195

人才和来沪务工人员及其他在沪合法稳定就业常住人口，缓

解其阶段性住房困难的保障性住房。

适用于本区公共租赁住房（不含用作廉租住房的公共租

赁住房）的准入资格申请与审核、轮候与配租和租后管理等

工作。

第二条 工作职责

上海市静安区住房保障和房屋管理局（以下简称区住房

保障房屋管理部门）负责本区公共租赁住房行政管理指导与

监督工作。

上海市静安区住房保障中心（以下简称区住房保障机

构）负责本区公共租赁住房申请受理和审核。

区住房保障机构委托和授权的公共租赁住房运营机构

负责静安区内公共租赁住房建设筹措和运营管理日常工作，

设立集中受理窗口，具体实施公共租赁住房的申请受理。公

共租赁住房运营机构按照“区政府指导、相关部门支持、市

场化运作、企业化管理”的要求，注重体现公共服务功能，

坚持市场机制运作，做到自主经营，统筹收支，产权清晰，

管理规范。拓宽公共租赁住房融资渠道，通过新建、改建、

收购、租赁等多种方式，推进区公共租赁住房的投资建设管

理。

区住房保障工作领导小组办公室协调解决区运营机构

在资金使用和项目建设过程中遇到的相关问题。

196

区属各相关行政职能部门依照国家法律、法规、政策及

市、区政府有关文件的规定，积极支持配合区运营机构工作，

促进区公租房运营机构正常运行。

第二章 申请与审核

第三条 供应对象

本区公共租赁住房供应对象为存在阶段性住房困难的本

区机关和企事业单位青年职工、引进人才和来沪务工人员及

其他在沪合法稳定就业常住人口。对教育、科技、文化、卫

生等公益性事业单位以及环卫、公交、快递、家政等为城市

运行和市民生活提供基础性公共服务的行业企业职工适当倾

斜。

第四条 申请主体

本区公共租赁住房的申请人可以是单身申请人、家庭申

请人和单位申请人。

（一）单身申请人。未婚、离异或丧偶（无子女或子女

不跟随本人生活）人员应个人提出申请，本人为申请人。

（二）家庭申请人。已婚人员应以家庭为单位提出申请。

家庭成员关系限为配偶、未婚子女。家庭申请的，需指定 1

名符合申请条件的家庭成员为主申请人代表家庭办理申请、

申报事项，其他成员为共同申请人。申请家庭主申请人办理

申请、申报等事项的行为，视同申请家庭全体成员的行为。

197

（三）单位申请人。各类企事业单位、社会组织可为本

单位职工及其家庭申请本区公共租赁住房。单位申请的，单

位统一办理申请、申报等事项，并承担相应的权利义务。拟

安排入住的本单位职工及其家庭成员作为附属于单位申请人

的单身申请人或家庭申请人同时提出申请。

第五条 申请条件

申请本区公共租赁住房准入资格的单身申请人、申请家

庭主申请人应符合以下条件之一：

（一）具有本市常住户口，且与本区就业单位签订 1 年

以上（含 1 年）劳动或工作合同，并依法缴纳各项社会保险

金；

（二）具有本区常住户口，且与本市单位签订 1 年及以

上（含 1 年）劳动或工作合同，并依法缴纳各项社会保险金；

（三）持有有效期内《上海市居住证》与本区就业单位

签订 1 年以上（含 1 年）劳动或工作合同，并依法缴纳各项

社会保险金；

申请本区公共租赁住房准入资格的单身申请人或申请家

庭全体成员应当同时符合以下条件：

（一）在本市人均住房建筑面积低于 15 平方米；

（二）申请时未享受本市廉租住房、共有产权保障住房

政策。

198

申请本区公共租赁住房的单位申请人，应为注册在本区

范围内的各类企事业单位或团体。

第六条 住房面积的计算

申请人人均住房建筑面积按以下办法计算：

（一）单身申请人或者申请家庭全体成员均为本市常住

户口人员的，参照本市共有产权保障住房申请对象住房面积

核查计算的相关规定核定人均住房建筑面积。其中申请人以

外其他核定面积人员另有他处住房的，他处住房建筑面积不

计入核定面积人员住房建筑面积。

（二）单身申请人或者申请家庭任一成员为非本市户籍

人员的，根据单身申请人或者申请家庭成员在本市拥有产权

住房、承租公有住房的情况核定人均住房建筑面积。核定方

式为：在本市拥有产权住房的，按照不动产登记簿记载的产

权人及份额分摊计算面积；承租公有住房并持有《租用居住

公房凭证》的，按该处住房内本市户籍人数分摊计算面积；

在此基础上，核定单身申请人或者申请家庭成员的人均住房

建筑面积。

（三）单身申请人或申请家庭（主申请人）工作单位在

静安区，但申请家庭成员户籍地位于本市宝山区、闵行区、

嘉定区、金山区、奉贤区、松江区、青浦区、崇明区和原南

汇区的且申请家庭成员均不是该户籍地住房产权人的该户籍

地住房可不计建筑面积。

199

2021 年 10 月 22 日前已享受郊区户籍地住房不计建筑面

积政策并取得区筹公共租赁住房准入资格的对象，因续租重

新审核准入资格时，该处郊区户籍地住房仍可不计入申请家

庭住房建筑面积。

第三章 供应标准

第七条 配租标准

申请人承租的房型配租标准为：

（一）单身申请人可承租 1 套 1 居室住房或 1 套 2 居室

住房；

（二）家庭申请的可承租 1 套 1 居室或多居室住房；

（三）单位申请的可承租多套住房，房型配租标准参照

本条前 2 款执行。公共服务行业的一线职工可以承租拆套项

目。居住使用人的人均居住面积不得低于 5 平方米。

第八条 项目供应方案

区运营机构应按本办法之规定，结合本区公共租赁住房

房源项目情况，提出具体公共租赁住房项目供应方案，报区

住房保障房屋管理部门备案，向社会公布并实施。公共租赁

住房项目供应方案应包括项目供应对象、受理地点及期限、

应提交的申请材料、房源信息、供应时间、供应标准、租金

标准等内容。

第四章 申请受理

第九条 申请方式

200

区运营机构接受区住房保障机构的委托在本区设立受理

窗口，根据规定的申请受理期限，各自受理本运营机构建设

筹措公共租赁住房项目准入资格申请。

申请人应当在规定的申请受理期内，向区运营机构受理

窗口或者按照“一网通办”、“全程网办”规定流程网上提交申

请材料，其中区运营机构能够通过信息化手段调取的材料，

或者能够通过数据互认共享手段获取的其他单位的证明材

料，申请人无需重复提供。单位对本单位职工及其家庭申请

本区公共租赁住房的申请材料负有审查义务并承担相应责

任。单位申请时，应同时提交单位申请材料和本单位所属单

身申请人或家庭申请人的申请材料，区重点单位可优先申请

房源。

区运营机构应核对申请材料是否完整齐全，申请材料提

交齐备的，收件日为受理日并出具有收件编号的收件单；申

请材料提交尚未齐备的，区运营机构应退还申请材料，并一

次性告知补正要求。收件单编号按申请人申请的时间先后顺

序实施排序管理。

第十条 禁止同时申请本市其他保障性住房

申请公共租赁住房准入资格的单身申请人（申请家庭），

不得同时申请本市其他保障性住房。必须待公共租赁住房准

入资格审核完成后，方可申请本市共有产权保障住房、廉租

住房等其他保障性住房。

201

第五章 审核确认

第十一条 审核

申请人准入资格的审核须纳入市级公共租赁住房信息系

统平台统一管理。

区运营机构受理申请后，根据申请房源项目的准入条件，

开展核查。居住证年限、社会保险缴纳情况、劳动合同期限

和婚姻状况核查主要以申请人提交的材料和单位初审意见为

依据住房状况核查由区住房保障机构实施。整个审核流程应

在 8 个工作日内完成，并出具核查结果报告。

核查期间，区运营机构可以向单身申请人（申请家庭主

申请人）及其工作单位征询相关情况，要求补充相关材料。

第十二条 公示

经核查，认定申请人符合申请条件的，应在区政府相关

网站或受理窗口予以公示，公示期为 3 日。区运营机构接受

实名举报，并在举报后 10 个工作日内完成核查。

第十三条 资格确认

经核查，认定单身申请人（申请家庭）符合申请条件，

并经公示无异议或异议不成立的，由区运营机构出具登记证

明（准入资格确认书）；认定单身申请人（申请家庭）不符

合申请条件的，或者公示有异议并经核查成立的，由区运营

机构出具审核未通过的书面意见。

202

第十四条 复核

单身申请人、申请家庭主申请人、单位申请人对区运营

机构审核结果有异议，可以向区住房保障机构申请复核。区

住房保障机构应组织复核，并在 15 个工作日内将复核结果书

面告知申请人。

第六章 配租与轮候

第十五条 配租

区运营机构根据登记的轮候对象和具备供应条件的公共

租赁住房房源数量，向申请人出具选房通知。配租活动可分

为集中与常态两种。集中配租是指在一定时间段内对登记为

轮候对象的申请人实施配租活动；常态配租是指在有充足房

源的前提下随时对登记为轮侯对象的申请人实施配租活动。

第十六条 选房

申请人可以根据发布的房源信息，到区运营机构办理选

房手续。

申请人确认所选房源后，区运营机构应出具回执，明确

申请人所承租住房的地址、房（室）号以及同住人员。

第十七条 签约

（一）申请人凭签约通知，应及时携带本人和共同申请

人的身份证明原件到区运营机构（或指定地点）与区运营机

构签订《静安区公共租赁住房租赁合同》，建立租赁关系。

家庭主申请人无法到达现场完成签约的，可书面委托共同申

203

请人到场签订合同。单位凭签约通知、企业法人营业执照（或

组织机构代码证）及复印件、单位法人代表或其委托代理人

的身份证复印件及委托代理书原件、单位职工（职工家庭）

授权单位签约的委托书原件到场签订合同。选房后不签订租

赁合同的，其区公共租赁住房准入资格确认书失效，并自逾

期日起 1 年内不得申请本区公共租赁住房。

（二）单位或申请人与区运营机构签订《静安区公共租

赁住房租赁合同》后，需在签订合同后及时缴纳租金、押金

等相关费用，完成缴费后，由区运营机构向承租人发出入住

通知。

（三）租赁合同期限一般为 2 年，合同到期后承租人仍

需租赁的，区住房保障机构应重新进行资格审核，符合条件

的可续租，一户公共租赁住房保障对象（包括单身和家庭）

享受公共租赁住房保障的总年限累计不超过 6 年。

第十八条 入住

承租人在收到入住通知之后 10 个工作日内，凭本人有效

身份证到所承租住房的物业服务中心办理入住手续。无正当

理由逾期不办理入住手续的，其入住通知失效，并自逾期日

起 1 年内不得申请本区公共租赁住房。

第十九条 轮候

204

配租住房未成功的申请人进入轮候期，其准入资格确认

书在 2 年内有效，在区运营公司配租下批次公共租赁住房房

源时可优先配租。

轮候期间，个人申请、单位申请人所属单身申请人（申

请家庭主申请人）的就业、住房等情况发生变化，应及时主

动地向区运营公司如实提交书面材料，重新审核准入资格。

如审核通过，原准入资格作废，由区运营公司重新出具准入

资格确认书。

申请人在轮候期间放弃准入资格的，自放弃之日起一年

内不得重新申请本区公共租赁住房。轮候逾期的（无适配房

源或不可抗力因素除外），视同申请人放弃准入资格，自逾

期之日起 1 年内不得重新申请本区公共租赁住房。

第七章 租后管理

第二十条 租赁合同管理

《静安区公共租赁住房租赁合同》由区运营机构制订并

报区住房保障房屋管理部门备案后实施。承租人对公共租赁

住房不享有收益权、处分权和继承权，不得擅自转让使用权。

租赁合同到期后需续租的，承租人应当在租赁合同期满

前 3 个月按照准入资格申请程序向区运营机构提交书面申

请。经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住

房享有优先权。未按规定时间提交书面续租申请的，则视为

205

承租人放弃续租，租赁合同到期后区运营机构与承租人之间

的租赁关系随即终止。

第二十一条 租金管理

本区公共租赁住房的租金按略低于市场评估价格的标准

执行，定期调整。租金价格应报区住房保障房屋管理部门备

案后执行，并向社会公布。市场租金评估价有效期为 1 年。

在租赁合同期限内，租金不作调整。新签订租赁合同或合同

到期后重新签订的，按最近一次向社会公布的租金价格执行。

承租人应当按照租赁合同约定的支付方式按时向区运营

机构缴纳租金。在租赁住房过程中发生的水、电、燃气等费

用，由承租人承担。区运营机构可指定物业管理公司代为收

取，或要求承租人按时支付至相关经营单位。

承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用 1 个月以上

的，区运营机构可按合同予以清退。

第二十二条 物业管理

非独立选址建设或配建的公共租赁住房纳入对应项目统

一实施物业管理。独立选址建设的公共租赁住房由区运营机

构实施物业管理或选聘专业物业服务机构实施物业管理。

区运营机构或其选聘的物业服务机构应当对承租人履行

租赁合同约定的情况进行检查，承租人应予以配合。

206

区运营机构或其委托的物业服务机构应当定期对室内装

修、家具、设备（包含零部件）进行查验和保养，承租人应

予以配合。

承租人在租赁住房期间，不得对住房进行装修；发生设

备设施故障的，承租人应及时通知物业服务机构进行维修，

不得擅自拆解；因承租人使用不当或擅自拆解有关设备设施

造成损坏的由承租人负责赔偿。

第二十三条 退出管理

区住房保障机构有权不定期对承租人的租住资格进行调

查复核。承租人在租赁合同期内发生以下情况，可按租赁合

同约定的方式向区运营机构提交书面申请，退出公共租赁住

房：

（一）通过承租、购买、获赠、继承等方式获得其他住

房及保障性住房的，且超过本办法第六条规定的人均住房建

筑面积标准的；

（二）申请家庭因婚姻状况或主申请人情况发生变化不

再符合准入资格申请条件的；

（三）因工作变动不再符合准入资格申请条件的；

（四）单位取消本单位职工承租公共租赁住房资格的；

（五）工作单位迁出本区的；

（六）因其他因素终止履行租赁合同的；

（七）法律、法规和政府规章规定的其他情况。

207

承租人在租赁合同期内有下列情形之一的，区运营机构

有权终止租赁合同取消其租住资格，限期收回公共租赁住房，

并按《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第 11

号）第三十六条规定予以处理：

（一）承租人的相关情况发生变化，不再符合公共租赁

住房申请条件，但未按规定主动办理退出手续的；

（二）承租人在租赁住房过程中发生损害公共利益及他

人利益的行为，经警告或制止后拒不改正的；

（三）擅自将所承租的公共租赁住房转借、转租、调换

的；

（四）擅自改变所承租的公共租赁住房用途的；

（五）擅自改变或恶意损坏所承租公共租赁住房房屋外

貌、原有结构、内部设施、装饰装修现状的；

（六）承租人无正当理由累计 6 个月以上未实际居住所

承租的公共租赁住房；

（七）承租人累计发生 3 次拖欠租金的；

（八）存在违反公共租赁住房管理规定和租赁合同约定

的其他行为；

（九）存在法律、法规和政府规章禁止的其他行为。

第二十四条 腾退和过渡

208

承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清

住房租金以及水、电、燃气等相关费用。原有住房和设施、

设备有损坏的，承租人应恢复、修理或照价赔偿。

承租人因购买期房（包括商品住房、共有产权保障住房、

征收安置住房等）不再符合准入条件、未通过准入资格审核，

审核时所购期房尚未交付，且承租人在本市不拥有其他产权

住房或承租公有住房的，可凭预购商品住房、共有产权保障

住房、征收安置住房等的预告登记证明、预售合同及审核机

构出具的《延长过渡性居住期联系单》，前往运营机构办理

延长过渡性居住期相关手续，过渡性居住期可延长至预售合

同约定的房屋交付日期之后 3 个月，在过渡期内月租金按原

合同约定租金计收。

承租人因其他原因在租赁合同期满或终止后暂时无法退

房的，可给予 6 个月过渡期，过渡期内的月租金按原合同约

定的租金计收。

已享受公共租赁住房保障满 6 年的承租人不享受上述过

渡期政策,符合一定条件的，可根据公共租赁住房保障期满退

出的相关政策口径申请按市场租金在公租房内过渡居住。

第八章 虚假申报的处理

第二十五条 如实申报的义务

209

申请人在申请本区公共租赁住房准入资格过程中，应当

如实申报相关信息，并对申报信息的真实性负责。相关个人

或者单位出具证明材料的，应当对证明材料的真实性负责。

第二十六条 虚假申报的处理

申请人隐瞒、虚报相关信息，或伪造相关证明材料的，

由区住房保障机构移送区城管执法部门按照《公共租赁住房

管理办法》（住房和城乡建设部令第 11 号）等规定予以处理；

所在单位出具虚假证明材料的，区住房保障管理部门可向税

务、市场监管等部门通报，建议相关部门及时检查该单位的

劳动工资、财务管理等情况；相关个人、单位涉嫌犯罪的，

移送司法机关处理。同时，隐瞒虚报和虚假证明行为的相关

信息按本市社会信用管理相关规定提供本市公共信用信息服

务平台。

第九章 附则

第二十七条 申请人信息的限制使用

申请人提供的相关信息仅限区住房保障机构在区公共租

赁住房准入资格审核过程中使用。除法律、法规和政府规章

规定的情形外，区住房保障机构和区运营机构不得向任何单

位和个人提供申请人相关信息。

第二十八条 社会监督

210

区住房保障机构应当设立电话、信箱、电子邮箱等，接

受公民、新闻媒体和其他社会组织对本区公共租赁住房准入

资格申请审核工作的监督；任何单位和个人有权对违反本办

法规定的行为进行检举和投诉。有关部门应当及时处理申请

审核过程中的违纪违法行为，并向社会公开处理结果。

第二十九条 管理和考核

区住房保障房屋管理部门要加强对公共租赁住房运营的

监督管理。区住房保障机构负责对公共租赁住房运营机构新

增建设筹措房源情况、新增基本建成、竣工房源情况、运营

机构完成投资情况、分配入住率、财政专项资金使用、公租

房租赁管理、公廉并轨实施情况等工作实施监管和考核。对

公共租赁住房建设、经营和管理过程中存在滥用职权、玩忽

职守、徇私舞弊等违法违规行为的，各相关职能部门要依法

依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

第三十条 其他

（一）当本市、本区相关保障性住房政策调整时，本办

法有关规定将作相应调整。

（二）本办法由静安区住房保障和房屋管理局负责解释。

（三）本办法自 2021 年 10 月 22 日起实施,有效期限至

2026 年 10 月 21 日。2021 年 8 月 1 日发布的《静安区公共租

赁住房申请供应和租后管理办法》（静房规【2017】1 号）

同时废止。

211

八、缴纳税款法律规定

1. 《中华人民共和国税收征收管理法》

（2015 年 4 月 24 日由中华人民共和国第十二届全国人

民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

第十五条 企业，企业在外地设立的分支机构和从事

生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单

位（以下统称从事生产、经营的纳税人）自领取营业执照之

日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。

税务机关应当自收到申报之日起三十日内审核并发给税务登

记证件。

工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照

的情况，定期向税务机关通报。

本条第一款规定以外的纳税人办理税务登记和扣缴义务

人办理扣缴税款登记的范围和办法，由国务院规定。

2. 《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

（根据 2016 年 2 月 6 日发布的国务院令第 666 号《国务

院关于修改部分行政法规的决定》第三次修正）

第三十八条税务机关应当加强对税款征收的管理，建立、

健全责任制度。

税务机关根据保证国家税款及时足额入库、方便纳税人、

212

降低税收成本的原则，确定税款征收的方式。

税务机关应当加强对纳税人出口退税的管理，具体管理

办法由国家税务总局会同国务院有关部门制定。

3. 《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》

（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2021 年第 24

号）

为进一步支持住房租赁市场发展，现将有关税收政策公

告如下：

一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住

房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照

5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方

法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人

向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值

税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并

进行预缴的，减按 1.5%预征率预缴增值税。

二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专

业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收

房产税。

三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业

办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保

213

障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适

用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业

向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增

值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专

业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适

用第二条规定的房产税政策。

四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡

建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的

企业。

本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业

在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房 1000 套

（间）及以上或者建筑面积 3 万平方米及以上。各省、自治

区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可

根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在 50%

的幅度内下调标准。

五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、

县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模

化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给

同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁

企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实

现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务

部门共同研究确定。

214

六、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行

减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁

住房项目认定书等相关资料留存备查。

七、本公告自 2021 年 10 月 1 日起执行。《财政部 国家

税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收

政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条第（四）项规定

同时废止。

4. 《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》

（沪住建规范联〔2022〕2 号）

第一章 总 则

第一条（制定依据）

为规范本市保障性租赁住房的项目认定，根据《国务院

办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕

22 号）和《上海市人民政府办公厅印发〈关于加快发展本市

保障性租赁住房的实施意见〉的通知》（沪府办规〔2021〕

12 号），制定本办法。

第二章 既有项目的认定

第二条（项目类型）

215

既有项目指本办法实施前已经建成或在建（含正在办理

建设工程手续）的租赁住房项目。以下类型的既有项目，建

设单位可以申请认定为保障性租赁住房：

（一）租赁住房用地（含非居住存量建设用地转型为租

赁住房用地）上建设的租赁住房；

（二）集体经营性建设用地上建设的租赁住房；

（三）非居住建设用地上配套建设的租赁住房；

（四）按照本市非居住存量房屋改建租赁住房的相关规

定合规纳管的改建租赁住房；

（五）居住用地上配建的租赁住房和建设的其他租赁住

房。

市、区房屋管理部门已认定的单位租赁房，直接纳管为

保障性租赁住房，不再另行办理保障性租赁住房认定手续。

第三条（申请材料）

既有项目（改建类项目除外）申请认定为保障性租赁住

房，建设单位（产权单位）应向项目所在区的房屋管理部门

（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）提交以下申请材

料：

（一）已建成的项目，应提交《保障性租赁住房项目认

定申请表》、建设单位营业执照和《不动产权证》等权属证

216

明材料（记载的房屋用途为租赁住房、公寓、宿舍等居住类

型）；

（二）在建的项目，应提交《保障性租赁住房项目认定

申请表》，建设单位营业执照和建设工程规划许可文件（记

载的建设项目为租赁住房、公寓、宿舍等居住类型）；

（三）正在办理建设工程手续的项目，应在取得建设工

程规划许可文件后申请认定，并提交本款第（二）项规定的

申请材料。

改建类的既有项目认定保障性租赁住房，建设单位应向

项目所在地的区的房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领

导小组办公室）同时提交以下申请材料：

（一）《保障性租赁住房项目认定申请表》；

（二）建设单位营业执照；

（三）《不动产权证》等权属证明材料；其中建设单位

不是产权单位的，还应提交与产权单位之间的有效租赁协议，

以及产权单位同意项目用作保障性租赁住房的书面意见；

（四）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的

意见》（国办发〔2021〕22 号）发布前，项目已由区政府同

意纳管为租赁住房的认定文件；

217

（五）区政府按照本市非居住存量房屋改建租赁住房相

关规定组织区相关部门联合验收的通过意见。

第四条（实施认定）

既有项目认定为保障性租赁住房，由项目所在区房屋管

理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）对申请材

料进行审核；材料齐全的，在 5 个工作日内出具《保障性租

赁住房项目认定书》。

第三章 新实施项目的认定

第五条（一般认定程序）

新实施保障性租赁住房项目（改建类项目除外），建设

单位应当在办理建设用地或建设工程手续之前向项目所在地

的区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）

申请项目认定，提交《保障性租赁住房项目认定申请表》、

建设单位营业执照，以及项目地块的土地权属证明材料（建

设单位为土地使用权人）或区级以上人民政府关于项目地块

建设单位初步意向的意见材料（建设单位尚未取得土地使用

权）。

区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公

室）对申请材料进行初审后，提交区人民政府（区保障性租

赁住房工作领导小组）组织区房屋管理、发展改革、规划资

源等相关部门结合区域总体规划、保障性租赁住房发展计划、

218

项目地块的现状条件等统筹研究、联合认定。同意项目实施

的，由区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办

公室）出具《保障性租赁住房项目认定书》。

第六条（简易认定程序）

新实施保障性租赁住房项目，符合以下情形的，适用简

易认定程序：

（一）商品住房项目按不低于 15%的比例配建保障性租

赁住房（含按照统筹平衡方案集中配建保障性租赁住房）；

（二）新建保障性租赁住房，建设单位已取得土地使用

权，土地出让合同（土地租赁合同）或土地划拨决定书已明

确建设内容为租赁住房或保障性租赁住房。

对适用简易认定程序的项目，建设单位应当在取得土地

使用权之后、办理建设工程手续之前向项目所在地的区房屋

管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）申请项

目认定，提交《保障性租赁住房项目认定申请表》、建设单

位营业执照及土地出让合同等材料。区房屋管理部门（区保

障性租赁住房工作领导小组办公室）对申请材料进行审核；

材料齐全的，在 5 个工作日内出具《保障性租赁住房项目认

定书》。

第七条（改建类项目的认定程序）

219

新实施非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目，按照

本市非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关规定办理

项目认定。

第八条（户型标准）

新实施保障性租赁住房项目，应规范房型设计，以中小

户型为主。70 平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑

面积的比例，应不低于 70%。

第四章 其他规定

第九条（认定书有效期）

建设单位为产权单位的保障性租赁住房，《保障性租赁

住房项目认定书》的有效期与土地使用期限一致。

非产权单位实施的改建类保障性租赁住房，《保障性租

赁住房项目认定书》的有效期应不超过相关租赁协议约定的

租赁运营期限。期满后不再继续租赁运营的，自动退出保障

性租赁住房，并应提前三个月通知承租人，妥善处理按期退

租事宜。期满后根据新的租赁协议继续租赁运营的，应向区

房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）申

请续办保障性租赁住房项目认定，并提交新的租赁协议（协

议约定的租赁运营期限应达到 5 年以上，且应约定同意项目

继续用作保障性租赁住房）；区房屋管理部门（区保障性租

220

赁住房工作领导小组办公室）审核无误的，在 5 个工作日内

重新出具《保障性租赁住房项目认定书》。

第十条（非居住用地上项目申报享受支持政策）

非居住用地上的保障性租赁住房取得《保障性租赁住房

项目认定书》后，由区房屋管理部门（区保障性租赁住房工

作领导小组办公室）向市房屋管理部门（市保障性租赁住房

工作领导小组办公室）汇总提交相关项目享受财税支持政策

和民用水电气价格政策的申报材料：

（一）非居住建设用地上配套建设的项目，应提交《保

障性租赁住房项目认定书》及建设工程规划许可文件；

（二）非居住存量房屋改建的项目，应提交《保障性租

赁住房项目认定书》及区政府（区保障性租赁住房领导小组）

组织区相关部门联合验收的通过意见。

市房屋管理部门（市保障性租赁住房工作领导小组办公

室）汇总申报材料后，将相关保障性租赁住房项目名单和《保

障性租赁住房项目认定书》统一发送市发展改革、财政、税

务部门和相关公用事业单位落实财税支持政策和民用水电

气价格政策。

对退出保障性租赁住房的非居住用地上项目，市房屋管

理部门书面通知市发展改革、财政、税务部门和相关公用事

业单位终止财税支持政策和民用水电气价格政策。

221

第十一条（申请材料免于重复提交）

本办法规定的项目认定申请材料中，根据“两个免于提

交”的原则，能够利用大数据手段获取的材料，建设单位无需

重复提供。

第十二条（有效期及政策衔接）

本办法自印发之日起试行，有效期至 2023 年 12 月 31

日。

本市公共租赁住房的项目认定继续按照《上海市发展公

共租赁住房的实施意见》（沪房规范〔2021〕5 号）执行；

《实施意见》未规定的事项，按照本办法执行。

222

223

224

225

226

227

228

229

九、物业管理法律规定

1. 《中华人民共和国民法典》

（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次

会议通过）

第九百四十二条 物业服务人员应当按照约定和物业的

使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服

务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，

采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法

规的行为，物业服务人员应当及时采取合理措施制止、向有

关行政主管部门报告并协助处理。

2. 《物业管理条例》

（根据 2018 年 3 月 19 日《国务院关于修改和废止部分

行政法规的决定》第三次修订）

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物

业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务

企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当

依法对违法行为予以制止或者依法处理。

230

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域

内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取

应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助

做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职

责，不得侵害公民的合法权益。

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物

业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意

事项告知业主。

第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，

由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改

正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收

益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维

修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建

筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损

害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营

的。

231

3. 《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》

（沪房规范〔2020〕8 号）

第一条为加强对物业服务企业和项目经理的日常监管，

根据国务院《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》

等相关规定，结合本市实际，制定本记分规则（以下简称“规

则”）。

第二条本规则适用于本市房屋行政管理部门对物业服务

企业（以下简称“企业”）和项目经理失信行为信息的记录和

记分。

企业失信行为信息分值是企业分值与项目经理失信行为

信息分值折算分值的总和，其中项目经理失信行为信息分值

折算分值=项目经理失信行为信息分值/企业本市所管理的物

业项目数。

第三条企业、项目经理的失信行为信息依据管理服务效

果和违规、违约行为的严重程度进行记分，记分类型分为 18

分、9 分、6 分、3 分四种情形。

第四条有下列情形之一的，对企业给予记录 18 分的处

理：

（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并

委托给他人的；

232

（二）挪用或侵占专项维修资金、公共收益的；

（三）实施酬金制物业计费方式的，挪用或侵占所管项

目物业服务资金的；

（四）物业服务合同约定采取按实结算费用的项目，挪

用或侵占所管项目相关物业管理费用的；

（五）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用

途的；

（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建

筑和共用设施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损

害业主共同利益的；

（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营

的；

（九）未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、

财产安全受到损害的；

（十）投标人相互串通投标，损害招标人、其他投标人

或者国家、集体、公民的合法利益的；

（十一）投标人与招标人串通投标的；

（十二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的

手段谋取中标的；

233

（十三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作

假，骗取中标的；

（十四）投标人伪造、变造资格、资质证书或者其他许

可证件骗取中标；

（十五）投标人强行冲击评标现场，扰乱评标现场秩序

的；

（十六）在招投标活动中，未中标的投标企业，违规进

驻项目提供物业服务的；

（十七）投标人或者其他利害关系人捏造事实、伪造材

料或者以非法手段取得证明材料进行投诉，给他人造成损失

的；

（十八）物业服务合同期限届满后，企业单方决定不再

为该物业管理区域提供物业服务的，未按规定提前三个月书

面告知业主委员会的；

（十九）物业项目交接时，原物业服务企业拒不撤出物

业管理区域的；

（二十）因未遵守国家或本市安全管理等方面的法律法

规规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、

环保、卫生等相关行政管理部门给予行政处罚的；

234

（二十一）在提供物业服务活动中，利用工作便利，涉

及违法犯罪，被治安管理处罚或刑事处罚的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录 18 分的处理：

（一）挪用或侵占专项维修资金、公共收益的；

（二）实施酬金制物业计费方式的，挪用或侵占所管项

目物业服务资金的；

（三）物业服务合同约定采取按实结算费用的项目，挪

用或侵占所管项目相关物业管理费用的；

（四）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用

途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建

筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损

害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营

的；

（八）未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、

财产安全受到损害的；

235

（九）因未遵守国家或本市安全管理等方面的法律法规

规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、

环保、卫生等相关行政管理部门给予行政处罚的；

（十）在提供物业服务活动中，利用工作便利，涉及违

法犯罪，被治安管理处罚或刑事处罚的。

第五条有下列情形之一的，对企业给予记录 9 分的处理：

（一）物业服务合同终止之日起十日内，未按规定移交

物业管理用房、公共收益结余及物业服务期间形成的物业共

用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料等应当移

交的财物与资料的；采用酬金制计费方式的，未按规定移交

物业服务资金结余及用物业服务资金购置的财物的；

（二）投标人在标书中承诺对项目管理投入费用，但中

标后未兑现承诺的；

（三）未按照物业服务合同约定或其他经公示的收费项

目和标准收费的；

（四）未按规定将电梯运行维护费用单独立账或者未每

半年公布 1 次电梯运行维护费用支出情况的；

（五）拒绝或无故拖延提供相关账目资料，影响对专项

维修资金、公共收益进行财务审计的；

236

（六）未按规定于每年 1 月和 7 月底前，在住宅小区服

务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示

牌”内公布住宅专项维修资金的收支情况，主动接受业主监督

的；

（七）未按规定于每年 1 月、4 月、7 月和 10 月底前，

在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业

服务监督公示牌”内公布公共收益收支情况，主动接受业主监

督的；

（八）实施酬金制物业计费方式的，未按规定于每年 8

月和次年 2 月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上

海市住宅小区物业服务监督公示牌”内，分别公布上半年与经

审计的上一年度物业服务项目收支情况，同时提出本年度物

业服务项目收支预算，主动接受业主委员会和业主监督质询

的；

（九）每季度未将当季公共收益按照物业管理法规规定

和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月月底前不延

误地及时归入业主大会专项维修资金账户或擅自使用公共收

益的；

（十）违规将不应在维修资金中分摊的项目，进行分摊

的；

237

（十一）未按规定或业主大会约定，人为拆分维修工程，

规避专项维修资金使用工程审价和使用程序审核的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录 9 分的处理：

（一）未按规定于每年 1 月和 7 月底前，在住宅小区服

务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业服务监督公示

牌”内公布住宅专项维修资金的收支情况，主动接受业主监督

的；

（二）未按规定于每年 1 月、4 月、7 月和 10 月底前，

在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住宅小区物业

服务监督公示牌”内公布公共收益收支情况，主动接受业主监

督的；

（三）实施酬金制物业计费方式的，未按规定于每年 8

月和次年 2 月底前，在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上

海市住宅小区物业服务监督公示牌”内，分别公布上半年与经

审计的上一年度物业服务项目收支情况，同时提出本年度物

业服务项目收支预算，主动接受业主委员会和业主监督质询

的。

第六条有下列情形之一的，对企业给予记录 6 分的处理：

（一）因未遵守国家或本市非安全管理等方面的法律法

规规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、

环保、卫生、规划等相关行政管理部门给予行政处罚的；

238

（二）未按规定及时发现、劝阻、制止业主、使用人在

物业使用、装饰装修房屋过程中损害公共利益、他人利益的

行为的；对劝阻、制止无效的，未按规定在二十四小时内报

告业主委员会（或居民委员会）和相关行政管理部门的；

（三）未按规定向所管的物业项目委派项目经理，作为

该项目中组织实施物业服务活动负责人的；或者委派的项目

经理所管物业项目数量，超过 3 个的；

（四）未按规定建立灭火和应急疏散等物业服务各类应

急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的；或者发生

火灾隐患等突发事件后，未按规定及时采取相应应急措施，

未及时报告相关行政管理部门的；

（五）承接物业时，未按规定对移交的房屋及配套设施

设备和相关场地进行检查验收，并对相关资料进行核对接收

的；或者未按规定查验共用消防设施的完好状况，做好查验、

交接记录，并告知业主委员会的；对业主委员会未成立的，

未按规定及时告知全体业主的；

（六）住宅小区服务窗口未执行周一至周日每日提供不

少于 8 小时业务接待服务的；

（七）擅自迁移、砍伐树木或者调整建成绿地内部布局

的；

239

（八）未按规定建立和保存在物业服务活动中形成的与

业主利益相关的档案和资料的；

（九）实行包干制收费方式的，在调整物业服务收费标

准前，未按规定将经审计的物业服务费用收支情况或者经第

三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，

并在物业管理区域内公告的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录 6 分的处理：

（一）因未遵守国家或本市非安全管理等方面的法律法

规规定，被城管、公安、应急管理、消防、市场监管、水务、

环保、卫生、规划等相关行政管理部门给予行政处罚的；

（二）未按规定及时发现、劝阻、制止业主、使用人在

物业使用、装饰装修房屋过程中损害公共利益、他人利益的

行为的；对劝阻、制止无效的，未按规定在二十四小时内报

告业主委员会（或居民委员会）和相关行政管理部门的；

（三）未按规定建立灭火和应急疏散等物业服务各类应

急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的；或者发生

火灾隐患等突发事件后，未按规定及时采取相应应急措施，

未及时报告相关行政管理部门的；

（四）住宅小区服务窗口未执行周一至周日每日提供不

少于 8 小时业务接待服务的；

240

（五）擅自迁移、砍伐树木或者调整建成绿地内部布局

的；

（六）未按规定建立和保存在物业服务活动中形成的与

业主利益相关的档案和资料的；

（七）未按规定定期公示小区共有部分经营管理档案、

小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门、消防等共用设施

设备档案及其运行、维修、养护、检测记录和水箱清洗记录

及水箱监测报告的；

（八）未按规定履行装修前的事项告知、登记办理、装

饰装修管理协议签订、日常巡查等装修管理工作职责的；

（九）项目经理未按规定及时通过上海物业 APP 或本市

物业管理监管与服务信息平台上报灾情信息的。

第七条有下列情形之一的，对企业给予记录 3 分的处理：

（一）在企业“法人一证通”数字证书注册工作中，存在

虚报、瞒报、拒报相关信息或提供伪造、篡改资料情况的；

（二）未按规定在签订物业服务合同之日起三十日内，

通过本市物业管理监管与服务信息平台办理物业服务合同备

案的；

（三）未在住宅小区服务窗口醒目位置公开办事制度、

办事纪律、服务项目和收费标准的；

241

（四）未在住宅小区服务窗口醒目位置设置的上海市住

宅小区物业服务监督公示牌内，公示物业服务企业营业执照、

企业信用情况、物业服务合同复印件、项目经理的姓名和照

片、小区物业管理处电话、24 小时报修电话、企业监督电话、

962121 物业服务热线的；

（五）企业未执行双周检查制度，未落实每两周组织人

员对所承接的各住宅物业管理项目的服务质量及项目经理履

职情况进行检查，并通过上海物业 APP 或本市物业管理监管

与服务信息平台上报检查和整改情况的；

（六）未为员工发放统一工作服和胸卡（胸牌）的；

（七）未全天 24 小时受理居民报修，全年每日提供维修

服务的；对急修项目，未 2 小时内到现场，其中市区设置管

理处的小区 30 分钟内到现场的；对一般修理项目，未 3 天内

修复的(居民预约、雨天筑漏可不受此限)；

（八）擅自收取装修管理保证金或装修垃圾短驳服务费

的；

（九）未按合同约定提供相应服务，经业主住户投诉，

房屋行政管理部门查证属实或本市各级房屋行政管理部门在

日常巡查中主动发现，并经房屋行政管理部门责令限期整改，

逾期仍未改正的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录 3 分的处理：

242

（一）住宅小区服务窗口接待人员接待不规范、受理不

登记、处置不及时的；

（二）未在住宅小区服务窗口醒目位置公开办事制度、

办事纪律、服务项目和收费标准的；

（三）未在住宅小区服务窗口醒目位置设置的“上海市住

宅小区物业服务监督公示牌”内，公示物业服务企业营业执

照、企业信用情况、物业服务合同复印件、项目经理的姓名

和照片、小区物业管理处电话、24 小时报修电话、企业监督

电话、962121 物业服务热线的；

（四）项目经理未佩戴实名制胸卡（胸牌），严格执行

每日自查制度，并通过上海物业 APP 或本市物业管理监管与

服务信息平台上报自查和整改情况的；

（五）项目经理未每月末与业主委员会（或居民委员会）

例会沟通的；

（六）小区客服人员、秩序维护员、清洁人员、维修人

员、绿化养护员等人员，未穿着企业发放的统一工作服并佩

戴胸卡（胸牌）的；

（七）未全天 24 小时受理居民报修，全年每日提供维修

服务的；对急修项目，未 2 小时内到现场，其中市区设置管

理处的小区 30 分钟内到现场的；对一般修理项目，未 3 天内

修复的(居民预约、雨天筑漏可不受此限)；

243

（八）对业主住户的投诉报修，未做到约时不误、工完

料清、住户签收、件件落实的；

（九）对业主住户投诉报修的，未做到 100%电话回访，

并留下回访记录的；

（十）未对二次供水设施运行情况进行日常巡视或未对

供水管道漏水等突发事件实施前期应急处置的；

（十一）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班

巡逻记录不实的；秩序维护员擅自脱岗、离岗不尽责的；

（十二）秩序维护员发现道路、绿地乱停车，未进行疏

导、劝阻、纠正的；

（十三）未按合同约定进行绿化养护管理的；小区绿地

堆物，未及时清理的；

（十四）小区垃圾厢房或垃圾堆放点不整洁的；

（十五）未按规定在物业管理区域内设置专门的装修垃

圾堆放场所（确因客观条件限制，无法设置装修垃圾堆放场

所的除外）的；或者未按规定履行装修垃圾投放管理职责，

明确装修垃圾投放规范、投放时间、监督投诉方式等事项的；

（十六）未按规定设置可回收物、有害垃圾、湿垃圾、

干垃圾四类收集容器的；或者未按规定对生活垃圾进行分类

驳运的；

244

（十七）擅自收取装修管理保证金或装修垃圾短驳服务

费的；

（十八）未按规定在公共电梯轿厢内的醒目位置，设置

统一禁止吸烟标识的；

（十九）未按合同约定提供相应服务，经业主住户投诉，

房屋行政管理部门查证属实或本市各级房屋行政管理部门在

日常巡查中主动发现，并经房屋行政管理部门责令限期整改，

逾期仍未改正的。

第八条本规则自2020年10月1日起施行，有效期至2025

年 6 月 30 日。原《关于印发〈上海市物业服务企业和项目经

理失信行为记分规则〉的通知》（沪房规范〔2018〕8 号）

同时废止。

4. 《静安区公共租赁住房申请供应和租后管理办法》（2021

版）

第二十二条第三款

区运营机构或其委托的物业服务机构应当定期对室内装

修、家具、设备（包含零部件）进行查验和保养，承租人应

予以配合。