22

房地产投资分析 ( 第二版 )

（3）该住宅为带电梯的高层住宅，物业维修基金的缴纳标准为 65 元 / 平方米，则需

要缴纳的物业维修基金 =90×65=5 850（元），即 0.585 万元。

（4）产权代办费大约为 400 元，即 0.04 万元。

（5）交房时，还要一次性缴纳一年物业服务费，按照 3 元 / 平方米估算，物业服务费 =

3×90×10=2 700（元），即 0.27 万元。

（6）预计交房后装修和购置家具、设备等费用约 20 万元。

（7）估算结果：

共需资金 =171+1.71+0.585+0.04+0.27+20=193.61（万元）

首付 =51.30 万元

后期费用 =1.71+0.585+0.04+0.27+20=22.61（万元）

贷款总额 =171-51.30=119.70（万元）

【思考】该家庭应该如何安排购房资金？如何选择贷款方式？

1.3.2 计算月还款额

1. 资金的时间价值

同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值

上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以将货币存入银行或是从银行借款为例来说

明。如果现在将 10 000 元存入银行，一年后得到的本利和为 10 600 元，经过一年增加的

600 元，就是在一年内出让 10 000 元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这 600 元是

10 000 元在一年中的时间价值。

对于资金的时间价值，可以从两个方面理解。

（1）随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。在市场经济条件

下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现

为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。

（2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更

多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时

间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

资金时间价值的大小取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，

即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；

风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

2. 利息与利率

（1）利息，是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔

资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔

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23

学习

情境 1 住宅置业投资分析

利息，这一过程可表示为

Fn=P+In

式中，Fn——本利和；

P——本金；

In——利息；

n——计息周期数。

计息周期是指计算利息的时间单位，如年、季度、月或周等，通常采用的时间单位

是年。

（2）利率，是指在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）

之比，一般以百分数表示。用 i 表示利率，其表达式为

i=I1/P×100%

式中，I1—— 一个计息周期的利息。

利率根据计算方法不同，分为单利和复利；根据与通货膨胀的关系，分为名义利率和

实际利率；根据确定方式不同，分为法定利率和市场利率；根据银行业务要求不同，分为

存款利率和贷款利率；根据利率与市场资金供求的关系，分为固定利率和浮动利率；根据

利率之间的变动关系，分为基准利率和套算利率。

在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、通货膨

胀率水平、政策性因素和国际经济环境等。贷款利率水平主要取决于资金成本，此外还要

加上税收、经营费用、风险成本及收益等。其他各种类型利率的高低及其与基准利率的差

异，则主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。

3. 单利计息与复利计息

利息的计算有单利计息和复利计息两种。

（1）单利计息，是指仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正

比。单利计息时的利息计算公式为

In=Pni （1-1）

n 个计息周期后的本利和为

Fn=P（1+in） （1-2）

我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计息的，计息周期为年。

（2）复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的

利息进行计息，即利息再生利息。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为

In=P［（1+i）n -1］ （1-3）

n 个计息周期后的本利和为

Fn=P（1+i）n （1-4）

我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资

金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中一般采用复利计息。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

复利计息还有间断复利计息和连续复利计息之分。计息周期为一定的时间区间（如

年、季、月等）的复利计息，称为间断复利计息；计息周期无限期缩短的复利计息，

则称为连续复利计息。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通

领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利

计息。

4. 名义利率与实际利率

（1）名义利率与实际利率的概念。

名义利率，是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的

乘积。

实际利率，是指一年内多次复利时，每年年末终值比年初值的增长率。

例如，某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.4%，通常可以理解为“年利

率 4.8%，每月计息一次”。这里的年利率 4.8% 称为名义利率。当按单利计息时，名义利

率和实际利率是一致的；但当按复利计息时，上述“年利率 4.8%，每月计息一次”的实

际利率则不等于名义利率（4.8%）。

例如，年利率为 12%，存款额为 10 000 元，期限为一年，分别以一年 1 次计息、一

年 4 次（按季利率）计息、一年 12 次（按月利率）计息，根据式（1-2）、式（1-4）得

一年 1 次计息：

F=10 000×（1+12%）=11 200（元）

一年 4 次计息：

F=10 000×（1+3%）4 ≈11 255.09（元）

一年 12 次计息：

F=10 000×（1+1%）12 ≈11 268.25（元）

这里的 12%，对于一年 1 次计息来说既是实际利率又是名义利率；3% 和 1% 则称为

周期利率。由上述计算可知

名义利率 = 周期利率 × 每年的计息周期数

对于一年计息 4 次和 12 次来说，12% 就是名义利率，而一年计息 4 次时的实际利率 =

（1+3%）4

-1≈12.55%，一年计息 12 次时的实际利率 =（1+1%）12-1 ≈12.68%。

（2）名义利率与实际利率的关系式。

设名义利率为 r，若年初借款为 P，在一年中计算利息 m 次，则每一计息周期的周期

利率为 r/m，一年后的本利和为

F=P（1+r/m）m （1-5）

其中利息为 I=F-P=P（1+r/m）m -P。

故实际利率 i 与名义利率 r 的关系式为

i=（F-P）/P=［P（1+r/m）m

-P］/P=（1+r/m）m

-1 （1-6）

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情境 1 住宅置业投资分析

通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系。

① 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

② 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。

③ 当每年计算利息次数 m=1 时，实际利率与名义利率相等。

④ 当每年计算利息次数 m>1 时，实际利率大于名义利率。

⑤ 当每年计算利息次数 m →∞时，实际利率与名义利率的关系为 i=er

-1。

另外，两者之间的关系还可以从是否剔除了通货膨胀因素的影响来区分。名义利率是

包含了通货膨胀因素的利率，而实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利

率。设名义利率为 r、实际利率为 i、通货膨胀率为 Rd，则三者之间的关系为 i=［（1+r）/

（1+Rd）］-1。

【例 1-2】某人申请一笔银行贷款的年利率为 12%，借贷双方约定按月计息，则该笔

贷款的实际利率是多少？

解：已知 r=12%，m=12，根据式（1-6）得

i=（1+12%/12）12-1 ≈12.68%

5. 资金等效值计算

1）资金等效值的概念

资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具

有相同的价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间

点上的价值”。在以后的讨论中，我们把等效值简称为等值。

例如，现在借入 10 000 元，年利率是 15%，一年后要还的本利和为 11 500 元。这就

是说，现在的 10 000 元与一年后的 11 500 元虽然绝对值不等，但它们是等值的，即其实

际经济价值相等。

通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，

把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点

上与现值等值的金额称为时值。

2）复利计算

（1）常用符号。

在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括 P、F、A、G、s、n 和 i

等，各符号的具体含义如下。

P——现值；

F——终值（未来值）；

A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；

G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；

s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；

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房地产投资分析 ( 第二版 )

n——计息周期数；

i——每个计息周期的利率。

（2）公式与系数。

① 一次支付终值系数和现值系数。如图 1.6 所示，如果在时间点 t=0 时的资金现值为

P，并且利率 i 已定，则复利计息的 n 个计息周期后的终值 F 的计算公式为

F=P（1+i）n （1-7）

式（1-7）中的（1+i）n 称为一次支付终值系数。

当已知终值 F 和利率 i 时，很容易得到复利计息条件下现值的计算公式

P = (1 ) +

F

i n （1-8）

式（1-8）中的(1 ) +

1

i n 称为一次支付现值系数。

图 1.6  一次支付现金流量图

② 等额序列支付现值系数和资金回收系数。如图 1.7 所示，等额序列支付是指在现金

流量图上的每个计息周期期末都有一个等额支付金额 A。此时，其现值可以这样确定：把

每个 A 都看作是一次支付中的 F，用一次支付复利计息公式求其现值，然后相加，即可得

到所求的现值。其计算公式是

P A = = − (1 ) 1 1

ii i i (1 ) 1

+ − i A

+ +

n

n n

 

    1

（ ） （1-9）

式（1-9）中的(1 ) 1

i i (1 )

+ − i

+

n

n 称为等额序列支付现值系数。

图 1.7  等额序列支付现值现金流量图

由式（1-9）可以得到当现值 P 和利率 i 为已知时，求复利计息的等额序列支付年值 A

的计算公式为

A P =  

    (1 ) 1

i i (1 )

+ − i

+

n

n

（1-10）

式（1-10）中的(1 ) 1

i i (1 )

+ − i

+

n

n

称为等额序列支付资金回收系数。

③ 等额序列支付储存基金系数和终值系数。如图 1.8 所示，等额序列支付储存基金系

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情境 1 住宅置业投资分析

数和终值系数就是在已知 F 的情况下求 A，或在已知 A 的情况下求 F。因为前面已经有了

P 和 A 之间的关系，我们也已经知道了 P 和 F 之间的关系，所以很容易就可以推导出 F

和 A 之间的关系。其计算公式为

A F = −  

    (1 ) +

i

i n 1 （1-11）

式（1-11）中的(1 ) +

i

i n −1称为等额序列支付储存基金系数。

图 1.8  等额序列支付终值现金流量图

通过式（1-11），我们可以很容易地推导出

F A =  

   

(1 ) 1 + − i

i

n

（1-12）

式（1-12）中的(1 ) 1 + − i

i

n

称为等额序列支付终值系数。

④ 等差序列现值系数和年费用系数。如图 1.9 所示，等差序列是一种等额增加或减少

的现金流量序列。也就是说，这种现金流量序列的收入或支出，每年（或计息周期）以

相同的数量发生变化。

图 1.9  等差序列支付现金流量图

A. 如果以 G 表示收入或支出的等差变化值，已知第一年的现金收入或支出流量为 A，

则第 n 年年初现金收入或支出流量为 A1+（n-1）G。计算等差序列现值系数公式为

P A = +− 1

        

(1 ) 1 (1 ) 1

i i ii i i (1 ) (1 ) (1 )

+− +− i Gi n

+ ++

n n

n nn （1-13）

式（1-13）中的1 (1 ) 1

ii i i

 

    (1 ) (1 )

+ − i n

+ +

n

n n − 称为等差序列现值系数。

B. 若要将等差现金流量序列换算成等值等额序列支付 A，则公式为

AAG =+ − 1

 

   

1

i i (1 ) 1 + −

n

n （1-14）

式（1-14）中的1

i i

− (1 ) 1 + −

n

n 称等差序列年费用系数。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

⑤ 等比序列现值系数和年费用系数。如图 1.10 所示，等比序列是一种等比例增加或

减少的现金流量序列，也就是说，这种现金流量的收入或支出每年以一个固定的比例发生

变化。如建筑物的建造成本每年以 10% 的比例逐年增加，住宅的价格或租金水平每年以

5% 的速度逐年增加等。

图 1.10  等比序列支付现金流量图

A. 如果以等比系数 s 表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出

流量为 A1，则第 n 年年初现金收入或支出流量为 A1（1+s）n-1

。计算等比序列现值系数公

式为

P =









nA i i s

is i

A s

− +

1

1 / (1 )

 

     

1− ≠

+ =

     

1

1

+ n

（ ）

（ ）

i s （1-15）

式（1-15）中的

is i − +

1 1  

     

1−       1

+ s n

称为等比序列现值系数。

B. 若要将等比现金流量序列换算成等值等额序列支付 A，则公式为

A A =⋅ − 1 is i − +−

i s  

   

1 (1 ) 1

(1 ) 1

+ − n

n

（1-16）

式（1-16）中的

is i − +−

i s  

   

1− (1 ) 1

(1 ) 1

+ −n

n

称为等比序列年费用系数。

（3）复利系数的标准表示法。

为了减少书写上述复利系数时的麻烦，可采用一种标准表示法来表示各种系数。这种

标准表示法的一般形式为（X/Y，i，n）。X 表示所求的是什么，Y、i、n 表示已知的是什

么。例如，F/P 表示已知 P 求 F，而（F/P，10%，25）表示一个系数，这个系数若与现值

P 相乘，便可求得按年利率为 10% 复利计息时 25 年后的终值 F。表 1-3 汇总了上述 10 个

复利系数的标准表示法，以及系数用标准表示法表示的复利计算公式。

表 1-3  复利系数标准表示法及复利计算公式汇总

系 数 名 称 标准表示法 所求 已知 公 式

一次支付终值系数 （F/P，i，n） F P F=P（F/P，i，n）

一次支付现值系数 （P/F，i，n） P F P=F（P/F，i，n）

等额序列支付现值系数 （P/A，i，n） P A P=A（P/A，i，n）

等额序列支付资金回收系数 （A/P，i，n） A P A=P（A/P，i，n）

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情境 1 住宅置业投资分析

系 数 名 称 标准表示法 所求 已知 公 式

等额序列支付储存基金系数 （A/F，i，n） A F A=F（A/F，i，n）

等额序列支付终值系数 （F/A，i，n） F A F=A（F/A，i，n）

等差序列现值系数 （P/G，i，n） P G，A1 P=A1（P/A，i，n）+G（P/G，i，n）

等差序列年费用系数 （A/G，i，n） A G， A1 A=A1+G（A/G，i，n）

等比序列现值系数 （P/s，i，n） P s，A1 P=A1（P/s，i，n）

等比序列年费用系数 （A/s，I，n） A s，A1 A=A1（A/s，I，n）

知识链接

现 金 流 量

1. 现金流量的概念

现金流量（Cash Flow）管理是现代企业理财活动的一项重要职能，建立完善的现金流

量管理体系，是确保企业生存与发展、提高企业市场竞争力的重要保障。

现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期间按照现金收付实

现制，通过一定经济活动（包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目）而产生

的现金流入、现金流出及其总量情况的总称，即企业一定时期的现金和现金等价物的流入

和流出的数量。例如，销售商品、提供劳务、出售固定资产、收回投资、借入资金等，形

成企业的现金流入；购买商品、接受劳务、购建固定资产、对外投资、偿还债务等，形成

企业的现金流出。衡量企业经营状况是否良好，是否有足够的现金偿还债务，资产的变现

能力等，现金流量是一个非常重要的指标。

工程经济中的现金流量是拟建项目在整个项目计算期内各个时点上实际发生的现金

流入和流出，以及流入和流出的差额（又称净现金流量）。现金流量一般以计息周期（年、

季、月等）为时间量的单位，用现金流量表或现金流量图来表示。

房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考查，现在我们来看看房地

产投资现金流量。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地

产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房

地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获

得一定量的货币收入。

对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成

是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或流入。在房地产投资分析

中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或

流入称为现金流量。其中，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流

入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。

续表

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房地产投资分析 ( 第二版 )

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷

款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资

源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行

模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

2. 现金流量的表达方式

现金流量的表达方式有现金流量表和现金流量图两种。

1）现金流量表（表 1-4）

现金流量表以现金的流入和流出反映企业在一定会计期间的经营活动、投

资活动和筹资活动的动态情况，反映企业现金流入和流出的全貌。用表格的形

式描述不同时点上发生的各种现金流量的大小和方向，可以明确表示该项目在

不同时点上所发生的相应数额的现金流入和现金流出的情况，还可以计算出不

同时点上的净现金流量和累计净现金流量，为投资分析直接提供所需数据。

表 1-4  现金流量表

项目名称 年份

0 1 2 3 4 … n-1 n

现金流入

现金流出

净现金流量

累计净现金流量

2）现金流量图（图 1.11）

现金流量图是一种反映特定系统资金运动状态的图式，即把现金流量绘入一时间坐标

图中，表示出各现金流入、现金流出与相应时间的对应关系，如图 1.11 所示。运用现金

流量图，可以全面、形象、直观地表达特定系统的资金运动状态。

图 1.11  现金流量图 ( 单位：万元 )

现以图 1.11 为例说明现金流量图的绘图方法和规则。

（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴线等分成若干间隔，每一间隔代

表一个时间单位，通常是年（在特殊情况下也可以是季或半年等）。时间轴上的点称为时

现金流量图

现金流量表

分析

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情境 1 住宅置业投资分析

点，通常表示的是该年年末的时点，同时也是下一年年初的时点。零时点即为第一年开始

的时点，代表现值。

（2）与横轴相连的垂直箭线代表不同时点的现金流量情况，垂直箭线的长度根据现金

流量的大小按比例画出。箭头向下表示现金流出，箭头向上表示现金流入。在各箭线的上

方（或下方）注明现金流量的数值。

总之，要正确绘制现金流量图，必须把握好现金流量的三要素，即现金流量的大小

（现金数额）、方向（现金流入或流出）和时点（现金流量发生的时间）。

【例 1-3】有一个投资项目，固定资产投资为 50 万元，流动资金为 20 万元，全部为贷款，

利率为 8%。项目于第 2 年投产，产品销售收入第 2 年为 50 万元，第 3～8 年为 80 万元；经营

成本第 2 年为 30 万元，第 3～8 年为 45 万元；第 2～8 年折旧费用为 6 万元；第 8 年年末处理

固定资产可得收入 8 万元。根据以上条件制作项目投资现金流量表，并画出现金流量图。

解：项目投资现金流量表见表 1-5。

表 1-5  项目投资现金流量表 单位：万元

项目名称 年份

0 1 2 3～7 8

1. 投资 50 20

① 固定资产投资 50

② 流动资金 20

2. 销售收入 50 80 80

3. 经营成本 30 45 45

4. 期末残值 8

5. 流动资金回收 20

6. 净现金流量 -50 -20 20 35 63

项目投资现金流量图如图 1.12 所示。

图 1.12  项目投资现金流量图（单位：万元）

【例 1-4】某项目第 1 年和第 2 年各有固定资产投资 400 万元，第 2 年投入流动资金

300 万元并当年达产，每年有销售收入 580 万元，生产总成本 350 万元，折旧费 70 万元，

项目寿命期共 10 年，期末有固定资产残值 120 万元。根据以上条件制作项目投资现金流

量表，并画出项目投资现金流量图。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

解：项目投资现金流量表见表 1-6。

表 1-6  项目投资现金流量表 单位：万元

项目 年份

0 1 2～9 10

1. 投资 400 700

① 固定资产投资 400 400

② 流动资金 300

2. 销售收入 580 580

3. 经营成本 280 280

① 总成本 350 350

② 折旧 70 70

4. 期末残值 120

5. 流动资金回收 300

6. 净现金流量 -400 -700 300 720

项目投资现金流量图如图 1.13 所示。

图 1.13  项目投资现金流量图（单位：万元）

6. 月还款额计算

1）还款方式

（1）等额本息还款。这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷

款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。贷款人每个月还给

银行固定金额，但每月还款额中的本金比例逐月递增、利息比例逐月递减。

等额本息还款的计算公式为

月还款额 =［贷款本金 × 月利率 ×（1+ 月利率）还款月数］/［（1+ 月利率）还款月数 -1］

（1-17）

采用这种还款方式，贷款人每月还相同的数额，操作相对简单。每月承担相同的款项也

方便安排收支。对于收入比较稳定，且经济条件不允许前期投入过大的家庭，可以选择这种

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情境 1 住宅置业投资分析

还款方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。

但是，这种还款方式也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用

时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款方式要高。

（2）等额本金还款。所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款。贷款人将本

金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额

本息还款而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

等额本金还款的计算公式为

每月还款金额 =（贷款本金 / 还款月数）+（本金 - 已归还本金累计额）× 月利率 （1-18）

使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息还款要重。但是，随着时间推移，还

款负担逐渐减轻。这种还款方式很适合目前收入较高，但是预计将来收入会减少的人群。

实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间的事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年

纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种还款方式。

（3）一次还本付息。此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）

以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式的变革，一年的期限有

望最高延长至 5 年。但该还款方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式操作简单，但适应的人群面比较窄。必须注意的是，此还款方式容易使

贷款人缺少还款强迫外力，从而造成信用损害。采用这种还款方式，贷款人最好有较好的

自我安排能力。

（4）按期付息还本。按期付息还本就是贷款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归

还制定不同还款时间单位，即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷

款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

例如，贷款 20 万元，10 年期，贷款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月或季

度还款，数目递减。按照规定，贷款人一次最少要还 6 个月的本金，为 10 000 元；下一

次还本金时限不能超过一年。

这种还款方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资

较为困难的情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金

贷款容易得多。因此，一些有能力全款买房的购房者仍选择按揭。不过，据了解，目前很

多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。

（5）本金归还计划。贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于 10 000 元，两次

还款间隔不超过一年，利息可以按月或季度归还。

本金归还计划是等额本金还款的变体。例如，贷款 20 万元，15 年期，采用等额本金

还款，首个月本金为 1 111 元左右，利息为 918 元。贷款人可以把利息和本金分开还，利

息仍然按月或季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还 10 个月的本金，为

11 110 元，超过 10 000 元的限制；下一次还本金时限不能超过一年。

这种还款方式是银行专为非月收入人群制定的，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

目前流行的在家办公一族（如网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等），很多没有每

月固定收入，但每完成一个作品可能就有一笔比较大的收入，他们很适用这种还款方式。

（6）等额递增和等额递减还款。这两种还款方式没有本质上的差异。作为目前几大

银行的主推方式，它们是等额本息还款方式的另一种变体。它们把还款年限进行了细化分

割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。它们的区别在于，每个时间分割单位的

还款数额可能是等额递增或是等额递减的。

以贷款 10 万元，10 年限为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不

提前还贷，那么这 10 年期间每个月的还款金额就是 1 085.76 元。如果选择等额递增还款，

假设把 10 年时间分成等分的 5 个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还 700 多元，

第二个两年每增加到 900 多元，第三个两年每月还款额增加到 1 100 多元，依此类推。等

额递减还款则恰恰相反，第一个两年每月还款额为 1 300 多元，随后每两年每月还款额递

减 200 元，直到最后一个两年减至每月还款额为 700 多元。

等额递增还款方式适合于目前还款能力较弱，但是预期未来收入会逐步增加的人群。

很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到

未来收入会大幅增加，即可以采用等额递增还款；相反，如果预期未来收入将减少，或者

目前经济很宽裕，则可以选择等额递减还款。

2）应用举例

【例 1-5】某家庭以 14 000 元 / 平方米的价格购买了一套建筑面积为 100 平方米的

住宅，银行为其提供了 30 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，首付款比例为

30%，等额本息还款。该家庭贷款月还款额是多少？

解：（1）住宅总价 =1.4×100=140（万元）。

（2）首付款 =140×30%=42（万元），抵押贷款总额 =140-42=98（万元）。

（3）贷款月利率 =6%/12=0.5%，还款月数 =30×12=360（月）。

（4）根据式（1-17）得

月还款额 =［980 000×0.5%× （1+0.5%）360］/［（1+0.5%）360-1］ ≈5 875.60（元）

【例 1-6】某购房者拟向银行申请 60 万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增

长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为 6.6%，期限为 15 年，

购房者的月还款额增长率为 0.5%，则该购房者第 10 年最后一个月份的月还款额是多少？

解：（1）贷款总额 =60 万元，贷款月利率 =6.6%/12 = 0.55%，月还款额增长率 =0.5%，

还款月数 =15×12=180（月）。

（2）根据式（1-15）得

第一个月的还款额 A1=600 000× （0.55%-0.5%）/［1- （1+0.5%）180/（1+0.55%）180］

≈3 503.07（元）。

（3）该购房者第 10 年最后一个月份的月还款额为

An=A1× （1+s）n-1

=3 503.07× （1+0.5%）120-1≈6 341.77（元）

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学习

情境 1 住宅置业投资分析

提示：对于等比序列现值系数公式，大家要记住 i=s、i ≠ s 两种情况，尤其是 i=s 这

种情况。对于公式 An=A1× （1+s）n-1 也应掌握。

【例 1-7】某家庭预购买一套面积为 80 平方米的经济适用住宅，单价为 13 500 元 / 平

方米，首付款为房价的 30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷

款的利率分别为 4.8% 和 6.6%，期限均为 20 年，公积金贷款的最高限额为 50 万元。该家

庭申请公积金和商业组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？

解：（1）住宅总价 =1.35×80=108（万元）。

（2）首付款 =108×30%=32.40（万元），贷款总额 =108-32.40=75.60（万元）。

（3）商业贷款总额 =75.60-50=25.60（万元）。

（4）公积金贷款月利率 =4.8%/12=0.4%，商业贷款月利率 =6.6%/12=0.55%，还款月数

=20×12=240（月）。

（5）根据式（1-17）得

公积金贷款月还款额 A1=［500 000×0.4%× （1+0.4%）240］/［（1+0.4%）240-1］

≈3 244.79（元）

商业贷款月还款额 A2=［256 000×0.55%× （1+0.55%）240］/［（1+0.55%）240-1］

≈1 923.77（元）

（6）家庭申请公积金和商业组合抵押贷款后的最低月还款额 A=A1+A2=3 244.79+1 923.77=

5 168.56（元）。

【例 1-8】某家庭以 40 000 元 / 平方米的价格购买了一套建筑面积为 120 平方米的住

宅，银行为其提供了 20 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，抵押贷款价值比率

为 70%。如该家庭在按月等额还款 10 年后，于第 10 年年初一次提前偿还了贷款本金 80

万元，从第 10 年开始的抵押贷款月还款额是多少？

解：（1）住宅总价 =4×120=480（万元）。

（2）贷款总额 =480×70%=336（万元）。

（3）根据式（1-17）得该家庭前 10 年的月还款额为

A=［3 360 000×0.5%× （1+0.5%）240］/［（1+0.5%）240-1］≈24 072.08（元）。

（4）根据式（1-17）得提前还款后减少的月还款额为

A1=［800 000×0.5%× （1+0.5%）240］/［（1+0.5%）240-1］≈5 731.45（元）。

（5）该家庭从第 10 年开始的抵押贷款月还款额A′ =A-A1=24 072.08-5 731.45=18 340.63

（元）。

1.3.3 还款能力估算

上面我们主要讨论了买房后的月还款额，实际上我们在购买住宅时，首先要根据现有

存款或能筹集的资金及家庭的年收入来决定购买多大面积、什么价位的住宅。商业银行一

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房地产投资分析 ( 第二版 )

般根据“借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%”的标准合理核定贷款

成数。

【例 1-9】某家庭预计在今后 10 年内的月均收入为 16 000 元，如果其中的 30% 可用

于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷

款申请额是多少？

解：（1）该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16 000×30%=4 800（元）；

月贷款利率 i=12%/12=1%，计息周期数 n=10×12=120（月）。

（2）根据式（1-9），得该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为

P=0.48× ［（1+1%）120-1］/［1%（1+1%）120］ ≈33.46（万元）

【例 1-10】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 250 万元的住宅，首付款为房

价的 30%，其余房款用抵押贷款支付，抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款

利率为 12%，则该家庭的月还款额为多少？如果该家庭 50% 的收入可以用来支付抵押贷

款月还款额，则该家庭需月收入多少才能购买上述住宅？

解：（1）该家庭贷款总额 =250× （1-30%）=175（万元），月贷款利率 i=12%/12=1%。

根据式（1-10），得该家庭月还款额为

A=［1 750 000×1%× （1+1%）240］/［（1+1%）240-1］ ≈19 269.01（元）

（2）该家庭至少月收入 =19 269.01÷50%=38 538.02（元）。

1.4 住宅置业投资决策分析

购房者进行住宅置业投资，要注意自住和投资兼顾，不仅要考虑住宅所处的现状，还

要考虑住宅未来的升值潜力，特别是现在大多数购房者购买期房，更加要关注该地区经济

社会未来的发展趋势和该楼盘的升值潜力，要对这些因素进行综合评价之后再做出购买决

策。本节将采用定性和定量相结合的分析方法，对影响住宅置业投资决策的客观因素进行

分析。

1.4.1 影响住宅置业投资决策客观因素权重确定

影响住宅置业投资决策的客观因素很多，特别是现在有些城市的购房政策如购房落

户、购房入学等都是影响购买决策的现实因素，甚至是影响购房决策的决定性因素。这里

我们主要从区域因素（地段位置、自然环境、周边配套、交通出行、楼盘品质）、个别因

素（户型、得房率、楼层、朝向、物业服务）等出发进行综合分析决策。

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学习

情境 1 住宅置业投资分析

我们利用 0～1 评分法确定各因素权重，具体见表 1-7。

表 1-7  0～1 评分法确定各因素权重

因素 地段

位置

自然

环境

周边

配套

交通

出行

楼盘

品质

物业

服务 户型 得房率 楼层 朝向 合计 权重

地段位置 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 0.18

自然环境 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 0.16

周边配套 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 8 0.15

交通出行 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 7 0.13

楼盘品质 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 6 0.11

物业服务 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 5 0.09

得房率 0 0 0 0 0 1 0 1 1 1 4 0.07

户型 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 3 0.05

楼层 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 2 0.04

朝向 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0.02

合计 — — — — — — — — — — 55 1

1.4.2 住宅置业购买方案比选

理性的购房者会仔细分析有意向的几个楼盘，对影响购买的因素进行对比分析，结合

价格（包括总价和单价）与家庭经济承受能力，做出购买决策。购买方案比选利用比较法

的思想，综合评价各因素，为购房者提供购买决策参考。以下用某购房者可以选择的 3 栋

别墅为例进行分析探讨。

1. 意向别墅基本概况

意向别墅 A：该别墅属于新明半岛小区。新明半岛小区位于余杭闲林镇以西 02 省道

南侧新明大道附近，占地面积约 57 万平方米，总建筑面积约 76 万平方米，规划 5 000 户，

配套相当齐全。在这 57 万平方米景观型成熟生活区中，配备餐饮娱乐、超市、优质教育

资源和医疗保健中心，不仅满足日常生活所需，更把人的生活完全解放。365 米私家景观

大道，艺术灯柱两旁林立，配合高低错落的坡地建筑，整个社区遍布着鱼雕、叠水喷泉、

景观泳池、珍稀林木，涵盖运动健康、大型商务活动、高尚文化品位三大主题。该别墅采

用钢混结构，建筑面积约 380 平方米，成交单价为 45 460 元 / 平方米。

意向别墅 B：该别墅属于绿城云栖玫瑰园小区。绿城云栖玫瑰园小区位于之江国家旅

游度假区核心位置，之江路 168 号，距离市中心武林广场 18 千米，距离西湖 11 千米，距

离钱江新城市民中心约 17 千米（车行距离），城市景观大道之江路和梅灵路交会并流，使

得绿城云栖玫瑰园周边交通极为便捷。依托之江度假区内的优质资源，医疗、购物、休闲

等配套齐全，高尔夫等高端休闲资源触手可及，亦可尽享主城区及钱江新城 CBD 完善的

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房地产投资分析 ( 第二版 )

城市配套。项目占地面积约 220 亩（1 亩≈666.7 平方米），背靠五云山脉，地势东北高、

西南低，东北部为 35°左右山坡地，逐渐向西、南趋于平坦，园内环抱约 40 亩景观湖，

容积率仅约 0.29，建筑规划顺应湖泊位置及天然地势，仅规划 88 户法式园景排屋、园景

合院、山景合院、中式大宅，整个园区内绵延江南临水而居的风雅气韵，是继绿城九溪玫

瑰园后之江的又一个“山水之间的理想家园”。该别墅采用钢混结构，建筑面积为 560 平

方米，成交单价为 42 850 元 / 平方米。

意向别墅 C：该别墅属于金成江南春城竹海水韵小区。金成江南春城竹海水韵小区是

金成集团倾力打造的高品质精装修楼盘，采用了德国旭勒、德国汉斯格雅、西班牙乐家等

众多世界一线家居品牌。位于杭州大城西板块，杭州景观大道天目山路延伸段北侧。楼盘

附近就是西溪国家湿地公园、梧桐港、小白菜文化园，沿途及周边风景秀丽，具有良好的

自然生态环境。总建筑面积约 64 万平方米，项目规划由芦花洲、润泽园、荷塘轩、咏竹

园、竹邻间等组团组成。低密度高尚水岸社区内以别墅、多层建筑和高层建筑为主，由精

品公馆、精装联排别墅、精装叠加别墅、精装电梯花园洋房等类型丰富的高品质住宅组

成，建筑风格稳重大气。景观设计由世界知名公司澳大利亚的 PLACE 景观设计公司完成。

该别墅采用钢混结构，建筑面积为 500 平方米，成交单价为 43 150 元 / 平方米。

2. 对意向别墅与购房者希望购买的别墅标准进行比较分析

购房标准与各意向别墅各因素对比见表 1-8。

表 1-8  购房标准与各意向别墅各因素对比

比较因素 权重 购房标准 意向别墅 A 意向别墅 B 意向别墅 C

地段位置 0.18 距市中心不超过 15

千米 距市中心 35 千米 距市中心 14 千米 距市中心 20 千米

自然环境 0.16 绿 化 率 大 于 50%，

容积率小于 1

绿 化 率 45%， 容

积率 1.2

绿化率 55%，容积

率小于 0.8

绿 化 率 45%， 容

积率 1.0

周边配套 0.15 基本齐全 不齐全 基本齐全 基本齐全

交通出行 0.13 附近有交通生活型

主干道

附近有交通型主

干道

附近有交通生活型

主干道

附近有交通型主

干道

楼盘品质 0.11 品牌房地产开发商

开发 新明集团 绿城集团 金成集团

物业服务 0.09 品牌物业服务企业

管理 绿城物业 绿城物业 金成物业

得房率 0.07 90% 以上 92% 85% 88%

户型 0.05 平面布局基本合理、

功能基本齐全

平 面 布 局 较 合 理、

功能基本齐全

平面布局合理、功

能齐全

平面布局基本合理、

功能齐全

楼层 0.04 地 下 一 层、 地 上

两层

地 下 一 层、 地 上

三层

地 下 一 层、 地 上

两层

地 下 一 层、 地 上

两层

装修 0.02 简装 中端精装 高端精装 高端精装

合计 1 — — — —

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学习

情境 1 住宅置业投资分析

3. 按照评分标准进行赋分

（1）赋分标准。

① 地段位置按距离市中心 15 千米为 100 分，每减少 1 千米加 1 分，每增加 1 千米减 1 分。

② 自然环境综合考虑绿化率、容积率、景观设计和植被的档次等，绿化率为 50% 时

为 100 分，每增加 1 个百分点加 1 分，每减少 1 个百分点减 1 分；容积率为 1 时为 100 分，

每增加 0.1 减 1 分，每减少 0.1 加 1 分；景观设计和植被的档次以符合购房标准为 100 分，

对意向购买对象可酌情加减分，控制在 ±10 分以内。

③ 周边配套分为齐全、较齐全、基本齐全、不齐全、没有配套 5 个档次，以基本齐

全为 100 分，每上升 1 档加 2 分，每下降 1 档减 2 分。

④ 交通出行主要考虑周边道路类型，分为交通型主干道、交通生活型主干道、生活

型主干道、生活型次干道、支路 5 种类型，以交通生活型主干道为 100 分，每上升 1 档加

5 分，每下降 1 档减 5 分。

⑤ 楼盘品质主要以品牌实力为评分依据，分全国品牌、省内品牌、市级品牌、小品

牌、无品牌 5 个档次，以全国品牌为 100 分，每降低 1 档减 5 分。

⑥ 物业服务主要以品牌实力为评分依据，分全国品牌、省内品牌、市级品牌、小品

牌、无品牌 5 个档次，以全国品牌为 100 分，每降低 1 档减 5 分。

⑦ 得房率是使用面积占建筑面积的比例，以得房率 90% 为 100 分，每上升 1 个百分

点加 1 分，每降低 1 个百分点减 1 分。

⑧ 户型主要考虑建筑设计，功能分区，屋顶形式，有无露台、花园、车库、游泳池

等，平面布局分为合理、较合理、基本合理、较不合理、不合理 5 个等级，功能分为齐

全、较齐全、基本齐全、较不齐全、不齐全 5 个等级，以平面布局基本合理、功能基本齐

全为 100 分，每上升 1 个等级加 5 分，降低 1 个等级减 5 分。

⑨ 楼层综合考虑地上和地下情况，以地下一层、地上两层为 100 分，地下增加 1 层

减 10 分，地上增加 1 层减 10 分，地下无建筑面积减 10 分。

⑩ 装修情况以简装 100 分、毛坯房 80 分、中端精装 110 分、高端精装 120 分进行打分。

（2）对有购买意向的别墅进行赋分，具体见表 1-9。

表 1-9  对比因素赋分表

比较因素 权重 购房标准 意向别墅 A 意向别墅 B 意向别墅 C

地段位置 0.18 100 80 101 95

自然环境 0.16 100 93 107 95

周边配套 0.15 100 98 100 100

交通出行 0.13 100 105 100 105

楼盘品质 0.11 100 90 100 90

物业服务 0.09 100 100 100 90

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房地产投资分析 ( 第二版 )

比较因素 权重 购房标准 意向别墅 A 意向别墅 B 意向别墅 C

得房率 0�07 100 102 95 98

户型 0�05 100 105 120 105

楼层 0�04 100 90 100 100

装修 0�02 100 110 120 120

加权合计 1 100 94�72 102�35 97�46

4. 决策建议

在家庭经济能力可以承受的范围内，建议购买意向别墅 B。购买高端房产时要注意的

问题：第一，高端房产必须处在城市的核心位置，如商业中心、教育中心、科技中心等，

因为这些地段的资源相对集中，有很强的抗风险能力；第二，关注稀缺地块的高端房产，

因为它们往往临河、临湖、临江、临公园，具有不可复制性，以后很难再有；第三，选择

适宜居住的高端房产，因为越是宜居，拿出来卖的就越少，物以稀为贵；第四，注意开发

商的品牌实力，同时物业服务的品质也是楼盘品质的重要组成部分；第五，关注建筑本身

的品质，品质决定它的价值和升值潜力，因为差的开发商造不出品质高的房产；第六，注

重考察园林设计，好的高端房产必须要善于在有限的空间内营造有深度的园林；第七，视

自己的经济实力而定。

小 结

本学习情境主要从认识住宅开始，分析住宅置业投资的影响因素，并利用资金时

间价值的原理进行投资估算与财务分析，重点要求掌握家庭还款能力分析和应负担的

各种税费、住宅置业的相关金融政策，最后简单介绍了住宅置业投资决策过程分析。

练 习 题

一、单项选择题（每题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请把正确答案的编号填在

对应的括号中）

1. 著名历史学家周谷城说过：“文化都是从解决衣食住行的问题开始的。”文化是人类

行为的精神内涵，居住作为人的最主要的行为之一，也是文化的一项基本内容。这体现了

住宅的（ ）。

A. 舒适性 B. 文化性 C. 智慧化 D. 生态性

小 结

练 习 题

续表

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41

学习

情境 1 住宅置业投资分析

2. 下列属于居住房地产的是（ ）。

A. 商铺 B. 集体宿舍 C. 旅馆 D. 娱乐房产

3. Townhouse 是（ ）。

A. 独栋别墅 B. 联排别墅 C. 城镇 D. 乡间别墅

4. 投资者进行住宅置业投资的主要目的一般是（ ）。

A. 获取住宅当期收益 B. 获取住宅未来收益

C. 直接从事住宅开发经营活动 D. 间接参与住宅开发经营活动

5. 投资者对住宅内部使用功能的变动（如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），

体现了投资者对住宅（ ）的重视。

A. 各异性 B. 适应性

C. 相互影响性 D. 专业管理依赖性

6. 当房地产开发商将建成后的住宅用于（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置

业投资。

A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 租赁

7. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成住宅交易，这个过程反映了住宅的

（ ）。

A. 不可移动性 B. 适应性 C. 变现性差 D. 相互影响性

8. 在下列房地产投资行为中，不能体现住宅置业投资特点的有（ ）。

A. 买地—建房—卖房 B. 买房—转售

C. 买房—出租—转售 D. 买房—出租

二、计算题（要求写出计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无

计算过程的，不得分。计算结果保留到小数点后两位）

1. 某家庭购买一套住宅，单价为 6 000 元 / 平方米，该家庭月收入 12 000 元，其中

50% 可用来支付房款，银行可为其提供 30 年期的住房抵押贷款，贷款利率为 6%，抵押贷

款价值比例最大为 70%。根据该家庭的支付能力，最多可以购买多少平方米的住宅？

2. 某家庭估计在今后 10 年内的月收入为 16 000 元，如果月收入的 50% 可以用于支付

住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为 12% 的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押

贷款额是多少？（月收入发生在月初）

3. 某家庭过去 5 年月收入 24 000 元，每月存入银行 50% 准备购房，现利用该存款的

本利和作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款。银行要求贷款 10 年还清，

家庭收入目前为 30 000 元 / 月，预计月还款额增长率为 0.6%，初步安排月收入的 40% 用

于还款。该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少万元？如果房价为24 000元/平方米，

则所选住房建筑面积应控制在多少平方米？（设银行存款利率为 6%，贷款利率为 9.6%，

按月复利计息）

4. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7 000 元，最多能以月

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