150

第一百一十七条 物业服务企业违反本条例九十二条第一款规定，拒不移交住宅维修基

金的，由区主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，按逾期月数每月处以五万元罚款。

第一百一十八条 物业服务企业违反本条例第九十五条规定，未按季度公布物业服务费

收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款；业主委员会违反本条例第九十五

条规定，未将审计报告在本物业管理区域内公布的，由区主管部门责令改正，处以直接责任

人五千元罚款。

第一百一十九条 物业服务企业违反本条例第九十六条规定，未按期公布物业专项维修

资金收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。

第一百二十条 物业服务企业违反本条例第九十七条规定，未实行明码标价的，由价格

主管部门依法予以处罚。

第一百二十一条 建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定，不及时

移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管部门依法处罚后仍拒不

改正的，由区主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》

第二十三条规定处罚。

第八章 附 则

第一百二十二条 本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定

执行。

第一百二十三条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管

部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定

物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。

第一百二十四条 市主管部门应当制定物业服务合同、业主大会和业主委员会议事规则、

临时管理规约、管理规约等示范文本。

第一百二十五条 本条例要求市政府或者市有关主管部门制定具体实施办法、示范文本

的，市政府或者市有关主管部门应当在本条例实施后十二个月内制定。

第一百二十六条 本条例规定罚款处罚的，市主管部门应当制定具体实施标准，与本条

例同时施行。

第一百二十七条 本条例自 2008 年 1 月 1 日起施行，1994 年 6 月 18 日深圳市第一届

151

人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004 年 6 月 25 日深圳市第三届人民代表大

会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止。

152

深圳市国土资源和房产管理局关于废止《关于住宅小区(大厦)业主管

理委员会注册登记的通知》等 26 件规范性文件的决定 2009

（深国房规〔2009〕2 号）

各有关单位：

根据深圳市人民政府办公厅《关于清理部分市政府部门规范性文件的通知》（深府办

〔2007〕70 号）的要求，我局对 2001 年 12 月 31 日前制定发布的规范性文件进行了清理。

现决定废止《关于住宅小区（大厦）业主管理委员会注册登记的通知》等 26 件规范性文件。

深圳市国土资源和房产管理局

二〇〇九年四月二十九日

废止的规范性文件目录

1．关于住宅小区（大厦）业主管理委员会注册登记的通知（深住〔1996〕10 号）

2．关于住宅区（大厦、工业区）管理处主任任职条件的通知（深住〔1996〕120 号）

3．关于印发《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的通知（深住〔1997〕39 号）

4．深圳市住宅局关于印发《深圳市物业管理资质证书管理规定》的通知（深住〔1996〕

110 号）

5．关于印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和＜深圳市业主委员会规则的

通知（深住〔1996〕122 号）

6．关于更改、加强开发商品房屋建设统计报表制度的通知（深规土字〔1992〕108 号）

7．关于执行我市房地产开发企业统计报表验收制度的通知（深规土〔1996〕534 号）

8．关于进一步加强与银行业务相关的房地产估价管理工作的通知（深纪发〔1999〕40

号）

9．关于贯彻实施固定资产投资项目新开工统计登记和竣工统计报告制度的通知（深统

〔1991〕60 号）

10．关于执行加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场决定的通知（深规土

〔2001〕314 号）

153

11．关于上市房地产使用年期及登记发证等问题补充规定的通知（深规土〔2001〕388

号）

12．关于龙岗区地价、土地使用费标准问题的批复（深规土字〔1993〕489 号）

13．关于欠地价款商品房项目由深圳市房地产交易中心监管楼款并代理销售的管理办法

（深规土〔1997〕231 号）

14．关于加强物业估价管理的通知（深规土〔1995〕169 号）

15．关于市直机关事业单位职工调房调出的单位自管房收归我局管理的通知（深住〔1998〕

51 号）

16．关于印发《2001 年度市直党政机关事业单位职工安居房分配办法》的通知（深住

〔2001〕48 号）

17．深圳市住宅局行政处罚程序规定（深住〔2001〕84 号）

18．关于职工离开原产权单位已购福利商品房的补差规定（深房改〔1994〕9 号）

19．关于对违规购买两套或两套以上安居房问题处理的通知（深住〔2001〕47 号）

20．关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知（深住〔1997〕16 号）

21．深圳市住宅局创建用户满意住宅工程试行办法（深住〔2001〕17 号）

22．关于委托深圳市不动产估价学会从事部分行业管理工作的通知（深规土〔1999〕83

号）

23．关于委托深圳市房地产业协会从事部分行业管理工作的通知（深规土〔1999〕125

号）

24．深圳市物业管理委员会办公室关于物业管理招投标有关程序规定的通知（深物办

〔2000〕3 号）

25．深圳市物业管理委员会关于成立深圳市物业管理委员会招投标办公室暨加强物业管

理招投标管理工作的通知（深物委〔2000〕1 号）

26．深圳市规划国土局关于新版《深圳市房地产买卖合同（预售）》文本使用方法的补

充通知（深规土〔2001〕333 号）

154

深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知

（深府〔2010〕121 号）

各区人民政府，市政府直属各单位：

《深圳市物业专项维修资金管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府

二○一○年九月十日

深圳市物业专项维修资金管理规定 2010

第一章 总 则

第一条 为加强深圳市物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的

维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、

《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）等法律、法规，

结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于深圳市行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金

的交存、使用、管理和监督。

第三条 一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。

一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的，可以自愿设立、交纳物业专项维修资金。

本规定所称一个独立产权单位，是指依法取得宗地的建设用地使用权，但宗地使用权限

整体转让、不得分证登记的建设用地使用权人。

物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维

修、更新和改造。

第四条 本规定所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑

物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及

户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全

体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、供配电设施、给排水设

155

施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场（库）、小区智能系统、

公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

第五条 物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、

业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。

第六条 市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责组织实施本规定及国家

相关管理办法、监管本市物业专项维修资金。各区物业管理行政主管部门（以下简称区主管

部门）按照规定权限负责本辖区物业专项维修资金的监管工作。

市财政、审计等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。

第七条 市、区物业专项维修资金管理机构（以下简称市、区管理机构）负责辖区内物

业专项维修资金的具体管理工作。

市管理机构应当通过招投标方式确定物业专项维修资金专户银行（以下简称专户银行），

建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管

理。

第二章 交 存

第八条 物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

第九条 首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百

分之二，在办理该物业项目初始登记前交清。

物业项目首期归集的专项维修资金按照下列公式计算收取：

其中：为该物业项目物业类型种类数量，代表第种类型物业，为第种类型物业每平方米

建筑安装工程造价标准，为第种类型物业总建筑面积。

各种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准按照市主管部门公布的标准执行；各种类

型物业总建筑面积是指该物业房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）载明的总建筑面积。

第十条 日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物

业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业

专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管理机构。市管理机构可根据情况适当延

长物业服务企业的交存期限，但最长期限不得超过 3 个月。

日常收取的专项维修资金交纳标准由市主管部门会同市价格管理部门根据本市情况，依

156

法合理确定、公布，并适时调整。

第十一条 本规定实施前，物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金（即住宅维修

基金）可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，

业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止；也可以决定移交给市管理机

构指定的物业专项维修资金专户。业主大会决定移交的，按以下程序执行：

（一）物业服务企业将本物业管理区域内的本体维修基金余额和欠交业主名册送交业主

委员会予以公布，业主委员会通知欠交业主限期补交。

（二）物业服务企业到区管理机构领取并填写《房屋本体维修基金移交报告表》。

（三）物业服务企业将《房屋本体维修基金移交报告表》送交业主委员会审核。

业主委员会应当将《房屋本体维修基金移交报告表》在物业管理区域内予以公示，公示

期应不少于 15 日。公示期内有异议的，业主委员会负责组织异议人、物业服务企业等核实、

处理。

（四）公示期满，无异议或者异议经核实、处理后，业主委员会审核同意的，应当有过

半数以上业主委员会委员在《房屋本体维修基金移交报告表》上签字，并加盖业主委员会印

章。

（五）物业服务企业持经业主委员会审核且签字盖章的《房屋本体维修基金移交报告表》

到区管理机构备案。

（六）物业服务企业持经区管理机构备案的《房屋本体维修基金移交报告表》到市管理

机构办理移交划款手续。

前款第（四）项规定的审核，业主委员会可自行审核，也可以委托第三方机构审核；委

托第三方机构的，其审核费用从物业服务费中支出。

第十二条 首期归集的物业专项维修资金按照物业区域内业主物业建筑面积所占全体

业主物业建筑面积之和的比例分摊到户；分期交存的，按照业主物业建筑面积所占该期内全

体业主物业建筑面积之和的比例分摊到户。业主的物业建筑面积按照市房地产登记部门提供

的分户建筑面积计算。

物业管理区域内的公共配套物业以及公立学校、公立幼儿园、社区居委会用房等公益性

质的物业可不单独设立物业专项维修资金账户。

157

市房地产登记部门应当协助提供房地产分栋、分户数据等登记信息。

第十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当按照业主大会的

决定使用。业主大会决定将收益用于补充物业专项维修资金的，应当有具体的收益分配方案。

第十四条 需要续筹物业专项维修资金的，业主委员会负责提出本物业管理区域内物业

专项维修资金续筹金额和方案，经业主大会表决通过后，由业主委员会组织实施。

第十五条 对于 1994 年 11 月 1 日前竣工的物业，由该物业项目业主大会决定是否续筹

建立规模相当于首期归集的物业专项维修资金。

第十六条 业主未按照本规定交纳日常收取和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员

会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。

业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。

第三章 使 用

第十七条 物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当

经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比

例承担。

物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物

业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共

有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

第十八条 物业专项维修资金的使用范围和各类物业建筑安装工程总造价标准由市主

管部门根据本市情况确定、公布，并适时调整。

物业服务企业与业主在物业服务合同中可以就物业服务费所包含的物业共用部位、共用

设施设备的维修和养护费用范围进行约定，但不得扩大市主管部门公布的物业专项维修资金

使用范围。

第十九条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位保修期内承担的物业共用部位、共用设施设备

维修和更新、改造费用。

（二）依法应当由相关公用事业单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视

等管线和设施设备的维修、养护费用。

158

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当从物业服务费中列支的物业共用部位、共用设施设

备的维修和养护费用。

前款第（一）、（二）、（三）项规定情形，因与他人发生费用支付争议而导致诉讼、

仲裁等无法即时得到费用进行相关维修、修复、养护、更新和改造的，经业主大会决定，可

以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，应当即时补充物业专项维修资金。

第二十条 物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，依据本规定可以使

用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案（以下简

称维修方案）。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、

施工单位选定方式等内容。

（二）业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过 10 万元

的，表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。

（三）物业服务企业持下列材料到区管理机构进行备案：

1.维修方案。

2.业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意证明文件。

3.维修预算费用超过 10 万元的，需提供第三方机构的审核结论。

经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续。市管理机构可先行向

物业服务企业拨付不超过 80%的项目经费预算款项。

（四）物业服务企业组织实施。

（五）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合

法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨

手续。

第二十一条 业主大会可以决定设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金

备用金（以下简称备用金），并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。

备用金的数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的 30%。

物业服务企业可以持业主大会设立备用金的决定，向市管理机构办理备用金划拨手续。

159

备用金使用前，物业服务企业应当将备用金使用方案送业主委员会审核。

第二十二条 备用金使用后，物业服务企业持经业主委员会确认的备用金使用和分摊明

细资料，经区管理机构备案后，到市管理机构核销。需补充或者再次申请备用金的，经业主

委员会同意，物业服务企业向市管理机构办理划拨手续。

市、区管理机构发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以暂不予办理备案、

核销、划拨手续。

业主委员会发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以向市、区管理机构申请

暂不予办理备案、核销、划拨手续。

第二十三条 有下列情形之一的，相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会

及时维修；业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，

区主管部门指导监督；业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经

区管理机构备案后从物业专项维修资金中列支：

（一）物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。

（二）物业共用部分、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定

必须维修、更新和改造的。

物业中的天台、外墙等部分共有部位发生渗漏，需要使用专项维修资金维修的，受损害

的业主、业主委员会或物业服务企业可以提请相关业主同意组织维修；相关业主应当明示同

意组织维修，但可就维修费用、维修标准等事项提出异议；相关业主不明示同意维修也不提

出异议的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后

从该共有部位所有相关业主的物业专项维修资金中分摊。

本条第一、二款所述情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，

并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案。

第二十四条 按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，建设单位已提供物

业服务用房和商业用房且未以房屋公用设施专用基金垫支的，其购置费用可按原规定从物业

专项维修资金中抵扣。

在《条例》实施前，建设单位对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，

经业主大会表决同意，可从建设单位应当交纳的房屋公用设施专用基金中抵扣。

160

上述抵扣的具体办法由市主管部门制定。

第二十五条 任何单位和个人不得侵占、挪用物业专项维修资金；不得以任何理由和形

式，将物业专项维修资金用于本规定及物业服务合同约定以外的用途。

第二十六条 业主委员会、物业服务企业采取冒用业主签名等方式，不按本规定申请使

用物业专项维修资金的，所发生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。

第四章 监 管

第二十七条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入

物业专项维修资金滚存、使用。

市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金

进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。

第二十八条 市管理机构应当设立物业专项维修资金共济金，用于下列物业出现本规定

第二十三条相关情形的紧急维修：

（一）1994 年 11 月 1 日前竣工的物业。

（二）1994 年 11 月 1 日后竣工但未归集到原房屋公用设施专用基金的物业。

物业专项维修资金共济金管理的具体办法由市主管部门另行制订报市政府批准后执行。

第二十九条 业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；物业

灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主，业主可持本人身份证件、房地产权证注销

证明等材料，到市管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。

第三十条 业主转让物业时，应当在物业转让合同中明确约定物业专项维修资金的清缴

责任；物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的交纳情况。业主

未交清物业专项维修资金的，市房地产登记部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

第三十一条 本规定实施后竣工的房地产项目，建设单位在办理房地产项目初始登记前，

必须按照规定交清该项目应交纳的首期归集的专项维修资金。

未按规定交清首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门应当暂缓办理该项目相关

登记手续；情节严重的，市管理机构可以依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发

资质。

第三十二条 市主管部门可以通过招标等方式，建立物业专项维修资金第三方机构库，

161

选择一批具有资质的审计、审价和代理记账等中介机构，为需委托第三方机构的业主委员会

或者物业服务企业提供按件定额计价的中介服务。

第五章 附 则

第三十三条 《条例》实施前，建设单位按照原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

有关规定划拨房屋公用设施专用基金的，以建安工程造价和地价为计算基数（其中原特区内

1999 年 6 月 30 日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取的计算基数不含地价）。

未划拨的，经业主大会或业主委员会申请，由区主管部门予以追缴或协助追缴。

对于现存档案中项目相关造价资料缺失，或与客观情况严重不符的房屋项目，区主管部

门可参考市造价定额管理机构公布的竣工当年平均建安造价标准予以追缴。

第三十四条 本规定自发布之日起施行，《关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理

规定的通知》（深府〔2006〕40 号）同时废止。

162

深圳市人民政府令

（第 258 号）

《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》已经市政府五届九十八次常务会议审

议通过，现予发布，自 2014 年 1 月 1 日起施行。

市长 许勤

2013 年 11 月 27 日

《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定 2014

第一章 总 则

第一条 为贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》），结合本市

实际，制定本规定。

第二条 市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），履

行下列物业管理监督管理工作职责：

（一）组织实施《条例》以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的

有关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；

（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关

行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行

政行为；

（五）统一监督管理全市物业专项维修资金；

（六）指导、监督和管理全市物业管理招投标活动；

（七）建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；

（八）依法处理物业管理重大信访事项；

（九）法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。

第三条 区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工

163

作职责：

（一）指导街道办事处履行物业管理监管职责；

（二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违

法的业主委员会限期整改、解散；

（三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反

法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业

主无效；

（四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议；

（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管

理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预

案等备案事项；

（七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；

（八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行

政行为；

（九）依法处理物业管理信访事项；

（十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主管部门的名义办理前款第（六）

项规定的备案事项和第（八）项规定的行政处罚，但业主委员会成立和行业协会制裁的备案

除外。

第四条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会

的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列物业管理监督管

理工作职责：

（一）负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，指导筹

备组开展筹备工作，依照本规定垫付筹备费用；

（二）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被区主管部

门解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的情形，组织召集

164

业主大会会议；

（三）对业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定 1

名委员召集和主持业主委员会会议；

（四）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报

区主管部门予以撤销；

（五）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者组织换

届选举；

（六）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资

料；

（七）组织召开街道物业管理联席会议；

（八）依法处理物业管理信访事项；

（九）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

街道办事处应当明确机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。

社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作

站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。

第五条 规划国土、城管、公安、环境保护、市场监管、民政等部门，按照各自职责对

辖区内物业管理活动依法进行监督管理。

市房地产权登记机构应当为主管部门、街道办事处核实业主身份信息提供必要的协助。

第六条 各区政府应当会同市主管部门创新扶持政策，在老旧住宅区和原农村城市化社

区推行社会化、专业化、市场化的物业服务。

原农村城市化社区可以在各区政府统筹协调、原农村集体经济组织继受单位具体组织下，

参照《条例》、本规定及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构限于自行组

织提供物业服务，或者决定购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同的相关问题。

原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区政府另行制定。

第七条 建立物业管理人民调解制度，调解处理物业管理纠纷，促进社会建设和社区和

谐。

业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人

165

合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。

第八条 市主管部门应当建立市物业管理信用信息库，完善不良行为警示制度，对物业

服务企业及相关从业人员、业主委员会委员和候补委员及执行秘书、承担机电设备维修养护

或者清洁卫生等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案管理。

市物业管理协会应当建立物业服务企业和物业服务从业人员的表彰与惩戒制度。市物业

管理协会有关物业服务企业及物业服务从业人员的诚信档案应当与市物业管理信用信息库

保持互联互通和信息共享。

第九条 倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、

垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用，促进物业管理的集约化、

信息化、低碳化。

业主大会应当在管理规约中倡导业主、承租人等物业使用人树立和培养资源节约与环境

保护的思想观念和行为习惯，明确实行生活垃圾分类。

第十条 提倡物业服务企业参与养老事业，鼓励业主大会、物业服务企业利用物业管理

区域公共部位开办日间养老照料中心，探索推行居家养老与社区服务相结合等有利于养老服

务业发展、健全养老服务体系的物业服务新模式。相关具体管理办法由市民政部门会同市主

管部门、市规划国土部门另行制订，报市政府批准后实施。

第二章 物业管理联席会议

第十一条 根据《条例》第七条的规定，建立市、区、街道三级物业管理联席会议制度。

第十二条 市物业管理联席会议由市主管部门负责召集，由发展改革、财政、规划国土、

公安、环境保护等部门作为成员单位，依据《条例》、本规定及有关规定对全市物业管理重

大问题进行指导、协调、审议和决策。

区物业管理联席会议由区政府确定成员单位，由区主管部门负责召集，协调处理辖区内

物业管理重大问题。

第十三条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公

安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调

处理辖区内下列物业管理问题：

（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作的；

166

（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；

（三）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。

街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以

邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。

第十四条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予

以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。

经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、

业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除

外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院

强制执行。

物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

第十五条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：

（一）房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人；

（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行

为已经合法占有建筑物专有部分的人；

（三）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（五）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人；

（六）其他符合法律、法规规定的人。

符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。

第十六条 物业管理区域内业主不足 10 人的，经全体业主一致书面同意决定不成立业

主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责，业主应当自书面决定之日起 5

日内告知物业所在地的街道办事处和区主管部门。

第十七条 筹备组或者组织选举的业主委员会应当将业主委员会委员、候补委员及执行

秘书的候选人相关信息，于选举前 15 日在所在物业管理区域进行公示，公示期不应少于 30

日。

167

业主大会会议的议题为选举或者罢免业主委员会委员的，社区工作站收到列席业主大会

会议书面邀请通知后，应当在业主大会会议召开 3 日前将列席业主大会会议的人员名单和联

系方式书面告知业主委员会。

第十八条 业主根据《条例》第十一条第一款第（一）项规定提议召集业主大会临时会

议的，应当提供业主签名的书面提议资料和提议业主的有效联系方式。

业主委员会应当在收到提议资料后 15 日内，按照提议资料记载的有效联系方式、业主

委员会记录的业主联系方式，核实提议的业主人数是否达到业主总人数 20%以上（含本数，

下同）。业主委员会可以通过市主管部门建立的电子投票系统核实业主有关信息。业主委员

会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。

经核实提议符合《条例》第十一条第一款第（一）项规定的，业主委员会应当自核实完

成之日起 5 日内就提议议题召集业主大会临时会议。经核实提议不符合《条例》第十一条第

一款第（一）项规定、业主仍认为需要的，业主应当重新按照本条第一款规定，提供业主签

名的书面提议材料和提议业主的有效联系方式，提议召集业主大会临时会议。

业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内可以不再就同一物业管理

事项组织召集业主大会临时会议；但人民法院、区主管部门依法撤销业主大会决定的除外。

第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定涉嫌违反法律、法规规定的，由物业所在

地街道办事处负责调查。

经街道办事处调查核实，业主大会、业主委员会的决定确有违反法律、法规规定的，街

道办事处应当责令其限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的，街道办事处应当提

请物业所在地区主管部门撤销业主大会、业主委员会的决定。

第二十条 《条例》第十三条、第十八条、第四十八条规定的“抄送”业主，可以采用以

下方式之一：

（一）信函；

（二）电子邮件；

（三）手机短信。

业主联系方式以入住时登记的方式为准；业主未入住的，以业主首次书面提供的方式为

准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起 15 日内告知业主委员会和物业服务企业。

168

业主委员会或者业主大会召集人按照本条第一款规定方式、以本条第二款确定的联系方

式向业主发送相关信息后，即完成抄送。

第二十一条 《条例》第十三条、第十八条、第二十五条、第二十九条、第四十条、第

四十四条、第九十五条、第九十六条及本规定第二十七条、第二十八条、第三十三条规定的

“公告”、“公布”，物业服务企业或者业主委员会应当采取在物业管理区域内的楼（栋）或者

单元张贴的形式进行，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

（一）在物业项目服务场所、业主委员会办公场所张贴；

（二）在物业管理区域的主要出入口张贴；

（三）在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

第二十二条 业主大会会议表决应当通过市主管部门建立的电子投票系统进行，但业主

大会依法决议不采用电子投票的除外。电子投票规则由市主管部门另行制定。

除业主委员会选举之外的其他业主大会表决事项，投票截止后，业主大会会议与会业主

所持有的投票权未超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数未超过全体业主人数

半数的，可延长业主投票时限，但最长不得超过 3 个月。业主大会议事规则规定的业主投票

延长时限低于 3 个月的，从其规定。

根据前款规定延长的投票期限届满仍无法达到表决条件的，业主大会终止该事项表决。

终止表决的事项，自终止之日起 1 年内不得重新作为业主大会议题提出，但经业主委员会全

体委员三分之二以上多数同意的除外。

第二十三条 《条例》第十四条第三款规定的“业主所拥有物业的建筑面积”，按照房地

产权利证书记载的面积计算；尚未登记的，按照竣工测绘的面积计算；尚未竣工测绘的，按

房屋买卖合同记载的面积计算。

物业管理区域内全体业主的总投票权数，按照单个业主投票权数的统计总和计算。

《条例》第十九条、第五十二条、第七十四条规定的“物业总建筑面积”，是指该物业房

屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）载明的总建筑面积。

第二十四条 业主人数和总人数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计

算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上

169

物业独立产权单位的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条 符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设

单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料：

（一）物业管理区域划分备案回执；

（二）业主名册、联系方式等资料；

（三）建筑规划总平面图。

第二十六条 物业管理区域筹备召开首次业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当

予以配合，不得拒绝派出代表担任筹备组成员。

筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决

定。

筹备组成立 6 个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散

筹备组并重新成立筹备组。

筹备组工作所需经费，由物业服务企业在物业服务费中列支。没有实施物业管理的，由

业主自行筹集；确实无法筹集的，由物业所在地街道办事处先行垫付，垫付费用在该区域实

施物业管理后 3 个月内由物业服务企业在物业服务费中列支。物业服务企业拒不支付的，街

道办事处依法予以追偿。

第二十七条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等

因素，决定从物业服务费或者其他合法资金来源中提取业主大会、业主委员会活动经费以及

业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的标准。

业主委员会应当将业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴和执行秘书薪

酬等费用的使用情况，每年至少向全体业主公布一次；物业服务企业可以将从物业服务费中

提取的该项费用纳入物业服务成本或者物业服务支出。

第二十八条 业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励业主委员会委员提供志愿

服务。有条件的物业管理区域，业主大会可以根据业主委员会委员从事公益性工作情况按月

给予适当的津贴，每月津贴总额不得超过本市最低工资标准。

业主委员会委员、候补委员、执行秘书不得接受物业服务企业提供的物业服务费减免、

170

停车费用减免以及其他物质、现金等不正当利益，不得采取挪用、欺骗等方式非法侵占物业

专项维修资金、物业共有部分收益等全体业主共有的资金。

物业服务企业应当将业主委员会委员、候补委员、执行秘书缴纳物业服务费、水电气费、

停车费、物业专项维修资金等缴费情况，每年向全体业主公布一次。

第二十九条 业主委员会成员候选人由筹备组推荐，10 名以上业主也可以联名推荐 1

至 2 名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。

筹备组根据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，

对委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候

补委员。

业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于 20%，且不得高于 50%。

委员、候补委员候选人推荐人数超过预定委员、候补委员人数 50%的，由筹备组组织被

推荐人投票确定符合前款规定人数的候选人。

第三十条 委员、候补委员得票顺序，按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例

与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较

多者排名靠前。

委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一

以上多数同意。

委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式

由筹备组在选举办法中确定。

业主委员会换届选举参照本条相关规定，但业主大会对委员、候补委员当选名额不足或

者无人当选的具体处理方式作出决议的，按决议执行。

第三十一条 业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。

社区工作站应当在 3 个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立情况进行核查，

街道办事处应当在 2 个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及资料转报区主管部门

备案。

区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。

业主委员会的变更备案，按照《条例》第二十八条第三款规定，直接向区主管部门办理。

171

第三十二条 经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数

同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任

期不得超过 5 年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的决定后 10 日内向区主管部门

备案。

业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供区主管部门备

案回执。公安机关准予刻制的，应当在业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。

业主委员会应当根据《条例》第四十九条第三款的规定，制定业主大会、业主委员会印

章使用管理规定和档案管理规定。尚未制定管理规定的，业主委员会主任对印章和档案负有

保管和依法、正当使用的责任。

第三十三条 业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起 3 日内将所保

管的档案资料、印章及其他业主大会的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、

社区工作站应当将其拒不移交的行为予以公告，并可以请求辖区公安机关协助移交；拒不移

交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过 40%但未超过 50%的，

应当召开业主大会会议增补；缺员超过 50%的，参照《条例》第三十八条规定，由区主管部

门解散该业主委员会，并通知街道办事处组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

第三十四条 根据《条例》第四十一条第二款，业主委员会任期届满前 6 个月，业主委

员会应当组织换届选举，并应当在任期届满 5 个月前将换届选举方案报告区主管部门和物业

所在地街道办事处。

根据《条例》第四十一条第三款，业主委员会任期届满前 3 个月尚未完成换届选举的，

由物业所在地街道办事处根据实际情况，按照下列规定处理：

（一）街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会协助继续

完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届

选举；

（二）前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街

道办事处组织、业主委员会协助，重新举行换届选举。

业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应当代管相关档

172

案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组

成由街道办事处确定；但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前期选举工作基础

上继续完成换届选举。

第三十五条 业主代表作为筹备组成员的，应当符合《条例》第二十三条规定的业主委

员会委员、候补委员候选人条件。

第三十六条 居民委员会代行业主大会职责的，可以参照《条例》第十七条的表决规则，

由居民委员会委员投票决定。社区居委会代行业主大会和业主委员会职责的，其代行时限可

至该物业管理区域的业主委员会选举产生之日止。

第四章 建设单位、物业服务企业及物业服务

第三十七条 新建物业出售前，建设单位应当提出物业管理区域划分建议书，并在街道

办事处登记后向区主管部门备案。已经实施物业管理的区域由物业服务企业在街道办事处登

记后向区主管部门备案。

建设单位或者物业服务企业应当向区主管部门提供以下备案材料：

（一）物业建设宗地红线图；

（二）建筑规划总平面图；

（三）规划国土部门出具的物业项目命名审批文件。

区主管部门对违反《条例》第六十五条规定的物业管理区域划分原则和方法的，应当书

面通知建设单位或者物业服务企业，并限期改正，重新办理备案。

第三十八条 原有物业管理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已分割成两个

以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的前提下，经区主管部门和物业

所在地街道办事处确认，可以划分为多个独立的物业管理区域。

业主大会成立之后，在调整物业管理区域或者合并、分立物业管理区域之前，应当由业

主大会依照《条例》第十七条的规定作出决定。

第三十九条 2008 年 1 月 1 日之前取得建设工程规划许可证的物业项目，建设单位应

当按照《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》的规定配置和移交物业服务用房。

第四十条 建设单位应当将前期物业服务合同、物业管理区域划分建议书及备案回执、

属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在房屋销售现场公示，并将其作

173

为房屋买卖合同的附件。

第四十一条 异地物业服务企业首次在本市承接物业项目的，应当自物业服务合同签订

之日起 15 日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。

异地物业服务企业在本规定实施之前已承接本市物业项目的，应当自本规定实施之日起

30 日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。

第四十二条 未经供水、供电、供气等公用事业单位、业主或者司法、行政授权，物业

服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气，但水管破裂、火灾

等对业主或者公共财产造成重大损失的紧急情形除外。

第四十三条 物业服务企业应当按照下列规定落实安全生产责任：

（一）建立健全安全管理责任制；

（二）制定安全巡查、安全宣传、安全隐患整改等有关安全管理制度；

（三）保障安全措施、安全宣传、安全培训、安全隐患整改等所需经费的投入；

（四）定期开展安全隐患排查并及时发现、消除安全隐患；

（五）制定安全事故应急救援预案；

（六）及时如实报告安全事故；

（七）其他依法应当履行的安全生产责任。

第四十四条 物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，应当就物业管理区域

内实行垃圾减量分类处理、城市生活垃圾和建筑废弃物等进行减量分类投放和收集事项进行

约定。

物业服务合同还应当明确约定，物业服务企业须事先征得业主委员会的书面同意后方可

代为对物业范围内园林绿化进行调整，并依法办理相应行政审批手续；业主大会议事规则、

管理规约明确须经业主大会表决的，业主委员会书面同意前应当经业主大会表决通过。

第四十五条 物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，应当就物业服务费、

物业专项维修资金使用的审计机构选择、审计频率等审计相关事项进行约定。

第四十六条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后退出的，应当在物业服务合同期

限届满 3 个月前，书面告知业主委员会并书面报告区主管部门。

物业服务合同未到期，物业服务企业要求提前退出的，物业服务企业应当与业主委员会

174

协商处理物业服务合同终止事宜，并书面报告区主管部门。

对没有成立业主委员会的，物业服务企业应当以书面形式报告区主管部门。区主管部门

应当将物业服务合同备案情况、企业退出等情况及时通报物业所在街道办事处。

第四十七条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服

务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当退出的；

（三）物业服务企业资质被依法吊销，且重新申请核定资质未获批准的；

（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第四十八条 物业服务企业应当与新物业服务企业完成交接工作后方可退出物业管理

区域；尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会在街道办事处的指导下决定是否由原物业

服务企业服务至新物业服务企业选聘。

物业服务企业退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁

以及诉讼等途径进行解决。

物业服务企业被区主管部门责令限期退出逾期仍不退出的，除由区主管部门依照《条例》

规定予以处理外，对物业服务企业及其主要负责人和直接责任人，由市物业管理协会给予公

开谴责的制裁；因物业服务企业拒不退出导致业主损失的，依法承担民事赔偿责任。

第四十九条 区主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应

急服务企业预选库。有下列情况之一的，可以由街道办事处组织，以抽签形式在应急服务企

业预选库中选取一家物业服务企业提供服务：

（一）合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的；

（二）合同期满后，物业服务企业退出，还未成立业主委员会的；

（三）原物业服务企业退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的。

应急物业服务合同具体期限由街道办事处和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选

聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务内容、标

准和收费参照原物业服务企业执行。

第五章 物业使用与维护

175

第五十条 物业管理区域内发生下列突发公共事件之一的，物业服务企业应当立即向物

业所在地街道办事处及区政府相应的主管部门报告：

（一）自然灾害，主要包括水患灾害、气象灾害、地震灾害、地质灾害、海洋灾害、生

物灾害等；

（二）事故灾难，主要包括安全事故、环境污染和生态破坏事故等；

（三）突发公共卫生事件，主要包括传染病疫情、动植物疫情、食品安全与职业危害事

件等；

（四）突发社会安全事件，主要包括重大群体性事件、重大刑事案件、突发涉外事件等。

第五十一条 物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：

（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）违法搭建建（构）筑物、擅自占用或者改建物业共用部位；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；

（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（五）破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防安全标志，未经

相关部门批准擅自改变消防通道；

（六）未经相关部门批准擅自改变影响建筑结构安全的部位；

（七）擅自拆除人民防空工程及人防通讯、警报设施；

（八）破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为。

第五十二条 物业管理区域内发生本规定第五十一条规定行为时，物业服务企业、业主

委员会应当根据物业服务合同或者管理规约予以劝阻、制止，并及时报告街道办事处或者区

政府相关主管部门。相关主管部门查证属实的，应当根据有关举报奖励的规定，给予奖励。

业主大会、业主委员会应当委托物业服务企业履行物业管理区域内的平战结合人民防空

工程及人防通讯、警报设施日常维护管理责任，并为人防通讯、警报设施的安装提供便利。

第五十三条 在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车

辆的正常通行。

经规划国土、公安消防等主管部门批准，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车

位设置、管理等事项由业主大会决定。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业

176

另行约定。

第五十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当

按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；

（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提

供服务。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方签署的委托代收合同约定向委托

单位收取代收费用，不得向业主收取手续费。

第五十五条 业主大会决定不将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业

专项维修资金管理机构统一管理的，该物业管理区域内日常收取的专项维修资金由业主大会

自行依法管理。

物业管理区域由一个独立产权单位申请变更为两个以上独立产权单位的，应当依法设立

物业专项维修资金。未及时设立的，市房地产权登记机构不予办理该物业管理区域的相关产

权登记手续。

第五十六条 物业维修工程竣工结算金额超过 10 万元的，在到区物业专项维修资金管

理机构办理备案手续前，其结算报告须经具有造价咨询等相应资格的第三方机构予以审核。

市物业专项维修资金管理机构按审核确认的金额办理拨付手续。

第五十七条 业主与物业的承租人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业专

项维修资金等费用的，不免除业主履行交纳物业专项维修资金的法定义务。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准、日常收取的专项

维修资金交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日

起 7 日内，将物业转让或者出租情况告知物业服务企业。

第五十八条 根据《条例》第八十六条第三款规定，主管部门在代管的物业专项维修资

金的增值收益中提取管理费的比例为 10%。

177

第六章 物业管理招标投标

第五十九条 物业管理招标投标活动，应当遵守《中华人民共和国招标投标法》和有关

法律、法规、规章的规定，并依法接受市、区主管部门的监督管理。

深圳市建设工程交易服务中心（以下简称交易中心）是全市物业管理招投标的统一交易

场所，为招标人和投标人提供必要的技术、法律咨询服务。

由财政性资金支付物业服务费的物业管理招投标活动，按照政府采购的有关规定执行。

第六十条 建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，应当进入交易中心进行招

投标。

提倡业主大会进入交易中心进行物业管理招投标活动。业主大会通过招投标方式选聘物

业服务企业的，业主大会应当授权业主委员会负责开展各项具体工作。业主大会可以委托招

标代理机构办理招标事宜。

第六十一条 建设单位进行前期物业管理招标时，应当在发布招标公告或者发出投标邀

请书的 10 日前填写物业管理招标备案表报区主管部门备案。

第六十二条 业主大会选聘物业服务企业的，以下事项由业主大会依法决定：

（一）是否通过对原物业服务企业的续聘方案；

（二）是否通过业主委员会编制的招标文件；

（三）是否进入交易中心进行物业管理招投标活动；

（四）是否委托招标代理机构进行物业管理招投标活动。

在物业管理招投标活动中，业主委员会可以依业主大会授权履行如下招标人职责：

（一）编制招标公告、招标文件；

（二）发布招标公告、发放招标文件；

（三）组织招标答疑、开标和评标会议；

（四）发出中标通知书、与中标物业服务企业签订物业服务合同；

（五）办理物业服务合同备案；

（六）法律、法规、规章规定的其他职责。

第六十三条 招标人进入交易中心进行物业管理公开招标活动的，应当在交易中心发布

招标公告。

178

招标人未通过交易中心进行物业管理公开招标的，应当在深圳市物业管理协会网站发布

招标公告。市物业管理协会不得收取招标公告发布费用。

招标人采用邀请招标方式的，应当向 3 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特

定企业发出投标邀请书。

第六十四条 市主管部门应当制订物业管理招标文件示范文本并通过其政府网站等途

径向社会公开发布。

招标人可以根据物业管理招标文件示范文本，结合招标项目的特点和需要编制招标文件。

第六十五条 招标过程中发生的交易服务费、招标代理费由招标人支付，但招标成功后

依据招标文件的约定由中标人或者投标人承担的除外。

招标人应当自物业服务合同签订之日起 15 日内将评标、定标情况向区主管部门备案，

招标人可以委托物业服务企业在其办理物业服务合同备案时代为办理本备案事项。

第六十六条 物业管理招投标实行评标委员会评标定性评审和招标人自主定标的制度。

招标人根据招标项目实际情况选择下列方法定标：

（一）票决定标法，定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过投票表决方式确定

中标人；

（二）抽签定标法，定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过随机抽签方式确定

中标人。

第六十七条 定标委员会由招标人负责组建，由 7 名以上单数成员组成，在定标当日由

招标人从 2 倍以上备选人员名单中随机抽取确定。

招标人为业主大会的，定标委员会成员由业主委员会委员和业主代表组成。招标人为建

设单位的，定标委员会成员由招标人自行确定。

与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。

第七章 法律责任

第六十八条 主管部门、街道办事处、社区工作站、相关行政管理部门及其工作人员在

物业管理行政监管中不履行职责或者不正确履行职责的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，

移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十九条 业主委员会违反本规定第二十七条第二款规定，未按规定将相关费用的使

179

用情况公布的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对应当负责的业主委员会委员

处以 3000 元罚款。

第七十条 业主委员会委员、候补委员、执行秘书违反本规定，按下列规定处理：

（一）违反第二十八条第二款规定，接受物业服务企业不正当利益或者采取挪用、欺骗

等方式非法侵占业主共有资金的，经街道办事处、区主管部门或者其他行政主管部门、司法

机关查实的，由业主委员会依照《条例》第三十五条、第三十六条的规定处理并报市主管部

门备案；市主管部门应当将该违法行为作为不良行为记入信用信息档案；涉嫌犯罪的，移送

司法机关依法处理；

（二）违反第三十三条第一款规定，未将印章、档案等有关资料、财物按时移交给业主

委员会的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以 3000 元罚款。

第七十一条 业主违反本规定，经相关部门认定有第五十一条规定行为的，相关部门依

法处理时应当书面通知市主管部门，市主管部门应当将该违法行为作为不良行为记入信用信

息档案；行为时已属于业主委员会委员的由业主委员会依照《条例》第三十五条、第三十六

条的规定处理并报市主管部门备案。

第七十二条 物业服务企业违反本规定，按下列规定处理：

（一）违反第二十八条第三款规定，未按规定将相关缴费情况公布的，由区主管部门责

令限期改正；逾期未改正的，处以 2 万元罚款；

（二）违反第四十二条规定，擅自停水、停电、停气的，由区主管部门责令改正；拒不

改正的，按涉及户数计算每户处以 500 元罚款；

（三）违反第五十条规定，未履行有关报告义务的，由区主管部门处以 1 万元罚款；违

反本规定第五十二条规定，明知有关违法建设和破坏行为而不予制止或者报告的，由市物业

管理协会根据行业自律相关规定予以惩戒；

（四）违反第二十六条第四款、第五十一条规定，除由相关部门依法处理外，对物业服

务企业及其主要负责人和直接责任人，市物业管理协会可以给予警告或者业内通报批评的制

裁；拒不执行相关部门的行政处罚、处理决定的，市物业管理协会可以给予公开谴责的制裁。

第七十三条 建设单位违反本规定第六十条第一款规定，未进入交易中心进行物业管理

招投标的，由区主管部门责令限期改正，处以 10 万元罚款。

180

建设单位违反本规定第六十一条规定，未向区主管部门办理物业管理招标备案的，由区

主管部门责令限期补办备案手续；逾期仍未补办的，处以 3 万元罚款。

第七十四条 物业服务企业及相关从业人员、业主委员会委员及执行秘书有违反《条例》、

本规定的行为并依法承担行政法律责任的，应当作为不良行为记录载入信用信息档案。

第八章 附 则

第七十五条 市主管部门应当在本规定实施后 6 个月内，依法制定物业管理招标投标程

序、规则、专家管理办法以及招标文件示范文本，依规定程序批准后公布。

第七十六条 本规定所称区政府，含新区管理机构；本规定所称街道办事处，含新区管

理机构设置的办事处；本规定所称管理规约，含临时管理规约。

第七十七条 本规定自 2014 年 1 月 1 日起施行。

181

深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告

（第一五八号）

《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于

2019 年 8 月 29 日修订通过，现予公布，自 2020 年 3 月 1 日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会

2019 年 9 月 4 日

深圳经济特区物业管理条例 2020

（2007 年 9 月 25 日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过

2019 年 8 月 29 日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订）

目 录

第一章 总则

第二章 物业管理区域及共用设施设备

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第二节 首次业主大会会议筹备

第三节 业主大会

第四节 业主委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业服务

第六章 业主共有资金管理

第七章 物业安全管理与使用维护

第一节 物业安全管理

第二节 物业使用及专项维修资金

182

第八章 监督管理

第九章 法律责任

第十章 附则

第一章 总 则

第一条 为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事

人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。

第二条 深圳经济特区物业管理活动适用本条例。

前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关

场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。

第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

第四条 市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推

动物业管理规范化、市场化。

第五条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称

社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。

业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，

开展党的活动。

第六条 市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履

行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；

（三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作；

（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作；

（五）建立全市统一的物业管理信息平台；

（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；

（七）法律、法规规定的其他职责。

183

区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项

等相关物业管理活动进行监督管理。

市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责，

依法开展物业管理相关工作。

街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主

大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动

进行监督管理。

支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

第七条 倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务

水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

第二章 物业管理区域及共用设施设备

第八条 物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。

确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设

等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。

已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者

合并物业管理区域的除外。

物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第九条 建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、

物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。

业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有，应当

办理产权登记并具有正常使用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自

变更用途。

第十条 业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。

物业服务办公用房面积按照下列标准提供：

（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑

面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

184

（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，

按照该部分面积的千分之二提供；二十五万平方米以外部分，按照该部分面积的千分之一提

供。

物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

第十一条 物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理

区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区

域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。

物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公

共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及

设施设备；

（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；

（四）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登

记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

第十二条 利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益

属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

第十三条 新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物

业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备

移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。

现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备，符合国家标

准和技术规范，经业主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合移

交工作。

第三章 业主和业主组织

第一节 业主

第十四条 本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载

185

的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行

为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个

人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十五条 业主依法享有下列权利：

（一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；

（二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权；

（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同

的情况；

（四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权；

（五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规

则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第十六条 业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境

卫生等方面的规章制度；

（二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；

（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

第十七条 管理规约应当包括下列内容：

（一）共有物业的使用和维护规则；

186

（二）合理使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）物业管理区域相关费用的分摊规则；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会

议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。

业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻；不听劝

阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

第十八条 业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：

（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平

方米的按照四舍五入计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未

出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；

（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为

一人。

业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载

明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

第二节 首次业主大会会议筹备

第十九条 新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面

积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内，建设单位应当书面

报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物

业专项维修资金清册等相关资料。

物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分

之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组（以下简

称筹备组）。

街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后

187

一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

第二十条 筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派

出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不

影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基

层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一

名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中

确定并公示，业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

第二十一条 筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。

筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次

筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能

选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。

筹备组自物业承接查验工作结束后，自行解散。

第二十二条 筹备组负责下列筹备工作：

（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；

（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；

（六）制定首届业主委员会选举办法；

（七）首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组成员就筹备工作意见不一致的，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者

公告，应当加盖街道办事处公章。

本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容

有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

188

第三节 业主大会

第二十三条 物业管理区域全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会通过业主

大会会议和业主委员会行使职权。

物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，

由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十四条 首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委

员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。

区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案

通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后，由业主委员会依法申请

刻制业主大会、业主委员会相关印章。

第二十五条 除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

（三）审议业主大会年度计划和预算方案；

（四）审议业主委员会工作报告；

（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法；

（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；

（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；

（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由体业

主公摊费用的收取标准；

（十）决定物业管理区域其他有关事项。

前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

管理规约和业主大会应当自通过之日起三日内予以公示，并由业主委员会保管。

第二十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会召集，或者由物业

所在地街道办事处依法召集。

189

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、

方式等予以公示。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。

业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统

进行。

第二十七条 业主大会定期会议每年至少召开一次。

经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业

主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。

召开住宅物业的业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员

会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存

在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。

第二十八条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街

道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。

第二十九条 业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。

一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部

分的投票权数。

第三十条 业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，

业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和

参会业主所持投票权数比例。

第三十一条 业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人

具有约束力。

业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

第三十二条 业主大会可以设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。具体办

法由市住房和建设部门另行制定。

第四节 业主委员会

190

第三十三条 业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物

业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委

员会会议，不具有表决权。

业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。

鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担

任业主委员会委员。

业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。

执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、委员、执行秘书的联系方式。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事

以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）编制业主大会年度预算、决算方案；

（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法；

（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会

计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资

金；

（八）调解物业管理纠纷；

（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

第三十五条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位

业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

191

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

（三）候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者物业专项维修资金累计达三个

月以上；

（四）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；

（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

（六）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

第三十六条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。十名以

上业主联名可以向筹备组推荐候选人，物业所在地社区党委也可以向筹备组推荐候选人。同

一业主只能推荐一名候选人。筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同

意。

筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后，应当予以公示。

业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

第三十七条 业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过

半数和参会业主人数过半数同意。

如果首轮选举未能足额选出委员、候补委员的，则按照不少于尚未选出的委员、候补委

员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举

的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

得票顺序按照所得投票权数占参会业主总投票权数的比例，与所得投票人数占参会业主

人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前，所得投票权

数相等的，抽签确定排名顺序。

第三十八条 业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管

理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服

192

务合同；

（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他

人提供担保；

（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、

减免收费、停车便利等利益；

（六）违规泄露业主信息；

（七）与本业主大会订立合同或者进行交易；

（八）为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人

就业；

（九）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法

院有关裁判；

（十）侵害业主合法权益的其他行为。

第三十九条 除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自

行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：

（一）不再是本物业管理区域的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）因犯罪被判处刑罚；

（四）存在本条例第三十八条所列禁止行为且受到行政处罚；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。

第四十条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职

务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；

（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

（五）其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未

193

作出的，由街道办事处作出中止相应人员职务的决定并予以公示。

中止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归

档。

第四十一条 业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依

次递补为委员并予以公示，在公示结束之日起十五日内向区住房和建设部门备案。

全部候补委员递补为委员后，业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的，应当告

知街道办事处，依照本条例关于业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。

第四十二条 业主委员会每届任期五年，委员任期与业主委员会任期相同。

业主委员会任期届满六个月前，街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、社区党

委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会派员组成的业主委员会

换届小组（以下简称换届小组）。

换届小组具体组成和工作办法由市住房和建设部门参照本条例有关筹备组的规定制定。

第四十三条 业主委员会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会委员的工

作情况，决定给予其适当津贴。

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从

业主共有资金中列支。

第四十四条 业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内，将其保管的有关财务凭

证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，换届小组应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后向区住房和建设部门办理备案。换届小组应当在完成备案

后十个工作日内，将其保管的前款物品移交新一届业主委员会，并自行解散。

业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的，由街道办事处责令限期移交；拒不

移交的，辖区公安机关应当予以协助。

第四十五条 物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生

业主委员会，并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。

后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员

会委员总人数不得超过本条例第三十三条规定的最高人数。

194

第四十六条 业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物

业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会或者监事应当及

时予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委

员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

第四十七条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会

议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决

定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业

管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法

院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处或者区住房

和建设部门责令改正，拒不改正的，由街道办事处或者区住房和建设部门予以撤销。

第四十八条 住宅物业管理区域物业出租面积达到一定比例的，应当邀请承租人代表列

席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。

第四章 前期物业管理

第四十九条 物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提

供前期物业服务，并按照有关规定拟定临时管理规约。

建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当签订前期物业服务合同，前期物业

服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。

前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，

经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之

五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取

物业服务企业提供物业服务。

第五十条 建设单位在办理房地产买卖合同备案时，应当将前期物业服务合同、临时管

理规约同时报送备案。

经备案的前期物业服务合同和临时管理规约，应当作为建设单位与物业买受人签订的房

地产买卖合同附件。

195

第五十一条 提供前期物业服务的企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日

起十日内，在与物业管理信息平台共享相关数据的银行（以下简称数据共享银行）设立用于

存储业主共有资金的专门账户，作为业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金基

本账户后十五日内，物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销

业主共有资金共管账户。

提供前期物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

第五十二条 前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。

前期物业管理合同期间的物业管理费和日常收取的专项维修资金由业主承担，共有物业

收益属于业主共有，由前期物业服务企业代为收取，并存入业主共有资金共管账户。物业管

理费不足以支付保修责任范围之外的共有物业维修、养护费用时，建设单位应当及时补足。

第五十三条 物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建

设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组

应当对承接查验过程进行指导和协调。

筹备组依照本条例规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举

产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。

物业承接查验前，业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对承接

查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确

约定。

市住房和建设部门应当组织制定物业承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。

第五十四条 物业承接查验的费用由建设单位承担。业主大会或者筹备组可以聘请专业

机构或者技术人员参与承接查验，费用由业主大会或者全体业主承担。

第五十五条 前期物业服务合同期满后，业主共同决定更换物业服务企业的，提供前期

物业服务的企业应当在业主委员会要求或者业主共同决定的合理期限内退出物业管理区域，

并配合选聘的物业服务企业接管。

第五章 物业服务

第五十六条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，但是业主

自行管理的除外。

196

除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服

务企业应当公开招标。投标人少于三个的，应当依法重新招标；重新招标后投标人仍少于三

个的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准

和程序按照政府采购的有关规定执行。

第五十七条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业应当在物业管

理区域设立独立核算的服务机构。

物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务。

鼓励和引导物业服务企业参与基层社会治理，履行综合治理相关责任。

第五十八条 业主大会选聘物业服务企业提供物业服务，应当签订物业服务合同，约定

物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等。

本条例实施前签订的物业服务合同，合同期限延续至本条例实施后的，继续按照合同约

定执行；合同到期后，按照本条例的相关规定执行。

物业服务内容约定不明的，参照市住房和建设部门发布的物业服务标准执行。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所

在地区住房和建设部门备案。

第五十九条 物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成

本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并

支付给物业服务企业。

第六十条 物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，

指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人

只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。

第六十一条 物业服务企业应当将下列信息予以公示：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉

电话；

197

（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、

联系方式、应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收

支预算；

（五）公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第六十二条 物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有资金；

（二）擅自改变物业管理用房等共有物业用途；

（三）违规泄露业主信息；

（四）其他违反相关规定，损害业主利益的行为。

第六十三条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维

修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务。但是，不得将该物业管理区域全部物

业服务一并委托给其他单位或者个人。

第六十四条 物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有

关公共安全法律、法规的规定，制定物业管理区域安全防范应急预案，在相关部门指导下做

好物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报区住房和建设部门备案，区住房

和建设部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

发生安全事故或者其他突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按照规定

向有关行政管理部门或者相关专营单位报告，协助做好相关工作。

第六十五条 物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理

交接，退出物业管理区域。

物业服务合同终止后，物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争

议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交

接。

198

物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

第六十六条 物业服务企业办理物业管理交接，应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）业主共有资金共管账户内业主共有资金结余；

（二）业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（三）物业承接查验资料；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）其他应当移交的资金、资料和物品。

物业服务企业拒不移交前款资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员

会或者业主可以向街道办事处和区住房和建设部门报告，并可以向辖区公安机关请求协助；

物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

第六十七条 物业服务合同期满前，业主大会或者物业服务企业解除合同，或者物业服

务合同期满后，业主大会未与物业服务企业续签合同且未另行选聘物业服务企业的，业主委

员会可以提请街道办事处选取物业服务企业提供物业服务。

街道办事处选取物业服务企业应当通过招投标方式。

第六十八条 物业管理区域供水、供电、供气、通讯等相关专营单位应当向最终用户收

取有关费用。相关专营单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维

修养护的，应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。未签订委托协

议的，由相关专营单位自行负责相关工作，法律、法规另有规定的除外。

未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决，物业服

务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。但是，可能对业主利益或

者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

第六十九条 业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

业主大会决定自行管理的，应当在区住房和建设部门指导下制定自行管理方案。电梯、

消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修

和养护，应当按照有关规定管理。

第六章 业主共有资金管理

199

第七十条 业主共有资金包括：

（一）共有物业收益；

（二）物业专项维修资金；

（三）物业管理费；

（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

（五）其他合法收入。

未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。

业主共有资金监督管理办法由市住房和建设部门另行制定。

第七十一条 除物业专项维修资金外，业主共有资金用于下列支出：

（一）物业服务费；

（二）业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用；

（三）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；

（四）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。

业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或

者为他人提供担保。

第七十二条 业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使

用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。

业主共有资金开户账户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安

全，并通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信

息。

第七十三条 业主共有资金账户开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金

账目，并按季度公示下列情况：

（一）业主共有资金缴存及结余情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；

（四）其他有关业主共有资金使用和管理情况。

第七十四条 设立业主监事会或者监事的，业主监事会或者监事应当按季度对业主共有