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非常1+6快速高效卖房法

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目录背景 | 新房改楼市大转折！如何买卖房破局？

01 | 非常 1+6 卖房法：选对时机，永远的 1

02 | 非常 1+6 卖房法：“凤变冰”，卖房大杀器

03 | 非常 1+6 卖房法：挂盘定价有窍门

04 | 非常 1+6 卖房法：中介联盟，为你所用

05 | 非常 1+6 卖房法：渠道铺排，低成本卖房

06 | 非常 1+6 卖房法：氛围烘托，全员抢购

07 | 非常 1+6 卖房法：高效谈判，高手过招

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背景 | 新房改楼市大转折！如何买卖房破局？在这个新房改的大背景之下，中国第三次房地产改革迎来了新的一波财富大洗牌，站在这个十字路口，当下我们是该卖房还是该买房？还是卖了之后再买？怎么去面对这一波新的大转折和财富洗盘？有很多同学站在这个十字路口很难抉择。

如果卖在了最低点，卖了之后房子又涨上去了，相当于本来你应该赚的钱，没赚还要亏回去，担不担心？

这两年房地产的下跌叫做无差别下跌，大家共同生活在中国，生活在这个大环境，这个大土壤上面，大家感受到的经济温度，投资情绪都是一样的。哪怕北上广深的好的地段的豪宅都跌无差别下跌。

不要低估国人的情绪。情绪是会传播的，过去大家悲观都悲观。一旦楼市好起来，回暖起来，大家的回暖的情绪，乐观的情绪，积极的情绪，也是无差别传播。接下来如果要回暖，同样第一波也是无差别回暖，因为积极情绪也会感染，不用太担心。市场=购买力 X 购买欲望 X 人数。购买力是相对稳定的存在，不是每个人都能买的了好的地段 1000 万的房子，100-200 万的房子，同样也有购买它的人群。而购买欲望，是存在人们主观的情绪影响的。当投资情绪回暖，人们互相传染，后面两个因素会以超高倍数瞬间拉满。

买房要买在无人问津时，卖房要卖在人声鼎沸处。所以别在这个时候卖房，等待下一波回暖，人声鼎沸时，再卖掉手上不好的房子。想知道下一次回暖时机是什么时间？在我的闭门直播中，将会给你答案。所以，在领取到资料包之后，一定要准时进入直播间，观看我们的闭门直播内容。闭门直播链接，找你的专属顾问老师领取。

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当然，下一波回暖，针对那些手上不好的房子只是短暂的一回暖。在现在这个阶段的楼市，房子的巨大分化已经来临，只有那些优质房产才能跑赢通胀，实现增值。同时房改 3.0 后，商品回归商品属性。如果你不好的房子本质还不如保障房，那你的价格还会被保障房冲击。如何判断自己的房子好坏，能否抵御保障房接下来的冲击？在我们的闭门直播中，将会给你答案。教你怎么判断何为好房子，所以，在领取到资料包之后，一定要准时进入直播间，观看我们的闭门直播内容。闭门直播链接，找你的专属顾问老师领取。

我们都知道经济有其周期性，其实楼市也是如此。很多人在市场低谷时匆忙把房子以低价卖了，结果一下子亏了几十万。这个时候卖房，你最可怕的竞争对手是谁？是那些房子要断供，急着用钱的人。对于这样的竞争对手，你根本打不赢。你卖 300 万，他卖 280 万；你卖 280 万，他卖 265 万。当下房子卖出去的价格，根本不是真实的市场反应价格，而是“拼了命抛售和逃命卖房者的价格”。乌鸦的世界里，天鹅都有罪。不在同一个频道，就没有必要互相征服，不要被别人影响。这个世界上就是高认知收割低认知，你已经看到这里，相信思维打开了很多，但这只是开始。如果你来听了我的课，对房产的认知更高，降维打击更多人，这个就是世界的游戏规则。在我的闭门直播中，有更多颠覆你的理念你和实操方法。所以，在领取到资料包之后，一定要准时进入直播间，观看我们的闭门直播内容。闭门直播链接，找你的专属顾问老师领取。但是如果你已经出现，不卖房子现金流已经顶不住，连生活都出现严重问题。那我教你一套高效的卖房方法——非常 1 + 6 高效卖房法，教你找到当下资产的最优解。

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01 | 非常 1+6 卖房法：选对时机，永远的1如果没有“1”,后续再多的“0”都没有意义。卖对时机，就是在你选到对的时机，卖到对的时期。在时机面前，其他的卖房技巧都只是技巧，只是手段，不足挂齿。最核心就是卖对时机，所以这里就会涉及到了那些手上不好的房子，你现在不卖，它什么时候可以卖了？来我的闭门直播，告诉你答案【第一步：选准时机】

 认清当下究竟是买方市场还是卖方市场

 不同的市场对应不同的策略

所谓的时机直接挂钩的就是行情：了解你卖房的时机，是处于火热行情还是低迷行情。楼市火热之时，是卖房市场，可以适当提高挂牌价，记住这个法则“买在无人问津时，卖在人声鼎沸处。”

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02 | 非常 1+6 卖房法：卖房杀器“凤变冰”人靠衣装马靠鞍，房子靠包装。为什么要进行房屋包装？房子马上都要卖了，为什么还要多花钱搞装修？为了让房子更好卖！卖出更高的价格！房屋包装的必要性原则：颜值决定带看，带看决定成交。房屋包装底层逻辑：【凤变冰心法】——净（干净）、景（布景）、静（安静）

房屋改造大法案例-【局部改造】

局部改造的 3 大困惑：

要不要？

换不换？

拆不拆？

具体在实际操作中会遇到这些常见问题，例如：

地板要不要留？墙纸留不留？橱柜留不留？

吊顶要不要换？衣柜要不要换？门要不要换？

阳台门要不要拆？家具要不要拆？中央空调要不要拆？

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。。。。。。

局部改造时，遇到这些问题，应该怎么处理？如何控制成本，用更低的价格达到更好的改造效果？

【局部改造 4 大原则】

改造原则一：能不动就不动。针对性结构：墙地砖、水电、柜体、吊顶改造原则二：必须动。针对性结构：灯光工程、软装、集成吊顶、地板局改原则三：改色技术非常重要。针对性结构：墙体改色、瓷砖改色、柜体改色、栏杆改色、防盗门改色

局改原则四：改造细节要细扣。针对性结构：临近马路三玻两腔、放浴缸要靠窗、能开窗不要推拉、能外开就不要内开

房屋改造实操的分级流程：

第一步：找工人进行对比估价

第二步：施工必做项目。具体施工内容：深度保洁、外壳漂白、清空老物件、地面、墙面、天花板、家具软装更新（含灯具），深度保洁后再决定卫浴五金是否需要更换

第三步：判断选做的项目。具体施工内容：更换地板、更换门、锁、吊顶、浴霸、柜门、家具、电器、软装等，需要评估是否需要进行取舍。第四步：评判是否要施工增加预算项目。具体施工内容：更换橱柜、浴室柜、衣柜、厨卫墙地砖、增加墙暖、中央空调、封窗、封阳台、拆除移门

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第五步：收尾工作。具体施工内容：软装布草、挂画、绿植、地毯、香薰、四件套、装饰。房屋包装绝不是简简单单的对房子进行装修，这是卖房过程中非常重要的一个环节。

房屋改造本身就是一件非常专业的事情，尤其是对于转手垃圾资产是非常重要的一个手段。

03 | 非常 1+6 卖房法：挂盘定价有窍门挂盘价的确定就是你这个房子要定什么价格，你们知道自己卖什么价格才是一个合适的吗？卖了挂高了你卖不掉，挂便宜了你亏钱。李老师教你一套定价挂盘的方法。

挂牌价是成功卖房的重要一环，关系到你房子的关注度，从而会进一步影响房子的带看量和谈判成功率。

那么，挂牌价到底应该怎么确定呢？

在开始前，以买房客的身份去小区楼下，附近的中介店咨询这一类房源卖多少钱，你先抓中介买，我大概要买哪一个户型的盘。如果你找中介说卖，他就给

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你一个很低的价格，因为他希望快点卖，就压你的价。但如果你反过来，先以买家的身份，他就给你一个相对适中的价，因为给低了你就走了，给高了你就不买。另外让中介把最近这 8 年你想看的房子的成交记给你看。比如说这半年，这个小区、这个户型卖多少钱，那你就可以知道对应的什么楼层，什么朝向，什么时候，人家可以卖多少钱。那结合这个基础的历史成交价，你就可以对应不同的街道，不同的策略。

结合不同的房产和情况匹配不同的定价方法：

【挂牌价法】：适用于同类竞品比较多的房产。

【成交价法】：适用于有历史成交数据可以依据的房产。【法拍价法】：适用于挂牌少、无成交的房产情况。【装修溢价法】：适用于经过装修包装后再定价的情况。【收益法】：适用于公寓、商铺、写字楼、商旅地产等房产类型。【评估价法】：适用于挂牌少、成交少的情况。

无论使用哪种定价方法，最终的目的都是为了顺利成交。但是千万别指望挂牌价，就是最终的成交价，也不要相信任何中介和买家的漫天砍价。挂牌之后，请记住这样一个原则：没有上桌的出价，都不算数。那这些挂牌方法在操作过程中有哪些尤为要关注的关键点？【挂牌价法】

注意对标房源的可比性：面积段、房间数、楼层、朝向、景观等因素；要关

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注不同竞品的挂牌时间长短、重点关注带看量大的竞品房源；还要关注税费情况和本地主流中介强推的房源。

【成交价法】

一个尤为需要关注的重点是：成交价代表的是历史数据，反映的是过去的行情，并不能完全作为参考。

你的房子真正的竞品是当前正在挂牌的房源。大型的小区，有近期大量成交数据的才有较大的参考价值。

【评估价法】

要注意银行的评估价或房产公司的评估价是 To B 的，目的是用于贷款额度的评估，通常会更偏低于市场价。

【法拍价法】

法拍房往往是市场自由竞争，在市场正常，或者有热门房源之时，通常会有一定的溢价。

【收益法】

通常的话说和操作方式都是提高租金年化收益率吸引购房者。收益法通常适用于商住公寓类房屋，使用面会有些局限。

【装修溢价法】

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首先要弄清楚装修溢价的 3 大来源：

来源 1: 装修成本估算偏差

来源 2:人力时间成本

来源 3: 感性冲动消费，心与心的连接

通常情况下，总价越高的房子溢价率越低，因此装修改造时一定要注意控制成本。

04 | 非常 1+6 卖房法：中介联盟，为你所用建立中介联盟的几大关键步骤：

一、建立中介资源

平时建立：平时买房，卖房时的中介，要持续保持关系的维护临时建立：尽量找店面销冠、甚至店长。

二、中介联盟谈判

选择一个私密场所，如包间饭局；

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额外佣金比例的设置，以房价 2%作为额外佣金；且该佣金可以通过提高房价进行抵消；

额外佣金可以提前取现，进行展示；

更深度的佣金设置，比如超过目标总价，超出部分按60%分给对方卖房时间设置，半个月卖掉，2%佣金提升 50%；1 个月内卖掉，2%佣金；1-2 个月内，1%。

三、签订文件

口说无凭，草拟一份文件，把条件都写入文件，双方签名按指模。四、预付定金

从额外佣金中抽取 10%作为预付定金当场给对方。中间怎么从谈判、利益的设置、心理的玩转、文件的设置，让中介死心塌地的帮你卖房，让他们优先把你的房子给卖掉，可以来我的闭门直播，我告诉你更多的实操细节。

这个过程中任何一个细节如果做错，中介不可能死心塌地给你卖房。一旦这一套流程打下去，中介会拼了命的给你卖，甚至会拉上他的中介同事一起卖，达到你最想要的想过。

一定要记住，任何专业的理论在实际操作过程中都会有各种各样的实际场景，要想完全掌握一定要仔细配合闭门直播学习。在实操过程中一旦遇到问题，及时和顾问及时沟通，必要时还要向大胡子李老师这样的大咖进行求助，可以给你做

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专属资产诊断和方案。闭门直播链接，可以找你的专属顾问老师领取。05 | 非常 1+6 卖房法：渠道铺排，低成本卖房关于渠道铺排，也是高效低成本卖房中的最重要一步，直接关系到你房子的曝光量和之后能否成交。

第一，你把周边所有门店的中介都加微信，加了两三个之后，你告诉他，每拉一个人进群，我请你吃饭，让他拉同事进群。

第二，建好群之后，你要编辑好你的房子文案，编辑你的房子基本特点是什么？有什么优势，123456 列清楚。面积多大？朝向是什么户型？什么学区？是什么学区？地铁近不近？把它的优势全都写出来。甚至还要拍个短视频。你和中介说谁帮我发到朋友圈截图给我，我每个再奖钱，这个价格你们自己都可以自己去定。中介的朋友圈都是客户，而且就在你家楼下的那种中介门店都是周边要买的用户。

第三，如果谁有客户直接来看房，每一个再奖 50 块，如果谁的客户可以跟我上谈判桌，我每一个再奖 300。

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第四，我们目标最终是卖掉这个房，把过程目标拆解下来，这个成本不高，比起一笔给个 10 万要少很多。

李老师还有很多卖房的方法，比如说发到业主群，亦或是给到楼下的物管，找他说你帮我卖掉给多少钱。

我这个叫渠道方法，所以刚刚就是低成本渠道铺排法。你可以选择多中介门店放盘，大量中介放盘，集中拉中介群进行宣传。利用好自媒体渠道、短视频、朋友圈、业主群等方式。楼下物管、小区宣传栏、售楼部销售等渠道。这个过程中前期中介就能马上拿到小的奖，宣传就会迅速宣传开，所以这也是一招非常实用的方法。

在渠道铺排的时候要注意判断中介给你提供的信息是否真实。在实操过程中一旦遇到问题，及时和顾问沟通，必要时还要向大胡子李老师这样的大咖进行求助，我们有齐全的资源，且可以给你做专属资产诊断和方案。闭门直播链接，可以找你的专属顾问老师领取。

06 | 非常 1+6 卖房法：氛围烘托，全员抢购同样一套房子，你看这个哪一种感觉会让你觉得这个房子好像还不错？答案

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是多人去看的房子。

那怎么样制造这种感觉？很多人来看你的房子？想不想制造一种感觉，让你的房子很多人抢？怎么做？

第一，你选一个时间，可以集中一个上午，或者集中到就是11 点-12点这一个小时，集中时间看。

第二，有些时间是不适合看。比如，下午 5 点后，光线暗，且晚上是不利于谈判，不利于卖家谈判。

第三，还有下雨天和阴天，不建议看房，对买房的用户情绪没有促进，这是一个大概率的市场，成交率非常低

07 | 非常 1+6 卖房法：高效谈判，高手过招谈判是顺利成交的最后一步，一定要讲究策略、讲究方法、死磕到底。因为相对于前面的 5 脉，高效谈判是最低成本甚至零成本的步骤。1. 在中介门店谈，提解到现场，派红包，打造你的主场2. 据前了解买家情况。他是做什么工作的？他为什么要买房？他买房要解决什么问题？详细了解清楚，你就打蛇打七寸。他喜欢住高层，那我就是高层，采光很好，抓这个他的痛点，不断地攻击这个痛点。

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3. 最好两个人，一个主谈手、一个人做观察手

4. 摆台座位和谈判时间。具体的摆台的、座位的设计，谈判的时间选择。5. 把握谈判节奏

高效谈判的关键节点：【谈判前】、【谈判中】、【谈判后】不同的情况，需要使用不同的谈判策略，但是很多人永远都只是停留在理论层面，一旦到了实操层面总是会出各种各样的问题。

在这里，想要熟练使用高效谈判法则的，有 4 大绝招。【高效谈判 4 大绝招】

第一招：夫妻对练，多上桌练习

第二招：不错过第一个出价的客户

第三招：不接受第一次报价，并大吃一惊

第四招：不折中，小额让步，条件交换

一旦上了谈判桌，就是成交前的临门一脚，永远不要放弃任何一个愿意上谈判桌的客户。这个过程中，谈判有很多突发状况，那么谈判话术的设计就非常重要。学会就能在谈判桌上掌握主动权，整个谈判的节奏涉及到多年的经验和实操，在实操过程中一旦遇到问题，及时和顾问及时沟通，必要时还要向大胡子李老师这样的大咖进行求助，可以给你做专属资产诊断和方案。闭门直播链接，可以找你的专属顾问老师领取。

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人生的改变，从改变一套房子开始房子的改变，从接触一个男人开始大胡子老师 大胡子说房创始人 千麦规划创始人 城市和房产研究专家 提出房产价值投资理念第一人