面积环比上升41%。

从各区域来看，深圳项目动态最多，共发布221个项目动态，其次是中山199个项目动态。

三、行业热点：聚焦城中村项目开工建设、产业园转型升级及保障房建设

据不完全市场监测，一季度国家、广东省、大湾区内九市共监测到“三旧”改造（城市更新）行业动态107

个，需重点关注的行业动态共23条。

国家层面，聚焦资金支持城中村改造，推进保障性住房建设，加快构建房地产发展新模式；省级层面，聚焦

房地产融资协调机制构建；

从湾区各地市来看，广州聚焦于城中村改造实施计划、首个“依法征收+净地出让”城中村改造项目顺利开

工、推进房票安置等；深圳聚焦优化房地产结构调整，推进保障性住房建设；珠海聚焦盘活低效用地、重大项目

集中开工；佛山聚焦盘活低效用地，挖掘存量资源、推进城中村改造；惠州聚焦于国土空间规划；东莞聚焦推进

城中村改造、打造现代产业园；中山聚焦于城中村改造，全力推动一批成熟的示范性项目。

四、趋势预判：国央企主导推进、多举盘活低效用地、培育新质生产力

趋势一：政府强化土地一级市场管控，鼓励国企、央企主导参与

在房地产行业普遍面临流动性危机，许多民企为自救，纷纷出手存量旧改项目或等待纾困，甚至出现项目长

期停滞、烂尾等危机。各地方政府不得不转变策略，吸引和鼓励资金雄厚的国央企投身旧改前线。2023年3月，

广州先后印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作

方案》，正式出台“做地”模式，由一二级联动转变为做地与土储分离模式，做地主体必须是政府认定的全资国

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

执笔人：田光明 罗 宇

张卉芬 谭宏伟 陈建塔

郑康寿 张峻浩 李越未

企。随之，深圳、中山、东莞等地陆续跟进，明确城中村改造模式是由政府主导一级土地整理，土地收储后净地

出让，国央企主导推进。可见，未来旧改模式政府主导趋势显著，国央企主导参与。

趋势二：多种更新方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用

长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、

用途不合理等问题，亟需盘活利用存量土地，提高土地利用效率。自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作

的通知发布以来，省级、各市积极响应，推行拆除新建、整治提升、拆整结合等多种更新方式并举，推动低效存

量土地的盘活再利用。盘活低效用地是国家“十四五”的重点任务之一,也是深化土地供给侧结构性改革的重要举

措。同时，也是落实国家推行支持超大特大城市城中村试点改造战略、低效工业用地转型升级、加快保障性住房

供应建设及完善公共配套设施的核心策略，更好赋能高质量发展。

趋势三：培育新质生产力，赋能高质量发展

新质生产力有别于传统生产力，涉及领域新、技术含量高，依靠创新驱动是其中关键，培育发展新质生产

力，是广东在新一轮科技革命和产业变革背景下，夯实制造业根基、建设制造强省的必然要求。存量低效用地作

为重要的生产资料，通过实施工业上楼、城市更新、产业提容等多种路径方式，加大高品质产业空间供给力度，

有利于优化生产力布局，提高工业用地节约集约利用水平和资源配置效率，促进战略性新兴产业和未来产业集聚

与高质量发展。

五、建议措施

政府端：为进一步落实低效用地再开发国家发展战略，实现高质量发展。第一，在大力扶持国央企主导推进

旧改大背景下，需给予市场主体更多信心，鼓励有资金实力、操盘能力强的优质民企协同作战。充分利用社会资

金，规避政府隐债风险；第二，政府可进一步盘点长期停滞存量项目清单，利用政府赋能推进或协助寻找新合作

方，共同推进存量项目实施。新增项目严格把控审批口，衔接新旧政策，以实施落地为第一要义；第三，从2022

年“三支箭”到“金融支持房地产16条”，再到2023年中央金融工作会议提出的“一视同仁”“三个不低于”，

国家比较重视房地产融资，但落实效果不佳，主要原因在于银行对风险有较大担忧，对房企的信任度比较低。

2024年一季度，大湾区房地产市场热度不高，成交动力不足。为切实缓解房企流动性危机带来的巨大资金压力

及修复市场信心。政府需督促城市房地产融资协调机制顺利落地实施，搭建政银企沟通平台，推动房企和金融机

构精准对接。第四，需不断完善“房票”机制，如房源筹建及分配、房源主体及平台管理等，搭建长效可行的机

制，更好匹配被搬迁人回迁诉求、加快房地产去库存。

市场主体端：一是要抓住新旧政策衔接窗口期，加快推进存量项目实施，规避被清退计划风险；二是针对于

推进受阻的存量项目，主动寻求政府赋能，如优化规划指标、用地规划及改造方向调整等，同时重新谈判商务

条款或寻找新的合作方，切莫坐以待毙，需积极求变；三是针对存量城市更新工改类项目，可寻求其他盘活路

径。如深圳拟将在“工业上楼”1.0版本上持续推进“工业上楼”2.0，存量城市更新项目可转轨城市更新“工业

上楼”路径。截至2024年3月17日，深圳共计22个城市更新“工业上楼”项目获批公示，规划容积1643.7万㎡，

“工业上楼”产业空间拟新增供应合计超过916.5万㎡。其中9个是由存量更新转轨城市更新“工业上楼”，占比

41%，涉及拆除规模249.19万㎡。但“工业上楼”参与企业必须从开发逻辑需转变为运营逻辑，不能简单停留在

开发逻辑的收租模式，而是实实在在的开发运营新型产业园。

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April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

目 录

一、政策动态…………………………………………………………………………5

二、行业动态…………………………………………………………………………19

三、项目动态…………………………………………………………………………29

四、会员战绩…………………………………………………………………………47

本期大湾区九市项目动态数据统计图

133

221

12

70

11 199

4

13

72

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

一、政策动态

（一）政策综述

据不完全统计，一季度国家、广东省、大湾区九市发布“三旧”改造（城市更新）相关政策数量共计70个，

较2024年第4季度相比下降4%（具体详见图1），同比去年同期下降78%。需要重点关注政策共18个（具体详见表

1），其中13个为正式稿，5个为征求意见稿。在湾区九市中，深圳发布的政策数量第一，其次是广州（具体详见

图2与图3）。通过对本季度的分析与回顾，大湾区“三旧”改造（城市更新）政策呈现出如下特点与趋势：

1. 加快供应和建设保障房，满足刚需住房需求

加快推进保障房建设是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，对于解决工薪收入群

体住房困难、促进经济发展、改善城市面貌具有重要作用。2024年1月5日，中国人民银行和国家金融监督管理总

局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从资金端和资产端给予推进保障性租赁住房建设支持，响应

“房住不炒”国家战略，实现住房租赁市场的长期、健康、可持续发展；广州、深圳、东莞及中山等地积极响应

国家推进城中村改造、低效用地再开发的发展战略，落实保障房供应及建设要求，满足工薪阶层刚需住房需求。

2. 加快低效用地再开发，适应新型城镇化发展需求

长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、

用途不合理等问题，亟需盘活利用存量土地，提高土地利用效率。自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作

的通知发布以来，省级、各市积极响应。2024年3月25日，广东省自然资源厅发布《关于进一步加强低效用地再开

发提升资源要素保障能力的通知》（公开征求意见稿），明确鼓励多元主体参与推进低效用地盘活，有利于激发

市场活力；2024年1月9日，江门市人民政府出台《江门市推进低效用地再开发试点工作实施方案》，明确推动各

类低效用地再开发，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，增加建设用地有效供给，保障产业

项目落地和转型升级，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。据悉，深圳

正在拟定低效用地再开发相关政策，凸显政府主导推进，沿用城中村改造一二级分离模式。

3. 政府主导推进城中村改造，实现一二级分离

推进城中村改造，与加大保障性住房供应、完善公共基础设施建设、供应高质量产业空间等息息相关。2023

年4月28日召开的中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求；7月，国务院办

公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确支持超大特大城市开展城中村改造

试点工作，广州、深圳、东莞、中山等地积极响应，纷纷出台了推进城中村改造政策，如广州发布全国首个城中

村改造条例；深圳推行城中村改造模式由政府主导，即政府引入前期服务商推进一级土地整理，土地收储后再公

开选择市场主体。此模式改变了原市场化主导的城市更新模式，政府管控力度空前；东莞推行政府主导构建“大

中小圈”的城中村改造体系，2025年首批城中村试点项目全面动工建设；中山发布《中山市城中村改造土地整备

工作方案（征求意见稿）》，由政府主导推进，国有企业为土地整备主体，政府收储土地后净地出让。可见，城

中村改造试点在广东已全面推进实施中，凸显政府主导，实现一二级分离。

表1：2024年第一季度湾区九市重要政策清单

序号 地区 发布日期 政策名称 文件类型 发文单位

1

国家

1.5 关于金融支持住房租赁市场发展的意见 正式稿 中国人民银行 国家金融监督管

理总局

2 1.12 关于建立城市房地产融资协调机制的通知 正式稿 住房城乡建设部 金融监管总局

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April 2024年 / 广东三旧改造

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图1：国家/广东省/大湾区内九市“三旧”改造（城市更新）行业政策数量环比统计图

序号 地区 发布日期 政策名称 文件类型 发文单位

3

广东

3.18 广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定 正式稿 广东省自然资源厅

4 3.25 《关于进一步加强低效用地再开发提升资源要素保障

能力的通知》（公开征求意见稿） 征求意见稿 广东省自然资源厅

5

广州

1.26

关于公布实施《广州市城市更新专项规划（2021-

2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-

2035年）》的通告

正式稿 广州市规划和自然资源局

6 3.22 《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件

（征求意见稿）》 征求意见稿 广州市住房和城乡建设局

7 3.30 《广州市城中村改造条例》 正式稿 广州市人民代表大会常务委员会

8

深圳

1.5 《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实

施意见》（征求意见稿） 征求意见稿 深圳市规划和自然资源局

9 3.14 关于加快发展新质生产力进一步推进战略性新兴产业

集群和未来产业高质量发展的实施方案 正式稿 深圳市工业和信息化局

10

佛山

1.9 《佛山市“三旧”改造项目实施监管工作指引》 正式稿 佛山市城市更新局

11 1.18 关于印发佛山市工业用地红线管理办法的通知 正式稿 佛山市人民政府办公室

12

中山

3.8 《中山市城中村改造土地整备工作方案 （征求意见稿）》 征求意见稿 中山市自然资源局

13 3.22 中山市自然资源局关于印发促进工业和房地产业高质

量发展若干措施的通知 正式稿 中山市自然资源局

14 惠州 3.8 关于印发惠州市房地产融资协调机制闭环管理工作的

通知 正式稿 惠州市房地产融资协调机制工

作专班办公室

15

东莞

1.17 《关于加快推进新型工业化 高质量建设国际科创制造

强市的实施意见》 正式稿 东莞市人民政府

16 3.14 《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见

（公开征求意见稿）》 征求意见稿 东莞市住房和城乡建设局

17

江门

1.19 关于印发江门市推进低效用地再开发试点工作实施方

案的通知 正式稿 江门市人民政府

18 3.28 《江门市保障性租赁住房管理办法（修订稿）》 正式稿 江门市住房和城乡建设局

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

图2：国家/广东省/大湾区内九市“三旧”改造（城市更新）行业政策数量统计图

图3：国家/广东省/大湾区内九市“三旧”改造（城市更新）行业政策发布数量占比图

（二）内容摘要

在上述“三旧”改造（城市更新）重要政策中，根据政策的发布单位、政策的效力层级、政策实施的行政区

域、政策影响程度与范围、行业市场反响等维度着重对以下重点政策进行要点分析，具体如下：

1. 中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见

1、资产端：重点支持住房租赁建设及运营企业。（1）住房租赁建设和运营企业。针对于住房租赁企业，

聚焦于存量闲置房屋或商业性长期租赁住房、自由产权的长期租赁住房及非自有产权租赁住房的资产金融支持。

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针对于贷款还款方式，明确以租金收入作为第一还款来源，其他还款来源的，可根据住房租赁企业的资信和经营

情况发放信用贷款或质押、抵押贷款。同时鼓励住房租赁企业通过租赁房屋资产融资。（2）企事业单位。企业

和符合条件的事业单位批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，发放租赁住房团体购房贷款。住房租

赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

2、资金端：多管齐下引水活泉。（1）商业性银行：支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资

金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。（2）商业性银行：支持商业银行发行用于住房租

赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。（3）保险公司：支持保险

资金等长期资金投资住房租赁市场。

政策点评：“住房租赁金融17条”的出台使得金融机构在支持住房租赁方面有更多的选择和创新的空间，支

持各类主体新建、改建长期租赁住房，盘活存量房屋等。对长租公寓企业而言则能够得到更多金融支持，有助于

进一步促进市场发展，一方面一定程度上缓解企业流动性现金压力；另一方面，也将使得更多企业投入住房租赁

行业中去，提高企业布局住房租赁市场积极性，助推住房结构调整，积极响应“房住不炒”国家战略，实现住房

租赁市场的长期、健康、可持续发展。

2. 住房城乡建设部 金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知

1、建立城市房地产融资协调机制。指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担

任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。定期组织各方会

商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟

通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。保障金融机构合法权益，指导金融机构与房地产开发企业平

等协商，按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

2、筛选确定支持对象。协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情

况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存

在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。

3、满足合理融资需求。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建

设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，

积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过

存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用

于购地或其他投资。

4、做好融资保障工作。协调机制要加强工作统筹，为金融机构提供有力支持和保障。协调有关部门加快行

政许可事项办理，对符合条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”；加强信息共享，及时向相关金融机构提供

项目建设运行、预售资金监管等信息；为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机

构债权安全。要进一步压实房地产开发企业主体责任，指导房地产开发企业通过项目销售、处置存量资产、引入

投资者等方式改善自身现金流。督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资

金，进一步增强银企互信。

政策点评：《通知》要求金融机构要按照市场化、法治化原则做好评估，对正常开发建设、抵押物充足、资

产负债合理、还款来源有保障的项目，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的

项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，有利于支持正常在建项目建设交付，切实保障购房人的合法权益。《通知》明

确区分了集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，依据房地产项目的开发建设情况和项目开发企业的有关情

况，针对项目公司而非集团公司做好融资支持，大大提高了政策支持的精度。有利于资产优质、合规经营的项目

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公司及时获得融资支持，有序推进项目正常开发建设，防范在建项目停工、逾期交付，维护购房人合法权益。

3. 广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定

1、国有建设用地使用权交易市场的分类有哪些？《管理规定》对国有建设用地使用权交易市场进行了区

分，具体包括政府以出让、租赁、作价出资或者入股等方式有偿供应国有建设用地使用权的一级市场，以及国有

建设用地使用权人以转让、出租、抵押等方式交易国有建设用地使用权的二级市场。

2、交易机构与自然资源主管部门的是怎样的关系？《管理规定》将自然资源主管部门与交易机构的职责做

了明确的区分与衔接，明确了市、县人民政府自然资源主管部门负责组织实施国有建设用地使用权交易和对交易

市场的监督管理，交易的具体事项可以委托交易机构承办，在工作机制上进一步保障国有建设用地使用权交易的

顺利进行。

3、二级市场中土地转让核查的要求有哪些？《管理规定》明确自然资源主管部门介入转让核查的范围是双

方交易后需要办理不动产登记手续的转让行为，并明确了自然资源主管部门核查的内容是转让的合法情况、有偿

使用合同约定的转让条件履行情况，有利于维护相对人的合法权益和二级市场的交易秩序。

4、预告登记转让制度的意义有哪些？为解决“投资额未到25%不得转让，但不转让又无法实现开发利用，

进一步导致土地闲置”的难题，《管理规定》明确了未完成开发投资总额25%的房屋建设工程，可以依法办理不

动产转移预告登记，待投资开发达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续，为解决上述难题提供了新路径，

既保障了投资人权益，又有利于存量土地盘活，促进土地要素流通。

5、国有建设用地使用权分割、合并的作用有哪些？由于各方面原因，一些已供宗地面积较大，因市场经济

变化，企业无力对土地进行合理开发或者部分土地无法继续生产经营，而有一些地块则过于零碎，难以整体开发

经营或入驻大企业，为此，《管理规定》明确了同一国有建设用地使用权人在国有建设用地具备独立宗地条件和

符合国土空间规划的情况下，可以分割、合并国有建设用地使用权，为解决存量国有建设用地“用而未尽”以及

“碎片化”问题提供了新路径，有利于盘活利用存量土地资源、提高土地综合利用效率，有利于保障市场用地主

体合法权益。

政策点评：《管理规定》旨在规范交易市场秩序、促进土地高效流转、提高节约集约用地水平，进一步明确

国有建设用地使用权交易市场的相关要求，完善国有建设用地使用权交易的规则，健全市场交易的服务监管。

4. 广东省自然资源厅关于《关于进一步加强低效用地再开发提升资源要素保障能力的通知》（公开征求意

见稿） 公开征求意见的公告

1、明确低效用地认定标准。调查评价对象为经第二次全国土地调查及最新年度国土变更调查确定为建设

用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地。（1）涉及低效居住用地（含城中村）

的：可对照美丽宜居的目标，结合国土空间规划管控要求、公共卫生安全、房屋安全、消防安全、配套设施状况

等方面进行调查认定。（2）涉及低效工业用地的：可对照集约高效的目标，结合国土空间规划管控要求、产业

导向、土地利用效益、安全生产标准、环保要求等方面进行调查认定。（3）涉及低效商业或公共设施用地的：

可对照便民惠民的目标，结合国土空间规划管控要求、设施落后、废弃或空置情况等方面进行调查认定。

2、国土空间规划为编制依据。低效用地再开发应当以国土空间规划为基本依据，严格落实“三区三线”划

定成果,对于改造方向暂未明确且全部纳入城镇开发边界内的低效用地，允许在国土空间总体规划中进行功能留

白。

3、明确科学有序推进项目实施。低效用地再开发要根据国土空间规划，区分轻重缓急，结合需要与可能，

编制改造年度实施计划，以改造项目为单位明确改造范围、面积、改造模式、实施步骤、改造目标等，确保改造

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项目有序实施。

4、鼓励补偿、安置区分实施，合理确定补偿安置标准。探索城中村改造项目补偿、安置区分实施，充分改

善原居民居住条件的同时合理确定安置复建量，即按照被拆除房屋评估价格对被补偿人予以补偿，以经依法认定

的原住宅用房建筑面积结合被补偿人家庭的户口人数确定安置面积。

5、实行清单式“净地”出让。低效用地再开发项目内新出让土地必须土地权利清晰、安置补偿落实到位，

没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。

6、增加保障性住房建设及“平急两用”公共基础设施用地供应。拆除新建类城中村改造地块除安置房外的

住宅用地，可结合实际按一定比例建设保障性住房。改造项目提供保障性住房和“平急两用”公共基础设施用地

的，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化，并采取区域统筹方式落实利用平衡。

7、明确支持多元主体参与低效用地开发。支持国有企业、民营企业及村集体经济组织各尽所长，通过多种

方式参与低效用地再开发。

政策点评：“通知”明确鼓励多元主体参与推进低效用地盘活，有利于激发市场活力。低效用地再开发是响

应国家推进城中村改造、加大供应保障性住房及落实“平急两用”公共基础设施建设的重要途径，同时也是适应

地区经济结构调整和产业转型升级的内在要求，推进新型城镇化建设的迫切需要。

5. 广州市规划和自然资源局关于公布实施《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村

改造专项规划（2021-2035年）》的通告

1、分区分类，落实城市发展战略。实现对城市发展蓝图的有效传导，明确城市更新重点区域，实施差异化

更新策略。基于市域总体空间格局，划分一、二级城市更新区域。结合不同类型更新项目，因地制宜明确更新模

式与实施路径，满足城市个性化特色化发展需求。

2、增存联动，分步推进更新改造。规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平

方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年，累计推进

城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动

低效存量土地的盘活再利用。

3、产业提质，全面支撑“制造业立市”。鼓励低效产业用地等存量资源更新改造，形成新空间供给，为新

动能新产业留足空间，实现产业和空间“双转型”。提出至2025年拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面

积约18平方公里。选取村镇工业集聚区试点项目，形成示范效应。

4、坚守底线，促进历史生态保护。坚持历史文化保护优先，积极保护广州历史城区，延续城市传统中轴线

和传统街巷风貌。

5、安全韧性，完善公共基础设施。补齐教育、医疗、养老、环卫等公共基础设施短板；规范保障性住房和

人才公寓等政策性住房和中小户型租赁住房配置；合理规划给排水、通信、燃气等市政基础设施。优先保障重大

交通基础设施建设用地，引导轨道交通站点周边以TOD模式推进更新。

6、精准施策，构建现代化国际大都市。助力实现广州“美丽宜居花城 活力全球城市”愿景，聚焦中心城区

核心区、中心城区及周边城区，推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目267个（含城中村项目165个），提升

城市核心功能。

政策点评：一是根据市域总体空间格局，划分了一、二级城市更新区域，分区分类落实的导向，更符合实际

和城市个性化特色化发展需求；二是统筹新增用地与存量用地资源配置，增存联动，微改造、混合改造、全面改

造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用；三是节奏鲜明、坚守底线，强调坚持历史文化保护优先，拒

绝大拆大建和“运动式”更新模式；四是补齐教育、医疗、养老、环卫、交通等公共基础设施短板，促进公共服

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

务均等化，改造完成之后将让整个城市更有温度；五是明确提出了推动存量工业用地集聚化、园区化发展，实现

产业和空间“双转型”，将更好地支撑广州“制造业立市”目标。

6. 广州市住房和城乡建设局关于对《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》

公开征求意见的公告

1、如何确定改造类型和模式。《意见稿》提出，旧村庄改造类型、改造模式应当经农村集体经济组织成员

大会表决确定。对位于城市重点功能区、完善城市功能和提升产业结构有较大影响，通过微改造或混合改造难以

改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合国土空间规划要求的旧村

庄，可以确定为微改造。

2、旧村改造的复建安置总量规定。在旧村改造的复建安置总量方面，总原则是不突破规划可承载能力，保

障改造切实可行。2016年《旧村办法》规定，住宅复建总量按“栋”或者“户”进行核定；《意见稿》在此基础

上，新增可以按“人”进行核定，“颗粒度”更细。那么如何核定集体经济组织物业复建总量？2016年《旧村办

法》按其合法建筑面积1:1核定，2007年6月30日前的违建按照2:1比例核定，2007年6月30日之后的违建不予核

定；《意见稿》则调整为，按照现有建筑面积或者用地范围，以其中一种方式核定。

3、强调旧村庄改造政府补位。《意见稿》加入了政府补位的内容。对于市场主体主导的旧村庄全面改造项

目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，市场主体征得农村集体经济组织以及不少

于三分之二的村民或户代表同意的，可以申请将项目转为由政府主导的方式推进。市、区人民政府可以在现有工

作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

4、旧城镇改造中新增业主作为改造主体的模式。《意见稿》提出，旧城镇全面改造或混合改造项目，可由

改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。这意味着，旧城改造在政府主导改造、引入开发

商改造这两种模式以外，新增业主作为改造主体的第三种模式。

政策点评：《意见稿》强调了政府补位在旧村全面改造中的作用，市场主体主导的项目，在政府规定的期限

内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，征得村集体和村民同意后，可申请将项目转为由政府主导的方式

推进。对于补偿安置争议问题，《意见稿》探索行政处理+行政诉讼的路子进行解决。以上条款有助于加大政府

对城中村改造的推进力度，加快项目实施。在旧城改造领域，《意见稿》首次提出，可由所有权人直接出资，作

为改造主体实施改造，也就是业主可以自掏腰包进行拆除重建，成为继政府主导、引入开发商改造之后的第三种

更新模式。在旧厂改造方面，国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款。

7. 《广州市城中村改造条例》

1、明确城中村定义。《条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村

民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受

单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

2、明确意愿征集比例。《条例》明确，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改

造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意

后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

3、明确征收补偿标准。征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住

宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。征收补偿一律按照经依

法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。城中村改造村民住

宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并

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对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。

4、明确回迁安置要求。《条例》第二十二条明确，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原

则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

5、明确配建保障性住房。《条例》第三十一条明确， 城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模

应当按照一定比例建设保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹调节。城中

村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先建设保障性住房。

政策点评：《条例》全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。《条例》对城中村改造目标、改造方

式、补偿安置方案、土地征收、纠纷解决等方面进行了规范。

8. 深圳市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见

稿）

1、明确城中村改造对象及空间范围。城中村改造的对象是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原

村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。具体来说，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三

类，具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。三类

空间的引导范围在专项规划中予以明确。

2、明确拆除新建类城中村改造前期服务商机制。对于引入时点，区政府组织指定部门编制拆除新建类城中

村改造项目实施方案时，需明确前期服务商公开选择方案，并在项目实施方案及改造单元规划审批通过后，按照

公开择优原则选取前期服务商。区政府与被选定的前期服务商签订项目实施协议。对于工作内容，根据项目实施

协议的约定，前期服务商可协助区政府开展搬迁补偿、安置房建设、土地清理等工作，并可提前垫付拆除新建类

城中村改造项目实施过程中产生的费用。对于收储补偿金支付，按照“总成本+微利”的原则，区政府根据项目

实施协议对前期服务成本进行核算并上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。

3、明确区政府制定搬迁补偿指引。由政府统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引。区政府与被

搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定物业权利人搬离时点。区政府于物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付搬

迁补偿费。

4、明确安置房建设及回迁安置责任。有条件安排安置房用地的，安置房用地通过协议方式出让给区政府，

由区政府负责安置房建设。引入前期服务商的，区政府也可依据项目实施协议由前期服务商开展安置房建设，并

由区政府实施回迁安置。无法安排安置房用地的，可将回迁安置要求作为土地出让条件纳入土地供应方案，土地

受让方完成土地开发后将安置房移交区政府，由区政府实施回迁安置。

5、明确用地出让与开发建设。本实施意见明确拆除新建类城中村改造项目内土地完成净地入库后，可依法

采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，由土地受让方实施开发建设。此外，将城

中村改造与保障性住房筹集建设相结合，对于具备经济可行、规划条件能够支撑的城中村改造项目，应按要求配

置一定比例配售型保障性住房。

6、明确政策衔接。（1）针对《指导意见》印发之前已公告城市更新单元计划和已批准土地整备利益统筹

计划的项目，按既有更新整备政策限期推进；若项目在计划有效期内无法完成规划审批（无计划有效期的城市更

新项目按《指导意见》印发之日起统一设定三年有效期），将按规定予以清出更新整备计划。（2）其他未列入

计划但已开展实质性工作或前期工作的城中村改造项目，原则上按照《指导意见》和本实施意见实施，除特殊情

形，且征求区政府同意外。

政策点评：深圳“城中村新政”出台，积极响应了国家支持超大特大城市城中村改造。改变了原由市场主导

的城中村改造模式，即城市更新模式，现以政府主导推进，前期一级土地整理可引入前期服务商推进，并获得合

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理利润，再由政府收储土地之后公开选定开发主体。值得注意的是，前期服务商并不能直接锁定后期开发主体身

份。针对于城中村补偿标准方面，由政府统一制定执行，改变了原市场化谈判模式。整体而言，未来深圳城中村

改造模式将由市场化模式转变为政府主导。

9. 东莞市人民政府关于印发《关于加快推进新型工业化 高质量建设国际科创制造强市的实施意见》的通知

1、明确发展目标。争到2027年底，全市规模超千亿元的产业集群不少于7个，规上工业总产值超过30000亿

元，高技术制造业增加值占规上工业比重超过42%，工业投资年均增速不低于10%，制造业及生产性服务业增加

值占比超过70%，社会研发费用投入占GDP比重稳定在4%左右，推进新型工业化取得明显成效，为高质量建设

国际科创制造强市，构建更具国际竞争力的现代化产业体系提供强有力支撑。

2、聚焦传统产业转型升级和新质生产力培育发展。《实施意见》聚焦传统产业转型升级和新质生产力培育

发展这两条主线，结合东莞实际，明确8个传统优势产业、10个战略性新兴产业和未来产业的发展方向和重点，

提出具体发展目标，并实施七方面通用性政策，为东莞加快推进新型工业化提供强有力支撑。其中围绕传统优势

产业，东莞将着力破解纺织服装、食品饮料、玩具、家具、造纸、包装印刷、化工、模具等产业发展的痛点问

题，推动传统优势产业向高端化、智能化、绿色化转型；围绕新质生产力，东莞提出抢抓新一代电子信息、高端

装备制造、半导体及集成电路、新材料、新能源、生物医药、软件和信息技术服务、智能检测装备、人工智能等

战略性新兴产业及未来产业发展关键机遇，依靠科技创新推动新质生产力培育发展。

政策点评：《实施意见》聚焦8个传统优势产业、10个战略性新兴产业和未来产业的发展方向和重点，培育

传统产业转型升级和新质生产力，赋能高质量发展。新质生产力有别于传统生产力，涉及领域新、技术含量高，

依靠创新驱动是其中关键，培育发展新质生产力，是在新一轮科技革命和产业变革背景下，夯实制造业根基、建

设制造强市的必然要求。

10.东莞市住房和城乡建设局发布《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见

稿）》

1、明确工作目标。到2025年，政府主导构建“大中小圈”的城中村改造体系全面形成，形成系统性的城中

村改造工作机制、支持政策、技术方法和管理制度，首批城中村试点项目全面动工建设；到2030年，有力有序

有效推进城中村改造，消除城中村各类安全风险隐患，实现生产、生活、生态空间“三生融合”；到2035年，东

莞建设起宜居、韧性、智慧的现代化城市，形成城市全周期高质量可持续发展的城中村改造特色化道路与东莞样

式。

2、明确有序推进城中村改造。（1）构建“大中小圈”城中村改造体系。《实施意见》提出，市级统筹编

制城中村改造专项规划、城市更新专项规划，划定城中村空间范围，锚定东莞市未来10年城中村管控的基本底盘

即“大圈”，明确改造目标、改造策略、改造规模。基于“大圈”选定近5年城中村改造集聚空间，实施统筹连

片改造开发，确定“中圈”范围，框定五年行动方案，编制片区统筹规划。（2）“拆、治、兴”分类实施。东

莞将采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照特大城市标准有力有序有效推进城中村改造，“需拆

就拆、应整尽整”。强化城市体检，加强城市体检与城中村改造的深度融合，推动城中村改造实现耕地集聚、基

础设施能级提升、公共空间优化升级、产业片区改造提速、居住空间优美适宜、历史文化价值彰显，补齐城市发

展短板。（3）分类打造新型社区。通过集中旧厂、旧村、旧城的连片拆除重建，开展低效用地盘活整治，重塑

空间结构，引导形成配套集中、功能齐备的新型产业社区，推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇提质增

效，谋划一批产业社区型城中村项目，打造产业地标。

3、明确改造意愿比例要求。城中村启动需征求村民意愿、且取得改造范围（含拆除范围、整治范围）内权

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益土地面积和人数占比均达80%以上的书面同意，并经农村集体经济组织表决同意后方可推动实施。

4、明确城中村改造模式。强化政府把控土地一级市场，镇街（园区）政府或其委托的市属企业、镇街（园

区）属企业可作为做地主体，完成城中村改造项目的前期土地整理、征地拆迁（补偿）、场地平整等工作后，将

土地统一交由政府收储或交由政府公开招引实施主体。

5、明确实施主体选定机制。深化公平公开的改造体系，以改造单元为基本单位，形成政府收储、公开实施

主体招引、权利人自改等三种模式。其中实施城中村公开招引实施主体模式，政府在公开交易方案中明确改造开

发条件（单元规划方案、区片容积率、区片地价起始价等），改造项目拆赔方案取得改造项目范围内物业权利人

的人数80%以上书面同意后，在市公共资源交易平台以公开竞价方式招引实施主体（拟土地受让方），实施主体

限期通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式完成土地整理后，办理土地出让和产权登记。市公共资源交易

中心发布确定实施主体公告后，实施主体应于6个月内完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到

90%及以上；要约收购期限届满，要约收购权益土地面积合计占比及人数合计占比仍不足100%的，经协商无法

达成一致意见的，可按规定进行单元切割、集体收回和政府征收。

6、坚持实施净地出让。城中村改造范围内土地权利清晰、改造范围内所有权益人安置补偿落实到位、没有

法律经济纠纷、规划条件明确、具备动工开发所必需的其他基本条件的，可实施净地出让。

7、优化完善补偿标准。探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征拆补偿和安置方式，拓展实物补偿

（商品房、保障房、安置房）的途径，促进城中村改造有效实施。

政策点评：东莞城中村改造模式由政府主导推进，镇街（园区）政府或其委托的市属企业、镇街（园区）属

企业可作为做地主体，完成城中村改造项目的前期土地整理、征地拆迁（补偿）、场地平整等工作后，将土地统

一交由政府收储或交由政府公开招引实施主体，与广州、深圳等地模式基本一致。

11.中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅印发《关于加快发展新质生产力进一步推进战略性新兴产

业集群和未来产业高质量发展的实施方案》

1、瞄准高端高质高新，锁定更高发展目标。到2024年底，战略性新兴产业增加值要超过1.5万亿元、增长

7%以上。升级版的“20+8”产业集群锁定了更高发展目标，《实施方案》在“20+8”产业集群1.0版本基础上，

继续向新兴产业拓“增量”，提出到2025年，战略性新兴产业增加值超1.6万亿元，同时，打造形成4个万亿级、

4个五千亿级、一批千亿级产业集群。

2、围绕八大重点任务，分类推进精准施策。（1）在1.0版本基础上动态调整集群门类。（2）强调以科技创

新推动产业创新。2.0版本的“20+8”产业集群加大力度重点鼓励开展新技术、新产品布局，加强基础工艺等制

造基础布局，推动重大科技基础设施建设，加强企业主导的产学研深度融合，加快布局制造业创新中心、产业创

新中心、概念验证中心、新产品导入中心等。（3）科学布局统筹发展。《实施方案》强调，根据发展所需、各

区资源禀赋和产业带动能力，合理规划各产业集群的重点布局区和各区重点发展的产业集群，推动“20+8”产业

集群布局聚焦，科学落位。

3、建立四大工作机制，市区协同全面推进。（1）加大协调推进力度。在市制造强市建设领导小组框架

下，建立市、区两级统筹协调推进机制，负责统筹协调、产业研判、“双招双引”、企业服务、调度评估等工

作。（2）加强市区工作联动。按照“市级汇集资源、区级抓好落地”的总体思路，健全市、区工作联动机制。

（3）完善工作支撑体系。聚焦发展核心要素，通过绘制产业图谱、强化投融咨询、加大资金支持、加强调度评

估等，多措并举推进战略性新兴产业集群和未来产业高质量发展。（4）强化空间供给保障。开展20大先进制造

业园区土地整备实施规划与行动计划，授牌一批产业特色鲜明、综合配套完善、运营管理高效的特色产业园区。

政策点评：《实施方案》明确持续推进“工业上楼”行动，落实战略性新兴产业集群空间布局。未来深圳更

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多的实施细则和政策将陆续出台，以支持新质生产力和战略性新兴产业的发展，从而加强深圳作为全球科技创新

中心的地位，并提升其在全球产业链中的影响力。

12.《中山市城中村改造土地整备工作方案（征求意见稿）》

1、明确基本要求。（1）政府主导。强化政府主导作用，突出城中村改造的公益属性，建立健全规划计划

管理机制。（2）依法征收。落实国家城中村改造政策要求，依法对城中村改造范围内的土地房屋进行征收，合

理确定补偿标准，规范征收程序，明确依法申请强制执行情形等，妥善做好人员分流安置、产业转移搬迁等，切

实保障被征收人合法权益。（3）由市政府认定的国有企业（或镇属企业）作为土地整备主体。（4）土地收储。

属地镇政府与经市政府认定的土地整备主体签订委托协议，土地整备主体在改造范围内开展土地房屋征收补偿安

置和土地开发整理各项前期具体工作，形成“净地”并验收合格后向市土地储备机构申请以统管形式纳入土地储

备库。

2、明确工作流程。（1）前期工作阶段，包含划定城中村拆除范围、选定意向土地整备主体、开展基础数

据初步调查、开展前期研究及开展改造意愿调查。（2）整备土地阶段，包含编审土地整备实施方案、开展征收

补偿实施工作及实施净地出让相关前期工作。（3）收储入库阶段，包含办理土地储备入库。（4）净地出让阶

段，包含组织土地供应及土地整备资金拨付。

政策点评：《实施方案》明确城中村改造由政府主导推进，国有企业为土地整备主体，政府收储土地后净地

出让，落实国家推进城中村改造试点工作指导方针。

13.中山市自然资源局关于印发促进工业和房地产业高质量发展若干措施的通知

1、优化新出让住宅用地计容建筑面积计算规则。新出让住宅用地是指本措施印发之日起至2025年12月31

日（2025年12月31日前公告）通过招拍挂方式公开出让的住宅用地。（1）无偿移交政府的配套设施，其建筑面

积不计容。（2）住宅沿城市主干路、临城市广场、公共绿地、重要景观带，因规划要求封闭的阳台与普通结构

外阳台一样按结构底板水平投影面积的一半计容。（3）结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住

宅建筑飘窗不计容。（4）建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房不计容。（5）市

政、交通设施上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施及其与上盖建筑之间的结构转换层、盖上停车库及其地面

疏散楼梯间等附属设施不计容。

2、优化项目审批流程。（1）支持住宅用地配建少量便民商业设施。未配建商业的出让住宅用地，可在用

地总计容建筑面积不变的前提下，配建不超过居住总计容建筑面积3%的商业规模，无需办理用地规划条件变更

手续。（2）优化存量工业用地部分规划指标调整程序。工业用地保护线内，工业用地申请调整绿地率、建筑

密度、建筑限高规划指标，符合《工业项目建设用地控制指标》《中山市国土空间规划技术标准与准则（2023

版）》相关要求的，可申请调整。

3、加快项目用地开发建设。2024年及2025年新出让的住宅用地（2025 年12月31日前公告），经市政府同

意后，受让人已缴纳50%出让价款，且已足额缴纳总出让价款对应的契税和印花税的，可申请办理开发报建，剩

余 50%的出让价款，受让人应按出让合同约定的缴款时间支付完毕，方可办理不动产权登记及申请办理商品房预

售许可证。

政策点评：通过优化新出让住宅用地计容规则、支持住宅用地配建少量便民商业设施、优化存量工业用地

部分规划指标调整程序、加快项目用地开发建设等措施，鼓励建设更优质的公共空间，进一步推动“建房子”向

“建好房子”转变，并加快项目落地、减轻企业资金压力。

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14.惠州市房地产融资协调机制工作专班办公室关于印发惠州市房地产融资协调机制闭环管理工作的通知

1、横向联动。市住房城乡建设局、国家金融监督管理总局惠州监管分局加强部门联动，形成工作合力，强

化监测固化模式，搭建各类型便利工作机制，协调解决问题和困难，信息互联互通，定期会商研判，梳理不同所

有制房地产企业合理融资需求，收集整理房地产企业名单，建立工作台账，推动房地产开发企业和金融机构精准

对接。市自然资源部门加快办理不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续。

2、上下协作。各县（区）住房城乡建设部门点对点搭建县（区）政银企沟通平台，按照要求及时向市房地

产融资协调机制工作专班办公室报送房地产项目初审名单，为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提

供支持。

3、银企互动。金融机构、开发企业应加强对接磋商，开发企业应如实提供项目开发建设、销售进展及项目

开发企业资质、信用、财务、违法违规等情况；金融机构对符合相关条件的项目积极满足项目合理融资需求。

政策点评：一是搭建融资协调政银企互动平台，信息互联互通，推动房企和金融机构精准对接；二是优先满

足项目建成交付资金。要求发放资金由住建主管部门、金融机构、开发企业三方签订资金共管协议，开设一个新

的开发贷款投放资金账户，防止资金被单方挪用，优先满足项目建成交付资金。

15.佛山市人民政府办公室关于印发佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知

1、增加房票补偿方式。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。具备实施条件的项目，被

征收人可选择房票等方式安置。被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与

被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选

择在改建地段进行房屋产权调换的，区房屋征收部门应当提供改建地段房屋或就近地段房屋。

2、明确补偿内容。作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的

补偿。（2）因征收房屋产生的搬迁费、临时安置费的补偿，包括搬迁补偿费、临时安置费、迁移费等。（3）因

征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

政策点评：在补偿与安置方面，可选择货币补偿和房屋产权置换方式，其中增设了房票安置补偿方式，即被

征收人房屋置换可在异地留用，更为灵活且利于房地产存量去化。《办法》在登记注销手续方面进行了完善，明

确在办理登记注销手续时，增加“被征收人拒绝配合区房屋征收部门交回被征收房屋的不动产权属证书的，可由

区房屋征收部门作为申请主体，向自然资源部门申请公告注销原证的方式处理”，效解决被征收人拒绝配合区房

屋征收部门交回被征收房屋的不动产权属证书的问题。

16.佛山市工业用地红线管理办法

1、明确适用范围。本办法适用于佛山行政区域内由《佛山市工业用地红线划定》确定的工业集聚区和工业

用地红线的划定、修改、管理和监督，以及现状工业用地的管理和监督工作。工业集聚区是指为促进工业用地集

聚发展、促进产城融合的区域范围线。工业用地红线是指为支撑本市工业发展，保障工业用地总规模不减少，划

定以工业为主导用途，需要特殊保护、严格管理的用地范围线。现状工业用地是指已纳入工业用地台账的现状已

建成工业用地。

2、明确工业集聚区及工业用地红线划定原则。工业集聚区范围内的规划工业用地占城乡建设用地比例原则

上不低于50％。全市划定工业用地红线不低于450平方公里。在保障全市总量不减少的前提下，工业用地红线规

模可跨区级行政区域平衡。

3、明确了划定方案的修改要求。《红线划定》的修改包含修编和局部调整两种情形。修改的《红线划

定》，经批准后纳入自然资源相关管理系统进行动态管理。

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4、明确现状工业用地的管理要求。各区应建立现状工业用地管理台账，动态监管用地规模情况。十四、十五

条明确工业用地“以增定改”平衡机制的管理要求。首先以现状工业用地管理台账为基础，确保我市工业用地在

升级改造中实现“增改平衡”，其次鼓励各区探索跨区域代偿机制，现状工业用地规模可跨区级行政区域平衡。

5、明确规划建设管理。在符合规划的前提下，鼓励在工业集聚区内非工业用地上适当安排仓储物流、科技

研发、会议展示、商业零售、餐饮酒店、人才住房等产业配套功能；严禁在工业项目用地范围内建设商品住宅、

培训中心、专家楼、宾馆、酒店和招待所等非生产性配套设施；工业建筑形态应当与产业类型、业态相匹配，厂

房和研发用房不得采用住宅类建筑形态；支持工业用地改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、提升建筑密

度；支持各区人民政府探索工业用地连片整备实施路径。

政策点评：《管理办法》明确工业集聚区和工业用地红线的法定效力、工业用地红线的优化调整情形和程

序、工业用地管理要求、现状工业用地“以增定改”等内容，实现工业用地的动态监管，促进我市以优质产业空

间保障制造业高质量发展。

17.江门市人民政府关于印发江门市推进低效用地再开发试点工作实施方案的通知

1、明确试点范围及期限。蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市。试点期限为4年，

从2023年10月至2027年9月。

2、明确实施步骤。（1）推进实施（2023年10月—2027年5月）。明确工作任务分解到年度，落实到市直相

关部门和各县（市、区）政府。坚持上下联动、以点带面，统筹推进试点任务落实落地。（2）中期评估（2025

年6月—2025年9月）。按照自然资源部部署，组织对试点工作进行中期评估，客观评价试点实施取得的进展成

效，总结提炼经验做法，深入剖析问题及原因，结合发展变化，适时修正试点目标，提出深化试点政策建议。

（3）总结评估（2027年6月—2027年9月）。持续深化试点工作，总结试点成功做法和经验，归纳提炼可复制推

广的政策建议，形成试点总结评估报告。

3、明确主要任务。（1）有效衔接国土空间规划：优化国土空间开发保护格局，优化空间资源配置。（2）

开展低效用地调查评价：制定低效用地调查评价指南和低效用地认定标准。（3）划定工业用地控制线：划定工

业用地控制线，纳入国土空间总体规划数据库使用管理。（4）编制低效用地再开发专项规划：市自然资源局组

织编制低效用地再开发专项规划，报市政府审批。（5）推进首批试点项目实施：选取低效用地较为集中、具有

典型代表性、经济可行性强、土地再开发价值提升空间大的片区纳入首批试点项目库并加快推进实施。（6）完

善低效用地再开发政策体系。（7）分类分批推进项目实施：力争于2026年上半年完成第二批项目实施工作。

（8）稳妥推动新会区农村集体经营性建设用地入市试点。（9）稳慎有序推进城中村改造：研究制定推进城中村

改造实施方案，编制城中村改造专项规划，制定城中村改造工作计划。（10）分类推进历史遗留建设用地处置。

政策点评：《实施方案》明确推动各类低效用地再开发，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居

环境，增加建设用地有效供给，保障产业项目落地和转型升级，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业

结构、生产方式、生活方式。

18.《江门市保障性租赁住房管理办法（修订稿）》

1、增加保租房运营期计算规则。保障性租赁住房项目运营期计算时间应从自正式投入使用之日起计算。

2、调整运营期年限要求。拟用作保障性租赁住房的运营期原则上由不少于8年调整为不少于6年。有利于在

较短时间内吸引更多主体参与发展保障性住房，特别是吸引项目短缺的中心城区、已建成产业园区各类主体参

与，可以有效缓解中心城区、已建成产业园区新市民、青年人的住房难题，助力优化保障性租赁住房项目布局。

另外，非居住存量土地新建保障性租赁住房项目及国有建设用地新建保障性租赁住房运营期原则上均不少于6年。

政策点评：《管理办法》针对保租房运营管理规定进行修订，有利于推进江门保租房落地实施。

旧改季报 17

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

二、行业动态

表2：2024年第一季度“三旧”改造（城市更新）重要行业动态一览表

（一）行业动态综述

据不完全市场监测，一季度国家、广东省、大湾区内九市共监测到“三旧”改造（城市更新）行业动态107

个，需重点关注的行业动态共23条（具体详见表2），发布密度上升。一季度大湾区各城市中，广州、深圳、惠

州发布行业动态的数量较多。接下来，通过对一季度行业动态进行梳理和分析，重点关注的几个方面：

1. 加快部署低效用地再开发工作安排

为贯彻落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》的决策部署，湾区核心各试点城市按照

通知规定，积极稳妥、有力有效地推进试点工作。1月11日，佛山市长白涛主持召开市政府常务会议，研究部署

佛山市低效用地再开发试点工作，强调全市各级各有关部门，以低效用地再开发试点为抓手，稳步推进城中村改

造、老旧工业园区升级改造，全面提升土地集约节约利用水平，为高质量发展提供坚实的土地要素保障。通过土

地集中连片开发、土地置换和空间腾挪促进要素整合，加强土地收储支撑，健全供地机制，挖掘存量资源，推动

各项试点任务落地落实。2月20日，珠海自然资源局发表动态，按照市政府积极推动存量工业用地盘活，实现经

济高质量发展的工作部署，支持老旧工业厂房增资扩建、升级改造，实现低效用地的盘活，土地的节约利用。

2. 改造资金落实到位，城中村改造推进如火如荼

国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后，城中村改造专项借款政

策受到各级高度关注，在专项借款等措施的推动下，各地项目资金问题将得到一定缓解，城中村改造有望加速前

进。1月30日，广州、深圳、佛山、东莞市共92个项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借

款授信，首批给广州、佛山、东莞市共12个城中村改造项目发放专项借款17.93亿元。截至2024年3月7日，国家

开发银行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中

村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。一季度湾区各地市紧锣密鼓开展城中村改造工作，如广州首个“依

法征收+净地出让”模式城中村改造项目开工建设；深圳多个城中村改造试点项目已开展前期规划研究；广州、

深圳、中山及东莞等地已部署年度城中村改造推进计划。

3. 加快建设保障房，优化房地产结构调整

在全国保障性住房建设工作现场会上，住房城乡建设部负责人明确加大保障性住房建设和供给，有利于加快

构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求。从供应端看，

低效用地再开发、城中村改造等存量改造路径，是供应建设保障房的重要渠道，湾区各地市正大力推进相关配套

细则落地实施，加快项目完成供地。经政府公开信息显示，“十四五”期间全国计划建设筹集保障性租赁住房

900万套。从资金端来看，金融机构正加大对“三大工程”领域的资金支持，相关贷ABS等产品“首单”业务已

陆续落地，参与方涉及银行、资产管理公司（AMC）等各类机构。

区域/机构 行业动态

国家

住建部部长倪虹:两方面落实城市更新工作（城市体检）

住房城乡建设部：加快推动保障性住房项目开工建设

国家开发银行：已发放专项借款614亿元 助力加快推进城中村改造

政府工作报告：优化房地产政策 加快构建房地产发展新模式

18 旧改季报

广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

区域/机构 行业动态

广东省

广东省召开城市房地产融资协调机制工作调度会议 加快推进协调机制落地见效

广东加快保障性住房项目建设供给 逐步满足工薪收入群体刚性住房需求

协会 广东省三旧改造（城市更新）同业协会2024年春茗会在深圳顺利召开

广州

广州市住建局公布2024年工作计划 确保城中村改造项目动则必快、动则必成

房票安置不停步荔湾区发放第二批“房票”

广州市首个开工的“依法征收+净地出让”模式城中村改造项目

广州首例村集体自筹资金对工业集聚区实施改造

广州市——广州开启旧城改造新模式（自主更新）

深圳

深圳住建局：以更大力度加快建设筹集保障性住房以更硬作风推进新一轮城中村改造

深圳取消“7090”住宅户型政策

珠海

珠海：精准高效施策 盘活低效用地

珠海市228个重大项目集中开工、222个重大项目集中签约

佛山

佛山市长白涛主持召开市政府常务会议：扎实做好低效用地再开发试点工作

全国首批城中村改造专项借款落地佛山市禅城区

佛山市深入推进老旧工业园区改造升级攻坚行动

惠州 惠州谋划高品质国土空间格局，绘就高质量发展新蓝图

东莞

东莞市自然资源局：拓空间优格局，创新打造现代化产业园

东莞全市城中村改造工作推进会召开：全面推进城中村改造工作

中山 中山市自然资源局召开城中村改造工作推进会

注1：季报统计行业动态数据主要来源于各政府官方平台网站、主流新闻网站公开信息，部分非公开渠道信息不在统计范围内。统计时

段为2024.01.01-2024.03.31。

（二）行业动态内容摘要

在上述“三旧”改造（城市更新）重要动态中，根据行业动态的发布单位、影响的行政区域、影响程度与范

围、行业市场反响等维度着重对以下动态进行要点分析，具体如下：

国家层面：

1. 住建部部长倪虹:两方面落实城市更新工作

2024年3月9日下午，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，要在

理念和行动两方面落实城市更新工作，让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众住得更舒心、更安心、更幸

福。

住房和城乡建设部部长倪虹介绍，城市更新是城镇化发展的必然过程，是推进城市高质量发展的重要举措。

旧改季报 19

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

城市更新的目的，就是让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众生活在城市里能够更舒心、更安心、更幸

福。政府工作报告提出，要稳步实施城市更新行动，就是把握好今年政府工作的总基调，稳中求进，以进促稳，

先立后破。

在行动上有两点。一是抓体检，把问题找准，城市和人一样，也是一个有机的生命体，人为了健康需要体

检，城市为了健康也需要体检。坚持两个导向。一是坚持问题导向，从住房开始，到小区，到社区，到城区，去

查找群众身边的急难愁盼问题。二是坚持目标导向，去查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，

体检找出来的问题，就是城市更新要重点解决的问题。

2. 住房城乡建设部：加快推动保障性住房项目开工建设

住房城乡建设部日前在陕西省西安市召开全国保障性住房建设工作现场会。会议要求，各地要充分认识保

障性住房建设对惠民生、稳投资、促转型的重要意义，增强工作的责任感和使命感，明确时间表、路线图、责任

人，加快推动项目开工建设，看准了就抓紧干。

会上强调，加快推进保障性住房建设是党中央、国务院作出的重大决策部署，是坚持以人民为中心发展思

想的生动实践，是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。加大保障性住房建设和

供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需

求。

会议要求，要抓项目建设，强力推进保障性住房项目开工，按照绿色、低碳、智能、安全的标准把保障性住

房建设成“好房子”，同时要加强工程质量安全监管，守住安全底线。要抓政策出台，尽快出台规划建设保障性

住房的实施办法和相关配套政策。

同时，要加快谋划第二批及后续项目，第二批项目要按规定抓紧上报，并做好后续项目谋划和储备，加快形

成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。要编制好住房发展规划，将保障性住房作为住房发

展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标。

3. 国家开发银行：已发放专项借款614亿元 助力加快推进城中村改造

国家开发银行按照在广州召开的服务“三大工程”现场推动会的工作部署，全力以赴推进服务保障性住房建

设和城中村改造工作取得扎实新成效。截至3月7日，国家开发银行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北

京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。

4. 政府工作报告：优化房地产政策 加快构建房地产发展新模式

稳妥有序处置风险隐患。完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责

任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需

求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽

子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。稳妥推进一些地方的中小金融机构风险处置。严厉打

击非法金融活动。

健全风险防控长效机制。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模

式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需

求。建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，完善全口径地方债务监测监管体系，分类推进地方融资平台

转型。健全金融监管体制，提高金融风险防控能力。

加强重点领域安全能力建设。完善粮食生产收储加工体系，全方位夯实粮食安全根基。推进国家水网建设。

强化能源资源安全保障，加大油气、战略性矿产资源勘探开发力度。加快构建大国储备体系，加强重点储备设施

建设。提高网络、数据等安全保障能力。有效维护产业链供应链安全稳定，支撑国民经济循环畅通。

20 旧改季报

广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

广东省层面：

广东省召开城市房地产融资协调机制工作调度会议 加快推进协调机制落地见效

2024年3月5日，广东省住房和城乡建设厅、国家金融监督管理总局广东监管局、深圳监管局联合召开全省

城市房地产融资协调机制工作调度会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，落实住房城乡建设部和国家金融监督

管理总局有关工作要求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快推进城市房地产融资协调机制

落地见效，精准支持房地产项目建设交付。广东省住房和城乡建设厅党组书记、厅长张勇主持会议并讲话，国家

金融监督管理总局广东监管局党委书记、局长裴光和深圳监管局党委书记、局长包祖明出席会议，裴光代表金融

监管部门讲话。

会议指出，建立城市房地产融资协调机制是贯彻落实一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的重

要举措，是破解当前房地产融资困境的有力抓手，是构建房地产发展新模式的重大创新，对促进房地产市场平稳

健康发展具有重要意义。广东省内各城市房地产融资协调机制运行有序，工作推进有力，取得良好开局。截至3

月4日，已有20个城市提出“白名单”项目，目前已有近40个项目获得融资43亿元，民营和混合所有制企业获得

融资贷款数占了总量的86.6%。

房地产企业要落实主体责任，全面梳理项目情况，真实、准确地向城市协调机制报送项目关键信息，主动对

接商业银行，明确主办行；及时优化企业内部管理模式，尤其是资金管理模式，自觉对项目资金进行封闭管理，

确保用于工程项目建设；督促各城市公司、项目公司主动对接当地城市政府，确保相关融资需求尽快落地；积极

参与保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”

协会建设层面

广东省三旧改造（城市更新）同业协会2024年春茗会在深圳顺利召开

2024年2月18日农历新春第一个工作日，广东省委、省政府在深圳召开全省高质量发展大会，聚焦产业科技

话创新、谋未来。为学习贯彻有关会议精神，加强同行业之间的交流，凝聚行业高质量发展共识，2月21日，由

省三旧改造协会和深圳市城市更新协会共同主办、省三旧改造协会深圳办事处承办的广东省三旧改造（城市更

新）同业协会2024年春茗会在深圳顺利召开。

会议以“凝聚共识促发展，砥砺奋进谱新篇”为主题，广东省三旧改造协会及来自大湾区各市同行业超10家

行业协会的20多位代表参加会议。会议特邀广东省土地开发整治中心班子成员、广东省三旧改造协会原秘书长庾

来顺，卓越城市更新集团执行总裁、广东省三旧改造协会常务副会长万伟，卓越城市更新集团相关负责人出席。

会议由广东省三旧改造协会秘书长田光明博士主持。本次会议的举办得到卓越城市更新集团的大力支持。各与会

代表围绕新形势下行业发展趋势和建议、协会的作用发挥和服务创新、企业发展转型等方面进行了交流探讨。

地级市层面

1. 广州市住建局公布2024年工作计划 确保城中村改造项目动则必快、动则必成

广州市住建局公布了2024年工作计划，今年将推动出台广州市城中村改造条例、城中村改造实施意见等政

策，强化政府对土地一级市场的调控管理，严格落实“依法征收、净地出让”，确保城中村改造项目动则必快、

动则必成。

重点项目方面，今年将强力推动广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改

造，实现罗冲围片区安置房、配套设施、重点道路开工建设。在资金支持上，广州要力争成为全国首期首批城中

村改造专项借款落地城市，推进首批借款项目落地实施。

住房保障：筹建配售型保障性住房1万套

旧改季报 21

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

今年，广州将推动完善住房供应体系。积极推进房地产优化措施落地见效，做好调控政策跟踪评估、市场监

测和研判，更好支持刚性和改善性住房需求。健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审

慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快推进房地产市场风险防范化解。

城市更新：力争落地全国首期首批城中村改造专项借款

广州今年将全力推进城中村改造。持续完善政策体系，推动出台广州市城中村改造条例、城中村改造实施意

见、城中村改造工作导则等配套政策。科学区分“留、改、拆”，对有价值的资源做到“应保尽保”，对于拆除

新建和拆整结合的城中村坚持“拆、治、兴”并举。创新开展城中村改造专项体检，提出分类分级改造建议，科

学合理编制城中村改造中长期建设计划、年度计划及城中村改造方案。强化政府对土地一级市场的调控管理，严

格落实“依法征收、净地出让”，确保城中村改造项目动则必快、动则必成。同时，广州还要实施200个以上老

旧小区改造，有序推进老旧小区成片连片高质量品质提升示范区建设。

2. 广州：房票安置不停步荔湾区发放第二批“房票”

在2024年1月5日广州市荔湾区开出了全市第一张房票后，1月31日，荔湾区土地开发中心在石围塘试点项目

再次发放第二批8张房票。

荔湾区以百姓需求为中心，同步建设房源超市，库内已有4家房地产企业，企业入库意愿持续高涨，近期拟

新增保利置业、保业发展、华润置地、越秀集团、境新公司5家房企入库。

目前，第一批8户房票安置住户已完成选房、购房、收楼。下一步，荔湾区将走小步、不停步，在实践中不

断总结“房票安置”工作经验，积极推广，为广州市全面推进房票安置先行先试。

3. 广州市首个开工的“依法征收+净地出让”模式城中村改造项目

罗冲围片区改造又称“湾区新岸”项目，由珠江实业集团牵头，与广州机建投集团、白云城投集团三家国

企，共同推动罗冲围项目走在前列，实现四个“首个”：项目改造主体在全市首批获批；成立了全市首个城中村

改造市、区国企合作公司——广州湾区新岸城市开发投资有限公司（下称“湾区新岸”）；全市首个开工的“依

法征收+净地出让”模式城中村改造项目；全国首笔城中村改造专项借款落地项目。

创新“政府统筹、国企操盘”新机制。6月21日，珠江实业集团、广州机建投集团和白云城投集团获批成

为片区改造主体。8月31日，三家国企共同注册成立湾区新岸公司，负责罗冲围片区资金筹措和安置房建设等工

作。12月22日，罗冲围片区城中村改造指挥部成立，项目充分发挥“市区指挥部+市区国企合资公司”统筹协调

作用，参照机场三期高效协同工作机制，形成市区紧密联动各司其职的强大合力，加速推进罗冲围片区改造顺利

实施。

打通“方案联审、决策联动”新路径。新一轮城中村改造不再是单一的市场行为，而是一股自上而下的经

济发展驱动力量，珠江实业集团充分借助政府的统筹协调力量，优化城中村改造审批流程，有效解决审批难、周

期长等问题。珠江实业集团联合改造主体编制松溪和潭村片区的片区策划方案、城中村改造方案、单元详细规划

(控规)方案，共计输出60多项技术成果，最终形成了符合城中村改造要求、规划指标合理、改造成本可平衡、分

期实施可执行的方案。

4. 广州首例村集体自筹资金对工业集聚区实施改造

《荔湾区西塱村村镇工业集聚区城市更新单元详细规划》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第

十八次会议审议通过。西塱村村镇工业集聚区是广州市第一批村镇工业集聚区更新改造试点项目，也是全市首个

由村集体自主筹措资金对工业集聚区实施自主改造的案例，将有效促进村集体经济的可持续发展，也为片区提供

新增就业机会，带动地区产业转型升级，助推荔湾东沙现代都市工业产业园的发展。

西塱村村镇工业集聚区位于荔湾区东漖街道南部的西塱村，北至西塱东西路，东至东沙工业园，西至西塱污

水处理厂，南临广州环城高速，距离四线换乘枢纽西塱站约1.1公里，可通过轨道交通快速通达广佛两市中心城

22 旧改季报

广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

区，高效链接广州南站等区域高等级交通枢纽，区位条件优越。

规划以“广佛现代都市工业示范园区”为定位，聚焦现代都市工业前沿领域，瞄准创新孵化服务等生产性服

务业高价值领域，未来将建设成为集“科创研发+生产智造+企业孵化”于一体的粤港澳大湾区广佛“两业融合”

示范园区。通过更新改造，形成示范效应，破解村镇工业集聚区升级改造困境，打造“荔湾样板”。

改造范围总用地面积约13.12公顷，其中，工业用地8.50公顷，规划工业总计容建筑面积约42.51万㎡。项目

紧扣高质量发展主题，推动现代都市工业发展。本项目位于东沙现代都市工业园，作为海龙围科创区的重要组

成，是荔湾发展现代都市工业主战场。将发挥自身区位优势，聚焦产业链前端“科创+生产”高价值环节，推动

“现代都市工业+生产性服务业”融合发展。

通过高品质城市设计，推进片区整体环境风貌提升。项目将完善片区公共开敞空间，依托西塱涌打造连续的

滨河景观绿廊，为园区人才在工作之余提供可游可赏的滨河景观。项目将构建内外一体的慢行交通系统，推进园

区环境风貌品质升级，打造兼顾生产、生活及休闲的复合绿廊。在园区将打造1处标志性塔楼，作为园区集中的

商业、办公配套功能使用。

5. 广州开启旧城改造新模式

2024年3月18日，花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，

走出政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——自主更新。广州今年计划继续探索试点危破房改造，由业

主自主筹资实施，目前正研究制定系列配套政策和指引。当中非常关键的一点是，不得增加户数、改变用途，明

确改造目的是改善居住条件、完善功能配套，而不是房地产“再开发”。

广州拟出台政策引导业主出资改造房屋。城镇危破房改造，近年来第一次在广州市住建局公布的年度工作计

划中出现。市住建局2024年工作计划提到，扎实推进老城区有机更新，加大城镇危旧房屋改造，完善配套设施，

改善群众居住条件。日前，《广州市旧城镇改造实施细则》公开征求意见，首次提出，旧城镇全面改造或混合改

造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。

自主更新有望成为城市更新第三种模式。“城市更新经历过政府主导、开发商主导两种模式，业主自主更新

将成为城市更新的第三种模式，并且在未来占据相当重要的位置。”王世福说。随着越来越多房屋进入“中老年时

期”，不可能全由政府大包大揽，也不再通过房地产大拆大建，业主将作为改造的主体（“甲方”），主导危破房

的有机更新。王世福认为，有别于引入开发商进行推倒重建、以高容积率替代低容积率的增量时代，城市更新进入

存量时代，利益格局回归到“业主翻新自己的建筑”，改善自己的居住条件，模式因此调整为“自出资、自获益”。

6. 深圳住建局：以更大力度加快建设筹集保障性住房以更硬作风推进新一轮城中村改造

财联社2024年2月22日电，深圳市高质量发展工作推进会议上，市住房建设局局长朱恩平表示，将坚决按照

市委、市政府工作安排，跑起来、抢时间、争一流，高质量推进保障性住房建设筹集、新一轮城中村改造等六个

方面工作。以更大力度加快建设筹集保障性住房。

以更大力度加快建设筹集保障性住房。按照“越多越好、越快越好”工作要求和“四跟”（跟着产业园区

走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走）发展策略，全年建设筹集保障房10万套（间）、供应

分配6.5万套（间）。按照好房子、好小区的标准，高质量建设各类住房，让人民群众住得更舒心。

以更硬作风推进新一轮城中村改造。系统构建政府主导的城中村改造“1+N”政策体系，做好新老项目和新

旧政策的有效衔接，攻坚克难，全年拆除城中村用地1.1平方公里，推动城中村改造迈上新台阶。

以更高站位加快推进“百千万工程”。坚决扛起城镇建设专班责任，加快实施375个重点项目。全年完成

100个以上老旧小区改造，加装电梯1000部。

以更高水平提升建筑业发展能级。推进“智能建造”试点城市建设，实施现代工程服务业发展三年行动，加

快打造工程服务业、现代建筑产业示范园区，抓好全屋智能、数字家庭推广，全年完成建筑业总产值7700亿元。

以更高标准抓好重点片区建设。按照“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的标准和要求，高质高

旧改季报 23

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

效推进深圳湾超级总部基地等重点片区建设，打造全球标杆城区。

以更实举措夯实高质量发展基础。加快完善建筑设计导则，出台“工业上楼”、民用建筑新型基础设施等设

计通则。盯组织盯系统，全力抓好建筑施工、燃气等领域的安全生产。

7. 深圳取消“7090”住宅户型政策

日前网络流传一张文件图片，显示为深圳市规划和自然资源局关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户

型比例要求的通知》的通知，主要内容为，深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求

的通知》已废止。对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实，该文件属实。“该文件核心内容为，经

会议审议，废止此前另一份文件。”前述人士称。

公开资料显示，深规土〔2010〕668号文主要内容包括，深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套

住房建筑面积90㎡以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上，并按照全市总量平衡的原则落实。

8. 珠海：精准高效施策 盘活低效用地

北安电子（珠海）有限公司、中山厚德快速模具有限公司向珠海市自然资源局斗门分局赠送锦旗“心系企业

办实事 情系企业解其忧”，对分局在服务企业上做“加法”，在审批流程上做“减法”，支持老旧工业厂房升级

改造、增资扩产提供的相关服务表示感谢。

北安电子（珠海）有限公司位于井岸镇黄杨大道南侧、机场北快线旁40亩用地，历史建有部分工业厂房，剩

余部分空地未建且已建厂房老旧，属低效用地。该用地与规划的机场北快线有部分用地重叠，经斗门区政府与用

地单位友好沟通，该司支持政府重大项目建设，同意政府收回机场北快线涉及的12亩用地，并响应市政府关于积

极盘活低效用地、实现土地集约节约利用的号召，主动申请在剩余的28亩用地上增资扩建、升级改造。

按照市政府积极推动存量工业用地盘活，实现经济高质量发展的工作部署，斗门分局积极与企业对接项目增

资扩建、升级改造涉及的用地规划及报建等事宜，精准施策解决项目历史遗留用地及报建问题，主动做好自然资

源保障服务工作，已出具项目用地规划条件、完成建设方案审核并核发了工程规划许可。根据批准的报建方案，

项目建成后将新增3栋厂房，计容总建筑规模从3万㎡提高到4万㎡，建筑密度从30%提高到40%以上，实现了低

效用地的盘活，土地的节约利用。斗门分局将继续做好项目后续建设及验收方面服务工作。

下一步，珠海市自然资源局将继续贯彻落实市委、市政府“制造业当家、产业第一”工作部署，围绕中心、

服务大局，把保障发展摆在自然资源工作重要位置，助推珠海经济高质量发展。

9. 珠海市228个重大项目集中开工、222个重大项目集中签约

2月20日，珠海市举行2024年第一季度重大项目集中签约开工活动，主会场设在金湾区，并在香洲区、斗门

区、高新区、鹤洲新区（筹）分别设分会场。放眼全市，集中开工项目共228个，总投资2250.8亿元；集中签约

项目共222个，投资额1100.9亿元。

重大项目是高质量发展的“生命线”“脊梁骨”“压舱石”。“全市上下要围绕落实省委“1310”具体部署

和市委‘1313’思路举措，牢牢把项目建设栓在心上、扛在肩上、抓在手上，以产业比实力、以项目论英雄，全

力以赴掀起项目建设‘大热潮’、跑出发展‘加速度’，以一季度‘开门红’拼出‘全年红’！”市委书记陈勇

在活动现场表示。

就在2月18日，正月初九，甲辰龙年的首个工作日，全省、全市高质量发展大会相继召开。珠海明确提出，

要坚持“项目为王”大抓项目，推动年度计划投资1800多亿元的“三个一批”项目提速建设，持续加大招商引资

力度，做细做深做实企业服务，确保一季度“开门红”、每季度步步高，力争今年实现地区生产总值增长6%以

上、工业投资两位数增长、高新技术企业突破3000家。

春潮涌动，击鼓催征。此次集中签约开工活动，展现着全市上下只争朝夕、时不我待的昂扬状态，更传递出

珠海快马加鞭、起跑冲刺、奋跃而上，加快打造全省高质量发展又一重要引擎的强烈信号！

24 旧改季报

广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

实干开新局，新年新气象。2024年，是珠海市“项目攻坚年”和“企业服务年”。今年，全市固定资产投资

要锚定增长4%的目标，以加快重大项目建设支撑有效投资，全年实施重大项目318个，总投资3747.2亿元，年度

计划投资474.3亿元，占固定资产投资的26.5%。

“这些大项目、好项目的开工建设和签约落地，必将为珠海高质量发展注入新动能，增添新活力！”市委副

书记、市长黄志豪表示，将以更优的政府服务全面支持各类企业发展，将重大项目建设快速转化为现实生产力，

为珠海高质量发展提供坚实支撑。

10. 佛山市长白涛主持召开市政府常务会议：扎实做好低效用地再开发试点工作

2024年1月11日，佛山市长白涛主持召开市政府常务会议，研究部署佛山市低效用地再开发试点工作，审议

2024年《政府工作报告（送审稿）》等事项。

会议审议《佛山市低效用地再开发试点工作实施方案》，强调全市各级各有关部门要提高思想认识，深入

贯彻落实党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，以低效用地再开发试点为抓手，稳步推进城中村改

造、老旧工业园区升级改造，全面提升土地集约节约利用水平，为高质量发展提供坚实的土地要素保障。要突出

工作重点，做好低效用地调查摸底，完善试点实施方案，通过土地集中连片开发、土地置换和空间腾挪促进要素

整合，加强土地收储支撑，健全供地机制，挖掘存量资源，推动各项试点任务落地落实。要加强组织领导，建立

工作机制，强化部门协作，确保试点工作有力有序推进，取得扎实成效。

会议套开市政府全体会议，审议2024年《政府工作报告（送审稿）》，要求报告起草小组认真研究、充分吸

纳各区各部门的意见建议，集思广益修改完善报告，让报告更好地贯彻落实党中央、国务院决策部署以及省委、

省政府和市委工作要求，更好地回应群众关切，力求形成一份鼓舞人心、催人奋进的高质量报告。

11.全国首批城中村改造专项借款落地佛山市禅城区

2024年1月30日，禅城区祖庙街道郊边村城中村改造项目、石湾镇街道仁和仁伍城中村改造项目获得国家开

发银行和中国农业发展银行首批城中村改造专项借款授信共93.1亿元，其中，国家开发银行和中国农业发展银行

目前首笔专项借款到账共计3200万元，标志着全国首批城中村改造专项借款在佛山市禅城区成功落地。专项借款

主要用于改造的前期工作、征收补偿、安置住房建设和安置住房小区的配套基础设施建设等。

首批落地专项借款中，郊边村城中村改造项目紧邻南海区，属于“禅南合作”区域范围，未来将打造成为广

湛高铁新城。广湛高铁是国家“八纵八横”高速铁路网、沿海铁路客运大通道的重要组成部分，是广东省铁路建

设“1号工程”，广湛高铁佛山站将赋能禅城加速融入粤港澳大湾区发展，赋能禅城从中心城区向城市中心跨越。

仁和仁伍城中村改造项目位于佛山中央活力区环文华公园片区的几何中心，座拥文华公园和亚艺公园两大公

园以及地铁3号线深村站，是禅城打造佛山城市中心、建设中央活力区的极核所在。项目占地面积约51亩，计划

投资超20亿，打造近20万方、高约200米的地标式金融产业载体，是禅城建设环文华公园创新活力区的重要产业

载体之一。项目主要以城中村和旧厂房旧物业为主，整体城市面貌较差，土地利用效率、经济效益较低，在优质

区位与发展质量不匹配的情况下，亟需进行盘活、推动土地提质增效。

近年来，禅城区提出全力奔赴“六最”现代化禅城，打造“佛山之心”。打造环文华创新活力区战略的提

出，以核心片区持续提升优化，是实现从中心城区向城市中心重大跨越的核心关键。2021年初，禅城区启动环文

华公园片区控制性详细规划修编工作，揭开了环文华公园片区建设高品质城市中心区、打造活力中轴的序幕。规

划修编开展近三年，对片区定位、布局进行了新一轮展望，深入开展城市更新研究探索城市中心区存量更新的实

施路径，以专题研究支撑片区的控制性详细规划修编成果，落实国家关于城中村改造、低效用地再开发等相关要

求，强化政府统筹和规划引领作用。

12. 佛山市深入推进老旧工业园区改造升级攻坚行动

2024年3月27日，佛山市长白涛主持召开市政府常务会议，研究部署佛山老旧工业园区改造升级、历史文化

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April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

街区和历史建筑保护等工作。

会议审议《佛山市老旧工业园区改造升级攻坚行动方案》，强调各区各有关部门要深入学习贯彻习近平总书

记关于城市工作的重要论述精神以及视察广东重要讲话、重要指示精神，贯彻落实省委“1310”具体部署，深入推

进佛山老旧工业园区改造升级攻坚行动，努力实现城市形态再优化、功能品质再提升、发展空间再拓展。要坚持精

准施策，聚焦城市重要核心位置，划定重点改造片区，通过拆除新建一批、绿化提升一批、加固除险一批，因地制

宜推进老旧工业园区改造升级。要坚持示范带动，优化改造模式，集中优势资源力量抓好示范试点，总结形成一批

可复制可推广的经验和案例，带动更多改造项目高质量实施。要坚持齐抓共管，构建上下联动、部门协同的工作机

制，强化政策、资金等要素保障，严格监督考核，做好宣传引导，确保老旧工业园区改造升级取得新成效。

13. 惠州谋划高品质国土空间格局，绘就高质量发展新蓝图

国土空间总体规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，也是编制相关专项规划和详细规划的基

础和依据。近年来，惠州锚定建设成为广东高质量发展新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区、更加幸福

国内一流城市目标，在国土空间规划上作出了新的战略要求。

惠州市自然资源局优化国土空间发展格局，全力推进市县级国土空间总体规划上报审批，科学统筹划定“三

区三线”，并结合“三区三线”方案优化产业发展空间布局，盘活农村存量建设用地，构建高质量发展的国土空

间布局和支撑体系，促进区域协调发展。

当前，仲恺高新区潼湖镇、惠东县安墩镇、博罗县福田镇、惠阳区新圩镇四个镇入选首批镇村国土空间集

成规划编制试点名单，国家级全域土地综合整治试点镇龙门县龙江镇、惠东县白花镇、省级全域土地综合整治试

点镇博罗县麻陂镇也纳入试点，七个试点镇已形成试点实施方案，正指导县区加快推进试点镇村集成规划编制工

作，目前均已形成初步成果。

14. 东莞市自然资源局：拓空间优格局，创新打造现代化产业园

第二批主题教育开展以来，东莞市自然资源局坚持制造业当家，突出解决制约高质量发展的空间资源问题，

以“拓空间”为主线，贯彻“产业社区”理念，推动“拓空间”从个体项目向园区谋划，从增量拓展向增存结

合、存量为主的路径转换，全面推进连片土地整备等工作。

2023年，全市推动标准化产业片区、战略性新兴产业基地整备连片土地7500多亩，提前超额完成任务；盘

活存量空间8700多亩，通过变更土地利用条件增加工业厂房建筑面积321.48万㎡。标准化产业片区整备开发的经

验做法，被省委深改委在全省推广。

拓展发展空间，优化城市格局。截至目前，市自然资源局在全市范围识别了10片新增标准化产业片区，总

面积约5.1万亩，作为市级重点潜力发展片区，其中7个近期重点实施片区范围约4万亩。统筹整合新增和存量资

源，识别了60个现代化产业园区，总面积约10万亩，并选取万江新村、洪梅河西、凤岗金凤凰、厚街厚山等10个

园区作为现代化产业园先行示范，进行项目化运作。

创新打造现代化产业园。2020年，万江街道提出采用镇村合作方式建设，由村里提供土地150亩、万实公司

出资7.38亿元，合作建设两个工业园项目。这样一来，能为社区增加10万㎡厂房物业、新增1360万元的年租金收

入。2023年4月，市委、市政府印发打造“现代化产业园区”实施方案，要求打造一批符合国土空间规划、有利

于城市形态功能完善的现代化产业园区，改变原有镇村工业园小、散、乱的低端现状。

东莞市自然资源局在全市识别划定的60片现代化产业园区用地中，万江街道在新村社区打造的近600亩产业

空间入选，用地规模扩充至1854亩，占新村陆地面积的1/3，并且有了一个更响亮的名字——万江新村现代化产

业园区。

以国土空间总体规划为引领，经过专业团队规划，万江新村现代化产业园的土地划分有了一本“明白账”，

除了新近建成及用于生态修复提升的543亩保留区，还包括385亩新增用地、926亩“三旧”拆建用地等分区。这

里也成为万江街道改造范围与拆迁整备任务量最大的产业片区。

26 旧改季报

广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

15. 东莞全市城中村改造工作推进会召开：全面推进城中村改造工作

2024年3月20日，全市城中村改造工作推进会召开，深入学习贯彻党的二十大精神，落实省委巡视要求，紧

扣“投资年”行动，进一步部署推进全市城中村改造工作，动员全市上下鼓足干劲、比学赶超，全面强化东莞高

质量发展的空间资源保障。市委书记肖亚非主持会议并讲话，市委副书记、市长吕成蹊出席会议并讲话，副市长

叶葆华作工作部署。

肖亚非指出，城中村改造是东莞推动高质量发展的重要和独特支撑，各级各部门必须进一步提高思想认识，

深刻认识到城中村改造是东莞推不掉、逃不脱的历史责任，是落实省委巡视整改的政治责任，是实施“百千万工

程”、推进乡村全面振兴的重大机遇。

肖亚非强调，要坚定信心决心，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，快干、苦干、实

干，坚持“拆治兴”并举，集中精力推动城中村改造干出实效。要着力降低土地征拆成本，严控新增违建，完善

补偿标准体系。要压茬推进项目动工建设，细化项目作战图册，提升项目审批效率，尽快打造示范项目。要树立

项目品质标杆意识，全面提升建筑形态、风貌、规划、配套、环境等，切实增强群众获得感。要强化资金、规划

用地等各类资源要素保障，积极引入各类社会投资主体，大力支持镇街动工建设。

肖亚非强调，城中村改造是涉及全市上下的系统工程，必须市镇村三级合力整体推进，创造性抓好工作，推

动城中村改造早出成效。要落实领导分片包干，鼓励各镇街比学赶超，备足备齐各方力量，给予专业指导和强力

支撑。要强化基层党建引领，进一步发挥基层党建引领作用，做实做细组织群众、动员群众的思想政治工作。要

坚决扛起耕地保护政治责任，推动田长制全面落地实施，稳步提升耕地质量，加强耕地保护宣传教育，营造全民

保护耕地、珍惜土地的良好氛围。

吕成蹊强调，要坚持政府主导、明晰部门职责、镇街集中突破，建立健全市镇合力攻坚的推进机制，集中力

量攻坚10个整村改造项目，以点带面形成示范引领效应，加快推进5个整治提升类重点项目，因地制宜打造一批

城中村风貌提升样板，全面形成稳步推进城中村改造的生动局面。要分批分类推进35个现代化产业园区项目，加

快编制完成园区的片区统筹规划、挂图作战图、动工项目库，确保城中村改造取得更大实效。要聚焦巡视整改突

出问题，加强督导，按时保质完成整改。

16. 中山市自然资源局召开城中村改造工作推进会

中山市自然资源局党组书记、局长杨戈主持召开城中村改造工作推进会，研究部署中山市城中村改造相关工

作。

会议传达了国家、省对城中村改造工作的部署、城中村改造支持政策和专项资金政策以及申报城中村改造项

目的具体要求，汇报了我市近期城中村改造工作进展情况和城中村改造政策宣讲、项目梳理、改造计划、专项规

划等方面的工作安排。目前中山市已成立城中村改造专班，统筹落实有关城中村改造的决策部署和任务安排，城

中村改造工作方面已完成了意愿征询、数据调查、年度计划等前期工作，为日后推动项目打下坚实基础，下一步

要全力推动一批成熟的示范性项目，打造中山市城中村改造新示范。

杨戈强调，推进城中村改造具有重大而深远的战略意义，国家部委支持城区常住人口200万以上的大城市申

报纳入城中村改造政策支持范围，要牢牢把握好当前的政策机遇，以高度的政治自觉和强烈的责任担当，集中力

量攻坚城中村改造难题，探索新形势下适宜中山实际情况的有效路径，力争今年之内城中村改造有突破、有进

展、有成效。

会议部署了城中村改造的下一步工作：一是密切沟通相关镇街，指导督促镇街按要求申报项目材料，做好政

策指导和统筹协调工作，确保按照国家部委、省有关部门的要求，按时、按质、按量完成项目申报工作；二是加

快编制中山市2024年城中村年度实施计划和城中村改造五年规划，指导镇街进一步做实做细项目分类，明确工作

目标、实施主体和改造方式，科学合理提出分类改造建议，确保城中村改造项目动则必快、动则必成。

旧改季报 27

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

三、项目动态

图4:大湾区九市项目动态数量和新增“三旧”改造用地面积分布

注1：季报统计的项目动态数据均为项目新增及取得新进展的次数，非项目数量。项目动态信息来源于各政府与各职能部门官方平台公

开的公示、公告、通知及新闻报道，部分非公开信息不在统计范围内。统计时间段为2024.01.01—2024.03.31。

注2：由于大湾区九市更新改造流程存在差异，且受部分数据暂未公开的影响，新增“三旧”改造用地面积按标图建库或计划公告节点

进行统计。

注3：为避免重复，以下统计图表注释与上述标准一致。

（一）项目动态综述

据不完全统计，一季度大湾区内九市共监测到735个“三旧”改造（城市更新）项目动态，数量环比下降

6%。其中新增122宗标图建库动态调整和27个项目进入初期阶段，共涉及新增用地面积1065.2公顷，用地面积环

比上升41%。

通过对一季度数据的分析发现，在湾区九市中，深圳、中山、广州三市的“三旧”改造（城市更新）项目

取得的动态数量排名前三。深圳发布221个项目动态；中山发布199个项目动态；广州发布133个项目动态，其中

113个动态为标图建库调整。在新增项目规模上，根据各城市标图建库动态调整或前期同类型节点进行统计，佛

山新增进入初级阶段的用地面积714.7公顷最大，其次是东莞173.5公顷。

从区域分布上来看，广州市黄埔区、番禺区发布的项目动态较多，两区项目数量合计占全市项目进展数量的

93%；深圳市龙岗区和龙华区发布的项目动态较多，两区项目数量合计占比全市47.4%。

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广东三旧改造 / 2024年 April

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图5：大湾区九市项目动态数量总览（个）

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图6：大湾区内九市项目动态用地面积总览（公顷）

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（二）湾区内九市项目详情

1. 广州

一季度，广州市共发布133个项目动态，项目动态数量环比下降36%。其中，标图建库动态调整公示数量最

多，共有113宗，环比下降14%，用地面积202.3公顷，环比下降61%。此外，有12个项目公布实施方案，用地面

积435.6公顷；4个基础数据公示；3个微改造；1个合作企业招引结果公示。

图7：广州市项目动态数量与用地面积总览

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April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

图9：广州市各区城市更新项目实施方案公示统计图

广州市各区中，黄埔区、番禺区发布的项目动态数量较多，黄埔区占全市项目进展数量的83%，其次是番禺

区，分别占全市10%。

一季度，广州市共有12个改造项目公布实施方案，用地面积规模435.6公顷。从区域分布来看，黄埔区公布

的实施方案较多（共6个），用地面积规模277.7公顷，此外是白云区2个，用地面积规模3.2公顷。

图8：广州市各区项目动态数量占比

34 旧改季报

广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

表3：2024年第一季度广州市实施方案公示项目用地面积规模前十位统计表

序号 区划 镇街 项目名称 用地面积

（公顷） 改造主体

1 海珠区 凤和街道 广州市海珠区凤和（康乐村、鹭江村）城中村改

造项目 110.17 -

2 黄埔区 永和街道 永和街贤江旧村改造项目 79.81 广州市黄埔区永和街贤

江社区经济联合社

3 黄埔区 长洲街道 广州市黄埔区深井传统村落保护活化利用项目 69.69 -

4 黄埔区 龙湖街道 广州市黄埔区龙湖街道埔心村旧村改造项目 52.62 黄埔区龙湖街埔心村经

济联合社

5 黄埔区 新龙镇 广州市黄埔区新龙镇均和村旧村改造项目 36.02 -

6 黄埔区 长岭街道 广州市黄埔区长平社区旧村改造项目 33.5 广州市黄埔区长岭街道

长平社区经济联合社

7 花都区 花城街道 三东村（含罗仙村八经济合作社）旧村全面改造

项目一期 32.28 -

8 番禺区 大龙街道 番禺区旧水坑村村镇工业集聚区更新改造试点项

目（一期） 7.0068 广州市番禺区大龙街旧

水坑村股份合作经济社

9 黄埔区 云埔街道 云埔街洋城村旧村改造项目 6.06 广州市黄埔区云埔街刘

村社区洋城经济合作社

10 荔湾区 昌华街道 荔湾区如意坊码头全面改造项目 5.24133 广州港集团有限公司

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April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

图10：深圳市项目动态数量与用地面积总览

2. 深圳

一季度，深圳市共发布221个项目动态，数量环比下降2%。其中拆除重建类城市更新项目动态数量为164个，拆

除重建面积规模2062.6公顷；土地整备类项目动态27个，实施范围用地面积规模1463.8公顷；集体资产交易28个。值

得注意的是，本季度深圳有3个计划失效公告，根据政策的规定，已计划立项的更新项目若未能在约定时间内通过规

划审批，将会面临被清退的风险，并在5年内不能再申报立项。

拆除重建类城市更新项目中，权利人核实阶段和规划阶段项目动态较多。在权利人核实阶段，权利人核实公示有

24个，权利人核实公告有5个，14个意愿公示；在计划阶段，本期内共有17个计划（草案）公示，11个计划公告，19

个计划补充公告；在规划阶段，有22个规划（草案）公示，24个规划公告，5个规划修改（草案）公示，4个规划修改

公告。在实施阶段，深圳市发布了8个实施主体公示，1个建设用地批复，4个工程规划许可和3个施工许可。

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

图11：深圳市各区项目动态数量占比图

项目规划审批提速，大项目大统筹成长期趋势

一季度，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划公示17个，拆除范围面积共206公顷，计划公告11个，拆除范围面积共73.2公顷；规划公示22个，

拆除范围面积共296.1公顷，规划公告24个，拆除范围面积共217.3公顷；实施主体公示8个，拆除范围面积42.3

公顷，开发建设用地面积共22.8公顷。

一季度计划公示规模同比上升明显，计划公告的数量、规模同比均下滑；规划公示规模同比增长显著，规划

公告数量及规模均同比增长；实施主体数量及规模同比有所下降，更新实施减缓。

总体来说，一季度城市更新市场主要特点：更新项目计划立项减缓，存量项目规划推进提速；大项目大统

筹成项目审批的长期趋势；在积极稳步推进城中村改造的大背景下，一季度规划建筑类型仍然以住宅为主，占比

56%；实施主体以民企为主，占比88%。

从区域分布来看，龙岗区的项目动态数量最多，占深圳全市数量的27%，龙华区的项目动态数量占深圳全市

数量的20.4%，坪山区的项目动态数量占深圳全市数量的11.9%，三区相加的数量占深圳全市数量的59.3%，其

次是宝安、南山和大鹏。

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图13：2024年第一季度深圳市各区拆除重建类城市更新项目数量统计图

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图14：珠海市项目动态数量与用地面积总览

一季度，珠海市共发布12个项目动态，数量环比上升9%。其中包括1项控制性详细规划调整公告，用地面积

9.5公顷；4项建设用地规划公示，用地面积8.9公顷；7项建设工程规划公示，用地面积22公顷。

3. 珠海

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April 2024年 / 广东三旧改造

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图15：佛山市项目动态数量与用地面积总览

4. 佛山

一季度，佛山市共发布70个项目动态，数量环比下降36%，其中包括16个更新单元计划，用地面积714.7公

顷；更新单元规划1个，用地面积71.8公顷；用地审批7个，用地面积59.9公顷；实施方案35个，用地面积254.2；征

收补偿方案10个，用地面积113.1公顷；国有建设用地使用权协议出让1项，用地面积2.1公顷。

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广东三旧改造 / 2024年 April

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5. 惠州

一季度，惠州市共发布13个项目动态，数量环比下降35%。包括1个前期服务商公开招标，用地面积1.4公顷；

2个建设工程设计方案公示，用地面积1.4公顷；10个征地公告，用地面积25.1公顷。

图16：惠州市项目动态数量与用地面积总览

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April 2024年 / 广东三旧改造

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6. 东莞

图17：东莞市项目动态数量与用地面积总览

一季度，东莞市共发布72个项目动态，数量环比上升29%。在各项目动态中，“1+N”总体实施方案阶段项

目动态公布最多，有7个“1+N”总体实施方案公示和26个“1+N”总体实施方案公告，用地面积分别为44.4公

顷和123.3公顷。此外，东莞市有4宗标图建库动态调整公示，用地面积173.5公顷；4个土地和房屋权籍调查结果

公示，用地面积38.6公顷；4个前期研究报告，用地面积96公顷；6个更新单元划定方案公告，用地面积64.6公

顷；5个单一主体挂牌招商方案批复公告，用地面积53公顷；6个城市更新单一主体挂牌招商公告，用地面积70.9

公顷；4个城市更新单一主体挂牌招商结果公示，用地面积25.6公顷；6个国有土地使用权协议出让公告，用地面

积13.4公顷。

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7. 中山

一季度，中山市共发布199个项目动态，数量环比增长79%。其中包括126个单元计划项目，用地面积544.8公

顷；1个单元规划项目，用地面积128.4公顷；36个改造方案公示项目，用地面积109.5公顷；33个改造方案公告项

目，用地面积100.3公顷；3个三旧改造用地审批项目，用地面积3.9公顷。

图18：中山市项目动态数量与用地面积总览

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8. 江门

一季度，江门市共发布11个项目动态，数量环比下降61%。其中包含2宗标图建库动态调整公示，用地面积

12.6公顷；6个改造方案公示，用地面积26.5公顷；2个改造方案公告，用地面积46.9公顷；1个征收土地公告，

用地面积2.9公顷。

图19：江门市项目动态数量与用地面积总览

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9. 肇庆

图20：肇庆市项目动态数量与用地面积总览

一季度，肇庆市共发布4个项目动态，数量环比下降64%。其中包括3宗标图建库动态调整公示，用地面积

13.5公顷；1个改造方案公示，用地面积4.5公顷。

旧改季报 45

April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

（一）会员战绩综述

据不完全统计，一季度共计监测到18家会员单位取得的41次“三旧”改造（城市更新）项目新进展，较上季度

上升124%。各会员单位中，鸿荣源集团、华润置地、卓越集团、星河控股等会员单位的项目取得进展较多，具体

见图21。

四、会员战绩

图21：2024年第一季度主要会员单位战绩数量占比图

由区域分布图可见，本季度会员单位涉及的项目进展主要集中在深圳市，深圳的城市更新市场较成熟，具备

非常完善的城市更新与土地整备配套政策体系，市场体量大，更能吸引各大房企继续深耕。经不完全市场监控统

计，深圳市的会员单位企业一季度合计取得项目进展38次，数量在湾区九市中占比达93%。

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

图22：2024年第一季度会员战绩项目区域分布占比图

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April 2024年 / 广东三旧改造

第十六期

（二）会员战绩详细情况一览表

表4：大湾区内九市“三旧”改造（城市更新）会员单位一季度战绩一览表

相关企业 主要战绩 用地面积

（公顷）

卓越集团

牛湖北片区城市更新单元进行规划公告，该项目申报主体为卓越集团。 8.1

上下横朗城市更新单元进行规划修改公告，该项目的申报主体为卓越集团。 15.0

赤岭头一片区城市更新单元（01-01、02-01地块）获得施工许可，该项目的实施

主体为卓越集团。 1.3

欧屋上角片区城市更新单元进行规划（草案）公示，该项目申报主体为卓越置

地。 7.2

中洲集团

下李朗城市更新单元进行权利人核实公告，该项目意向合作方为中洲集团。 28.1

下李朗城市更新单元进行计划延期公告，该项目意向合作方为中洲集团。 28.1

中国奥园

石龙坑片区城市更新单元进行规划公告，该项目的申报主体的关联房企为中国奥

园。 11.1

南玻工业大厦城市更新单元进行协议出让公示，受让单位为中国奥园。 0.7

招商蛇口

年丰社区土地整备利益统筹项目进行权利人核实公示，该项目的前期服务商为招

商蛇口。 353.9

三联片区改造城市更新单元进行规划修改（草案）公示，该项目意向合作方为招

商蛇口 28.0

远洋集团 石桥头片区城市更新单元进行计划延期公告，该项目的申报主体为远洋集团。 6.1

星河控股

惠州市仲恺高新区陈江双一、双二、双三村片区城市更新单元ZKB-023-04号地

块商住项目进行建设工程设计调整方案及规划许可批前公示，该项目的实施主体

为星河控股。

1.4

惠州市仲恺高新区陈江双一、双二、双三村片区城市更新单元ZKB-023-04号地

块商住项目进行建设工程设计方案公告，该项目的实施主体为星河控股。 1.4

六约社区埔厦片区城市更新单元进行规划公告，该项目意向合作方为星河控股。 22.2

南约社区炳坑村片区城市更新单元进行计划延期公告，该项目意向合作方为星河

地产。 12.0

新世界集团

光侨食品厂片区城市更新单元进行规划公告，该项目的申报主体为新世界集团。 6.0

西丽北路新围工业区城市更新单元进行权利人核实公示，该项目拟由新世界集团

操盘。 3.0

绿景集团 沙河五村城市更新单元进行权利人核实公示，该项目的实施主体商为绿景集团。 46.0

龙光控股 新兴纸业厂区城市更新单元进行计划失效公告，申报主体为龙光控股。 2.5

兰江集团 洪安围片区城市更新单元进行规划（草案）公示，该项目的申报主体为兰江集

团。 11.0

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广东三旧改造 / 2024年 April

第十六期

相关企业 主要战绩 用地面积

（公顷）

京基集团

木棉湾片区城市更新单元进行权利人核实公示，该项目拟由京基集团操盘。 28.5

南约社区炳坑村片区城市更新单元进行计划延期公告，该项目意向合作方为京基

地产。 8.2

金地集团

卓越集团

岗厦河园片区城市更新单元05-1-1地块获得施工许可，该项目的实施主体的关联

房企为金地集团和越集团。 1.1

金地集团 金地集团通过单一来源谈判竞得龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目。 48.2

佳兆业集团 王母旧墟中山里片区城市更新单元进行计划调整公告，该项目申报主体的关联企

业为佳兆业集团。 8.2

华润置地

湖贝统筹片区城市更新单元进行规划修改（草案）公示，该项目申报主体为华润

置地。 30.1

华润置地中标成为深圳市南山区西丽高铁新城运营管理前期服务商。 -

坪山万象城市更新单元进行意愿公示，该项目的申报主体为华润置地。 17.0

坪山万象城市更新单元进行计划（草案）公示，该项目的申报主体为华润置地。 17.1

湖贝统筹片区城市更新单元进行规划修改公告，该项目申报主体为华润置地。 30.1

坪山万象城市更新单元进行计划公告，该项目申报主体为华润置地。 17.1

华发集团 珠海市香洲区联安旧村城市更新项目（一期回迁住宅用地）进行建设工程规划公

告，该项目的实施主体为华发集团。 1.1

鸿荣源集团

清湖西片区城市更新单元进行实施主体公示，该项目的实施主体鸿荣源集团。 6.0

观城第一期城市更新单元（一期01、02、03、04地块）获得工程规划许可，该

项目的实施主体为鸿荣源集团。 8.6

民治第一工业区城市更新单元进行意愿公示，该项目的申报主体为鸿荣源集团。 2.9

鸿荣源集团中标成为深圳市龙华区大浪街道龙胜南片区城市更新项目合作开发招

商。 1.4

民治第一工业区城市更新单元进行计划（草案）公示，该项目意向合作方为鸿荣

源集团。 2.9

龙胜南片区城市更新单元进行计划（草案）公示，该项目意向合作方为鸿荣源集

团。 1.4

宏发集团

黄田金碧片区城市更新单元进行规划公告，该项目的申报主体为宏发集团。 17.4

黄田金碧片区城市更新单元进行权利人核实公告，该项目的申报主体为宏发集

团。 17.4

保利发展 五联竹头背和岭背坑片区更新单元二期进行实施主体公示，该项目实施主体的关

联房企为保利发展。 4.8