152

私享的度假休闲空间

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

153

滨海精品主题酒店

滨海沙滩区域未来针对不同阶层客群建设精品酒店，

体验滨海⻛景⽓息。

策划思路：

场景功能：

精品主题酒店

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

154

滨海精品主题酒店

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

155

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

156

滨海酒店客房

露天⽤餐区

露台

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

157

sunny沙滩公园

充分利⽤临海⼀侧沙滩，设置沙滩组团休闲项⽬设施。

策划思路：

场景功能：

冲浪帆船运动俱乐部、沙滩休闲⼩屋、房⻋营地

救援

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

158

冲浪救⽣俱乐部

信息亭、厕所、更⾐室

海边⼩屋·运动俱乐部

运动俱乐部

海边⼩屋

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

159

房⻋营地

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

160

sunny沙滩公园

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

161

崮⼭观海

策划思路：

• 依托崮⼭的⾃然资源、历史遗存、地形坡度、

打造三套不同的环⼭滨海观景步道及观景平台，

打开截然不同的观景视ᰀ。

• 在原烟墩遗存处建设烟墩景观瞭望塔。

• 利⽤灯光装置的布置，结合内湾海域、崮⼭、远海

打造成为“灯塔”式的海滨景观展示⾯（夏季）

从⽽丰富烟墩⻆区域夏季夜间旅游产品。

场景功能：

滨海登⼭步道、观景平台、烟墩景观瞭望塔

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

162

登临台（观景平台）

业态属性：开放式公共空间

功能定位：烟墩⻆全景观景平台

占地⾯积：约300㎡

⼈城⼭⾊屏间列，绕郭江流树外明。

——清·袁开弟 《登东⼭作》

示意图

观景平台

观景平台

观景平台

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

163

观景步道设施

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

164

步道

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

165

观景设施/步道

步道

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

166

步道

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

167

观景设施/步道

分区布局 Landuse

第三幕 碧岛烟墩

168

6

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3

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5

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15

多彩花斑① 博物馆② 艺术家⼯作室③ 写⽣教室④ DIY空间⑤ ⾮遗教室⑥ 咖啡厅&书吧⑦ ⼩型多媒体厅

/会议室

⑧ 剧场⑨ 展厅⑩ 停⻋场ꋷ 海产品交易市集ꋸ 海产品加⼯店ꋹ 渔业服务（制冰等）ꋺ 海鲜餐饮排档ꋻ 码头ꋼ 码头餐厅ꋽ 渔⺠⼴场ꋾ 天鹅艺术景观⼩品ꋿ BELOVE主题餐厅ꌀ 天鹅主题餐厅㉑ 海滨⽣态公园

① 游客服务中⼼ ② 停⻋场③ 渔村社区中⼼ ④ ⾮遗体验中⼼ ⑤ 村史馆⑥ 办公⽤房⑦ 餐饮住宿示范店

① 烟墩精品主题酒店② 烟墩轻⻝餐厅③ 烟墩咖啡馆④ 帐篷营地⑤ 房⻋营地⑥ ⺠宿组群⑦ 运动沙滩⑧ 沙滩⼩屋⑨ 滨海烧烤区⑩ 海滨服务救援ꋷ 瞭望塔ꋸ 登⼭步道ꋹ 滨海步道

渔村百态 碧岛烟墩

19

18

21

10

10

整体布局 Masterplan

整体区域功能定位

169

2 烟墩⻆的规划设计理念要点

1 烟墩⻆的分区布局

170

“⽣⻓”的滨海港⼝设计

171

⽣产⽣活型 城市⽣活型 ⼩村⽣活型 滨海休闲型

北海道⼩樽

北海道函馆

⾹港

维多利亚港

会安古镇

希腊⽶克努斯

岛海滨度假区

“⽣⻓”的岸线理念——顶级港⼝的四种岸线表情

设计理念 DESIGN CONCEPT

172

休闲时代 亲⽔码头 渔港贸易时代 ⾦融时代

烟墩⻆⽣⻓的岸线理念

看的⻅⽣⻓脉络，富有变化的海岸线。

渔业码头

海湾；渔船；灯塔 码头驳岸 渔业码头

仓库建筑 临渔村落 沙滩

打造⽣⻓形态的海岸线，烟墩⻆从渔村时代，岸线以渔业码头，再到城市的⽣活时代，有休闲设施、餐饮、娱乐。

设计理念 DESIGN CONCEPT

173

街

市

巷

街市为⻣，⽂坊为节，连接⼭、海、湾、滩、岬、村，构成有烟⽕⽓的烟墩⻆区域。

街为⻣，市为节

先内容，再空间

活的⽂化·动态复原

海

湾 ⼭

滩

岬

⼭、海、湾、滩、岬、村

设计理念 DESIGN CONCEPT

174

岸线视廊打通与整理

设计理念 DESIGN CONCEPT

175

每⼀条道路都应该

看到不⼀样的海湾

岸线视廊打通与整理 4KM

多彩滨海慢道

设计理念 DESIGN CONCEPT

176

每⼀条道路都应该

看到不⼀样的海湾

岸线视廊打通

设计理念 DESIGN CONCEPT

4KM

多彩滨海慢道

■ 烟墩⻆的休闲海岸

码头休闲海岸，⾳乐⼴场

喷泉，露天⼩剧场，⾏为表演

艺术，构成的海湾景观。

■ 体育公园沙滩海岸景观

沙滩上晒⽇光浴的游客，⾊彩斑斓的

遮阳伞，海边嬉戏玩⽔的⼉童，阳

■ 码头海港景观 光、沙滩构成海岸景观。

■ 栈桥海湾景观 ■ 泊船海湾景观

不同⻛格的游船、游艇，停靠在港⼝，

收缆绳的船主

刚开完海上派对的年轻，三三两两从下船

上岸，欢声笑语下的活⼒码头。

⼀路⻛景的沿海漫道，休闲步道产品。

沿项⽬基地海岸线，打造极致沿海漫道产品，将沿海漫道作为旅游体验项⽬来打造。

⼀条慢⾏体验线路，也是⼀条观光线路。

177

“⽣⻓”的建筑和⽂化

178

港⼝贸易的历史带来的建筑⻛格的多元化，交融。街巷、建筑设计以多⽂化混合为特⾊。

设计理念 DESIGN CONCEPT

双屿岛⾃由贸易港

时代，葡萄⽛⼈留

下的建筑痕迹，带

来了欧式建筑⻛格

宁波港带来中

国传统建筑和

⻄⽅建筑融

合，留下的宁

波⻛格建筑

⾃由贸易港时代

明⽇贸易带来的

⽇式⽂化和⽇式

建筑⻛格

海洋⽂化深深影响到

地⽅建筑，⽆论近代

还是现代建筑，⼤多

带有海洋建筑特⾊

179

将海草房建筑融合统⼀到街区内，对不同时期的不同类型的海草房进⾏分类，

形成同⼀街区内的⽂化聚落、⾊彩聚落。

设计理念 DESIGN CONCEPT

180

⽂化以互动体验形式进⾏精彩演绎，⽂化是烟墩⻆特⾊，多元⽂化的融合是亮点。

荣成⺠间剪纸

4

渔家号⼦

渔家开洋谢洋节

荣成⺠间剪纸

渔家锣⿎ 海鲜饺⼦制作技艺

王连⾖⾯灯制作技艺 蛋雕技艺

成⼭祭⽇ 海参传统加⼯技艺 渔⺠跑蓬操作技艺

花饽饽

海草房建筑技艺

设计理念 DESIGN CONCEPT

181

交通动线

182

主⼊⼝

主⼲道

次⼲道

步⾏道

停⻋场

图例

主⼊⼝

| 交通分析——快慢交通系统

主要⼊⼝道路分别为观虹路和彩⽯路,主⼲道串联各⼤功能板块形成环线,次⼲道渗透到功能板块内部。

观虹路

彩石路

主⼊⼝

183

健康慢⾏道（跑步、骑⾏、散步，）

登⼭步栈道路线

划船路线

休憩空间/平台

图例

结合商业布局，设置特⾊体验路线，营造多᯿观景与运动休闲体验。

| 交通分析——特⾊交通系统

184

烟墩⻆

烟墩⻆区域营建及运营总体策划

CONTENTS

PART 2 运营实施策划

Operational implementation plan

185

᯿现烟墩⽂化

塑造⽂化坐标

构建消费场景

通过有影响⼒的营销事件及活动，让烟墩⻆᯿回当年繁华胜境，旨在拔⾼项

⽬调性，树⽴烟墩⻆⾸府品牌⾼度。

维持项⽬热度

年轻化、消费化的营销活动，旨在宣传及提⾼烟墩⻆区域消费氛围，推⼴消

费产品及体验。

通过⽂化类营销事件，传播烟墩⻆的历史与⽂化属性，烟墩⻆是滨海⽂化、

渔村⽂化的代表。

运营性的活动策划，保持项⽬热度及吸引⼈⽓，提升品牌的市场存在感。

2

3

4

1

运营⽬标

运营实施 Operation Management

186

03 运营实施 Operation Management

市政及服务设施

道路设施

交通及配套

绿化设施

周边游憩设施

先期开发

接待功能

观光功能

休闲功能

体验功能

游客服务中心

满足游客集散及接待

崮山景观&滨海栈道

景观设计并完成施工建设

沙滩区域

房车营地等休闲设施落位

花斑彩石景区及外围区域

改造完成并进入试运营阶段

花斑彩石北侧工厂区域

拆除重建完成

海草房样板打造

对现有海草房样板进行升级打造

沙滩北侧南侧两处工厂

拆除重建完成

可游 可玩 旅游⽬的地

运营实施 Operation Management

2022 2023 2024

187

评估

与

⽴项

投资

可研

投资方案

土地方案

投资方案

土地方案

投资协议

土地等产权手续

策划规划

整合传播与招商

招商推介

区域品牌管理

建筑/扩初⽅案设计 施⼯图设计 ⼯程管理 招商/营销实施 运营管理

建筑方案

设计任务书

初步建筑设计方案

专家咨询会

《建筑设计方案》

地质详勘

施工图设计任务书

《施工图设计方

案》

地质详勘

施工图设计任务书

《施工图设计方

案》 立项

控制性详细规划

修建性详细规划

开发实施策略

公共配套/产业配套

定位与策划

总体规划

资质申办

编制服务手册

建立协调机制

搭建组织架构

制定服务流程

营销渠道管理

功能区管理

工商/城管/卫生/防

疫/税务管理

水电气管理

治安消防等管理

招商策略

商家管理

整体智慧旅游及

收银系统

188

项⽬前期 策划 规划 设计 建设 运营筹备 试运营 正式营业 市场培育 市场成熟

运营实施 Operation Management

合作模式

策略/定位

建设期运营顾问模式

委托运营合作

合资公司模式

委托运营合作

189

烟墩⻆运营的核⼼理念：保证经营效果、符合市场需求，同时创造⽂化价值，实现社会多⽅共赢。

政府满意

——⽂化价值

公众满意

——社会效益

投资者满意

——投资回报

经营商满意

——经营效果

消费者满意

——符合需求

烟墩⻆的运营⽬标

•城市地标

•⽂化坐标

•提升城市商业业态⽔平和功能

•提供城市市⺠休闲空间

•带动社会就业

•改善城市⽣态环境

•有稳定的投资回报

•有持续增⻓的投资收益

•有竞争⼒的租赁市场

•降低经营⻛险

•良好的经营价值和利润空

间，可持续性的 整体业态

•满⾜⽂化消费、休闲及过

夜体验的需求

190

03 运营实施 Operation Management

运营公司

政府

授权机构

景域 制定

标准

导⼊游客

形成品牌

流ᰁ池

筛选

业态产品

村⺠

品牌商

加⼊

验收

服务标准化

财务标准化

不可控

资源运营

⾃持物业

运营

运营实施 Operation Management

End

&

Thanks