（三）基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。其中现状为符合基

本生态控制线有关规定且与生态环境保护相适宜的重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公

园、现代农业、教育科研等项目用地除外。

第四条各区政府应加强统筹引导，结合辖区公共设施项目的实际需求及建设时序，科学合理划定

外部移交用地范围并建立项目库，重点保障辖区亟需实施的公共设施项目。

涉及道路、河道等线性工程的重要节点用地应优先通过土地整备等方式实施。确需按照本规定实

施的，各区政府应从严把关，在充分研究论证的基础上科学决策，保障线性工程的整体建设。

第五条外部移交用地按以下标准划定：

（一）应与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内。

（二）应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界。

（三）满足规划确定的公共服务设施和城市基础设施建设要求。

（四）单个划定范围的用地面积原则上不小于 3000 平方米，但涉及以下情形的除外：

1．现状公共服务设施和城市基础设施按照规划要求扩建的；

2．各区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

（五）用地范围涉及建成区和未建设用地的，应参照城市更新单元拆除范围边界划定要求分别划

定。

（六）外部移交用地涉及被占用的国有未出让用地的，应无偿清退，不适用本规定第八条及第九

条。

外部移交用地不得包含土地整备年度计划范围内的用地。已列入土地整备年度计划范围内的用地

需通过本规定实施的，应先行调出土地整备年度计划。

第六条外部移交用地不划入更新项目的拆除范围，不计入更新项目内无偿移交给政府的用地，不

核减更新项目承担的公共设施用地面积。

外部移交用地不计入辖区城市更新五年规划拆除重建类更新计划用地规模，不需位于辖区划定的

拆除重建类更新空间范围。

外部移交用地涉及水源保护区的，其建设应符合国家相关规定。

第七条外部移交用地在城市更新单元计划申报时应征集相关权利主体意愿，意愿应满足以下要求：

（一）外部移交用地范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意移交；建筑物为多个

权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意移交；建筑物区分所有的，

专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意移交。

范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应不小于移交范围用地面积的80%。

（二）外部移交用地范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧

屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意移交，但章

程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的，从其规定；涉及原农村集体经济组织继受

单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。

第八条申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内合法用地比例不低于 30%的，外部移

交用地面积可按以下方式计入拆除范围内合法土地面积：

（一）手续完善的各类用地，其土地面积全部计入。

（二）未完善征（转）手续的用地，按其土地面积的 55%计入。

计入后的拆除范围内合法用地比例应符合城市更新单元计划申报的相关要求。

计入后的合法土地面积按等面积安排于拆除范围内未完善征（转）手续的用地上，该部分用地不

再进行历史用地处置，可协议出让给更新项目实施主体开发建设。

第九条外部移交用地中建成区部分可以按照下列规定计算转移容积计入更新项目，计入后的更新

项目规划容积应符合《深标》及我市城市更新政策相关规定，并满足交通市政设施承载能力要求，最

终以获批准的城市更新单元规划为准：

（一）外部移交用地建成区现状容积率低于以下转移系数的，按下列公式计算转移容积：

转移容积＝外部移交用地建成区用地面积＊转移系数

其中，转移系数按下表执行：

外部移交用地所在密度分区 密度一区 密度二区 密度三区 密度四区 密度五区

转移系数 2.2 1.8 1.5 1.2 0.7

涉及跨多个密度分区的，按其建成区用地占比加权平均后确定转移系数；位于基本生态控制线范

围内的，按相邻片区密度分区下降一区确定（密度五区除外）。

（二）外部移交用地建成区现状容积率等于或高于本款第（一）项规定转移系数的，转移容积按

其现状建筑面积的 1 倍取值。现状建筑面积以深圳市地籍测绘大队直接出具或审核的测绘查丈报告为

准。

外部移交用地属未建设用地的部分，不计算转移容积。

为保障全市住房供应、促进职住平衡，在符合《深标》及不改变城市更新单元主导功能的前提下，

转移容积应优先安排居住功能。

第十条按本规定第八条计入的手续完善的各类用地，应以外部移交用地的合法用地类别，与拆除

范围内手续完善的各类用地按照城市更新地价测算规则及次序一并参与地价测算。

计入的外部移交用地中未完善征（转）手续的用地，其计入的合法土地面积参照“历史用地处置”

的测算次序、地价标准和修正系数参与地价测算。

城市更新单元涉及分期实施的，外部移交用地按照前款规定与城市更新单元规划确定的首期拆除

范围一并参与地价测算。

第十一条更新项目应按我市城市更新相关规定配建人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、人

才公寓及创新型产业用房等政策性用房。其中属外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不

再进行人才住房、安居型商品房、公共租赁住房配建比例的核增或核减。

第十二条外部移交用地涉及集体资产的，应纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管，具体

按辖区股份公司集体资产管理的相关规定执行。

城市更新单元计划申报或调整时，外部移交用地参照拆除重建类城市更新单元计划申报有关规定

一并提供相关资料，并附外部移交用地的计入方案及更新项目规划可行性研究方案。

城市更新单元计划批准时，外部移交用地的计入方案应一并公告及附图说明。更新项目按规定被

调出城市更新单元计划的，相应外部移交用地的计入方案同时失效。

第十三条更新项目实施主体应自行理清外部移交用地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建

筑物、构筑物及附着物等（按相关规定需保留的除外），其中外部移交用地属于未完善征（转）手续

的，原农村集体经济组织继受单位应与政府签订完善处置土地征（转）手续的协议，政府均不作补偿。

外部移交用地应按照相关规定与更新项目范围内所有权利主体形成单一主体，原则上在更新项目

获得实施主体确认和签订项目实施监管协议后方可拆除建筑物，并在首期更新项目土地使用权出让合

同签订前无偿移交。

第十四条本规定实施前更新单元规划已经审议并公示的更新项目不适用本规定。已列入更新单元

计划的更新项目执行本规定的，更新单元计划应进行调整，可与更新单元规划同步申报。

《关于原特区外村办学校土地房产遗留问题处理的意见》（深规土规〔2018〕2 号）确定的村办

学校用地，以及涉及非农建设用地公共设施用地指标的，不适用本规定。

第十五条本规定自发布之日起施行，有效期 5 年。

实施主体确认

关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知

（深规土〔2010〕207 号）

各区人民政府（新区管委会）、各有关单位：

按照市政府相关会议精神，为抢抓机遇推进城市更新工作，现就拆除重建类城市更新项目实施主

体确认工作的相关事项通知如下：

一、改造专项规划或城市更新单元规划已获批准的拆除重建类城市更新项目的权利人按照《深圳

市城市更新办法》第三十二条、第三十三条的规定形成或作为单一主体实施城市更新的，由各区政府

（含新区管委会，下同）城市更新主管部门负责对其实施主体资格进行确认。

二、各区政府城市更新主管部门要切实提高工作效率，对于权利人单一的项目，应在收到申请之

日起十个工作日之内作出是否确认的答复；对于权利人非单一的项目，应在收到申请之日起二十个工

作日之内作出是否确认的答复。

三、各区政府城市更新主管部门对项目实施主体进行确认之前应组织开展公示，公示时间不少于

七天，实施主体确认文件应抄送市规划国土委及相关单位。 四、在《深圳市城市更新办法》相关实

施细则颁布实施之前，实施主体确认的具体程序由各区结合实际情况自行确定。

特此通知。

拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）

深规土规【2016】3 号

一、工作依据

(一）《房屋登记办法》（建设部令第 168 号）；

(二）《广东省城镇房地产权登记条例》；

(三）《深圳经济特区房地产登记条例》；

(四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。

二、适用范围

满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的 申请人申请办理房地

产证注销登记：

(一）已列入全市城市更新单元规划制定计划；

(二）城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；

(三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订搬（拆） 迁补偿安置协议；

(四）项目实施主体已经区（管委会）城市更新职能部门确认并核发实施主 体确认文件。

三、申请材料

(一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》(房地产权利人签名或盖 章）；

(二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交 经公证的授权委托书）；

(三）房地产证或其他权利证书（原件）；

(四）含项目拆除范围图的城市更新单元规划批复文件(核原件收复印件)；

(五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件)；

(六）与申请注销房地产证的房地产对应的搬（拆）迁补偿安置协议（核原 件收复印件)；

(七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

四、审核时限

自受理之日起三十个工作日内（不含公告期）

五、其他事项

(一）房屋已实际拆除的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行。

(二）项目实施主体已与权利人签订搬（拆）迁补偿安置协议且房屋已实际 拆除完毕，但确实无

法联系权利人亲自到场或进行授权委托，不能提供第三条第 （一）、（二）项材料的，在符合下列

条件时，可由项目实施主体参照本规则申请 办理房地产证注销：

1. 区（管委会）城市更新职能部门对搬（拆）迁补偿安置协议的真实性以 及项目实施主体、项

目拆除范围、房屋拆除情况进行确认，并出具同意由项目实 施主体申请注销房地产证的意见；

2. 项目实施主体对无法联系权利人的情况进行书面说明。 房地产登记机构在办理房地产证注销

之前应在《深圳特区报》或《深圳商 报》和房屋现场进行公告，公告期为十个自然日。公告期间无

异议或异议不成立 的，可办理注销。

(三）对于遗失房地产证、房屋所有权证书等权利证书，不能提供第三条第 （三）项材料的，

在符合下列条件时，可参照本规则办理房地产证注销：

1. 区（管委会）城市更新职能部门对房屋拆除情况进行确认，并出具同意 申请注销房地产证的

意见；

2. 经房地产登记机构核查，搬（拆）迁补偿安置协议载明的房产证号、房 屋位置、房屋权利人

等房屋自然状况、权利状况与房地产登记薄所记载的内容一致。

房地产登记机构在办理房地产证注销之前应在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公

告，公告期为十个自然日。公告期间无异议或异议不成立 的，可办理注销。

(四）在已经确认实施主体并签订了监管协议的拆除重建类城市更新项目 范围内，当前的房地产

登记权利人为企业，且该企业已经注销，不能提供第三条 第（一）、（二）项材料的，在符合下列

条件时，可由该不动产（包括土地和房产） 搬（拆）迁补偿安置协议签订各方参照本规则办理房地

产证注销：

1. 房地产登记的建筑物及地上构筑（附着）物已实际拆除完毕；

2. 区（管委会）城市更新职能部门针对该不动产就实施主体与被搬迁人 签订的搬（拆）迁补偿

安置协议的真实性以及项目实施主体、项目拆除范围、房 屋拆除情况逬行确认，出具同意由搬（拆）

迁补偿安罝协议签订各方共同申请注 销房地产证的意见；

3. 交回原房地产证。

房地产登记机构在办理房地产证注销之前应在《深圳特区报》或《深圳商 报》和房屋现场进行

公告，公告期为十个自然日。公告期间无异议或异议不成立 的，可办理注销。

深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）

（2013 年 3 月 18 日深圳市人民政府令第 248 号发布,2016 年 12 月 23 日深圳市人民政府令第

292 号修改,2022 年 3 月 3 日深圳市人民政府令第 342 号修正）

第一章 总 则

第一条为保障被征收房屋所有权人的合法权益，维护公共利益，规范本市房屋征收与补偿活动，

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有

权人（以下简称被征收人）补偿的活动。

第三条区人民政府（以下简称区政府）负责本辖区内房屋征收与补偿工作。跨区的项目由所涉区

政府分别负责房屋征收与补偿工作，确有必要由市人民政府（以下简称市政府）统筹的，须经市政府

批准后，由市政府责成有关区政府或者相关部门具体负责房屋征收与补偿工作。

市规划国土部门负责对本市房屋征收与补偿工作的实施进行指导、监督与管理，履行下列职责：

（一）依法制定和完善本市房屋征收补偿政策体系、规范准则、运行规则与保障机制；

（二）依法制定和完善产权调换房屋的规划、建设、调配、产权制度等配套政策措施；

（三）在房屋征收决定作出前，组织对未经登记建筑的调查、认定和处理；

（四）建立房屋征收的评估、测绘机构预选库，并对从事房屋征收价格评估、面积测绘的评估、

测绘机构进行监督管理；

（五）负责受理对征收工作的举报并及时依职权处理；

（六）其他房屋征收指导、监督、管理职责。

第四条深圳市土地整备机构（以下简称市房屋征收部门）负责组织实施由市政府确定的房屋征收

与补偿工作。

区政府依法确定的房屋征收部门（以下称区房屋征收部门）负责组织实施本辖区内的房屋征收与

补偿工作，其中本辖区内设置有新区管理机构的，区政府应当另行确定新区房屋征收部门。

市、区房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）履行如下职责：

（一）拟定房屋征收补偿方案；

（二）组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查；

（三）确定房屋征收范围后发布征收提示，在房屋征收决定公告后书面通知有关部门暂停办理房

屋征收范围内的征收行为限制事项的受理、审批、登记等相关手续；

（四）专户存储、拨付与监管房屋征收补偿费用，提供周转用房或者安置房，对签约期限内达不

成补偿协议的，负责报请政府作出补偿决定并予以公告；

（五）自行或者委托房屋征收实施单位实施签订补偿协议、组织选定房屋征收评估、测绘机构等

征收与补偿的相关具体工作；

（六）负责房屋征收补偿档案的管理，公布分户补偿情况；

（七）负责对房屋征收工作人员进行培训和管理，做好房屋征收及补偿的宣传、解释工作，保障

被征收人的合法权益；

（八）市、区政府交办的其他房屋征收与补偿工作。

第五条房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托，承担下列房屋征收与补偿的具体工作：

（一）对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查；

（二）与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判；

（三）开展被征收人选取房屋征收评估、测绘机构的具体组织工作；

（四）依法拆除被征收的房屋及其附属设施；

（五）房屋征收部门委托实施的其他房屋征收和补偿工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公

司等法人和其他组织，均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）

资、被投（出）资的关系。

房屋征收部门应当对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其在委托范围内实

施的行为后果承担法律责任。

第六条新区管理机构、街道办事处以及各级发展改革、财政、住房建设、人居环境、市场监管、

公安、税务、侨务、劳动和社会保障、经贸信息、审计、城管、教育等部门，应当根据《条例》、本

办法及政府规定的职责分工，充分履职，相互配合，联动协调，为房屋征收与补偿工作提供协助。

第七条任何组织和个人对违反《条例》及本办法规定的行为，都有权向市、区政府和规划国土部

门、房屋征收部门及其他有关部门举报。市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门及其他有关部门

接到举报后，应当及时核实、处理并对举报人信息进行保密，将核实、处理情况及时书面告知实名举

报人。

监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督检查。

第二章 房屋征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需

征收房屋的，按照本办法规定纳入全市年度房屋征收计划后，由辖区政府实施房屋征收：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保

护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区

改建和城市更新的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

因政府土地整备确需征收房屋的，应当符合《条例》、本办法的规定，并纳入全市土地整备年度

计划。全市土地整备年度计划对土地整备涉及房屋征收的计划安排，与全市年度房屋征收计划具有同

等法律效力。

引用文档：裁判文书(2)篇

第九条区（含新区）房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、近期建设和土地利用规划

年度实施计划以及本办法第八条的规定，编制本区年度房屋征收计划草案，并于每年 11 月 1 日前将

本区下年度的房屋征收计划草案送市房屋征收部门。

市房屋征收部门汇总各区下年度房屋征收计划草案形成全市年度房屋征收计划草案后，应当在每

年 12 月 1 日前报市规划国土部门。市规划国土部门应当征求市发展改革部门意见进行审核，在每年

12 月 31 日前报市政府批准。

全市房屋征收计划经批准后，确有必要调整的，应当报市政府批准。

未列入全市年度房屋征收计划或者全市土地整备年度计划的，不得实施房屋征收。

第十条项目建设单位应当根据年度房屋征收计划，开展项目立项、选址等工作，取得规划选址与

土地预审相关文件，并在取得规划选址与土地预审相关文件后 3 个工作日内提交房屋征收部门。

房屋征收部门根据规划选址与土地预审相关文件规定的用地范围，结合房屋产权等实际情况，确

定拟征收房屋的具体范围（以下简称房屋征收范围）；城市更新项目确需征收房屋的，房屋征收部门

应当按照经批准生效的城市更新单元规划确定房屋征收范围；土地整备确需征收房屋的，房屋征收部

门应当按照经批准的土地整备项目实施方案确定房屋征收范围。

第十一条房屋征收范围确定后 3 个工作日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公

告形式发布征收提示，告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止，因下列行为导致增加房屋征收

补偿费用的，对增加部分将不予补偿：

（一）新建、改建、扩建、装修房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

（四）新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起 1 年以后的房屋租赁合同；

（五）除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放等必须办理户口迁入、分户之外的其他户

口迁入和分户；

（六）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续；

（七）其他不当增加补偿费用的行为。

征收提示公告后 1 年内尚未作出房屋征收决定，次年度房屋征收计划仍对房屋征收作出计划安排

的，房屋征收部门应当在计划批准后 3 个工作日内再次发布征收提示。

房屋征收决定作出后，对违反本条第一款与第二款规定的征收提示、不当增加征收补偿费用的，

对不当增加部分不得给予征收补偿。房屋征收补偿评估时，应当以征收提示发布之日作为评估的依据

之一。

第十二条房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋权属、用途、面积

等进行前期调查，并委托市政府确定的承担评估职能的非营利性机构编制房屋征收预算方案，对房屋

征收项目费用进行概算。

房屋征收预算方案的编制费用列入房屋征收补偿费用，按照国家关于房地产中介服务收费有关咨

询服务的收费标准执行。

前期调查和编制房屋征收预算方案，应当自房屋征收范围确定后 30 日内完成。

第十三条房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后 30 日内，结合前期调查和项目费用概算，拟

定房屋征收补偿方案报辖区政府。

对新区房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案，区政府可以委托新区管理机构组织本办法规定的

论证、征求意见、听证等活动。

第十四条房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；

（二）作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡

方式、临时安置用房标准等；

（三）拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；

（四）奖励与补助标准；

（五）房屋征收补偿费用账户；

（六）其他应当纳入补偿方案的内容。

第十五条辖区政府应当组织财政、发展改革、监察、审计等部门对房屋征收补偿方案进行论证。

辖区政府应当在房屋征收范围、政府网站将房屋征收补偿方案予以公布，并征求公众意见，征求

意见期限不少于 30 日。

房屋所有权人有异议的，应当持本人身份证明、委托代理证明和房屋权属证明等文件，在征求意

见期限内向房屋征收部门提交书面意见。

辖区政府应当在征求意见期满后 30 日内，将征求意见情况和根据公众意见对房屋征收补偿方案

进行修改的情况，在房屋征收范围、政府网站及时公布。

第十六条因本办法第八条第（五）项的需要征收房屋的，房屋征收范围内占房屋总建筑面积 1/2

以上、且占房屋总所有权人数 1/2 以上的房屋所有权人认为征收补偿方案不符合《条例》、本办法规

定的，辖区政府应当组织房屋所有权人和公众代表，按照本市行政听证有关规定组织召开听证会，并

根据听证会情况修改方案。

计算房屋所有权人数时，房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一个所有权人计算。

第十七条房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当依据广东省、本市有关社会稳定风险评估、重

大决策专家咨询的有关规定，制定社会稳定风险评估方案和论证规程，在本办法第十五条第二款规定

的征求意见期内同步组织有关部门和专家、学者对房屋征收范围内房屋征收的社会稳定风险进行评估

论证。

经评估论证后，房屋征收部门应当出具风险评估报告，风险评估报告应当作出房屋征收风险等级

评价，并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议。

第十八条房屋征收补偿费用实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付原则。

房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同有关部门落实房屋征收补偿费用，确保房屋征收补

偿费用足额到位。

财政、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十九条因本办法第八条第（一）、（二）、（三）、（六）项征收房屋的，应当同时具备下列

条件：

（一）拟征收房屋项目符合国民经济和社会发展规划的要求，并取得发展改革部门对项目建议书

或者可行性研究报告的批复；

（二）拟征收房屋项目符合城市规划的要求，并取得规划选址与土地预审相关文件；

（三）已按程序进行社会稳定风险评估、征求意见；

（四）房屋征收补偿费用已足额到位，专户存储；

（五）具备符合本办法规定的征收补偿方案。

因本办法第八条第（四）项征收房屋的，应当同时具备前款规定条件，且建设项目已纳入辖区国

民经济和社会发展年度计划。

因本办法第八条第（五）项征收房屋的，应当同时具备本条第一款第（一）、（三）、（四）、

（五）项规定条件，且建设项目已纳入辖区国民经济和社会发展年度计划，并具有已经批准生效的城

市更新单元规划。

政府实施土地整备确需征收房屋的，除应当符合本办法第八条、本条第一款第（一）、（三）、

（四）、（五）项规定外，还应当符合土地整备年度计划的要求，并具有经市房屋征收部门审核的土

地整备项目实施方案。

第二十条房屋征收部门应当自本办法第十九条规定条件具备之日起 3 个工作日内，提请辖区政府

或者报经新区管理机构核准后作出房屋征收决定。

辖区政府决定实施房屋征收的，应当在决定作出之日起 5 个工作日内在房屋征收范围、政府网站

或者深圳特区报、深圳商报，将房屋征收决定公告 3 日，公告日不得为节假日。

房屋征收决定自公告之日起生效，规划国土部门不再另行作出收回被征收房屋对应的国有土地使

用权的决定；根据房屋征收决定对被征收房屋进行的补偿，包括收回被征收房屋对应的国有土地使用

权的补偿。

第二十一条房屋征收决定公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征

收实施期限及征收行为限制、现场接待地点和联系方式、监督举报方式和行政复议、行政诉讼权利等

事项。

前款所称征收行为限制，是指征收实施期限内，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施房屋

转让和本办法第十一条第一款所列行为。被征收人违反规定的，对不当增加部分不予补偿。

第二十二条房屋征收决定公告后，作出房屋征收决定的辖区政府及其房屋征收部门应当做好房屋

征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋征收部门应当在房屋征收决定公告当日，书面通知规划国土、建设、户籍、产权登记、房屋

租赁管理、抵押担保、市场监管等部门和单位暂停办理征收行为限制所列事项的受理、审批、登记等

相关手续。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过 1 年。

第三章 房屋征收补偿和安置

第二十三条作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包

括：

（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确

定。

第二十四条房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。

除本办法及市政府另有规定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

征收被征收人居住的住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相

结合的方式进行补偿。因本办法第八条第（五）项的需要征收个人住宅，被征收人选择在城市更新地

段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供在城市更新项目或者单元内的房屋，在城市更新项目

或者单元内无法提供的，房屋征收部门可以就近提供。

第二十五条对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供

相应的住宅进行调换，并按照下列规定结算差价：产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建

筑面积的，超出面积部分以市场评估价结算差价；被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评

估价格的，以市场评估价的差额结算差价。

以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定

的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营

性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历

史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书

的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行补偿：

（一）符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积 480 平方米的部分给予产权调

换，超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到 480 平方米的，可

按照建筑面积 480 平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；

被征收人选择货币补偿的，以建筑面积 480 平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减 10%的公告

基准地价后予以补偿；

（二）被征收人为非原村民的，不超过建筑面积 150 平方米的部分给予产权调换；被征收人选

择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减 10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照本办法附

件有关规定给予货币补偿。

第二十六条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的

市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，但本办法另

有规定除外。

市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定

的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。

住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况

下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作

为置业补助支付给被征收人。

对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可

以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

第二十七条被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权证书、

房地产登记簿记载的面积和用途为准；但房地产权证书记载与房地产登记簿记载不一致的，以房地产

登记簿记载为准。

房地产权证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房

屋建筑面积（包括套内建筑面积），根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。

根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）的，应当根据本办法第五

章的规定进行测绘。

第二十八条房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿协议。

征收补偿协议内容应当包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、

交付时间、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、产权注销方式、搬迁期限、过渡方式

和过渡期限、相关奖励或者补助等事项。

征收补偿协议书示范文本由市房屋征收部门依法编制并予以公布。

征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十九条征收需整村搬迁、集体安置的住宅房屋，可以在征求被征收人意见基础上，依照城市

规划要求并按规定程序决定进行异地重建安置。

征收原有公共基础设施或者公益事业用房，应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以

重建；不能或者无需在原地重建的，按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补

偿。

第三十条征收个人住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，被征收房屋不记录为住房保障申请条件

中的自有住房，被征收人符合《深圳市保障性住房条例》规定的住房保障条件的，可以依法申请住房

保障。

第三十一条征收产权性质为非经营性房屋或者工业用途房屋、但已依法取得营业执照的经营性用

房，按照原合法用途予以补偿。

第三十二条被征收房屋室内自行装修装饰费补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，按照评

估确定的重置成新价给予补偿。

室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当

向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。

第三十三条房屋征收范围内未经产权登记的建筑，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理

的，按照下列规定进行补偿：

（一）原村民所建的住宅类建筑，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积 480

平方米的部分可参照本办法第二十五条第三款第（一）项的规定给予产权调换或者货币补偿。符合原

村民非商品住宅建设用地标准且超出 480 平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建设用地标准

的多栋部分，按照本办法附件有关规定给予货币补偿；

（二）原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住

宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑，经规划国土部门批准建设的部分，给予产权调换；被

征收人选择货币补偿的，按照本办法附件有关规定给予货币补偿。未经批准建设或者超出批准建设的

部分，按照本办法附件有关规定给予货币补偿；

（三）非原村民所建住宅类建筑在缴纳本办法附件规定的罚款和地价后，以一户一栋为产权调换

基本单位，参照本办法第二十五条第三款第（二）项的规定给予产权调换或者按照本办法附件有关规

定给予货币补偿；

（四）原农村集体经济组织继受单位所建的生产经营性、商业办公类建筑，位于非农建设用地范

围内的，对被征收建筑物所占土地予以土地置换，相应建筑物按照重置价扣减本办法附件规定的罚款

后给予补偿；被征收人选择货币补偿的，按照本办法附件有关规定给予货币补偿；

（五）除本款第（四）项规定情形外的其他生产经营性、商业办公类建筑，按照本办法附件有关

规定给予货币补偿。

对经区规划土地监察机构审查属于依法应当拆除或者没收的历史遗留违法建筑，不予补偿；但具

有下列情形之一，且建设行为发生在土地用途依法确定前的，参照可以处理确认的历史遗留违法建筑

的补偿标准给予货币补偿：

（一）占用基本农田；

（二）占用一级水源保护区用地；

（三）占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施

等用地；

（四）压占原水管蓝线；

（五）不符合橙线管理要求；

（六）位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。

属于房地产登记历史遗留问题处理情形的，不再补办房地产登记手续，按照合法建筑扣减补办房

地产登记手续的地价、相关税费后予以补偿。

第三十四条下列原农村集体经济组织继受单位的被征收房屋，依照规定分别处理：

（一）在非农建设用地指标范围、征地返还用地内所建工业用途房屋，符合本市产业导向的，经

市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给

予货币补偿；

（二）在非农建设用地指标范围、征地返还用地内的商业用途房屋，按本办法第二十六条的规定

给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换；

（三）在非农建设用地指标范围、征地返还用地内所建房屋，不符合本款第（一）、（二）项规

定的，可以按照等价值原则进行土地置换，置换后的土地用途可以与置换前的用途不同。

征收国有出让土地上工业用房的，经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可以按“工业进园”

的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

本条规定的被征收人选择货币补偿的，依照本办法相关规定给予货币补偿。

第三十五条征收未超过批准期限的临时建筑，只给予货币补偿。

临时使用土地合同已有约定的，按约定处理。没有约定的，补偿金额根据临时使用土地合同或者

临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限及土地使用人支出的土地开发成本、收益

等实际情况，经评估后确定。

第三十六条征收华侨房屋的，按本办法有关规定予以补偿，国家、广东省另有规定的，从其规定。

征收华侨房屋的，在房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当同时书面通知被征收人或者其代理

人。被征收人或者其代理人接到通知后，应当在规定时间内与房屋征收部门办理房屋征收相关手续。

因特殊情况不能按照规定期限办理的，被征收人或者其代理人应当在期限届满前向房屋征收部门提出

延期申请。逾期不办理或者无法通知的，由房屋征收部门办理证据保全手续后，按照本办法第四十六

条的规定报请作出房屋征收决定的辖区政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

本办法所称的华侨房屋包括：

（一）华侨、归侨的私有房屋；

（二）中华人民共和国成立后用侨汇建造的私有房屋；

（三）依法继承华侨、归侨的私有房屋。

第三十七条外国领事馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等

特殊房屋的补偿，根据国家、广东省有关规定执行。

第三十八条征收设有抵押的房屋（包括在建工程），执行国家有关担保的法律、法规的规定。

被征收人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，并按规定注销原抵押权

登记。

被征收人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成

协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存并通知被征收人；

对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第三十九条市房屋征收部门根据房屋征收的需要制订安置房建设储备年度计划。房屋征收补偿实

行产权调换的，可以根据被征收人的意愿优先从已建好的安置房中安排。

安置房建设、供应和管理的具体办法，由市政府另行制定。

第四十条房屋征收补偿协议签订时，被征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交被征收房

屋房地产权证书及注销房地产权证书委托书；没有房地产权证书的，应当提交相应的产权证明文件及

放弃房地产权利的声明书。房屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销手续。

征收被查封的房地产的，房屋征收部门应当将征收事项通知查封机关。查封机关解除查封后，房

屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销等房地产登记手续。

第四十一条因征收生产经营性房屋造成停产停业的，房屋征收部门应当给予适当补偿。具体补偿

金额依照本办法附件的规定确定。

第四十二条房屋征收部门应当按照本办法附件的规定，在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的

期限内向被征收人支付搬迁费。

选择房屋产权调换的，安置房交付前，房屋征收部门应当提供周转用房或者向自行过渡的被征收

人支付临时安置费。搬迁费及临时安置费由征收当事人协商确定；协商不成的，按照本办法附件的规

定确定。

第四十三条被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，按期腾空、交付房屋的，房屋征

收部门应当区分不同情况给予不同的奖励。具体奖励规则由房屋征收决定确定，奖励总金额不超过房

屋征收补偿协议确定的补偿金额的 5%。

第四十四条被征收人属于生活特别困难人员的，其被征收住宅房屋每户建筑面积小于 45 平方米

（在本市内有其他住宅用房的合并计算），选择产权调换方式的，按家庭人口 2 人以下建筑面积不小

于 45 平方米，3 人以上建筑面积不小于 60 平方米的标准，由征收人提供成套住宅房屋作为产权调换

房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积

基数以本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格给予补偿。

被征收人属于生活特别困难人员的，除依法给予征收补偿外，可以给予适当的补贴，但补贴金额

不得超过房屋征收补偿协议所确定的补偿金额的 5%。

本条所称的生活特别困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民；被征

收住宅房屋每户建筑面积，按照房屋征收决定公告时被征收人的户籍证明和房地产权证书或者其他合

法房产凭证确定。

第四十五条房屋征收部门不得擅自延长约定的过渡期限，周转房的使用人应当按约定的期限腾退

周转房。

因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，应当自逾期之日起增加临

时安置费；使用房屋征收部门提供的周转房的，有权在延长过渡期限内使用周转房。

被征收人不按约定的期限腾退周转房的，应当按同区域、同类型房屋的市场租金支付逾期租金。

第四十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，

或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的辖区政府作出补偿决定，

并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评

估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限以及补

偿费用支付期限等事项。

第四十七条因被征收人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进

行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同依照本办法确定的评估、测绘机构以实测占地面

积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作

依据，最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似

被征收房屋的补偿金额予以确定。

第四十八条房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在征收补偿协议约定或者补

偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非

法方式迫使被征收人搬迁。

第四十九条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限

内又不搬迁的，由房屋征收部门就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区政府应当在法定

起诉期限届满之日起 3 个月内依法申请人民法院强制执行。

人民法院裁定准予执行，并交由作出征收补偿决定的辖区政府组织实施的，房屋征收部门应当将

人民法院准予执行的裁定及限期自行搬迁的通知在房屋征收范围、被征收房屋进行张贴。被征收人逾

期仍未搬迁的，辖区政府应当组织城市管理、公安、工商、税务、水电、交通、通讯、消防、物业管

理等部门和单位实施强制搬迁和拆除。室内未搬迁的物品无法交予当事人的，由辖区房屋征收部门妥

善保管，并公告当事人认领。

3 个月后仍无法交予当事人或者无合法所有人认领的，按确认无主财产的法律程序处理。无主财

产按有关规定拍卖或者进行其他处理，所得款项扣除保管、拍卖、变卖等费用后仍有剩余的，缴交市

财政。

人民法院裁定准予执行并组织实施的，辖区政府应当予以协助。

第四章 房屋征收评估

第五十条房屋征收评估包括被征收房屋（含国有土地使用权）、构筑物、其他附着物和搬迁费、

临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换

安置房的评估等。

第五十一条从事房屋征收评估工作的房地产价格评估机构，应当具备估价机构资质主管部门颁发

的房地产（土地、资产）估价机构资质证书，取得市规划国土部门出具的在本市从事评估业务的备案

凭证，并向市规划国土部门申请纳入房屋征收评估机构预选库。

第五十二条市规划国土部门应当按照房地产价格评估机构的资质等级、评估业绩、信用档案、评

估技术水平及人员结构等情况进行公开选取，建立房屋征收评估机构预选库，并向社会公示预选库名

录。

房屋征收评估机构预选库每 2 年更新一次。

房屋征收评估机构预选库建立和管理的具体办法由市规划国土部门依照规定程序另行制定。

第五十三条房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当组织被征收人在公布的预选库名录中协商选

定房屋征收评估机构。

房屋征收决定公布之日起 5 日内，房屋征收部门应当在房屋征收范围内公布评估机构名录。

在评估机构名录公布后 10 日内，被征收人应当以书面形式提交评估机构选取意向书。

协商选取房屋征收评估机构，须经半数以上被征收人同意；房屋征收部门应当委托被征收人协商

选取的房屋征收评估机构进行评估。

第五十四条房屋征收评估机构无法在第五十三条第三款规定的期限内通过协商选定的，房屋征收

部门应当在公布的名录中采取摇号方式确定房屋征收评估机构。

房屋征收部门应当在摇号前 5 日在房屋征收范围内公告摇号时间和地点。摇号过程与结果应当有

公证机关现场公证。

第五十五条房屋征收评估机构确定后，房屋征收部门应当与其签订委托评估合同，并将受委托的

房地产价格评估机构的资质证书、营业执照、注册估价师注册证、执业登记牌等复印件在房屋征收范

围内现场公示。

评估费用由房屋征收部门承担。房屋征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行；

未规定的，市估价行业组织可以制定相关收费指引进行引导。

第五十六条房屋征收部门应当将评估机构形成的分户初步评估结果向被征收人公示，公示期不得

少于 7 日，并安排注册估价师进行现场说明解释，听取意见。

公示期满后 15 日内，房屋征收部门应当将房屋征收评估机构提交的、经修正的分户评估报告转

交被征收人，由被征收人签收；被征收人不签收的，房屋征收部门应当载明不签收的原因，将评估结

论张贴于房屋征收范围以及被征收房屋。

第五十七条房屋征收评估机构不得迎合征收当事人的不当要求，采取虚假宣传、承诺评估价格、

给予回扣、诋毁他人抬高自己、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五十八条市估价行业组织应当成立深圳市房地产评估专家委员会（以下简称评估专家委员会），

负责受理房屋征收评估技术鉴定。

评估专家委员会由房地产（土地、资产）估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方

面专家组成，其中房地产价格评估技术类委员不得少于委员总数的 2/3。房地产价格评估技术类委员

须具有注册房地产（土地、资产）评估师资格，并执业 10 年以上；或者取得硕士以上学位，从事房

地产评估工作 5 年以上。

评估专家委员会管理办法和运作规则由市估价行业组织起草报市规划国土部门备案后实施。

第五十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房屋征收评估机构应当作出解释说

明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10 日内，向房屋

征收评估机构书面申请复核评估。

原房屋征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后，

改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

房屋征收评估机构进行复核不得收费。

第六十条被征收人或者房屋征收部门对房屋征收评估机构的复核结果仍有异议的，可以自收到复

核结果之日起 10 日内，向评估专家委员会申请技术鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起 10 日内对申请进行审查，同意受理的应当指派 3 人

以上单数成员组成鉴定组承担鉴定工作，不同意受理的应当书面答复鉴定申请人。鉴定组组成人员中

房地产（土地、资产）估价师应当超过半数。

鉴定费用由鉴定申请人承担。但鉴定结论认为评估报告存在技术问题的，鉴定费用由原房地产价

格评估机构承担。鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，未规定的，市估价行业组织

可以制定相关收费指引进行引导。

第六十一条评估专家委员会应当对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、技术路线、方法

选用、评估假设、评估结果确定方式等评估技术问题提出书面鉴定意见。

鉴定意见认为评估报告不存在技术问题的，评估专家委员会应当出具维持评估报告的技术鉴定结

论；鉴定意见认为评估报告存在技术问题的，评估专家委员会应当责成房屋征收评估机构改正错误并

重新出具评估报告。重新出具的评估报告已改正错误的，评估专家委员会应当出具技术鉴定结论。

评估专家委员会的技术鉴定结论不得复核、重新鉴定，征收当事人无法达成协议的，由房屋征收

部门按照本办法第四十六条规定报请作出房屋征收决定的辖区政府作出补偿决定。

第五章 房屋征收测绘

第六十二条从事房屋征收补偿查勘、测绘工作的测绘机构应当具备房产测绘的资格，并向市规划

国土部门申请纳入房屋征收测绘机构预选库。

第六十三条市规划国土部门应当根据测绘机构的资格、业绩、社会信誉、仪器设备配置水平、人

员结构及内部管理等情况进行公开选取，建立房屋征收测绘机构预选库，并向社会公布预选库名录。

房屋征收测绘机构预选库每 2 年更新一次。

房屋征收测绘机构预选库建立和管理的具体办法由市规划国土部门依照规定程序另行制定。

第六十四条根据本办法第二十七条规定可以确定被征收房屋建筑面积（含套内面积）的，不得申

请测绘，不得纳入测绘范围。

房屋征收决定公告后，根据本办法第二十七条规定无法确定被征收房屋建筑面积（含套内面积）

的，被征收人应当在征收决定确定的期限内向房屋征收部门申请查勘、测绘。

房屋征收决定确定的申请测绘期限截止后，房屋征收部门应当统计申请数量，核实是否需要进行

测绘，公告测绘机构名录并告知被征收人协商选取测绘机构。

在测绘机构名录公告后 10 日内，被征收人应当以书面形式提交测绘机构选取意向书。

协商选取房屋征收测绘机构，须经占符合测绘申请条件的全部申请人半数以上被征收人同意；房

屋征收部门应当委托被征收人协商选取的房屋征收测绘机构进行测绘。

第六十五条房屋征收测绘机构无法在第六十四条第四款规定的期限内通过协商选定的，房屋征收

部门应当在公布的名录中采取摇号方式确定房屋征收测绘机构。

房屋征收部门应当在摇号前 5 日在房屋征收范围内公告摇号时间和地点。摇号过程与结果应当有

公证机关现场公证。

第六十六条测绘机构确定后，房屋征收部门应当与受托房屋征收测绘机构签订书面房产测绘合同

并将受托房屋征收测绘机构的资质证书、营业执照、测绘人员执业登记牌等复印件在房屋征收范围内

现场公示。

测绘费用由房屋征收部门承担。

第六十七条市测绘行业自律组织应当组织成立深圳市房屋征收测绘专家委员会（以下简称测绘专

家委员会），负责对有争议的房屋测绘成果的合法性、规范性、准确性进行鉴定。

测绘专家委员会由本市从事房屋测绘教学、科研和实务工作的学者、专家和专业人士组成。

测绘专家委员会管理办法和运作规则由市测绘行业自律组织起草报市规划国土部门备案后实施。

第六十八条房屋征收当事人对房屋测绘成果有争议的，可以在收到房屋测绘成果之日起 10 日内

向出具房屋测绘成果的房屋征收测绘机构书面申请复核。

原房屋征收测绘机构应当自收到书面复核申请之日起 10 日内对房屋测绘成果进行复核。经复核，

房屋征收测绘机构变更房屋测绘成果的，应当重新出具房屋测绘成果；房屋测绘成果未改变的，应当

书面告知复核申请人。

房屋征收测绘机构进行复核不得收费。

第六十九条房屋征收当事人对房屋征收测绘机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日

起 10 日内，向测绘专家委员会申请鉴定。

测绘专家委员会应当自收到鉴定申请之日起 10 日内对申请进行审查，同意受理的应当指派 3 人

以上单数成员组成鉴定组承担鉴定工作，不同意受理的应当书面答复鉴定申请人。

鉴定费用由鉴定申请人承担。但鉴定结论认为测绘成果不合法、不规范或者不准确的，鉴定费用

由原房屋征收测绘机构承担。鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行；未规定的，市测

绘行业自律组织可以制定相关收费指引进行引导。

第七十条经鉴定认为测绘成果合法、规范、准确的，测绘专家委员会应当出具维持测绘成果的鉴

定结论。经鉴定认为测绘成果不合法、不规范或者不准确的，测绘专家委员会应当责成房屋征收测绘

机构重新出具房屋测绘成果，并对重新出具的房屋测绘成果出具鉴定结论。

测绘专家委员会出具的鉴定结论不得复核、重新鉴定，当事人对其不服的，由房屋征收部门按照

本办法第四十六条规定报请作出房屋征收决定的辖区政府依法作出补偿决定。

第六章 法律责任

第七十一条被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行

政诉讼。

第七十二条市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门、房屋征收实施单位、相关部门及其工作

人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责或者不正确履行职责的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，

移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任。

贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，并依法追究行政责

任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十三条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫

使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依

法追究行政责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依

法处理。

第七十四条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，造成损失的，依法承担

赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

违反本办法第十一条、第二十一条规定，不当增加房屋征收补偿费用同时涉及其他违法行为的，

依法给予行政处罚，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第七十五条在房屋征收评估、测绘活动中，房地产价格评估机构及其从业人员、房地产测绘机构

及其从业人员有违法违规行为的，由市规划国土部门或者其他行政主管部门依法查处，并记入其信用

档案。

第七章 附 则

第七十六条《条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证且现仍在有效期内的项目，继续沿用原有

的规定办理。

《条例》实施前依法取得房屋拆迁许可证但现已失效的，原拆迁人可以参照本办法规定的补偿标

准或者市场价格与原未签订拆迁补偿协议的被拆迁人协商达成民事补偿或者收购协议，不能达成的不

得继续拆迁；符合《条例》、本办法规定的，应当依法征收。

第七十七条本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》与本办法同时公布实施，市规划国土部门可

以根据法律、法规、政策的变动和本办法的规定结合市场实际情况对其进行调整，报市政府批准后实

施。

依法有偿收回国有土地使用权时，对地上建筑物、构筑物、其他附着物及相应国有土地使用权的

补偿，可以参照本办法的补偿标准执行。

第七十八条本办法自 2013 年 5 月 1 日起施行。2007 年 2 月 17 日深圳市人民政府公布、2007

年 3 月 15 日起施行的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》同时废止。

附件

深圳市房屋征收补偿规则

第一部分：各类房屋补偿方式

表 1 各类型非商品房货币补偿的计算方式

产权证明

资料

房

屋类型

货币补偿金额

计算方式

备注

1 《房地产

证》（非市场

商品房）

私

房

被征收房屋的

价值–10%公告基

准地价

2

行

政划拨

被征收房屋的

价值–35%公告基

用地性

质的房

屋

准地价×年期修正

系数

3

房

改房

被征收房屋的

价值–土地收益金

（房改购买价的

1%）

其他应

当补交的费

用按相关规

定办理

4

其

他协议

出让土

地的房

屋

被征收房屋的

价值–应补交的地

价

5

《房屋所

有权证》（含

原宝安县级以

上政府发放的

权属证书）

被征收房屋的

价值–10%公告基

准地价（无土地使

用年限）

6

《集体土

地使用权证》

被征收房屋的

价值–10%公告基

准地价（无土地使

其他应

当补交的费

用按相关规

用年限） 定办理，其

中应当补交

的规划建设

管理费用不

超过单项工

程土建总造

价的 10%

7

《国有土

地使用证》

被征收房屋的

价值

说明：

1．本表《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经产权登记、规划

国土等相关部门认定。

2．根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产

经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的

处理决定》取得非商品性质房地产证的，适用本部分规定补偿标准。

表 2 各类未经产权登记房屋的补偿方式

类型

补偿方式及补偿金

额计算

备

注

住

宅类

原村民符合非

商品住宅建设用地

标准，不超过 480

产权调换

非

商品

性质

㎡的部分 货币补偿：被征收

房屋的价值–10%公告

基准地价

原

村民符

合非商

品住宅

建设用

地标准，

超过480

㎡的部

分

符

合“两

规”处理

条件

被征收房屋的价值

–20 元/㎡罚款–100%

公告基准地价

不

符合“两

规”但符

合《决

定》处理

条件

被征收房屋的价值

–30 元/㎡罚款–100%

公告基准地价

原

村民不

符合非

商品住

宅建设

用地标

准的多

经

批准建

设的部

分

被征收房屋的价值

–100%公告基准地价

未

经批准

或者超

符合

“两规”处

被征

收房屋的

价值–50

栋部分 过批准

建设的

部分

理条件 元/㎡罚款

–2 倍公告

基准地价

不符

合“两规”

但符合《决

定》处理条

件

被征

收房屋的

价值–100

元/㎡罚款

–2 倍公告

基准地价

非

原村民

所建私

房

不

超过建

筑面积

150㎡的

部分

产权调换：缴纳

100 元/㎡罚款以及

50%公告基准地价

非

商品

性质

货币补偿：被征收

房屋的价值–100 元/㎡

罚款–100%公告基准地

价

超

过建筑

面积150

㎡的部

被征收房屋的价值

–150 元/㎡罚款–3 倍公

告基准地价

分

原

农村集

体经济

组织所

建统建

楼

经

规划国

土部门

批准建

设

产权调换

非

商品

性质

货币补偿：被征收

房屋的价值–10%公告

基准地价

未

经规划

国土部

门批准

或者超

过批准

建设

被征收房屋的价值

–100 元/㎡罚款–2 倍公

告基准地价

生

产经营

性、商业

办公类

原

农村集

体经济

组织继

受单位

位

于非农

建设用

地范围

内

产权调换：土地予

以土地置换，地

上建筑物按重置价扣减

10 元/㎡罚款予以货币

补偿

非

商品

性质

所建 货币补偿：被征收

房屋的价值–10 元/㎡

罚款–10%公告基准地

价

位

于非农

建设用

地范围

外

被征收房屋的价值

–20 元/㎡罚款–100%

公告基准地价

原

村民、其

他企业

单位或

者非原

村民所

建

–

被征收房屋的价值

–30 元/㎡罚款–100%

市场评估地价

第二部分：搬迁费

一、按被征收房屋本体的建筑面积计算，参照以下标准给予搬迁费：

序

类型 搬迁费

号

1

住宅房屋（含宿舍、公寓、

工业配套宿舍）

每平方米 40 元

2 厂房 每平方米 40 元

3 办公 每平方米 40 元

4 商业 每平方米 60 元

二、被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、

办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估

确定的重置成新价给予补偿。

三、对非政府投资的市政公共设施、管线，征收后给予还建且产权仍归原投资单位的，不予另行

补偿。

四、征收住宅或者生产经营性房屋，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，应

当给予二次搬迁费用，并一次付清。

第三部分：临时安置费和过渡期限

一、临时安置费

（一）实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，征收人应当参照同类房屋

市场租金按月支付临时安置费，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用

之日，另外再加 3 个月装修期临时安置费。

实行产权调换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付之

日，另外再加 6 个月装修调试期安置费。

实行土地置换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至被征收人与政府签订

土地出让合同之日，另外再加 12 个月临时安置费。

因征收人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置费，逾期 1 至 3 个月时按原

临时安置费标准增发 50%，逾期 4 至 8 个月时按原临时安置费标准增发 70%，逾期 9 个月以上时按

原临时安置费标准增发 100%。

（二）实行货币补偿的，给予 3 个月市场租金的临时安置费。

（三）被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不支付临时安置费。

二、过渡期限

产权调换房屋未建成的，征收人与被征收人应当在房屋征收补偿协议中明确过渡期限。在过渡期

限内，被征收人及相关人可以自行安排住处临时过渡，自行安排住处确有困难的，征收人应当提供周

转房。周转房应当具备基本居住条件。

过渡期限从房屋征收补偿协议签订后的搬迁之日起按照 36 个月计算。

第四部分：停产、停业补偿费和擅改经营性用途适当补偿

一、因征收引起的停产、停业的补偿费

（一）能提供与征收决定发布日期间隔 3 个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅

房屋，按市场租金给予 6 个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租

住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。

（二）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标

准给予一次性停产、停业补偿费：

能依据完税证明提供利润标准的，给予 6 个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同

行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予 6 个月的补偿。

（三）征收加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停

产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期

限超过 36 个月的按 36 个月计算，不足 36 个月的按实际月数计算。

二、擅自改为经营性用途的适当补偿

征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，

但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：

（一）能提供与征收决定发布日期间隔 3 年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋

租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36 月（即 3 年）。

（二）能提供与征收决定发布日期间隔不到 3 年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋

租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足 1 个月的按 1 个月

计算）。

土地出让

深圳市地价测算规则深府办规〔2019〕9 号

各区人民政府，市政府直属各单位：

《深圳市地价测算规则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。执行中遇到的问题，请迳向

市规划和自然资源局反映。

市政府办公厅

2019 年 10 月 17 日

深圳市地价测算规则

一、通 则

1.1 编制目的

为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，

根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。

1.2 规则适用范围

本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简

称地价）的确定。

以划拨方式供应的土地，不计收地价。

以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地

价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。

以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政

府的建筑面积部分不计作价出资金额。

临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。其中，政府或政府有关部门作为临时用地使

用主体的，不计收临时用地使用费。

1.3 土地的市场价格定义

我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估

机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土

地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正

法和剩余法（整体估价）的权重分别取 70%和 30%。

1.4 地价测算单位

我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。

1.5 地价测算时点

招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。

协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用

地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。

土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或

委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。

土地整备相关协议另有约定的，从其约定。

1.6 修正系数

地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。

基础修正系数包括：建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上

商业楼层、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表 1 至附表 7 执行。

项目修正系数包括：棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地

返还用地、土地整备留用土地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数。项目修正

系数取值按照本规则附表 8 至附表 10 执行。

修正系数具体使用方式见各附表，系数间为连乘关系，不涉及或不符合上述修正项的，修正系数

为 1。

1.7 地价测算公式

新供应土地地价测算公式如下：

宗地地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。其中，同一宗

地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。

1.8 地价测算方案失效情形

缴款单位应在地价缴款通知单规定的缴款截止日期前缴纳地价。其中分期支付的，首期地价款缴

纳日期按地价缴款通知单确定，其它分期的缴款日期按供应合同约定的日期确定。如未在缴款截止日

期前缴纳地价，地价测算方案失效。招拍挂方式供应土地的缴款截止日期以建设用地使用权出让公告

要求为准。

1.9 工业用地供应最低价标准

我市以招拍挂方式供应工业用地的地价，不得低于同年期全国工业用地供应最低价标准。

1.10 租赁用地年租金标准

按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4 号）以租赁方式供应的重点

产业项目用地，年租金底价按照该类建设用地出让 20 年期地价的 3%测算，同时适用产业发展导向

修正系数（附表 4）和产业项目类型修正系数（附表 5）。

其他短期租赁用地年租金适用土地使用年期修正系数（附表 2）。

1.11 临时用地使用费标准

临时用地使用费，按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格（不得转让）计收，适用土

地使用年期修正系数（附表 2）。

二、变更与补缴