越秀区在����、����、����、����、����、����年均有发布相关政策，各阶段相关政策数量分布均

衡，政策延续性在全市排行前列，近些年越秀区还启动了“信用楼宇评级”工作，在鼓励支持特色楼宇发

展上持续发力。

天河区发布的楼宇经济政策集中在近五年。尽管从政策文件数量上看，天河区的政策延续性略逊于

越秀区，但天河区早在����就开展可持续楼宇评定并延续至今，楼宇经济相关创新实践和奖励力度在

广州各区中处于领先地位。

海珠区最早发布特色园区的认定办法，����年�月发布了《广州市海珠区商务楼宇与园区评星及奖

励措施》，对获评商务楼宇给予最高���万元奖励。

空港经济区在����年和����年分别公示了《广州空港经济区管理委员会鼓励招商中介招商引资奖

励办法<征求意见稿>》、《广州空港经济区促进楼宇经济发展试行办法及其实施细则<征求意见稿>》。

另外，南沙区近两年针对招商引资和改善营商环境先后制定了多项扶持政策。在粤港澳大湾区建设

背景下，“科创十条”的重磅发布将吸引整个湾区的人才、资金、技术等要素在南沙集聚，这也预示着南

沙板块将成为新一轮主要增量供应区域。

图�-� 广州市各区历年楼宇及其他载体政策数量情况

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

�� / ��

园区政策数量

第三章 - 楼宇经济发展现状

越秀区

天河区

海珠区

荔湾区 4

黄埔区

白云区

番禺区

花都区 0

从化区

增城区

南沙区

空港经济区

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

各

区

政

策

发

布

数

量

����年以来，虽受到新冠疫情冲击，但广州通过高效精准的疫情统筹防控，积极实施稳增长的政策

措施，全力巩固经济发展基础，促进整体经济环境在波动中稳步回升，持续改善主要经济指标，积聚向

好因素。����年前三季度广州地区生产总值�����.��亿元，同比增长�.�%，其中第三产业增加值为

�����.��亿元，占比保持在��%以上。按区域来看，天河区（����.��亿元）、黄埔区（����.��亿元）、越

秀区（����.��亿元）依旧稳居全市GDP总量的第一方阵，而在第二方阵的激烈竞争中，番禺区以

����.��亿元的GDP总量位居领先位置。另外，南沙区以�.�%的GDP增速领跑全市，增城区以�.�%的

增速紧随其后，海珠区（�.�%）、天河区（�.�%）、黄埔区（�.�%）、荔湾区（�.�%）的GDP增速排名居前，

高于广州市前三季度同比增速�.�%。

②经济环境

总体而言，近些年广州市对楼宇经济的扶持力度逐渐加大，奖励金额不断上扬，重点制造业企业、外

资企业、‘“四上” 企业以及科创类企业将持续享受优良的入驻环境,可见楼宇经济仍是我市各区重点关

注的领域。

政策发布年份

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-� 广州市各区历年楼宇及其他载体相关政策离散情况

�� / ��

广州多年来一直在国内占据一线城市的重要地位。����年，在全国城市GDP排位中，广州位居第

四，固定资产投资额增速为全国第一，货物出口额为全国第三，税收收入位于全国第一梯队。总体来说，

广州经济环境在疫情下仍保持着向好势头，处于回稳的关键节点，未来要持续巩固经济回升向好基础，

确保全市经济运行。

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-� ����年前三季度广州市各区GDP及增速

商务楼宇的活力表现来自于入驻企业和在楼办公人员。因此，本节内容将从商事主体和市场就业两

个角度讨论广州市楼宇经济社会环境。

③社会环境

全市商事主体总量保持平稳增长。据广州市场监督管理局公布数据，截至����年底，广州实有商事

主体���.��万户，同比增长��.��%；����年上半年，全市新登记各类商事主体��.��万户，实有商事主

体达���.��万户，同比增长�.��%。从具体行业来看，租赁和商务服务业实有商事主体数量依旧可观，

截至����年�月底总计有��.��万户，排名仅次于批发和零售业。从新登记数量来看，排在前五的行业

中有三个来自服务业，新登记商事主体数量总计�.��万户，占总体新登记数量的近四分之一。

第三章 - 楼宇经济发展现状

《广州年鉴����》显示，过去十年间全市第三产业平均增长速度约�.�%，增速为三产当中最高。因

此，人口集中于第三产业就业的趋势也越发明显，第三产业的就业人数占比从����年的��%上升至

����的��%。《广州蓝皮书：广州社会发展报告（����）》显示，就业人数增幅最大的行业分别为金融业

（�.�%）、租赁和商务服务业（�.�%）、建筑业（�.�%）、信息传输、软件和信息技术服务业（�.�%），就业

构成的变化与广州的产业发展趋势基本一致。从规模以上服务业层面分析，广州市规模以上服务业以

内资企业为主，占比超��%。企业以中小微型企业为主，大型、中型及小微企业的数量结构为�：�：��。

从租赁成交面积层面分析，单个面积需求在����平方米以上的大型企业占比约��%，单个面积需求在

���-����平方米的中型企业占比约��%，单个面积占比在���平方米以下的小微型企业占比约��%。

在吸纳就业方面，小微企业平均吸纳就业占比约��%，相对较高，但综合来看三类规模以上服务业企业

平均用工人数差异不大。

值得关注的是，全市文化新业态延续增长态势实现持续稳步发展，成为引领文化产业增长的“主引

擎”。据广州市统计局公开数据，����年上半年游戏动漫、新媒体娱乐、娱乐智能设备制造等��个文化

新业态特征较为明显的行业小类规模以上企业���个，同比增加��个，实现营业收入����.��亿元，同

比增长�.�%，比全市文化产业平均增速高�.�个百分点，拉动全市文化产业增长�.�个百分点；单位数

量占比（��.�%）和营业收入占比（��.�%）均比上年同期有所提高，单位数量同比提高�.�%，营业收入

同比提高�.�%。

在市场就业方面，����-����年全市就业局势总体稳定、持续向好。公开数据显示，����年广州市

城镇新增就业人数��.��万人，同比增长��.�%，����年上半年为��.�万人，全省排名第一。

数据来源：广州市市场监督管理局，第一太平戴维斯华南区研究部整理

图 �-� ����-����年广州市商事主体总数及同比增速表

�� / ��

①楼宇情况基本数据

外资企业个数占比

内资企业 港澳台投资企业 外资企业

中小微型企业占比

小微企业 中型企业 大型企业

平均用工人数占比

小微企业 中型企业 大型企业

截止于����年上半年，我市共有标准写字楼����栋，平均每栋写字楼层数在��层以上，每栋写字

楼平均配置了约��台客梯和���个停车位。

②楼宇租金及入驻率数据

据����年广州市超甲级、甲级商务写字楼等级评定中各商务楼宇提交的材料，截止于����年前三

季度，全市甲级及超甲级商务楼宇平均入驻率为��%，月平均租金水平为���.�元/平方米；在全市范围

内，每栋写字楼平均吸纳约��家入驻企业，其中包含��家优质企业；每栋楼宇的入驻企业平均为����

余人提供了就业岗位，平均每栋楼宇为政府提供近����万元的税收贡献。

③入驻产业情况

����年，科技互联网/新媒体/电信通讯业（TMT）、金融业和消费品制造业成交最为活跃，租赁成交

面积占据全市前三位，分别占比��%、��%和��%；而房地产建筑行业的成交面积占比从����年的

��%下降到�%，该数据变化与广州旧改政策变动及全国性房地产行业调整息息相关。在产业区域分布

方面，珠江新城录得的写字楼租赁成交面积排前三的是金融业（��%）、TMT（��%）和专业服务业

（��%）；琶洲的主要租户成交则来源于TMT（��%）和消费品制造业（��%），我市两个主要写字楼供应

区域呈现错位发展态势。

（二）2022年广州市楼宇基础大数据

数据来源：广州统计局、《统计上大中小微型企业划分办法（����）》，高力国际研究部整理

图�-� ����广州规模以上服务业信息统计图

第三章 - 楼宇经济发展现状

金融业

32%

TMT

专业服务 16%

14%

房地产建筑

12%

能源及

公共事业

7%

消费品

制造业

7%

其他

12%

TMT

37%

消费品制造业

21%

第三方办公服

务运营

13%

零售贸易

12%

专业服务

4%

金融服务

3%

其他

10%

珠江新城 琶洲

城市各区域标准写字楼及周边配套情况是衡量该区域楼宇经济发展水平的有形依据。����年至

����年，我市共有����余栋标准写字楼参与广州市超甲级、甲级商务写字楼等级评定，全市��区共计

���栋写字楼通过资格审核。基于上述楼宇提交的材料信息，可分析得出过去两年广州市楼宇经济整

体发展情况。

（三）2021-2022年广州市楼宇经济对比

����年，全市共有���栋标准写字楼通过楼宇评定资格预审，过审参评楼宇数量占比前三的区域

为天河区、越秀区、海珠区，分别占��.��%、��.��%、��.��%；����年全市共有��栋标准写字楼通过

楼宇评定资格预审，过审参评楼宇数量占比前三的是天河区、海珠区、越秀区，分别占��.��%、

��.��%、��.��%。可见，天河区仍然是广州市优质楼宇首要供应区，海珠区与天河区之间的差距逐年

缩小，后劲十足。

①楼宇区域分布

数据来源：世邦魏理仕研究部，����年��月

图�-� ����年珠江新城、琶洲租赁成交行业结构图

该数值并不是越高越好，数值高表示写字楼税源吸纳力强，数值低表示当地的对外吸引力强；地区写字楼的整体招商能力还需结合入驻

率进行评价。

由于获评有效期为三年，在����年获得评级的楼宇基本不再参加����届评定，����年参评楼宇数量相较于����届减少��.��%，但两届

参评楼宇整体情况仍能够客观反映广州市楼宇经济发展状态。

[�]

[�]

在过去的两年里，我市楼宇招商业态以批发零售、TMT、金融业、专业服务业为主。����年，我市楼宇

招商业态前四分别为TMT、批发零售、专业服务业和房地产业；到����年，我市楼宇招商业态前四则是

批发零售、TMT、专业服务业和金融服务业。

②楼宇招商业态

数据来源：广州市商务局

表 广州市����年商务写字楼等级评定超甲级、甲级写字楼名单（按楼宇名称笔画排序）

����年至����年期间，楼宇招商业态数据 呈下滑趋势的有房地产业、住宿餐饮业、制造业、会展

旅游业、文化创意产业；两年间数据基本持平的有金融服务业、生物医药行业、TMT产业和批发零售业，

另外政务行政类入驻主体相关数据在两年间也基本持平。

[1]

[2]

区域

超甲级写字楼 甲级写字楼

天河区

天河区

华穗路 � 号大楼

保利中融广场

星辉中心

时代地产中心

南方同创汇

珠江颐德中心

万胜广场 C 塔

西门口广场

和业广场

荔胜广场北塔写字楼

广州国际媒体港西港

保利国际广场（南塔）

保利中悦广场

广州知识城大厦

时代芳华里（广州）A� 栋

丰乐集团大厦

越秀区

荔湾区

海珠区

黄埔区

番禺区

增城区

海珠区

黄埔区

写字楼名称 区域

广州太古汇办公楼一座

广州太古汇办公楼二座

广州环贸中心

合利天德广场 � 号塔楼

珠江城

广报中心南塔

宝地广场

保利发展广场东塔

唯品会总部大厦

开发区控股中心

⸺

⸺

⸺

⸺

⸺

⸺

写字楼名称

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第三章 - 楼宇经济发展现状

过去两年间，越秀区写字楼业态以批发零售、专业服务业和TMT产业为主；天河区写字楼业态以金

融服务业、专业服务业、TMT产业为主；海珠区写字楼业态以TMT、专业服务业和批发零售业为主；荔湾

区写字楼业态以批发零售、专业服务业和TMT产业为主；黄埔区写字楼业态以生物医药、TMT和专业服

务业为主；番禺区写字楼业态以TMT、批发零售和专业服务业为主；增城区写字楼业态以批发零售为主。

图�-� 广州市����年、����年招商业态平均得分

数据来源：市楼促产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

数据来源：市楼促产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-� ����年各区写字楼业态分布

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数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

����年，广州市平均每栋楼宇可吸纳����人就业；到����年，该数值略上升为每栋楼宇可吸纳

����人就业。其中，����年平均每栋楼宇吸纳就业量最多的区域前三是天河、海珠、荔湾，平均每栋楼

宇吸纳就业量分别为����人、����人和����人；����年平均每栋楼宇吸纳就业量最多的区域是天河、

海珠和黄埔，平均每栋楼宇吸纳就业量分别为����人、����人和����人。

纵向比较来看，尽管过去两年内天河区仍然是主要就业人口吸纳区，但吸纳量和吸纳能力已有下

降趋势；海珠区在保持广州市第二大就业人口吸纳区地位的前提下，就业人口吸纳量略有上升；其他诸

如越秀、黄埔和荔湾等区同样是广州市主要就业人口吸纳区，平均每栋楼宇吸纳量在����人左右浮

动。越秀区限于物业较为老旧、楼宇楼层数和层高不及新建物业，因此吸纳量难以突破峰值，荔湾区也

存在相似问题；而黄埔区吸纳量难以突破主要原因在于楼宇周边配套和基础设施不完善，通勤不便，难

以满足就业者的工作和生活需求。

③楼宇社会贡献度

图�-� 各区均栋楼宇吸纳就业人数图

a.就业

第三章 - 楼宇经济发展现状

����年，广州市纳税额在十亿元以上的楼宇占比为�.��%，约��栋；纳税额在亿元（不及十亿元）以

上的楼宇占比为��.��%，约���栋；纳税额在千万元以上（不及亿元）的楼宇占比为��.��%，约���栋。

到����年，纳税额在十亿元以上的楼宇不足�%，纳税额在亿元以上的楼宇占比为��.��%，约���栋，

纳税额在千万元以上的楼宇占比为��.��%，约���栋。

综合过去两年数据来看，天河区亿元和十亿元楼宇比例最高，占比约为��.��%；其次是海珠区，亿

元和十亿元楼宇数量占比约为��.��%；黄埔区亿元和十亿元楼宇数量占比约为��.��%，仅次于天河

区和海珠区。

相较于����年，����年楼宇纳税额度总体呈下降趋势。原因有二：一是为减轻疫情给企业和楼宇招

商带来的冲击，市区政府各主管部门大多开展了针对性减免税费或退税措施；二是后疫情时代企业自

身复工受限，各行业生产经营活动均遭受较大冲击，市场主体盈利能力有所下降，进而导致整体纳税额

下降。

b.纳税

纳税额

����年广州市每栋楼宇平均入驻�至�家年纳税额在���万以上的纳税大企业，����年数据与

之持平。

纳税主体

数据来源：市楼促会产研部统计

图�-�� ����年与����年不同纳税额写字楼数量占比

�� / ��

租户满意度是写字楼租户或在楼办公人员基于对写字楼的服务体验形成的综合评分，可作为用户

反馈，为写字楼提升运营水平提供参考。

④楼宇租户满意度

����年，天河区平均每栋楼宇入驻�家纳税大企业，越秀区和荔湾区平均每栋楼宇入驻�家纳税大

企业，海珠区平均每栋楼宇入驻�家纳税大企业，黄埔区平均每栋楼宇入驻�家纳税大企业，其余各区

平均每栋楼宇约入驻�家纳税大企业。到����年，天河区楼均入驻大企业数量降至�家，与越秀区相等；

荔湾区楼均入驻大企业数量降至�家，海珠区数据与����年持平，楼均入驻大企业数量仍为�家；其余

各区楼均入驻大企业数量大多有不同程度下滑，部分区域甚至楼均入驻大企业数量不足�家。总而言

之，近两年我市楼均纳税大企业数量总体变化不大，天河区、荔湾区同比有所下降，越秀区、海珠区、黄

埔区同比数据持平。

企业纳税情况往往与其经营情况相关。上述数据也可以侧面反映出，过去两年里，我市大企业纳税

情况受到影响较小，全市纳税主体纳税额总量下降的原因或可归咎于中小企业经营受困，进而导致税

源不足。

����年，全市商务写字楼的平均租户满意度为��.��%，����年该数据上升为��.��%，反映出我

市商务写字楼的综合运营管理水平较往年有所提升。����年至����年间，天河区、越秀区、荔湾区、黄

埔区的写字楼租户满意度均有较明显提升，海珠区写字楼租户满意度基本持平，白云区写字楼租户满

意度略有下降。从分值水平来看，天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、黄埔区、番禺区写字楼租户满意度

在����年和����年均高于全市平均水平，且分值均高于��分；白云区、增城区、花都区写字楼租户满

意度在����年和����年均低于全市平均水平，且得分在��分左右。

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-�� ����年与����年各区写字楼租户满意度

第三章 - 楼宇经济发展现状

楼宇在地注册率指的是每栋写字楼入驻的企业中，在当地（写字楼所在行政区）注册的企业数量占

全部入驻企业数量的比重，该数值能客观反映写字楼吸纳税源的强度，也能反映当地对外地企业的吸

引能力。

⑤楼宇在地注册率

����年，全市商务写字楼平均在地注册率为��.��%，����年该数值微降至��.��%，其变化可能由

本地企业外迁或外地企业进穗数量增加导致。����年，写字楼在地注册率最高的是南沙区，为

��.��%，最低的是番禺区，为��.��%；����年写字楼在地注册率最高的是黄埔区，为��.��%，最低的

是天河区，为��.��%。过去两年里，天河区、海珠区、荔湾区、白云区和增城区的写字楼在地注册率均有

下降；越秀区写字楼在地注册率持平；黄埔区、番禺区、南沙区和花都区写字楼在地注册率有所上升，详

情如下：

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-�� ����年与����年各区写字楼在地注册率

该数值并不是越高越好，数值高表示写字楼税源吸纳力强，数值低表示当地的对外吸引力强；地区写字楼的整体招商能力还需结合入驻率

进行评价。

[1]

[1]

�� / ��

广州楼宇经济从“楼宇+产业”的�.�模式，逐渐过渡到凸显数字科技、绿色低碳、共享融合的�.�模

式，更加注重以人为本，打造绿色、健康、零碳的楼宇空间，将使用者、楼宇空间、自然环境三者有机统

筹，同时融入前瞻性的数字智慧设施，做到数字化管理、智能化服务。

广州楼宇经济迈入4.0模式

在楼宇规划设计阶段就将绿色、低碳、环保的理念贯彻到方案中，并持续贯穿于整个物业运营服务

中，打造绿色零碳、节能环保、生态健康的楼宇空间和园区；

（一）绿色低碳

应用大数据、人工智能等前沿数字技术，在智能安防、智能停车、数字化楼宇管理、无接触技术等方

面全方位提升楼宇数字化管理水平；

（二）数字科技

提供共享式办公设备、配套设施，打造一体化共享办公空间，节约商务运营成本；融合工作和生活

场景，满足员工全方位的生活需求，创造灵活化的办公方式，适应受疫情改变的办公模式；

（三）共享融合

随着城市空间演进，城市功能不断重塑，都市圈呈现一体化发展，特色产业引领楼宇经济发展，商

旅文在楼宇空间实现融合，将成为楼宇经济�.�的一大趋势。同时，科技叠加绿色低碳、打造共享、融合

的楼宇设施配套等手段，将催生更多的新场景、新业态，为楼宇经济提质升级。广州各区已陆续出台各

种楼宇发展政策，迎接楼宇经济�.�的到来。

第三章 - 楼宇经济发展现状

楼宇经济是城市经济的新模式、营商环境的新抓手、城市治理的新阵地，是城市高质量发展的新名

片。推动广州市楼宇经济高质量发展，是助力广州打造国际消费中心城市，实现“老城市新活力”，推动

“四个出新出彩”，加快粤港澳大湾区建设的重要举措。

为加快广州市楼宇经济的发展，广州市人民政府在����年印发的《广州市促进企业加快落户若干

办法（试行）》中明确提出，要促进楼宇经济发展；在����年印发的《广州市国民经济和社会发展第十

四个五年规划和����年远景目标纲要》中提出，要“加强百亿级、十亿级高端商务楼宇建设，提升楼宇

总部经济发展水平”。通过政府引导发展，广州市楼宇经济成为城市经济转型、产业升级的引擎之一。

����年��月，广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB����/T��—����）（以下简称《评定规

范》）正式发布。该《评定规范》是市商务局按照市政府办公厅印发的《广州市促进企业加快落户若干办

法（试行）》（穗府办规〔����〕��号）要求，牵头联合广州市产业招商投资促进会、广州市标准化研究院

等相关单位起草而成，也是我市首个商务楼宇等级评定的地方标准。《评定规范》明确了商务楼宇等级

评定的范围、参评基本条件、评价体系、评价方法等内容，并从楼宇设施、楼宇运营、楼宇招商、社会经济

贡献等四个维度细化了评定要求。����年�月，广州市商务局发布了《广州市商务写字楼等级评定实施

细则（试行）》（穗商务规字〔����〕�号）（以下简称《实施细则》），明确等级评定工作机制、申请与评定程

序、标志标识的使用和管理、等级复核管理等内容。

年度超甲级甲级评定概况

制定商务楼宇等级评定地方标准则是引领我市楼宇经济高质量发展的关键一环。

（一）评定背景

根据《评定规范》和《实施细则》，市商务局组织开展超甲级、甲级商务写字楼评定工作，由广州市楼

宇经济促进会（以下简称市楼促会）负责执行。首次评定工作于����年开展，是粤港澳大湾区首个政府

指导管理、行业组织实施、楼宇广泛参与、社会各界监督的商务写字楼等级评定项目，涉及专家���人

次，监督员���人次，执行机构工作人员���人次，遴选出广州周大福国际金融中心、广州国际金融中

心、中信广场、越秀金融大厦等首批��栋超甲级商务写字楼宇，环球都会广场、盈凯广场、广东国际大

厦等首批��栋甲级商务写字楼宇，标志着我市写字楼市场告别了“自称甲级”的时代，朝着标准化、规

范化、高端化的方向稳步迈进。

（二）评定概况

����年，评定工作组按照流程召集专家根据广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》和《广州市

商务写字楼等级评定实施细则（试行）》要求，将评定指标的��个子项目细化成���个评分内容，且持续

优化了评定程序、申报系统，让评定过程更加科学、让评定结果发挥更大的促进价值。

①优化标准细则，评价质效更佳

加强了对楼宇绿色化转型相关的声光电水空气等的综合考量，对能源节约、降低排放、高效运行等

有了相关指引，进一步促进运营降本增效。

②深化绿色转型，运维价值更高

广大楼宇灵活运用新产品、新技术，导入新服务，致力于提高租户使用满意度，同时提升了业主和

租户的互动体验感。

③活化数智赋能，互动体验更好

广大高品质楼宇对标先进，在建筑质量、设备安全、运营效率、技术服务等方面的高标准提升，极大

强化了楼宇生态，从而吸引更多产业链创新链上高品质企业入驻，进一步优化了楼宇产业结构。

④强化筑巢引凤，入驻结构更稳

随着现代化楼宇基础设施的不断优化，业界绿色化转型加速发展，商务楼宇从独栋到片区再构成

一座楼宇“森林”，经济和社会生态日益优化，营商环境更加良好，抗击各种风险能力大幅提升，城市更

加宜居、智慧，韧性更足。

⑤美化营商环境，城市韧性更足

�� / ��

（三）评定成效

����年超甲级、甲级商务写字楼评定工作于�月��日起接受报名，共计��栋楼宇报名参加，其中��

栋通过资格预审，最终参评��栋。市楼促会组织广州楼宇经济专家和监督员开展书面评审、客户满意

度调查、现场评审和暗访等各工作。经综合评审评分，保利发展广场东塔、合利天德广场�号塔楼等��

栋商务写字楼综合评分达到超甲级标准，保利国际广场（南塔）、华穗路�号大楼等��栋商务写字楼综

合评分达到甲级标准。同时，越秀金融大厦等�栋����年已获评等级的楼宇通过了复核。

综合����年、����年评定工作，参评商务写字楼所属区域，以天河区居多，占��.�%；纳税总额在�

亿元人民币及以上的商务写字楼有��栋，占��.�%。

第三章 - 楼宇经济发展现状

（一）广州打造全国低能耗建筑发展样板

广州大力推动“双碳”目标实现、坚定维护绿色发展道路，重点解决商务写字楼宇能耗问题，积极打

造全国低能耗建筑样板。

（二）零碳数智楼宇等级评定规范发布

为打造全国低能耗建筑发展样板，零碳数智楼宇应势而生，以楼宇为载体，以�G、物联网、云计算、

虚拟现实等前沿技术为支撑，建设安全、高效、便利及低能耗的楼宇环境。

广州市第十二次党代会提出，今后五年要聚焦数字化、绿色化、国际化转型。����-����年，广州市

绿色建筑迎来高速发展时期，新建民用建筑全面实施绿色建筑标准，新建绿色建筑面积达�.�亿平方

米，占新建建筑比例为��%。“十三五”期间，全市获得绿色建筑标识的项目共����个，总建筑面积

����.�万平方米，对比“十二五”增长���%，绿色建筑的数量与面积稳居全国前列。����年，广州市住

房和城乡建设局印发《广州市绿色建筑发展专项规划（����-����年）》（穗建技〔����〕���号），提出了

提高绿色建筑质量品质、提升既有建筑能效水平、推广新型绿色建造方式、促进建筑领域碳达峰碳中和

�个方面共��条重点任务，以及�大保障措施。同时提出，到����年新建民用建筑全面按照绿色建筑二

星级及以上标准建设，实现全域高星级绿色建筑全覆盖，超低能耗建筑、近零能耗建筑和可再生能源建

筑应用成为全国发展样板，绿色建筑高质量发展和建筑低碳水平成为全国先进标杆、湾区引领示范。

据不完全统计，我国商务写字楼宇能耗占全国能耗的九分之一。商务写字楼具有能耗大、能源消耗

结构复杂等特点，是我国能耗控制的重点和难点。因此，商务写字楼的节能减排，是我国实现碳达峰碳

中和目标、绿色化发展的重要环节。

党的十八大以来，党中央以前所未有的力度抓生态文明建设，推动我国生态环境保护。����年��月

��日，国务院发布《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，分别明确了

����年、����年和����年三个阶段需要完成的碳达峰碳中和目标。����年��月��日，国务院印发

《����年前碳达峰行动方案》，明确提出到����年，城镇建筑可再生能源替代率达到�%，新建公共机构

建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到��%。党的二十大报告提出，推动经济社会发展绿色化、低碳

化是实现高质量发展的关键环节。

零碳数智楼宇试点概况

�� / ��

（三）零碳数智楼宇试点概况

截止至����年�月��日，广州����栋写字楼中，达到中级智能化程度的楼宇数量不及��%，达到中

级绿色化程度的楼宇数量低于�%。

为积极推动零碳数智楼宇建设，广州市楼宇经济促进会征集了全国首批零碳数智建筑试点，围绕

“楼宇安全、智慧服务、智慧运营、低碳节能”四个维度，通过采用人工智能和高效冷源系统，以及智慧光

伏系统、碳排放管理系统、能源管理系统等先进科技手段，对楼宇高耗能能源系统进行全面优化改造和

监控，有效提升能源的利用率，进一步降低楼宇碳排放量，提升建筑能效水平、优化建筑用能结构。

打造全国首批零碳数智建筑试点，是建筑领域节能降碳的一次探索，也是践行“双碳”目标下的一次

重要尝试。接下来，广州市楼宇经济促进会将试点单位的经验和成效，在广州市进行全面推广和应用。

推动零碳数智楼宇建设是当务之急。广州市楼宇经济促进会向市政协提出了《关于加速楼宇零碳数

智化进程，助力广州实现绿色化转型的提案》，并在社会各界的积极支持下，于����年�月正式发布《零

碳数智楼宇等级规范》团体标准（以下简称团标），也是全国首个零碳数智楼宇团标，为楼宇建设和载体

运营的零碳数智化提供清晰的标准指引。

此次团标的发布共经历立项、调研、起草、公开征求意见、行业代表审查、修改完善、公示等环节，共

有��家知名起草单位和�名起草人全程参与，主要适用于广州市范围内的商务办公楼宇、产业园区、城

市综合体、公寓、酒店、购物中心等非住宅用途的以经营为目的的商用建筑，整体上从减碳节能、智能

化、现代物业管理水平三个方面、��个细项将楼宇划分为“五星级零碳数智楼宇”（总分不低于��分）、

“四星级零碳数智楼宇”（总分不低于��分）、“三星级零碳数智楼宇”（总分不低于��分）三个等级。

团标的发布不仅为加速楼宇往零碳数智化发展提供了清晰的指引，也是对广州市商务写字楼等级

评定规范标准的有力补充，对达成广州城市发展战略目标、推动社会经济进步、提升广州国际竞争力有

重要意义。

（名单见附则）

BUILDING ECONOMY

�� / ��

本指数体系满分���分，各指标权重由来自国际五大行、暨南大学、保利物业、碧桂园等知名企业、院

校的��位楼宇经济专家两两评分得出，且通过了广州市��区共计���余栋标准写字楼的实证检验 。 [1]

用于检验的数据来源于����-����年广州市超甲级、甲级商务写字楼等级评定过程中参评楼宇报送的评审材料，以及广州市税务局抽调

的数据资料。

[1]

����年，广州市楼宇经济促进会基于广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB����/T

��-����），借助AHP赋权法、DO指数、POI指数等方法，构建出广州市楼宇经济指数体系。该指数体系

共有��个细项指标，涵盖商务楼宇硬件设施和运营服务质量、区域内商务楼宇的产业集聚程度和社会

贡献程度、特定区域区位条件、政务支撑水平、商事交流活跃度等维度，能够实现多角度评价特定区域

内楼宇经济发展水平。

广州楼宇经济指数发布

（�）楼宇质量指数 /

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总目标 一级指标 二级指标 三级指标

（�）楼宇服务指数

（�）社会经济贡献指数

（�）区位条件指数

（�）产业集聚指数

（�）政务支撑力指数

（�）对外吸引力指数

（�）商事活力指数

交通条件、周边配套、场地规模、办公空间、客梯、停车位、

便利设施、绿色节能、智能化设施、电力系统、建筑特色

物管水平、人员素质、日常运营、楼宇服务、客户满意度、

升级维护

楼宇经济

指数体系

（���分）

楼宇纳税总额、纳税大企业数量、纳税强度、就业人数、社

区互动、行业互动

公交线路、大型商场、商务酒店、展会中心、教科研场所

房地产、金融、批发零售、专业服务业、TMT、餐饮、住宿、

制造业、文化创意、展会旅游

政策支持、政务服务组织、政务服务通道

年平均入驻率、月平均租金水平、客户认可度、在地注册

率、���强企业占比、特色企业占比

展会活动、商务旅游、零售消费

第三章 - 楼宇经济发展现状

信息化应用系统、智能化集成系统、信息设施系统、建筑设备管

理系统、公共安全系统、机房工程

（一）广州市楼宇质量指数

楼宇质量指数是描述区域内楼宇硬件设施和周边环境等硬件和客观因素的指标集合，总分��分，

赋权后总分��.��分。

����年广州市楼宇质量指数为��.��分。大部分商务楼宇基本上能够提供充足适宜的办公空间以

及足够数量的客梯和停车位，也基本上具备中英文标识且确保标识清晰；在无障碍管理方面，大多数商

务楼宇也能够提供充足的相应无障碍设施，但能够做到定时定点巡防和日常清理维护的商务楼宇仍是

少数；在楼宇应当具备的电力系统方面，目前少数楼宇能够做到双回路供电，部分楼宇没有双回路但提

供了后备电源，大部分楼宇既没有双回路供电也没有提供后备电源；在智能化设施和绿色节能方面，由

于ESG理念的盛行和“双碳”政策成为热点，广大楼宇的低碳化、智能节能化意识有所提升，但在实践方

面，广大楼宇在绿色建筑认证、智能化升级改造上仍有待进一步落实上述理念。

交通条件 主干道、公交站、地铁站

公寓、商住、星级酒店、购物中心

办公面积、楼层数

净高、空间布局

客梯数量、电梯厅装饰

停车位数量、停车场环境、智能停车系统

标识指引、无障碍设施

绿建认证、绿地率

双回路、后备电源

外立面、大堂、楼道、整体建筑装饰

周边配套

场地规模

办公空间

客梯

停车位

便利设施

绿色节能

电力系统

智能化设施

建筑特色

二级指标 三级指标

图�-�� 广州市各区楼宇质量指数

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

�� / ��

（二）广州市楼宇服务指数

楼宇服务指数是描述区域内楼宇日常动态运用水平和软件配套因素的指标集合，总分��分，

赋权后总分��.��分。

����年广州市楼宇服务指数为��.��分。在租户体验和客服人员素质管理上，广大楼宇都给予了高

度重视，但在物管认证上有待提高证书质量和数量；在日常运营方面，公共卫生和投诉处理已经成为各

楼宇的普遍日常工作，但在电子防护、外判管理等方面的管理水平有待提升，这也可窥见目前广州市楼

宇运营服务中人力为主的工作已得到很好的践行，但在器械设备类为主的工作上还有待优化。

物管水平 ISO质管认证、ISO环管认证、ISO职业健康安全认证

客服仪容仪表、前台语言能力、高管学历

特种设备、消防安全、电子防护系统、外判管理、公共卫生、投诉处理

客户交流服务、国际会议服务、定制商务服务、政务支持服务、楼内生活服务

参考满意度问卷问题内容

投入资金

人员素质

日常运营

楼宇服务

客户满意度

升级维护

二级指标 三级指标

图�-�� 广州市各区楼宇服务指数

����年广州市社会经济贡献指数为��.��分，全市商务楼宇整体纳税情况和就业情况尚可，在行业

互动方面普遍有所欠缺。

第三章 - 楼宇经济发展现状

（三）广州市社会经济贡献指数

社会经济贡献指数是描述区域内楼宇的税收、就业吸纳量、社会连接表现等因素的指标集合，总分

��分，赋权后总分��.��分。

楼宇纳税总额 年度净入库纳税总额

年纳税���万元以上企业

商务办公面积每平方米纳税额

在楼就业人数

当年联合政府部门开展公益主题活动

举办、参与国际活动

纳税大企业数量

纳税强度

就业人数

社区互动

行业互动

二级指标 三级指标

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-�� 广州市各区社会经济贡献指数

市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

（四）广州市区位条件指数

区位条件指数是描述特定区域的交通、娱乐等区位特征因素的指标集合，总分��分，赋权后总分

��.��分。

����年广州市区位条件指数为��.��分。在公交路线方面，大部分楼宇选址都考虑了交通条件要

素，因此能够在该分项上得到较好表现，但在购物中心、酒店、展会中心等与商事活动息息相关的配套

设施等要素上考虑略有不足，或由于种种限制难以估计上述要素，因此在这些指标分项上表现略有

不佳。

�� / ��

公交线路 数量、换乘站数量

数量

数量

数量

数量

购物中心

展会中心

酒店

教科研场所

二级指标 三级指标

图�-�� 广州市各区区位条件指数

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

（五）广州市产业集聚指数

产业集聚指数是描述区域楼宇产业集聚因素的指标集合，总分��分，赋权后总分��.��分。

����年广州市产业集聚指数为�.��分，在楼各类产业企业集聚效果不佳。

第三章 - 楼宇经济发展现状

房地产 企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

企业员工人数、企业数量、企业存续时间

金融服务

批发零售

专业服务业

TMT

住宿餐饮

制造业

文化创意

展会旅游

政务行政

生物医药

二级指标 三级指标

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-�� 广州市各区产业集聚指数

图�-�� 广州市各区政务支撑指数

（六）广州市政务支撑力指数

政务支撑力指数是描述特定区域对楼宇经济的政务扶持因素的指标集合，总分��分，赋权后总分是

��.��分。

����年广州市政务支撑力指数为��.��分。各区基本上都或多或少颁布了与楼宇经济相关的激励和

扶持政策，但在政务服务组织（含政府主管单位和行业社团组织）和政务服务通道上略有欠缺。

�� / ��

政策支持 数量

数量、种类

数量、种类

政务服务组织

政务服务通道

二级指标 三级指标

图�-�� 广州市各区对外吸引力指数

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

（八）广州市商事活力指数

商事活力指数是描述特定区域各类商事活动因素的指标集合，总分��分，赋权后总分��.��分。

第三章 - 楼宇经济发展现状

[1]

[�] 在地注册率为对外吸引力指数的反向指标。

（七）广州市对外吸引力指数

对外吸引力指数是描述特定区域的楼宇吸引和保留市外企业、外资企业等因素的指标集合，总分

��分，赋权后总分��.��分。

����年广州市对外吸引力指数��.��分，整体表现较好，充分体现了广州市对外商外资的吸引力，

也侧面反映出外地资本和国外资本对广州市的投资信心。

年平均入驻率 出租面积/总租赁面积

月平均租金水平

企业入驻�年以上且租赁面积在���㎡以上，或租赁面积���㎡以上

在广州当地注册的组织占全部在楼组织的比重

数量占比、资金（注册资本）占比

数量占比、资金（注册资本）占比

数量占比、资金（注册资本）占比

数量占比、资金（注册资本）占比

月平均租金水平

客户认可度

在地注册率

���强企业占比

特色企业占比

外资企业占比

外地企业占比

二级指标 三级指标

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

（九）小结

����年广州市楼宇经济综合指数为���.��分，商务楼宇硬件质量、服务水平和对外开放程度都达

到了优秀线，但在区位条件、产业集聚和商事活力方面还有待提升。

����年广州市商事活力为��.��分，在商务旅游载体和零售消费载体配套上还有较大的提升空间。

����年，广州市各区楼宇经济指数得分情况如下：

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展会活动（会展中心、会议中心等） 全年活动数量、全年参会人数、年均展位租金

酒店入住率、年均客房价格

商场入驻率、年均商铺租金

商务旅游（商务酒店、酒店式公寓）

零售消费（商业综合体、商业步行街）

二级指标 三级指标

图�-�� 广州市各区商事活力指数

区域 指数� 指数� 指数� 指数� 指数� 指数� 指数� 指数� 总得分

越秀区

海珠区

荔湾区

黄埔区

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从化区 / / / / / / / / /

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天河区 ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� ���.��

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全市 ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� �.�� ��.�� ��.�� ��.�� ���.��

南沙区

白云区 ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� �.�� ��.�� ��.�� �.�� ���.��

番禺区 ��.�� ��.�� ��.�� ��.�� �.�� ��.�� ��.�� ��.�� ���.��

花都区

增城区

04

守正创新趋势明朗

第四章

当前，疫情及国际地缘政治冲突所致的全球供应链受阻、大宗商品价格上涨等问题仍在持续，全球

通胀风险亦不断加剧。十月，国际货币基金组织预测����年全球经济增速为�.�%，将较����年下降

�.�个百分点。根据世界贸易组织预测，未来两年全球贸易增长或将大幅放缓，预计短期内全球经贸环

境仍然严峻。在此背景下，企业经营仍将承压，其对办公成本的预算将日趋严格，市场租赁需求量普遍

因此受抑。

统计数据显示，�-�月广州经济运行稳中向好，但当前仍面临严峻复杂的形势，经济回稳提升仍处于

关键期。����年前三季度，广州共有��万平方米的新增供应交付使用，供应量同比下降��%。年内房地

产业的需求逐步收缩，互联网行业扩张放缓，写字楼的租赁活动多为企业整合搬迁，不少租户对市场保

持观望。整体需求下滑，前三季度的吸纳量同比下降��%，推升全市空置水平。

需求动力受限，去化速度较慢。一方面年内因企业搬迁到自用物业的空置还未填充，另一方面，以

房地产开发商为主的多个业主缩减自用面积，增加了市场上的可租空间。项目以价换量，租金录得下

调，前三季度全市平均租金面价共计下调�.�%，至季末报每月每平方米���.�元，同比下调�.�%。

����年��月，中国共产党召开全国第二十次全国代表大会，会上习近平总书记提出的坚持绿水青

山就是金山银山的理念、促进区域协调发展的格局、打造智慧城市的战略目标，以及建设现代化产业体

系的任务，均为楼宇经济的发展指明方向。基于二十大精神指引，结合广州写字楼市场现状，未来广州

城市楼宇将往绿色低碳、数字智慧的现代化道路前进。同时作为大湾区金融枢纽核心和新兴产业高地，

广州将在金融、新一代信息技术、人工智能、生物健康等新兴行业发力，写字楼作为重要载体，也将围绕

上述产业进行空间、配套等方面的完善与更新。未来，随着疫情阴霾逐步消散，写字楼需求逐步释放，以

国际金融城为代表的新兴商务区逐步崛起，各商务区功能百花齐放、错位发展，扩大差异化优势，广州

市产业全域化发展进程提速，楼宇市场发展前景明朗。

全面领会落实二十大精神 引领楼宇经济高质量发展

（一）2022广州市楼宇经济发展总趋势

����-����年，广州写字楼规模进一步扩大，预计新供应量约���万平方米，超过九成位于琶洲、金

融城和鱼珠等新兴区域，市场可租面积增多，预计租金可谈判空间将有所加大，租赁条款也将变得更为

灵活，将是企业扩张和搬迁的好时机，受疫情影响而压抑的需求也有望得到释放。可以预见，供应量集

中的新兴区域租金继续承压，项目之间的竞争压缩了租金增长的空间，将呈现向下波动的趋势。而核心

区的供应压力缓解，随着需求的回暖，租金有望获得回弹，并带领全市租金调升。

�� / �� 第四章 - 守正创新趋势明朗

图�-� 绿色建筑

尊重自然、顺应自然、保护自然，是全面建设社会主义现代化国家的内在要求。根据二十大报告内

容，推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节，实现碳达峰碳中和是一场广泛而

深刻的经济社会系统性变革。我们必须牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，站在人与自然

和谐共生的高度谋划发展。暨南大学重大工程灾害与控制教育部实验室副教授唐坚在《建立“区域-城

乡”背景下和谐城市发展评价指标体系推进城市发展》中提出，在评价人与自然和谐发展的维度中，绿

色建筑是一项重要指标。

①向绿色低碳方向发展

（二）广州市楼宇经济发展新方向

第四章 - 守正创新趋势明朗

图�-� 绿色建筑评价标准

早在����年�月，我国就已明确提出����年“碳达峰”与����年“碳中和”目标，绿色、环保、低碳成

为生产和生活方式转型的风向标。����年，国务院引发《����年前碳达峰行动方案》，提出推进绿色建

筑技术示范应用。在国家赋予广州新的战略定位和要求下，广州市住房和城乡建设局印发了《广州市绿

色建筑发展专项规划（����-����年）》，明确了至����年城镇绿色建筑占新建建筑���%、创建超过�

个绿色生态（低碳）城区、新建公共机构建设和厂房屋顶光伏覆盖率大于��%等目标。

绿色建筑是生态文明建设的重要载体，广州市始终坚持生态优先，并加大力度推广绿色建筑。����

年，由广州市楼宇经济促进会正式发布的《零碳数智楼宇等级规范》团体标准，将为楼宇建设和载体运

营的零碳数智化提供清晰的标准指引。此团标的发布不仅为加速楼宇往零碳数智化发展提供了清晰的

指引，也是对广州市商务写字楼等级评定规范标准的有力补充，对于达成广州城市发展战略目标、推动

社会经济进步、提升广州国际竞争力有重要意义。

二十大报告指出，我们要促进区域协调发展。深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功

能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土

空间体系。

②向多组团、多板块方向发展

�� / ��

不同于与传统商务区高度趋同的产业结构，各新兴商务区承载着鲜明的产业发展使命，各自规划

功能错位、交错协同发展，这将大大提升广州市不同行政区之间的互补性和联络程度，加快广州市产业

全域化发展进程，不断提升广州市城市综合竞争力。

“十三五”规划纲要中提出，“以基础设施智能化、公共服务使利化、社会治理精细化为重点，充分运

用现代信息技术和大数据，建设一批新型示范性智慧城市”。自此，建设新型智慧城市成为国家战略目

标之一。二十大报告中进一步提出“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理

水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、

智慧城市”，奠定了打造智慧城市的战略地位。智慧楼宇，是智慧城市不可或缺的重要组成部分，它集合

人工智能、云计算、物联网、大数据等各行业先进技术，是适应信息化社会发展需求的现代化新型建筑。

③向智慧楼宇方向发展

过去，广州市核心商务区主要自西向东呈单核分布，在城区规划与发展进程中，广州市越秀环市

东、天河北、珠江新城等传统核心商务区渐渐进入开发建设尾声，核心商办地块供应日益稀缺。随着广

州市经济不断升级，单一的核心商务区已无法满足租户发展需求，城市新兴商务区由此开始向外围板

块延申，广州市各区也开始规划布局其商务区，楼宇经济“去中心化”现象明显。

第四章 - 守正创新趋势明朗

图片制作：世联资管广州楼宇经济课题组

图�-� 广州商务区布局及各CBD发展定位与重点产业

图�-� 智慧楼宇中的系统互联

包含门禁控制系统（人脸识别、访客管理、停车场闸机等）、监控系统、火灾监测、水/气体泄漏检测系

统、灾难响应系统、健康和安全保障系统。

a.安全与安防

包含制冷制热系统（中央空调、暖气管道、风量控制等）、资源利用系统（雨水收集、太阳能热水器、废

液循环等）、节能装置、电量监控系统。

b.绿色与节能

包含室内照明及空气检测与控制系统、运输系统（电梯、扶梯、传送带等）、网络通讯及数据系统、紧

急电源系统。

c.高效与便捷

相较于传统写字楼，新型智慧楼宇的智能化系统体现在以下三大领域：

�� / ��

二十大报告还指出，我们要建设现代化产业体系。坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进

新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。推动战略性新兴

产业融合集群发展，构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等

一批新的增长引擎。构建优质高效的服务业新体系，推动现代服务业同先进制造业、现代农业深度融

合。加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群。

利用人脸识别和热感扫描仪，实现大批量快速识别身体不适的用户和访客，及时采用相应隔离手

段，防止疫情传播；

a.门禁系统

如智能消毒机器人、智能人身消毒设备等，可根据室内监测数据自动规划消毒轨迹和区域，对整个

楼宇中频繁使用的区域和表面进行更有效、更彻底的消杀工作，不留卫生死角；

b.智能清洁系统

新风系统、空气检测系统全天候输送新鲜空气并进行空气消毒，确保写字楼内洁净气流正常流通；

c.自动化中央空调系统

如智能梯控、快递外卖智能派送、停车场无人值守缴费等系统，减少了因近距离接触传播疫情的

风险；

新冠疫情对各行各业的企业运作带来不同程度的冲击和影响，健康和安全技术成为推动楼宇智能

化的一个巨大激励因素。未来，更多楼宇将会积极开发和采纳智能化楼宇系统。

d.无接触技术和设备

疫情反复时期，防疫工作成为常态。写字楼具有人员密度大、流动性强且环境相对较为封闭的特点，

是疫情防控的重要阵地。防疫工作复杂而琐碎，单纯依靠人工进行工作量极大，用人成本高，还易引起

出入口拥堵、受检人员疏漏、卫生死角消杀不彻底等问题，为防控工作埋下安全隐患。写字楼作为现代

社会主要的办公场所，保证商务楼宇内的健康和安全将显著提升员工幸福感，智慧楼宇可以通过以

下方式对疫情防控工作助力：

第四章 - 守正创新趋势明朗

④向承载新兴产业方向发展

近日，政府发布《广州市促进创新链产业链融合发展行动计划（����—����年）》，提出对科技创新

重点项目和企业提供奖励和经费支持，并重申要全力打造人工智能与数字经济试验区。试验区琶洲、金

融城和鱼珠片区充足的未来供应，将成为培育人工智能、大数据、物联网、区块链等数字技术产业的重

要载体。在新区的产业导向下，企业总部、产业主体的引入能扩大集聚效应。近年来观察到核心区内科

技互联网企业搬迁到新兴区域，为金融业、专业服务业等行业的扩张腾出空间。因此，未来几年将是各

商务区调整租户结构、发展差异化优势的契机。

在打造大湾区国际金融枢纽核心引擎、强化数字经济发展、大力推动科创平台建设等发展战略的推

动下，广州将在金融、信息技术、科技等行业各项指标取得新突破。在全市经济与产业发展利好的带动

下，写字楼市场有望承接更多源自上述行业企业的升级需求，并实现长期高质量发展。除传统商务区

外，琶洲、国际金融城、南沙等新兴片区亦将随着新项目的相继落成及更多行业头部企业的聚集而逐步

发展成熟，市场发展前景积极。

�� / ��

随着广州经济发展，万丈高楼拔地而起，高建筑可导致雷击次数增多，其中最具破坏作用的不是雷

电直击建筑，而是由雷电放电电磁脉冲对建筑物用电设备的影响。由于建筑物防雷措施不完善，雷电直

击建筑物造成的事故频繁聚增，由雷害引起建筑物内电子设备的损失约占由雷电灾害引起的总损失的

��％，造成了巨大的经济损失和无法估量的间接损失与社会影响。

（一）广州市楼宇建筑物防雷安全现状

雷电灾害是“联合国国际减灾十年”公布的最严重的十种自然灾害之一。广州地区年均雷电发生次

数超过��万次，年雷暴日高达��.�天，属于多雷区，每年平均遭受���宗雷击灾害事故，严重威胁各类

建筑、设备及人员的安全。

习近平总书记在党的二十大报告中明确指出，“提高公共安全治理水平，坚持安全第一、预防为主，

完善公共安全体系，提高防灾减灾救灾和急难险重突发公共事件处置保障能力”。雷电灾害涉及面广，

社会影响大，防雷安全工作是安全生产工作的重要内容。因此，积极推动防雷减灾工作是贯彻二十大精

神、保障广州安全生产、生活的重要措施。

防雷防火根基稳

为加强气象灾害的防御，避免、减轻气象灾害造成的损失，保障城市安全、人民生命财产安全，广州

市人民政府于����年、����年分别印发了《广州市气象灾害防御规定》和《广东省防御雷电灾害管理规

定》，广州气象局于����年制定了《广州市气象防雷安全单位雷电风险分级管控实施细则（试行）》，为

加强广州防御雷电灾害工作发挥了积极作用。

（二）广州市楼宇防雷亮点措施和案例

雷电对电力系统一次侧和二次侧的稳定运行都会产生较大的影响。目前，楼宇建筑物的电力系统有

相当数量的设备都裸漏在空中。在雷电多发地区，设备非常容易受到雷电的影响从而造成雷击跳闸、供

电中断，甚至威胁电网的安全运行，造成大面积停电、人身伤亡等更加严重的后果。楼宇建筑物现采用

的防雷技术多属于“被动”避雷的防护类型，由于雷电活动的随机性、分散性而使落雷地点和雷电参数

等难以掌握，因而难以全面科学地分析雷击线路跳闸事故，并不能完全保护目标物，不能完全有效避免

雷电对被保护物造成的危害。

第四章 - 守正创新趋势明朗

防雷是为了防止雷电力影响所采取的各种防护手段，保护建筑物、电力系统及其他一些装置和设施

免遭雷电损害的技术措施。广州有上千栋楼宇建筑，每栋楼宇的安全就是广州社会经济生产生活的安

全。作为粤港澳大湾区首个市级楼宇经济组织，广州市楼宇经济促进会走进广州各大楼宇，加强楼宇业

主方、运营服务商方对雷电灾害的防范意识，以及加强对防雷检测和防雷技术改造的重视，同时引导防

雷检测市场的良性化发展，科学完善楼宇防雷安全管理和服务，推动省、市防雷制度的落实和实施。此

外，组织专业的防雷领域会员企业，为广州楼宇、公共设施等提供检测和技术改造等服务，包括：对南方

电网进行大地网检测，利用专业的大地网检测仪器，测量接地阻抗、接触电压、跨步电压、设备导通性等

接地装置特性参数，全面评估经过多年运行后地网的可靠性；采用最新的区域防雷技术，接地系统改

造，为粤电集团风电场解决各种防雷技术难题;开展广东电科院人工接地网项目,满足广东电科院高压

实验室�.�Ω以下的接地电阻要求等。

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为落实国家政策，填补领域空白，进一步促进我市防雷减灾工作高质量发展，广州市楼宇经济促进

会决定筹备成立防雷减灾专家委员会（以下简称专委会）。专委会的建设以高起点、严要求，集中了顶流

专家智慧和行业优质资源，希望将有关设想高效率、高质量落实，做到规范标准化、协商一体化、活动常

态化、服务多元化、效果实质化、专业品牌化，切实促进防雷减灾工作高质量发展。专委会制定了相关楼

宇防雷团体标准，构建雷灾事故调查鉴定制度，为会员单位提供防雷知识培训宣贯及考核，对防雷单位

服务水平进行鉴定，定期抽选监督检查会员单位防雷减灾实施情况等。

（三）防雷减灾专家委员会简介及工作计划

广州供电局办公楼防雷检测项目 防雷减灾工作专委会筹备会

广州市作为国家中心城市、国家低碳城市试点，争取率先实现碳排放总量达峰，亟需在保持经济社

会发展的同时，探索碳排放总量逐步下降的路径。而楼宇建筑作为碳排放的主要来源之一，能否实现它

的节能减排是广州市能否完成节能减排目标的关键所在。

节能降碳建新功

（一）广州楼宇节能降碳基本概况

近年来，广州市按照国家和省的要求，把推进节能降碳工作作为推动科学发展的重要抓手，积极探

索节能降碳工作新领域、新机制，取得一定成效。广州市绿色建筑发展量质齐升：新建民用建筑全面实

施绿色建筑标准，新建绿色建筑面积达�.�亿平方米，占新建建筑比例为��%；既有建筑节能管理不断

加强，累计完成公共建筑节能改造面积���.�万平方米，完成国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗统

计����余栋、高耗能建筑能源审计��栋。但在楼宇节能降碳工作方面，仍有许多工作要做。

据调查，截止至����年�月��日，广州����栋写字楼中，达到中级智能化程度的楼宇数量不及��%，

达到中级绿色化程度的楼宇数量低于�%。楼宇建筑是能耗与碳排放的重要载体，作为“隐藏”的碳排放

“大户”，楼宇的节能降碳工作迫在眉睫。

楼宇建筑业具有体量大、链条长、环节多、精细管理难等特点，在碳减排目标约束下，其数字化、绿

色化程度还不高，并且建筑领域在碳排放数据量化方面存在明显短板，碳排放核算方法和建筑节能低

碳建设标准体系也不完备。楼宇的节能降碳工作是广州市楼宇高质量发展的重要任务，也是稳步推进

广州市碳达峰、碳中和的重要工作。

放眼广州市，不少楼宇引领绿色办公新模式，领跑商业地产可持续发展的全新赛道。

广州市在楼宇节能降碳方面已做出举措。在《广东省“十四五”节能减排实施方案》《广东省建筑节能

与绿色建筑发展“十四五”规划》《广州市绿色建筑发展专项计划（����-����年）》《广东省发展绿色金

融支持碳达峰行动实施方案》等政策中，提出对下一阶段“十四五”期间建筑节能的发展提出了更高的

要求、明确的规划及有力的支持：如大力发展绿色建筑，推行绿色设计，推广绿色低碳建造方式；推动建

筑可再生能源一体化应用；针对中央空调、机电设备、照明系统以及线路进行整体的优化改造；楼宇智

能化应用、监测、考核；建立节能监测、评估、审查制度，并在政府网站予以公开公示；创新丰富绿色金融

产品及衍生工具，加大对建筑节能领域的支持等。

（二）广州市楼宇节能降碳亮点措施及案例

第四章 - 守正创新趋势明朗

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珠江城综合采用了冷辐射带置换通风空调系统、双呼吸 式幕墙、高效加热制冷机房、 日光响应智

能照明、智能遮阳 百叶、冷凝水回收、太阳能发电、风涡轮发电、双层节能电 梯、PLC 智能楼宇控制、真

空垃圾回收系统等 �� 项节能环 保技术，设计思路和技术运用代表了节能环保的世界潮流， 从减少、回

收、吸收三方面构建了完整的低碳节能体系，同 时提供健康舒适的办公环境。���� 年，经住建部组织

鉴定， 项目 “基于含湿量控制的冷辐射空调系统技术研究及应用” 达到国际先进水平，节能效果显著，

具有推广应用价值；并于���� 年 � 月再获广州市“科学技术进步奖二等奖”。���� 年，珠江城写字楼单

位面积能耗约 ��.� kw.h/m.a，对照《公 共建筑能耗标准》(DB/T ��-���-���� ) B 类商业办公建筑能

耗约束值 ���kWh/ (m.a)， 能耗降低 ��%； 室内 PM�.� 数值 约 ��.��ug/m³，空气指数优良。

为深入贯彻落实省、市关于碳达峰、碳中和的工作部署要求，紧抓“双碳”机遇，加快推动广州市楼宇

建筑绿色低碳高质量发展，打造广州特色的绿色低碳楼宇经济，广州市楼宇经济促进会成立科技节能

专家委员会、科技节能服务中心。广东粤信鼎能能源科技有限公司作为科技节能服务中心的主要单位，

共同推进全市楼宇建筑能源全面向绿色低碳转型。

科技节能服务中心集中行业专家智慧和优质资源，将有序落实由科技节能专委会制定的《零碳数

智楼宇节能降碳评价规范》，编制《科技节能服务中心服务指南》，为楼宇管里方提供专项“碳管理能

力”评估鉴定服务，提供节能降碳培训宣贯，推广新技术、新模式的产业化应用，定期统计检查能源系

统运行情况，组织实施楼宇能源系统投资建设、节能降碳升级改造与安全智慧运营工作，组织技术开

发、技术交流，推广技术应用等楼宇节能降碳专业化优质服务，全力促进楼宇节能降碳工作实施。

（三）科技节能服务中心简介及工作计划

第四章 - 守正创新趋势明朗

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第五章 - 楼宇业界风采展示

2022年超甲级商务写字楼

2022年广州市超甲级、甲级商务写字楼风采展示

保利发展广场东塔

保利发展广场以���

米擎天高度雄踞琶洲

核心，云集VAV空调

系统、中央智能管理

系统等科技、绿色、前

沿办公体验。服务世

界���强、企业总部、

独角兽企业等重要客

户，成就海珠乃至粤

港澳大湾区全新商务

地标。

广报中心南塔

广报中心位于广州市

人工智能与数字经济

试验区琶洲核心片区

龙头位置，由广州日

报社全力打造，是集

信息化、智能现代化、

融合新媒体时代发展

智慧的一流媒体中

心。项目总建筑面积

约��.��万平方米，于

����年��月交付

使用。

合利天德广场

合利天德广场坐落于

珠江新城CBD核心区

位，占地约�.�万㎡，

建面约��万㎡，集超

甲级写字楼、高端酒

店 、行 政 公 馆 、天 德

街、休闲娱乐、空中观

光旅游于一体。截止

至����年��月，写字

楼出租率已达��%，

商业出租率���%。

珠江城

珠江城超甲级环保写

字楼，以���米傲立

于珠江新城商务区，

设有国际会议厅、银

行、餐饮、健身等高配

套，获LEED-CS铂金

级认证，践行“绿色、

低碳、健康、智慧”的

办公理念，恭迎全球

商业精英入驻。

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广州太古汇办公楼一座

广州太古汇一座，位

于广州市天河中央商

务区核心地段，由著

名的建筑公司Arquitectonica设计，太古

地产开发建设并运营

管 理 。该 项 目 获 得

LEED CS金级认证、

LEED EBOM铂金级

认证等多项殊荣，是

众多国内外优秀企业

的办公驻地。

唯品会总部大厦

唯品会总部大厦由三

栋塔楼组建而成，总

建筑面积达��.�万平

方米。由德国GMP建

筑事务所以纯净明亮

的白色为主色调设

计，项目荣获����年

度中国最佳高层建筑

大奖。且大厦已取得

LEED金级设计认证

及绿色建筑二星设计

认证。

广州太古汇办公楼二座

广州太古汇二座，位

于广州市天河中央商

务区核心地段，由著

名的建筑公司Arquitectonica设计，太古

地产开发建设并运营

管 理 。该 项 目 获 得

LEED CS金级认证、

LEED EBOM铂金级

认证等多项殊荣，现

整体租赁予汇丰作办

公用途。

广州环贸中心

广州环贸中心坐落于

广州CBD北端起点，

集商务办公、商场、公

寓于一体，与广州塔

南北对望，尊享广州

中轴繁华景观，写字

楼以“智慧+健康+社

群”为核心理念，成功

引入多家世界���强

及行业龙头企业，助

推湾区经济发展。

第五章 - 楼宇业界风采展示

2022年超甲级商务写字楼

宝地广场

宝地广场位于广州琶

洲经济开发区核心，

由西萨·佩里亲笔设

计、宝地资产·广东宝

钢置业开发运营的琶

洲首栋央企超甲级写

字 楼 ，已 获 得 美 国

LEED CS金级认证及

中国绿色二星双重环

保认证，获得中国建

筑工程鲁班奖。

开发区控股中心

开发区控股中心位于

广州开发区科学城神

舟路和科学大道交汇

处，地铁上盖。大楼作

为开发区控股集团总

部及下属企业办公大

楼，已引进浦发银行、

粤开证券等知名企

业，同时规划引入上

市公司、���强等“高

精尖”企业进驻。

2022年甲级商务写字楼

保利国际广场（南塔）

保利国际广场（南塔）

是保利地产集团倾力

打造的重点项目，于

����年投入运营，

“超长板式”的设计造

型成为琶洲众多楼宇

里一道独特靓丽的风

景线。紧邻香格里拉

酒店及会展中心二

期，北望珠江，是琶洲

CBD高端商务办公项

目。

华穗路6号大楼

华 穗 路 � 号 大 楼，位

于天河区珠江新城华

穗 路 � 号，周 边 配 套

完善，建筑面积�.�万

平方米，资产所有方

为中国南方电网公司

全资子公司南方鼎元

资产运营有限责任公

司所有，物业管理公

司为南网物业管理

（广 州）有 限 责 任 公

司。

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万胜广场C塔

万胜广场是广州地铁

精心打造的标杆性

TOD综合体，琶洲东部

标杆总部经济园区。

其中C塔写字楼于

����年正式投入使

用，建筑面积约为�.�

万㎡，秉承绿色环保理

念，设有多种园林花

园。入驻众多行业内优

质企业，包括中国建

筑、中铁、中交建等。

保利中悦广场

保利中悦广场于广州

市海珠区暄悦东街

��-��-��号，地铁上

盖，交通便捷，是保利

商业旗下高端综合体

项目，商业体量��.�

万 ㎡，集 写 字 楼 、酒

店、裙楼为一体化的

高端商业综合体，成

熟的配套设施为商务

办公提供了更便捷的

服务。

保利中融广场

保利金融大都汇—保

利中融广场地处广州

国际金融城起步区，

项目地理位置优越，

交通便利。入驻企业

以互联网头部企业总

部为主。项目由保利

物业服务股份公司旗

下的广州保利商业管

理分公司提供专业的

物业配套服务。

广州国际媒体港西港

广州国际媒体港·西

港是广州广播电视台

打造、运营管理的国

家级产业园区，以“媒

体价值引领文化+科

技”推动文化产业融

合发展，多次获得国

家、省市级荣誉。园区

企业逾��家，注册资

本达���亿元，带动

产业产值逾���亿

元。

第五章 - 楼宇业界风采展示

2022年甲级商务写字楼

荔胜广场北塔写字楼

荔胜广场北塔写字楼

建筑面积约�.��万

㎡，具备集写字楼、商

场、地铁、公共交通枢

纽于一体的完善功能

配套。写字楼于����

年正式投入使用，同

时也是全国股转系统

(新三板)华南基地，

承载“产业升级、消费

升级、文化升级”的重

要使命。

时代地产中心

时代地产中心地处广

州市越秀区政商CBD

核心地段，尽揽三区

商圈和商务便利。

����年，以现代设计

美学焕新面世，配套

时代物业管理团队，

提供多元化、专业化

的优质服务，打造现

代化写字楼典范。

丰乐集团大厦

项目位于广州增城荔

新大道旁，由丰乐集

团开发建设，秉承合

作共赢的经营理念，

致 力 于 打 造 � A 、智

能、绿色写字楼。大厦

硬件设备完善以及

“一站式”管家服务，

为广深创新走廊核心

区域人才构建舒适、

优雅的空间载体。

珠江颐德中心

颐德中心位于广州市

越秀区东风中路���

号，雄踞政商经典双

轴核心，是广州珠江

实业集团有限公司倾

力打造的商务总部楼

宇。项目毗邻�号线、

� 号 线 地 铁 站 。接 壤

淘金商圈和北京路商

圈，紧邻各大市府，商

业配套资源优越。

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和业广场

和业广场位于荔湾区

康王中路，占地面积

��,���平方米，总建

筑面积��,���平方

米，是荔湾区总部经

济的重点工程。毗邻

地铁一号线、八号线

陈家祠站，是集商务

金融、休闲娱乐、商务

餐饮、办公于一体的

甲级写字楼和综合性

商场。

时代芳华里（广州）A3栋

时代·芳华里（广州）

地处番禺万博核心商

务区，定位“新商务生

活创变者+潮艺新聚

场”，打造“互联网+

总部经济”产业集群，

为新一代总部企业创

造集国际标准办公、

绿色人文体验、多元

商业的新商务生活创

变产品。

西门口广场

西门口广场由�栋写

字楼及�层商业裙楼

组成，总面积�.��万

㎡，以“科技+健康”

为核心LEED铂金认

证的产业综合体，在

荔湾区呈现了首个科

技+有氧办公的新体

验，楼宇��%的租户

为知名国企、上市企

业、国家/省/市重点

企业。

广州知识城大厦

知识大厦由黄埔区属

大型国企知识城集团

开发建设，是中新知

识城地标性建筑，总

建筑面积超��万平

方 米，停 车 位 � � � �

个，项目集社会服务、

政务职能、金融办公

三维一体的政商中

心,是中新知识城招

商引资的重要载体。

第五章 - 楼宇业界风采展示

2022年甲级商务写字楼

星辉中心

星辉中心为天河区

CBD核心区域的高档

甲级写字楼，该项目

由星辉互动娱乐股份

有限公司精心打造总

部智慧办公大楼，总

高度���.��米，总层

数��层。通过无微不

至的个性化服务，充

分体现星辉娱乐“让

快乐无处不在”的核

心理念。

南方同创汇

南方同创汇是由南方

报业传媒和同创联手

打 造 的“新 媒 体 + 科

技 + 文 创”广 州 文 化

地标项目，总建筑面

积�.�万㎡，入驻了朴

朴超市、光大证券、科

大讯飞、厦门美柚、拉

钩网等知名企业，曾

荣获鲁班奖和����

城市特别期待奖。

BUILDING ECONOMY

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第五章 - 楼宇业界风采展示

在科技创新上，保利物业为白云机场T�航站楼项目创新升级了一套“黑科技”电梯悬浮按钮，在T�

航站楼投入使用，大大降低交叉感染风险。通过红外无接触感应和光影投屏无接触两个方式同步实施。

只需在点击空气中“全息投影屏幕”按钮，电梯就能接收指令到达相应楼层。服务近三年来，团队以一系

列智慧化应急方案保障服务有序进行，表现屡屡收获赞誉。

①科技创新驱动 研发黑科技电梯悬浮按钮 助力白云机场防疫

今年��月，保利商业物业星火突击连超��名志愿者主动报名前往广州市海珠区防疫最前线。这是

继�月深入白云区支援抗疫后，再一次与政府联动的标杆。早在�月，保利商业物业联动琶洲街道团工

委及社工组织，面向楼宇内业户和物业公司员工内部招募志愿者，目前队伍已超���人。保利商业物业

致力于将三方共建力量辐射至周边商圈，探索可复制的商办楼宇红色共建新路径。

②红色党建驱动 联动政企成立楼宇青苗志愿者 防疫有保障

在楼宇智慧平台建设上，保利物业搭建了一套垂直楼宇生态指数看板，全方位反映商业办公楼的运

行情况及成效；在对客端，应用星云企服小程序为业户提供一站式服务，目前服务企业已超�万家；在

管理端，上线楼宇安全调度中心，实现通讯、监控、报警的三大系统连通，有针对性做好安全监控与防范

工作。

③智慧平台驱动 业户办事更便捷 楼宇运营更安全

在服务模式上，保利物业提出“双碳楼宇服务模型”，通过双碳评估—双碳服务—可持续发展认证，

帮助楼宇提升绿色价值。该公司与产业链上下游合作伙伴成立行业首个“消碳联盟”，将低碳方案深化

到具体服务中。在行业上，作为广州市楼宇经济促进会《零碳数智楼宇等级评定规范》的参评单位，致力

于将零碳数智化的服务经验形成标准覆盖到商务办公楼宇、产业园区等楼宇建设和载体运营中。

④绿色降碳驱动 保利物业的央企“碳”索 助力可持续发

业界代表特色展示

广州保利商业物业发展有限公司——智慧防疫与绿色“碳”索

近年来，物业管理的低碳转型和可持续发展

备受关注，写字楼作为“能耗大户”，对管理服务

的智慧化、低碳化提出了更高的要求。特别在疫

情常态化之下，楼宇处于城市防控环的圆心，对

物业防疫服务提出了更高的要求，这是保利物业

商办服务在产品设计、服务实践中一直探索的

课题。