128

➢ 村改类型拆除规模占主导地位

基于规划拆除规模进行分析，罗湖村改项目拆除规模最大，村改项目总拆除规模为

110.5 公顷，占总规划拆除规模 43%，其次为工改项目，总拆除规模为 105.8 公顷，占比

41%。商改总拆除规模为 16.3 公顷，占比 6%，居改总拆除规模为 23.2 公顷，占比 9%。

➢ 工改 M0 占比最高

工改类型规划批复项目中，罗湖工改 M0 数量最多，为 11 个，占工改项目比例为

35%，其次为工改综合，数量为 9 个，占比 29%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 4 1 2 - 1 - - - - 1 1 1 2

居改 - - - 1 - - - - - 3 1 - 1

商改 - - 1 1 - 1 - 1 - 7 1 - 2

工改 - 1 3 3 - - 2 - 1 15 1 3 2

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

数量：个

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 15.9 3.1 8.2 - 8.3 - - - - 1.7 5.2 11.2 56.8

居改 - - - 0.6 - - - - - 5.2 0.5 - 16.8

商改 - - 3.6 1.1 - 0.9 - 1.0 - 7.4 0.3 - 1.9

工改 - 1.3 8.3 10.4 - - 11.2 - 4.5 50.9 6.6 6.8 5.8

其他 - - - - - - 0.7 - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

规模：公顷

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

129

➢ 住宅功能类型建筑面积占比最高，为 25%

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2018 年和 2021 年批复的建筑量最多，

批复建筑量分别为 352.7 万 m²（占比 23%）和 582.7 万 m²（占比 38%）。

罗湖规划建筑功能以住宅、商业和办公为主，建筑面积分别为 467.4 万 m²（占比

31%）、378 万 m²（占比 25%）和 206.1 万 m²（占比 14%），合计占比达 70%。其中，商务公

寓和新型产业用房占比分别为 8%和 8%，不足 10%，保障房建筑面积为 50.3 万 m²，占比仅

3%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - 1 - - 1 - 1 5 1 - -

工改商住 - - - - - - - - - 1 - 2 -

工改居 - 1 - - - - - - - 1 - - -

工改商 - - - 1 - - 1 - - 2 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - 3 - - - - - - 5 - 1 2

工改M1 - - - 1 - - - - - 1 - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

16

数量：个

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

100

200

300

400

500

600

700

面积：万㎡

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

130

➢ 近三年平均土地移交率与平均容积率稳中有升

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，罗湖城市更新项目平均容积率为 8.8，

平均土地移交率为 32.1%。其中，2010 年已批规划项目平均土地移交率最高，土地移交率

为 41.9%；2014 年、2017 年、2020 年和 2021 年容积率均超过 10，分别为 11.1、11.7、

10.5 和 11.3，处于历史较高水平。

罗湖城市更新项目开发强度近两年有明显增高，土地移交率相对平稳，未来平均容积

率预估将在 8-12 之间进行波动，平均土地移交率或将保持在 35%以上。

31%

3%

25%

14%

8%

1%

2%

8%

2%

1% 1%

3%

1%

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

7.39 7.81 7.16 5.90

7.50

11.05

7.25

5.71

11.72

7.64 7.26

10.47 11.32

41.4% 41.9%

22.1%

41.4%

18.1%

38.2%

17.7%

28.9%

35.6%

29.2% 27.4%

36.4% 36.3%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

罗湖拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

131

1.6.3 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2021 年数量与规模较 2020 年有显著增长

截至 2021 年 12 月 31 日，罗湖实施主体公示项目共计 55 个，拆除规模合计 142.3 公

顷，可开发建设用地面积合计 99.8 公顷，其中，2017 年实施主体公示项目数量最多，为

12 个；2015 年实施主体公示项目拆除规模最大，拆除规模为 22.2 公顷；2010 年以前实施

主体公示项目拆除规模最小，拆除规模为0.7公顷，可开发建设用地面积为0.7公顷；2021

年相对 2020 年，数量和规模均超 13 倍。

➢ 工改类型数量与拆除规模占主导地位，其中工改 M0 占比最高

基于实施主体公示项目数量进行分析，罗湖工改项目数量最多，工改项目总个数为 26

个，占总规划数量 47%，其次为商改和村改，分别为 12 个（占比 22%）和 11 个（占比 20%）。

0.7

9.1

17.6

9.7

1.9

3.9

22.2

10.7

20.0

16.2

11.9

1.2

17.2

0.7 8.3 10.1 5.1 1.6 2.6 16.5 8.5 13.4 10.9 9.6 0.8 11.7

1

2

4

3

2

2

5 5

12

5

5

2

7

0

2

4

6

8

10

12

14

0

5

10

15

20

25

罗湖拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 1 1 3 - - - - 1 1 - 1 - 3

居改 - - - - - - - - 2 1 1 - 1

商改 - - - - 1 - 1 - 5 2 1 1 1

工改 - 1 1 3 1 2 3 4 4 2 2 1 2

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

14

数量：个

罗湖拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

132

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，罗湖工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 84.7 公顷，占总规划拆除规模 60%，其次为村改项目，总拆除规模为 33 公

顷，占比 23%。

工改类型实施主体公示项目中，罗湖工改 M0 数量最多，为 9 个，占工改项目比例为

35%，其次为工改综合，数量为 8 个，占比 31%。

➢ 计划实施率与规划实施率情况逐年提升

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，罗湖计划实施

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 0.7 0.6 16.1 - - - - 2.7 1.7 - 1.9 - 9.4

居改 - - - - - - - - 1.9 2.1 7.7 - 0.6

商改 - - - - 1.1 - 0.9 - 5.9 1.4 0.8 0.3 1.0

工改 - 8.5 1.5 9.7 0.8 3.9 20.6 8.1 10.5 12.7 1.5 0.8 6.2

其他 - - - - - - 0.7 - - - - - -

0

5

10

15

20

25

规模：公顷

罗湖拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - 1 - - - 1 3 1 1 1 - - -

工改商住 1 - - - - - - - - - - - 1

工改居 - - - 1 - - - - 1 - - - -

工改商 - - - - 1 - - 3 - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 1 - 1 1 - - - - 2 1 2 1 1

工改M1 - - - 1 - 1 - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

数量：个

罗湖拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

133

率为 63%，规划实施率为 75%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，罗湖计划实施

率为 41%，规划实施率为 74%。

1.6.4 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体类型以民营企业为主

罗湖的申报主体比较多样化，有政府、民营企业、国企、村集体股份公司以及民营企

业+政府、村集体股份公司+政府等类型。其中，民营企业占比最高，为 48%；其次为国

企，占比 17%；村集体股份公司占比 15%，排名第三。

罗湖城市更新项目实施主体类型共有四种类型，分别为民营企业、国企、政府和股份

公司。其中，民营企业占比最高，为 65%；其次为国企，占比 26%，村集体股份公司占比

7%，无民营企业+政府类型。

63%

41%

75% 74%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

数量 规模

罗湖拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

15%

17%

48%

6%

1%

3%1% 9%

罗湖拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

民企+股份公司

股份公司+政府

国企+政府

民企+政府

134

1.6.5 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 21%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 18 个，占比

21%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 9 个，占比

10%。

7%

26%

65%

2%

罗湖拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

民企+政府

政府

21%

79%

罗湖涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

135

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 13 个，占 15%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目 17 个，占 20%。

10%

90%

罗湖计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

15%

85%

罗湖专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

20%

80%

罗湖实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

136

1.6.6 强区放权后罗湖区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，罗湖共发布城市更新政策 15 条，其中 6 条为正式稿，9

条为征求意见稿。

罗湖城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称

备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.12.3 深圳罗湖创新型产业用房管理办法 征求意见稿

2 2021.9.2 深圳市罗湖棚户区改造实施办法 征求意见稿

3 2021.8.23 罗湖住房租赁市场“十四五”发展规划 征求意见稿

4 2021.8.11 罗湖股份合作公司重大事项决策及备案管理办法 正式稿

5 2021.6.3 深圳市罗湖关于加快住房租赁市场发展多渠道保障人才住房供

应的若干措施 征求意见稿

6 2020.7.2 罗湖现状工业区分区划定（草案） 草案

7 2020.9.10 深圳市罗湖城市更新实施办法 征求意见稿

8 2019.11.20 罗湖城市更新“十三五”规划中期调整成果 正式稿

9 2019.12.03 深圳市罗湖城市更新项目人才住房和保障性住房管理办法（试

行） 正式稿

10 2018.9.21 深圳市罗湖棚户区改造实施细则 征求意见稿

11 2018.9.12 罗湖城市更新“十三五”规划 正式稿

12 2018.3.2 罗湖股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行） 正式稿

13 2017.9.15 深圳市罗湖城市更新暂行办法 征求意见稿

14 2017.9.13 罗湖非经营性储备土地管理规程 征求意见稿

15 2017.8.14 罗湖政策性产业用房申请及分配办法（试行） 正式稿

137

1.7 2010-2021 年福田区城市更新项目数据与趋势

1.7.1 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量和规模较近几年有显著增长

截至 2021 年 12 月 31 日，福田已列入计划项目共计 62 个，拆除规模合计 335.5 公

顷。其中，2010 年以前及 2010 年合计项目列入计划数量最多，规模最大，为 12 个，合计

52.6 公顷；2020 年计划数量和计划规模均最少，数量仅 1 个，规模为 1.7 公顷；2021 年

相对 2020 年，数量和规模都有显著增加，数量为 6 个，规模为 66.7 公顷。

➢ 工改项目数量和规模最多

基于立项数量进行分析，福田工改项目数量最多，工改项目立项总个数为 38 个，占总

立项数量 61%，其次为村改和商改，数量均为 9 个，各占比 15%。

6.5

46.1

81.4

20.0 20.2 4.0

27.4 33.6

7.8 4.4 15.8 1.7

66.7

1

11

6 6

3

2

5

8

5 5

3

1

6

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0

2

4

6

8

10

12

福田拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 1 2 3 - 1 - 1 1 - - - - -

居改 - 4 - 1 - - - - 1 - - - -

商改 - - - 1 - - - 1 2 2 2 - 1

工改 - 5 3 4 2 2 4 6 2 3 1 1 5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

数量：个

福田拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

138

基于立项规模进行分析，福田工改项目规模最大，村改项目立项总规模为 179.8 公

顷，占总立项规模 54%，其次为村改项目，总规模为 115.4 公顷，占比 34%。

工改类型计划立项项目中，福田工改 M0 数量最多，为 18 个，占工改项目比例为

47%，其次为工改商住，数量为 9 个，占比 24%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 6.5 7.2 58.0 - 15.4 - 5.4 23.0 - - - - -

居改 - 23.0 - 3.0 - - - - 1.3 - - - -

商改 - - - 5.6 - - - 0.7 1.3 1.2 2.8 - 1.4

工改 - 15.9 23.4 11.5 4.8 4.0 22.0 9.9 5.2 3.2 13.0 1.7 65.3

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

规模：公顷

福田拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - 2 2 - - - - - - - - - 3

工改商住 - 3 - 2 - 1 1 - 1 - - - 1

工改居 - - - 1 - - - - - - - - -

工改商 - - 1 - 1 - - 1 - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - 1 1 1 3 5 1 3 1 1 1

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

数量：个

福田拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

139

➢ 梅林街道活力最高

福田现有 10 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，梅林街道、沙头街道和园岭街道已批

更新单元计划项目最多、活力度最高，其他街道活力度相对较低，南园街道、福保街道项

目最少、活力度最低。

1.7.2 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年项目数量较 2020 年略增，规模基本持平

截至 2021 年 12 月 31 日，福田规划批复项目共计 52 个，拆除规模合计 226.6 公顷，

可开发建设用地面积合计 167.9 公顷。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2018 年规划批

复项目数量最多，为 8 个；2016 年规划批复项目拆除范围面积及可开发建设用地面积均为

最大，拆除规模为 26.7 公顷，可开发建设用地面积为 20.2 公顷；2015 年规划批复项目数

量最小，数量为 1 个，拆除规模为 5.6 公顷，可开发建设用地面积为 3.2 公顷；2021 年相

对 2020 年，数量略增，为 7 个，规模基本持平，拆除规模为 25.8 公顷，可开发建设用地

面积为 16.3 公顷。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 13.2 38.6 14.5 21.1 4.3 9.0 5.6 26.7 18.2 17.9 8.0 23.6 25.8

可开发建设用地(公顷） 12.1 31.4 11.9 16.3 3.4 7.0 3.2 20.2 12.0 12.6 5.4 16.2 16.3

规划数量（个） 1 1 3 5 2 4 1 6 3 8 6 5 7

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

福田拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

140

➢ 工改项目占比最高，其中工改 M0 数量最多

基于规划数量进行分析，福田工改项目数量最多，工改项目总个数为 32 个，占总规划

数量 62%，其次为村改和商改，个数均为 7 个，占比均为 13%。

基于规划拆除规模进行分析，福田工改项目拆除规模最大，工改项目总拆除规模为

110.3 公顷，占总规划拆除规模 49%，其次为村改项目，总拆除规模为 79.6 公顷，占比

35%。

工改类型规划批复项目中，福田工改 M0 数量最多，为 17 个，占工改项目比例为

53%，其次为工改商住，数量为 6 个，占比 19%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 1 1 2 - - - 1 2 - - - -

居改 - - - 1 - 2 - 1 - - - - 2

商改 - - - - - - 1 - - 1 3 1 1

工改 1 - 2 2 2 2 - 4 1 7 3 4 4

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

数量：个

福田拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 38.6 6.0 12.8 - - - 5.4 16.8 - - - -

居改 - - - 5.3 - 7.3 - 6.1 - - - - 6.8

商改 - - - - - - 5.6 - - 0.7 2.9 1.1 0.8

工改 13.2 - 8.5 3.0 4.3 1.7 - 15.1 1.4 17.2 5.2 22.5 18.2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

规模：公顷

福田拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

141

➢ 2021 年批复的建筑量为近 10 年来最高

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年（不含 2010 年及以前）批复的

建筑量最多，批复建筑量为 159.1 万 m²（占比 12%）。

福田规划建筑功能以住宅、商业、新型产业用房和办公为主，建筑面积分别为 286.2

万 m²（占比 22%）、248.3 万 m²（占比 19%）、265.4 万 m²（占比 20%）和 227.3 万 m²（占

比 17%），合计占比达 79%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 1 - - - - - - 1 - - - - 2

工改商住 - - 1 1 - - - - - 3 - - 1

工改居 - - - - - - - - - 1 - - -

工改商 - - 1 - - - - 1 - 1 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - 1 1 2 - 2 1 2 3 4 1

工改M1 - - - - 1 - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

数量：个

福田拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

50

100

150

200

250

面积：万㎡

福田拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

142

➢ 2015 年已批规划项目平均容积率和土地移交率均为最高

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，福田城市更新项目平均容积率为 7.7，

平均土地移交率为 25.9%。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2012 年已批规划项目平均

容积率最低，平均容积率为 7.2，2011 年土地移交率最低，为 18%；2015 年已批规划项目

平均容积率和土地移交率均为最高，平均容积率为 11.6，土地移交率为 41.9%。

22%

2% 1%

19%

17%

7%

20%

2% 3%

4% 3%

福田拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

5.25

6.43

7.84 7.15 7.61 7.18

11.62

7.71 8.78

7.44 8.29 9.40 9.78

8.0%

18.6% 18.0%

22.7% 22.5% 22.2%

41.9%

24.3%

34.3%

29.6%

33.2% 31.6%

37.0%

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

福田拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

143

1.7.3 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2021 年相对 2020 年，数量与规模均显著下降

截至 2021 年 12 月 31 日，福田实施主体公示项目共计 45 个，拆除规模合计 174.8 公

顷，可开发建设用地面积合计 135.7 公顷，其中，2010 年以来（不含 2010 年），2018 年实

施主体公示项目数量最多，为 10 个；2012 年实施主体公示项目拆除范围面积及可开发建设

用地面积均为最大，拆除规模为 57.3 公顷，可开发建设用地面积为 48.2 公顷；2021 年相

对 2020 年，数量下降显著，数量为 2 个；规模下滑显著，拆除规模为 3.1 公顷，可开发建

设用地面积为 2.4 公顷。

➢ 工改项目数量最多、拆除规模最大

基于实施主体公示项目数量进行分析，福田工改项目数量最多，工改项目总个数为 28

个，占总规划数量 62%，其次为村改和商改，数量均为数为 7 个，各占比 16%。

16.0

-

-

57.3

7.4

22.4

3.2

14.9

-

24.9

8.2

20.5

3.1 12.7 - - 48.2 5.9 17.1 2.5 11.9 - 18.7 4.4 14.2 2.4

2

0

0

3

3

5

3

4

0

10

7

6

2

0

2

4

6

8

10

12

0

10

20

30

40

50

60

70

福田拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - - 1 - 1 1 - - - - 1 1

居改 - - - 1 - 1 - - - 1 - - -

商改 - - - - - - - - - - 5 1 1

工改 - - - 1 3 3 2 4 - 9 2 4 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

数量：个

福田拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

144

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，福田工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 82.4 公顷，占总规划拆除规模 47%，其次为村改项目，总拆除规模为 72.1 公

顷，占比 41%。

工改类型实施主体公示项目中，福田工改 M0 数量最多，为 14 个，占工改项目比例为

50%，其次为工改商住，数量为 7 个，占比 25%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 12.9 - - 38.6 - 9.0 1.5 - - - - 7.9 2.3

居改 - - - 5.5 - 5.3 - - - 1.3 - - -

商改 - - - - - - - - - - 6.2 1.1 0.8

工改 - - - 13.2 7.4 8.1 1.7 14.9 - 23.6 2.1 11.5 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

规模：公顷

福田拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - 1 - - - - - - - - -

工改商住 - - - - - 2 - 1 - 2 - 2 -

工改居 - - - - - - - - - 1 - - -

工改商 - - - - 1 1 - 1 - 1 - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - 2 - 2 2 - 4 2 2 -

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

数量：个

福田拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

145

➢ 规划实施率均高于计划实施率

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，福田计划实施

率为 73%，规划实施率为 84%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，福田计划实施

率为 53%，规划实施率为 68%。

1.7.4 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体类型以民营企业为主

福田的申报主体比较多样化，有政府、民企、国企、村集体股份公司、民企+政府以及

民企+村集体股份公司。其中，民企占比最高，为 55%；其次为国企，占比 24%；村集体股

份公司占比 10%，排名第三。而政府、民企+政府、民企+村集体股份公司的申报主体比例

相对较少，分别占比 8%、2%、1%。

73%

53%

84%

68%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

数量 规模

福田拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

10%

24%

55%

8%

1% 2%

福田拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

民企+股份公司

民企+政府

146

福田城市更新项目实施主体类型共有四种类型，分别为民企、国企、村集体股份公司

和民企+政府。其中，民企占比最高，为 65%；其次为国企，占比 22%。村集体股份公司、

民企+政府两种类型的占比最少，合计占比 13%。

1.7.5 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 32%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 20 个，在计划公

告项目中占比 32%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 11 个，占比

18%。

2%

22%

65%

11%

福田拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

民企+股份公司

32%

68%

福田涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

147

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前项目累计 16 个，占 26%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目 19 个，占 31%。

18%

82%

福田计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

26%

74%

福田专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

31%

69%

福田实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

148

1.7.6 强区放权后福田区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，福田共发布城市更新政策 14 条，其中 9 条为正式稿，5

条为征求意见稿。

福田城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称 正式稿/征求意

见稿

1 2021.12.24 福田产业人才租赁住房管理暂行办法 征求意见稿

2 2021.8.27 深圳市福田支持股份合作公司发展的若干政策 正式稿

3 2021.4.2 福田旧工业区增加辅助性公用设施类综合整治工作办

法

征求意见稿

4 2021.3.24 福田加快集体经济转型升级多元发展工作方案 征求意见稿

5 2021.2.18 深圳市福田房屋征收和土地整备工作实施细则 正式稿

6 2020.6.4 福田现状工业区分区划定 征求意见稿

7 2020.1.17 深圳市福田城市更新实施办法及其配套文件的通知 正式稿

8 2019.11.29 福田城市更新“十三五”规划中期调整成果 正式稿

9 2019.10.11 深圳市福田城市更新实施办法 征求意见稿

10 2019.9.30 深圳市福田临时用地管理办法 正式稿

11 2019.8.28 深圳市福田旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规

定

正式稿

12 2019.1.11 深圳市福田棚户区改造实施办法（试行） 正式稿

13 2018.4.25 深圳市福田国有未出让土地临时用地审批暂行规定 正式稿

14 2016.3.18 福田综合整治类旧工业区升级改造工作指引(试行)的

通知 正式稿

149

1.8 2010-2021 年光明区城市更新项目数据与趋势

1.8.1 2010-2021 年光明区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量和规模均为历史最高值

截至 2021 年 12 月 31 日，光明已列入计划项目共计 46 个，拆除规模合计 486.6 公

顷。其中，2021 年列入计划数量和规模均最多，为 9 个，拆除规模约 192.4 公顷，平均拆

除规模超 21.4 公顷，说明政府鼓励大范围统筹项目优先立项。

➢ 工改项目数量最多，其中工改商住数量占比 59%

基于立项数量进行分析，光明工改项目数量最多，工改项目立项总个数为 39 个，占总

立项数量 85%，其次为村改，总个数为 5 个，占比 11%。

10.5

66.9

20.1 14.5 7.3 6.8 49.6 6.8 10.0 16.5 27.5 57.8

192.4

2

7

2

3

1

2

5

3 3

5

1

3

9

0

50

100

150

200

250

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

光明拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 2 - - - - - - 1 - - 1 1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 1 - - - - - 1 - - - - - -

工改 1 5 2 3 1 2 4 3 2 5 1 2 8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

数量：个

光明拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

150

基于立项规模进行分析，光明工改项目规模最大，工改项目立项总规模为 452.2 公

顷，占总立项规模 93%，其次为村改项目，总规模为 23.3 公顷，占比 5%。

工改类型计划立项项目中，光明工改商住数量最多，为 23 个，占工改项目比例为

59%，其次为工改综合和工改居，数量均为 5 个，各占比为 13%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 14.8 - - - - - - 1.1 - - 1.7 5.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 4.5 - - - - - 6.5 - - - - - -

工改 6.0 52.1 20.1 14.5 7.3 6.8 43.1 6.8 8.9 16.5 27.5 56.1 186.5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

50

100

150

200

250

规模：公顷

光明拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - 1 1 - - - - - - - 1 - 2

工改商住 1 4 1 3 1 2 3 1 - 2 - 1 4

工改居 - - - - - - 1 - 2 1 - - 1

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - 2 - 1 - - 1

工改M1 - - - - - - - - - 1 - 1 -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

数量：个

光明拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

151

➢ 公明街道活力最高

光明现有 6 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，公明街道和光明街道已批更新单元计划

项目最多活力度最高，其他街道活力度相对较低，新湖、凤凰街道项目最少、活力度最

低。

1.8.2 2010-2020 年光明区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 近 3 年数量及规模保持上升趋势

截至 2021 年 12 月 31 日，光明规划批复项目共计 33 个，拆除规模合计 193.2 公顷，

可开发建设用地面积合计 127 公顷，其中，2021 年规划批复项目数量最多，为 7 个，2016

年拆除范围面积及可开发建设用地面积均为最大，拆除规模为 37 公顷，可开发建设用地面

积为 24.2 公顷；2011 年规划批复项目拆除规模最小，拆除规模仅 3.6 公顷，可开发建设

用地面积为 3.1 公顷；近几年规划批复数据及规模仍保持上升趋势。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 6.0 - 3.6 14.8 4.2 11.5 26.6 37.0 3.4 29.0 13.8 18.1 25.2

可开发建设用地(公顷） 4.6 - 3.1 10.5 3.1 8.6 16.6 24.2 1.8 17.5 8.4 11.2 17.3

规划数量（个） 1 - 1 3 1 1 2 3 1 5 4 4 7

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0

5

10

15

20

25

30

35

40

光明拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

152

➢ 工改项目数量最多、规模最大

基于规划数量进行分析，光明工改项目数量最多，工改项目总个数为 28 个，占总规划

数量 85%，其次为村改项目，个数为 3 个，占比 9%。

基于规划拆除规模进行分析，光明工改项目拆除规模最大，工改项目总拆除规模为

172.8 公顷，占总规划拆除规模 89%，其次为村改项目，总拆除规模为 10.3 公顷，占比

5%。

工改类型规划批复项目中，光明工改商住数量最多，为 18 个，占工改项目比例为

64%，其次为工改居，数量为 4 个，占比 14%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1 1 1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 1 - - - - - - 1 - - -

工改 1 - - 3 1 1 2 3 1 4 3 3 6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

数量：个

光明拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1.1 7.6 1.7

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - 3.6 - - - - - - 6.5 - - -

工改 6.0 - - 14.8 4.2 11.5 26.6 37.0 3.4 22.5 12.8 10.5 23.5

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

规模：公顷

光明拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

153

➢ 近几年仍以商住类项目供应为主

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2016 年批复的建筑量最多，批复建筑量

为 129.4 万 m²（占比 18%），其次为 2018 年，批复建筑量为 113.2 万 m²（占比 16%）。

光明规划建筑功能以住宅、商业、办公和保障房为主，建筑面积分别为 320.7 万 m²

（占比 45%）、65.2 万 m²（占比 9%）、71.9 万 m²（占比 10%）和 69.3 万 m²（占比 10%），

合计占比达 75%。可以看出，近几年光明仍以商住类项目供应为主。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - 1 - 1 - - - - - - -

工改商住 1 - - 2 1 - 1 3 1 3 3 - 3

工改居 - - - - - - 1 - - - - 2 1

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - 1 - 1 -

工改M1 - - - - - - - - - - - - 2

0

1

2

3

4

5

6

7

数量：个

光明拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

20

40

60

80

100

120

140

面积：万㎡

光明拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

154

➢ 近 5 年平均土地移交率小幅下降，但仍维持在 30%以上，容积率稳中有升

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，光明城市更新项目平均容积率为 5.6，

平均土地移交率为 34.3%。其中，2010 年以前（不含 2010 年）已批规划项目平均容积率最

低，平均容积率为 3.0，2011 年土地移交率最低，移交率为 13.7%；2018 年已批规划项目

平均容积率最高，2017 年已批规划项目土地移交率最高，为 46.7%。

46%

10%

9%

10%

6%

7%

4%

1%

3% 4%

光明拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

3.04

0.00

5.63 5.34

4.53 4.90 4.94 5.34

6.36 6.48 6.06 6.47

5.95

23.0%

0.0%

13.7%

29.3%

25.6% 24.8%

37.6%

34.5%

46.7%

39.8% 39.4% 38.2%

31.1%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

光明拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

155

1.8.3 2010-2021 年光明区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2021 年数量与规模均最大

截至 2021 年 12 月 31 日，光明实施主体公示项目共计 27 个，拆除规模合计 121.2 公

顷，可开发建设用地面积合计 82.4 公顷。其中，2021 年实施主体公示项目数量最多且拆除

规模最大，数量为 6 个，拆除规模为 22.7 公顷，可开发建设用地面积为 14.9 公顷；2010

年以前（未含 2010 年）及 2011 年无实施主体公示项目。

➢ 工改项目数量最多且拆除规模最大

基于实施主体公示项目数量进行分析，光明工改项目数量最多，工改项目总个数为 25

个，占总规划数量 93%，其次为村改和商改，个数均为 1 个，各占比为 4%。

-

9.0

-

3.6

10.9

15.6

3.9

15.2

6.7

16.3

9.9

7.5

22.7

- 4.6 - 3.1 8.0 10.7 2.5 10.6 4.6 11.1 7.5 4.9 14.9

0

1

0

1

2

2

1

2

1

4

4

3

6

0

1

2

3

4

5

6

7

0

5

10

15

20

25

光明拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1 - -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 1 - - - - - - - - -

工改 - 1 - - 2 2 1 2 1 4 3 3 6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

数量：个

光明拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

156

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，光明工改项目拆除规模最大，工改项目总

拆除规模为 116.6 公顷，占总规划拆除规模 96%，其次为商改项目，总拆除规模为 3.6 公

顷，占比 3%。

工改类型实施主体公示项目中，光明工改商住数量最多，为 16 个，占工改项目比例为

64%，其次为工改居，数量为 4 个，占比 16%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - - - - - - - - 1.1 - -

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - 3.6 - - - - - - - - -

工改 - 9.0 - - 10.9 15.6 3.9 15.2 6.7 16.3 8.8 7.5 22.7

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

规模：公顷

光明拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - 1 - - - - - - - 1

工改商住 - 1 - - 1 2 1 2 1 2 2 2 2

工改居 - - - - - - - - - 1 - 1 2

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - 1 1 - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - 1

0

1

2

3

4

5

6

7

数量：个

光明拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

157

➢ 规划实施率高于计划实施率

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，光明计划实施

率为 59%，规划实施率为 72%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，光明计划实施

率为 25%，规划实施率为 40%。

1.8.4 2010-2020 年光明区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体类型以民营企业为主

光明的申报主体比较多样化，有政府、民企、国企、村集体股份公司以及国企+政府、

民企+政府等类型。其中，民营企业占比最高，为 63%；其次为村集体股份公司占比为

13%。

光明城市更新项目实施主体类型共有三种类型，分别为民企、国企和民企+股份公司。

其中，民营企业占比最高，为 82%；其次为国企，占比 11%。

59%

25%

72%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

数量 规模

光明拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

13%

11%

63%

9%

2% 2%

光明拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

民企+政府

国企+政府

158

1.8.5 2010-2021 年光明区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 28%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 13 个，占比

28%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 8 个，占比 17%。

11%

82%

7%

光明拆除重建类城市更新实施主体类型图

国企

民企

民企+股份公司

28%

72%

光明涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

159

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 11 个，占 24%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目 13 个，占 28%。

17%

83%

光明计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

24%

76%

光明专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

28%

72%

光明实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

160

1.8.6 强区放权后光明区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，光明共发布城市更新政策 28 条，其中 13 条为正式稿，15

条为征求意见稿。

光明城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称 备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.1.13 光明旧工业区综合提升实施暂行办法 正式稿

2 2021.1.14 光明高标准产业保障房管理暂行办法 征求意见稿

3 2021.2.23 深圳市光明企业国有资产监督管理办法及其五个配套文件 正式稿

4 2021.4.19 光明关于加快高标准产业保障房建设促进优质项目落地的若

干措施 征求意见稿

5 2021.8.5 深圳市光明扶持社区股份公司发展专项资金使用管理办法 征求意见稿

6 2021.8.26 深圳市光明旧工业区综合提升扶持操作规程 正式稿

7 2021.9.16 深圳市光明原光明农场未完善用地手续建成区城市更新实施

规定 征求意见稿

8 2021.12.24 光明产业用地容积调整暂行办法 征求意见稿

9 2021.12.30 光明优质产业空间直供暂行办法 征求意见稿

10 2020.2.10 光明现代产业发展中长期规划（2019-2035 年） 征求意见稿

11 2020.3.5 光明“工改工”城市更新项目产业认定申报指南 正式稿

12 2020.3.5 光明产业用地容积率调整项目产业审查申报指南 正式稿

13 2020.3.26 光明社区配套和公共服务用房管理办法 征求意见稿

14 2020.6.16 光明棚户区改造实施细则（试行） 征求意见稿

15 2020.7.3 光明工业区分区划定（草案） 征求意见稿

16 2020.7.13 光明科技创新产业园认定与管理办法 征求意见稿

17 2020.8.6 光明深港澳科技成果转移转化基地管理暂行办法 征求意见稿

18 2020.9.27 光明产业用地容积调整项目贡献物业处置实施细则 征求意见稿

19 2020.11.16 光明新建公共住房类型确定规则 征求意见稿

20 2020.11.27 光明创新型产业用房管理暂行办法 正式稿

21 2020.11.27 光明深港澳科技成果转移转化基地管理暂行办法 正式稿

22 2019.1.2

深圳市光明农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建

筑处理实施细则 征求意见稿

23 2019.4.11 深圳市光明工业区块线管理实施细则 正式稿

24 2019.11.4 深圳市光明城市更新“十三五”规划中期调整方案 正式稿

25 2018.11.16 深圳市光明城市更新实施办法 正式稿

26 2018.1.22 光明新区房屋拆除工程管理实施细则 正式稿

27 2017.11.1 光明新区城市化非农建设用地调整置换暂行办法 正式稿

28 2016.11.28 光明新区临时用地和临时建筑管理暂行办法 正式稿

161

1.9 2010-2021 年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.9.1 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 近 5 年项目规模稳步上升，2021 年规模显著增长

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山已列入计划项目共计 42 个，拆除规模合计 482.6 公

顷。其中，2020 年项目列入计划数量最多，为 10 个，2021 年项目列入计划规模最大，规

模为 118.7 公顷；2011、2012 及 2017 年均无计划立项；2021 年相对 2020 年，数量略降，

但拆除规模增长明显。

➢ 村改项目数量最多、规模最大

基于立项数量进行分析，坪山村改项目数量最多，立项总个数为 24 个，占总立项数量

57%，其次为工改项目，总个数为 16 个，占比 38%。

0.0

52.1

0.0 0.0 34.7

50.7

103.1

16.8 0.0 5.4

40.0

61.1

118.7

0

5

0 0

2

4

5

3

0

1

5

10

7

0

20

40

60

80

100

120

140

0

2

4

6

8

10

12

坪山拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 4 - - 2 2 4 - - - 3 5 4

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - 1 - - - - - - - - - 1 -

工改 - - - - - 2 1 3 - 1 2 4 3

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

2

4

6

8

10

12

数量：个

坪山拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

162

基于立项规模进行分析，坪山村改项目规模最大，村改项目立项总规模为 324.8 公

顷，占总立项规模 67%，其次为工改项目，总规模为 145.1 公顷，占比 30%。

工改类型计划立项项目中，坪山工改商住数量最多，为 6 个，占工改项目比例为

38%，其次为工改商和工改综合，数量均为 6 个，各占比为 19%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - 42.1 - - 34.7 35.8 94.6 - - - 11.3 27.3 79.1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - 10.0 - - - - - - - - - 2.7 -

工改 - - - - - 14.9 8.5 16.8 - 5.4 28.7 31.2 39.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

规模：公顷

坪山拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - - - - - - 1 - 2

工改商住 - - - - - 2 - 2 - - 1 - 1

工改居 - - - - - - 1 1 - - - - -

工改商 - - - - - - - - - - - 3 -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - 1 -

工改M0 - - - - - - - - - 1 - - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

数量：个

坪山拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

163

➢ 坪山街道活力最高，碧岭街道活力最低

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山街道已批更新单元计划项目最多、活力度最高，其他街

道活力度均相对较低。

1.9.2 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年相对 2020 年规模增长超过 2 倍

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山规划批复项目共计 24 个，拆除规模合计 324.1 公顷，

可开发建设用地面积合计 193.4 公顷，其中，2014 年、2011 年及以前无规划批复项目，

2021 年规划批复项目拆除范围面积及可开发建设用地面积均为最大，拆除规模为 141.8 公

顷，可开发建设用地面积为 85.9 公顷；2012 年规划批复规模均最小，拆除规模为 1.5 公

顷，可开发建设用地面积为 1.4 公顷；2021 年相对 2020 年，数量显著增长，规模增长超

过 2 倍。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） - - - 1.5 13.5 - 12.1 17.3 10.3 34.4 24.7 68.4 141.8

可开发建设用地(公顷） - - - 1.4 10.2 - 7.1 9.5 5.2 20.2 14.1 39.7 85.9

规划数量（个） - - - 1 1 - 1 2 1 2 2 5 9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0

20

40

60

80

100

120

140

160

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

164

➢ 村改项目数量最多且拆除规模最大

基于规划数量进行分析，坪山村改项目数量最多，项目总个数为 16 个，占总规划数量

67%，其次为工改项目，总个数为 7 个，占比 29%。坪山无已批复居改项目。

基于规划拆除规模进行分析，坪山村改项目拆除规模最大，村改项目总拆除规模为

242.3 公顷，占总规划拆除规模 75%，其次为工改项目，总拆除规模为 71.5 公顷，占比

22%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 1 1 - - 1 1 1 1 4 6

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - - - - 1

工改 - - - - - - 1 1 - 1 1 1 2

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

数量：个

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 1.5 13.5 - - 8.8 10.3 30.3 20.2 50.9 106.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - - - - 10.3

工改 - - - - - - 12.1 8.5 - 4.2 4.5 17.5 24.6

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

160

规模：公顷

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

165

工改类型规划批复项目中，坪山无工改工类项目，工改商住数量最多，为 4 个，占工

改项目比例为 57%，其次为工改居，数量为 2 个，占比 28%。

➢ 住宅类建筑量占比最高，2021 年整体批复建筑量最多

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年批复的建筑量最多，批复建筑量

为 506.1 万 m²（占比 44%）。

坪山规划建筑功能以住宅、商业、办公和保障房为主，建筑面积分别为 724.2 万 m²

（占比 63%）、113.2 万 m²（占比 10%）、116.8 万 m²（占比 10%）和 72.7 万 m²（占比

6%），合计占比达 89%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - - - - - - - - 1

工改商住 - - - - - - 1 - - 1 1 1 -

工改居 - - - - - - - 1 - - - - 1

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

数量：个

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

100

200

300

400

500

600

面积：万㎡

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

166

➢ 平均土地移交率与平均容积率自 2015 年之后基本持平

基于项目批复容积率与土地移交率进行分析，坪山城市更新项目平均容积率为 5.9，

平均土地移交率为 40.3%。坪山容积率与土地移交率自 2015 年之后基本持平。

64%

7%

10%

10%

3%

1%

5%

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目各类建筑面积占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

0.00 0.00 0.00

3.00

5.74

0.00

5.52

6.12 6.17

5.57 5.66

6.36

5.89

0.0% 0.0% 0.0%

5.9%

24.5%

0.0%

41.4%

44.7%

49.6%

41.5% 42.9% 42.0%

39.4%

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

坪山拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

167

1.9.3 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2019 年数量和规模达最高值

截至 2021 年 12 月 31 日，坪山实施主体公示项目共计 16 个，拆除规模合计 164.3 公

顷，可开发建设用地面积合计 99.8 公顷，其中，2010 年、2011 年、2014 年及 2020 年均无

实施主体公示；2019 年实施主体公示数量及规模最高，数量为 5 个，拆除规模为 54.6 公

顷，可开发建设用地面积为 33.1 公顷。

➢ 村改项目数量最多、拆除规模最大

基于实施主体公示项目数量进行分析，坪山村改项目数量最多，项目总数为 10 个，占

总规划数量 63%，其次为工改及商改项目，个数分别为 5 个和 1 个，占比分别为 31%和 6%。

12.8

-

-

13.5

1.5

-

34.4

25.8

4.3

17.2

54.6

-

12.8

5.5 - - 10.2 1.4 - 20.2 15.9 3.1 10.3 33.1 - 5.5

0

0

0

1

1

0

2

3

1

2

5

0

1

0

1

2

3

4

5

6

0

10

20

30

40

50

60

坪山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 1 1 - 1 1 1 - 4 - 1

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - 1 - - -

工改 - - - - - - 1 2 - 1 1 - -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

数量：个

坪山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

168

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，坪山村改项目拆除规模最大，总拆除规模

为 122.3 公顷，占总规划拆除规模 75%，其次为工改及商改项目，总拆除规模分别为 31.9

公顷和 10 公顷，占比分别为 19%和 6%。

工改类型实施主体公示项目中，坪山工改类型仅有工改商住及工改居，数量分别为 4

个和 1 个。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 - - - 13.5 1.5 - 30.3 7.7 4.3 - 52.2 - 12.8

居改 - - - - - - - - - - - - -

商改 - - - - - - - - - 10.0 - - -

工改 - - - - - - 4.2 18.2 - 7.2 2.4 - -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

规模：公顷

坪山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - - - - - - - - -

工改商住 - - - - - - 1 1 - 1 1 - -

工改居 - - - - - - - 1 - - - - -

工改商 - - - - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

数量：个

坪山拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

169

➢ 规划实施率高于计划实施率

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，坪山计划实施

率为 38%，规划实施率为 57%。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，坪山计划实施

率为 37%，规划实施率为 67%。

1.9.4 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报、实施主体类型以民营企业为主

坪山的申报主体有政府、民企、国企、村集体股份公司四种类型。其中，民企业占比

最高，为 48%；其次为村集体股份公司，占比 38%；国企占比 12%，政府占比 2%。

38% 37%

57%

67%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

数量 规模

坪山拆除重建类城市更新项目计划实施率与规划实施率图

计划实施率 规划实施率

38%

12%

48%

2%

坪山拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型图

股份公司

国企

民企

政府

170

坪山城市更新项目实施主体类型共有三种类型，分别为民企、国企、村集体股份公

司。其中，民企占比最高，为 81%；其次为国企，占比 13%。村集体股份公司比 6%。

1.9.5 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目占比 31%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共 13 个，占比 31%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的项目比例越高

基于计划立项阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 9 个，占 21%。

6%

13%

81%

坪山拆除重建类城市更新实施主体类型图

股份公司

国企

民企

31%

69%

坪山涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

21%

79%

坪山计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

171

基于专规批复阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 11 个，占 26%。

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目 13 个，占 31%。

26%

74%

坪山专规批复阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

31%

69%

坪山实施主体确认阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目累计占比图

是

否

172

1.9.6 强区放权后坪山区城市更新重点政策梳理

截止至 2021 年 12 月 31 日，坪山共发布城市更新政策 16 条，其中 5 条为正式稿，11

条为征求意见稿。

坪山城市更新相关政策汇总表

序号 发布时间 政策名称 备注（正式稿/

征求意见稿）

1 2021.7.15 深圳市坪山一般产业项目用地管理办法 征求意见稿

2 2021.8.24 深圳市坪山农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建

筑处理实施细则 征求意见稿

3 2020.11.23 坪山股份合作公司重大事项监管办法 正式稿

4 2020.11.16 坪山股份合作公司物业租赁管理办法 正式稿

5 2020.9.28 关于解决集体厂房拆迁安置扶持集体经济发展的试行办法 征求意见稿

6 2020.8.31 坪山“两个百平方公里级”高品质产业空间范围划定方案

（草案） 征求意见稿

7 2020.8.25 坪山重点产业项目遴选管理办法 征求意见稿

8 2020.7.13 坪山社区配套和公共服务用房管理办法（修订稿） 征求意见稿

9 2020.4.1

深圳市坪山农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建

筑处理实施细则 征求意见稿

10 2019.11.18 坪山非农建设用地管理办法 征求意见稿

11 2018.9.21 深圳市坪山棚户区改造实施细则 征求意见稿

12 2018.9.12 坪山城市更新“十三五”规划 正式稿

13 2018.3.22 坪山股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行） 正式稿

14 2017.9.15 深圳市坪山城市更新暂行办法 征求意见稿

15 2017.9.13 坪山非经营性储备土地管理规程 征求意见稿

16 2017.8.14 坪山政策性产业用房申请及分配办法（试行） 正式稿

173

1.10 2010-2021 年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.10.1 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模创近 5 年新低

截至 2021 年 12 月 31 日，盐田已列入计划项目共计 39 个，拆除规模合计 168.9 公

顷。其中，2017 年项目列入计划数量最多，为 9 个，规模为 24.2 公顷；2018 年项目规模

最大，为 34.4 公顷；值得注意的是，2013 年无计划立项项目；2021 年相对 2020 年，数量

及规模均有下降，数量为 1 个，规模为 4.5 公顷。

➢ 村改项目数量最多、规模最大

基于立项数量进行分析，盐田村改项目数量最多，村改项目立项总个数为 19 个，占总

立项数量 49%，其次为工改项目，总个数为 11 个，占比 28%。

29.4

23.9

3.2 2.7 3.1 2.9 1.0

24.2

34.4

19.0

20.7

4.5

6 6

2

1 1 1 1

9

8

1

2

1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

盐田拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 4 5 - - - - 1 - 4 4 - - 1

居改 - 1 - - - - - - - 3 - - -

商改 1 - 1 - - - - 1 1 - 1 - -

工改 1 - 1 1 - 1 - - 4 1 - 2 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

数量：个

盐田拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型数量统计图

174

基于立项规模进行分析，盐田村改项目规模最大，村改项目立项总规模为 88.9 公顷，

占总立项规模 53%，其次为工改项目，总规模为 46.5 公顷，占比 28%。

工改类型计划立项项目中，盐田工改居和工改商住数量最多，均为 3 个，各占工改项

目比例为 27%，其次为工改 M0 项目，数量为 2 个，占比为 18%。

➢ 沙头角街道活力最高，梅沙街道活力最低

盐田现有 4 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，沙头角街道已批更新单元计划项目最

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 22.2 18.7 - - - - 2.9 - 15.9 24.8 - - 4.5

居改 - 5.3 - - - - - - - 5.0 - - -

商改 1.1 - 1.5 - - - - 1.0 0.7 - 19.0 - -

工改 6.1 - 1.7 2.7 - 3.1 - - 7.6 4.6 - 20.7 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

规模：公顷

盐田拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 1 - - - - - - - - - - - -

工改商住 - - - - - 1 - - 1 - - 1 -

工改居 - - - 1 - - - - 1 - - 1 -

工改商 - - 1 - - - - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - 2 - - - -

工改M1 - - - - - - - - - 1 - - -

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

数量：个

盐田拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

175

多、活力度最高，其次为盐田街道和海山街道，梅沙街道项目最少、活力度最低。

1.10.2 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年数量与规模为历年最高

截至 2021 年 12 月 31 日，盐田规划批复项目共计 24 个，拆除规模合计 86.9 公顷，可

开发建设用地面积合计 66.1 公顷，其中，2021 年规划批复项目拆除范围面积及可开发建

设用地面积均为最大，拆除规模为 36.1 公顷，可开发建设用地面积为 27.1 公顷；值得注

意的是，2013 年无规划批复项目；2021 年相对 2020 年，数量略增，规模增长超过 2 倍。

➢ 村改项目数量最多、规模最大

基于规划数量进行分析，盐田村改项目数量最多，村改项目总个数为 12 个，占总规划

数量 50%，其次为工改项目，总个数为 7 个，占比 29%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模(公顷） 3.6 1.1 1.9 1.5 - 9.7 3.1 6.1 1.7 6.5 3.2 12.5 36.1

可开发建设用地(公顷） 2.5 0.9 1.7 1.3 - 7.4 2.8 5.0 1.6 5.0 2.6 8.3 27.1

规划数量（个） 2 1 1 1 - 3 1 1 1 3 1 4 5

0

1

2

3

4

5

6

0

5

10

15

20

25

30

35

40

盐田拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

176

基于规划拆除规模进行分析，盐田村改项目拆除规模最大，村改项目总拆除规模为

35.1 公顷，占总规划拆除规模 40%，其次为工改项目，总拆除规模为 23.9 公顷，占比

28%。

工改类型规划批复项目中，盐田工改 M0 和工改居数量最多，均为 2 个，占工改项目比

例均为 29%，其次为工改商、工改商住和工改综合，数量均为 1 个，占比均为 14%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 2 - 1 - - 1 1 - 1 1 - 2 3

居改 - - - - - - - - - - - - 1

商改 - 1 - 1 - - - - - 1 - - 1

工改 - - - - - 2 - 1 - 1 1 2 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

数量：个

盐田拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 3.6 - 1.9 - - 5.4 3.1 - 1.7 2.7 - 5.1 11.8

居改 - - - - - - - - - - - - 5.3

商改 - 1.1 - 1.5 - - - - - 1.0 - - 19.0

工改 - - - - - 4.4 - 6.1 - 2.8 3.2 7.4 -

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

30

35

40

规模：公顷

盐田拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

177

➢ 以住宅为主，2021 年批复的建筑量最多

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年批复的建筑量最多，批复建筑量

分别为 124.8 万 m²（占比 35%）。

盐田规划建筑功能以住宅为主，建筑面积为 166.8 万 m²（占比 47%），其次为商业、新

型产业用房和保障房，建筑面积分别为 41.9 万 m²（占比 12%）、33 万 m²（占比 9%）和

35.2 万 m²（占比 10%），其它各类物业建筑面积较少，合计占比仅 22%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - - - - - - - 1 - - - - -

工改商住 - - - - - - - - - - 1 - -

工改居 - - - - - 1 - - - - - 1 -

工改商 - - - - - 1 - - - - - - -

工改M1+M0 - - - - - - - - - - - - -

工改M0 - - - - - - - - - 1 - 1 -

工改M1 - - - - - - - - - - - - -

0

1

1

2

2

3

数量：个

盐田拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

20

40

60

80

100

120

140

面积：万㎡

盐田拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

商务公寓面积

办公面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积