编委会 总编 深圳市城市更新协会行业信息中心  刘 芳 广东合一城市更新研究院      罗 宇 执行主编 深圳市城市更新协会行业信息中心  胡秀华  陶 黎 广东合一城市更新研究院      王 伟  马小玉  王思瑶 编委 深圳市城市更新协会行业信息中心  谢杏枝  梁滢汀  张灵丽  钟苏媚 广东合一城市更新研究院      黄向雷  肖 巍  杜 娟  胡 胜                  陈建塔  沈亭亭  胡益红 张晓雯                  李嘉益 马晓圳 （排名不分先后）

条例时代下，宅地供应大变局 《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称“更新条例”）于 2021 年 3 月 1 日正式实施， 率先给深圳城市更新市场带来一丝暖意，7 月 9 日《关于进一步加大居住用地供应的若干 措施》公开征求意见，在加大居住用地供应力度方面堪称“历史空前”，在骄阳似火的七 月似乎再一次给深圳市城市更新行业予以重大希冀。在两大新政的推动下，深圳城市更新 市场势必在“十四五”期间迎来新的一波高潮。 上半年，我们经历了什么？ 政策密集发布，加大宅地供应已成定势 今年上半年共出台涉及深圳更新相关政策 70 个，其中，国家级政策 12 个，省级政策 15 个， 市级政策 18 个，区级政策 26 个（大鹏 5 个，福田 3 个，光明 4 个，龙岗 5 个，龙华 6 个 和南山 2 个）。深圳市、各区政策合计 43 个，平均约一周两策，高密集发布。全国层面， 自国家提出实施城市更新行动，北京、天津、重庆、广东等省市纷纷出台纲领性文件，合 力推动二次城市化；深圳市层面，更新条例翻开深圳城市更新“十四五”新篇章，围绕更 新条例，在确权前置细则方面，龙华、龙岗及宝安已出台历史违建物业权利人核实流程政 策，可预见各区城市更新办法亦将衔接条例进行相应修改、调整和完善，大鹏新区率先启 动修订工作，已公开征求意见。其次，围绕深圳“二次房改”, 加大居住用地供应、提高公 共住房占比，成为继条例之后上半年市场关注度最高的热点。从《深圳市国土空间总体规 划（2020-2035）》（草案）提出建设用地由 1004 平方公里提高至 1105 平方公里、年度 居住用地供应量不低于建设用地供应总量的 30%、新增各类住房 200 万套，公共住房比例 需达 60% 以上等任务目标，并从空间布局上对用地进行优化，核心在于加大居住用地比例。 同时，《深圳市 2021 年度建设用地供应计划》明确提出加大居住用地供应，优先安排公共 住房，鼓励盘活工业区块线外、未在成片工业园区的“工改保”项目。最终，在万众期待 之下，《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》（以下简称“宅地供 应新政”）公布，加大居住用地供应最后一只靴子落地。 市场依旧活跃 城市更新项目：2021 年上半年，城市更新计划公示 36 个，拆除范围面积共 443.2 公顷， 计划公告 32 个，拆除范围面积共 362.0 公顷，计划公告数量及规模同比、环比均下降明显； 规划公示 51 个，拆除范围面积共 629.7 公顷，规划公告 43 个，拆除范围面积共 647.7 公顷，

规划公告数量、规模同比增幅较大，环比规模增幅明显，数量下降；实施主体公示 29 个， 拆除范围面积 119.7 公顷，开发建设用地面积共 72.4 公顷，数量及规模同比均有所增长， 环比数量微涨，规模下滑。可见，上半年对于未列入计划的项目，市场观望情绪较重，已 列入计划或已批规划的项目加速推进。 土地整备利益统筹项目：截至 2021 年上半年，深圳市土地整备利益统筹项目计划立项累计 132 个，整备总实施规模 5792.5 公顷。上半年共发布新增实施方案公告 10 项，总规模 695 公顷，留用地总规模 77.2 公顷；新增专规规划 12 项（含规划公示 3 项，规划公告 9 项）， 整备实施总规模 615.8 公顷，留用地总规模 58.1 公顷。热点区域主要集中于原特区外地区， 龙华区最火热。随着“宅地供应新政”出台，明确提出土地整备留用地原则上优先安排住宅， 且“十四五”期间整备居住潜力用地不少于 10 平方公里，可以预见在未来几年，土地整备 利益统筹项目或将成为居住供地新热点。 棚户区改造项目：截至 2021 年上半年，深圳市棚户区改造项目累计 33 个，合计改造面积 约 249 公顷，容积率基本处于 6.0 以上，改造方向以二类居住用地为主，项目所处的阶段 各不相同，其中包含前期申报项目（含意向 / 意愿征集、前期准备工作等）13 个，已计划 立项 20 个，实施主体公示 20 个，规划批复 16 个。顺利进入开发建设阶段仅 8 个，占比 24.2%，棚改项目实施数量较少。随着全国棚改收官及深圳棚改项目除回迁外其余建设出 租型公共住房模式，导致其经济效益难以平衡，老旧小区走棚改模式或将走向终点。当业 界困扰的老旧小区路在何方时，随着“宅地供应新政”出台，或许有了新的答案，新政提 出政府完成拆迁安置谈判和规划编制后，配置一定比例商品房，公开招市场主体，老旧小 区改造或将回归“鹿丹村”模式。 热点趋势预判 热点一：二次城市化背景下，开启中国城市更新新时代 3 月 13 日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标 纲要》正式出台，明确提出实施城市更新行动。城市更新成为全国各地探索二次城市化的 核心命题，北京、重庆、上海、广州、深圳、珠海、厦门、长沙、福州、成都等地积极推 进相关政策的落地，均在国民经济和社会发展规划纲要中提出要实施城市更新行动。尽管 各地均出台相应城市更新指导性文件，但更新模式存在一定差异。北京、成都更加强调城 市有机更新，不鼓励大拆大建；重庆则加大鼓励市场化运作，调动市场积极性，提出“协 议出让或带条件入市”的政策规定，有利于企业实现一二级联动；广东地区城市主要以进 一步完善现有政策体系为主，深圳、广州及珠海均纷纷制定城市更新条例，进一步规范管

理城市更新行为。随着国内主要核心城市在更新领域持续发力，全国掀起二次城市化浪潮， 2021 年将开启中国城市更新新时代的元年。 热点二：二次房改下，深圳更新整备及旧住宅区改造迎来新机遇 2018 年出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供 应与保障体系的意见》明确提出，到 2035 年新增建设筹集的公共住房比例不低于 60%， 深圳由商品房时代迈向以公共住房为主的时代，标志着深圳“二次房改”开启。自深圳市 进入双区时代（先行示范区 + 粤港澳大湾区）以来，深圳住房供需矛盾愈演愈烈。为落实“二 次房改”目标，各种住房供应政策加速出台，从商办物业改租赁住房政策到十一种渠道供 应公共住房政策，最终“宅地供应新政”出台。“宅地供应新政”围绕“定目标 - 优结构 - 控风貌 - 提强度 - 增配套”及“保新增 - 扩租赁 - 促整备 - 调更新 - 增居改 - 盘用房”两条 主线全方位增加居住用地供给、降低商业用地比例，通过城市更新、土地整备及旧住宅区 改造全面提高居住用地比例、优化建设用地规划布局，力度空前。未来一段时期，这三种 方式将作为商品房及公共住房供应的主渠道，迎来新的发展机遇。 热点三：条例时代，政府统筹下更注重公益优先和规范操作流程 自 2019 年《深圳市关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》提出推动 城市更新高质量发展，从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”转变。 近两年，城市更新领域出台了众多精细化操作流程及管控措施，包括工改工全流程监管、 加强村改服务与监管、严禁开发企业私下进驻城中村及规范集体资产管理等管控措施。 今年上半年，随着“更新条例”正式实施，在法规层面强化政府主导统筹，优先公益保障 民生。在此大背景下，一方面，大项目大统筹将成为“十四五”最主要趋势之一，另一方 面，未来城市更新项目将更加注重公益优先、高效推进及整体实施率，对新项目进行精细 化、严格审批管理。对老项目将通过制定清理机制或涨地价等方式倒逼其快速实施。因此， 对市场而言，一支专业操盘团队将显得愈发重要，应加强团队政策理解、流程报批及实操 谈判等城市更新专业技术及项目整体操盘能力提升。 深圳市城市更新协会行业信息中心 广东合一城市更新研究院 二〇二一年七月

CONTENTS 目录 第一篇 2021 年上半年城市更新市场研报 07 城市更新重要政策解析 34 城市更新项目数据与趋势 47 集体资产交易项目数据与趋势 51 土地整备利益统筹项目数据与趋势 60 棚户区改造项目数据与趋势 第二篇 2021 年二季度城市更新市场研报 66 二季度城市更新项目数据与趋势

INDEXES 索引 10 《深圳市 2021 年度建设用地供应计划》    17 《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金 四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》                     20 《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》       25 《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）专题分析      80 附录 1. 上半年政策汇总表 82 附录 2. 2021 年上半年计划公示 / 公告项目清单 84 附录 3. 2021 年上半年规划公示 / 公告项目清单 88 附录 4. 2021 年上半年实施主体公示项目清单 89 附录 5. 2021 年上半年各区集体资产交易项目清单

2021 年上半年 城市更新 市场研报

统计口径说明 3 统计口径说明 本次研报数据主要来源于合一城市更新集团 / 深圳市城市更新协会更新数 据库、区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比， 最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。 1 拆除重建类计划数据 【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示 / 公告，例如计划 修改公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示。 【统计个数】对计划类项目公示、公告分别进行统计，已进行公告的项目并不剔除 其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。 【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套 设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。 【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。 【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东。 【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。 【改造方向】以计划公示 / 公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规 划阶段改造方向为准。 【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、 现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。 【 二 级 改 造 类 型】 基 于 工 改 细 分 二 级 改 造 类 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或 两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种以上。

4 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 2 拆除重建类规划数据 【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示 / 公告，例如规划 修改公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示。 【统计个数】对规划类项目公示、公告分别进行统计，已进行公告的项目并不剔除 其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。 【统计年份】以城市更新单元规划公示 / 公告最新发布日期为准。 【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示 / 公告现状类型为准。 【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。 【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。 【 二 级 改 造 类 型】 基 于 工 改 细 分 二 级 改 造 类 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或 两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种以上。 【拆除用地面积】以规划公示 / 公告拆除范围面积为准。 【开发建设用地面积】以规划公示 / 公告开发建设用地面积为准。 【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。 【计容建筑面积】以规划公示 / 公告计容建筑面积为准。 【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进 行分别计算，无包含关系。 【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人 才公寓进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则 按商业：办公 =3:7 进行计算。 【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型 产业用房、创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。 【公共配套类计容面积】规划单元中公共配套设施面积。 【其他类计容面积】规划单元中除以上类型面积外的其他类型面积。 【容积率】按项目计容建筑面积 / 开发建设用地面积进行计算。 【移交率】按项目移交用地面积 / 拆除范围面积进行计算。

统计口径说明 5 3 实施主体公示数据 【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。 【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。 【实施主体】以实施主体公示主体为准。 【实施主体类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。 【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。 【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。 【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。 【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、 工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种 以上。 【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。 【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，则以 项目规划阶段总开发建设用地面积 * 分期拆除范围面积 / 规划阶段总拆除范围面积进行计算。 4 集体资产交易数据 【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统计涉及村集体 土地上平台的项目，未包含仅有村集体物业上平台及其他类型上平台交易项目。 【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政府平台网站， 不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等因素。 【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、征地返还地（包 括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更新项目中含非农或征返指标， 则认定为城市更新项目。 【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。 【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。 【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。 【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人背后的实际控制人是否上市为准进行统计。 【平均周期统计情况】上平台平均周期为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公告时间，以政 府平台网站时间为准。 【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类型及物业类型， 按其他类型计算。

6 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 5 土地整备利益统筹项目数据 【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、 实施方案、规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统 计以官方公布的《深圳市 2020 年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数 据以各区政府官网公示信息每季度进行统计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据， 以此类推。 6 棚户区改造项目数据 【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户 区改造的流程节点进行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、 规划批复及开发建设五个阶段。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。 7 特殊统计数据计算说明 深圳市及各区拆除重建类城市更新规划公告项目移交率与容积率计算公式说明 【平均移交率】深圳市及各区平均移交率 = 总移交面积 / 总拆除范围面积 【平均容积率】深圳市及各区平均容积率 = 总计容建筑面积 / 总开发建设用地面积 深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明 【计划实施率】深圳市及各区计划实施率 = 实施主体公示总拆除范围面积 / 计划总 拆除范围面积 【规划实施率】深圳市及各区规划实施率 = 规划总拆除范围面积 / 计划总拆除范围 面积 深圳市及各区拆除重建类城市更新项目同比、环比说明 增 / 降低于 10%，视为基本持平；增 / 降 10%-30%，视为略增 / 降；增 / 降 30%- 50%，视为增长 / 下降明显；增 / 降 50%-100% 以上，视为增长 / 下降显著；增 / 降大于 100%，采用倍数表示增长 / 下降。

城市更新重要政策解析 7 城市更新 重要政策 解析

8 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 政策概述 上半年出台涉及深圳更新相关政策 70 个，其中，国家级政策 12 个，省级政策 15 个，市级政策 18 个，区级政策 26 个（大鹏 5 个，福田 3 个，光明 4 个，龙岗 5 个， 龙华 6 个，南山 2 个）。深圳市、区政策合计 43 个，平均约一周两策。 2020 年年末，备受瞩目的《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》） 获市人大常委会表决通过，并于 2021 年 3 月 1 日正式实施。作为全国第一部地方 性城市更新法规，《条例》施行是深圳城市更新行业的一大里程碑。随着《条例》 的正式实施，2021 年上半年深圳各区纷纷响应：法规层面，大鹏新区 3 月 20 日 率 先发布《深圳市大鹏新区城市更新实施办法（征求意见稿）》，对《条例》相关内 容进行衔接；实操层面，龙华区 4 月 9 日首发历史违建物业权利人核实工作流程， 明确由街道办作为历史违建核实主体，具体流程为更新市场主体向街道申请对项目 内的历史违建物业权利人进行核实，征求区规划土地监察局意见后对核实结果进行 公示，随后龙岗区、宝安区等纷纷出台历史违建核实文件，各区流程基本相同，对 《条例》确权前置操作细则方面进行补充，进一步推动各区城市更新有序实施。可 以预见，在《条例》及各区细则等政策的带动下，深圳更新市场将朝着更加规范、 更有效率的方向推进，同时也期盼更多利好更新市场发展的实施细则出台。 国 家 及 省 外 层 面，《 中 华 人 民 共 和 国 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 四 个 五 年 规 划 和 2035 年远景目标纲要》3 月 13 日正式出台，明确提出实施城市更新行动。随后， 上海、北京、重庆、天津等一线城市相继落实这一行动；6 月 2 日，上海成立全国 规模最大的城市更新基金，总规模约 800 亿元，定向用于投资旧区改造和城市更新 项目；6 月 10 日，北京市政府印发了《关于实施城市更新行动的指导意见》以及 4 个配套实施细则；6 月 18 日，重庆市人民政府网发布了《重庆市城市更新管理办法》； 6 月 24 日，天津市人民政府办公厅发布《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城 市更新实施方案》。随着全国核心城市在城市更新方面开始发力，全国即将加速进 入二次城市化浪潮，也意味着 2021 年将开启中国城市更新新时代。 北京、天津、重庆、广东城市更新纲领性文件解读

城市更新重要政策解析 9 广东省层面，在国家空间规划体制改革背景下，《广东省国土空间规划（2020—2035 年）》 于 2 月 9 日开展公众咨询，提出了未来十五年内全省国土空间开发保护的总体格局和安 排；同时，《广东省人民政府办公厅发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意 见》、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等存量改造新政相继出台，为地方 推动“三旧”改造提供了更加有力的制度保障。 深圳市层面，首先，《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景 目标纲要》翻开深圳未来十五年新篇章，以粤港澳大湾区建设为基础，以综合改革试点 的方式，从三个阶段对深圳未来 15 年发展目标做出部署。在存量改造方面，深圳市及 各区城市更新整备十四五规划、年度计划等均在紧锣密鼓编制中，助力深圳存量土地改 造，预计下半年将陆续出台；其次，加大居住用地供给、拓宽公共住房供应渠道作为上 半年市场关注热度最高、政府推动力度最大的方向，《深圳市 2021 年度建设用地供应 计划》明确加大居住用地供应，优先安排公共住房；《深圳市国土空间总体规划（2020-2035 年）（草案）》明确深圳市至 2035 年常住人口规模 1900 万、建设用地规模 1105 平方 公里（十三五期间建设用地上限 1004 平方公里）、年度居住用地供应量不低于建设用 地供应总量的 30%、新增各类住房 200 万套，公共住房比例需达 60% 以上等目标，描 绘深圳和美宜居幸福家园的场景；在租赁住房方面，《关于进一步促进我市住房租赁市 场平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）》从新增租赁的用地供应及城中村住房租赁 两方面落实租赁房源供应。 各区层面，龙华区（6 条）、龙岗区（5 条）及大鹏新区（5 条）出台新政较多。龙华区 上半年主要体现重监管，如《关于加强城市更新项目监管工作的通知》《深圳市龙华区 土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案与项目监管工作指引（征求意见稿）》及《深 圳市龙华区产业用地容积调整及其产业发展监管实施细则（征求意见稿）》等，对更新、 整备及产业提容等存量热点改造路径出台监管政策；龙岗区上半年政策相对较分散，主 要包含专项资金类政策与用地类政策，专项资金方面如《深圳市龙岗区拆除重建类城市 更新项目专项监管资金管理办法》及《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监 管实施细则（征求意见稿）》，用地方面如《龙岗区“工改保”项目审批工作指引（试行）（征 求意见稿）及《龙岗区工业及其他产业用地供应管理办法》（征求意见稿）及其配套文件； 大鹏新区上半年需重点关注两个更新类政策，《大鹏新区股份合作公司集体资产参与拆 除重建类城市更新项目计划申报前期工作规程》（征求意见稿）在计划前期工作对股份 公司开展意愿征集及申报报批方面进行约束管理，《大鹏新区城市更新实施办法》（征 求意见稿）衔接《深圳经济特区城市更新条例》对大鹏新区更新项目流程进行进一步细 化规定。

10 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 重点政策解读 上半年重点政策主要有八个：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年 规划和 2035 年远景目标纲要》《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《广 东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《深圳经济 特区城市更新条例》《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施 （征求意见稿）》《深圳市 2021 年度建设用地供应计划》《关于将国有土地使用 权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收 入划转税务部门征收有关问题的通知》及《深圳市国土空间总体规划 2020-2035》（征 求意见稿）。 其中，第一季度已对前五个重点政策进行解读，详见《更新内参 | 2021 年第一季度 深圳城市更新市场研报》，也可扫描下图二维码查看电子刊。 《更新内参∣ 2021 年一季度深圳城市更新市场研报》电子刊 深圳市 2021 年度建设用地供应计划 2021 年全市计划供应建设用地总量 1130 公顷，其中计划供应居住用地 363.3 公顷， 持续增加，占比 32%；产业用地 171.4 公顷，较 2020 年有所下调，占比 15%；民 生设施用地 543 公顷，较 2020 年有所下调，但占比仍最高，为 48.1%，依旧凸显 政府对城市土地利用中公共利益优先的发展理念；商服用地 52.3 公顷，持续下调， 占比最低，为 5%，意在促进现有商服产业去库存。

城市更新重要政策解析 11 聚焦“住有宜居”，持续加大宅地供应 2018 年 8 月，深圳市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多 渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出将在 2035 年前新增建设 筹集 170 万套住房，其中商品住房 70 万套，公共住房 100 万套。去年 5 月，市规 自局印发了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，进一步明 确落实 170 万套住房供应任务。从全市总体居住用地占比来看，深圳住宅用地占建 设用地比例为 23%，远低于全国平均的 33%，以及国际 40% 以上的水平线。 据相关统计，2014 年 -2019 年累计住宅竣工面积 1365 万㎡，平均每年新增 228 万㎡。 若至 2035 年需新增 170 万套住房，则平均每年需新增 11.3 万套。按一套 60 ㎡进 行计算，每年需新增 678 万㎡。可以看出，近几年新增竣工面积远远低于该目标值。 因此，为缓解住房供给压力，满足人口集聚对住宅用地的需求，实现 2035 年住房 供应目标，加大居住用地供应势在必行！ 宅地供应持续增大，存量开发仍是住房供应主渠道 2021 年计划供应居住用地 363.3 公顷，较 2020 年提高了 24%，较 2019 年提高了 142%。细分来看，商品住房用地计划供应 149.3 公顷，占比 41%，其中城市更新 和土地整备 91 公顷，占比 61%，未来存量土地开发仍是商品住房供应的主渠道。 公共住房方面，计划供应用地 214 公顷，占比 59%，供应途径包括新供应、城市 更新和土地整备、旧住宅区改造和其他渠道四种类型。

12 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 2021 年居住用地中各类用地统计表 用地类型 数量（公顷） 58.3 占比 商品住房用地 新供应 91 39% 城市更新和土地整备供应 149.3 61% 公告住房用地 74 41% 共计 19 35% 新供应 81 9% 城市更新和土地整备供应 40 38% 旧住宅区改造供应 214 19% 其他渠道供应 59% 共计 从 2021 年度拟供应旧住宅区改造项目来看，公共住房供应主要来源于棚户区改造。 棚改除落实回迁指标量外，剩余的住房建筑量均用作公共住房，且政府推动作用明 显。相比棚改，旧住宅区更新更多是由市场主体掌舵，拆迁环节极易碰壁，且公共 住房供应比例较棚改低，因此，可以看出在现状住房供应层面，公共住房更多由棚 改供应，商品性住房更多来源于更新。据不完全统计，深圳到 2017 年合计有 4655 个住宅商品房小区，其中 2000 年之前的小区合计有 1700 多个小区，占比 39%， 其中 1995 年以前有 700 多个，主要集中于原关内罗湖和福田。随着时间的推移， 旧住宅区房屋质量问题、配套设施无法满足日益增长的人口需求等问题逐渐暴露， 加速了居民改造的意愿。今年 3 月，《深圳经济特区城市更新条例》实施，旧住宅 区更新拆迁难问题或将破解且优先用于公共住房建设，基本与棚改相衔接，旧宅区 改造赛道有望再次激活，进一步加大公共住房供应。 2021 年度拟供应旧住宅区改造项目一览表 单位：公顷 序号 区域 项目名称 用地面积 改造类型 最新进展 1 福田 南华村旧住宅区改造项目 11.1 棚改 规划公告 2 福田 华富北片区旧住宅区改造项目 10.6 棚改 房屋拆除 3 罗湖 景福花园旧住宅区改造项目 1.7 棚改 开发建设 4 罗湖 二线插花地旧住宅区改造项目 21.1 棚改 开发建设 5 罗湖 边检二大院旧住宅区改造项目 1.9 棚改 规划批复 6 罗湖 船步街旧住宅区改造项目 6.7 棚改 规划公示 7 南山 高新公寓旧住宅区改造项目 3.3 棚改 开发建设 8 南山 丽岛花园旧住宅区改造项目 0.8 棚改 专项规划编制 9 南山 8.9 棚改 计划公告 10 南山 龙辉旧住宅区改造项目 4.1 棚改 计划公告 11 盐田 龙联旧住宅区改造项目 2.1 棚改 房屋拆除完成 12 宝安 沙头角梧桐路旧住宅区改造项目 1.9 棚改 开发建设 13 宝安 38 区新乐花园旧住宅区改造项目 1.3 棚改 开发建设 14 宝安 39 区海乐花园旧住宅区改造项目 1.8 棚改 完成签约 15 宝安 碧海花园旧住宅区改造项目 0.7 棚改 一期完成签约 庆宜华苑旧住宅区改造项目（一期） 78 合计 备注：项目最新进展统计时间截至 2021 年上半年。

城市更新重要政策解析 13 土地集中出让，“催逼”房企拿地更趋多元化 “集中供地”政策，对市场形成高周转承压、受益群分化、遏止溢价率、拿地多元化、 催生集中入市五大核心影响，“催逼”房企拿地模式更趋多元化。 商品住房用地供应将契合“两集中”公开出让的要求，分三批出让：第一批次 6 宗 地已于 4 月 14 日集中发布挂牌公告；第二批次用地已于 7 月 9 日公告；第三批次 用地将于 9 月底或 10 月初公告。 2021 年居住用地供应批次 居住用地计划供应集中于关外，旧宅区改造集中于关内 分区域来看，新供应中，商品住房供应宝安最大，为 10 公顷，其次为光明（6 公顷）、 龙华和坪山（均为 4 公顷）；公共住房宝安供应最大，为 16 公顷，其次为光明（14 公顷）、龙岗（10.5 公顷）。 更新整备中，商品住房供应宝安和龙岗最大，均为 20 公顷，其次为龙华（12 公顷）、 光明（11 公顷）；公共住房供应宝安和光明最大，均为 4 公顷，其次龙岗（3 公顷）、 龙华和坪山（均为 2 公顷）。 旧住宅区改造则主要集中于罗湖、福田和南山。

14 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 2021 年度建设用地供应计划分区结构表 单位：公顷 备注：全市更新整备总任务量、居住用地任务量保持不变，各用地类型分项任务可根据正式印发的《2021 年度城市更新和土 地整备计划》进行调校。 有序扩大租赁住房供给 为落实中央经济会议“土地供应向租赁住房倾斜”的要求，有力有序扩大租赁住房 供给，本次建设用地供应计划单列了租赁住房用地计划，拟供应用地不少于 37 公顷， 占居住用地比例超过 10%，符合自然资源部在部署“两个集中”提出的，本年度单 列租赁住房用地供应占比不低于住房用地供应 10% 的要求。 租赁住房用地占比图

城市更新重要政策解析 15 优化城市土地利用，助力高质量发展 1. 统筹产业空间布局，推动优质项目落地。2021 年计划供应产业用地 171.4 公顷， 其中新供应 126.4 公顷，城市更新和土地整备供应 45 公顷。精准把控产业和创新空 间需求，科学统筹产业空间布局，重点落实产业空间直供计划和 2020 年全球招商 大会项目，具体供应实施规模不设上限，做到只要是符合深圳产业方向和高质量可 持续发展需求的优质项目一定有地可落。落实多层次高质量的产业空间保障要求， 在符合国土空间规划前提下，探索推进二三产业混合用地，更好满足多元化发展需求。 2. 民生用地应保尽保，持续提升城市品质。2021 年度计划供应民生设施用地 543 公顷，均为新供应。加速补齐公共配套短板，对民生设施用地有需立保、应保尽保， 全力保障教育、医疗、文化、交通等民生设施空间，精心打造民生幸福标杆，使得 人民获得感、幸福感进一步提升。落实深圳自然博物馆、深圳改革开放展览馆、国 家博物馆深圳馆等十大文化设施用地；推动光明高中园、深圳市第十三高级中学、 中国科学院深圳理工大学等学校落地；保障赣州至深圳铁路广东段（深圳段）、深 圳至深汕合作区铁路、深圳至惠州城际铁路前海保税区至坪地段项目等项目用地。 3. 优化商服用地结构，保障总部用地需求。2021 年度计划供应商服用地 52.3 公顷， 其中新供应 27.3 公顷，城市更新和土地整备供应 25 公顷。目前，深圳商办写字楼 总量有 1.6 亿㎡，这个体量相当于新加坡的 10 倍，香港的 7 倍，东京的 1.2 倍，与 上海持平。反观 GDP 增长，深圳 GDP 这两年刚超过香港和新加坡，相当于东京的 40%，纽约的 35%。深圳现有办公楼林立，办公空间利用低效。据戴德梁行数据， 今年二季度，深圳甲级写字楼平均空置率 22.3%，在四个一线城市中排名第一。一 方面，从整体供应占比来看，商服用地占比最低，有利于加快现有商服产业去库存， 盘活存量空间，提高利用率；另一方面，充分保障知识含量高、产业关联度强、集 聚带动作用的总部用地需求。

16 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 总结 深圳改革开放四十年来，土地资源已成为制约深圳发展的瓶颈，深圳的城市发展已 从重“体量”向聚焦“质量”转型发展。在十四五开官之年，《2021 年度建设用 地供应计划》意在通过优民生、增居住、强工业、控商办等具体措施，进一步优化 土地供应结构，提高城市发展的平衡性和协调性，为深圳高质量发展提供空间支撑。 基于公开市场与非公开市场的运行现状及新政建设用地供应结构进行解析，存量开 发仍是深圳住房供应的主渠道。集中供地，将“催逼”房企拓宽拿地渠道，使其更 趋多元化，加之深圳未来 170 万套住房供应的较大压力，房企应密切关注“加快居 住用地供应、增加公共住房比例”等大趋势，抢滩优质项目资源，提前布控，争取 为实现深圳加大公共住房供应目标献力。

城市更新重要政策解析 17 关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民 海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知 专家解读 激励财政体制改革， 破除“地域产权迷思” 何仲 深圳市城市更新协会财税专委会主任 深圳市大华税务师事务所有限公司董事长 注册会计师、注册税务师、注册资产评估师 2021 年 6 月 4 日，财政部发布通知“《关于将国有土地 入的风险，因为并未改变地方政府高度依赖的土地出让 使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无 收入归属权与使用权，也未改变其征收范围、对象、标 居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收》 准和减免；其他非税收入也是如此。 财综〔2021〕19 号”（以下称 19 号文）称将国有土地 使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无 2018 年合并国税与地税机构的改革，完成了税收收入征 居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。 管体制的集中化； 我们从政策背景、具体变化及长远影响等方面进行解读。 2019 年完成了非自然资源收入征管体制的集中化，包括 政策背景 社会保险费、国有重大水利工程建设基金、水土保持补 偿费和排污权出让收入； 19 号文的颁布，标志着中国即将完成收入征管体制集中 化的最后一步。征管集中化并不会让地方政府冒损失收 2020 年 2 月，财政部将地方政府及有关部门征收的国家

18 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 重大水利工程建设基金，以及向企事业单位和个体经营 划转至税务部门征收。 者征收的水利建设基金，划转至税务部门征收。 2021 年 3 月，财政部将自然资源部门负责征收的土地闲 2020 年 12 月，财政部将水土保持补偿费、地方水库移 置费、住房城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收 民扶持基金、排污权出让收入、防空地下室易地建设费 费管理的城镇垃圾处理费划转至税务部门征收。 政策具体变化 政策影响 征收规范化 管模式，增强外部制约，减少偷税、漏税等不合规现象 由税务部门征收非税收入本身具备合理性，一方面税务 的发生。 部门征收专业性较强，可以胜任非税收入征收工作；另 一方面将财政收入由税收部门统筹征收，可以实现“税 短期内地方政府土地出让收入或面临“挤水分”，关注 务收、财政管、部门支、审计查”的地方财政多部门共 对于城投平台、房企现金流的影响。地方政府向部分城

城市更新重要政策解析 19 投平台变相注入土地带来的土地出让收入“虚增”情况 运的主导力量。 可能会逐渐减少；对于部分城投平台来说，地方政府变 相注入土地或更加困难，建议关注土地出让收入“虚增” 重构地方财政的收入基础 程度较大的区域城投平台资质变化。 中国各级地方政府向辖区人口提供了范围广泛的各类公 共服务，许多服务要么没有收费（比如垃圾处理）、要 流动性收紧 么收费标准严重偏低（比如公交和自来水），造成包括 此前部分地区存在拿地方拖欠土地出让金的状况，而转 产能过剩、浪费性使用和巨额财政补贴（公用事业等） 由税务部门征缴后，首先要做到的就是“应缴尽缴”， 等种种问题，应该提高收费遏制上述情况。 因此土地出让金的缴款过程或将趋于严格。拍得土地后 2020 年 9 月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关 缴纳出让金的周期或将缩短，这会对房企、城投平台的 于调整土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》 现金流带来一定的压力，需要关注相关企业的现金流稳 规定，从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市） 定性以及由此带来的缓和土地市场供需矛盾的可能性。 分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到 “十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算， 关于新政策的思考 土地出让收益用于农业农村的比例要达到 50％以上。 土地财政需全面整顿 总结 首先，在过去 20 多年中，土地财政对中国经济社会和公 共治理产生了广泛而深远的影响。积极地看，土地收入 19 号文将国有土地收入等四项非税收入征管划转税务部 的很大一部分被投入基础设施建设与民生服务领域。 门，不仅是收入征管体制集中化的收官之笔，也是全面 整顿土地财政的第一步。通过上移征管责任解决信息不 土地财政的危险性主要来自三个方面。 对称问题，此举将提升中央约束地方政府内化债务风险 和配合国家（乡村振兴等）战略的能力。 首先，一度滚滚而来的“土地横财”诱发大量浪费性支出。 许多地方政府把大额土地收入投入社会回报很低的用途， 无论如何，19 号文并未使地方政府丧失土地出让收入等 比如民众极少受惠的政绩工程与形象工程。 非税收入自主权，却有助于激发在广阔经济社会背景下 理性思考财政体制改革的深层次问题，包括土地财政信 其次，在整体经济增长放缓、新冠疫情冲击和财政困难 息的双向透明与全面整顿，废除落伍且代价高昂的产权 快速加剧的新环境下，抵御和化解系统性债务风险成为 依赖型财政，重构地方财政收入基础和融资机制，以及 政府政策极难应对的一项核心挑战。 基于社会成本观和支付经济租金观重构资源税制。这些 均与破除根深蒂固的“地域产权迷思”相连。 再次，土地财政弱化了地方政府服务供应者角色与职能。 公共服务应成为评价乃至决定地方政府绩效及其财政命

20 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划 和二〇三五年远景目标纲要 远景目标 2025 年，建成现代化国际化创新型城市，基本实现社会主义现代化。2030 年，建 成引领可持续发展的全球创新城市，社会主义现代化建设跃上新台阶。 2035 年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代 化强国的城市范例，率先实现社会主义现代化。经济总量、人均地区生产总值在 2020 年基础上翻一番。 “十四五”发展目标 经济实力、发展质量跻身全球城市前列，创新能级显著提升，文化软实力大幅提升， 民生福祉达到新水平，生态环境质量达到国际先进水平，城市治理体系和治理能力 现代化基本实现。 综合改革试点重点领域——土地资源领域 探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。 完善自然资源资产交易及监管机制，开展土地二级市场预告登记转让制度试点。 深化土地管理制度改革。建立不同产业用地类型合理转换和兼容机制，鼓励建设用 地功能复合优化，推进二三产业混合用地。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供 应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系，先行先试国有建设用地使用权到 期续期制度改革。创新城市低效用地再开发模式，探索商业用地与低效工业用地置 换，加强政府主导的连片产业空间供给。加强城市更新、土地整备和棚户区改造等 多种再开发手段的综合运用，稳妥推进历史遗留违法建筑、已批未建地和临时用地 处置。推进在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，编制 3D 地下空间规划， 引导市政设施隐形化、地下化、一体化建设。到 2025 年，通过城市更新和土地整备， 实现直接供应用地 10 平方公里、储备用地 40 平方公里、综合整治用地 45 平方公里。 稳步推进社区股份合作公司改革。扩大利益统筹试点，盘活社区股份合作公司土地 资产，加快实现社区集体经济转型发展。

城市更新重要政策解析 21 深圳市城市发展格局 实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略。提高“中优”程度，聚焦发展现代 金融、科技创新、专业服务等核心功能，打造多功能融合的城市活力中心。加快“东 进”步伐， 以更大力度推动发展要素和城市服务功能东进，提升东部发展能级和引 领带动作用。强化“西协”力度，优化西部向湾格局，带动珠江口东西两岸融合互 动发展。推进“南联”深度，深化深港协同发展，携手香港共同在大湾区建设中发 挥极点带动作用。加大“北拓”强度，集聚科技创新、高端制造等发展要素，拓展 深圳北部产业腹地和战略纵深。 优化“多中心、网络化、组团式、生态型”空间结构。实施点轴网络式联动、分区 差异化发展的空间策略，构建“一核多心网络化”的城市空间体系。推动都市核心 区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、 布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。构建位于城市外围区域的多个综合性或 专业化市级服务中心，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代 化新城，形成布局相对均衡、功能差异化分工协作的多中心空间格局。 高标准推进重点区域开发建设。坚持高起点规划、前瞻性布局、匠心式打造，加快 形成产业发展新空间、经济增长新动力源。创新重点区域开发模式，坚持基础先行、 公共配套、共性开发、差异发展，实行更高的城市规划标准和建筑设计规则，打造 一批充满魅力的国际化城市新客厅，建设各具特色、错位发展、品质卓越的国际化 街区。加大对重点区域政策支持力度，优先布局重点产业项目和重大公共服务设施， 加强综合交通网络覆盖。 高标准开展城市规划建设。制定和实施国土空间总体规划，以容量管控和建筑规模 约束引导城市减量化内涵式发展，持续优布局、强功能、拓空间、提品质。提升城 市设计与建筑设计水平，加强城市天际线、第五立面、城市色彩等规划管控。营造 小尺度、人性化、富有人情味的城市空间肌理，塑造丰富多变的街道景观。实施“绿 色建造”行动，推广装配式建筑和绿色建筑。鼓励开展城中村和旧工业区有机更新， 有序推进拆除重建类城市更新，加快老旧小区改造，深入开展土地整备利益统筹。

22 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 重塑高品质产业发展空间 推进传统工业区和产业园区向新型产业社区转型，探索建立“产业园区 + 创新孵化 器 + 产业基金 + 产业联盟”一体化推进模式，打造一批示范工业园区。推广“定制 产业空间”模式，推动由“项目等候空间”到“空间等着项目”，实现有优质项目 就有承载空间。完善“分类出让、以房招商、先租后供”产业空间供应市场，建立 多层次产业用房保障体系，强化产业空间全生命周期监管。加强工业区块控制线管 控，保留提升 100 平方公里工业区、整备与连片改造 100 平方公里产业空间。 推动前海合作区扩区，实施新一轮前海总体发展规划，建设国际化城市新中心。建 设前海深港国际金融城，深化国家金融业对外开放试验示范窗口和跨境人民币业务 创新实验区建设。深入推进前海建设中国特色社会主义法治示范区，联动香港建设 国际商事争议解决中心、国际法律服务中心，高标准建设前海深港国际法务区。 高标准建设河套深港科技创新合作区。加强深圳园区与香港园区的规划衔接和发展 联动，探索协同开发模式，高标准推进深圳园区建设运营。建立健全深港科技创新 协同机制，共建国际一流的科研实验设施集群，共同引进国际顶尖研发型企业，设 立联合研发中心。 高标准建设光明科学城，加快建设一批重大科技基础设施，一体化建设前沿交叉研 究平台和产业创新中心，布局光明国际技术转移中心，打造世界一流的综合性国家 科学中心集中承载区。规划建设中科院香港创新研究院深圳园区。规划建设西丽湖 国际科教城，完善部省市合作共建机制，创新开发建设模式，打造产学研用深度融 合示范区。充分发挥国际大学园和龙头企业的带动作用，建设大运深港国际科教城。 完善住房供应和保障体系 深化住房制度改革。加快完善住房制度政策法规体系，构建多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房供应和保障体系。健全公共住房分配管理、封闭流转和各类住 房定价机制，完善公共住房供后监管制度。提高居住用地比例，公共住房用地实行 计划单列。

城市更新重要政策解析 23 促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加 强商品住房建设和交易管理，建立二手房合理价格引导机制。建立商品住房用地储 备库，加大商品住房供应。规范发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务 上具有同等权利。推动土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探 索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。整顿租赁市场秩序， 规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 持续提升住房保障水平。突出住房的民生属性，持续开展大规模公共住房建设行动， 严格落实公共住房配建政策。创新公共住房建设运营模式，充分调动社会力量参与 公共住房建设。建立公共住房用地储备库，优先保障公共住房用地供应。建设跨市 域的大型安居社区，创新城际住房合作机制。到 2025 年，建设筹集公共住房 40 万套。 全面提升居住品质。建立健全经济适用、品质优良、绿色环保的住房标准体系。探 索开展出租屋分级分类管理，鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和 配套服务，将城中村逐步建成管理有序、治安良好、环境优美、开放共享的新型社 区，持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用。 建设现代化都市圈 规划建设深圳都市圈。制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心， 以深汕特别合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、 圈层联动的发展格局。统筹推进都市圈基础设施建设，加密都市圈交通网络，与周 边城市构建半小时交通圈。 创新都市圈发展体制机制。按照深圳牵头、统分结合的原则，创新区域协同发展机 制，协同东莞、惠州优化临深片区产业、基础设施、公共服务布局，共同打造具有 全球竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。推动生态环境共保共治、民 生服务共建共享，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

24 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 基础设施和公共设施规划 到 2025 年，新增幼儿园学位 12.5 万个以上，公办园和普惠性民办园在园幼儿占比 达到 85% 以上。新增公办义务教育学位 67.3 万个。新增公办普高学位 11 万个， 打造国内领先的特色高中、民办品牌高中各 10 所。建设 3-5 个高端民办教育园区， 扶持发展一批优质国际化特色学校。优化高等教育结构，到 2025 年，3-5 所高校 综合排名进入全国前 50 名。到 2025 年，创建 6-8 所优质中职学校和 10-15 个优质 专业群，建成 2-3 所具有世界一流水平的职业学校。到 2025 年，培育 100 家以上 产教融合型试点企业。 扩大优质医疗资源供给。优化提升“医疗卫生三名工程”，实施三甲医院倍增计划， 推进高水平医院建设，完善医学重点学科建设体系，谋划建设国际医疗城。在肿瘤、 心血管等领域建设国内一流、国际领先的专科疾病防治中心，在儿科、精神卫生、 神经外科、口腔、眼科等领域建设辐射粤港澳大湾区的区域医疗中心。到 2025 年， 三甲医院达 30 家，新增国家（或达到国家水平）临床重点专科 5 个以上，每千人 病床数达 4.5 张。社区健康服务机构总数达到 900 家以上。 增强“一核一带一区”主引擎作用 强化广深“双城联动、比翼双飞”。协同打造一批重大科技基础设施，建设国际科 技创新中心。研究共建世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，全面深化在 教育、医疗、文化、旅游、人才、就业、生态等领域的合作发展。强化交通基础设 施对广深双城联动的支撑。 促进珠江口东西两岸融合互动。加强与珠海、中山、江门等城市在轨道交通、产业 园区、生态文明等方面的合作。加强与珠江西岸先进装备制造业联动发展，研究规 划建设深圳 - 中山产业拓展走廊，创新产业园区共建、产业梯度转移、产业链协作 机制，推进与珠江口西岸都市圈协同发展。 积极对接沿海经济带和北部生态发展区。支持汕头建设省域副中心城市，构建深圳 - 汕头深度协作机制，加强与汕潮揭都市圈、湛茂都市圈海洋经济协调发展，辐射带 动汕尾等沿海地区高质量发展。支持广东北部生态发展区打造生态经济发展新标杆， 全面加强与韶关、梅州、清远、河源、云浮等地生态型产业合作，广泛开展人文旅 游交流。

城市更新重要政策解析 25 《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案） 专题分析 规划者说 《深圳市国土空间总体规划（2020-2035 年）》（草案）（以下简称《2035 总体规划》）于 2021 年 6 月 11 日公开 征询意见，草案公示时间为 2021 年 6 月 11 日 -2021 年 7 月 10 日，共 30 天。 推进城市生态共建交融，促进区域 协同发展，聚焦民生问题，落实“双 区驱动”、“双区叠加”发展战略。 邹兵 深圳市规划国土发展研究中心总规划师 协会规划设计专委会专家顾问 政策出台双重意义 《2035 总体规划》是基于国家空间规划体制改革下，覆 在国家层 面上，《2035 总体规划》是在党的十八大以来， 盖深圳全域全要素的多规合一的规划，是由自然资源部 以习近平总书记为核心的党中央将生态文明纳入五位一 统筹负责将主体功能区规划、土地规划、城乡规划等多 体的总体布局下展开的，《2035 总体规划》的出台能有 种规划融合而成，是指引城市中长期发展战略的纲领性 效避免由于技术标准和规划思路的不同而导致的冲突， 文件，是开展国土空间的保护、利用、修复和城市建设 为地区发展减少不必要的矛盾，极大提高地区的行政效 活动的法定依据。 率。同时，国土空间作为生态文明建设的载体，国土空 ① 本节内容摘自深圳市规划和自然资源局微信公众号推文《专访∣深圳 2035 国土空间总体规划要点解读》，和深圳城市研究微信公众号推 文《与市民面对面，畅议深圳美好 2035——深圳 2035 国土空间总体规划草案公示公众论坛》。

26 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 间规划则作为推动生态文明建设的重要抓手，在建设生 强调区域协同，发挥深圳粤港澳大湾区核心引擎的 态文明和塑造美丽中国的过程中发挥着基础性和战略性 历史使命 的引领作用。 《2035 总体规划》从三个层面上对区域协同发展方面做 在城市发展层面上， 2019 年中共中央出台《关于支持深 了详细规划： 圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，指明了 深圳未来的发展方向。中共中央和国务院印发的《粤港 第一个层面是粤港澳大湾区，深圳在粤港澳大湾区发挥 澳大湾区发展规划纲要》，将深圳确立为粤港澳大湾区 核心引擎作用，以协调与香港、澳门、广州及其周边城 的四大核心引擎，从此深圳进入粤港澳大湾区、深圳先 市以及珠江西岸的发展关系。在深港合作方面，目前比 行示范区“双区驱动”和深圳经济特区、深圳先行示范 较强调人流的互动，建立前海深港现代服务业合作区和 区“双区叠加”的黄金发展期，而《2035 总体规划》是 河套深港科技创新合作区两大平台，同时还打造口岸经 深圳市委市政府落实“双区驱动”、“双区叠加”战略 济带，从福田口岸一直到罗湖到文锦渡再到莲塘。除此 部署的重要举措。 之外，推进基础设施互联互通，提升口岸工作效率，以 保障深港协同发展。 核心特征及亮点 第二个层面是全力加快建设深圳都市圈，构筑以深广惠 为主中心，深汕合作区、汕尾都市区和河源都市区为副 生态优先，重视人与自然和谐发展 中心的“一主三副”的都市圈空间结构，在产业分工、 生态保护、基础设施以及公共服务方面进行更加深入的 《2035 总体规划》有两大特点，一是更加突出城市的生 合作。 态优先和绿色发展，重视人与自然和谐发展，城市与生 态共建的交融。深圳从 2005 年开始践行生态文明，为全 第三个层面是深汕合作区，通过提高规划建设水平，探 国普遍推行的生态保护红线、城镇开发边界等方面起到 讨区域深度合作的可复制可推广的新模式。 了示范作用，《2035 总体规划》仍将为全国各城市生态 文明建设积极引路。二是深圳在继续坚守基本生态控制 空间资源更多倾向民生问题，弥补住房、教育短板 线、保持生态空间的数量和规模的同时，更强调通过生 态修复提升城市生态空间的质量及其功能的完整性。生 《2035 总体规划》在空间资源的要素配置上，很大程度 态修复不是回归、倒退、停止发展等被动的或者是消极 向民生方面倾斜，弥补住房、教育方面的短板。在住房 的生态保护，而是通过更深入的研究生态自身系统的运 方面，总体规划制定 2035 年达到 200 万套新增住房，其 作规律，从各个方面保证整个生物的多样性，更好地发 中 60% 以上为公共住房的目标，以改善市民的住房问题。 挥其生态功能，科学地将生态空间跟城市空间融为一体， 推动都市核心区扩容提质，同时都市核心区内新增住房 使得生态保护变成市民的福祉，而不是被动的保护负担。 提倡建设小户型或租赁型住房，贯彻房住不炒，让市民 在深圳能够安居乐业。

城市更新重要政策解析 27 在教育方面，根据第 7 次人口普查数据，基于对深圳年 发展的重要调控手段，重塑国土空间功能结构，实现资 龄与人口结构等进行分析，为进一步高质量普及高中教 源利用方式从二维平面向立体空间开发利用转变，率先 育，提出加快推进光明、坪山、龙岗及深汕等高中园建设， 走出一条高质量发展的超大城市治理新路子。 高标准推进高等教育，使得提供的学位以满足 2035 年常 住人口 1900 万、实际管理服务人口 2300 万下的高中入 公共服务：有温度的人民城市 学需求。 民生幸福是一座城市最温暖的底色。总体规划提出，深 六大方面专项解读 圳将以幼有善育、学有优教、病有良医、老有颐养、劳 有厚得、住有宜居、弱有众扶的“民生七有”发展目标 生态环境：公园里的深圳 亲自然的生活 为基础，着力实现“文有悦享、体有康达”，持续加大 医疗、教育、养老、文化、体育等各类公共服务设施的 40 年城市发展进程中，深圳在保持经济社会高速发展的 供应，构建开放共享、活力宜居的 15 分钟社区生活圈， 同时，也保留了大量、宝贵的自然生态空间，目前已建 提升公共服务设施的覆盖度和可达性，建设更“有温度” 成“千园之城”，PM2.5 年均浓度降至 19 微克 / 立方米， 的人民城市和全民友好型城市，不断增强人民群众的幸 全年空气质量优良天数达到 97%，“深圳蓝”已经成为 福感、获得感和安全感。 城市规划建设领域一张靓丽的名片。总体规划提出，深 圳将继续坚持生态优先，以构建“四带、八片、多廊” 城市风貌和文化：山海之城 多维深圳 的生态空间总体格局为目标，加快推进开敞空间建设， 实施青山叠翠、碧水清流、健康森林、蓝色海湾、生态 深圳拥有依山望海的区位优势，山水林田湖草海等自然 清退等生态修复行动，建成各级各类绿道不少于 3000 千 要素齐全，城中村、旧工业区等记录着这座年轻城市改 米、碧道不少于 1000 千米，2035 年的深圳将天更蓝、 革开放后快速发展的辉煌印记。2035 年的深圳不仅是一 山更绿、水更清，环境更优美！ 座更加绚烂的超级湾区都会，更是望山亲海、人文魅力 彰显的“现代文化名城”。总体规划提出，深圳将努力 城市发展规模：资源紧约束下超大城市的精明增长 营造更山海、更多维、更友好、更文化的多元城市意象， 之路 活化保育历史文化印记和具有代表性的工业区、城中村 等当代新遗产，打造自然与城市有机融合、历史与当代 深圳陆域面积 1997 平方公里，2020 年常住人口 1756 万 文化相得益彰的魅力深圳。 （含深汕特别合作区），实际服务管理人口 2000 万以上， 是典型的小地盘、高密度、超大城市，较早地面临了空 间资源紧约束的现实状况。为支撑粤港澳大湾区、深圳 先行示范区建设，面向 2035 年，总体规划提出要保持人 口和建设用地的精明增长，将建筑量作为引导城市有序

28 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 交通体系：链接全球的湾区枢纽 便捷智慧的公交 专访｜深圳 2035 国土空间总体规划要点解读 都市 出行即服务，通道即资源。总体规划提出，深圳将进一 步增强对外战略通道能力，构建网络覆盖度更高的全球 航空运输网络，加快形成辐射全国的国家铁路布局，打 造“轨道上的 1 小时深圳都市圈”。未来，深圳将坚持 公交优先发展战略，形成 33 条地铁线路、全长 1335 公 里的轨道交通网络，以及“八横十三纵”的高快速路网， 加快智慧交通体系建设。2035 年的深圳，城市综合交通 将更加便捷高效、宜行可达，构建形成更加共享、个性、 便利、低碳、智慧的未来交通体系。 城市安全：主动应对风险 增强城市韧性 全球气候变化、新冠肺炎疫情的突然爆发等让城市公共 安全得到了前所未有的重视。总体规划提出，深圳将进 一步统筹发展和安全，按照“中灾正常、大灾可控、巨 灾可救”的目标，全面提升城市对于各类灾害的综合防 御能力，构建完善应急救援疏散体系，高标准建设城市 生命线系统，让城市运行更有保障，让市民生活更加安心。 同时，面对日益加剧的全球气候变化，深圳将积极探索 基于自然的解决方案，加快海绵城市建设，增强城市的 韧性和适应性。 与市民面对面，畅议深圳美好 2035—— 深圳 2035 国土空间总体规划草案公示公众论坛

城市更新重要政策解析 29 市场解读 深圳“十四五”暨“2035 总体规划” 启幕先行示范“三步走”战略 2021 年 6 月，深圳市发改委印发《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划 和二〇三五年远景目标纲要》（下称《“十四五”及 2035 远景纲要》），提出了 深圳在“十四五”及 2035 年的经济社会发展目标与顶层设计；随后，市规自局公 示《深圳市国土空间总体规划（2020-2035 年）》（草案）（下称《2035 总体规划》》）。 《“十四五”及 2035 远景纲要》上承 2019 年《关于支持深圳建设中国特色社会 主义先行示范区的意见》的“三步走”战略，下启《2035 总体规划》，是深圳为 落实建设社会主义先行示范区战略第 1 步、第 2 步发展目标，在经济、社会、生态、 制度等领域谋划的战略布局。《2035 总体规划》是为实现《“十四五”及 2035 远 景纲要》目标而在国土空间层面的落实举措。 中国特色社会主义先行示范区“三步走”战略 2019.08 2019.12 2021.06 三个目标，一套机制 《“十四五”及 2035 远景纲要》以粤港澳大湾区建设为基础，借助综合改革试点契机， 部署深圳未来 15 年发展目标。 “十四五”发展目标：将深圳建设成为现代化国际化创新型城市，基本实现社会主 义现代化。2035 年发展目标：将深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都和 全民共享的和美宜居幸福家园，成为建设社会主义现代化强国的城市范例，率先实 现社会主义现代化。

30 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 《2035 总体规划》落实国家发展战略要求，立足市民的美好向往与期待，以建设 中国特色社会主义先行示范区为总要求，明确深圳是卓越的国家经济特区、中国特 色社会主义先行示范区、国家对外开放门户枢纽、粤港澳大湾区核心引擎、国际科 技创新中心、全球海洋中心城市的 6 大城市定位。并在 2025 年、2035 年发展目标 基础上进一步细化深圳城市发展规模，即按照常住人口 1900 万人、实际服务管理 人口 2300 万人的规模，配备基础设施。通过新增和盘活存量空间的方式，建设用 地规模达到 1105 平方公里。 在创新体制机制打造营商环境方面，《“十四五”及 2035 远景纲要》提出，通过 完善和创新综合改革试点推进机制、市场化配置机制、国家营商环境创新、市场主 体活力、行政管理体制 5 大方面，形成一套可复制可推广的制度创新成果，为全国 制度建设作出重要示范。在完善要素市场化配置机制方面，实施促进人口中长期均 衡发展战略，深化土地管理制度改革，加快发展技术要素市场，深化价格改革。《2035 总体规划》则在土地空间利用层面为实现《“十四五”及 2035 远景纲要》发展目 标提供空间要素支撑。 打造湾区核心引擎，加快都市圈建设 为落实建设国际一流湾区和世界级城市群，《“十四五”及 2035 远景纲要》提出， 推进深港澳深度合作，以高标准规划建设现代化都市圈。同时利用开放弹性有机紧 凑的城市发展格局，探索高密度超大城市高品质发展路径，以增强深圳在粤港澳大 湾区中的核心引擎功能。《2035 总体规划》从拓宽外部发展腹地、优化内部空间 格局两个维度，提出强化深圳的湾区核心引擎功能的具体布局。 加快建设深圳都市圈与深汕合作区，拓宽城市外部发展腹地 构建“一主三副”的深圳都市圈空间格局，“一主”是由深莞惠大都市区构成的都 市圈主中心，“三副”是由深汕合作区、汕尾都市区和河源都市区组成的都市圈副 中心。加强都市圈全面合作，加强科技产业创新合作，探索医疗卫生、教育文化、 住房保障、社会管理等领域深度合作，加密城市间轨道路网，提升基础设施互联互 通水平。创新都市圈合作模式，打造若干个产城协同一体化发展试验区。

城市更新重要政策解析 31 高标准建设深汕特别合作区。打造深圳都市圈副中心，打造引领粤东地区发展的重 要战略支点，统筹推进基层设施一体化建设，探索区域协同发展新模式。 深入实施“东进西协南联北拓中优”，构建城市开发新格局 利用“东进西协南联北拓中优”战略重新定义各区发展定位，构建“一核多心网络 化”的城市空间体系，推动都市核心区扩容提质。 建设综合型交通枢纽，打造韧性通达城市 构建海陆空三维立体交通空间，全方位提高城市交通综合服务水平。打造高品质创 新型国际航空枢纽，打造面向亚太、连接欧美澳、衔接“一带一路”的航线网络。 前瞻规划建设陆运对外战略通道；构建快慢结合、多层次的轨道交通网络，打造轨 道交通为骨干的综合交通体系，建设高密度网络化的轨道交通体系。 创新驱动，构建现代产业体系 《“十四五”及 2035 远景纲要》提出，坚持创新驱动发展战略，培育经济发展新动能， 以主阵地推进综合性国家科学中心建设，打造以国家实验室为龙头的战略科技力量， 构建重大战略创新平台体系，加强关键核心技术攻关，加速科技成果向现实生产力 转化，建设具有全球影响力的科技和产业创新高地。 关键核心技术攻关重点领域：集成电路、量子信息、生命健康、脑科学、临床医学 与健康、生物育种、空天科技及深海科技等。 构建高端高质高新的现代产业体系，提升产业基础高级化和产业链现代化，前瞻布 局战略性新兴产业，培育发展未来产业，推动先进制造业和现代服务业融合发展， 提高经济发展的质量效益和核心竞争力。 战略性新兴产业重点领域：新一代信息技术、生物医药、数字经济、高端装备制造、 新材料、海洋经济及绿色低碳。

32 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 《2035 总体规划》依托深圳国家高新区、国家自主创新示范区与市级新兴产业片区， 构筑产业定位清晰、产业链条完整、创新资源集聚的“1+7+N”全域创新空间格局， 为建设创新创业创意之都提供城市空间保障。 以人为本，树立民生幸福标杆 《2035 总体规划》将“创新创业创意之都，和美宜居幸福家园”作为 2035 年的城 市愿景，并朝着“以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、 影响力卓著的全球标杆城市”的 2050 年目标前行。为实现 2035 年的城市发展愿景， 重点加强民生领域的四大支撑。 科学规划人口管理半径，扩大建设用地规模至 1105 平方公里 人口数量和质量是促进城市大发展的核心因素之一，《2035 总体规划》提出 2035 年规划常住人口 1900 万人、实际管理服务人口 2300 万人，在此基础上提出与之 适配的城市建设用地增加 129 平方公里，达到 1105 平方公里，占比超过市域面积 50%，其中不少法图大会战错划入生态控制线的土地或将迎来生机；坚持国土空间 立体开发利用，加大地下空间开发，鼓励地面建筑多功能立体复合；在空间规划体 系中，“旧住宅区改造实施方案”单列于“更新整备实施方案”之外值得思索。 扩大都市核心区范围至 567 平方公里 原都市核心区为原特区内地区，即罗湖、福田、南山和盐田，总面积约 420 平方公 里。现《国土总规》的都市核心区不含盐田区，将宝安龙华龙岗 8 个片区纳入都市 核心区，即新安、西乡、民治、龙华、坂田、布吉、吉华和南湾，总面积扩大至约 567 平方公里，较原都市核心区整体扩大约 35%。这将直接利好这些片区扩容提质， 承担湾区核心引擎功能。

城市更新重要政策解析 33 加大居住用地供应，促进二次房改目标达成 《2035 总体规划》提出“更高品质的居住空间”目标，主要包括增总量、优布局、 调结构及提品质。居住空间供给目标从“二次房改”提出的 170 万套提高至 200 万套， 其中，三类公共住房的供应比例不低于 60%，且要求在都市核心区内重点增加小户 型和租赁性住房。《2035 总体规划》明确规定：全市以城市更新、土地整备等为 主导的存量低效用地再开发规模不少于 170 平方公里，完成有机更新不少于 150 平 方公里。 《2035 总体规划》从保护开发国土空间、科学提高土地资源利用率角度，为落实 《“十四五”及 2035 远景纲要》提供了更加清晰、可落地的实施方案，包括强化 广深港澳内外协同，加强深圳都市圈与综合型交通枢纽建设，优化城市内部空间格 局，增强深圳核心引擎作用；坚持创新驱动，建设“1+7+N”空间支撑下的高端高 质高新现代产业体系；践行以人为本，加强居住、教育、医疗等基础配套建设，实 现经济社会发展能级与发展质量的全面示范。 其中，“旧住宅区改造实施方案”单列于“更新整备实施方案”之外，法图大会战 错划入生态控制线的土地调规，更新整备盘活存量低效用地供地目标 170 平方公里， 将是“十四五”期间值得重点关注的机会。 深圳 2035 目标：存量低效用地 再开发不少于 170 平方公里

34 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 城市更新 项目数据 与趋势

城市更新项目数据与趋势 35 整体概述：市场观望，亟待新政、新规划利好 截至今年二季度，深圳拆除重建类城市更新项目累计： 计划公告数量及规模同比、环比均下降明显（仅计划公 示规模环比略增）；规划公告同比数量及规模增幅较大， 计划公告 952 个，拆除范围面积累计 7716.8 公顷；规划 环比规模增幅明显但数量下降；实施主体公示同比均增 公告 570 个，拆除范围面积累计 4267.97 公顷，开发建 长，环比数量微涨、规模下滑。受国土空间规划、加大 设用地面积累计 2816.2 公顷；实施主体公示 455 个，拆 居住用地供应及更新条例各细则等政策及规划未定的影 除范围面积累计 2623.94 公顷，开发建设用地面积累计 响，加上新冠疫情反复，上半年计划数量及规模环比整 1817.6 公顷。 体出现下滑，市场观望情绪较重。 其中，2021年上半年，深圳拆除重建类城市更新项目合计： 上半年城市更新市场主要特点为：大项目大统筹仍是当 前项目审批的主基调，各区陆续推出重点更新单元，国 计划公示 36 个，拆除范围面积共 443.2 公顷，计划公告 企央企或迎来巨大机遇；规划建筑类型以住宅为主，加 32 个，拆除范围面积共 362.0 公顷；规划公示 51 个， 大 居 住 用 地 供 应 背 景 下 更 新 项 目 或 将 柳 暗 花 明； 平 均 拆除范围面积共 629.7 公顷，规划公告 43 个，拆除范围 移 交 率 创 新 高， 达 42.1%； 实 施 主 体 以 民 企 为 主， 达 面积共 647.7 公顷；实施主体公示 29 个，拆除范围面积 79%。 119.7 公顷，开发建设用地面积共 72.4 公顷。 2021 年上半年深圳市拆除重建类城市更新项目空间分布图

36 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 计划公示与公告： 同比环比均下滑、大项目大统筹成长期趋势 从规模看，龙岗领跑 上半年，全市共发布拆除重建类城市更新单元计划 68 个， 按单个项目规模分析，上半年计划公示项目中，10 公顷 其中，计划公示 36 个，拆除面积 443.2 公顷；计划公告 以上的项目数量最多，17 个，规模最大，达 346.8 公顷； 32 个，拆除面积 362.0 公顷。从区域分布看，主要集中 计划公告项目中，10 公顷以上的项目数量最多，14 个， 在原特区外地区。从规模看，计划公示项目龙岗领跑全市， 规模最大，达 285.4 公顷。由此可见，政府片区统筹力 坪山第二；计划公告项目宝安领跑全市，其次为龙岗和 度不断加强，大项目大统筹更新是未来发展趋势。 坪山。南山和罗湖均无计划公示项目，大鹏则无计划公 告项目。 改造类型全部为村改和工改 告项目中，村改和工改项目数分别占比 53% 和 47%，宝 上半年，城市更新项目计划公示及公告的类型均为村改 安、龙岗和坪山以村改项目为主，南山、福田和光明则 和工改，无其他类型项目。其中，计划公示项目中，村 均以工改项目为主，大鹏则无计划公告项目。 改和工改项目数分别占比 56% 和 44%，盐田和大鹏均为 村改项目，南山和罗湖两区均无计划公示项目；计划公

城市更新项目数据与趋势 37 申报主体以民企和股份公司为主 上半年计划公示、公告的申报主体以民企和村股份公司为主，详见下表： 项目进度 民企 申报主体类型占比 村股份公司 50% 国企 44% 计划公示 55% 6% 45% 计划公告 - 涉及前融占比分别为 14% 和 13% 上半年计划公示项目涉及前融的占比为 14%，计划公告项目涉及前融的占比为 13%。 同比和环比均降幅明显 从规模上看，今年上半年计划公示的项目规模 443.2 公顷， 同比计划公示数量、规模下降明显 同比下降 24%。其中，宝安降幅最大，龙岗增幅最大。 从数量上看，今年上半年计划公示项目 36 个，同比略降 14%。其中，宝安降幅最大，其次南山、龙岗增幅显著。

38 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 同比计划公告数量、规模下降明显 从规模上看，今年上半年计划公告的项目规模 362.0 公顷， 从数量上看，今年上半年计划公告项目 32 个，同比下降 同比下降 35%。其中，宝安降幅最大，其次龙华。 38%。其中，龙华降幅最大，其次罗湖、龙岗增幅显著。 环比计划公示数量降幅明显，规模略增 从规模上看，上半年计划公示的项目规模 443.2 公顷， 从数量上看，今年上半年计划公示项目 36 个，环比下降 环比增加 7%。其中，坪山增幅最大，其次龙华、龙岗。 32%。其中，南山降幅最大，其次龙岗。

城市更新项目数据与趋势 39 环比计划公告数量、规模均降幅较明显 从规模上看，上半年计划公告的项目规模 362.0 公顷， 从 数 量 上 看， 上 半 年 计 划 公 告 项 目 32 个， 环 比 下 降 环比下降 30%。其中，龙华降幅最大，其次大鹏、坪山 37%。其中，龙岗、大鹏降幅最大。 增幅最大。 规划公示与公告： 平均移交率突破 40%，创历史新高 从规模看，龙岗及宝安领跑全市 上半年共发布城市单元规划公示 / 公告 94 个，其中，规 按规模分析，规划公告项目中，项目平均规模为 15 公顷， 划公示 51 个，累计拆除面积 629.7 公顷；规划公告 43 个， 大项目仍是城市更新主力军。其中，项目规模在 10 公顷 累计拆除面积 647.7 公顷。项目主要分布在宝安及龙岗， 以上的数量最多（18 个），规模最大（537.8 公顷）；5-10 其中规划公示项目，规模排名前三的分别为龙岗、宝安 公顷区间的项目数 11 个，面积达 75.5 公顷，位居第二； 和坪山。规划公告项目中，龙岗领跑全市，其次为宝安 项目规模 3 公顷以下项目 10 个，面积达 18.9 公顷。 和南山。大鹏无规划公示及公告项目。

40 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 改造类型以村改和工改为主 规划公示及公告项目以村改和工改为主。规划公示项目 占比 41%；规划公告项目中，工改项目占比最大，超五 中，村改项目占比最大，约五成（47%），其次为工改项目， 成（54%），其次为村改项目，占比 42%。 从规划公示项目的区域分布来看，龙岗和龙华以村改为 从规划公告项目的区域分布看，龙岗以村改为主，宝安、 主，坪山和盐田均为村改项目，宝安、福田、南山及光 南山、龙华、罗湖以工改为主兼村改，光明全部工改，坪山、 明以工改为主，罗湖商改、工改及居改项目较为平均， 盐田均为村改，福田以工改为主兼村改、居改。大鹏无 大鹏无规划公示项目。 规划公告项目。

城市更新项目数据与趋势 41 平均移交率再创历史新高 深圳市平均容积率及移交率相比，今年上半年平均容积 上半年，规划公告的城市更新项目平均容积率达 6.9，平 率和平均移交率均创历史新高。 均移交率达 41.2%，其中，罗湖平均容积率及移交率均 为最高，平均容积率 12.5，平均移交率 46.4%。与历年 规划建筑功能以住宅为主，占比 41% 岗的批复建筑量最大，共 936.8 万 m²，占比 37%，其次 从 规 划 公 示 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 积 占 比 最 大， 为 为宝安（473.8 万 m²，占 19%）和南山（407.8 万 m²， 41%，总建面 1049.1 万 m²；其次为办公（336.9 万㎡， 占 16%）。 占比 13%）及工业厂房（211.4 万 m²，占比 8%）。龙

42 2021 年上半年暨二季度深圳城市更新市场研报 2021 年上半年深圳各区城市更新规划公示建筑类型规模统计表（单位：万㎡） 建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计 住宅 27.1 10.7 92.4 578.7 130.0 144.9 37.3 13.2 14.8 27.1 1,049.1 保障房 19.1 1.9 15.6 76.0 11.5 8.6 8.1 0.7 2.4 19.1 143.8 居住配套商业 - - - - - - - - - - - 商业 19.6 0.8 16.1 66.6 19.2 35.1 16.3 5.5 2.2 19.6 181.4 办公 45.7 1.5 36.5 103.4 17.5 81.9 32.3 12.9 5.2 45.7 336.9 商务公寓 - - - 2.0 13.4 112.0 19.8 - - - 147.2 人才公寓 - - - - - - - - -- - 普通工业厂房 148.6 16.3 32.6 13.9 - - - - - 148.6 211.4 仓储物流 - - - - - 3.5 - - - - 3.5 新型产业用房 96.4 - 5.8 35.5 - 7.7 19.7 43.9 - 96.4 209.0 创新型产业用房 13.1 - 0.8 4.9 - 0.3 2.7 9.0 - 13.1 30.8 工业配套商业 23.4 0.4 1.4 3.0 - 1.8 1.5 8.9 - 23.4 40.4 配套宿舍 67.1 5.6 12.8 16.0 - 3.3 4.4 5.7 - 67.1 114.9 公共配套 13.5 2.3 9.5 36.8 5.7 8.8 5.5 4.9 1.5 13.5 88.5 其他 - - - - - - - - -- - 总计 473.78 39.40 223.58 936.83 197.38 407.79 147.42 104.67 26.07 473.78 2,556.92 从 规 划 公 告 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 积 占 比 最 大， 为 建筑规模最大共 739.4 万 m²，占比 28%；其次为宝安 963.1 万 m²， 占 比 37%， 其 次 为 办 公（278.1 万 m²， （672.8 万 m²，占比 26%）和南山（488.4 万 m²，占比 占 11%）及商业（277.8 万 m²，占 11%）。龙岗的批复 19%）。

城市更新项目数据与趋势 43 2021 年上半年深圳市各区城市更新规划公告建筑类型规模统计表（单位：万㎡） 建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计 住宅 56.5 17.5 21.2 469.0 149.8 152.7 37.3 44.2 14.8 56.5 963.1 保障房 28.9 5.0 2.7 41.9 10.6 9.1 8.1 8.0 2.4 28.9 116.7 居住配套商业 - - - - - - - - - - - 商业 21.9 4.6 4.3 67.2 22.5 38.4 11.1 105.6 2.2 21.9 277.8 办公 51.0 10.8 9.9 64.5 21.2 89.7 25.8 - 5.2 51.0 278.1 商务公寓 3.3 - - 40.2 24.4 112.0 19.8 20.6 - 3.3 220.3 人才公寓 - - - - - - - - -- - 普通工业厂房 204.8 - 9.9 4.7 - 8.9 - - - 204.8 228.3 仓储物流 - - - - - - - - -- - 新型产业用房 133.8 - - 17.5 - 38.8 5.6 25.0 - 133.8 220.7 创新型产业用房 22.7 - - 2.4 - 7.3 0.8 18.5 - 22.7 51.7 工业配套商业 26.7 - 0.1 1.6 - 4.5 1.2 4.5 - 26.7 38.5 配套宿舍 103.3 - 3.7 7.2 - 15.2 1.1 5.7 - 103.3 136.2 公共配套 19.9 2.7 2.4 23.2 6.2 11.8 4.3 9.1 1.5 19.9 81.1 其他 - - - - - - - - -- - 总计 672.75 40.74 54.23 739.42 234.74 488.42 114.88 241.19 26.07 672.75 2612.44 涉及前融的占比为近 20% 上半年规划公示项目中，涉及前融的项目 9 个，占比 18%。规划公告项目涉及前融的 8 个，占比 19%。 同比数量、规模增幅较大，环比规模增幅明显 从规模上看，今年上半年规划公示的项目规模合计 629.7 同比规划公示数量增长 1.7 倍，规模增长 2.2 倍 公顷，同比增长约 2.2 倍。其中，龙岗增幅最大，其次宝安， 从数量上看，今年上半年规划公示项目 51 个，同比增长 盐田、龙华及大鹏均下降。 1.7 倍。其中，龙岗增幅最大，其次为宝安及福田。