2021年中国房地产市场发展趋势

中指研究院

2021.1

CHINA INDEX ACADEMY

2

一、2020年中国房地产市场总结

市场超预期恢复，房地产表现出超强韧性

3

68个月

图：2015年至2020年12月百城新建住宅均价及环比变化

房价：2020年新房价格累计涨幅超过去年，但整体仍处近几年低位

 新房：2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%↑ ，涨幅较2019年扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几年同期低位，整体运

行平稳。12月，百城新建住宅均价15795元/平米，环比上涨0.25% ↑ ，涨幅较11月收窄0.07个百分点。

 二手房：2020年以来百城二手住宅价格环比持续上涨，且涨幅均在0.5%以内，累计上涨2.98%↑，整体价格保持稳定。12月百城二手

住宅均价15492元/平方米，环比上涨0.28%↑，涨幅较11月收窄0.01个百分点。

图：2016年以来新建住宅均价累计涨幅

数据来源：CREIS中指数据

18.72%

7.15%

5.09%

3.34% 3.46%

2016年 2017年 2018年 2019年 2020年

4

新房房价：长三角地区价格累计涨幅领先，杭州、无锡、嘉兴等城市房价累计

涨幅均居百城前列

2020年百城新建住宅价格累计涨跌幅 图：2019年至今百城主要城市群新建住宅价格环比变化

2020年价格累计涨幅

长三角： ↑ 5.22%

珠三角： ↑ 3.24%

山东半岛： ↑ 1.52%

京津冀： ↑ 1.40%

 2020年，长三角城市群新房价格累计上涨

5.22%，涨幅最高。

 2020年，百城新建住宅累计涨幅TOP20城市

中，长三角城市占11席，杭州、无锡、嘉兴

等城市涨幅较高。

数据来源：CREIS中指数据

排序 城市 2020年

累计涨幅 城市群

1 东莞 9.5% 珠三角

2 杭州 8.9% 长三角

3 西安 7.5% 关中

4 银川 7.3% 宁夏沿黄

5 成都 7.3% 成渝

6 无锡 7.1% 长三角

7 嘉兴 7.0% 长三角

8 绍兴 6.8% 长三角

9 金华 6.8% 长三角

10 常州 6.8% 长三角

11 宁波 6.5% 长三角

12 江阴 6.4% 长三角

13 徐州 6.2% /

14 上海 5.8% 长三角

15 惠州 5.7% 珠三角

16 广州 5.4% 珠三角

17 武汉 5.2% 长江中游

18 南京 5.2% 长三角

19 扬州 5.2% 长三角

20 邯郸 5.0% 京津冀

排序 城市 2020年

累计跌幅 城市群

1 衡水 -2.72% 京津冀

2 洛阳 -2.04% 中原

3 桂林 -1.96% /

4 菏泽 -1.82% 山东半岛

5 赣州 -1.57% 海峡西岸

6 北海 -1.15% 北部湾

7 汕头 -0.81% 海峡西岸

8 深圳 -0.59% 珠三角

9 新乡 -0.52% 中原

10 天津 -0.50% 京津冀

11 宿迁 -0.31% /

12 厦门 -0.23% 海峡西岸

13 湘潭 -0.16% 长江中游

2020年累计上涨TOP20 2020年累计下跌13城

数据来源：CREIS中指数据·城市版 5

图：2016年-2020年1-12月20个代表城市商品住宅月均供应量及同比走势

 据初步统计，2020年20个代表城市商品住宅月均供应面积约2188万平方米，同比增长约4%，整体规模居近年来高位。

12月20城新批上市面积在3632万平方米左右，同比增长约8%，环比增长近四成。

 分季度来看，在疫情防控措施管制下，一季度行业经营活动受限，新批上市面积同比降幅超20%；二季度起，随着需求逐步

释放，房企积极推货抢收回款，二三季度重点城市新增供应面积同比增幅均超10%；随着去化压力逐步显现，第四季度商品

住宅新批上市面积同比有所下降，但年底供应翘尾。

图：2018年以来20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

注：20个代表城市包括北上广深4个一线城市及杭州、武汉、南京、苏州、青岛、南宁、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、

西安、长春、温州等16个二线城市。

供应：重点城市商品住宅整体供应规模同比稳中有增，供应端改善对成交规模

形成有力支撑

1713 1626 2009 2103 2188

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

400

800

1200

1600

2000

2400

2016 2017 2018 2019 2020

万

平

方

米

供应规模（左） 供应同比（右）

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

万

平

方

米

2018 2019 2020

6

重点城市住宅：初步统计，2020年月均成交面积约3117万平方米，市场规模与2017年持平，同比降幅已收窄至1%↓左右，

绝对水平接近前三年平均水平；一季度疫情导致市场显著调整，二季度起成交面积同比持续增长，目前基本恢复。

近几个月珠三角代表城市市场持续发力，商品住宅成交规模增幅明显领先于50城整体及长三角地区。12月，重点城

市商品住宅成交约3940万平方米，同比增长约8%，环比增长8%左右。

销售：市场成交规模已基本恢复，年底珠三角地区代表城市市场持续发力

图：2016年-2020年1-12月50个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势

数据来源：CREIS中指数据

全国商品房：2020年1-11月销售面积15.1亿平米，同比增长1.3%↑，其中11月同比增长12% ↑ 。

2020年1-11月销售额14.9万亿元，同比增长7.2%↑，其中11月同比增长18.6% ↑ 。

图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅月度成交面积同比走势

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

50个代表城市 长三角 珠三角

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2016 2017 2018 2019 2020

万

平

方

米

月均成交面积(左) 同比(右)

7

环渤海：唐山房价快速上涨，政策持续收紧后热度明显下降；青岛、潍坊、淄

博量增价稳；天津、烟台、保定活跃度不足，市场短期承压

城市

供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 新建住宅价格

（元/平方米）

二手住宅价格

（元/平方米）

2020年 同比 2020年 同比 2020.12 同比 2020.12 同比

天津 1306 -16.1% 1216 -7.0% 14909 -0.5% 25304 -0.8%

唐山 / / 419 -13.26% 8552 4.8% 12073 7.8%

保定 / / 242 -15.2% 8977 0.2% 10609 -4.3%

济南 491 -19.6% 788 17.8% 11589 1.8% 18097 -1.0%

青岛 1839 -2.3% 1482 5.1% 13439 0.9% 23164 -1.5%

烟台 485 -14.83% 371 -14.82% 9265 3.1% 11890 -1.0%

潍坊 / / 590 15.6% 6690 0.74% 7512 -0.07%

淄博 / / 435 12.9% 7807 0.15% 9785 1.1%

廊坊 155 93.2% 142 40.6% 16052 2.3% 13103 -1.1%

衡水 163 2.9% 222 9.9% 8454 -2.7% 7655 -1.6%

秦皇岛 / / 188 -4.2% 11123 2.6% 10287 2.9%

邯郸 / / 292 4.2% 8725 5.0% 10044 0.4%

表：环渤海重点关注城市商品住宅供求、短期库存及新房、二手房变化情况

数据来源： CREIS中指数据

2020年，环渤海城市市场表现较弱，多数城市成交面积同比下降。唐山先扬后抑1-12月销售面积同比下降13.26%。受基数较低

等因素影响，廊坊、济南、潍坊、淄博累计销售面积同比增幅较大。青岛、邯郸等地市场规模则底部回升，2020年同比有所增

长。

8

成交结构：多数城市90平米以下户型成交套数占比下降，144平米以上户型

占比提升，改善型住房需求积极释放

36%

22% 21% 16%

31% 30% 24%

14% 12% 7% 7% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 2% 2% 1% 1%

27%

8% 7% 3% 2% 1% 1% 0%

41% 69% 63%

56%

48% 49% 56%

57% 66%

52% 57%

66% 67%

53%

62% 59%

37% 36%

61% 66%

44%

63%

62%

75% 74%

60%

53% 59%

51% 58%

9%

6%

11%

14% 6%

17% 12%

19%

16%

26%

29% 17% 23%

27%

24% 25%

34%

48%

24%

27%

44%

22%

11%

12% 11%

31%

31%

33%

31%

33%

7%

2% 3%

9% 10%

3% 6% 8% 5%

12% 7% 7% 4%

12% 8% 10%

22%

11% 10%

5% 8% 11%

1% 4% 5% 5% 13% 5%

15%

8% 7%

0% 2% 5% 4% 1% 2% 2% 1% 2% 0% 3% 1% 4% 2% 2% 3% 2% 3% 1% 1% 3% 0% 2% 3% 1% 2% 1% 3% 1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

北

京

深

圳

广

州

上

海

厦

门

福

州

沈

阳

重

庆

天

津

成

都

青

岛

南

京

武

汉

苏

州

宁

波

合

肥

西

安

长

沙

无

锡

南

昌

济

南

杭

州

廊

坊

佛

山

东

莞

泉

州

芜

湖

扬

州

绍

兴

赣

州

一线城市 二线城市 三线城市

90平米以下 90-120平米 120-144平米 144-200平米 200平米以上

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

北京 深圳 广州 上海 厦门 福州 沈阳 重庆 天津 成都 青岛 南京 武汉 苏州 宁波 合肥 西安 长沙 无锡 南昌 济南 杭州 廊坊 佛山 东莞 泉州 芜湖 扬州 绍兴 赣州

144平方米以上成交套数占比变化

-10%

-5%

0%

5%

10%

北京 深圳 广州 上海 厦门 福州 沈阳 重庆 天津 成都 青岛 南京 武汉 苏州 宁波 合肥 西安 长沙 无锡 南昌 济南 杭州 廊坊 佛山 东莞 泉州 芜湖 扬州 绍兴 赣州

90平方米以下成交套数占比变化

市场主流需求仍聚焦90-120平方米

产品，代表城市90-120平方米住宅

成交套数占比普遍在5成以上。

从占比变化上看，2020年多数重点

城市144平方米以上户型的成交套数

占比较2019年有所提升，整体大户

型成交活跃度提升，改善型甚至高

端改善需求释放的积极性较高。与

之对比，多数重点城市90平方米以

下户型成交套数占比下降，刚需产

品成交活跃度回落，成交产品结构

上移。

图：2020年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

9 数据来源： CREIS中指数据，中指·地主

图：2019年6月以来全国300城住宅用地推出与成交同比走势

图：2020年各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化 图：2018年以来全国300城住宅用地成交楼面价与溢价率走势

2020年

住宅用地

推出面积：13.3亿平米 同比：3.9%↑ 成交面积：11.1亿平米 同比：6.3% ↑

成交楼面价：4574元/平米 同比：9.5%↑

2020年12月

住宅用地

推出面积：2.1亿平米 同比：14.0% ↑ 成交面积：1.7亿平米 同比： 3.2% ↑

成交楼面价：4035元/平米 同比：4.9%↑

土地：今年以来政府推地力度较大，一线城市供求规模大幅增加，优质地块

放量，带动楼面价上涨

12.8% 2.8% 14.9%

43.1% 7.1% 22.6%

26.9% 4.2% 6.7%

20.1% 3.2% 3.5%

一线 二线 三四线

楼面均价

土地出让金

成交面积

推出面积

3.2%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

亿

平

方

米

推出规划建筑面积（左） 成交规划建筑面积（左） 成交规划建筑面积同比（右）

4035

12.6%

0 %

5 %

10%

15%

20%

25%

30%

35%

1000

2000

3000

4000

5000

6000 18/01 18/02 18/03 18/04 18/05 18/06 18/07 18/08 18/09 18/10 18/11 18/12 19/01 19/02 19/03 19/04 19/05 19/06 19/07 19/08 19/09 19/10 19/11 19/12 20/01 20/02 20/03 20/04 20/05 20/06 20/07 20/08 20/09 20/10 20/11 20/12

元/ 平

方

米

宅地成交楼面均价(左） 宅地平均溢价率（右）

10

京津冀、东北、山东区域住宅用地竞拍热度不及长三角、粤港澳等热点

区域突出，青岛、济南、天津等核心城市土地市场较为理性

表：2020年重点区域住宅用地成交指标变化

城市

住宅用地成交面积

（万平方米）

成交楼面均价

（元/平方米） 平均溢价率

2020年 同比 2020年 同比 2020年 较去年同期

长三角 27526 6.2% 7009 12.9% 19.2% 1.1

粤港澳 7304 60.7% 7937 -4.1% 15.2% 0.3

成渝 15089 -0.2% 2846 10.6% 13.2% -4.3

长江中游 26674 11.6% 2235 3.0% 13.0% -0.6

京津冀 11459 -8.0% 3985 3.3% 11.7% 1.2

东北 9662 21.1% 2120 3.6% 8.6% -5.2

山东 21235 -1.5% 2081 4.7% 7.4% 1.2

注：2020年土地数据统计截至12.27，右表选用华北区域2020年住宅用地成交规划建筑面积500万平方米以上城市排序。

城市 平均溢价率

降序top10 城市 平均溢价率

升序top10

邯郸 19.7% 张家口 0.0%

济宁 18.1% 青岛 0.2%

临沂 16.5% 菏泽 0.2%

石家庄 15.7% 绥化 1.7%

北京 15.6% 济南 3.2%

聊城 14.6% 淄博 3.3%

沈阳 14.2% 滨州 3.5%

潍坊 13.5% 保定 3.6%

沧州 13.1% 威海 4.2%

廊坊 12.9% 天津 4.3%

表：华北区域住宅用地成交主力城市溢价率排名

11

环渤海重点城市土地市场：唐山、烟台宅地市场量价齐升，天津、青岛、济南

等地随着房企拿地理性情绪蔓延，竞拍热度下降，潍坊、淄博整体竞拍热度较

为稳定

城市

成交规划建筑面积（万平方米） 成交楼面价（元/平方米） 溢价率 出让金（亿元）

2020年 同比 2020年 同比 2020年 较2019变化 2020年 同比

天津 1369 -24.1% 6742 -1.7% 4.1% -3.0 923 -25.4%

唐山 750 8.98% 3728 62.36% 7.47 -2.53 280 76.95%

保定 372 -11.2% 2259 -2.3% 27.6% / 84 -13.2%

济南 1108 -21.99% 4861 10.09% 3.48% -3.65 538 -14.12%

青岛 1711 -5.47% 3734 -9.00% 0.17% -0.75 639 -13.98%

烟台 672 60.54% 3433 15.38% 6.83 -3.92 231 85.23%

潍坊 927 -3.86% 1880 6.05% 13.12% 8.83 174 1.96%

淄博 705 -7.64% 2228 6.90% 1.20% -0.81 157 -1.26%

表：环渤海重点关注城市市本级住宅用地成交情况

数据来源： CREIS中指数据，中指∙地主

12

CHINA INDEX ACADEMY

二、2021年中国房地产市场趋势展望

市场持续恢复下政策短期难言放松，中长期坚持房住不炒

销售面积平稳回落，投资中高速增长

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据 13

宏观环境：预计2020年经济增长2%左右，成为全球唯一正增长的主要经济

体，2021年将呈现继续向好态势

图：2020年和2021年经济预测

 2020年中国经济预计将增长2%左右，成为全球唯一实现

正增长的主要经济体。

 2021年，中国经济将持续恢复，根据机构预测，OECD、

IMF、世界银行预测2021年中国经济增长8%左右，明显

高于全球经济增速。

 值得注意的是，当前国际环境不确定、不稳定性因素仍

较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不

充分问题仍值得关注，“不能高估当前经济恢复的程度，

不能低估下一步经济发展的难度。”

中国经济预测

机构 2020年

GDP增速

2021年

GDP增速

国际货币基金组织

（IMF）

1.9% 8.2%

经济合作与发展组织

（OECD）

1.8% 8%

世界银行 2.0% 7.9%

全球经济预测

2020年

GDP增速

2021年

GDP增速

国际货币基金组织

（IMF）

-4.4% 5.2%

经济合作与发展组织

（OECD）

-4.2% 4.2%

世界银行 -4.3% 4%

14

货币环境：宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性，为经济发展提供更有

利资金支持，M2增速有望在9.5%~10%之间

上半年，货币政策逆周期调节力度明显加大，两次降息、三次降准等货币政策量价工具充分发挥效果，流动性保持合理充裕。

11月M2同比增速为10.7%，增速连续9个月维持在10%以上，较10月扩大0.2个百分点；同期M1同比增速为10.0%，短期内货

币政策继续保持稳健宽松，M1、M2增速将保持在高位区间运行。

对比来看，历年来，全国商品房销售面积同比变化与M1、M2同比增速高度相关，货币供应量充足对房地产市场形成强大支撑。

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

图：2008年以来全国商品房销售面积同比增速与M1、M2增速对比

15

长期政策导向：周期属性淡化，房住不炒仍是“十四五”政策底线，中心城

市和城市群发展潜力将继续释放

资料来源：中指研究院综合整理

稳步促进住房、汽车和健康养老等大宗消费。

促进房地产市场健康发展。

加快建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划、用途管制和依法取得前

提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。

 在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，

稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置

比例。

 积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，

扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

 促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试

点。

 发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代

化，提升住宅综合品质。

完善地方税体系，推进房地产税立法。

推进以人为核心的新型城镇化。

坚持协调发展，着力形成平衡发展结构。

 建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸

城市群开放竞争水平。

畅通国内大循环。….推动金融、房地产同实体经济均衡发展，…。

促进住房消费健康发展。

推进以人为核心的新型城镇化。

 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地

产市场平稳健康发展。

 实施城市更新行动，…，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大

中小城市和小城镇协调发展。…，加强城镇老旧小区改造和社区建设，…。

 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体

建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供

给。

 深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移

人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。

 优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。

推进成渝地区双城经济圈建设。

 推进以县城为重要载体的城镇化建设。

 深化土地管理制度改革。推进土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场

化改革。

推动区域协调发展

 推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化

发展，打造创新平台和新增长极。

十三五规划纲要（2016-2020年） 十四五规划建议

16

2021政策趋势：房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，行业基调

保持一致性，未来中央将更加重视防范化解金融风险

资料来源：中指研究院综合整理

近五年12月中央政治局会议对房地产的表述。

 2016.12 加快研究建立符合国情、适应市场规

律的房地产平稳健康发展长效机制。

 2017.12 加快住房制度改革和长效机制建设。

 2018.12 未提及。

 2019.12 未提及。

 2020.12 促进房地产市场平稳健康发展

 要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的

定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，

时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出

发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平

稳健康发展。

 要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，

研究好住房市场和住房保障两个体系，更好

发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，

加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

住建部座谈会（12月） 中央政治局会议（12月）

 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持

货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增

速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理

好恢复经济和防范风险关系。

 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民

生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒

的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市

场平稳健康发展。

 强化反垄断和防止资本无序扩张。反垄断、反

不正当竞争，是完善社会主义市场经济体制、

推动高质量发展的内在要求。

中央经济工作会议（12月）

年底住建部座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“促进房地

产市场平稳健康发展”，意味着短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。此外，中央政治局会议首提“强化

反垄断和防止资本无序扩张”，中央经济工作会议亦重墨提及，表明未来中央将更加重视防范风险，防止资本的无序扩张形成

泡沫，提高对资本的约束力，防范化解金融风险，意味着未来房地产金融监管仍将不放松。

17

图：我国房地产金融审慎管理防范风险路径

根据管理对象不同，我国房地产金融审慎管理工具包括三类：

 面向银行管理工具：房地产贷款比例限制、房地产贷款风险权重，

如限制银行房地产贷款比例不能超过新增贷款比例的30%。

 面向房企管理工具：房企融资规模的限制，如“三道红线”新规，

从而管控房企的杠杆水平。

 面向居民管理工具：贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）等。

落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，企业端“三道红

线”试点有望扩围，银行和个人端监管将继续强化

资料来源：中指研究院综合整理

房地产金融审慎管理的影响

 对市场的影响：政策收紧时，一方面抑制房价上涨，

另一方面也将抑制商品房需求。

 对企业的影响：

① 直接影响房企融资

② 房地产贷款比例限制，将间接影响房企销售

③ “三道红线”控制房企有息债务增长，将抑制房企

规模增长

④ 房地产金融审慎管理下，房企的财务杠杆率将受到

较多限制，依靠财务高杠杆驱动盈利的模式将改变，

促使房企盈利驱动模式变革，从财务高杠杆转向经

营高杠杆。

18 数据来源：CREIS中指数据, 2020年企业中期报告

监管

标准 银行

房地产贷

款余额

（亿元）

房地产贷

款占比

（%）

房地产贷

款上限

（%）

过渡

期

个人住房

贷款余额

（亿元）

个人住房

贷款占比

（%）

个人住房

贷款上限

（%）

过渡

期

第

一

档

建设银行 63584 38.6 40.0 — 55912 33.9 32.5 2年

中国银行 53923 38.5 40.0 — 42259 30.2 32.5 —

农业银行 52138 35.9 40.0 — 44226 30.5 32.5 —

工商银行 64402 35.8 40.0 — 54866 30.5 32.5 —

邮储银行 19267 35.2 40.0 — 18441 33.6 32.5 2年

交通银行 15175 26.5 40.0 — 11968 20.9 32.5 —

第

二

档

兴业银行 12720 33.7 27.5 4年 9704 25.7 20.0 4年

招商银行 16129 33.2 27.5 4年 12004 24.7 20.0 4年

平安银行 7361 29.3 27.5 2年 4567 18.2 20.0 —

浦发银行 11681 27.9 27.5 2年 8074 19.3 20.0 —

中信银行 11073 26.2 27.5 — 8152 19.3 20.0 —

民生银行 9782 25.8 27.5 — 4751 12.5 20.0 —

江苏银行 2872 25.2 27.5 — 2017 17.7 20.0 —

上海银行 2540 24.7 27.5 — 1051 10.2 20.0 —

光大银行 6735 23.1 27.5 — 4408 15.1 20.0 —

浙商银行 2281 20.2 27.5 — 669 5.9 20.0 —

华夏银行 4083 20.0 27.5 — 2457 12.0 20.0 —

根据央行报告，2020年二季度末，人民币

房地产贷款余额 47.40 万亿元，个人住房

贷款余额32.36万亿元。

 截止上半年，第一档6个中资大型银行

房地产贷款余额为26.85万亿元，占全

国房地产贷款余额的56.7%，且各银行

房地产贷款余额占机构各项贷款的比重

均低于规定上限，未来仍有增长空间。

 6个中资大型银行个人住房贷款余额占

全国的比重超七成，其中建设银行、邮

储银行个人住房贷款余额占机构各项贷

款的比重超上限，过渡期2年。

六大国有银行房地产贷款占比均低于40%上限，未来有增长空间，2021年房地

产贷款仍有较大体量

注：第二档中广发银行、恒丰银行、渤海银行未上市，北京银行未公布个人住房贷款数据，兴业银行个人住房贷款包括个人商用房贷款。

19

“租赁”成近期高层会议高频词，租赁市场是保障住房体系重要组成部分，但短期各地

政策执行可能存在分化，部分城市或将加大集体用地建设租赁房，部分城市或将加大配

建租赁用地

要高度重视保障性租赁住房建设，加

快完善长租房政策，逐步使租购住房

在享受公共服务上具有同等权利，规

范发展长租房市场。

土地供应要向租赁住房建设倾斜，单

列租赁住房用地计划，探索利用集体

建设用地和企事业单位自有闲置土地

建设租赁住房，国有和民营企业都要

发挥功能作用。

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁

市场秩序，规范市场行为，对租金水

平进行合理调控。

要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，

研究好住房市场和住房保障两个体系，更

好发挥规划的导向作用。完善相关法规和

政策，加强日常监管，促进住房租赁市场

健康发展。

韩正强调，要以保障性租赁住房为着力点，

完善基础性制度和支持政策，加强住房保

障体系建设。要处理好基本保障和非基本

保障的关系，尽力而为、量力而行，着力

解决困难群体和新市民住房问题。要处理

好政府和市场的关系，既强化政府保障作

用，也要积极运用市场化手段。

12月3日

韩正副总理在住房城乡建设部召

开座谈会上的讲话

12月16-18日

中央经济工作会议

大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补

齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是

从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问

题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房

为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供

给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重

点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，

加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健

全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，

规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完

善住房公积金缴存、使用和管理机制。

12月21日

全国住房和城乡建设工作会议

20

6个模块

结合房天下大数据平台资源

22个方程

60余项指标

1000多个数据项

20 余年历史数据

市场预判：经济、城镇化、货币信贷改善程度及房地产调控政策是房地产市场

重要的外部影响因素，其中货币信贷环境及城镇化是影响房地产市场的关键

数据来源：中指研究院测算

商品房销售面积 商品房价格

房地产开发投资 新开工面积

M2增量 城镇人口

竣工面积 上一年末

待售面积

上一年

地价

城镇居民人均

可支配收入

0.4 0.1

0.8

0.8 0.1

上一年土地

成交价款

0.1

上一年300城土地

成交面积

0.3 -0.3

0.2

21

2021市场预判：全国销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高

位，开发投资额中高速增长

数据来源：中指研究院测算

• 宏观经济快速恢复，抹平疫情影响（2021年

GDP中高速增长）；

研究假设

假设1

假设2

假设3

• 城镇化稳步推进（城镇化率提升至62.6%）；

• 货币政策灵活适度（M2增长9.5%~10%），

精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；

预测结果

16.5~16.8亿平米，-3.8%~-2.3%↓

10238~10386元/平米，3.9%~5.4%↑

14.9~15.1万亿元， 5.4%~6.9%↑

21.8~22.2亿平米， -1.6%~-0.1%↓

商品房

销售面积

商品房

销售价格

房地产开发

投资额

房屋新开工

面积

假设4 • 坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效

调控机制加快推进。

注：上述指标预测为初步预测结果，后续可能会随近期市场行情的变化或全年数据的落实出现调整。

22

17.8%

27.7%

19.7%

13.6% 13.8% 13.6% 12.2% 13.3% 11.3% 8.2% 8.1% 8.7% 10.5%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

M2同比 全国商品房销售面积同比

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

需求：新型城镇化稳定推进对房地产市场提供重要支撑，2021年M2增速有望

保持在高位区间，全国市场规模仍将维持高位

新型城镇化战略持续推进，市场规模仍有保障

“房住不炒”定位延续，货币投放强调精准导向，着力发

展实体经济背景下居民购房杠杆率将有所下调，需求更趋

理性，与此同时，大规模棚改退场，市场支撑度继续减弱，

全国商品房销售面积或有小幅调整

2021年

数据来源：央行，国家统计局，CREIS中指数据

图：2016年以来新增城镇人口及城镇化率变化

2182 2049 1790 1706 1659

55%

56%

57%

58%

59%

60%

61%

62%

0

500

1000

1500

2000

2500

2016 2017 2018 2019 2020E

新增城镇人口（万人） 常住人口城镇化率

1.17个百分点

1.06个百分点

1.02个百分点

1.00个百分点

表：全国商品房销售面积与同比

时间 总量 同比增速

2021年预计 16.5~16.8亿平米 -3.8%~-2.3%

2020:1-11 15.1亿平方米 1.3%

2019年 17.2亿平方米 -0.1%

图：全国商品房销售面积同比及M2同比对比走势图

23

• 2020年，人口密集、流动频繁的一二线城市疫情防控压力更为突出，一季度受影响较大；下半年，在供应端放量推动下，一线城市需求优势

逐步凸显，销量快速恢复；二线城市分化明显，武汉等城市受疫情影响大，需求处于压制状态，而杭州等东部城市，市场表现超预期；2021

年，压制需求的补位将带动市场整体需求规模居于高位，同时考虑到土地配置更加市场化，大中城市土地供应将得到更多保障，整体市场规模

有望保持增长。

• 三四线市场疫情影响轻微，在信贷改善及房企积极推盘带动下，部分东部三四线城市市场表现超预期，今年1-11月商品房销售面积同比增长

2.8%；从单月同比变化来看，下半年房企加大促销力度取得的成效并不突出，需求动力显不足，预计2021年，随着棚改攻坚计划的结束，市

场将显调整压力。

分线市场：一二线城市部分需求在疫情冲击下被压制，2021年随着经济恢复，

需求稳步释放将支撑一二线规模同比回升，三四线则将面临调整压力

图：2014年以来各城市梯队商品房销售面积同比变化情况 图：2019年底以来全国各城市梯队商品房销售面积单月同比变化

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

3.3%

-1.9%

2.8%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020:1-11

一线 二线 三四线

一线, 21.1%

二线, 9.6%

三四线, 12.9%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

19-11 19-12 20:1-2 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 20-08 20-09 20-10 20-11

一线 二线 三四线

24

价格：“三稳”调控目标下，受地价持续上涨影响，房价将保持平稳上涨态势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

图：2013年以来百城价格指数单月同比及300城住宅用地成交楼面均价累计同比走势

 “三稳”调控目标引导下，价格调整幅度有限，房价有望维持整体稳定；

 地价持续上涨给予房价有力支撑，随着土地开发周期监管趋严，加之房企积极

回款，过去成交的大规模高价地项目或加速进场，进而推动价格结构性上涨；

 2021大中城市市场去化优势将凸显，加剧销售均价的结构性上涨。

 需求理性回归，市场去化压力将进一步加剧，部分地区房价或有小幅调整；

表：全国商品房销售均价与同比

时间 总量 同比增速

2021年预计 10238~10386元/平米 3.9%~5.4%

2020:1-11 9876元/平方米 5.8%

2019年 9310元/平方米 6.6%

-30%

-15%

0%

15%

30%

45%

60%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

13-02

13-04

13-06

13-08

13-10

13-12

14-02

14-04

14-06

14-08

14-10

14-12

15-02

15-04

15-06

15-08

15-10

15-12

16-02

16-04

16-06

16-08

16-10

16-12

17-02

17-04

17-06

17-08

17-10

17-12

18-02

18-04

18-06

18-08

18-10

18-12

19-02

19-04

19-06

19-08

19-10

19-12

20-02

20-04

20-06

20-08

20-10

百城新建住宅价格指数同比（左） 300城土地成交楼面价累计同比（右）

25

图：近年来全国房屋新开工面积与商品房销售面积规模对比

行业在建待售规模储备充足，“三道红线”正式试行背景

下，随着房企资金压力及销售去化压力进一步显现，新开

工或将延续2020调整态势，但土地成交面积的增加将支撑

新开工规模维持高位，整体调整幅度有限。

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

新开工：行业在建待售储备充足，资金压力的显现将拖累新开工规模，但

2020土地成交面积继续增加将有效支撑新开工规模维持高位

表：全国房屋新开工面积与同比

时间 总量 同比增速

2021年预计 21.8~22.2亿平米 -1.6%~-0.1%

2020:1-11 20.1亿平方米 -2.0%

2019年 22.7亿平方米 8.5%

2021年

图：近年来全国房屋新开工面积与全国土地成交累计同比走势

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

12:1-2

12:1-5

12:1-8

12:1-11

13:1-3

13:1-6

13:1-9

13:1-12

14:1-4

14:1-7

14:1-10

15:1-2

15:1-5

15:1-8

15:1-11

16:1-3

16:1-6

16:1-9

16:1-12

17:1-4

17:1-7

17:1-10

18:1-2

18:1-5

18:1-8

18:1-11

19:1-3

19:1-6

19:1-9

19:1-12

20:1-4

20:1-7

20:1-10

房屋新开工面积同比 全国土地成交规划建筑面积同比

同步调整

0

5

10

15

20

25

2016 2017 2018 2019 2020:1-11

亿

平

方

米

房屋新开工面积 商品房销售面积

2020年开工销售规

模差收窄

26

从土地成交价款同比前期走势来看，2021土地购置费或面

临一定压力，其对开发投资额的整体支撑将减弱；考虑到

疫情导致竣工高峰后移，建安投资将继续支撑2021投资的

韧性增长，预计2021投资额增速将保持中高位水平。

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

图：近年来全国土地成交价款和土地购置费同比变化

土地成交价款同比变化领先土地购置费6-12个月，

2019至2020年一季度土地成交价款持续深化调整，

2021年土地购置费存一定调整压力。

投资：2021年土地购置费增幅存回落压力，竣工高峰期来临，建安投资

将继续支撑开发投资额中高速增长

表：全国开发投资额与同比

时间 总量 同比增速

2021年预计 14.9~15.1万亿元 5.4%~6.9%

2020:1-11 12.9万亿元 6.8%

2019年 11.0万亿元 10.3%

2021年

图：2009年以来商品房销售面积与竣工面积规模差（亿平方米）变化

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2014-02

2014-05

2014-08

2014-11

2015-02

2015-05

2015-08

2015-11

2016-02

2016-05

2016-08

2016-11

2017-02

2017-05

2017-08

2017-11

2018-02

2018-05

2018-08

2018-11

2019-02

2019-05

2019-08

2019-11

2020-02

2020-05

2020-08

2020-11

土地成交价款 土地购置费

10个月

6个月

12个月

2016年以来全国商品房销售面积与竣工面积的差

值明显扩大，竣工交付压力凸显

27

2021年市场将回归正常节奏，粤港澳大湾区市场存增长空间，成渝整体或有周

期调整压力，长三角、京津冀、长江中游城市群市场规模有望实现稳中向好

2020年，疫情的发生扰乱了房地产市场运行节奏，在信贷、调控等多维度综合作用下，各地市场恢复节奏不同。

2021年，全国房地产市场规模大概率在高位小幅调整，随着经济发展回归常态，城市楼市运行也将运行在正常节奏，前期特殊

背景下部分需求延期或提前释放给市场带来的影响也将在2021年逐步体现。

资料来源：中指研究院综合整理

区域 政策环境 市场现状 规划利好 需求支撑 供应支撑 市场趋势

粤港澳 热点城市调

控趋紧

交易市场、土地市场保

持较高热度 顶层设计落地，区

域发展快速推进

人口快速流入，需求旺盛，

区域市场前期调整后运行

较为平稳，需求回升动力

强

土地供应增幅

突出，新开工

面积增长，供

应明显改善

市场规模存在增长空间，

但需及时关注热点城市

调控持续趋紧带来的市

场变化

长三角 整体调控趋

紧

热度高位回落，但交易

市场、土地市场仍保持

一定热度

人口快速流入，需求旺盛，

但鉴于当前基数较大，增

幅有限

市场规模小幅增长，调

控延续，整体量增价稳

京津冀 政策稳定 交易市场热度回落，土

地市场较为理性

区域协调发展有待

发力

调控政策的负面效应逐渐

被消化，需求趋稳

在建库存储备

较多，供应充

足

区域整体规模稳中有增，

内部分化

成渝 核心城市调

控趋紧

交易市场热度回落，核

心城市土地市场热度较

高

顶层设计即将落地，

利好存释放空间

规划利好支撑下，需求有

望积极释放

土地储备平稳

增长，短期新

开工规模明显

调整，供应或

受限

区域整体规模稳定性存

压，内部分化

长江中游 相对宽松 交易市场平稳恢复，土

地市场较为理性

区域协调发展短期

规划利好相对有限

疫情冲击严重，需求存在

明显压制

市场规模增长，上行节

奏平缓

28

三类需求测算：未来五年我国住房需求总量约94.6~98.4亿平方米，商品

化需求超66亿平方米，城镇化及改善需求将继续提供有力支撑

按三类需求方式测算，“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达94.6~98.4亿平方米，考虑到租赁或购置二手住房等方式可

满足部分自住需求，以70%的商品化比例测算，未来五年全国商品住宅销售面积约66.0~68.6亿平方米。

 新增城镇人口住房需求=当年新增城镇人口数量*当年城镇居民人均住房建筑面积，占比达37%~38%；

 改善型需求=上一年城镇人口总量*当年城镇居民人均住房建筑面积增量，占比约36%~38%；

 拆迁改造住房需求=城镇住房存量*拆迁率，占比为24%~27%，较上一个五年将下降3至6个百分点。

39%

34%

37%

新增城镇人口住房需求

33%

36%

36%

改善型住房需求

28%

30%

27%

拆迁改造住房需求

2021-2025

2016-2020

2011-2010

2021-2025

2016-2020

2011-2010

2021-2025

2016-2020

2011-2010

“十二五”时期、“十三五”时期及“十四五”时期（测算）三类住房需求占比情况

数据来源：中指研究院测算

29 18

CHINA INDEX ACADEMY

三、企业表现

业绩表现分化，整体拿地态度较积极

投资聚焦一二线及核心城市群

30

业绩表现：166家房企破百亿，平均增速14.4%，市场份额61.8%

 2020年房地产市场在疫情后快速复苏，共计166家房企跻身百亿军团，权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8%。

 近几年，在严厉的房地产调控政策下，行业发展节奏逐渐趋稳，2020年百亿企业销售额平均增速为14.4%，远低于

2016年的49.3%，行业进入降速求稳通道特征明显。

百亿以上企业家数 平均增速 市场份额

2019年 152 21.3% 59.5%

2020年 166 14.4% 61.8%

31

目标完成率：全年目标完成率约106.1%， TOP100门槛提升至333亿元

图：2020年部分房企销售目标及完成情况

 从公布年度销售目标的25家代表企业来看，2020年房企销售目标完成率总体较好，均值为106.1%。其中，绿城、雅居

乐、招商、金茂、华润等企业的销售目标完成率均值110%以上。

 2020年，TOP3房企门槛值为7011亿元，TOP10房企门槛值为2892亿元，分别较上年提升749亿元、467亿元，为门槛

值增长最大的两个阵营，竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为1306亿元、860亿元、

333亿元，与上年相比均有所增长。

企业名称 2020年

销售目标（亿元）

销售目标

完成率 企业名称 2020年

销售目标（亿元）

销售目标

完成率

中国恒大 6500 108.3% 金科集团 2200 101.6%

世茂集团 3000 100.1% 中国金茂 2000 115.5%

华润置地 2620 110.7% 正荣集团 1400 111.2%

龙湖集团 2600 104.1% 奥园集团 1320 100.8%

招商蛇口 2500 111.2% 雅居乐 1200 115.1%

新城控股 2500 100.9% 中骏集团 1000 105.0%

绿城中国 2500 115.7% 宝龙地产 750 108.1%

旭辉集团 2300 100.4% 花样年 450 109.3%

32

城市贡献：二线城市贡献近六成，三大城市群贡献超六成

 二线城市占比近六成，一线、二线城市成交占比略有提升。2020年，百亿企业继续聚焦二线城市，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献

占比为58.3%，较2019年增加了1.2个百分点；一线城市需求旺盛在新冠疫情影响下韧性凸显，供应端改善推动市场成交上行，销售占比上

升0.3百分点至18.6%；三四线城市贡献占比下降1.5个百分点至23.1%。

 长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比超六成，销售占比继续提升。2020年，百亿企业长三角、粤港澳

（内地）、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为36.7%、15.1%、10.5%，合计占比62.3%，较上年同期提升2.9个百分点，其中，

长三角城市群疫情后供需两端支持性政策落地更早，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比提升1.9个百分点；粤港澳大湾区（内地）

受益于区域顶层设计、人才政策放松等因素，下半年市场趋热，销售占比提升0.9个百分点；京津冀城市群市场稳步恢复，销售额占比微升

0.1个百分点。从具体城市来看，南京、北京、上海、杭州、广州等重点一、二线城市热度持续。

图：2019、2020年代表房企重点项目销售额在各城市等级分布情况 图：2020年代表房企销售额前20城市销售额

18.3%

57.1%

24.6%

18.6%

58.3%

23.1%

一线城市

二线城市

三四线城市

2020年 2019年

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

南

京

北

京

上

海

杭

州

广

州

宁

波

重

庆

成

都

苏

州

武

汉

天

津

深

圳

温

州

青

岛

济

南

东

莞

合

肥

无

锡

福

州

长

沙

单位：亿元

33

产品结构：首改产品占比增至56%，健康、智能化成产品升级方向

 刚需、首改类需求持续释放。50家百亿代表企业的90（含）平方米以下首置、90-140（含）平方米首改型产品销售额占比分别为16.6%、

56.0%，同比分别增加0.3、0.5个百分点；140-200（含）平方米改善产品的销售额占比略有下降，下降了0.8个百分点；200平方米以

上产品的销售额占比与去年持平。

 百亿企业灵活施策，一线城市聚焦首置、首改产品，二线、三四线城市首改产品占主流。一线城市首置与首改产品占比分别增长0.8个、

2.2个百分点；二线城市首改产品占比为57.6%，仍占主流，首置、豪宅产品需求不断释放，占比分别增长0.1个、1.1个百分点；三四线

城市首改产品占比为64.6%，较上年增长3.3个百分点，牢牢占据主流市场地位，首置产品占比也比去年同期增长0.2个百分点。

 百亿企业针对疫情后客户需求，积极推进产品研发升级。疫情后客户对产品健康、智能化的需求急速提升，50家代表企业中约有四分之

一的企业提出本年要加强产品健康、智能化方向研发与升级。

图：代表房企2019、2020年重点项目各面积段销售额占比

图：代表房企2019、2020年重点项目各城市等级分面积段销售额占比

16.3%

55.5%

19.4%

8.8%

16.6%

56.0%

18.6%

8.8%

90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以上

2019年 2020年

30.3% 31.1%

13.3% 13.4% 12.8% 13.0%

37.8% 40.0%

58.7% 57.6% 61.3% 64.6%

11.1% 10.7%

21.7% 21.6% 20.2% 17.7% 20.8% 18.2%

6.3% 7.4% 5.7% 4.7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年

一线城市 二线城市 三四线城市

90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以上

34

房企投资力度同比增强，50家代表房企全年拿地销售比均值为34.0%，较上年同期增长1.4个百分点。

分阵营来看，11-30企业投资提速。前10企业规模领先，土储足以支撑未来发展，在投资方面更加谨慎，拿地销售比同比下降2.4个百分

点至29.4%；11-30阵营企业追求规模适度增长，在投资方面表现出较为积极的态度，拿地销售比同比增长3.4个百分点至36.7%，为三个阵营

中最高。

投资强度：2020年拿地同比增长14.0%，投资力度同比增强，第二阵营企业

追规模扩土储

35

房企重仓二线，城市群中长三角热度持续。从布局城市等级来看，50家代表房企2020年在二线城市的投资面积占比达

到了51.2%，三四线为44.0%，一线占比为4.8%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成

渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到58.4%，其中长三角热度持续，占比仍高达25.4%。

拿地区域：重仓二线，城市群中长三角热度持续

图：2020年50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

41.6%

25.4%

9.9%

12.5%

5.7%

4.8%

其他 长三角 粤港澳大湾区 长江中游 成渝 京津冀

4.8%

51.2%

44.0%

一线城市 二线城市 三、四线城市

36

发展趋势：行业降速、分化持续，管理红利时代到来

行业降速

分化持续

全方位竞争

管理红利

容错率降低

阵营固化

高基数+严监管，行业发展降速。2020年疫情后较为宽松的金融环境助力房地产市场规模实现

超预期恢复，随着宏观经济稳步恢复和房地产调控趋紧，叠加高基数影响，2021年行业发展将

降速。尤其是“三道红线”政策未来持续实施，对所有房企提出有息债务规模限制，行业发展

将在中长期内降速。

强者愈强，阵营出现固化迹象。“三道红线”对所有房企提出有息债务规模限制，导致后进企

业无法通过高杠杆跨越阵营，未来阵营将出现一定程度固化。头部阵营地位将愈发稳固，

TOP30企业市场份额有望提升，11-30成为竞争最激烈的阵营。

 降速·阵营趋固化，超车机会减少

 分化·低容错率，奖赏科学决策

城市投资风险显著加大，容错率越来越低。不同区域和层级城市的城镇化结构性发展机遇，

以及向一二线集中的布局，将进一步考验企业的决策和眼光，在未来发展进程中演绎成功

与失败。

 竞争·管理红利时代，精细化走的更远

行业进入高质量发展阶段。考虑到中国城镇化仅有60.6%、城镇化率区域差异较大以及

居民改善需求，行业仍有较大发展空间，推动行业进入高质量发展阶段。

管理红利时代到来。随着房地产长效机制的建立，企业将失去原有的土地红利和金融红

利，进入以争夺管理红利为主的全方位竞争时代。

37

A

城市结构

性机遇

B

优化财务

管理

C

精细化

管理

 发展是硬道理，应抓住城市结构性机遇

 应严防财务风险，优化财务管理

 全面塑造核心竞争力，精细化管理提高效率

重点城市群及核心一二线城市长期来看需求端更具韧性，抓住结构性机遇将

成为推动企业增长的重要手段。

未来三年，房地产行业债券需偿还规模将维持在高位，叠加政策端金融监管

持续强化，对房企的财务状况、现金流管理水平提出了更高的要求。房企应

做好现金流规划，实现企业稳健发展。

房地产行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变，房企应全方位塑

造核心竞争力，从产品、服务、运营、管理等方面提升自身能力，综合能

力将成为行业竞争的根本所在。

发展策略：抓住城市结构性机遇、优化财务管理、精细化管理提高效率

38

策略建议：强化内功稳发展，善用利器谋未来

 房地产市场空间仍较大，把握市场机会做大规模。住房是人们美好生活的重要组成部分，未来五年房地产市场规

模保持在较高水平，刚需、改善需求仍将积极释放，与此同时，城市更新亦将带来新的发展机会。

 城市分化加剧，紧随国家战略，强化资源协同，拓展新机遇。区域协调发展战略持续推进，城市间、城市内部

交通网络加快完善，TOD项目开发等迎机遇。

 加强现金流管控，保持适度杠杆水平。调整现金流平衡机制和弹性，扩大财务杠杆的安全边界。

 加强城市研判，理性投资、积极营销。科学把握城市周期轮动节奏，精准研判城市发展趋势，规避高风险城市及

地王，理性投资，同时积极营销，力促销售回款。

 产品和服务是企业的灵魂，做强品牌。提高产品力和服务力，做强品牌，向管理要效益，强化自身内功，将成为

未来企业竞争的关键。降本提效

39

谢 谢！

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