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第五十九期

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目录【新规速递】

广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）.............. 1【政策解读】

《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》亮点总结及最新条文解读..................................................................... 19【实务干货】

城市更新集体物业清租之三 | 租赁合同提前解除的法律路径探析（下）..................................................................................... 39【以案说法】

行政协议与案例（五）丨行政机关通过行政协议将独家特许经营许可先后授予不同主体，后签协议是否必然无效或被撤销？..........................................................................................................49

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广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）第一条【立法目的】为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内的城中村改造。

本条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

城中村改造具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定；城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可以扩大至周边少量低效用地。

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第三条【改造目标】 城中村改造应当增进社会公共利益，实现下列目标：

（一）加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；

（二）提升居住品质，改善居住条件和生态环境；（三）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；（四）促进产业转型升级，推动新旧动能转换；（五）高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；（六）夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。第四条【基本原则】 本市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。

第五条【政府职责】 市人民政府负责本市城中村改造工作，建立城中村改造统筹协调工作机制，研究、审议城中村改造重大政策措施，审定规划计划和资金安排、改造方案等。

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区人民政府负责组织协调和管理本行政区域内的城中村改造工作。

街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府开展城中村改造工作。

第六条【部门职责】 市住房城乡建设行政主管部门负责城中村改造计划方案编制、改造项目实施监管等指导和管理工作，并组织实施本条例。市规划和自然资源部门负责本市城中村改造涉及的规划和用地管理工作。

市、区人民政府各相关行政管理部门在其职责范围内负责城中村改造工作。

第七条【村居委、农村集体经济组织职责】居民委员会、村民委员会和农村集体经济组织在街道办事处、镇人民政府的指导下，了解、反映居民、村民的改造需求，组织居民、村民有序参与城中村改造。

第八条【资金支持】 市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。具体资金来源包括：

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（一）国家有关城中村改造项目的专项补助；（二）政府专项债券等地方政府财政资金；（三）城中村改造专项借款、专项贷款；（四）企业债券、基金等社会资金；（五）其他符合规定的资金。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

第九条【税费优惠政策清单】城中村改造项目按规定享受行政事业性收费和政府性基金减免，相关纳税人按规定享受税收优惠政策。

市住房城乡建设行政主管部门应当会同财政、税务等政府部门编制城中村改造项目按规定享受的减免等优惠政策清单，定期更新并向社会公布。第十条【改造方式】 城中村改造包括以下方式：（一）拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他

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地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；

（二）整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；

（三）拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

市住房城乡建设行政主管部门应当会同市规划和自然资源部门制定城中村改造拆除新建、整治提升、拆整结合工作导则，分别确定适用条件和改造内容清单并报市人民政府审定。

第十一条【改造工作流程】市人民政府应当制定城中村改造工作流程，分别明确拆除新建、整治提升、拆整结合类城中村改造具体流程，确定各流程时限要求、报批材料清单和审批条件等内容，建立科学合理的城中村改造并联办理工作机制，提高改造工作效率。第十二条【刚性管控】 城中村改造应当依法严格落实国土空间规划中城镇开发边界、生态保护红线、历史文化保

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护、城市安全韧性等刚性管控要求，在资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价的基础上确定规划指标。第十三条【规划先行】 城中村改造可以在本市行政区域范围内统筹平衡规划指标，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化。市规划和自然资源部门应当依照国土空间总体规划组织编制本市城中村改造专项规划和控制性详细规划。城中村改造控制性详细规划应当确定城中村改造空间单元范围，明确土地利用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施、建筑规模指标等要求，经市人民政府批准后实施，作为规划许可、改造实施的依据。第十四条【产业转型升级】市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业，坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体

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户的创业需求，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。

第十五条【公共设施和安置房建设】城中村改造应当根据周边地区功能以及实际需求，尽量利用原有设施，完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的，应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用；教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入，不计入城中村改造成本。城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平。第十六条【公众参与】 市、区人民政府应当建立城中村改造公众参与机制，畅通利害关系人以及公众的意见表达渠道。

在改造过程中，应当充分听取农村集体经济组织和村民、居民和利害关系人的意见，保障其在城中村改造政策制定、规划计划和方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。

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第十七条【计划管理】 市住房城乡建设行政主管部门负责组织开展城中村专项评估工作，评估结果经审定后作为编制城中村改造中长期建设计划、开展城中村改造项目论证和制定城中村改造年度计划的依据。市住房城乡建设行政主管部门应当依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划编制城中村改造中长期建设计划，划定城中村改造实施片区，明确改造目标、任务、重点项目和实施时序等内容，并按照城中村改造中长期建设计划，将经论证具备条件的项目纳入城中村改造年度计划。群众需求迫切、公共卫生安全风险大、市政基础设施和公共服务设施薄弱、城市安全和社会治理隐患多的城中村应当优先纳入城中村改造年度计划。第十八条【改造意愿征询】纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

第十九条【改造方案编制】纳入城中村改造年度计划的项目，由区人民政府组织编制城中村改造方案并报市人民政府审定。

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城中村改造方案应当明确城中村改造项目的改造方式、范围和布局、建设规模和标准、建设时序、运营管理模式和资金平衡方案等内容。

编制城中村改造方案应当听取农村集体经济组织、村民和居民以及利害关系人的意见建议，按规定开展专家论证、听证、公告等工作。

拆除新建类城中村改造项目应当编制土地成片开发方案的，按照国家、省市有关规定执行。第二十条【城中村改造方案审核】市人民政府应当重点审核城中村改造方案的以下内容：（一）是否符合本条例第三条改造目标要求；（二）是否符合城中村改造刚性管控和控制性详细规划要求；

（三）现状评估工作情况；（四）改造意愿征询和方案征求意见情况；（五）改造项目资金和用地保障情况；

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（六）城中村产业疏解方案、产业规划和产业发展计划制定情况；

（七）改造工作导则和标准规范等执行情况。改造方案经市人民政府审核通过后，住房城乡建设行政主管部门、规划和自然资源等相关部门依申请办理投资、土地、规划、建设等行政许可或者备案的，应当依法并联办理。第二十一条【拟征收土地现状调查】城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当召集拟征收集体土地所有权人、使用权人，对集体土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查，调查结果由参与各方签字确认。个别土地所有权人、使用权人因客观原因无法确认或者拒不确认的，区人民政府应当在调查结果中注明原因，申请公证机构对调查行为和调查结果进行证据保全，并在拟征收土地所在的镇和村、村民小组范围内公示，时间不少于十个工作日。公示期间有异议的，应当及时核查处理。第二十二条【集体土地征地补偿方案编制程序】征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

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区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果并结合土地现状调查情况，依法组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等政府部门拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容；涉及其他利害关系人的，还应当明确其相关合法权益。编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。

第二十三条【征收补偿标准】征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，应当对其予以补偿；补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。

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征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。第二十四条【集体土地征收程序】城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当依照土地管理相关法律、法规的规定开展土地征收前期工作。征收土地申请经批准前，区人民政府应当按照征地补偿安置协议保证足额到位或者提存公证征收土地补偿费用，并落实被征地农民社会保障费用。对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府在征收土地公告期满后依法作出征收补偿安置决定。

被征收土地的所有权人、使用权人对征收补偿安置决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院予以裁定；法院裁定准予执行的，由区人民政府依照法律和国家有关规定执行。

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第二十五条【国有土地上房屋征收程序】城中村改造中涉及国有土地上房屋征收的，由区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定执行。被征收人对征收决定或者补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收补偿决定确定的义务的，区人民政府应当自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行。

第二十六条【收回集体土地使用权】拆整结合类和整治提升类城中村改造项目涉及收回集体土地使用权的，农村集体经济组织可以依照《中华人民共和国土地管理法》报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权，并按规定对土地使用权人给予适当补偿。经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限内拒不交回的，由作出批准决定的区人民政府责令交出土地；拒不交出的，依法申请人民法院予以裁定；法院裁定准予执行的，由作出批准决定的区人民政府依照法律和国家有关规定执行。

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第二十七条【不动产产权注销与登记】城中村改造项目范围内，已签订补偿安置协议并已依法补偿的不动产，原权利主体或者其委托的主体应当依法申请办理原不动产权利注销登记。补偿安置协议对办理原不动产权利注销登记已有约定的，按照约定办理，但不得违反法律、法规的强制性规定。

国有土地上房屋征收决定、收回集体土地使用权决定生效后，区人民政府书面通知不动产登记机构办理原不动产权利注销登记之前，应当足额支付或者足额提存公证补偿费用；不动产登记机构应当按照书面通知要求办理。权利主体或者其委托的主体可以凭被搬迁人或者被拆迁人的身份证明、补偿安置协议、分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。第二十八条【土地供应】市、区人民政府组织实施的城中村改造项目涉及土地供应的，除按规定可以划拨的以外，应当以公开方式出让，并实行净地供应。区人民政府组织实施城中村改造项目征收补偿工作，在确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照提前公告、公开择优原则，通过竞争性准入机制，组织采

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用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位，相应城中村改造项目内土地可依法实施综合评价出让或者带设计方案出让。

第二十九条【整治提升类城中村改造】对不具备拆除新建条件的城中村改造项目，应当采取局部修缮加固、功能转换、质量提升、建筑节能改造、环境综合整治、完善基础设施配套和公共服务设施等方式开展经常性整治提升，防控风险隐患。

整治提升类城中村改造应当建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。市、区人民政府应当保障整治提升类城中村改造有关消防、排水、环卫、公共道路等公共基础设施的改造资金。

第三十条【保障性住房建设】城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。

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城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。第三十一条【改造项目实施监管机制】市住房城乡建设行政主管部门应当建立城中村改造项目实施监管机制，组织各区人民政府对本行政区域内城中村改造项目有关安置房、公共服务设施和市政基础设施、保障性住房的建设、施工和竣工验收等进行指导、监督和管理。第三十二条【改造后运维管理】拆除新建类城中村改造项目应当按照城市标准规划建设管理，可以选聘物业服务人或者专业服务企业对安置范围内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护。整治提升类城中村改造项目应当按照文明城市标准实施管理，可以将城中村范围内的市容卫生、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公共停车管理等委托专业经营单位实施物业管理。

第三十三条【城中村社会综合治理】市、区人民政府及其相关部门在城中村改造中应当加强和创新社会治理，完善社会综合治理体制，建立健全跨部门信息共享、协同预警的信息交流和联防联控机制。

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住房城乡建设行政主管部门、规划和自然资源、卫生健康、公安、应急管理和消防救援等政府部门应当按照各自职责，对城中村房屋和消防等公共卫生和安全风险进行源头管控、过程检测、预报预警和应急处置，提高抵御自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件的能力。第三十四条【村民社会保障】市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，应当享受城市居民待遇。

公安、民政、人力资源和社会保障、医疗保障等政府部门在其职责范围内负责被征地村民社会保障相关工作。第三十五条【行政机关及其工作人员法律责任】行政机关及其工作人员在城中村改造规划、计划、方案编制和审批以及改造项目指导、监督和管理等工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十六条【有关单位和个人法律责任】有关单位和个人在开展城中村改造意愿征询、改造计划申报、规划编制和审批等工作中，存在以下行为之一的，相关行政主管部门

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应当及时查处、责令改正，并纳入公共信用信息管理；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）欺诈、胁迫、虚构事实；（二）侵犯个人隐私、泄漏商业秘密；（三）伪造或者变造文件；（四）散布虚假信息；

（五）受贿、行贿；

（六）其他违反法律、法规规定的行为。第三十七条【土地征收和补偿安置法律责任】市、区人民政府和相关部门及其工作人员违反法定权限或者程序进行土地征收和补偿安置，或者在土地征收补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府责令改正、通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条【施行时间】本条例自年月日起施行。【来源：广州人大网】

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Push 【政策解读】19 / 56

《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》亮点总结及最新条文解读引言：2023 年 4 月 28 日，习近平总书记主持召开中央政治局会议，指出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，超大特大城市积极稳步实施城中村改造，事关改善民生、扩大内需，关乎城市治理能力现代化、高质量发展，兹事体大。

为了推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量，增进社会公共利益，今年7 月广州市人大常委会将《广州市城中村改造条例》新增列为2023 年正式立法项目，并拟于 2023 年 12 月下旬进行第三次审议并交付表决。为践行全过程人民民主，广泛听取民意，做好该法规案的审议工作，2023 年 11 月 22 日，广州市人大常委会官网发布公开征求广大市民和社会各界对《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）的意见和建议。官方截图

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2023 年 7 月 21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《国务院指导意见》）。此次是广州首次针对城中村改造进行立法，也是全国首个有望出台的专门针对城中村改造的地方性法规。对广州来说，加快推进城中村改造立法，对于消除城市内部城乡二元结构，优化城市空间功能，实现产业转型升级，提升城市人居品质，推动实现高质量发展具有重要意义。本文总结了《征求意见稿》的八个亮点并对重要条文进行了详尽的分析。

亮点一 ：强调城中村改造的社会公共利益需求和政府主导，更好兼顾发展与公平

条文内容：

第一条【立法目的】为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第三条【改造目标】城中村改造应当增进社会公共利益，实现下列目标：

（一）加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；

（二）提升居住品质，改善居住条件和生态环境；（三）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；

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（四）促进产业转型升级，推动新旧动能转换；（五）高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；（六）夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。第四条【基本原则】本市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。

第八条【资金支持】市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。具体资金来源包括：

（一）国家有关城中村改造项目的专项补助；（二）政府专项债券等地方政府财政资金；（三）城中村改造专项借款、专项贷款；（四）企业债券、基金等社会资金；（五）其他符合规定的资金。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

条文解读：

根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，只有为了公共利益的需要，才能依照法律规定的权限和程序开展征收。

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城中村改造工作是为了保护利用历史文化遗产、完善公共服务设施和基础设施、改善环境恶劣或者安全隐患问题等，符合当地国民经济和社会发展的公共利益需要。为此，《征求意见稿》在立法目的和改造目标中均旗帜鲜明指出，城中村改造应当增进社会公共利益，并提出城中村改造应当实现的六个目标和坚持政府主导、依法征收的原则和资金支持。亮点二 ：明确城中村的定义和城中村改造范围条文内容：

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的城中村改造。

本条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

城中村改造具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定；城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可以扩大至周边少量低效用地。

条文解读：

城中村，顾名思义为位于广州市中心的村落。经过多年的实践，广州已出台一系列城中村改造相关政策，但对于城中村的定义一直未有明确界定。《征求意见稿》为此明确了

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城中村的具体定义为位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

何为城镇开发边界范围？目前广州在国土空间规划划定了耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界3条控制线。城镇开发边界是以国土空间开发适宜性评价为基础、资源环境承载能力为约束，与生态保护线和永久基本农田划定相协调，一定时期内指导和约束城镇发展，在其区域内才可以进行城镇集中开发建设，防止城镇无序建设与蔓延发展，促进城镇空间集约高效、紧凑布局。根据《广州市国土空间总体规划（2018-2035 年）》，广州城镇开发边界范围如下：《广州市国土空间总体规划（2018-2035 年）》

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城镇开发边界范围内的城中村类型有哪些？《征求意见稿》对城中村的定义和城中村改造范围进行了界定，主要是符合如下条件之一且在城镇开发边界范围内的建成区域：一是实行村民自治和农村集体所有制的区域，现状已失去或者基本失去耕地。即已完成村改居，但仍实施村民自治和农村集体所有制，且土地为集体土地并登记在农村集体经济组织名下，广州大部分城中村属于该类型。二是集体土地已转为国有、已完成撤村改制的区域，但原农村集体经济组织继受单位及原村民仍保留使用，且属于低效建设用地。该规定主要是为了解决两类城中村类型：一种是针对已完成村改居，但仍实施村民自治和农村集体所有制，但已成立农村集体经济组织继受单位（村改制公司），其土地为集体土地且登记在农村集体经济组织名下，但是部分地上物业登记在村改制公司名下。另一种是已完成村改居，原村民全部改为国营农场安置职工，不再实施村民自治和农村集体所有制，土地已转为国有土地，登记在国营农场公司名下。

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另一方面，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，相关建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，因此《征求意见稿》明确，城中村改造具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定。另外考虑到城中村周边少量低效用地也需要纳入城中村改造范围一并改造，因此明确城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可以扩大至周边少量低效用地。亮点三：明确城中村全面改造项目的方式条文内容：

第十条【改造方式】城中村改造包括以下方式：（一）拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；

（二）整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建；

（三）拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

市住房城乡建设行政主管部门应当会同市规划和自然资源部门制定城中村改造拆除新建、整治提升、拆整结合工

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作导则，分别确定适用条件和改造内容清单并报市人民政府审定。

第十一条【改造工作流程】市人民政府应当制定城中村改造工作流程，分别明确拆除新建、整治提升、拆整结合类城中村改造具体流程，确定各流程时限要求、报批材料清单和审批条件等内容，建立科学合理的城中村改造并联办理工作机制，提高改造工作效率。条文解读：

根据《国务院指导意见》规定，要求城中村改造应当从实际出发，分三类实施改造，具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患，介于前两类之间的实施拆整结合。此次《征求意见稿》明确了城中村改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合以及其具体定义，与此前的全面改造、微改造和混合改造相对应，并明确要求制定三种改造方式的工作导则和工作流程。

另一方面，此前虽已颁布实行《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》等文件，但此次《征求意见稿》并未明确城中村改造“统筹做地”模式。我们期待，城中村改造项目的新旧模式衔接问题，在城中村改造的其他文件中能够进行明晰。亮点四：强化规划引领，合理统筹城市空间布局条文内容：

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第十二条【刚性管控】城中村改造应当依法严格落实国土空间规划中城镇开发边界、生态保护红线、历史文化保护、城市安全韧性等刚性管控要求，在资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价的基础上确定规划指标。第十三条【规划先行】城中村改造可以在本市行政区域范围内统筹平衡规划指标，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化。市规划和自然资源部门应当依照国土空间总体规划组织编制本市城中村改造专项规划和控制性详细规划。城中村改造控制性详细规划应当确定城中村改造空间单元范围，明确土地利用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施、建筑规模指标等要求，经市人民政府批准后实施，作为规划许可、改造实施的依据。第十四条【产业转型升级】市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业，坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。

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第十五条【公共设施和安置房建设】城中村改造应当根据周边地区功能以及实际需求，尽量利用原有设施，完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的，应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用；教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入，不计入城中村改造成本。城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平。条文解读：

一是城中村改造需要坚持刚性管控和规划先行，《征求意见稿》明确城中村改造可以统筹平衡规划指标，依照照国土空间总体规划编制城中村改造专项规划和控制性详细规划。二是为合理安排产业用房，避免各区域数量不平衡或者产能过剩，《征求意见稿》明确应按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房，充分利用、合理安排现有资源。三是针对城中村改造项目范围内原基础与公共服务设施不足、人居环境较差的情况，《征求意见稿》明确配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用，并要求安置房品质不得低于商品住房水平，真正保障整体人居环境水平。

亮点五：明确改造流程和补偿标准，政府主导依法征收

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条文内容：

第十八条【改造意愿征询】纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

第十九条【改造方案编制】纳入城中村改造年度计划的项目，由区人民政府组织编制城中村改造方案并报市人民政府审定。

城中村改造方案应当明确城中村改造项目的改造方式、范围和布局、建设规模和标准、建设时序、运营管理模式和资金平衡方案等内容。

编制城中村改造方案应当听取农村集体经济组织、村民和居民以及利害关系人的意见建议，按规定开展专家论证、听证、公告等工作。

拆除新建类城中村改造项目应当编制土地成片开发方案的，按照国家、省市有关规定执行。第二十条【城中村改造方案审核】市人民政府应当重点审核城中村改造方案的以下内容：（一）是否符合本条例第三条改造目标要求；（二）是否符合城中村改造刚性管控和控制性详细规划要求；

（三）现状评估工作情况；

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（四）改造意愿征询和方案征求意见情况；（五）改造项目资金和用地保障情况；（六）城中村产业疏解方案、产业规划和产业发展计划制定情况；

（七）改造工作导则和标准规范等执行情况。改造方案经市人民政府审核通过后，住房城乡建设行政主管部门、规划和自然资源等相关部门依申请办理投资、土地、规划、建设等行政许可或者备案的，应当依法并联办理。第二十一条【拟征收土地现状调查】城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当召集拟征收集体土地所有权人、使用权人，对集体土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查，调查结果由参与各方签字确认。个别土地所有权人、使用权人因客观原因无法确认或者拒不确认的，区人民政府应当在调查结果中注明原因，申请公证机构对调查行为和调查结果进行证据保全，并在拟征收土地所在的镇和村、村民小组范围内公示，时间不少于十个工作日。公示期间有异议的，应当及时核查处理。第二十二条【集体土地征地补偿方案编制程序】征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

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区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果并结合土地现状调查情况，依法组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等政府部门拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容；涉及其他利害关系人的，还应当明确其相关合法权益。编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。

第二十三条【征收补偿标准】征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，应当对其予以补偿；补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。

征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。条文解读：

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《征求意见稿》明确了城中村改造的流程主要有改造意愿征询、改造方案编制和审核、土地现状调查、编制补偿方案等，并明确了征征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。值得注意的是，《征求意见稿》中城中村改造的流程也体现了城中村以政府主导、依法征收的模式开展，有别于此前自主改造、合作改造的模式。亮点六：聚焦解决痛点难点问题，依法解决留守户难题条文内容：

第二十四条【集体土地征收程序】城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当依照土地管理相关法律、法规的规定开展土地征收前期工作。征收土地申请经批准前，区人民政府应当按照征地补偿安置协议保证足额到位或者提存公证征收土地补偿费用，并落实被征地农民社会保障费用。对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府在征收土地公告期满后依法作出征收补偿安置决定。

被征收土地的所有权人、使用权人对征收补偿安置决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院予以

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裁定；法院裁定准予执行的，由区人民政府依照法律和国家有关规定执行。

第二十五条【国有土地上房屋征收程序】城中村改造中涉及国有土地上房屋征收的，由区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定执行。被征收人对征收决定或者补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收补偿决定确定的义务的，区人民政府应当自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行。

第二十六条【收回集体土地使用权】拆整结合类和整治提升类城中村改造项目涉及收回集体土地使用权的，农村集体经济组织可以依照《中华人民共和国土地管理法》报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权，并按规定对土地使用权人给予适当补偿。经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限内拒不交回的，由作出批准决定的区人民政府责令交出土地；拒不交出的，依法申请人民法院予以裁定；法院裁定准予执行的，由作出批准决定的区人民政府依照法律和国家有关规定执行。

第二十七条【不动产产权注销与登记】城中村改造项目范围内，已签订补偿安置协议并已依法补偿的不动产，原权利主体或者其委托的主体应当依法申请办理原不动产权利注销登记。补偿安置协议对办理原不动产权利注销登记已

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有约定的，按照约定办理，但不得违反法律、法规的强制性规定。

国有土地上房屋征收决定、收回集体土地使用权决定生效后，区人民政府书面通知不动产登记机构办理原不动产权利注销登记之前，应当足额支付或者足额提存公证补偿费用；不动产登记机构应当按照书面通知要求办理。权利主体或者其委托的主体可以凭被搬迁人或者被拆迁人的身份证明、补偿安置协议、分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。条文解读：

《征求意见稿》通过集体土地征收程序、国有土地上房屋征收程序、收回集体土地使用权和不动产产权注销与登记几个条款，重点解决城中村改造留守户问题。规定集体土地征收程序、国有土地上房屋征收和收回集体土地使用权的依据、程序和救济途径，真正打通强制执行路径，并明确法院准予执行的，由作出批准决定的区人民政府执行，体现最高人民法院为破解征收拆迁案件“执行难”“执行乱”难题着力推进的一项重要原则——“裁执分离”。亮点七：不动产注销登记新路径，协同解决历史遗留问题

条文内容：

第二十七条【不动产产权注销与登记】城中村改造项目范围内，已签订补偿安置协议并已依法补偿的不动产，原

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权利主体或者其委托的主体应当依法申请办理原不动产权利注销登记。补偿安置协议对办理原不动产权利注销登记已有约定的，按照约定办理，但不得违反法律、法规的强制性规定。

国有土地上房屋征收决定、收回集体土地使用权决定生效后，区人民政府书面通知不动产登记机构办理原不动产权利注销登记之前，应当足额支付或者足额提存公证补偿费用；不动产登记机构应当按照书面通知要求办理。权利主体或者其委托的主体可以凭被搬迁人或者被拆迁人的身份证明、补偿安置协议、分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。条文解读：

在城中村改造中，相关集体土地被征收转为国有土地后，需要先将该土地上的原不动产权利注销，才能办理下一步的供地手续或者不动产登记。实践中存在已签协议的原权属人不配合申请也不委托办理注销登记，或者因原权属人移居移民、分家析产、死亡但多代继承权利关系不清等难以配合申请注销的情况，因此依申请注销登记难以实施，导致后续的供地、新的不动产登记等一系列手续也无法办理，从而影响到整个改造工作的继续推进。为解决上述问题，《征求意见稿》明确补偿安置协议对办理原不动产权利注销登记已有约定的可以按照约定办理不动产注销登记，而对于原权利主体不办理或者未委托办理不动产权属注销登记的，权属变更文

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件生效并补偿到位后，不动产登记机构按照区人民政府通知要求依嘱托办理注销登记。

亮点八：重视改造后运维管理和村民社保，共建共享共治

条文内容：

第三十条【保障性住房建设】城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。第三十二条【改造后运维管理】拆除新建类城中村改造项目应当按照城市标准规划建设管理，可以选聘物业服务人或者专业服务企业对安置范围内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护。整治提升类城中村改造项目应当按照文明城市标准实施管理，可以将城中村范围内的市容卫生、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公共停车管理等委托专业经营单位实施物业管理。

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第三十三条【城中村社会综合治理】市、区人民政府及其相关部门在城中村改造中应当加强和创新社会治理，完善社会综合治理体制，建立健全跨部门信息共享、协同预警的信息交流和联防联控机制。

住房城乡建设行政主管部门、规划和自然资源、卫生健康、公安、应急管理和消防救援等政府部门应当按照各自职责，对城中村房屋和消防等公共卫生和安全风险进行源头管控、过程检测、预报预警和应急处置，提高抵御自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件的能力。第三十四条【村民社会保障】市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，应当享受城市居民待遇。

公安、民政、人力资源和社会保障、医疗保障等政府部门在其职责范围内负责被征地村民社会保障相关工作。条文解读：

《征求意见稿》明确城中村改造应当按照一定比例配置保障性住房，并按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。这将充分体现房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决广州市当前住房结构性供给不足的矛盾，亦是完善了住房市场体系和住房保障体系，也将不断改善广州城中村的住房条件和居住环境，真正推动实现住有所居。另一方面，城中村改造不仅仅是停留在改造这个阶段，《征求意见稿》明确了城中村改造的改造后运维管理、社会

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综合治理和村民社会保障，充分体现了基层治理单元长效机制引领、先进观念培育及全面资源统筹的方式，真正实现城中村以共建、共享、共治的方式推进高质量发展。《广州市城中村改造条例》是广州首次针对城中村改造进行立法，也是全国首个有望出台的专门针对城中村改造的地方性法规，对广州市城中村改造具有里程碑意义。我们期待条例的颁布能让城中村改造中的各主体真正做到有法可依、有法必依，切实维护好人民群众的长远利益、根本利益。【来源：微信公众号广悦律师事务所】

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城市更新集体物业清租之三| 租赁合同提前解除的法律路径探析（下）引言：上一篇文章从协商解除、约定解除和法定解除的角度解析了集体物业清租中租赁合同解除可参考的几种方式，但若租赁合同不具备约定解除或法定解除的条件，出租人能否违约提前解除租赁合同呢？本文拟从司法解除合同的角度，进一步探析集体物业租赁合同提前解除的其他法律路径。

摘要：城市更新 集体物业清租合同提前解除司法解除合同

一、问题的提出

在集体物业清租中，若承租人违约的，出租人可依法解除租赁合同。但若在租赁有效期内，承租人无违约行为的，出租人能否作为违约方单方面解除租赁合同呢？对于违约方合同解除权的问题，理论届和司法实践中均存在两派观点。否定论认为，违约方不应享有合同解除

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权，一方面因为不符合诚实信用等合同精神，且不符合我国现行法的规定，另一方面因为合同解除利益攸关，赋予违约方解除权或使社会秩序受到不利影响或遭到破坏[1]。而肯定论认为，在特定情形下法律应当赋予违约方合同解除的权利，允许违约方以损害赔偿代替继续履行，理由例如：应尊重合同的效率价值，允许违约方在特定情况下摆脱合同约束，以避免遭受非常大的经济利益损失；王轶教授认为，当合同履行出现僵局时，应像允许公司僵局一样，赋予法院或仲裁机构根据违约方的请求“解除合同”这一外在干预的权力，同时予以严格限制；又如，以损害赔偿代替继续履行具有实质意义，既有利于避免出租人利益因合同继续履行而大幅减少，也有利于保证承租人的既得利益[2]。

总结可知，大多数情况下违约方不享有合同解除权，但若满足某些特定情形，违约方主张司法解除合同也可能得到法院支持。王立明教授认为，如能证明合同无法履行，或继续履行在经济上明显不合理，或合同目的不能实现的，违约方可请求司法解除合同[3]。当然，司法解除不同于法定解除，法定解除中当事人一方只需通知对方即可发生合同解除的效力，而司法解除只是为塑造更为理想的合同关系和合同秩序增加了一种可能性，解除与否还需司法机构根据法律规定和合同实质来判定。下文将从情势变更（经济效益性）和履行不能（履行可能性）的角度出发，探析出租人违约解除租赁合同的可能性。

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[1][2]参见孙良国：《违约方合同解除的理论争议、司法实践和路径设计》，《法学》2019 年第 7 期。

[3]参见王立明：《合同编解除制度的完善》，《法学杂志》2018 年第3 期。二、能否因城市更新主张情势变更？《民法典》第五百三十三条规定了情势变更制度，在满足特定条件的前提下，赋予受不利影响的一方司法解除合同的权利，该特定条件包括：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，且受不利影响的一方与对方重新协商无果。实操中,就出租人能否主张城市更新属于情势变更、继续履行合同会导致经济利益减损的问题，我们先来看两个案例:

案例 1：马锐明、马顺英、马桂明与广州开发区土地开发储备交易中心、广州市黄埔区人民政府九佛街道办事处、知识城（广州）投资集团有限公司履行行政协议一案（案号：（2020）粤 71 行终1278 号）法院认为：

“本案中，上诉人基于家庭人口增加、原有安置面积无法保证居住权为由，请求增加购买安置房的面积，而上诉人家庭人口的自然增长，显不属于订立合同时无法预见的重大变化；涉案补偿安置协议中并未约定安置房的交付使用时间，但约定了安置房未交付使用期间被安置人可按月领取临迁补助，故继续履行涉案补偿安置协议并未造成对上诉人一方的明显不公平。综上，上诉人以

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情势变更为由请求变更涉案补偿安置协议的诉请不能成立，本院不予支持”。[4]

案例 2：深圳市宝安华丰实业有限公司与人人乐连锁商业集团股份有限公司租赁合同纠纷案（案号：（2015）深宝法西民初字第 2085 号）法院认为：

“司法实践中对于适用情势变更原则采取审慎的态度从严把握，就本案而言，被告提供的证据虽可证明相关片区的旧城改造工程对涉案物业的经营环境造成了一定程度的不利影响，但尚不足以据此得出合同目的无法实现而应予解除的结论。结合涉案的租赁物业并未纳入旧改范围、租赁物并未毁损灭失以及周边仍有其他商家正常经营等具体案情，本院倾向于认为被告依据情势变更原则主张解除合同的依据并不充分。综上分析，本院认为被告于 2015 年 3 月 1 日发出的《解除房产租赁合同通知

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书》不发生法律效力，双方之间的租赁合同关系并未因此而解除”[5]。

从以上案例可以看出，法院对于情势变更的认定严格且审慎，大多数法院都倾向于认为城市更新不属于情势变更的情形。此外，《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（现行有效）第二条规定，各级人民法院须正确理解、慎重适用情势变更制度，如果个案确需适用的，应由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。可见，情势变更的认定程序非常繁琐不便。[4]参见广州铁路运输中级法院（2020）粤 71 行终 1278 号民事判决书。[5]参见深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第2085 号民事判决书。相关法条

1.《民法典》第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。2.《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条对

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于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。三、能否因城市更新主张合同事实履行不能？刘贵祥法官认为，在合同不能实际履行时，由违约方行使解除权是一种优化市场资源配置的及时处理方式[6]。《民法典》第五百八十条规定，因法律上或事实上不能履行合同、债务不适于强制履行等原因，致使不能实现合同目的的，当事人可以申请司法解除合同，但不影响违约责任的承担。根据该规定，因城市更新不能履行租赁合同，既不属于法律上不能履行，也不属于不适于强制履行或履行费用过高等情况，那么，能否通过主张事实不能履行而司法解除租赁合同呢？笔者通过检索广东省部分城市相关司法案例发现，司法实践中对此存在截然不同的判决结果。

支持因城市更新不能履行合同的案例如：案件名 案由 法院观点（广州）卓妙廉、

林 美 城 房 屋 租 赁

合同纠纷案

（2019）粤 0

1 民终 4080

号

“本案租赁合同不能继续履行是基于旧村改造项目拆迁的原因，由此导致合同解除，属于不可归责于双方的事由”[7]。

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（深圳）夏春,何

锋强与何育强,邱

伟民,深圳兰光集

团有限公司,武少

辉 房 屋 租 赁 合 同

纠纷案

（2015）深

中法房终字

第 1686 号

“原告在承租房产后的装修免租期内即因LG 集团通知旧城改造并停水停电而无法继续正常使用涉案房产，之后LG集团也已着手开始旧城拆迁改造工作，涉案租赁合同实际上已无法继续履行，……，原告签订涉案租赁合同的目的已无法实现，原告有权要求解除合同”[8]。（中山）中山市创

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纠纷案

（2020）粤 2

0 民终 5845

号

“现君盛公司主张委托合同因×××改造项目未取得×××经联社表决通过且引入前期服务商未通过公开交易平台公开招引，客观上已经无法实现合同目的，案涉服务合同应当解除。……本院认定案涉委托合同的合同目的已无法实现，不宜继续履行，案涉服务合同应当予以解除”[9]。

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（江门）“陈宏军、

林 悦 超 房 屋 租 赁

合同纠纷案”

（2017）粤 0

7 民终 2780

号

“本案合同解除系因涉案仓库所在土地涉及“三旧”改造客观上双方无法继续履行”[10]。同时，也有法院认为城市更新并不必然导致租赁合同不能继续履行。例如在“深圳市金丽豪酒店有限公司与中粮金帝食品（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷案”[11]中，法院认为：

“涉案房屋位于城市更新单元范围内，但并非属于政府征用土地、房屋及强制搬迁、拆迁而导致租赁合同无法继续履行的情形，且目前涉案房屋仍然在正常的使用，周边附属设施正常，合同具备履行条件”。由此可知，多数法院倾向于支持因实施更新改造而需要清拆租赁物业，构成租赁合同事实不能履行，出租人可据此向法院或仲裁机构主张解除合同。但因城市更新不同于政府征收，其不具备行政强制力，若租赁物业仍具备使用条件的，出租人申请司法解除租赁合同有被法院认定为不构成事实履行不能的风险。

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鉴于此，笔者认为，可考虑从以下几个方面促成租赁合同事实履行不能的事实，降低上述风险：第一，取得有关城市更新限期拆迁的政府批文，并及时向承租人进行公告；第二，加快推进控租、清租和拆迁进度，尽快依法收回和拆除周边物业和附属设施等，使该物业不具备正常使用条件；第三，寻找承租户违法建筑等违法事实，取得有关行政单位对其违建的认定并依靠行政力量对其强制拆除；第四，对于留守户申请政府裁决或司法裁判，取得相关法律文件。

[6]参见刘贵祥：《最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析（一）》，法律出版社 2016 年版，第 180-181 页。

[7]参见广东省广州市中级人民法院（2019）粤 01 民终 4080 号民事判决书。[8]参见广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1686 号民事判决书。[9]参见广东省中山市中级人民法院（2020）粤 20 民终 5845 号民事判决书。[10] 参见广东省江门市中级人民法院（2017）粤 07 民终 2780 号民事判决书。[11]参见深圳市福田区人民法院（2018）粤 0304 民初 16541 号民事判决书。相关法条

《民法典》第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

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（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。四、结语

本文探析了在特定条件下违约方解除租赁合同的路径，主要为主张情势变更和履行不能。通过法规解读和案例分析，我们得出结论，因城市更新而主张情势变更一般不能得到法院的支持，而主张租赁合同事实履行不能则是较为可行的方式。但需注意，出租人主张租赁合同事实不能履行，一方面应尽量避免租赁物业仍具备使用条件，另一方面需根据合同约定或经双方协商承担相应的违约责任。【来源：微信公众号广悦律师事务所】