第二十九条 区政府审批通过的，由区城市更新机构在 5 个工作日内，在项目现场、深圳特区报

或者深圳商报及区政府网站公告更新单元计划。

第三十条 区城市更新机构应在更新单元计划公告之日起 5 个工作日内持更新单元计划备案申请

表、计划公告文件等材料，报市规划和自然资源部门备案。区城市更新机构应对计划备案相关材料的

真实性及合法性负责。

市规划和自然资源部门在收到备案材料之日起 10 个工作日内，对以下事项是否符合有关规定进

行核对：

（一）更新单元计划公告内容的规范化。

（二）拆除范围用地面积。

（三）拆除范围关于城市总体规划、土地利用总体规划、全市或各区城市更新五年规划管控要求

的落实情况。

（四）更新主导方向。

（五）无偿移交给政府的用地。

经核对，不符合有关规定的，不予备案，由市规划和自然资源部门书面函告区城市更新机构。不

予备案的，不得开展后续工作。符合有关规定的，予以备案，由市规划和自然资源部门在其门户网站

予以公布，由区城市更新机构通知申报主体按程序开展后续工作。

第三十一条 各区政府及其城市更新机构负责组织开展重点更新单元的前期工作，由各区城市更

新机构作为申报主体，将重点更新单元计划报市规划和自然资源部门初审和统筹。

市规划和自然资源部门初审后符合规定的，形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深

圳特区报或者深圳商报、区政府及市规划和自然资源部门门户网站上进行不少于 10 个自然日的公示。

公示结束后，由市规划和自然资源部门会同各区对公示意见进行汇总和处理，并将更新单元计划草案

和公示意见处理情况一并报市政府审批。市政府审批通过的，由市规划和自然资源部门会同区政府在

5 个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及门户网站对更新单元计划进行公告。

第三十二条 本规定施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元计划），自公告之日起有效

期两年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划按照公告要求失效。

确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

第七章 计划调整与调出

第三十三条 因公共利益、规划统筹、项目实施等原因，可申请计划调整。

计划调整应保障拆除范围内公共配套的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

计划调整的内容包含拆除范围、更新方向、承担的公共利益、更新单元计划有效期，但不得对申

报主体进行调整。

第三十四条 公告的更新单元计划内容发生变化的，应申请计划调整。符合以下情形的，更新单

元计划内容的调整可与更新单元规划同步申报、审批：

（一）因更新单元计划制定过程中的技术误差（含坐标误差、现状地形图误差、放点误差、权属

误差等）导致已批计划拆除范围变化的。

（二）因城市基础设施、公共服务设施以及其他公共利益项目建设需要导致已批计划拆除范围扩

大的。扩大后拆除范围内合法用地比例须符合本规定第三章相关要求。

（三）因规划统筹需扩大已批拆除范围，若扩大的拆除范围包含开发建设用地的，扩大部分面积

原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的 10%，且不超过 3000 平方米，扩大部分内合法用地比例

须符合本规定第三章相关要求。

（四）在满足《深标》要求且更新单元计划公告的公共利益总用地面积不减少、配套设施有效使

用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及其他社区级配套设施

改为附属建设的。

（五）在更新单元计划公告的公共利益总用地面积不减少的情况下，因《深标》修订了配套设施

面积标准而减少已批法定图则或其他法定规划确定的配套设施占地面积的。

第三十五条 计划调整应满足以下要求：

（一）拆除范围调整

拆除范围的调整包含拆除范围增加、拆除范围减少两种情形。属于拆除范围调整的，调整部分的

权利主体同意调整的意愿应符合本规定第四章规定，同时应满足以下要求：

1. 属于拆除范围增加的，增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年

专项规划的空间管控要求等应符合本规定的要求。

2. 属于拆除范围减少的，减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定的要求。涉及 2010

年结转计划和实施计划的，其减少后的拆除范围合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地

比例。

（二）更新方向调整

符合本规定第六条规定的，可申请调整更新方向，建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

第三十六条 计划调整由申报主体提出，按照更新单元计划制定程序进行申报。其中，因法定图

则或其他法定规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，更新单元计划调整可与更新单

元规划同步申报。

对于已纳入 2010 年结转和实施计划的项目，已按规定确认申报主体的，由其进行计划调整申报；

未明确申报主体的，由各区城市更新机构按照我市城市更新政策要求对申报主体进行认定并予以公告，

再由认定的申报主体进行计划调整申报。

第三十七条 计划调整应提交以下申报材料：

（一）计划调整申请书，应详细说明计划调整的内容和理由。

（二）申报表格。

（三）申报主体的身份证明材料。

（四）图纸。涉及拆除范围调整的，应增加拆除范围调整图，具体样式参考附件 7 图纸范例。

（五）更新意愿证明材料。属增加拆除范围的，应提供增加部分的城市更新意愿达成情况证明文

件。属减少拆除范围的，应提供减少部分的权利主体的意愿证明文件以及已自行理清经济关系的证明

材料。

（六）权属证明材料。

（七）照片。涉及拆除范围调整的，应提供调整部分的现场照片。

（八）申报主体认为需提供的计划调整可行性研究报告等其他材料。

第三十八条 计划申报主体可申请调出更新单元计划，并提交以下材料：

（一） 计划调出申请书，申请书应详细说明计划调出的理由。

（二）意愿证明材料（同意调出更新单元计划的意愿应符合该更新单元计划制定时的更新意愿政

策要求）。

（三）已自行理清经济关系的证明材料。

（四）拆除范围图。

（五）申报主体认为需提供的其他材料。

第三十九条 计划调整及调出的申报及审批程序、申报材料格式等要求参照计划制定的相关规定

执行。

第四十条 经批准的更新单元计划，经发现违反城市更新相关政策的，调出更新单元计划。

已批更新单元计划中纳入棚户区改造计划及土地整备计划的片区，调出更新单元计划。

第四十一条 区政府可按规定对更新单元计划进行清理，具体清理办法由市规划和自然资源部门

另行拟订报市政府批准后实施。

第八章 附则

第四十二条 物流仓储用地进行城市更新的，可参照工业用地相关规定。

第四十三条 纳入计划的城市更新单元，仅获准开展历史用地处置、旧屋村认定、土地和建筑物

信息核查及编制城市更新单元规划。

更新单元计划的申报单位仅为申报主体，实施主体须依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城

市更新办法实施细则》等相关规定予以确定。

第四十四条 本规定所称“危房”是指根据建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），鉴

定等级 D 级的房屋。

第四十五条 本规定所称“合法用地”包括国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、

农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。

第四十六条 本规定所称“未建设用地”指地块上没有永久性建筑的地块。

第四十七条 本规定所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的

村民及继受单位保留使用的非农建设用地、征地返还用地和原农村用地红线用地地域范围内的建成区

域；“旧屋村”是指符合《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕

1 号）的旧屋村。

第四十八条 本规定所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有

权人。

第四十九条 本规定所称的“地块”是指有独立产权边界的用地。原农村集体经济组织和原村民

在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域，可作为一个地块；确需分割的，可由申报主体结合实际

情况进行地块划分。

第五十条 本规定所称“权属性质”包括：国有已出让（划拨）用地、国有未出让用地、城中村

用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。

第五十一条 本规定自 2019 年 3 月 15 日起施行，《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引

（试行）》（深规土告〔2010〕16 号）同时废止。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则

深规划资源[2019]70 号

第一章 总则

第一条 为规范拆除重建类城市更新单元计划的审批工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节

约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78 号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的

通知》(粤府〔2016〕96 号)和我市城市更新相关规定，制定本操作规则。

第二条 本操作规则适用于我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称“更新单元计划”）制

定、调整和调出的审查及审批工作。

第二章 更新单元计划审查

第三条 对申报材料的形式、内容和深度进行审查，确认其符合《深圳市拆除重建类城市更新单

元计划管理规定》（以下简称《管理规定》）第二十四条和第二十五条的要求。

第四条 对更新单元名称进行审查，确认其与已批更新单元计划名称不重复，且符合《管理规定》

第二十四条的要求。

第五条 对申报拆除范围用地面积进行审查，确认符合《管理规定》第十一条的要求。

申报拆除范围涉及福田区、罗湖区、南山区和盐田区的原农村集体经济组织地域范围的，应对原

农村集体经济组织提交的整村报告进行审查，核实原农村集体经济组织已对整村用地进行全面梳理和

安排。

第六条 通过现场踏勘、规划核查及征求相关部门意见，按下列原则判断申报单位提出的申报情

形是否符合《管理规定》第二章的规定，对申报拆除重建的必要性进行审查：

（一）属于城市基础设施、公共服务设施亟需完善的情形，核查确认法定图则或其他法定规划要

求落实独立占地且大于 3000 平方米的城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目；

（二）属于存在环境恶劣或者重大安全隐患的情形，应通过现场踏勘和相关机构的鉴定意见进行

判断；

（三）属于影响城市规划实施的情形，应为片区规划定位发生重大调整且已开展法定图则或其他

法定规划修编工作、现有土地使用功能或开发强度与法定图则或其他法定规划不符，或者产业部门认

定片区土地利用效益低下且应通过拆除重建进行产业升级。

第七条 根据申报情况，核查提交的更新意愿证明材料和申报主体身份证明材料，对更新意愿达

成情况和申报主体资格进行审查，符合《管理规定》第十九条和第二十条要求的，予以认定。

通过公示的方式核实更新意愿的，各区城市更新机构应在项目现场、报纸及部门网站进行公示。

第八条 审查确认申报拆除范围是否位于各区城市更新五年专项规划的拆除重建类空间范围内。

各区城市更新五年专项规划未经市政府批准的，应审查确认申报拆除范围是否位于全市更新五年专项

规划的优先拆除重建区。

拆除范围超出上述区域的，审查确认超出部分符合《管理规定》第十条的要求。

第九条 结合提交的权属证明材料，通过地籍信息、产权和档案查询，按照《管理规定》中的权

属性质分类，核查并确定各类权属性质的用地范围和面积，涉及以下情形按以下规定处理：

（一）涉及调入非农建设用地或征地返还用地的，应由区相关主管部门明确其符合非农建设用地

或征地返还用地的调入政策及可调入的面积。

（二）涉及旧屋村用地的，按照区城市更新机构在更新单元计划申报前出具的初步核查意见确定

其用地面积。

（三）涉及已批非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地及旧屋村用地重叠的，按

《管理规定》第十二条确定的原则进行处理。

按照前款完成土地权属核查后，确定合法用地（包括国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧

屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等）的总用

地面积，确定清退用地（已完成征转及补偿手续的国有未出让用地）的总用地面积，将合法用地面积

除以拆除范围（不含清退用地）用地面积，计算得到合法用地比例，确认其符合《管理规定》第十二

条的要求。

第十条 核查历史影像资料，确定申报拆除范围的历史建设情况。2009 年 12 月 31 日前已建设

使用，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，上盖

物占地比例符合标图建库要求的，可纳入拆除范围。“二调”认定为非建设用地，但实地在 2009 年

12 月 31 日前已经建设使用，提供相关证明材料的，也可纳入拆除范围。

建设时间不符合前款规定的用地，因规划统筹等原因确需划入拆除范围的，由实施主体承担拆除

和清退责任，但不适用省、市城市更新政策。

第十一条 核查土地利用变更调查数据和建筑物普查信息，结合申报资料和权属核查情况，确定

申报拆除范围内建成区的类型（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）。其中，已取

得规划确认、规划验收或者房地产权证书等认定文件的，以认定文件作为判断依据；无认定文件的，

通过现场踏勘以及土地利用变更调查数据和建筑物普查信息进行综合判断。

核查申报资料、权属核查情况和历史地形影像资料，确定建筑物的建成时间。其中，已办理房地

产权登记的，原则上以房地产权证书载明的竣工时间计算建筑物的建成时间；未办理房地产权登记的、

房地产权证书未载明竣工时间的、对房地产权证书载明的竣工时间有异议的，可按照规划验收或者历

史地形影像资料等其他佐证资料确定建筑物的建成时间。

在符合本操作规则第十条的前提下，建筑物的建成时间还应符合以下要求：

（一）旧工业区（工改 M1 除外）、旧商业区和旧住宅区的建成时间符合《管理规定》第十四条

的要求。物流仓储用地的建成时间参照旧工业区执行。

（二）2009 年 12 月 31 日前建成但建成时间未满 15 年的旧工业区申请更新为普通工业（M1）

的，应由区政府组织论证，明确其符合产业发展导向，存在因企业技术改造、扩大产能等发展需要且

通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的情况。

（三）建设面积不足合同或者有关批准文件确定的建筑面积的国有已出让用地申请整宗地划入拆

除范围的，在核实该宗地内已有取得规划确认、规划验收或者房地产权证书等认定文件的建筑物，建

筑物建成时间满足《管理规定》第十四条的要求，且不涉及闲置或者闲置土地处置已完成的前提下，

还应开展以下工作，审查整宗地纳入拆除范围的必要性：

1.征求土地整备部门意见，判断是否有必要通过土地整备的方式予以收回；

2.核查法定图则或其他法定规划，核实是否存在规划实施的原因需要进行拆除重建。

第十二条 按照下列规定，确定更新单元计划的规划依据：

（一）法定图则已批地区（含法定图则已签发和法定图则经法定图则委员会审批通过待签发的地

区），已批法定图则作为规划依据。

（二）法定图则正在编制或者已批法定图则正在开展修编，成果尚未经法定图则委员会审批的，

经市规划和自然资源部门审查同意并公示的法定图则草案或者法定图则修编草案作为规划依据。

（三）法定图则草案未公示或者法定图则未覆盖地区，市政府批准的分区规划作为规划依据。

对相应的规划依据进行核查，确定申报拆除范围用地的规划功能，并按下列要求进行更新方向审

查：

（一）规划依据为已批法定图则或已公示的法定图则（草案）的：

1.申报更新主导方向与法定图则（或草案）相符的，对申报拆除范围内法定图则（或草案）确定

的除城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目之外的各类用地功能按用地面积大小依次排

序，确定更新方向。其中，申报拆除范围位于法定图则（或草案）已划定单元的片区，按照该单元主

导功能确定更新方向；法定图则（或草案）已确定规划建筑总量和分项建筑总量的，按各分项建筑面

积大小依次排序，确定更新方向。

2.申报更新单元主导方向与法定图则（或草案）图表的一类用地性质不符的，对其二类用地性质

或法定图则（或草案）文本做进一步核查：

（1）申报更新单元主导方向与法定图则（或草案）的二类用地性质相符的，区城市更新机构审

查后认为合理且对更新方向予以支持的，在征得市规划和自然资源部门辖区管理局同意意见后，可作

为更新方向。

（2）法定图则（或草案）图表要求现状保留，但法定图则（或草案）文本允许将来进行更新改

造且明确了更新改造后的用地功能的，可作为更新方向。

（3）涉及发展备用地的，法定图则对发展备用地备注了用地发展导向功能的，可作为更新方向；

法定图则未备注用地发展导向功能的，按照申报更新单元主导方向与法定图则不符的程序确定更新方

向。

3. 申报更新单元主导方向与法定图则不符的，区城市更新机构审核认为具备更新必要性和可行

性，且对申报更新主导方向予以支持的，由其向市规划和自然资源部门辖区管理局出具初审意见，并

通知土地权利人向市规划和自然资源部门辖区管理局申请进行法定图则调整。待法定图则调整经审批

同意后，区城市更新机构再进行后续审查工作。区城市更新机构审核后对该更新方向不予以支持的，

不纳入更新单元计划。

4. 申报更新单元主导方向与已公示的法定图则（草案）不符的，不纳入更新单元计划。

（二）规划依据为分区规划的，申报更新主导方向与分区规划相符的，区城市更新机构审查后认

为合理且对更新方向予以支持的，在征得市规划和自然资源部门辖区管理局的同意意见后，可作为更

新方向；申报更新单元主导方向与分区规划不符的，不纳入更新单元计划。

（三）按照本款第（一）、（二）项确定的更新方向为现代物流用途的，还应就申报更新项目是

否符合我市产业发展需要征求物流主管部门意见。

（四）规划为工业的旧工业区更新主导方向为人才住房、安居型商品房或公共租赁住房用地，通

过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房的，区城市更新机构审核认为具备更新必要

性和可行性，且对该更新单元计划予以支持的，在征得产业部门和住建部门同意意见后，向市规划和

自然资源部门辖区管理局出具初审意见，并通知土地权利人向市规划和自然资源部门辖区管理局申请

进行法定图则调整。待市规划和自然资源部门辖区管理局按照保障房简易程序完成法定图则调整后，

区城市更新机构再进行后续审查工作。

（五）申报拆除范围位于工业区块线范围内的，应同时符合《深圳市人民政府关于印发工业区块

线管理办法的通知》（深府规〔2018〕14 号）的管理规定。

第十三条 申报更新项目需要进行社会稳定风险评估工作的，按照《关于对城市更新项目进行社

会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8 号）开展审查工作。

第十四条 根据申报材料、权属核查情况、土地利用变更调查数据、建筑物普查数据和地形影像

资料，对下列内容进行审查：

（一）以完整的宗地及明晰的产权边界为单位，没有永久性建筑的地块、独立的广场用地和停车

场用地的地块不纳入拆除范围。工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用

地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。

（二）拆除范围涉及现状的公共管理和服务设施用地、交通设施用地和供应设施用地，楼堂馆所

或市区财政全额投资的公益性、非营利性用地，应审查核实存在规划统筹等原因。

（三）土地开发利用以来曾经作为或现状为电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医

药、危险化学品储运等行业企业用地及污水处理厂、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理

处置等市政基础设施用地，辖区生态环境保护部门应出具项目用地不属于疑似污染地块的书面文件，

或按照《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的通知（深人环〔2018〕610 号）

的规定完成有关工作。

如经市生态环境部门认定属于污染地块需开展土壤环境详细调查和风险评估的,应按《深圳市建

设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的规定完成有关工作。如调查评估报告明确须进行土壤

治理与修复的，还应在计划公告时明确“实施主体应当完成治理修复方案确定的治理修复工作，并委

托第三方机构对治理修复效果进行评估，评估结论认为修复效果符合相应规划用途土壤环境质量要求

的，方可进入用地审批程序”。

第十五条 核查申报拆除范围内的城市总体规划、土地利用总体规划、基本生态控制线、一级水

源保护线、橙线、黄线、紫线、蓝线、历史风貌区、特色风貌区、文物、历史建筑、市政交通专项规

划的具体情况，并按下列要求进行审查：

（一）紫线用地不纳入拆除范围。历史风貌区、特色风貌区、零散的文物和历史建筑，因统筹保

护的需要纳入拆除范围的，应在计划公告时明确其范围并要求“按规定落实**的保护要求”。

（二）城市总体规划的强制性内容，土地利用总体规划的禁止建设区、限制建设区、中心城区的

有条件建设区、基本生态控制线、一级水源保护线、橙线、黄线和蓝线等除紫线以外的城市控制性区

域范围的用地，涉及完整的宗地及明晰的产权边界的，原则上应纳入拆除范围。

（三）更新单元规划应按照相关规定全面落实城市总体规划的强制性内容，土地利用总体规划的

管制要求，基本生态控制线、一级水源保护线、橙线、黄线、紫线、蓝线等城市控制性区域要求，以

及历史风貌区、特色风貌区、文物和历史建筑的保护要求。

第十六条 结合权属情况、现状建设情况、土地整备计划和棚户区改造计划核查情况，对申报拆

除范围的合理性进行审查：

（一）拆除范围的边界依次按照《管理规定》第十五条确定的先后次序进行划定。

（二）更新单元计划申报时土地使用期届满或宗地部分建筑物的土地使用期届满的土地不纳入拆

除范围。棚户区改造计划和土地整备年度计划范围内的土地，应先行调出棚户区改造计划和市年度土

地整备计划，方可纳入拆除范围。

（三）拆除范围原则上应包含完整的规划的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益

项目用地。规划的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地因各种原因未纳入拆

除范围的，在具备经济可行性的前提下，应优先在申报拆除范围内予以落实，满足规划确定的城市基

础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目的建设要求。

（四）拆除范围周边涉及功能、形态、权属性质相同的建筑物的，应结合周边地块的权属和意愿

等情况，综合判断周边地块一并纳入拆除范围的必要性和可行性。

（五）审查确认拆除范围满足《管理规定》的其他要求。

按照前款确定的拆除范围，较申报拆除范围发生变化的，还应按照本操作规则对新的拆除范围进

行审查。

第十七条 根据规划和土地权属核查情况，对申报更新项目周边现状及规划的城市基础设施、公

共服务设施或者其他城市公共利益项目进行研究，并按以下原则依次确定申报更新项目的城市基础设

施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目：

（一）优先落实拆除范围内法定图则或其他法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或者其

他城市公共利益项目。拆除范围涉及法定图则已划定单元的片区，应按照《管理规定》第十三条的要

求进行确定。

（二）对城市更新建筑增量进行预估，研究确定需增配的城市基础设施、公共服务设施或者其他

城市公共利益项目。

（三）在具备经济可行性的前提下，可视情况安排拆除范围周边已规划但难以实施的城市基础设

施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

（四）申报主体按照其他政策规定，承诺在申报更新项目中一并实施的城市基础设施、公共服务

设施或者其他城市公共利益项目。

（五）申报更新项目确无新增城市基础设施、公共服务设施需求的，可提供独立占地并移交政府

的人才住房、安居型商品房或公共租赁房用地或产业用地。

前款第（一）项和第（二）项确定的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目，

更新项目应予落实。前款第（三）项、第（四）项和第（五）项确定的城市基础设施、公共服务设施

或者其他城市公共利益项目，各区应充分研究论证后合理确定，但不得作为更新单元计划审查的必要

条件。

属于独立占地的、片区需优先落实的、重点落实及较法定图则或其他法定规划增配的城市基础设

施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目，应在更新单元计划公告中予以明确；属于规划道路、

轨道交通线路和给排水管网等线性工程、非独立占地的及规模较小的城市基础设施、公共服务设施或

者其他城市公共利益项目，可不在更新单元计划公告中明确，在更新单元规划中统筹落实。

第十八条 对于法定图则或其他法定规划要求的移交用地面积较大、存在建筑限高和景观视线通

廊等强制性城市设计要求的城市更新项目，应预估城市更新单元开发强度和规划方案，综合研判其可

实施性，审慎纳入更新单元计划。

拆除范围及其周边涉及现状或规划的危化品仓储区、油气长输管道和核电站的，区城市更新机构

应征求运营单位、行业主管部门或安全监督管理部门意见。经评估城市更新后无法满足相关安全规范

要求的，不得纳入更新单元计划。

现状容积率超过 2.5 的城中村、旧屋村，应按照《管理规定》第十七条的规定开展审查工作。

第三章 审批程序

第十九条 区城市更新机构受理申报材料后，应按业务监察文类型收文，纳入市规划和自然资源

部门电子政务平台办理。

申报材料齐全、格式符合要求的，区城市更新机构应当予以受理，不得通过 “预办理”等方式

拒绝受理。

第二十条 区城市更新机构收到材料后，应在《管理规定》第二十六条规定的时间内按照本操作

规则完成审查工作。

需征求相关部门意见的，应在规定时间内完成，不得以研究论证等理由延长办理时间。

第二十一条 经审查不符合要求的，书面答复申请人并说明理由。经审查符合要求的，提请区政

府或其指定机构审议，在办文系统中申请特别程序进行挂起。

各区应严格按照《管理规定》第二十六条至第二十九条的程序开展审批工作，不得增设环节。

第二十二条 区城市更新机构应将办文过程中的部门审查意见（含区相关职能部门意见）、审议

意见和区政府审批意见录入办文系统。

收文办理的事项，区城市更新机构应在办文结束后，按规定将相关档案报送市规划和自然资源部

门房产信息中心归档。

第二十三条 区城市更新机构应在城市更新单元计划公告之日起 5 个工作日内将更新单元计划报

市规划和自然资源部门备案。备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：

（一）城市更新单元计划备案申请表；

（二）城市更新单元计划公告文件；

（三）审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；

（四）计划公告的拆除范围（CAD 格式）等内容；

市规划和自然资源部门在收到备案材料后，按照《申报规定》第三十条的规定进行核对。

经核对不符合有关规定的，不予备案，由市规划和自然资源部门书面函告区城市更新机构。不予

备案的，不得开展标图建库、土地及建筑物信息核查、历史用地处置、更新单元规划报批等后续工作。

符合有关规定的，予以备案，由市规划和自然资源部门在其门户网站予以公布，由区城市更新机构通

知申报主体按程序开展后续工作。

第二十四条 市规划和自然资源部门按照规定组织开展全市更新单元计划的标图建库工作。完成

标图建库后，更新单元计划方可适用省、市城市更新政策。

第二十五条 各区政府及其城市更新机构负责组织开展重点更新单元的前期工作，对拆除用地范

围内的规划情况、土地和建筑物权属情况以及现状建设情况进行核查，对申报重点更新单元的必要性

及拆除用地范围的合理性等因素进行综合判断，对更新意愿达成情况进行认定，提出重点更新单元的

公共利益项目安排，由各区城市更新机构作为申报主体，将重点更新单元计划报市规划和自然资源部

门初审和统筹。

市规划和自然资源部门初审后符合规定的，形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深

圳特区报或者深圳商报、区政府及市规划和自然资源部门门户网站上进行不少于 10 个自然日的公示。

公示无异议或公示意见经处理后符合相关规定的，报市政府审批。审批通过的，由市规划和自然资源

部门会同区政府在 5 个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报、区政府及市规划和自然资

源部门门户网站对计划进行公告，并按程序开展标图建库工作。

第四章 计划调整和调出

第二十六条 更新单元计划调整的理由应合理可行，且属于公共利益、规划统筹、项目实施等原

因，具备调整的必要性。计划调整应保障拆除范围的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共

利益项目的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

在符合前款要求的前提下，区城市更新机构按照下列要求，依次开展更新单元计划调整的审查工

作：

（一）对更新单元名称和申报主体进行审查，确认申报更新单元名称与公告名称一致，且由计划

申报主体进行申报。

（二）对申报材料的形式、内容和深度进行审查，确认符合《管理规定》第三十七条的要求。

（三）对申请调整的事项进行审查，确认调整事项不属于《管理规定》第三十四条确定的情形。

（四）属于拆除范围调整的，按照本操作规则的要求对调整部分或调整后的拆除范围用地面积、

更新意愿、城市更新五年专项规划、合法用地比例和建筑物建成时间等进行审查，确认符合《管理规

定》第三十五条的要求。

（五）属于更新主导方向或者公告公共利益调整的，审查确认符合《管理规定》第三十五条的要

求。其中，已纳入更新单元计划、规划尚未批准的更新项目，规划为工业的旧工业区，可按照本操作

规则申请调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁房。其中，

申请将拆除范围内部分用地用于建设人才住房、安居型商品房或公共租赁房的，在申请更新单元计划

调整时应当划定调整用地的范围。

经审查，调整事项符合要求的，按更新单元计划制定的程序进行审批。

第二十七条 申报主体申请调出更新单元计划的，由计划申报主体进行申报。

经审查，申报材料及申请调出意愿符合《管理规定》第三十八条要求的，按更新单元计划制定的

程序进行审批。

第二十八条 更新单元计划公告失效的，区城市更新机构应在失效之日起 5 个工作日内在项目现

场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站对失效的更新单元计划进行公告，并按程序报市规划和自

然资源部门备案。

更新单元计划需要延期的，由申报主体在更新单元计划有效期内提出延期申请。区政府在更新单

元计划有效期内同意延期的，由区城市更新机构在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站

进行公告，并按程序报市规划和自然资源部门备案。

第五章 附则

第二十九条 本操作规则自 2019 年 3 月 15 日起施行。

市规划和自然资源局关于“小地块”城市更新有关工作的通知

深规划资〔2020〕619 号

深圳市规划和自然资源局文件

深规划资源[2020]619 号

市规划和自然资源局关于“小地块”城市更新有关工作的通知

福田区、罗湖区、南山区、盐田区人民政府:

为落实市委市政府“稳投资、保增长”的工作要求，积极支持产业空间拓展、产业转型升级，高质量

推进城市更新工作，经市政府同意，现就原特区内拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000

平方米的地块(以下简称“小地块”)开展城市更新工作的有关事项通知如下:

一、同时满足以下条件的，可申报拆除重建类城市更新单

元计划:

(一)旧工业区、旧商业区升级改造为市政府鼓励发展产业

的或建设企业总部，并取得产业部门意见;

(二)各区政府结合片区改造情况，确认地块周边已无可统筹改造潜力地块，且地块周边公共配套具备

可支撑条件;

(三)拆除范围内用地应为完整宗地，土地及地上建筑物产

权明晰;

(四)权利主体的城市更新意愿达到 100%

二、符合上述条件的小地块城市更新项目在计划申报阶段申报主体除提供计划管理规定的申报材料外，

还应当提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案

三、符合上述条件的小地块城市更新项目，可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地

面积的 30%，移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目

等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。

四、本通知自发布之日起施行。特此通知

深圳市规划和自然资源局办公室

2020 年 10 月 29 日印发

关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知 （征求意见稿）

2019.05.14

为规范我市拆除重建类城市更新单元计划管理，加快城市更新实施工作，推进城市更新高质量发展，

根据《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》（以下简称

《暂行措施》）、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称《计划管理规定》），

现就拆除重建类城市更新单元计划有效期管理事宜通知如下：

一、对已纳入更新单元计划但更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的更新单元，施行计划有效

期管理。已纳入更新单元计划的重点更新单元不受有效期管理规定限制，可参照本通知要求进行管理。

二、更新单元计划有效期管理按以下规定执行，有效期满的更新单元计划应公告失效。

(一)原公告时间在 2012 年 8 月 17 日之前的更新单元计划，自本通知发布之日起有效期一年，原则

上不得延期。

(二)原公告时间在 2012 年 8 月 17 日至 2017 年 1 月 1 日的更新单元计划，自本通知发布之日起有

效期一年；确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

(三)原公告时间在 2017 年 1 月 1 日至《计划管理规定》颁布实施前的更新单元计划，自本通知发布

之日起有效期两年；确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

三、各区（含新区，下同）城市更新机构应对更新单元计划进行全面梳理统计，并于本通知发布之日

起 5 个工作日内，按本通知第二条要求重新公告计划有效期；超出 5 个工作日进行公告的，计划有效

期以本通知发布之日起算。如存在错报、漏报的更新单元计划，各区城市更新机构应及时对其进行公

告，其有效期按本通知第二条执行，公告的计划有效期以本通知发布之日起算。

四、有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的更新单元计划,各区城市更新机构应于有

效期满 5 个工作日内，在项目现场、深圳特区报或深圳商报及门户网站公告该更新单元计划失效，并

于公告后 5 个工作日内向市规划和自然资源部门申请将该更新单元调出标图建库范围。

五、公告失效的更新单元计划，其拆除重建用地全部范围自公告之日起三年内不得再次申报拆除重建

类更新单元计划，申报政府主导的重点更新单元计划除外。

六、失效的更新单元计划中涉及的城中村居住用地，各区政府或其城市更新机构应优先纳入城中村综

合整治分区。

七、失效的更新单元计划的法律后果、原申报主体的法律责任及失效期间产生的相关法律、经济纠纷

应由原申报主体自行承担。

特此通知。

单元规划审批

深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》的通知

各区政府（新区管委会）、各有关单位：

《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和自然资源局

2020 年 4 月 29 日

深圳市拆除重建类城市更新单元规划

审批规定

第一章 总则

第一条为进一步规范拆除重建类城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）审批工作，提高行

政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）

等规定，结合工作实际，制定本规定。

第二条本规定适用于我市更新单元规划制定和修改的审批工作。

本规定所称更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划的情形。更新单元规划修改是指修改已批更

新单元规划的情形。更新单元规划修改包括对强制性内容的修改与非强制性内容的修改。

第三条市城市更新和土地整备局负责组织、协调、指导全市更新单元规划审批工作，拟定更新单元规

划审批管理政策，组织编制相关技术规则、标准，制定管理规范。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责更新单元规划制定与修改的审议报批或者审批。

各区城市更新职能部门负责更新单元规划制定与修改的审查和报批，包括规划初审、规划草案公示及

意见处理、规划公告、规划成果归档等相关工作，并做好相关政策解读与宣讲、规划数据统计及信访

维稳等工作。

第四条城市更新单元规划审批坚持全市统一政策、统一标准、统一流程、统一时限的原则，各区不得

随意增设或调整相关规程。

第二章 更新单元规划制定

第五条更新单元规划制定由城市更新单元计划（以下简称“更新计划”）申报主体负责申报。

第六条更新单元规划制定的申报材料应包含以下内容：

（一）《深圳市城市更新单元规划申报表》（详见本规定附件），需同时提供纸质和电子文件；

（二）申报主体的身份证明材料；

（三）更新单元规划草案，需同时提供纸质和电子文件，并加盖规划编制单位公章。规划草案各阶段

文件形式需符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（以下简称《编制技术规定》）

要求。提供的纸质图纸图幅不小于 A3，比例尺不低于 1:1000；电子文件应提供 JPG 和 DWG 两种

格式文件，以及由城市更新单元规划标准化报批工具打包生成的电子成果（mdb 文件）；

（四）土地信息核查意见的复函；

（五）城市更新单元规划设计合同；

（六）规划编制单位资质证明材料；

（七）非初次申报的应提交原审查单位核发的更新单元规划审查意见；

（八）产业升级项目位于高新区内的，应提交市高新区主管部门的产业专项规划批复或产业意见；位

于其他区域的，应提交区产业主管部门出具的产业意见；

（九）按照规定需要进行社会稳定风险评估工作的，应按照《关于对城市更新项目进行社会稳定风险

评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8 号）及相关管理规定，提交社会稳定风险评估报告；

（十）需要提交的其他相关材料。

前款规定的所有书面材料均应加盖申报主体公章（印章）。电子文件应以光盘形式提供。

第七条更新单元规划制定应符合以下要求：

（一）符合更新计划有关要求，且更新计划在有效期内；

（二）符合国土空间规划的强制性内容，符合基本生态控制线、水源保护区、黄线、紫线、蓝线、轨

道保护区、航空管制区、海岸带、高压走廊、微波通道、文物、历史建筑和历史风貌区等区域的控制

要求；

（三）衔接落实法定图则和已生效专项规划关于用地性质、市政交通、公共配套、城市设计等方面的

控制要求；

（四）符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）、《深圳市建筑设计规则》、《编

制技术规定》等国家、省、市相关技术规范要求，以及符合《深圳市拆除重建类城市更新单元容积率

审查规定》（以下简称《容积率审查规定》）等城市更新政策要求；

（五）对于邻近城市重大危险设施的城市更新单元，应当在城市更新项目审批中落实相关安全规范要

求，并由区城市更新职能部门征求安全主管部门意见；

（六）需要进行历史用地处置的，应在更新单元规划申报时或申报前申请按照《深圳市拆除重建类城

市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》进行处置；

（七）因规划统筹需要进行土地清退、用地腾挪、零星用地划入、外部公共设施用地移交等情形的，

应划定更新单元范围，同时符合《编制技术规定》和相关规定要求。外部移交公共设施用地不参与用

地腾挪。

第八条拆除范围内实际移交用地按以下原则依次确定功能及用地面积：

（一）落实计划公告确定的公共利益用地。确需功能调整的，应结合规划主管部门意见研究确定，并

同步调整更新计划；

（二）落实拆除范围内法定图则或其他法定规划确定的公共利益用地；

（三）落实拆除范围内国土空间规划确定的公共利益用地；

（四）依据规划建筑增量确需增配的城市基础设施、公共服务设施及其它公共利益项目；对于自身无

新增需求的更新单元，鼓励配建学校、医院、养老设施等公共利益项目；

（五）在具备经济可行性的前提下，可视情况安排拆除范围周边已规划但难以实施的公共利益项目；

（六）在落实上述公共利益项目用地后，如按法定图则规划为住宅、工业、商业、办公等用途的，其

指标应在更新单元规划中一并明确，该部分用地的规划容积按照《深标》予以单独测算，且不计入该

城市更新单元开发建设用地的转移容积及奖励容积。

依据前款（一）至（四）项规定，拆除范围内实际移交用地面积大于拆除用地面积的 50%时，在城

市基础设施和公共服务设施满足《深标》要求且不影响使用功能的前提下，实际移交用地面积可适当

酌减，但不得低于拆除用地面积的 50%。

城市更新单元范围内的国有未出让用地均实施无偿清退, 市政府另有规定的从其规定。清退的国有未

出让用地原则上按照法定图则规划功能移交政府，但在拆除范围内用地（不含清退用地）已落实法定

图则及相关专项规划配套责任，并满足自身配套需求的前提下，清退的国有未出让用地可通过规划统

筹，与更新项目的移交用地进行整合，进一步扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。城市

更新单元范围内，拆除范围外的外部移交用地的面积按照计划公告确定，按照法定图则规划功能移交

政府。

第九条更新单元规划制定具备以下情形之一的，由区政府负责审批：

（一）符合已批准法定图则强制性内容的；

（二）不改变法定图则确定的用地性质和配套设施内容且公共利益用地面积不减少，单元规划容积符

合法定图则规定或者仅额外增加产权移交政府或政府指定部门的公共配套设施面积，对以下情形作适

当调整的：

1、因规划统筹原因优化用地布局，微调公共绿地及配套设施用地边界，调整地块容积率；

2、按照《深标》或各类经批准的专项规划要求，增加公共绿地、公共配套设施的用地面积或建筑规

模；

3、道路方案主体线型、规模和功能与法定图则基本相符，仅对部分路口、横断面和交通节点进行微

调或增加支路，拓宽支路红线宽度；

4、在符合《深标》要求且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、

公共停车场、文体活动场地、影剧院、菜市场及其他社区级公共配套设施改为附属建设；

5、因《深标》配套设施面积标准修订而减少法定图则确定的配套设施占地面积。

除前款规定之外的情形，由市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。

市政府另有规定的从其规定。

第十条区城市更新职能部门在受理更新单元规划制定申报材料后 5 个工作日内对申报材料进行初审，

材料形式、规划内容和深度不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，区城市更

新职能部门应在受理之日起 25 个工作日内按照有关规定完成审查。

区城市更新职能部门应在受理之日起 5 个工作日内就申报材料征求相关部门意见，征求意见部门原则

上不超过 5 个，各部门应在 5 个工作日内依据职能向主管部门反馈书面意见。经审查，如涉及更新单

元规划草案的重大修改或涉及信访维稳问题需要进行处理的，区城市更新职能部门可函复申报主体修

改规划草案或按照相关规定进行社会稳定风险评估工作。

由区政府审批的更新单元规划制定，区城市更新职能部门审查通过后应在项目现场、机构办公场所和

网站进行公示，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上公布。草案公示时间不得少于 30 日，

公示期间应当连续且不得中断，如因特殊情况中断的，应当重新进行公示。公示结束后，区城市更新

职能部门应当对相关意见进行汇总和处理，将规划草案与公示异议处理意见一并报区政府审批。

由建环委审批的更新单元规划制定，区城市更新职能部门审查通过后报区政府审议，审议通过后按前

款规定进行公示。公示结束后，由区政府对相关意见进行汇总和处理，将规划草案与公示异议处理意

见一并报建环委审批。

公示结束后，如更新单元规划草案强制性内容有重大改变或有必要再次报区政府审议的情形，区城市

更新职能部门应将修改后的规划草案与公示异议处理意见报区政府审议并再次公示。

第十一条更新单元规划制定经区政府或建环委审批通过的，由区城市更新职能部门于审批通过后 5 个

工作日内核发规划批准文件，并在区政府网站进行公告。

第十二条更新单元规划制定调整已批计划内容的，应先申请调整计划后再申报规划，但具备以下情形

之一的，可由区城市更新职能部门按照计划管理有关规定组织完成更新意愿征集工作后，与更新单元

规划同步公示、同步申报审批：

（一）因校正技术误差（含坐标、现状地形图、放点等误差）导致已批计划拆除范围变化的；

（二）因城市基础设施、公共服务设施以及其他公共利益项目建设需要导致已批计划拆除范围扩大的

（扩大后拆除范围内权属清晰的用地比例须符合计划管理相关规定，如涉及 2010 年结转计划和实施

计划项目，则要求扩大部分内权属清晰的用地比例须符合计划管理相关规定）

（三）因规划统筹需扩大已批计划拆除范围，若扩大的拆除范围包含开发建设用地的，扩大部分面积

原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的 10%且不超过 3000 平方米，扩大部分内权属清晰的用地

比例须符合计划管理相关规定；

（四）在满足《深标》要求且计划公告的公共利益总用地面积和配套设施有效使用面积不减少的前提

下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场、文体活动场地、影剧院、菜市场及其他社

区级配套设施改为附属建设的；

（五）在计划公告的公共利益总用地面积不减少的前提下，因《深标》某类配套设施面积标准修订而

减少已批法定图则确定的配套设施占地面积的。

第三章 更新单元规划非强制性内容的修改

第十三条对已批更新单元规划进行优化但不涉及已批准更新单元规划强制性内容的，除本规定第十四

条规定情形之外的，应申请城市更新单元规划非强制性内容的修改。

第十四条具备以下情形之一的，可无需申请更新单元规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段

同步研究确定：

（一）为校正技术误差（含坐标、现状地形图、放点等误差），优化开发建设用地边界和配套设施用

地边界；

（二）在符合产业定位的前提下，将 2014 年 1 月 1 日《深标》发布之前已批准更新单元规划且主导

建筑功能为研发用途的地块用地性质由“一类工业用地+二类商业用地”修改为“新型产业用地”的；

（三）修改建筑限高、停车位、出入口、建筑覆盖率、绿化覆盖率、退让用地红线距离等城市设计要

求，但更新单元规划批复明确不得修改或位于滨海地区、重点地区且更新单元规划已明确建筑限高的

除外。

属于前款第（三）项情形的，应根据有关规定公示征求意见。

第十五条申请更新单元规划非强制性内容的修改的地块尚未确认实施主体的，由原规划申报主体申报；

已确认实施主体的，由实施主体申报；已签订土地使用权出让合同的，由土地使用权人申报。

第十六条更新单元规划非强制性内容的修改的申报材料应包含以下内容：

（一）更新单元规划修改的说明；

（二）申报主体的身份证明材料；

（三）更新单元规划修改草案，格式要求详见本规定第六条第（三）款；

（四）需要提交的其他相关材料。

第十七条更新单元规划非强制性内容的修改应符合以下要求：

（一）优化地块划分、开发建设用地边界、配套设施用地边界、支路线位的，捆绑拆除责任与贡献公

共利益用地不减少；非公共利益、非技术误差等原因造成的开发建设用地减少，相应计容建筑面积应

从建筑总量中扣除；

（二）增加配套设施用地面积和建筑规模的，应符合《深标》或各类经批准的专项规划要求；

（三）修改单独地块建筑总量的，在地块主导用地性质及更新单元内分项建筑面积不变的前提下，调

整幅度不超过该地块建筑总量的10%。已签订土地使用权出让合同的地块不得再修改地块建筑总量；

（四）修改实施分期的，应保障各分期利益平衡方案合理可行，且优先落实各项公共利益设施及用地；

（五）更新单元规划已分期进行实施主体确认或签订土地使用权出让合同的，实施主体或土地使用权

人只能申请对已进行实施主体确认或签订土地使用权出让合同的相应地块进行修改，且不得影响其他

各期的利益。

第十八条区城市更新职能部门在受理申报材料后 5 个工作日内对申报材料进行初审，材料形式、规划

修改内容和深度不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，区城市更新职能部门

应在受理之日起 20 个工作日内按照有关规定完成审查。

区城市更新职能部门审查通过后应在项目现场、机构办公场所和网站进行公示，公示的时间和地点应

在深圳特区报或深圳商报上公布。草案公示时间不得少于 7 日，公示期间应当连续且不得中断，如因

特殊情况中断的，应当重新进行公示。公示结束后，由区城市更新职能部门对相关意见进行汇总和处

理后,报区政府进行审批。

更新单元规划非强制性内容的修改经审批通过后，由区城市更新职能部门核发复函，并在 5 个工作日

内于区政府网站进行公告。

第四章 更新单元规划强制性内容的修改

第十九条对已批更新单元规划的强制性内容进行修改的，可申请更新单元规划强制性内容的修改。具

备以下情形之一的，原则上不予修改强制性内容：

（一）更新单元规划经批准未满两年的；

（二）更新单元内已签订土地使用权出让合同的用地。

未批先建或未按图施工建设的城市更新项目符合处理条件的，经依法处理并完善相关手续后，不再进

行更新单元规划强制性内容修改。

第二十条申请更新规划强制性内容的修改的地块尚未进行实施主体确认的，由原规划申报主体申报；

已进行实施主体确认的，由实施主体申报。

第二十一条更新单元规划强制性内容的修改的申报材料应包含以下内容：

（一）更新单元规划强制性内容的修改的说明；

（二）申报主体的身份证明材料；

（三）更新单元规划修改草案，格式要求详见本规定第六条第（三）款；

（四）需要提交的其他相关材料。

第二十二条更新单元规划强制性内容的修改应符合本规定第七条要求，应按照有关政策规定重新核定

政策性用房及公共配套设施建设规模。

第二十三条更新单元规划强制性内容的修改按照本规定第十条规定流程报建环委审批。

第二十四条对于尚未完成移交工作的移交用地的规划功能及指标调整，按更新单元规划强制性内容的

修改程序办理，由原规划申报主体或区政府指定部门提出申请，经区政府审查后报建环委审批；对于

已完成移交工作的移交用地，其规划功能及指标调整按法定图则局部调整程序由市规划和自然资源局

派出机构受理和办理。

第五章 其他

第二十五条区城市更新职能部门应按规定将相关档案（包括过程文件、成果和公示文件等）报送市规

划国土房产信息中心归档。

第二十六条各区更新职能部门应当按规定及时上传更新单元规划审批过程电子数据，并在审批完成后

5 个工作日内将审批结果抄送市规划和自然资源局。

第二十七条本规定施行之日前已通过市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议的城市更新单

元规划，可按照审议通过的规划草案报批。

第二十八条本规定自 2020 年 5 月 10 日起施行，有效期 5 年，原《城市更新单元规划审批操作规则》

（深规土〔2013〕786 号）同时废止。

深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知

各区人民政府（新区管委会），各有关单位：

《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和自然资源局

2019 年 2 月 28 日

深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定

第一条为进一步规范拆除重建类城市更新项目用地审批工作，提高审批效率，根据《中华人民共

和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《建设用地审查报批管理办法》《深圳市

城市更新办法》《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》《深圳市人民政府关于深化规

划国土体制机制改革的决定》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于拆除重建类城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地和

地下空间（以下简称开发建设用地）及其农用地转用实施方案的审批工作。

第三条市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方

案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。

各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。

第四条城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位，按照城市更新单元规划确

定的分期实施时序进行用地审批：

（一）涉及分期但不分项目实施的，以各分期分别作为一个整体进行用地审批。

（二）不涉及分期但分项目实施的，以各分项目分别作为一个整体进行用地审批。

（三）分项目后又分期实施的，以分项目内的各分期分别作为一个整体进行用地审批。

（四）分期后又分项目实施的，以分期内的各分项目分别作为一个整体进行用地审批。

一个整体范围内的全部开发建设用地应同时办理用地审批手续，后续应同时办理土地使用权出让合同

签订手续。

第五条城市更新项目拆除范围内建筑物拆除和不动产权属证书注销工作完成后，实施主体应持以

下材料，向区城市更新机构申请开发建设用地审批：

（一）城市更新项目建设用地申请表。

（二）发改部门备案文件。

（三）城市更新单元规划批准文件。

（四）城市更新项目实施主体确认文件。

（五）项目拆除范围内相关土地权属证明材料。

（六）辖区生态环境保护部门出具的项目用地不属于疑似污染地块的书面文件，或项目已按《深圳市

建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》规定的完成有关工作的证明材料。

（七）申请用地如位于地质灾害易发区，或在地质灾害（隐患）威胁范围内并可能形成重大、特大地

质灾害隐患的，需提供地质灾害危险性评估报告及专家评审意见。

（八）其他政策要求的相关材料。

第六条开发建设用地应同时符合以下审批条件：

（一）应符合已批城市更新单元规划和城市总体规划、土地利用总体规划，以及基本生态控制线、水

源保护区、橙线、蓝线、紫线、黄线、轨道保护区、高压走廊等相关约束要求，不得占用高标准农田、

永久基本农田。

（二）用地总面积不得大于项目拆除范围内手续完善的各类用地（以下简称合法用地指标）及可以一

并出让给实施主体的零星用地的总面积。

（三）如涉及未完善征转手续用地的，应在签订土地使用权出让合同前完善相关手续。

（四）如涉及占用农用地、未利用地的，应按规定办理农用地转用手续。如未办理的，应在用地审批

时一并办理，并在签订土地使用权出让合同前取得农用地转用实施方案批复。

（五）如涉及占用林地的，应按程序办理使用林地手续，并取得林业主管部门意见。

（六）如涉及压覆重要矿产资源的，应取得省级国土资源行政主管部门出具的压覆重要矿产资源储量

登记书。

（七）如位于地质灾害易发区，或在地质灾害（隐患）威胁范围内并可能形成重大、特大地质灾害隐

患的，应进行地质灾害危险性评估并取得专家评审意见。

（八）如经市生态环境部门认定属于污染地块需开展土壤环境详细调查和风险评估的，应按《深圳市

建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的规定完成有关工作。

（九）应落实城市更新单元计划、规划及项目实施监管协议中相关要求。

（十）应符合国家法律、法规和有关政策的其他要求。

第七条根据城市更新单元规划，将拆除范围外的已批未建设用地（以下简称被腾挪用地）通过腾

挪方式纳入城市更新单元开发建设用地范围的，按照以下程序办理相关手续：

（一）计划申报主体应与被腾挪用地土地使用权人共同拟定腾挪方案，与城市更新单元规划一并报审。

（二）项目实施主体申请人应与被腾挪用地土地使用权人签订土地腾挪协议书。区城市更新机构在确

认项目实施主体时，应根据城市更新单元规划有关要求对土地腾挪协议书进行审查，不符合要求的，

不得核发实施主体确认文件。被腾挪用地如涉及闲置的，在项目实施主体确认前应依法处置完毕并可

由土地使用权人开发建设。

区城市更新机构与项目实施主体签订的项目实施监管协议应明确对被腾挪用地的监管内容。

土地腾挪协议书应明确由项目实施主体负责理清已批未建设用地范围内的经济关系，并按照城市更新

单元规划明确约定被腾挪用地和项目拆除范围内用于腾挪的土地（以下简称腾挪用地）的坐标、面积、

用途、容积率、出让年期等内容。其中，腾挪用地的面积、用途、容积率、出让年期和起始日期按被

腾挪用地土地使用权出让合同的约定执行。

（三）项目实施主体确认后，被腾挪用地的土地使用权人或经其授权委托的项目实施主体应向不动产

登记中心申请注销被腾挪用地的不动产权属证书。

（四）区城市更新机构在审查项目开发建设用地申请时，应同时审查项目涉及的土地腾挪情况，一并

报区政府审批。

（五）区城市更新机构在开发建设用地签订土地出让合同前应与被腾挪用地土地使用权人、项目实施

主体签订土地使用权出让合同补充协议，明确腾挪用地的界址范围、坐标和相关权利义务。其中，腾

挪用地的面积、用途、容积率、出让年期和起始日期按被腾挪用地土地使用权出让合同的约定执行。

第八条城市更新单元规划确定的架空连廊、跨街建筑物或地下空间，建设用地审批时应明确其水

平投影范围、面积和竖向标高。

属于开发建设用地范围外的公共架空连廊和公共通道的，其用地申请由区相关部门或其委托实施主体

报区城市更新机构审查后，参照本规定第十二条的规定办理后续手续。

开发建设用地范围内如涉及公共架空连廊的，应在土地使用权出让合同中明确约定，公共架空连廊建

成后产权无偿移交政府，24 小时无条件对公众开放。

架空连廊、跨街建筑物或地下空间等涉及与相邻地块互联互通的，应在各相邻地块的土地使用权出让

合同或补充协议中约定互联互通的义务。

在建设工程规划许可阶段，可以根据城市更新单元规划和相关标准规范对其水平投影范围、面积和竖

向标高进行适当调整，并签订土地使用权出让合同补充协议，无需重新申请建设用地审批。

第九条分期实施的城市更新项目，各期拆除范围内的合法用地指标应在当期使用。如后期拆除范

围内合法用地指标不足的，对于不足部分，可使用已签订土地使用权出让合同的项目合法用地指标超

出已出让开发建设用地面积的部分。超出的合法用地指标存在多种用地类别时，按照地价测算次序使

用。

第十条城市更新项目涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地重叠的，按照以

下规则处理：

（一）非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成前已经划定的，重叠部分按非

农建设用地处理，农村城市化历史遗留违法建筑处理用地不计入合法用地指标。

（二）非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成后调入的，重叠部分按非农建

设用地处理的，农村城市化历史遗留违法建筑处理用地不计入合法用地指标；重叠部分按农村城市化

历史遗留违法建筑处理用地处理的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调

整非农建设用地方案。

第十一条非农建设用地与旧屋村用地重叠的，重叠部分按非农建设用地处理的，旧屋村用地不计

入合法用地指标；重叠部分按旧屋村用地处理的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指

标，无需再调整非农建设用地方案。

第十二条区城市更新机构应在受理申请之日起 20 个工作日内对开发建设用地申请进行审查。经

审查符合相关规定的，报区政府审批，区政府审批通过后核发建设用地批复。经审查不符合相关规定

或区政府审批不通过的，由区城市更新机构作出不予行政许可决定。

区政府核发批复后，区城市更新机构按程序办理涉及的农转用实施方案备案、土地使用权出让合同签

订等后续手续，并及时录入土地市场动态监测监管系统。

第十三条城市更新单元规划确定无偿移交政府的用地应在城市更新项目签订土地使用权出让合

同前移交入库。

城市更新项目拆除范围内涉及非农建设用地的，区城市更新机构应通知规划国土主管部门辖区派出机

构在城市更新项目签订土地使用权出让合同前核销非农建设用地指标。

第十四条项目如涉及占用农用地、未利用地的，应办理农转用手续，其农转用实施方案由区城市

更新机构拟订并与项目开发建设用地同步报区政府审批。

仅涉及地下空间，地面仍保留为非建设用地的，不需要办理农用地转用实施方案审批。

架空连廊、跨街建筑物按照其水平投影面积进行农用地转用实施方案审批。

第十五条农用地转用实施方案应同时符合以下审批条件：

（一）符合土地利用总体规划。

（二）占用土地利用总体规划确定的限制建设区和禁止建设区的建设项目须提供有审批权的人民政府

或相关部门审批同意的批复。

（三）未占用高标准农田和永久基本农田。

（四）占用耕地的，须按相关规定办理占用耕地手续。

（五）土地权属、位置、范围、地类、面积准确、清晰。

（六）涉及违法用地的，须提供违法用地行为已经查处完毕的证明材料。

第十六条农用地转用实施方案经区政府审批通过后 5 个工作日内，区城市更新机构应向市财政主

管部门申请缴纳新增建设用地土地有偿使用费，并于取得市财政主管部门出具的缴费凭证后的 10 个

工作日内提请区政府核发农用地转用实施方案批复。批复结果应抄送国家土地督察广州局、省自然资

源厅和辖区税务部门。

涉及占用耕地的，实施主体应办理耕地占用税完税手续，在签订土地使用权出让合同前提供完税凭证。

农用地转用实施方案备案、供地情况备案等工作由区城市更新机构负责。

第十七条区城市更新机构编制更新项目农用地转用实施方案前应征求市规划国土主管部门辖区

派出机构意见，明确新增建设用地指标的来源。市规划国土主管部门辖区派出机构根据区政府核发的

批复做好辖区农转用指标使用台账管理工作，并按要求定期报市规划国土主管部门汇总。

第十八条区政府核发建设用地批复、农转用实施方案批复后，区城市更新机构应分别在项目现场

及门户网站将用地批复、农转用实施方案批复予以公开。

第十九条本规定自发布之日起施行。

深圳市规划和国土资源委员会关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知

深规土规〔2018〕4 号

各有关单位：

根据市政府关于进一步规范我市城市更新工作管理的要求，为深入推进强区放权改革，提高规划

管理依法行政水平，强化城市更新单元规划审批管理，严格城市更新单元规划容积率管控，经市政府

同意，通知如下：

一、城市更新单元规划审批是城市更新工作重要环节，各区（含新区，下同）在城市更新单元规

划审查中应严格执行全市统一的城市更新政策、标准及规则。

二、城市更新单元规划容积率审查执行统一的技术规则，但对于重点城市更新单元、紧邻深南大

道且拆除用地面积为 8 万平方米以上的两类城市更新项目，在满足公共服务设施、交通设施和市政设

施等各项设施服务能力，符合法定图则规划的用地主导功能和《深圳市城市规划与准则》等相关设计

规范的前提下，可以在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上增加建筑面积。

上述例外情形应按以下程序进行审批：

（一）区政府（含新区管委会，下同）组织编制城市更新单元规划，并就增加规划建筑面积的情

形、必要性和合理性等开展专题研究，组织专家及相关职能部门对交通、市政、公共配套等进行评审，

属于第二类紧邻深南大道的情形，还应组织城市设计国际咨询。在经专题研究、专家评审、国际咨询

等环节充分论证研究可行后、报区领导小组会议审查。

（二）区领导小组会议审查同意的，按程序进行公示。如有必要，还应组织公开听证，听取公众

意见。

（三）公示无意见或区政府对公示意见处理后认为符合规定的，由区政府将规划草案及公示意见

处理情况一并报市城市规划委员会建筑与艺术环境委员会（以下简称建环委）审议。市规划国土委应

在建环委审议前，组织区政府、设计单位进行沟通协调，并在建环委会议上对沟通协调情况进行说明。

（四）建环委应对规划方案进行全面严格审查，提出明确审议意见，并对增加规划建筑面积事宜

进行单独表决。

（五）建环委审议同意报市政府的，由区政府报市政府审批。

上述两类城市更新项目在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上额外增加的建筑面积部分，

按评估地价标准计收地价（产权归政府的建筑面积除外）。

三、本通知自发布之日起施行，已经建环委审批通过的城市更新单元规划不适用本通知。

深圳市规划和国土资源委员会

2018 年 6 月 22 日

深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定

深规土[2016]2 号

第一条 为促进我市产业转型升级，推进特区一体化，增加创新型产业用房供应，根据《深圳市

城市更新办法》、《深圳市创新型产业用房管理办法》等有关规定，制定本规定。

第二条 拆除重建类城市更新项目升级改造为新型产业用地功能的，其创新型产业用房配建适用本规

定。

第三条 创新型产业用房的配建比例为 12%，配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑

面积占项目研发用房总建筑面积的比例。本条第二款和市政府另有规定的除外。

城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，根据高新区行政管理机构

确定的开发模式，其配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定：权利主体为高新技术企业，自行

开发的产业升级改造项目，配建比例为 10%；权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作

开发的产业升级改造项目，配建比例为 12%；权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改

造项目，配建比例为 25%。

第四条 城市更新项目配建的创新型产业用房应集中布局，由项目实施主体在项目实施过程中一并建

设。项目分期建设的，创新型产业用房原则上应布局在首期。

第五条 城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后由政府回购的，产权归政府所有，免缴地价。

回购方式、价格、使用和租售按照《深圳市创新型产业用房管理办法》的规定执行。

建成后政府不回购的，产权归项目实施主体所有，需按照《深圳市创新型产业用房管理办法》规定的

对象、价格和方式进行使用和租售。地价按《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条研发用地的

基准地价标准的 50%计收。

第六条 须配建创新型产业用房的城市更新项目，项目实施主体应按有关规定与创新型产业用房管理

主体签订创新型产业用房监管协议，载明创新型产业用房的建设标准、产权归属、产业准入、租售管

理等内容；明确回购主体、回购价格、交付方式、交付时间及相关违约责任等内容。监管协议相关内

容载入土地使用权出让合同中。

第七条 城市更新项目配建的创新型产业用房应统一纳入市产业用房供需服务平台进行租售。

第八条 前海合作区辖区范围内的创新型产业用房配建规定另行制定。

第九条 本规定自发布之日起实施，有效期五年。本规定实施前，城市更新单元规划已经市规划国土

主管部门审议通过的城市更新项目，其配建比例的确定不适用本规定。

深圳市城市更新清退用地处置规定 深规土[2015]671 号

第一条 为了落实《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8 号，以下简

称《暂行措施》），推进城市规划实施，根据广东省“三旧”改造和本市城市更新有关规定，制定本

规定。

第二条 本规定所称清退用地，是指已完成征转及补偿手续，因规划实施等原因确需划入城市更新单

元拆除范围，由城市更新项目实施主体负责清退的国有未出让用地。

本规定所称更新用地，是指城市更新单元拆除范围内除清退用地以外的其他用地。

第三条 清退用地范围内的经济关系由实施主体自行理清，地上建筑物、构筑物及附着物由其自行拆

除、清理，所有清退用地应当无偿移交给政府。

第四条 城市更新单元内用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等的独立

用地（以下简称公共利益用地）由更新用地和清退用地共同承担。

第五条 在城市更新单元公共利益用地面积不减少的前提下，更新用地承担的公共利益用地面积按照

其占拆除范围用地面积的比例进行核算，并予以适当核减。具体如下：

清退用地面积

（一）核减量= —————————*拆除范围内的公共利益用地面

积 拆除范围用地面积

（二）核减量不得超过清退用地面积的 30%。

（三）更新用地涉及历史用地处置的，按照《暂行措施》有关规定应当纳入政府土地储备的 20%处

置用地不参与核减。

第六条 清退用地的转移建筑面积，转移至出让给实施主体进行开发建设的用地，转移建筑面积按照

实际土地移交率最高不超过 30%核算，具体管理办法由市规划国土委另行制定发布。

第七条 根据规划统筹需要，清退用地可在城市更新单元范围内腾挪或置换。

第八条 分期实施的城市更新项目，应当优先落实经处置后无偿移交政府的清退用地。

第九条 本规定自发布之日起施行。城市更新单元规划在本指引施行前已经市规划国土主管部门审议

通过的城市更新项目不适用本规定。

深圳市拆除重建类城市更新项目清退用地处置规定 （征求意见稿）2020/8/31

第一条 为了进一步规范我市拆除重建类城市更新单元（以下简称“城市更新单元”）拆除范围

内清退用地处置工作，推进城市规划实施，根据广东省“三旧”改造和我市城市更新有关规定，制定

本规定。

第二条 本规定所称清退用地，是指已完成征转及补偿手续，因规划实施等原因，经批准纳入城

市更新单元计划，由城市更新项目实施主体负责清退的国有未出让用地。

本规定所称更新用地，是指城市更新单元拆除范围内除清退用地以外的其他用地。

清退用地经处置后纳入政府储备的经营性用地不小于 3000 平方米的，可适用本规定。

清退用地上建筑物、构筑物及附着物被依法没收的，不得适用本规定。

第三条 清退用地范围内的经济关系由实施主体自行理清，地上建筑物、构筑物及附着物由其自

行拆除、清理，所有清退用地应当无偿移交给政府。

第四条 城市更新单元拆除范围内用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益

项目等的独立用地（以下简称公共利益用地）由更新用地和清退用地共同承担。

第五条 在城市更新单元拆除范围内公共利益用地面积不减少的前提下，更新用地承担的公共利

益用地面积可按照其占拆除范围用地面积的比例进行核算，并予以适当核减。具体如下：

（一）核减量= 清退用地面积/拆除范围用地面积*拆除范围内的公共利益用地面

积

（二）核减量不得超过清退用地面积的 30%。

（三）更新用地涉及历史用地处置的，按照《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历

史用地处置规定》中附表 1 相关规定应当纳入政府土地储备的处置用地不参与核减。

第六条 出让给实施主体进行开发建设的用地面积不得大于更新用地范围内手续完善的各类用地

及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。开发建设用地转移容积按照《深圳市拆除重建类城

市更新单元规划容积率审查规定》（以下简称《容积率审查规定》）第五条规定计算。即：

（一）转移容积=（更新用地实际土地移交面积-更新用地基准土地移交面积）* 城市更新单元基

础容积率。

（二）当更新用地实际土地移交面积小于更新用地基准土地移交面积时，转移容积=0。

（三）当城市更新单元具有《容积率审查规定》第五条第（一）点第二款和第（二）点所述情形

时，可按照《容积率审查规定》另行增加相应转移容积。

第七条 清退用地的转移建筑面积，可转移至出让给实施主体进行开发建设的用地，具体如下：

转移建筑面积=（核减量-清退用地面积*15%）*城市更新单元基础容积率。

第八条 根据规划统筹需要，清退用地可在城市更新单元范围内腾挪或置换。

第九条 清退用地范围内超出其承担公共利益用地面积的部分应规划为经营性用地，具体功能依

据法定图则等上层次规划研究确定。

第十条 分期实施的城市更新项目，应当优先落实经处置后无偿移交政府的清退用地。

第十一条 本规定自发布之日起施行。原《深圳市城市更新清退用地处置规定》（深规土〔2015〕

671 号）同时废止。

深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定

深府办规〔2018〕11 号

各区人民政府，市政府直属各单位：

《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》已经市政府同意，现予印发，请认真组

织实施。实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。

深圳市人民政府办公厅

2018 年 11 月 14 日

深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定

第一条为提升城市品质，完善城市功能，加快推进城市更新工作，促进城市基础设施、公共服务

设施或其他城市公共利益用地供给，依据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第 290 号）、

《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号）等相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于通过拆除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）的实施，实现更新项目

拆除范围外公共设施用地移交的情形。

上述移交的公共设施用地统称外部移交用地。

第三条外部移交用地可包含以下情形：

（一）法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育

设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、交通场

站用地（S4）。

涉及法定规划未覆盖区域或因《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）调整导致其

用地类别与现行用地类别不一致的，应先取得规划主管部门的相关意见。

（二）各区政府（含新区管委会，下同）亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。