29.地籍调查成果审核系统解决方案 一、前言 不同时期，因地籍制度和地籍调查的目的不同，地籍调查的定义和范围也不完全 一样。在实行土地登记制度时，地籍调查是土地登记的前期基础性工作，包括土 地权籍调查和地籍测量，主要是查清土地的位置、权属、界线、数量和用途等基 本情况，随着不动产统一登记改革和自然资源部组建，地籍调查逐渐从狭义的土 地调查测绘转变为广义的不动产及自然资源地籍调查，尔后，国家陆续印发《自 然资源部办公厅关于征求<地籍调查规程 第 1 部分 不动产>（征求意见稿）意 见的函》（自然资办函〔2019〕1658 号）、《自然资源部办公厅关于征求<地籍 数据库 第 1 部分：不动产（征求意见稿）>和<地籍数据库 第 2 部分：自然资 源（征求意见稿）>两项行业标准意见的函》（自然资办函〔2022〕116 号）， 规范了地籍调查规程和地籍数据库建设。地籍调查贯穿工程建设项目全过程，统 一标准的调查成果共享尤为重要，若因测绘不准、资料缺失等问题导致成果无法 复用共享、重复测绘，会较大程度浪费成本、影响工程报建进度，因此，“一次 委托、联合测绘、成果共享”的“多测合一”改革机制必须加快脚步落实，助力高 质量测绘成果贯穿全过程。 苍穹数码积极探索地籍调查与信息化的深入融合，以把控成果质量、优化成果管 理、加强数据共享为切入点，形成了一套完善的地籍调查成果审核系统解决方案， 为地籍调查成果审核与管理提供技术支撑，有效提升地籍调查成果质量，为地籍 调查成果共享应用奠定坚实的基础。 二、解决方案 以地籍调查“一张图”为数据基底，面向地籍调查单位和调查管理部门构建地籍调 查成果审核系统，提供土地、海域、规则与不规则构（建）筑物等对象的地籍调 查任务的发起、分配、成果上传、成果审核的全过程服务，有效支撑地籍调查成 199

果质量把控和管理，成为地籍调查数据变更的唯一出入口，并与住建、不动产等 部门无缝衔接，实现地籍调查成果的共享应用。 系统架构如下图所示： 系统架构图 （一） 基础数据管理 系统针对地籍调查的对象特点，提供不同的基础数据管理模式，主要包含宗地、 宗海、自然幢、逻辑幢、规则房屋楼盘、不规则房屋楼盘、项目内多幢等 10 余 种管理模式，同时，根据用户需求，在不同界面提供了多种入口的图属互查功能， 可通过图形查看楼盘表、房屋交易、登记业务情况等属性信息，亦或通过楼盘属 性信息直接定位房屋所在的宗地位置，查看相关图形数据，实现属性和图形信息 的联动；动态建立工程建设项目全过程地籍调查“一棵树”，以工程建设项目为管 理单元，以“不动产单元代码”为纽带，关联工程建设项目各阶段的地籍调查成果， 并以地籍调查一棵树的形式进行展示，为业务人员解决原有按图索骥追前生且耗 时耗力的问题。 200

（二） 测绘机构备案 规范测绘成果的标准，要从源头抓起。在承接测绘任务前，对具有测绘资质的机 构先进行备案。系统提供给测绘机构备案功能，以受理—>初审—>复核—>窗口 告知—>办结的业务流程，提供测绘机构备案新增、变更、注销等业务办理，推 动地籍调查市场化；同时，构建测绘机构名录库“有进有出”动态管理机制，建立 黑白名单，督促测绘机构提供规范的测绘服务。 （三） 调查成果审批 基于工作流引擎搭建地籍调查成果审核业务流程，实现土地和房屋的流程化联合 审批，深度融合 GIS 技术，依托地籍调查“一张图”数据，以审查要点和审核规则 为引导，对地籍调查成果进行人机交互式审核，检查成果信息的完整性、规范性、 逻辑性，以及楼盘在涉及变更情况下是否网签、合同备案、不动产登记、行政限 制等内容；对业务流程的办理状态进行全流程跟踪，督查各业务是否在规定期限 内办理完成；对审核通过的地籍调查成果加盖电子签章，确保成果不被修改，保 障地籍调查成果的安全性和权威性。 201

地籍调查成果审批业务流程：调查管理部门发起测绘任务申请，根据实际情况， 将任务分配给测绘机构备案白名单中指定的地籍调查单位，地籍调查单位接收任 务并同步开展权籍调查和外业测绘工作，将地籍调查成果包上传至地籍调查成果 审核系统，地籍调查单位对上传的成果进行初审，通过初审后的成果，导出成果 包并提交给申请人，将地籍调查成果流转到调查管理部门进行楼盘维护（包含落 宗信息和不动产单元编码），随后调查管理部门对地籍调查成果进行初审和核定， 审核通过的将地籍调查成果更新到地籍数据库中。 地籍调查成果审核业务流程图 （四） 一码落地实现 在地籍调查完成后，基于统一的配号插件自动生成编码，赋予每个管理对象不动 产单元代码，不重不漏。通过源头赋码，深化不动产单元代码的关联和应用，以 不动产单元代码为唯一标识贯穿工程建设项目全过程，实现各阶段测绘作业协同 衔接、地籍调查成果共享沿用，助力“一码管地”的真正落地实现。 （五） 成果共享共用 打通面向住建、不动产等部门共享应用通道，实现地籍调查成果审核系统与不动 产登记业务系统、工程建设项目审批系统、用地审批系统等应用系统的对接，满 足用地预审与规划选址、用地审批、建设用地规划许可与土地供应、建设工程规 划许可、施工规划监督、竣工验收等各阶段地籍调查成果数据的共享共用需求， 支撑测绘服务、房产交易备案服务、不动产登记服务等多种业务的办理。 三、结语 目前，地籍调查仍处于探索阶段，苍穹数码将不断优化完善，以信息化手段推动 不动产权籍调查管理转向地籍调查管理的延伸和落地，并持续探索三维地籍调 查、一码溯源、码上直办、一码便民等应用场景，充分发挥地籍调查成果的应用。 202

30.省钱省时又省力！苍穹“不动产+金融”服务开启 “带押过户”登记新模式 前言 “运气真是太好了，正愁怎么筹钱还贷后办过户，就恰巧遇到了这么好的政策， 不但解决了我的燃眉之急，还省去了筹集还款资金欠下的人情债，整个办事过程 省心又安全，”作为二手房卖方的徐先生如是说。 近日，这则关于二手房“带押过户”的新闻引发了业内人士的广泛关注。市民徐先 生夫妇和张女士在某银行工作人员的陪同下，顺利以“带押过户”的方式，在不动 产登记窗口办理了二手房转移登记，成为新政策下的首批受益者。 Part1：什么是不动产“带押过户”？它有哪些利好？ “带押过户”并不是一个明确的法律概念，只是业内一种口语化的表达，顾名思义， 就是指对抵押状态下的房产进行过户，当不动产需要上市交易时仍存在抵押的情 况，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，而买方可带抵押过户获取金 融贷款。根据《民法典》第 406 条，不动产在抵押期间可以办理转移登记，抵押 权不受影响。 （一）不动产“带押过户”的背景阐述 《民法典》于 2021 年 1 月 1 日生效，对于生效前已设立抵押权的不动产，理论 上可以转让，但必须经过抵押权人同意。《关于做好不动产抵押权登记工作的通 知》中明确，不动产登记簿关于抵押权登记信息的记载应包含“是否存在禁止或 限制转让抵押不动产的约定”。为了避免矛盾纠纷，抵押权人往往通过约定的方 式将主动权掌握在手，当事人无奈甚至拿高利贷先偿还贷款，再办理过户，如此 203

一来，增加了交易成本。 为缓解上述矛盾，激活二手房交易市场，各地纷纷推出“带押过户”的创新举措。 早在 2022 年 1 月，珠海就率先在全国施行了“带押过户”政策；8 月，济南宣布 推行二手房“带押过户”的新登记模式；9 月，广州、合肥等城市也宣布加入“带押 过户”队伍。 （二）“带押过户”登记新模式是什么 实现“带押过户”，需要改变传统先还清贷款再走后续手续的弊端，不动产登记部 门与金融机构联合优化，将还贷、借贷、解押、抵押、转移一并办理，具体过程 是：买卖双方与银行签订风险承诺协议，银行与不动产登记部门在不完全解除抵 押的同时认可后续抵押设立，通过交易规则与系统无时差配合，解决原有模式下 因为时间差可能存在的风险，交易双方在办理金融业务的同时可以申办不动产登 记业务，直接将申请转移登记、新抵押设立及抵押变更这三项业务合并办理，从 而实现“只跑一趟银行、只交一套材料”即可完成还清原贷款、申请新贷款、解除 抵押、二手房交易、房产抵押等业务的“五合一”模式。 “带押过户”处理流程 Part2:“不动产+金融”模式下“带押过户”的实现路径 204

苍穹数码基于不动产登记领域累积的基础与经验，充分利用已有的不动产登记基 础平台，以不动产登记网上办事大厅或“不动产登记金融联办平台”为办理入口， 通过“打通办理渠道——再造业务流程——搭建通办桥梁”三步曲的方式，实现二 手房交易过程中上述五项业务的“一站办理、一窗服务”。 （一）打通办理渠道 苍穹数码为“带押过户”搭建了“一次办”渠道，分别提供了线上、线下的两种办理 方式，便于交易双方根据实际情形做出最佳选择： 1.线上一站办理——不动产登记网上办事大厅 在已建成的不动产登记网上办事大厅新增“带押过户”业务，针对转移后不再抵押 和转移后重新抵押两种情况，分别上线“土地及房屋抵押权注销及转移登记”“土 地及房屋抵押权注销与产权转移及抵押首次登记”两项申请入口。与银行核心系 统、税务系统、房产交易系统进行对接，完成转移前后贷款问题变更、税费缴纳 和产权过户，让群众“一次都不跑”即可完成“带押过户”业务的办理。 2.线下一窗服务——不动产登记金融联办平台 进一步深化“不动产+金融”的融合服务，通过建设不动产登记金融联办平台，将 不动产登记服务场所延伸至银行网点，银行网点业务人员通过平台可以直接查询 到当前房屋的产权信息及限制状态，提前规避抵押风险，通过风险评估后一次性 将贷款转移、抵押注销、抵押设立、产权转移的申请书及材料录入，平台通过自 动识别分发机制，将申请书及材料分发至银行系统、不动产登记系统、税务系统， 房屋买卖双方只需要带着相关材料到银行窗口即可完成“带押过户”银行及登记 业务的申请与预受理。 （二）再造业务流程 打通办理渠道 205

办事流程再造背后，涉及多个部门的高效协作。通过梳理“不动产+金融”新业务 形式下“带押过户”办理过程、审核要点，在不动产登记业务系统中新增“土地及 房屋抵押权注销及转移登记”“土地及房屋抵押权注销与产权转移及抵押首次登 记”流程。同时建立与金融机构、住建部门、税务机关等各部门的协作机制，在 业务办理全过程的每个环节都引入严格管控规则，避免因为查封、限制交易等情 况对买卖双方和贷款银行造成损失。如果在业务过程中发现有上述情况，不动产 登记部门即时退件，银行则将资金原路返还以避免发生纠纷，从而提高二手房交 易效率，保障不动产交易安全。 土地及房屋抵押权注销及转移登记业务流程 （三）搭建通办桥梁 以“点对点”共享接口或统一与大数据中心对接的方式，获取银行核心系统的借还 款信息、交易系统的网签交易备案信息、税务系统纳税信息等，为工作人员提供 实时的业务数据，支撑在线比对校核工作。同时，引入电子证照技术，通过调用 省级部门的电子证照管理接口，进行不动产权证书的在线使用与管理，实现整个 业务过程的“免证办”。通过打通机构间的信息互通脉络，大力推动数据共享，企 业群众不用再重复提交材料，提升了政务服务一体化办理能力。 Part3：“不动产+金融”模式下“带押过户”的建设成效 （一）大力优化服务质效 “不动产+金融”服务模式，将以往需要交易主体在银行与登记部门之间来回多次 跑的状态，转变为了只需要跑一次银行或者网上一次性办理，真正做到了“最多 跑一次、事情全办好”，不仅节约了主体人的时间成本，更优化了政务服务模式 和效率，有效提升企业群众的获得感和幸福感。 （二）大幅缩短交易周期 206

“不动产+金融”服务模式摈弃了传统二手房交易时流程复杂、周期漫长的弊端， 打通了不动产登记中心、金融机构以及住建部门之间的信息堵点，全流程线上办 理，交易双方只需“一个窗口、一套材料、一次业务”即可完成交易，大幅缩短交 易周期，甚至可以缩短一半，让老百姓办事更加方便快捷。 （三）节省过桥资金成本 “不动产+金融”服务模式对于原来需要借钱筹集“过桥资金”事先偿还房屋贷款的 人来说，无需再承担高额的资金担保、资金利息、资金人情，而是直接使用买方 银行贷款来偿还卖方银行贷款，节省一大笔“过桥资金”成本的同时，在一定程度 上也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能带来的风险。 （四）盘活二手房产市场 “不动产+金融”服务模式，让二手房交易整个办理流程更优化、安全、便捷，“带 押过户”直击二手房买卖过程中存在的“筹集资金难”“转贷时间长”“资金流转不 安全”等痛点，有助于加快换房需求入市，激发二手房市场交易活力。 结语 如今，各城市不动产登记机构都在不断推进“带押过户”全程网办，苍穹“不动产+ 金融”服务已助力随州、黄山等地顺利开启了“带押过户”登记新模式的探索之路。 下一步，苍穹“不动产+金融”模式下的“带押过户”服务将继续加强与金融机构的 沟通协作，做好平台与业务之间的对接，进一步扩大使用面、扩张受益人群，力 争让改革成果惠及更多群体。 207