2023 年成都成华棚户区惠民改造建设

有限责任公司养老产业专项债券

（品种二）信用评级报告

编号：CCXI-20220256D-07

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

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声 明

⚫ 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人

员与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

⚫ 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相

关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、

准确性不作任何保证。

⚫ 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

⚫ 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人

和其他第三方的干预和影响。

⚫ 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议

任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

⚫ 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本

报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

⚫ 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或

不定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

⚫ 本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。

跟踪评级安排

⚫ 根据国际惯例和主管部门的要求，我公司将在本次债券的存续期内对其每年进行跟踪评级。

⚫ 我公司将在本次债券的存续期内对其风险程度进行全程跟踪监测。我公司将密切关注发行人公布的季度报告、年

度报告及相关信息。如发行人发生可能影响信用等级的重大事件，应及时通知我公司，并提供相关资料，我公司

将就该事项进行实地调查或电话访谈，及时对该事项进行分析，确定是否要对信用等级进行调整，并根据监管要

求进行披露。

中诚信国际信用评级有限责任公司

2023 年 7 月 4 日

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养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

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项目负责人：袁 野 yyuan@ccxi.com.cn

项目组成员：黄雅琴 yqhuang@ccxi.com.cn

欧阳守红 shhouyang@ccxi.com.cn

评级总监：

电话：(027)87339288

发行人及评级结果 成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司 AA+

/稳定

担保主体及评级结果 天府信用增进股份有限公司 AAA/稳定

本次债项评级结果 2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二） AAA

发行要素

本期债券（品种二）发行金额不超过 8.30 亿元，发行期限不超过 7 年（含），每年付息一

次，并在债券存续期的第 5 个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权和投资者回售选

择权；设置弹性配售选择权，其中基础发行规模 5.00 亿元，弹性配售额 3.30 亿元。如行使

弹性配售选择权，本期债券（品种二）拟募集资金规模为 8.30 亿元，其中 2.46 亿元用于成

华区锦城华创高车三路康养中心建设工程项目、2.08 亿元用于中车养老设施修建项目，

3.76 亿元用于补充营运资金；如未行使弹性配售选择权，本期债券（品种二）拟募集资金

规模为 5.00 亿元，其中 1.48 亿元用于成华区锦城华创高车三路康养中心建设工程项目、

1.25 亿元用于中车养老设施修建项目，2.27 亿元用于补充营运资金。

评级观点

中诚信国际认为成华区经济及财政实力稳步增长，潜在的支持能力强；成都成华棚户区惠

民改造建设有限责任公司（以下简称“成华棚改”或“公司”）作为成都市成华区范围内最

重要的土地整理及基础设施建设主体之一，与成华区政府维持高关联性。同时，中诚信国

际预计，成华棚改仍将继续从事区域内基础设施建设和土地整理等业务，具有较强的业务

竞争力，资产规模将保持增长；同时，需关注资本支出压力较大、资产流动性较弱以及债

务增长较快并面临一定短期偿债压力对其经营和整体信用状况造成的影响。本期债券（品

种二）信用等级充分考虑了天府信用增进股份有限公司（以下简称“天府信用”）提供的全

额无条件不可撤销连带责任保证担保对本次债券（品种二）还本付息的保障作用。

评级展望 中诚信国际认为，成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司信用水平在未来 12~18 个月

内将保持稳定。

调级因素 可能触发评级上调因素：成华区经济实力显著增强，外部支持能力提升；公司资本实力显

著增强，盈利大幅增长且具有可持续性等。

可能触发评级下调因素：公司地位下降，致使股东及相关各方支持意愿减弱；负债及债务

规模显著增长，财务指标出现明显恶化；区域融资环境恶化、流动性压力骤升等。

正 面

◼ 区域经济稳步发展。成华区作为成都市中心城区之一，具备良好的区位优势，近年来，成华区经济保持平稳较快

增长，经济财政实力位居成都市下辖区县前列，为公司发展提供了良好的外部环境。

◼ 公司地位突出。公司是成华区最重要的基础设施建设和土地整理主体之一，在资产注入、财政补贴等方面获得了

较大的外部支持。

◼ 有效的偿债保障措施。本期债券（品种二）由天府信用提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，该担保措施

对债券的还本付息起到了强有力的保障作用。

关 注

◼ 资本支出压力较大，自营项目未来收益实现和资金平衡情况有待关注。公司基础设施建设项目后续投资规模较

大，建设周期较长，中诚信国际将持续关注公司后续投资压力及自营项目未来收益实现和资金平衡情况。

◼ 资产流动性较弱。公司基础设施建设业务回款滞后，待结算工程投入、应收类款项占比较大且变现存在一定难

度，资产流动性较弱。

◼ 债务增长较快，面临一定短期偿债压力。随着公司业务开展，债务规模快速增长，资产负债率和总资本化比率亦

快速上升，财务杠杆水平偏高；此外，截至2023年3月末，公司短期债务规模较大，货币资金/短期债务仅为

0.41，面临一定短期偿债压力。

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 财务概况

成华棚改（合并口径） 2020 2021 2022 2023.3/2023.1~3

资产总计（亿元） 411.35 435.17 492.08 509.71

经调整的所有者权益合计（亿元） 152.07 152.61 154.74 155.03

负债合计（亿元） 259.28 282.56 337.33 354.68

总债务（亿元） 163.80 210.76 239.94 251.29

营业总收入（亿元） 13.15 13.46 13.46 3.00

经营性业务利润（亿元） 3.67 3.52 3.48 0.28

净利润（亿元） 3.31 3.37 3.16 0.29

EBITDA（亿元） 3.54 4.00 3.53 --

经营活动产生的现金流量净额（亿元） -18.93 2.67 2.61 -2.51

总资本化比率(%) 51.86 58.00 60.79 61.85

EBITDA 利息保障倍数(X) 0.38 0.40 0.29 --

注：1、中诚信国际根据成华棚改提供的其经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2021~2022 年度审计报告及未

经审计的 2023 年一季度财务报表整理。其中，2020 年和 2021 年财务数据分别采用了 2021 年和 2022 年审计报告期初数，2022 年财务数据采用

了 2022 年审计报告期末数，2023 年一季度财务数据采用 2023 年一季度财务报表期末数；2、公司未提供 2023 年一季度现金流量表补充资料，

故相关指标失效；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用或数据不可比，带“*”指标已经年化处

理，特此说明。

 担保主体概况数据

天府信用（合并口径） 2020 2021 2022

总资产（百万元） 7,726.80 8,557.87 9,311.39

担保损失准备金合计（百万元） 79.47 277.02 493.37

所有者权益合计（百万元） 6,150.31 6,445.73 6,955.63

增信余额（百万元） 45,706.00 64,046.00 66,833.00

净利润（百万元） 576.59 607.95 722.23

平均资本回报率(%) 10.95 9.65 10.78

累计代偿率(%) 0.00 0.00 0.00

注：1、中诚信国际根据天府信用 2020~2022 年审计报告整理，其中 2020 年、2021 年财务数据分别采用了 2021 年、2022 年审计报告期初数，

2022 年财务数据采用了 2022 年审计报告期末数；2、本报告所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，特此说明。

 同行业比较（2022 年数据）

项目 成华棚改 成都香投 空港兴城 西盛集团

最新主体信用等级 AA+ AA+ AA+ AA+

地区 成都市成华区 成都市新都区 成都市双流区 成都市郫都区

GDP（亿元） 1,360.6 1,032.6 1,311.0 751.0

一般公共预算收入（亿元） 89.90 64.30 95.70 54.13

经调整的所有者权益合计（亿元） 154.74 630.91 565.12 387.02

总资本化比率（%） 60.79 55.83 48.58 56.06

EBITDA 利息覆盖倍数（X） 0.29 0.40 0.53 0.33

注：成都香投系“成都香城投资集团有限公司”的简称；空港兴城系“成都空港兴城投资集团有限公司”的简称；西盛集团系“成都西盛投资集团有

限公司”的简称；2、经调整的所有者权益=所有者权益-调整项，成华棚改、空港兴城、西盛集团所有者权益调整项为 0，成都香投调整了所有者

权益中其他权益工具和少数股东权益中的永续债部分。

资料来源：公司提供及公开信息，中诚信国际整理

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 评级模型

 方法论

中诚信国际基础设施投融资行业评级方法 C220000_2022_03

◼ 业务风险：

中诚信国际认为，成华棚改作为成华区最重要的

基础设施建设和土地整理主体之一，在建及拟建项目

储备较为充足，具有较强的业务竞争力；但公司基础

设施建设项目后续投资规模较大，且回款进度一般，

面临较大的资本支出压力与一定的资金回收压力。此

外，需关注自营项目未来收益实现和资金平衡情况。

◼ 个体信用状况（BCA）：

依据中诚信国际的评级模型，其他调整项当期状

况对成华棚改个体基础信用等级无影响，成华棚改具

有 a 的个体基础信用等级，反映了其中等的业务风险和

中等的财务风险。

◼ 财务风险：

中诚信国际认为，受益于政府支持与利润积累，

近年来成华棚改所有者权益小幅增长，具备较好的资

本实力；公司债务规模增长较快，财务杠杆水平偏

高，短期偿债压力增加；公司经营获现能力有所提

升，但EBITDA与经营活动净现金流对利息支出覆盖能

力不足，整体保障能力较弱。

◼ 外部支持：

中诚信国际认为，成华区政府的支持能力强，且

对公司有强的支持意愿，可为公司带来很强的外部支

持。主要体现在成华区的区域地位，以及较强劲的经

济财政实力和增长能力；成华棚改系成华区重要的基

础设施建设和土地整理主体，成立以来持续获得政府

在资产划转、资本注入等方面的支持，具备强的重要

性及很高的政府关联性。综合考虑个体信用状况、外

部支持能力和意愿，外部支持提升子级是实际使用的

外部支持力度。

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发行人概况

成华棚改成立于 2011 年 10 月 31 日，初始注册资本为 0.50 亿元，由成都市成华区国有资产管理

委员会办公室（以下简称“成华区国资委”）出资设立。后经过多次注资，截至 2023 年 3 月末，

公司注册资本与实收资本均增至 2.80 亿元，成都市成华发展集团有限责任公司（以下简称“成

华发展”）为公司控股股东，其持有公司 100%股权，实际控制人为成都市成华区国有资产监督

管理和金融工作局（以下简称“成华区国金局”）。公司作为成都市成华区范围内重要的土地整

理及基础设施建设主体，主要负责成华区内土地整理及配套基础设施建设项目的投资及建设、

资产经营及管理。

表 1：截至 2022 年末公司主要子公司情况（亿元、%）

全称 简称 持股比例

2022 年末 2022 年

总资产 净资产 营业总收入 净利润

成都锦城华创置业有限责任公司 锦城华创 100 159.00 37.08 0.63 0.40

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

本次债券概况

发行条款

本次债券拟发行金额不超过 12.50 亿元，其中，品种二发行金额不超过 8.30 亿元，发行期限不超

过 7 年（含），每年付息一次。设置弹性配售选择权，品种二基础发行额为 5.00 亿元，弹性配售

额为 3.30亿元。在债券存续期的第 5个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权和投资者回售

选择权。

本期债券（品种二）由天府信用提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

募集资金用途

本期债券（品种二）拟募集资金总额为不超过 8.30 亿元。如行使弹性配售选择权，本期债券

（品种二）拟募集资金总额为 8.30 亿元，其中 2.46 亿元用于成华区锦城华创高车三路康养中心

建设工程项目、2.08 亿元用于中车养老设施修建项目，3.76 亿元用于补充营运资金；如未行使弹

性配售选择权，本期债券（品种二）拟募集资金总额为 5.00 亿元，其中 1.48 亿元用于成华区锦

城华创高车三路康养中心建设工程项目、1.25 亿元用于中车养老设施修建项目，2.27 亿元用于补

充营运资金。

成华区锦城华创高车三路康养中心建设工程项目占地约 21.73 亩，总建筑面积约 31,970 平方米，

主要包括新建养老机构建筑物、卫生服务中心、总平和绿化、地下停车场等相关配套设施；新

建景观公园、公厕、地下室停车库新建主体建筑、室内外装修（含光彩工程）、机电（含强弱

电、送变电、标识系统、智能建筑系统等）、消防通风、电梯、燃气、给排水、总平（含公园绿

化、室外雨污水、照明、海绵城市）等相关配套设施。项目收入主要来自养老床位出租收入、

老年康复活动中心出租收入，伙食收入、停车场收入、护理服务费、医疗收入及其他费用收入

等。

中车养老设施修建项目建设内容包括新建养老机构建筑物、绿化、地下停车场等相关配套设

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施，占地面积约 12.6 亩，地上建筑面积约 21,098 平方米，地下建筑面积约 6,682 平方米。项目收

入主要来自养老床位出租收入、老年康复活动中心出租收入，伙食收入、停车场收入、护理服

务费及其他费用收入等。

业务风险

宏观经济与行业政策

2023 年一季度中国经济修复略超预期，GDP 同比增长 4.5%，环比增长 2.2%，第三产业和最终消

费对经济增长的贡献率明显提升，微观主体预期边际改善，产出缺口相较去年四季度有所收

窄。

中诚信国际认为，当前经济修复呈现出一定结构分化特征，服务业修复好于工业，消费恢复以

接触型消费回暖为主，基建投资高位运行，房地产投资降幅收窄但延续下降，出口短期反弹但

高新技术产品出口偏弱。同时，在经济持续复苏的过程中风险与挑战仍存。从外部环境看，地

缘冲突及大国博弈风险持续，科技等领域的竞争压力或加大；从增长动能看，消费虽有所回暖

但“明强实弱”，投资仍较为依赖政策性因素的驱动，全球经济走弱下出口下行压力仍存；从微

观预期看，居民谨慎性动机下消费动力不足，企业预期改善尚未转化为民间投资的回升；从债

务压力看，高债务压力加剧经济金融脆弱性，制约政策稳增长空间，尤其是地方政府债务压力

上扬，结构性及区域性风险较为突出。

中诚信国际认为，随着经济修复进入关键期，中国宏观经济政策将继续保持连续性与精准性。

财政政策继续“加力提效”，准财政政策或有所延续，发挥稳增长的主力作用，并以有效带动全

社会投资和促进消费为主要着力点。货币政策保持宽松但更加注重“精准有力”，结构性货币政

策重要性继续提升，并注重配合财政政策落地见效。2023 年政府工作报告对恢复与扩大消费、

建设现代产业体系、支持民营经济以及扩大利用外资等重点领域做出有针对性的部署，宏观政

策充分注重短期稳增长与中长期调整的结合。

综合以上因素，中诚信国际认为，未来中国宏观经济将延续复苏态势，受低基数影响，二季度

经济增速将成为年内高点，2023 年全年 GDP 增速为 5.7%左右。从中长期来看，中国式现代化持

续推进为经济高质量发展提供支撑，中国经济长期向好的基本面未变。

详见《2023 年一季度宏观经济与政策分析》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/9964?type=1

行业政策方面，2022 年以来与城投企业相关的监管政策延续对隐性债务化解的关注，城投企业

更加注重与金融机构形成长期合作，全域无隐债试点和高风险地区降低债务风险试点继续拓

展；中央及多地持续通报隐债问责案例，部分区域大力开展城投企业反腐工作，旨在推动城投

企业良性发展，需关注隐性债务化解以及企业内部治理给区域带来的信用风险。在债务化解方

面，《2023 年政府工作报告》明确提出了“优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解

存量”的途径，预计 2023 年地方政府债务管理长效机制将持续完善，隐性债务化解“以时间换空

间”力度将加大，或继续合理有序推进地方债置换、金融机构贷款置换等化债方式，但在金融机

构贷款置换时需关注大幅压降利率、长时间展期等方案对城投企业及所在区域信用水平、声誉

的冲击。财政部指出 2023 年将合理安排专项债规模，确保政府投资力度不减，并且将适量扩大

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资金投向领域和用作项目资本金范围，持续加力重点项目建设，需重点关注城投企业是否参与

重点项目建设以及承担区域重要职能对城投企业再融资能力的影响，还需关注政策边际利好下

城投企业再融资分化或加剧。

区域环境

成华区位于川西平原，地处成都市区的东北部，东与龙泉驿区交界，南与锦江区相连，西与金

牛区毗邻，北与新都区接壤。成华区是成都市中心城区之一，拥有西部第一、全国六大客运综

合交通枢纽成都东客站。成华区下辖双桥子、猛追湾、府青路、二仙桥等 11 个街道办事处。

2022 年末，成华区常住人口达 140.29 万人。

成华区凭借良好的区位优势和成都市战略规划的政策推动，区域内产业发展情况良好，形成了

龙潭新经济产业功能区的数字经济、智能经济、共享经济，东客站枢纽经济功能区的精品商

贸、特色会展、大健康及东郊文化创意功能区的音乐影视、数字娱乐等主导产业。近年来，成

华区经济保持平稳较快增长，经济财政实力位居成都市下辖区县前列。2022 年，成华区实现地

区生产总值（GDP）1,360.58 亿元，同比增长 5.0%；同年，成华区人均 GDP 为 9.72 万元。

近年来，成华区一般公共预算收入波动增长，财政自给能力较强，税收收入及占比逐年上升，

财政收入质量较好，2021 年成华区实现一般公共预算收入 86.56 亿元，在成都下辖区县中位列第

六，2022 年，实现一般公共预算收入 89.90 亿元，在成都下辖区县中位列第六；政府性基金收入

是成华区地方政府财力的重要补充，但受土地市场行情影响较大，具有一定波动性。整体来

看，2022 年以来，成华区财政自给能力仍较强，收入质量较去年有所提升。再融资环境方面，

成华区政府债务率较低，总体债务风险可控。区域内城投企业融资主要依赖于银行和直融等渠

道，但非标融资仍占有一定比例，其中债券市场发行利差处于成都市较低水平，净融资额呈净

流入趋势，发债主体未出现违约情况，整体再融资环境较好1。

表 2：近年来成华区地方经济财政实力

项目 2020 2021 2022

GDP（亿元） 1,103.29 1,273.27 1,360.58

GDP 增速（%） 3.2 9.9 5.0

人均 GDP（万元） 7.98 9.21 9.72

固定资产投资增速（%） 8.40 19.00 0.90

一般公共预算收入（亿元） 79.08 86.56 89.90

政府性基金收入（亿元） 3.55 35.23 28.95

税收收入占比（%） 70.70 74.40 76.75

公共财政平衡率（%） 105.12 112.05 101.01

注：税收收入占比=税收收入/一般公共预算收入*100%；公共财政平衡率=一般公共预算收入/一般公共预算支出*100%。

资料来源：成华区财政局，中诚信国际整理

运营实力

中诚信国际认为，成华棚改的业务状况较好，公司作为成都市成华区重要的基础设施建设和土地整理主体，

在建及拟建项目储备较为充足，具有较强的业务竞争力。

1 数据来源：choice

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养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

值得注意的是，公司基础设施建设项目后续投资规模较大，建设周期较长，且收入确认和回款相对滞后，

同时需持续关注自营项目的未来收益实现和资金平衡情况。

表 3：近年来公司营业收入及毛利率构成情况（亿元、%）

项目名称

2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 1~3 月

收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

代建工程收入 7.82 59.42 12.71 8.87 65.94 12.71 6.77 50.28 12.71 2.95 98.34 12.71

土地整理收入 4.94 37.56 12.71 3.93 29.18 12.71 6.05 44.97 12.71 -- -- --

租赁收入 0.40 3.02 72.76 0.66 4.88 69.58 0.64 4.75 82.82 0.05 1.66 100.00

合计/综合 13.15 100 14.53 13.46 100 15.49 13.46 100 16.04 3.00 100 14.16

注：加总数与和合计数不一致系四舍五入所致。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

基础设施建设业务

公司基础设施建设业务投资规模较大，收入确认和回款较为滞后，公司未来面临较大的资本支

出压力和资金回收压力，同时需关注自营项目的未来收益实现和资金平衡情况。

公司作为成华区重要的基础设施投融资主体，由成都市成华区人民政府授权，在成华区范围内

开展基础设施建设工作。基础设施建设业务主要由公司及子公司锦城华创负责，业务模式分为

两种：第一种为代建模式，2022 年以前，公司与成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称

“危改办”）签订委托代建协议，危改办指定公司作为成华区基础设施建设类工程项目代建单

位，负责相关政府类工程的代建工作，公司负责筹集和支付前期的建设成本，危改办每年度根

据委托建设工程实际支出加成 18.00%向公司支付委托建设工程款，公司每年据此确认为代建工

程收入，在实际操作中，不同项目结算频率根据项目具体进度确定；第二种为自营模式，公司

自筹资金进行建设，未来计划通过项目运营收入实现资金平衡。2022 年 12 月，根据成华区国金

局出具的《关于成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司变更工程项目委托建设单位的通

知》，公司及子公司与成华区危改办签订的相关框架协议终止，公司及子公司与成都市成华区建

设路金融商务总部发展促进中心（以下简称“建设路总部中心”）重新签订《成都市成华区基础

设施建设类工程项目委托代建框架协议》，公司负责前期的征迁及工程成本，建设路总部中心每

年度根据委托建设工程实际支出加成 18.00%向公司支付委托建设工程款。

从业务开展情况来看，截至 2022 年末，公司在建基础设施项目计划总投资规模达 300.40 亿元，

已累计投资253.92亿元。公司在建基础设施建设项目累计确认收入39.63亿元，累计已回款29.55

亿元，整体收入确认和回款相对滞后，公司面临较大的资本支出压力与一定的资金回收压力。

截至 2022年末，公司拟建基础设施建设项目计划总投资规模约为 77.40亿元，其中大部分项目预

计采取自营模式。公司未来面临较大资本支出压力，自营项目未来收益实现和资金平衡情况有

待关注。

表 4：截至 2022 年末公司主要在建基础设施建设项目情况（亿元）

序号 项目名称 建设周期 总投资 已投资

1 昭觉寺南路 139 号棚户区改造工程项目 2015~2020 11.00 18.78

2 火车北站扩能改造地方配套工程拆迁项目 2014~2020 13.70 16.26

3 驷马桥路 1 号旧城改造项目 2016~2021 12.00 22.90

4 建设路 54 号 69 片区（一期）棚户区改造项目 2017~2022 20.30 18.24

5 中车成都公司成华厂区厂搬迁改造项目 2016~2024 20.00 15.76

6 槐树店路 26 号玻璃厂生活区搬迁改造项目 2018~2021 12.10 10.61

10

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养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

7 二仙桥地块旧城改造项目 2016~2024 10.57 10.54

8 西成客专动车运用所拆迁项目 2014~2024 13.60 5.75

9 山川汽修厂宿舍棚户区改造项目 2018~2024 18.70 8.74

10 城东旧城整体改造项目三号地块 2015~2022 13.00 6.59

11 崔家店南路中烟特色街区（一期）城市更新项目 2020~2025 28.80 3.76

12 成华区人民医院新址建设工程 2020~2023 14.50 8.31

13 其他项目 -- 112.13 107.68

合计 -- 300.40 253.92

注：1、其他项目为单项投资小于 10.00 亿元的多个项目汇总；2、由于部分项目前期立项概算与后期实际投入存在差异，导致项目已投

资额大于总投资额；3、部分项目计划建设周期与实际工期存在一定差异；4、加总数与和合计数不一致系四舍五入所致。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

表 5：截至 2022 年末公司主要拟建项目情况（亿元）

项目名称 总投资额

蜀都大道片区城市有机更新项目（水碾河老旧小区连片改造项目） 1.30

成华区锦城华创公司蓉华上林三号地块二期房屋及景观提升改造项目 2.10

成华区民兴路社区综合体建设工程项目 1.20

成华区锦城华创公司成都市田径网球运动训练中心配套工程项目 4.20

成华区华创璟云公司昭觉寺南路 139 号宗地新建住宅及配套设施工程项目 23.00

成华区锦城创展龙潭街道保平社区六组 31 亩新建住宅项目 7.00

成华区华创众信达公司人民塘 15 号地块新建住宅及配套设施工程项目 24.00

成华区二仙桥北路 31 号大师讲堂商业地块工程项目 5.00

成华区二仙桥三号 1 号商业地块工程项目 7.00

其他项目 2.60

合计 77.40

注：1、其他项目为单项投资小于 1.00 亿元的多个项目汇总；2、部分项目的业务模式暂未确定。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

土地整理业务

近年来公司土地整理业务持续推进，投资压力可控，但项目储备较为有限，相关收入的实现和

回款存在一定不确定性。

成都市成华区人民政府授权公司在成华区范围内开展土地整理工作。土地整理业务开展的区域

范围与基础设施代建业务基本相同，在实际操作中，公司土地整理业务开展区域由成华区政府

具体指定。2022 年以前，公司与危改办签订委托代建协议。危改办指定公司作为成华区土地整

理开发类工程项目代建单位，负责政府类工程的代建工作。公司负责前期的征迁及工程成本，

危改办每年度根据委托建设工程实际支出加成 18.00%向公司支付委托建设工程款。2022 年 12

月，根据成华区国金局出具的《关于成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司变更工程项目

委托建设单位的通知》，公司与成华区危改办签订的相关框架协议终止，公司与建设路总部中心

重新签订《成都市成华区土地整理开发类项目委托代建框架协议》，公司负责前期的征迁及工程

成本，建设路总部中心每年度根据委托建设工程实际支出加成 18.00%向公司支付委托建设工程

款。在实际操作中，不同项目结算频率根据项目进度确定。

从业务开展情况来看，截至 2022 年末，公司在建土地整理项目总投资 47.26 亿元，已累计投资

40.58 亿元，在建项目累计确认收入 21.94 亿元，累计已回款 17.77 亿元。总体来看，公司土地整

理业务未来投资压力相对可控，但项目储备较为有限；同时，考虑到土地整理及出让情况易受

国家政策、成华区整体规划安排以及土地市场环境等因素的影响，公司未来土地整理收入的实

现和回款存在一定不确定性，中诚信国际将对此保持关注。

11

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

表 6：截至 2022 年末公司主要在建土地整理项目情况（亿元）

序号 项目名称 建设周期 总投资 已投资

1 外环片高洪、院东、平丰社区土地整理工程 2015~2020 6.00 7.07

2 八里庄 12 号地块旧城改造土地整理工程 2015~2021 5.45 5.15

3 火车北站扩能改造邮政枢纽工程 2017~2022 3.20 2.13

4 环城生态区土地整理工程 2017~2021 5.00 8.17

5 成华区槐树店路 26 号胜达玻璃厂地块征收 2015~2020 1.50 1.84

6 昭觉寺南区土地整理工程 2016~2020 2.00 1.50

7 建设北路三段 50 号地块旧城改造土地整理工程 2016~2023 3.60 1.52

8 外环片区光明社区土地整理工程项目 2015~2020 3.20 1.25

9 二仙桥北二路 6 号项目 2017~2021 2.00 1.43

10 一环路东一段 255 号地块土地整合项目 2014~2021 1.51 1.14

11 八里庄路 50 号地块旧城改造土地整理工程 2014~2022 2.50 1.64

12 二仙桥北三路 11 号一宗二类住宅用地 2018~2020 1.00 0.66

13 长春片区土地整理 2016~2021 1.00 0.28

14 驷马桥果品市场土地整理工程 2014~2020 2.80 2.13

15 水碾河路 27 号附 3 号土地整理工程项目 2014~2021 2.50 0.81

16 成华区沙河综合整治项目 2014~2020 4.00 3.85

合计 -- 47.26 40.58

注：由于部分项目前期立项概算与后期实际投入存在差异，导致项目已投资额大于总投资额；2、部分项目计划建设周期与实际工期存

在一定差异。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

租赁业务

近年来公司租赁业务保持稳定，对公司营业收入形成一定补充。

公司租赁业务主要由本部及子公司锦城华创负责，依靠商铺等物业的出租获取收入。2020~2022

年，公司分别获得租赁收入 0.40 亿元、0.66 亿元和 0.64 亿元。总的来看，租赁业务对公司营业

收入形成一定补充。

财务风险

中诚信国际认为，公司的财务风险处于适中水平。随着业务开展及政府支持，近年来公司资产规模持续增

长，整体资本实力较强；同时公司债务规模亦快速增长，财务杠杆水平偏高且面临一定的短期偿债压力；

公司经营获现能力有所提升，但 EBITDA 与经营活动净现金流不能有效覆盖利息支出，整体偿债指标较弱。

资本实力与结构

公司地位突出，随着业务开展及政府支持，近年来公司资产规模持续增长；资产中项目投入成

本及应收类款项规模较大，资产流动性较弱，整体资产质量有待提升；公司债务规模增长较

快，财务杠杆率处于偏高水平。

作为成都市成华区重要的基础设施建设和土地整理主体，公司地位突出，近年来随着公司主营

业务持续推进及政府持续支持，公司资产规模持续增长，截至 2023 年 3 月末，公司资产规模达

509.71 亿元。

公司资产主要由存货、其他应收款、应收账款和预付款项等构成，近年来公司资产以流动资产

为主且占比较为稳定，截至 2022 年末流动资产占比达 95.28%。且公司未来仍将保持这一业务布

局，预计其资产结构将保持相对稳定。公司存货主要为待结算工程及开发产品，截至 2022 年

12

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

末，公司存货账面价值为 368.69 亿元，其中待结算工程为 321.19 亿元，受工程项目持续开展以

及项目结转进度较慢的影响，公司存货中的待结算工程呈持续增长趋势；同期末，存货中开发

产品为 6.09 亿元，主要为公司部分土地整理前期征迁工作中采用实物安置方式向危改办等单位

购入用于安置拆迁户的周转住房，该部分周转住房的购买成本计入土地整理业务成本。截至

2023 年 3 月末，公司存货进一步增至 381.55 亿元。公司其他应收款主要系应收政府部门及成华

区其他国有企业往来款项，2022 年公司对成都成华城市建设投资有限公司、成都成华国资经营

投资有限责任公司、万科资金管理中心、成都市跃华房屋经营开发有限公司等往来款增加，使

得当年末其他应收款规模相比上年末上升 32.53%至 43.49 亿元；截至 2023 年 3 月末，公司其他

应收款小幅下降至 41.72 亿元。公司预付款项主要系公司预付的安置周转房购房款、购置资产款

以及对拆迁户的拆迁补偿款，近年来规模不断减少，由 2020 年末的 31.94 亿元减少为 2022 年末

的 16.63 亿元，主要系周转住房交房转入存货科目所致。公司应收账款主要系应收危改办代建工

程和土地整理项目的收入结算款，近年来规模小幅上涨，主要系危改办较慢的回款安排所致。

公司拥有一定规模的商铺资产，可对外出租以获取租赁收入，但规模相对较小。总体来看，公

司资产中项目投入成本占比高且变现难度较大，加之应收类款项规模较大且基础设施建设业务

回款滞后，公司资产流动性较弱，整体资产质量有待提升。

图 1：截至 2022 年末公司资产分布情况 图 2：截至 2022 年末公司所有者权益情况

资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理 资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理

近年来，受益于政府大力支持与公司利润积累，公司经调整的所有者权益2规模逐年小幅增长。

公司资本公积系所有者权益的主要构成，主要系政府注入资金及资产，其中 2021 年成华区国金

局划入公司 0.23 亿元房产及 0.84 亿元资金；2022 年成华区国金局、成都市土地储备中心、成都

市成华区民政局以及公司股东成华发展集团分别向子公司锦城华创注入 0.04 亿元、0.03 亿元、

0.02亿元和 0.41亿元，带动期末公司资本公积规模小幅增长。基于公司在成华区的地位及承担的

重要职能，预计未来股东将持续向公司拨付资金及划转资产，公司所有者权益将继续扩大，资

本实力将进一步提升。

随着公司项目建设持续推进，近年公司对外融资需求不断加大，债务规模保持快速增长态势，

使得公司财务杠杆水平亦呈现上升趋势，截至 2023 年 3 月末，公司资产负债率和总资本化比率

分别为 69.58%和 61.85%，财务杠杆处于较高水平。随着项目建设的逐步推进，未来公司存在一

2 经调整的所有者权益=所有者权益-调整项，其中调整项=0。

13

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定外部融资需求以满足资金缺口，财务杠杆水平预计将进一步上升。

表 7：近年来公司资产质量相关指标（亿元、%）

项目 2020 2021 2022 2023.3

资产总额 411.35 435.17 492.08 509.71

非流动资产占比 3.81 4.01 4.72 4.55

经调整的所有者权益合计 152.07 152.61 154.74 155.03

资产负债率 63.03 64.93 68.55 69.58

总资本化比率 51.86 58.00 60.79 61.85

资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理

现金流分析

公司收入质量一般，近年来经营活动现金流受项目投资与回款及往来款等影响，稳定性较弱；

公司投资活动净现金流保持净流出状态且规模有所增加；公司经营发展对外部融资存在较强依

赖性，再融资能力及融资监管政策变化对公司的影响需持续关注。

随着公司项目建设逐步推进，近年来公司营业收入规模稳步增长，收入质量有所提升。

经营活动方面，公司经营活动净现金流受项目投资与回款及其他与经营活动有关的现金收支影

响较大，近年来公司经营活动净现金流逐年趋稳。具体来看，2020 年，由于公司项目投资增加

较多，使得当期经营活动净现金流呈大幅净流出状态；2021 年，公司基础设施建设及土地整理

投入规模虽进一步增加，但受益于当期往来款净流入较多，公司经营活动净现金流由净流出转

为小幅净流入状态；2022 年，公司当期经营回款情况持续改善，往来款净流入缺口收窄，基础

设施建设及土地整理投入规模有所缩减，经营活动现金流维持小幅净流入。

投资活动方面，近年来公司投资活动净现金流净流出缺口扩大。其中 2021 年主要为公司对成都

万锦华创置业有限公司和成都市重大产业化项目投资基金有限公司等的投资，2022 年主要系对

中车养老设施修建项目、康穗养老中心医养结合点位装修改造项目等自建项目的投资大幅增

加。

筹资活动方面，近年来公司基建及土地业务的持续推进，加之自建项目的资金需求量快速增

加，且公司存在较大债务偿还规模，公司对外融资需求较大。目前，公司主要通过银行借款、

债券融资与非标融资来弥补资金缺口。2022 年以来，公司银行借款及债券发行融资规模均较

大。

表 8：近年来公司现金流情况（亿元、X）

项目 2020 2021 2022 2023.3/2023.1~3

经营活动产生的现金流量净额 -18.93 2.67 2.61 -2.51

投资活动产生的现金流量净额 -0.01 -4.14 -20.76 -1.14

筹资活动产生的现金流量净额 19.07 10.23 14.74 8.33

现金及现金等价物净增加额 0.13 8.77 -3.41 4.68

收现比 0.99 1.03 1.62 0.75

资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理

偿债能力

公司债务规模逐年增长，其中短期债务占比快速增加，公司面临一定的短期偿债压力；近年来

公司 EBITDA 和经营活动净现金流不能有效覆盖利息支出，整体保障能力较弱。

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2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

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近年来，随着项目建设持续推进，公司对外融资需求有所扩大，债务规模保持增长态势。从债

务类型来看，公司债务以银行借款为主，同时还有一定规模的债券融资、非标融资，融资渠道

较为多元且整体融资结构较为合理；近年来，公司债务以长期债务为主，但 2022 年以来短期债

务占比迅速升高，且未来一年到期债务压力较大，货币资金对短期债务的覆盖能力较弱，公司

面临一定债务偿还压力。

表 9：截至 2022 年末公司债务到期分布情况（亿元）

注：加总数与和合计数不一致系四舍五入所致。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

近年来，公司利润总额呈先升后降的波动趋势，使得公司EBITDA亦呈先升后降态势，但随着项

目投入的不断增加，融资需求持续增长，公司债务规模迅速扩大，EBITDA 对利息支出的覆盖能

力有所弱化。同时，公司经营活动净现金流由负转正，但规模相对较小，不能有效覆盖公司债

务本息。

表 10：近年来公司偿债能力指标（亿元、%、X）

项目 2020 2021 2022 2023.3/2023.1~3

总债务 163.80 210.76 239.94 251.29

短期债务占比 17.27 19.40 33.01 20.57

EBITDA 3.54 4.00 3.53 --

EBITDA 利息保障倍数 0.38 0.40 0.29 --

经营活动产生的现金流量净额利息保障倍数 -2.03 0.27 0.21 --

货币资金/短期债务 0.40 0.49 0.21 0.41

非受限货币资金/短期债务 0.40 0.49 0.21 0.41

资料来源：公司财务报告，中诚信国际整理

其他事项

受限情况方面，公司受限资产规模较小，截至 2022 年末，公司受限资产占当期末总资产的

2.19%，存在一定的抵质押融资空间。或有负债方面，截至 2022 年末，公司对外担保余额为 3.50

亿元，占同期末净资产的比例为 2.26%，被担保单位系区域内国有企业成都兴华生态建设开发有

限公司，整体担保规模较小，公司或有负债风险可控。

表 11：截至 2022 年末公司受限资产情况（亿元）

受限资产 账面价值

存货 9.55

投资性房地产 1.21

合计 10.76

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

表 12：截至 2022 年末公司对外担保情况（亿元）

序号 被担保对象 企业性质 担保余额

1 成都兴华生态建设开发有限公司 国企 3.50

合计 - 3.50

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

项目 融资余额 2023 年 2024 年 2025 年

银行借款 155.05 40.04 46.81 20.81

非标融资 24.89 4.45 6.99 2.41

债券融资 60.00 34.70 - 0.30

合计 239.94 79.19 53.8 23.52

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过往债务履约情况：根据公司提供的《企业历史违约记录情况表》及企业征信报告，截至 2023

年 5 月，公司本部近三年一期未发生违约事件，也不存在三年以前发生且当前未结清的违约事

件。

假设与预测3

假设

——2023 年，公司仍作为成华区重要的土地整理及基础设施建设主体，没有显著规模的资产划

入和划出。

——2023 年，公司基础设施建设和土地整理业务稳步发展；租赁收入保持稳定。

——2023 年，公司自营项目投资与 2022 年基本持平。

——公司债务规模将呈增长态势。

预测

表 13：公司重点财务指标预测情况

2021 年实际 2022 年实际 2023 年预测

总资本化比率（%） 58.00 60.79 55.43~67.75

EBITDA 利息保障倍数（X） 0.40 0.29 0.22~0.32

资料来源：公司提供，中诚信国际整理

调整项

中诚信国际通常从流动性、ESG、特殊事项等方面对前述评估的基础信用等级评估进行修正，并

认为上述因素对公司基础信用评估等级无影响。

流动性评估

中诚信国际认为，公司未来一年流动性来源可对流动性需求形成一定覆盖。

近年来公司经营活动净现金流有所波动，2022 年经营活动净现金流成小幅净流入状态；2022 年

末公司可动用账面资金为 16.66 亿元，可为公司日常经营及债务偿还提供直接资金来源。同时，

截至 2022 年末，公司银行授信总额为 201.45 亿元，尚未使用授信额度为 72.32 亿元，备用流动

性较为充足。公司作为成华区重要的土地整理及基础设施建设主体，可持续获得政府的资金支

持；得益于公司在金融市场较为良好的认可度，近年来在债券市场表现尚可，2022 年公司发行

了 10.20 亿元规模的 22 成华棚改 MTN001，2023 年 2 月公司发行了 25 亿元规模的 23 成华棚改

MTN001，2023 年公司还计划发行 12.50 亿元规模的 2023年成都成华棚户区惠民改造建设有限责

任公司养老产业专项债券；而且成华区经济财政实力位居成都市前列，在金融资源方面具有一

定的优势，但后续仍需持续关注相关政策及融资环境对公司再融资能力的影响。

公司流动性需求主要来自于项目建设、外部投资及债务的还本付息。根据公司规划，未来一年

3

中诚信国际对发行人的预测性信息是中诚信国际对发行人信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑了

与发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前

述的预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。

16

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养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

投资支出主要集中于项目投资。同时，公司债务到期较为集中，截至 2022 年末，公司未来一年

的到期债务约 79.19 亿元，此外预计公司未来一年的利息支出将随着债务规模的增加而增加。综

上所述，公司未来一年流动性来源可对流动性需求形成一定覆盖。

ESG 分析4

中诚信国际认为，公司尚未因环保相关事件受到监管处罚，未发生过重大安全事故，治理结构和内控制度

健全，潜在 ESG 风险较小。

截至目前公司尚未因环保相关事件受到监管处罚，未发生过重大的项目质量事故，战略定位较

为清晰，内部控制体系与治理结构相对完善。

环境方面，公司的项目建设可能会面临一定环境风险，但公司会对项目建设实施进行监测，截

至目前公司尚未因环保相关事件受到监管处罚。

社会方面，近年来公司在项目建设方面未发生过重大安全事故，未发生过重大的项目质量事

故，亦发生过因不正当竞争、妨碍市场秩序、不合理定价等受到市场监管部门处罚。

治理方面，成华棚改战略规划制定了符合自身经营特点的战略规划，实施措施明确；公司建立

了规范化的法人治理结构体系，形成集中控制、分级管理、责权分明的管理机制；公司公开市

场中信息披露较为及时，内部控制体系与治理结构健全。

外部支持

中诚信国际认为，成华区政府对公司的支持能力强，主要体现在以下方面：

成华区是成都市中心城区之一，凭借良好的区位优势和成都市战略规划的政策推动，区域内产

业发展情况良好。近年来，成华区经济保持平稳较快增长，经济财政实力位居成都市下辖区县

前列。截至 2022年末，成华区地方政府债务余额为 60.86亿元，总体债务风险可控。但区域内融

资平台较多，需关注政府债务叠加隐性债务后可能带来的整体债务风险。

同时，成华区政府对公司的支持意愿强，主要体现在以下 3 个方面：

1）区域重要性强：公司作为成华区范围内最重要的土地整理及基础设施建设主体之一，主要负

责成华区内土地整理及配套基础设施建设项目的投资及建设、资产经营及管理。成华区核心区

域内承担基础设施建设与土地整理任务的重要企业还包括成都成华旧城改造投资有限责任公司

（以下简称“成华旧改”），其控股股东与实际控制人与成华棚改一致，成华棚改与成华旧改业

务及定位存在一定重合，但展业范围有所不同，分别负责核心区的不同区域。

2）与政府的关联度高：公司实际控制人为成华区国金局，根据区政府意图负责成华区内土地整

理及配套基础设施建设项目的投资及建设、资产经营及管理。股权结构和业务开展均与区政府

具有高的关联性。

3）过往支持力度大：近年来，公司持续获得成华区政府在资产注入和资金补贴方面的有力支

4 中诚信国际的 ESG 因素评估结果以中诚信绿金科技(北京)有限公司的 ESG 评级结果为基础，结合专业判断得到。

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2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

持。2021 年成华区国金局划入公司 0.23 亿元房产及 0.84 亿元资金计入资本公积；2022 年根据公

司股东成华发展出具的董事会决议（[2022]55-3 号和[2022]57-7 号），成华发展同意公司注册资本

由 2.00 亿元增加至 2.80 亿元并拨付 0.80 亿元增加公司实收资本。同年成华区国金局、成都市土

地储备中心、成都市成华区民政局以及公司股东成华发展集团分别向子公司锦城华创注入 0.04

亿元、0.03 亿元、0.02 亿元和 0.41 亿元，计入资本公积。资金补贴方面，2020~2022 年公司分别

获得政府补助资金 2.09 亿元、1.95 亿元和 2.00 亿元。

表 14：成华区区级类平台比较（亿元、%）

名称 大股东及持股比

例

职能定位与分工 总资产 所有者

权益

资产

负债

率

营业总

收入

净利

润

应付债

券余额

成都成华棚户区惠

民改造建设有限责

任公司

成都市成华发展

集团有限责任公

司 100%

成华区范围内重要的土

地整理及基础设施建设

主体，主要负责成华区

内土地整理及配套基础

设施建设项目的投资及

建设、资产经营及管理

492.08 154.74 68.55 13.46 3.16 60.00

成都市成华发展集

团有限责任公司

成都市成华区国

有资产监督管理

和金融工作局

90%

成华区最主要投资控股

和资本运营平台 -- -- -- -- -- --

成都成华旧城改造

投资有限责任公司

成都市成华发展

集团有限责任公

司 100%

成都市成华区重要的旧

城改造开发运营主体 400.95 160.21 60.04 18.25 3.30 75.33

成都兴华生态建设

开发有限公司

成都市成华发展

集团有限责任公

司 100%

成华区重要的建设主体

之一，全面负责环城生

态区的土地整理、基础

设施建设和安置房建设

391.15 205.24 47.53 17.92 3.05 40.00

成都成华国资经营

投资有限责任公司

成都市成华发展

集团有限责任公

司 100%

成华区基础设施建设的

重要主体，主要从事成

华区内市政工程、安置

房等基建及土地整理业

务

210.63 104.02 50.62 7.92 1.51 46.90

成都东方广益投资

有限公司

成都市成华发展

集团有限责任公

司 100%

成华区重要的基础设施

建设主体，业务范围集

中于成华区龙潭工业机

器人产业功能区

316.42 107.14 66.14 69.78 2.36 48.98

注：1、以上数据均为截至 2022 年末数据；2、部分加总数据存在误差可能系四舍五入所致；2、应付债券余额包含一年内到期的部分。

资料来源：公司提供及公开资料，中诚信国际整理

综上，中诚信国际认为，成华区政府的支持能力强，且对公司强支持意愿，可为公司带来很强的外部支持。

同行业比较

中诚信国际认为，成华棚改与成都香投、空港兴城、西盛集团等可比公司的外部经营环境风险、业务竞争

优势及业务风险并无显著差异；成华棚改与可比公司相比财务杠杆水平偏高，EBITDA 对利息支出覆盖能

力相对较弱，但经营活动净现金流处于较好水平，总体来看成华棚改与可比公司财务风险并无显著差异；

当地政府对上述公司均具有强的支持能力和支持意愿，最终主体信用等级处于同一档次。

首先，成华区与新都区、双流区等的行政地位、经济财政实力相当，郫都区经济财政实力稍

弱，比较区域的债务压力和市场融资环境接近，对当地平台企业的支持能力处于同一档次。成

18

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

华棚改与上述平台均为当地国金局实际控制的重要的城市基础设施建设类主体，当地政府对上

述公司均具有强的支持能力和支持意愿。

其次，成华棚改的外部经营环境风险和业务风险与可比对象相比并没有显著差异。基于当地政

府对其的主要定位，公司与可比对象均具有业务竞争优势，公司基础设施建设与土地整理等核

心业务稳步发展，持续获得当地政府支持，总体业务情况较好。

财务风险方面，与可比对象相比，公司资产规模不具备优势，但在当地政府支持下，近年来公

司资产规模大幅增长；公司权益规模低于可比公司平均水平但保持增长，总体资本实力相对较

弱。公司财务杠杆在同业中处于较高水平；公司EBITDA对利息覆盖能力一般，可用银行授信余

额相对较少，未来市场融资情况值得关注。

表 15：2022 年同行业对比表

成华棚改 成都香投 空港兴城 西盛集团

最新主体信用等级 AA+ AA+ AA+ AA+

地区 成都市成华区 成都市新都区 成都市双流区 成都市郫都区

GDP（亿元） 1,360.6 1,032.6 1,311.0 751.01

GDP 增速（%） 5.0 2.1 0.6 3.0

人均 GDP（万元） 9.72 6.57 7.72 5.40

一般公共预算收入（亿元） 89.90 64.30 95.70 54.13

公共财政平衡率（%） 101.01 68.99 72.94 68.47

政府债务余额（亿元） 60.86 116.80 255.29 122.63

控股股东及持股比例

成都市成华发展集

团有限责任公司

100.00%

成都市新都区国有

资产监督管理和金

融工作局 100.00%

成都市双流区国有

资产监督管理和金

融工作局 90%

郫都区国有资产监

督管理和金融工作

局 100.00%

职能及地位

成华区范围内重要

的土地整理及基础

设施建设主体

新都区最重要的国

有资产运营及基础

设施投融资主体

双流区最大的基础

设施建设投融资主

体

郫都区最重要的国

有资本投资运营公

司

核心业务及收入占比

代建工程收入

50.28%、土地整理

收入 44.97%

粮食销售 6.95%、

代建项目 50.73%

建材销售

49.08%、代建业

33.82%

工程施工

30.06%、建材销售

29.85%、农产品销

售 14.42 %

总资产（亿元） 492.08 1,572.39 1,186.16 971.23

经调整的所有者权益合计（亿元） 154.74 630.91 565.12 387.02

总债务（亿元） 239.94 797.60 533.92 493.84

总资本化比率（%） 60.79 55.83 48.58 56.06

资产负债率（%） 68.55 59.51 52.36 60.15

营业总收入（亿元） 13.46 76.29 42.32 18.73

净利润（亿元） 3.16 2.81 8.33 2.80

EBITDA（亿元） 3.53 16.92 13.21 7.38

EBITDA 利息保障倍数（X） 0.29 0.40 0.53 0.33

经营活动产生的现金流量净额（亿元） 2.61 -9.34 3.10 0.59

可用银行授信余额（亿元） 72.32 -- 265.12 --

应付债券余额（亿元） 60.00 306.60 206.32 174.71

注：1、控股股东及持股比例为截至本报告出具日最新情况；2、债券融资余额为财务报表口径，应付债券余额=应付债券+一年内到期

的应付债券；3、部分数据未能获取；4、经调整的所有者权益=所有者权益-调整项，成华棚改、空港兴城、西盛集团所有者权益调整

项为 0，成都香投调整了所有者权益中其他权益工具和少数股东权益中的永续债部分。

资料来源：公开资料，中诚信国际整理

偿债保证措施

天府信用为 2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司养老产业专项债券（品种二）提

供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

19

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

天府信用成立于 2017 年 8 月 28 日，经四川省政府国有资产监督管理委员会（以下简称“四川省

国资委”）批准，由四川发展（控股）有限责任公司（以下简称“四川发展”）、四川省铁路

产业投资集团有限责任公司 （以下简称“铁投集团”）、四川交投产融控股有限公司（以下简

称“交投产融”）、四川金融控股集团有限公司（以下简称“四川金控”）、中银投资资产管

理有限公司（以下简称“中银投资”）、成都高新投资集团有限公司（以下简称“高投集

团”）、成都双流兴城建设投资有限公司 （以下简称“兴城投资”）、成都金融控股集团有限

公司 （以下简称“成都金控”）、成都工投资产经营有限公司 （以下简称“成都工投”）共同

出资设立。截至 2022年末，公司注册资本为 40.00亿元，均为货币出资，一次性实缴到位，其中

四川发展为第一大股东，直接和间接持有公司 60.00%的股份。

天府信用作为四川省政府大力支持的省内专业信用增进机构，以信用增进业务为核心基础业

务，目前主要发展基础增信业务，并探索开展部分创新增信业务。公司的基础增信业务主要定

位于市场的成熟主流品种，具体包括对公司债、企业债、中期票据、定向债务融资工具、资产

支持证券等标准化债券的增信业务，另有少量债权融资计划增信业务。截至 2022 年末，天府信

用总资产为 93.11 亿元，所有者权益为 69.56 亿元；在保余额为 668.33 亿元；融资担保责任余额

为 537.82 亿元，融资担保放大倍数为 7.73 倍。

天府信用作为四川省省委、四川省政府、四川省金融局和四川省国资委大力支持的服务资本市

场的专业化增信机构，积极推动资本市场风险分散分担机制和信用风险体系建设。公司的成立

填补了四川省金融领域的空白，是四川省委、省政府完善地方信用体系建设、推进债券市场发

展、优化风险分担分散机制的重要创新举措，有助于提高直接融资比例，降低企业融资成本，

服务实体经济发展，助推西部金融中心建设。中诚信国际认为，四川省政府有很强的能力和意

愿在有必要时对公司进行支持。

综合来看，中诚信国际评定天府信用主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。其为 2023 年成都

成华棚户区惠民改造建设有限责任公司养老产业专项债券（品种二）提供的全额无条件不可撤

销连带责任保证担保对本期债券品种二还本付息起到强有力的保障作用。

评级结论

综上所述，中诚信国际评定成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司主体信用等级为AA+，评

级展望为稳定；评定“2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司养老产业专项债券

（品种二）”的债项信用等级为 AAA。

20

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附一：成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司股权结构图及组织结构图

（截至 2023 年 3 月末）

资料来源：公司提供

成都市成华区国有资产监督管理和工作金融局

成都市成华发展集团有限责任公司

成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

90%

100%

四川省财政厅

10%

21

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附二：天府信用增进股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2023 年 3

月末）

资料来源：天府信用

22

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附三：成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司财务数据及主要指标（合

并口径）

财务数据（单位：万元） 2020 2021 2022 2023.3/2023.1~3

货币资金 113,031.94 200,686.02 166,569.28 213,357.38

非受限货币资金 113,031.94 200,686.02 166,569.28 213,357.38

应收账款 208,480.02 210,498.20 223,768.04 232,176.72

其他应收款 516,546.51 328,184.27 434,940.74 417,207.23

存货 2,799,537.33 3,167,164.34 3,686,864.54 3,815,494.68

长期投资 0.00 10,500.00 10,785.22 10,785.22

在建工程 0.00 6,252.91 0.00 0.00

无形资产 23.47 21.90 19.17 18.50

总资产 4,113,536.05 4,351,686.21 4,920,782.67 5,097,076.28

其他应付款 610,836.60 432,233.65 536,261.01 588,137.47

短期债务 282,824.72 408,881.00 791,921.55 517,026.33

长期债务 1,355,163.00 1,698,750.00 1,607,435.11 1,995,911.61

总债务 1,637,987.72 2,107,631.00 2,399,356.67 2,512,937.94

总负债 2,592,828.69 2,825,563.58 3,373,347.03 3,546,786.77

利息支出 93,363.06 99,833.23 123,559.97 --

经调整的所有者权益合计 1,520,707.36 1,526,122.63 1,547,435.64 1,550,289.50

营业总收入 131,512.92 134,564.05 134,573.29 29,980.99

经营性业务利润 36,711.72 35,226.94 34,805.60 2,845.88

其他收益 20,884.38 19,474.53 20,035.93 0.00

投资收益 0.00 0.00 -4.78 0.00

营业外收入 14.74 6.01 41.10 35.00

净利润 33,072.20 33,680.93 31,581.68 2,853.86

EBIT 35,178.94 39,798.23 35,112.41 --

EBITDA 35,396.95 39,969.42 35,295.54 --

销售商品、提供劳务收到的现金 130,001.02 138,067.89 217,972.27 22,542.84

收到其他与经营活动有关的现金 461,101.96 695,917.72 518,405.41 86,020.10

购买商品、接受劳务支付的现金 412,624.88 501,766.71 238,323.58 46,781.34

支付其他与经营活动有关的现金 365,377.67 299,029.64 457,167.23 81,802.78

吸收投资收到的现金 0.00 18,045.84 12,926.59 0.00

资本支出 71.31 3,909.40 207,270.01 11,389.14

经营活动产生的现金流量净额 -189,253.34 26,743.46 26,060.97 -25,144.64

投资活动产生的现金流量净额 -71.31 -41,386.76 -207,570.01 -11,389.14

筹资活动产生的现金流量净额 190,654.94 102,297.39 147,392.29 83,321.88

现金及现金等价物净增加额 1,330.29 87,654.09 -34,116.75 46,788.10

财务指标 2020 2021 2022 2023.3/2023.1~3

营业毛利率(%) 14.53 15.49 16.04 14.16

期间费用率(%) 1.61 2.16 3.96 4.27

应收类款项/总资产(%) 17.63 12.38 13.40 12.75

收现比(X) 0.99 1.03 1.62 0.75

资产负债率(%) 63.03 64.93 68.55 69.58

总资本化比率（%） 51.86 58.00 60.79 61.85

短期债务/总债务(%) 17.27 19.40 33.01 20.57

经营活动净现金流利息覆盖倍数(X) -2.03 0.27 0.21 --

总债务/EBITDA(X) 46.27 52.73 67.98 --

EBITDA/短期债务(X) 0.13 0.10 0.04 --

EBITDA 利息保障倍数(X) 0.38 0.40 0.29 --

注：1、中诚信国际根据成华棚改提供的其经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2020~2022 年度审计报告及未

经审计的 2023 年一季度财务报表整理。其中，2020 年和 2021 年财务数据分别采用了 2021 年和 2022 年审计报告期初数，2022 年财务数据采用

了 2022 年审计报告期末数，2023 年 3 月采用 2023 年一季度财务报表期末数；2、公司未提供 2023 年一季度现金流量表补充资料，故相关指标

失效；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用或数据不可比，带“*”指标已经年化处理，

特此说明。

23

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附四：天府信用增进股份有限公司主要财务数据及主要指标（合并口径）

财务数据（金额单位：百万元） 2020 2021 2022

资产

货币资金 1,667.39 1,995.81 1,979.91

交易性金融资产 1,834.63 1,089.58 222.24

债权投资 1,988.00 2,069.05 3,001.91

应收代偿款 0.00 0.00 0.00

委托贷款 2,178.00 2,159.87 2,104.24

长期股权投资 0.00 100.01 104.82

现金及投资资产合计 7,668.02 8,434.31 9,186.09

资产合计 7,726.80 8,557.87 9,311.39

担保损失准备金合计 79.47 277.02 493.37

短期借款 0.00 0.00 0.00

长期借款 903.81 1,247.19 944.31

应付债券 499.93 510.82 510.67

股本 4,000.00 4,000.00 4,000.00

其他权益工具 1,499.77 1499.75 1,499.75

未分配利润 332.86 434.15 735.08

所有者权益合计 6,150.31 6,445.73 6,955.63

利润表摘要

增信业务收入 531.12 689.02 762.59

提取风险准备金 (3.32) (205.68) (213.98)

投资收益 323.21 413.43 445.46

业务及管理费用 (39.80) (47.53) (48.75)

税金及附加 (6.18) (8.05) (8.66)

营业利润 768.21 809.14 932.39

利润总额 767.21 809.14 931.39

所得税 (190.61) (201.18) (209.15)

净利润 576.59 607.95 722.23

综合收益总额 576.59 607.95 722.21

增信组合

增信余额 45,706.00 64,046.00 66,833.00

融资担保责任余额 37,208.00 51,876.00 53,782.00

财务指标 2020 2021 2022

盈利能力（%）

营业费用率 4.83 5.49 9.85

平均资产回报率 8.42 7.47 8.08

平均资本回报率 10.95 9.65 10.78

增信项目质量（%）

累计代偿率 0.00 0.00 0.00

风险准备金/增信余额 0.17 0.43 0.74

最大单一客户增信余额/核心资本 24.86 28.69 20.06

最大十家客户增信余额/核心资本 205.84 226.82 157.15

资本充足性

净资产（百万元） 6,150.31 6,445.73 6,955.63

核心资本（百万元） 4,730.00 5,223.01 5,743.09

净资产放大倍数（X） 7.43 9.94 9.61

核心资本放大倍数（X） 9.66 12.50 11.64

融资担保放大倍数（X） 6.05 8.06 7.73

流动性（%）

高流动性资产/总资产 45.32 36.05 23.65

高流动性资产/增信余额 7.66 4.82 3.29

注：中诚信国际根据天府信用增进 2020 年~2022 年审计报告整理。

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2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附五：基本财务指标的计算公式

指标 计算公式

资

本

结

构

短期债务 短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的

非流动负债+其他债务调整项

长期债务 长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项

总债务 长期债务+短期债务

经调整的所有者权益 所有者权益合计-混合型证券调整-公益性资产调整

资产负债率 负债总额/总资产

总资本化比率 总债务/(总债务+经调整的所有者权益）

非受限货币资金 货币资金-受限货币资金

利息支出 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出

长期投资 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资

应收类款项/总资产 （应收账款＋其他应收款＋长期应收款）/总资产

盈

利

能

力

营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入

期间费用合计 销售费用+管理费用+财务费用+研发费用

期间费用率 期间费用合计/营业总收入

经营性业务利润 营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保

单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益（不含计入非经常性损益的其他收益）

EBIT（息税前盈余） 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益

EBITDA（息税折旧

摊销前盈余） EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

现

金

流

收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入

资本支出 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

偿

债

能

力

EBITDA 利息保障倍

数

EBITDA/利息支出

经营活动净现金流利

息覆盖倍数 经营活动产生的现金流量净额/利息支出

注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务

的相关企业专用。根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于未执行新金融准则的企业，长期投

资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”。根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——

非经常性损益》证监会公告[2008]43 号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特

殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。

25

2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附六：天府信用增进股份有限公司主要财务指标的计算公式

指标 计算公式

盈

利

能

力

业务及管理费 销售费用+管理费用

营业费用率 业务及管理费/(担保业务净收入+其他业务收入-其他业务支出+投资收益+利息净收入)

平均资本回报率 净利润/[(期末所有者权益总额+期初所有者权益总额)/2]

平均资产回报率 净利润/[(期末资产总额+期初资产总额)/2]

风

险

抵

御

能

力

高流动性资产 货币资金＋交易性金融资产中的高流动性部分＋以公允价值计量且变动计入其他综合

收益的金融资产中高流动性部分-受限部分资产

经调整的所有者权益 所有者权益-其他权益工具-有偿还义务的明股实债-其他调整项

核心资本 所有者权益＋担保损失准备金－长期股权投资－其他权益工具-按成本计量的可供出售

权益工具-有偿还义务的明股实债

核心资本担保放大倍数 在保责任余额/核心资本

净资产放大倍数 在保责任余额/净资产

融资性担保放大倍数 融资性担保责任余额/（母公司口径净资产-对其他融资担保公司和再担保公司的股权投

资）

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2023 年成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司

养老产业专项债券（品种二）信用评级报告

附七：信用等级的符号及定义

个体信用评估

（BCA）等级符号 含义

aaa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

aa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。

a 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

bbb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

bb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

b 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

ccc 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

cc 在无外部特殊支持下，受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。

c 在无外部特殊支持下，受评对象不能偿还债务。

注：除 aaa 级，ccc 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

中长期债项等级符号 含义

AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。

AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。

A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。

BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。

BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。

B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。

CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。

CC 基本不能保证偿还债券。

C 不能偿还债券。

注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

信用增进公司等级符号 含义

AAA

受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极

低。

AA

受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很

低。

A

受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较

低。

BBB 受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

BB 受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较大。

B 受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力对良好经济环境的依赖程度较高，违约风险很大。

CCC 受评信用增进公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极大。

CC 受评信用增进公司在破产或重组时获得的保护较小，基本不能保证偿还债务。

C 受评评信用增进公司不能履行代偿义务及偿还其他债务。

注：1、除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级；2、此评级符号与中

诚信国际授予其他固定收益证券发行主体的评级符号一致，具有可比性。

主体等级符号 含义

AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。

C 受评对象不能偿还债务。

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