228

（备注：以上信息为棚改不完全名单，部分棚改项目因信息公布不完善，与实际情况可能存在一定差异。）

2、宝安区棚户区改造项目简介

➢ 38 区新乐花园、39 区海乐花园棚户区改造项目

（1）项目概况

新乐花园、海乐花园是 1994 年建成的住宅小区，房龄 20 多年。由于使用海砂施工，

经检测鉴定存在严重的安全隐患，部分物业已被评定为危房。宝安高度重视，将两个小区

作为棚改示范项目加快推进，并列入区委区政府重大决策项目。

该项目由深圳市人才安居集团旗下深圳市宝安人才安居有限公司作为实施主体投资建

设，并由中建三局一公司承建（设计、采购、施工总承包），共同打造 895 套拆迁户回迁住

房及 687 套人才安居住房。

（2）项目进程

2016 年 9 月 7 日，宝城 38 区新乐花园、宝城 39 区海乐花园被列入 2016 年深圳市城市

更新单元计划第四批计划，新乐花园拆除重建面积 22336 ㎡，海乐花园拆除重建面积 16365

㎡，共有多层建筑 31 栋，建筑面积约 8.6 万㎡，涉及业主 960 户；

2017 年 1 月 4 日，宝安将该项目列为宝安首个棚改试点项目,并于 1 月 11 日成立棚改

工作领导小组，专题研究专项规划审批和拆迁谈判工作；

2017 年 2 月 17 日，宝安新安街道正式公布《深圳市宝安宝城 38 区新乐花园和 39 区海

乐花园棚户区改造项目搬迁补偿安置方案》；2017 年 2 月 25 日项目正式启动搬迁补偿协议

的签订；

2017 年 4 月 18 日，海乐花园进行规划公告，其中拆除用地面积 16365 ㎡，开发建设用

地面积 13340 ㎡，计容建筑面积 80040 ㎡，其中住宅 69340 ㎡、商业 900 ㎡和公共配套设

施 2100 ㎡；

2017 年 10 月 31 日，完成 100%安置补偿协议签约；

2018 年 3 月 21 日，新乐花园进行规划公告，其中拆除用地面积 22336 ㎡，开发建设用

地面积 18985 ㎡，计容建筑面积 113910 ㎡，其中住宅 101060 ㎡、商业 7000 ㎡、9 班幼儿

园 3000 ㎡和公共配套设施 2850 ㎡；

2019 年 4 月 16 日完成全部产权注销工作；

2020 年末，主体结构完成封顶。

5

38 区新乐花园棚

户区改造项目

新

安

开发建

设

2017

深圳市宝安

人才安居有

限公司

2017

2018.

3.21

22336 R2

6

39 区海乐花园棚

户区改造项目

新

安

开发建

设

2017

深圳市宝安

人才安居有

限公司

2017

2017.

4.18

16365 R2

7

宝城 43 区碧海花

园棚户区改造项

目

新

安

开发建

设

2019

深圳市天健

（集团）股

份有限公司

2020

2021.

11.26

23552 R2

229

38 区棚改效果图 39 区棚改效果图

➢ 庆宜华苑片区棚户区改造项目

（1）项目概况

深圳市宝安新安街道庆宜华苑片区改造项目位于深圳市宝安新安街道 37 区新乐路与新

乐二街交汇处，占地 2.4 万㎡，总建筑面积约 4.4 万㎡。该项目属于 90 年代建成的的老旧

住宅小区，房龄早已超过 20 年。范围涵盖了庆宜华苑旧住宅小区，1 栋工商局办公楼以及

12 栋安乐村 11 区的部分住宅楼。由于早年使用海砂进行施工搭建，经检测鉴定存在严重

的安全隐患，庆宜华苑小区全部住宅物业均评定为 D 级危险房屋，属于整体危房，需要立

即停止使用。

（2）项目进程

2018 年 11 月，成功完成初步意愿征集，由宝安住建局编制概念规划方案；

2019 年，经宝安人才住房和保障性住房工作指挥部审议，同意纳入棚户区改造计；

划，并通过深圳市住房和建设局备案；

2020 年 8 月 30 日，项目启动签约，签约 76 天就实现了房屋套数和房屋建筑面积签约

率双 100%，也是深圳市棚改实施意见颁布以来，首个实现签约率双 100%的棚改项目；

2020 年 12 月 31 日，庆宜华苑片区棚改项目（一期）房屋拆除工作正式启动；

2021 年 10 月 25 日，庆宜华苑片区棚改项目（一期正式开工）。

庆宜华苑片区棚户区改造项目（一期）建成后将提供回迁住房及人才住房约 333 套，

同时配套文化活动室、老年人日间照料中心等基础设施，打造功能齐全、配套完善、生态

宜居、多元聚集的高品质生活环境，提升宝中片区乃至深圳西部城市居住新形象。

地块划分图 棚改效果图

230

➢ 宝安 43 区碧海花园棚户区改造项目

（1）项目概况

项目位于宝安新安街道创业路与广深公路交汇处东南侧，紧邻宝安中心区。项目用地

位于轨道站点 500m 核心辐射范围内，地块呈规整的长条形。项目临近西部通道和深圳机

场，交通较为便利。项目房屋于 1994 年建成使用，共有 7 栋 8 层框架结构楼房、1 栋 1 层

临时建筑。项目占地总面积约 23552 ㎡，现状总建筑面积约 38902 ㎡。

（2）项目进程

2012 年，碧海花园被纳入城市更新计划；

2014 年，取得规划批复，拆除面积共 2.3 万㎡，开发建设面积 1.8 万㎡，计容积率面

积 9.6 万㎡；

2015 年召开业主签约动员大会以来，因拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，调出城市更

新计划；

2017 年 5 月，新安街道发布关于《深圳市宝安新安街道碧海花园棚户区改造项目搬迁

补偿安置方案》（征求意见稿），标志着碧海花园正式步入棚户区改造计划；

2018 年 11 月，新安街道 43 区碧海花园棚改项目概念规划方案公示；

2019 年 12 月 24 日，正式纳入棚户区改造计划；

2020 年 6 月 17 日，确认实施主体为深圳市天健（集团）股份有限公司；

2021 年 7 月 1 日，完成签约，签约率达 100%。

项目位置示意图

231

3.2.2 南山区棚户区改造分析

1、项目动态及数据分析：涉及 5 个项目动态

龙辉花园、龙联花园棚户区改造项目规划（草案）公示并取得计划公告，高新公寓棚

户区改造项目取得用地批复和工程规划许可；丽岛花园棚户区改造项目取得规划（草案）

公示。

南山棚户区改造项目共计 6 个，总改造规模达 36.4 公顷，其中,前期申报 6 个（含 3

个前期申报项目）；计划立项 3 个；实施主体公示 3 个；规划批复 1 个；开发建设 1 个。值

得注意的是，南山棚改项目进入开发建设阶段仅 1 个（高新公寓），占比 17%。

【南山棚户区改造项目统计表】

序

号

项目名称

街

道

项目进度

计划

立项

时间

实施主体

实施主

体确认

时间

专规

批复

时间

改造面

积（m

²）

改

造

方

向

1

高新公寓棚户

区改造项目

粤

海

取得工程

规划许可 2017

南山人才安

居有限公司 2017 2019 43000 R3

2

荔苑小区（北

区）棚户区改

造

南

头

前期准备 — — — — 28000 —

3

南油生活区棚

户区改造项目

粤

海

意愿征集 — — — — 13658 R2

4

龙辉花园、龙

联花园棚户区

改造项目

桃

源

规划（草

案）公示 —

南山人才安

居有限公司 — — 136251 R2

5

丽岛花园棚户

区改造项目

桃

源

规划（草

案）公示 —

深圳市南山

安居建设开

发有限公司

— — 8838 R2

6

月亮湾花园片

区棚户区改造

项目

南

山

意愿征集

232

2、南山区棚户区改造项目简介

➢ 南山高新公寓棚户区改造项目

（1）项目概况

高新公寓位于南山白石路与科技南路交界处，属于科技园片区，是南山首个棚户区改

造项目，土地面积约 4.3 万㎡，共 8 栋 1828 套房屋，权利主体以政府单位及企业为主，自

2017 年 8 月 17 日确定由南山人才安居公司作为实施主体。

地块划分与指标控制图 总平面图

鉴于老旧住宅区产权证普遍只记载建筑面积，没有套内建筑面积，为避免产生纠纷，

因此本项目明确拆赔标准为建筑面积 1：1.2。另外，允许每套被搬迁房屋建筑面积的 10%

增购建筑面积，且每套最高不超过 10 ㎡。按照项目同地块安居型商品价格（最高不超过搬

迁房类似房地产的市场价格）即 39000 元/㎡缴纳面积增购房款。

具体补偿标准如下：

补偿事项 补偿标准 备注

产权置换 建筑面积 1：1.2 -

室内装修装饰补偿 1000 元/㎡ 一次性补偿

搬迁费 40 元/㎡ 按 2 次计算

临时安置费 120 元/㎡·月 每年递增 5%，过渡期限为 48 个月

签约奖励金 2 万元/套 签约启动后 30 日内

按时交房奖励 3 万元/套 搬迁启动后 60 日内

配合清租奖励 1 万元/套 搬迁启动后 60 日内

（2）项目历程

2017 年，通过 430 余天的努力完成了意愿征集、工作方案制定、专项规划编制、搬迁

安置补偿方案备案和谈判签约、搬迁交房等工作；

2018 年 8 月 16 日，正式启动签约及搬迁交房工作，签约期限 30 日，搬迁交房期限 60

日；

2018 年 11 月 3 日，高新公寓棚户区改造项目正式启动拆除工作；2018 年 11 月 12 日

进行规划草案公示；

233

2019 年 5 月 15 日进行规划公告，该项目拆除用地面积 41949 ㎡，开发建设用地面积

32817 ㎡，容积率达 7.5，其中宿舍 213690 ㎡（含人才住房 109330 ㎡）、商业 17020 ㎡、

地下商业 7600 ㎡和公共配套 7830 ㎡；

2021 年 5 月 14 日，项目取得用地批复。

3.2.3 福田区棚户区改造分析

1、项目动态及数据分析：涉及 7 个项目动态

房屋拆除阶段并取得规划（草案）公示；南华村棚户区改造项目取得规划批复，发布

房屋征收提示和房屋征收决定书；香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目发布了房屋征收

提示；华富村东、西区棚户区改造项目取得规划修改批复。

福田棚户区改造项目数量及改造规模较其他各区最多，分别为 9 个、88.3 公顷，其中

前期申报9个（含5个前期申报项目）；计划立项4个；实施主体公示4个；规划批复3个；

开发建设 1 个。

【福田棚户区改造项目统计表】

序

号

项目名称

街

道

项目进

度

计划

立项

时间

实施主体

实施

主体

确认

时间

专规

批复

时间

改造面积

（m²）

改

造

方

向

1

河湾北片区改造项

目（南华村棚改、

赤尾村棚改）

南

园

规划公

告（南

华村）

2019

深圳市福

田福河建

设开发有

限公司

2018 — 322000

R2

、

C1

2

华富村东、西区棚

户区改造项目

华

富

建设用

地批复 2017

深圳市福

田福华建

设开发有

限公司

2018 2019 139625

R2

、

C1

3

华富北区棚户区改

造项目

华

富

规划批

复

2020

深圳市福

田人才安

居有限公

司

2020 — 182793 —

4

香蜜二村旧住宅区

（棚户区）改造项

目

莲

花

规划

（草

案）》

2019

深圳市福

田人才安

居有限公

2019 — 29438 R2

234

（备注：以上信息为棚改不完全名单，部分棚改项目因信息公布不完善，与实际情况可能存在一定差异。）

2、福田区棚户区改造项目简介

➢ 福田华富村东、西区棚户区改造项目

（1）项目概况

华富村东、西区位于华富街道，东临华富路，南临华新路，北临笋岗西路。项目始建

于 1987 年，由城建集团开发，最初用作政府机关和国企、事业单位的福利分房，1998 年房

改时大部分出售给员工。项目建筑已超过 30 年，亟待改造。

福田于 2017 年将华富村作为棚改试点，拟将华富村重新打造成为一个新时代、新格局、

新模式下的“城市公共生活典范”以及全球中心城市最中央的“居民幸福生活家园”。

（2）项目历程

2017 年 8 月 14 号，意愿征集，9 天获得 99.1%业主同意；

2017 年 9 月 2 号，华富村启动签约；

的公示 司

5 裕亨花园小区改造 福

田

前期准

备

— — — — 17000 —

6

水务集团福田大院

旧住宅区（棚户

区）改造

沙

头

意愿征

集

— — — — 2800 —

7 八卦岭宿舍区改造 园

岭

前期准

备

— — — — 127800 —

8 绿洲花园改造 沙

头

前期准

备

— — — 11600 —

9 红荔村棚改 华

强

意愿征

集

— — — 50000 —

235

2017 年 11 月 1 号，发布搬迁通告；

2017 年 12 月 21 号，公布代建单位为华润置地；

2018 年 3 月 1 号，开工仪式，启动拆迁；

2018 年 9 月 4 号，规划草案公示；

2019 年 1 月，房屋拆除完毕，发布规划公告；

2020 年 7 月 7 日，取得了建设用地批复；

2021 年 5 月 28 日，进行规划修改；

2021 年 7 月发布房屋征收提示；

2021 年 12 月发布房屋征收决定书。

（3）公示内容

根据规划，项目拆除用地面积 139625 ㎡，开发建设用地面积 92839 ㎡，计容积率建筑

面积为 641500 ㎡，其中，住宅 433200 ㎡。住宅中，规划建设 135200 ㎡的人才住房和保障

性住房，占比达 31%。项目的公共配套设施面积为 23100 ㎡，含 21 班幼儿园 1 所以及社区

管理用房、社区警务室等。根据项目总平面布局示意图，该项目包含多栋超过 40 层、高度

在 100 米以上的超高层建筑，包括 15 栋 48-58 层的超高层住宅和 1 栋 75+2 层的高端写字

楼。

（4）安置补偿标准

可选择按照评估价 5.5 万元/㎡进行货币补偿，也可以选择套内面积 1:1 或建筑面积

1:1.18 两个回迁方案。此外还拥有 25 ㎡的购买优先权，其中 13 ㎡按照 9000 元/㎡购买，

剩余的 12 ㎡则按照市场评估价的 9 折认购。

（5）华富村棚改模式

华富村是福田首例棚改项目，按照“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”新

模式推进，政府全程主导，为项目提供保障。

作为福田第一个按照全新模式实施改造的旧住宅区，该项目在工作模式、工作机制、

补偿安置标准等很多方面都进行了探索创新。

它的具体开发由区属全资国有企业，即深圳市福田投资发展公司负责，专门成立项目

公司深圳市福田福华建设开发有限公司作为实施主体，开展签约、搬迁补偿、建设管理、

回迁安置等工作，再通过项目公司公开招标从代建单位预选库中选定开发商负责全过程代

建。最终决定由华润置地代建。

236

➢ 福田香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目

（1）项目概况

香蜜二村旧住宅区（棚户区）改造项目位于9号线香梅站500米范围内，西临香梅路，

南临景田南路，东至景田南六街，北侧为缇香名苑住宅小区。项目占地规模约 2.9 万㎡，

拟拆除建筑面积约 6.2 万㎡，涉及业主 679 户。

棚改后的小区由 4 栋安置住宅和 2 栋人才房组成，小区内建设社区商业、中央花园、

幼儿园及屋顶花园。裙楼建筑前形成面向城市开发的沿街广场，住区北侧设有内部景观庭

院，水池、运动馆、休闲景观等配套设施一应俱全。

(2）棚改历程

2019 年 8 月 9 日，完成香蜜二村前期工作；

2019 年 8 月 14 日，敲定项目搬迁安置补偿方案；

2019 年 8 月 25 日，概念规划出炉；

2019 年 8 月 29 日，正式启动签约；

237

2019 年 9 月 6 日，集中签约率超过 91%；

2019 年 11 月 19 日，项目列入房屋征收计划；

2019 年 12 月 30 日，完成签约；

2020 年 7 月 17 日，编制专项规划说明；

2020 年 11 月，规划草案公示；

2021 年 10 月 29 日，发布房屋征收提示。

（3）安置补偿标准

1、按建筑面积 1:1.2 置换，或套内面积 1:1；

2、选择货币补偿的按照项目市场评估价给与补偿；

3、每套可增购最多 10 ㎡，按照同地块安居房标准；

4、按时签约最高可奖励 6 万元/套。

➢ 福田河湾北片区一期改造项目（南华村棚改）

（1）项目概况

南华村改造项目为 2017 年福田开展改造意愿征集的几个小区之一，并同时被纳入 2019

年区里的重点开展改造工作的老旧小区，位于河套-福保片区。

尤其是 2019 年 2 月《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，落马洲河套地区发展提速，

南华村因为区位优势，再加上占地面积超过 16 万㎡，远超之前号称“棚改第一村”的华富

村改造规模，受到市区两级政府的高度重视。

（2）项目概况

2019 年 6 月 15 日；棚改签约前期准备；2019 年 7 月 18 日；概念规划出炉；2019 年 7

月 21 日；正式启动签约；2019 年 8 月 4 日；完成集中签约；2020 年 7 月 6 日；开始房屋

拆除；2021 年 6 月 25 日，规划公告。

3）安置补偿标准

根据南华村棚改住宅房屋搬迁安置补偿方案，按照建面 1:1.2 或者套内 1:1 进行产权

置换，货币补偿按评估时的市场价进行补偿，单套面积增购不超过 10 ㎡建筑面积。

238

3.2.4 罗湖区棚户区改造分析

1、项目动态及数据分析：涉及 7 个项目动态

清水河重点片区棚户区改造项目和边检总站二大院棚户区改造项目取得规划批复；船

步街片区棚户区改造项目1月规划（草案）公示，9月取得规划批复，12月举行开工仪式；

景福花园片区棚户区改造项目取得用地批复；罗湖“二线插花地”棚户区改造项目回迁安

置选房完毕。

罗湖区棚户区改造项目共计 5 个，总改造规模达 82.3 公顷，仅次于福田，其中前期申

报 5 个；计划立项 5 个；计划立项成功率达 100%；实施主体公示 5 个；规划批复 5 个。

值得注意的是，已进入开发建设阶段的棚改项目共计 3 个，占比 60%。

【罗湖棚户区改造项目统计表】

序

号

项目名称 街道

项目

进度

计划

立项

时间

实施主体

实施主

体确认

时间

专规

批复

时间

改造面

积（m

²）

改

造

方

向

1

景福花园片区棚

户区改造项目 莲塘 开发

建设 2018

罗湖人才安

居有限公司 2019 2020 19332

R2+

C1

2

清水河重点片区

棚户区改造项目

清水

河

规划

批复 2020 — — 2020 54361

R2

、

M0

、

CI

3

边检总站二大院

棚户区改造项目 南湖 规划

批复 2018

罗湖人才安

居公司 — 2020 18773 R2

4

深圳市罗湖“二

线插花地”棚户

区改造项目

东

湖 、

东

晓 、

清 水

河 、

布吉

开发

建设 2016

深圳市天健

（集团）股

份有限公司

2016 2017 624000 R2

5

船步街片区棚户

区改造项目 南湖 开发

建设 2019

罗湖人才安

居公司 2020 2020 106582 R2

239

2、罗湖区棚户区改造项目简介

➢ 罗湖“二线插花地”棚户区改造项目

（1）项目概况

罗湖“二线插花地”位于深圳罗湖和龙岗的交界处，是特区管理线与行政区划线不一

致形成的管理“真空地带”，占地面积约 62 万㎡，主要涉及木棉岭、布心和玉龙三个片区，

共有楼栋 1347 栋。其中历史遗留违法建筑占比超过 95%，居住 9.3 万余人，涉及当事人

8310 户。项目范围中产权关系复杂，安全隐患非常大，被业界称为“棚改第一难”。

（2）项目历程

2016 年 2 月 17 日，深圳市城市公共安全和安全生产工作会议决定将罗湖“二线插花

地”改造整治作为全市“城市管理治理年”的突破口；

2016 年 12 月 20 日，棚改正式启动全面签约和房屋拆除；

2017 年 12 月 28 日，项目开工仪式；

2021 年 7 月 29 日，正式进入回迁安置阶段。

（3）棚改模式

罗湖棚改在全国首创了“政府主导+国企服务+三房建设（安置房、保障房、人才房）”

的棚改模式。项目投资及所有谈判工作全部由政府负责。深圳国企天健集团全程负责项目

的前期签约、房屋查丈、房屋拆除、项目管理、回迁服务等具体工作。

（4）公示内容

①木棉岭片区

木棉岭片区北临东方盛世花园、蚊帐顶自然山体、中加花园及名城小学；西临龙岗大

道（原深惠公路）；南临二线公路及比华利山庄；东临禾坑路；范围包括木棉岭、马山、马

岗、港发、长排及临近已批用地，根据 2019 年 5 月 6 日《罗湖“二线插花地”棚户区改造

专项规划》(二次修改)公示，总用地面积 25.8 万㎡，开发建设用地 125072 ㎡，规划总建

筑面积 82.0 万㎡。

240

②布心片区

布心片区北临九尾顶自然山体及谱心苑小区，西临金稻田路，南临二线公路、边检总

站布心备勤中心及翡翠园小区，东临翡翠园山湖居小区。含布心山庄东、中、西区和港鹏

新村，总用地面积 19.2 万㎡，规划总建筑面积 45～53 万㎡,其中住宅用房面积 40～50 万

㎡，公共配套及其它用房面积 3～5 万㎡。

③玉龙片区

玉龙片区北临玉龙坑垃圾填埋场，东临清平高速公路，西临鸡魁石自然山体，西南侧

临铜鼓钮自然山体，东南侧临武警花园，总用地面积 17.7 万㎡。玉龙片区全部位于垃圾填

埋场防护范围内，不得安排居住功能，规划功能为发展备用地。

241

➢ 罗湖船步街片区棚户区改造项目

（1）项目概况

项目位于深圳市罗湖船步街片区，东临和平路，南临滨河大道，北接嘉宾路，西靠吉

河岸，地块与罗湖万象城仅一岸之隔，东南侧为罗湖口岸，遥望香港湿地公园。在湾区战

略合作升级的时代背景下，本项目将成为社会主义先行示范区与特区双城合作共赢的标杆。

该项目已完成了概念规划、补偿标准等前期工作成果，专项规划正在编制之中，在完

成前期准备工作后将会启动正式签约。该项目近期还成立了临时党委，以党建引领棚改工

作，走好群众路线，打造共建共治共享“为民棚改”、“阳光棚改”。

（2）项目历程

2019 年 8 月，罗湖船步街片区和平新居一栋居民楼发生倒塌，深圳各级政府高度重视，

迅速启动应急预案，妥善安置相关居民，保障人民群众身心健康。

2019 年 12 月 12 日开始，南湖街道办启动船步街片区棚改项目摸底调查，抽调工作人

员，加班加点，积极推进片区内实行政府主导的棚改项目摸底调查。经过工作人员和广大

业主共同努力，短短 1 个月，同意棚改的业主比例超过 90%。

该项目仅用 28 天便达立项标准，目前已完成了概念规划、补偿标准等前期工作成果，

专项规划正在编制之中，在完成前期准备工作后将会启动正式签约。

2021 年 12 月 21 日，实施主体招标。

242

➢ 罗湖景福花园片区棚户区改造项目

（1）项目概况

景福花园位于莲塘街道畔山路与国威路交汇处西南侧，占地面积约 1.9 万㎡，涉及建

筑物 18 栋、房屋 740 多套，共 678 户。该小区为上世纪 90 年代建造的多层住宅建筑，建

设标准低。经过长期使用，其内外墙出现破损，外观较为陈旧，建筑质量差。景福花园片

区是罗湖第一个由政府主导、罗湖人才安居公司作为实施主体，探索开发建设人才住房的

棚改项目。

据悉，景福花园片区棚改项目位于罗湖莲塘街道国威路与畔山路交汇处西南侧，项目

总用地面积 17134 ㎡，规划总建筑面积约 171525 ㎡，建成后可提供约 1080 套住房，其中

756 套为回迁户住房、324 套为人才房，还将配套 2 万㎡的商业设施、幼儿园等公共服务设

施。项目建成后，在获得增量人才住房的同时，将有力改善罗湖莲塘片区居民居住生活环

境。

（2）项目历程

2018 年 6 月，列入罗湖棚户区改造计划；

2019 年 8 月 12 日，公布规划（草案）公示；

2020 年 4 月 22 日，专规公告获批；

2021 年 11 月 16 日，用地批复。

（3）项目拆赔方案

243

【补偿方式】合法住宅房屋的：货币补偿、产权调换或货币补偿与产权调换相结合；

非住宅房屋及构筑物、其他附着物：仅支持货币补偿。

【货币补偿】“红本”商品性质房屋：评估价；非商品性质房屋：评估确定价格或市征

收部门发布的房屋征收补偿基准价格确定，以价高者为准。

【产权调换】

商品性质住宅：

1）产权面积记载清晰的：建筑面积 1∶1.2 或套内建筑面积 1:1；

2）产权面积记载不明的：建筑面积 1:1.2。

非商品性质住宅：

1）调换后房屋的产权仍受相应限制；

2）符合相关规定的，可补交规定差价后转商品性质。

产权调换方式面积结差：市场评估价格结算。

➢ 罗湖边检总站二大院棚户区改造项目

（1）项目概况

作为棚改先行先试的罗湖，较早启动了两个与全市重大交通工程相关的旧住宅区棚户

区改造项目，边检二大院棚改项目就是其中之一。该项目位于沿河南路与南湖路交汇处东

南角，南侧临深圳河，地处轨道 1 号线罗湖站和轨道 9 号线人民南站 500 米辐射范围内，

距离罗湖、文锦渡口岸分别只有 800 米、1000 米，是城市对外门户面貌的重要“窗口”。该

项目占地面积约 1.8 万㎡，涉及拆迁房屋 542 套，共 372 户。

棚户区改造范围用地面积 18773 ㎡,拆除范围用地面积 18773 ㎡,开发建设用地面积为

18754 ㎡,规划容积为 118855 ㎡，规划容积率 6.4。

其中住宅 107525 ㎡（含人才住房和保障性住房不少于 37182 ㎡）,配套商业 5000 ㎡,

244

公共配套设施（含地下）6330 ㎡（含 1 所 9 班幼儿园 2400 ㎡,占地面积 2700 ㎡；社区健康

服务中心 1000 ㎡；文化活动室 1000 ㎡；老年人日间照料中心 750 ㎡；社区管理用房 300

㎡；社区警务室 100 ㎡；社区党群服务中心 400 ㎡；垃圾转运站 380 ㎡（含公共厕所、再

生资源回收站及环卫工人作息房等功能））；另配建社区体育活动场地占地面积 1250 ㎡。

（2）项目历程

2018 年 6 月，列入《罗湖 2018 年度棚户区改造实施计划第一批计划》。边检二大院棚

户区改造项目由罗湖政府主导，人才安居集团旗下罗湖人才安居公司作为实施主体；

2020 年 5 月 25 日，启动签约工作以来，业主热情高涨,踊跃签约。截止 5 月 27 日下

午，项目签约启动仅用 3 天,个人业主签约率已达到 99.19%，项目推进神速，取得阶段性成

果。接下来，罗湖人才安居公司将携手南湖街道办事处和社区党委共同加快推进项目建设

步伐，精心组织好业主搬迁、腾空收房、建筑物拆除等工作，打造为民棚改、阳光棚改，

实现片区居民对美好生活的向往。2021 年 1 月取得规划批复。

➢ 罗湖清水河重点片区棚户区改造项目

项目位于清水河街道，棚改项目共由 6 个旧住宅小区构成。其中，四季青宿舍楼，西

临北环大道，南临泥岗东路；宝清苑、宝明花园、清水河小区、中粮综合楼以及凯利昇宿

舍楼位于清水河重点片区，北侧紧邻布吉新城，南侧紧邻罗湖中心。

据悉，清水河重点片区棚户区改造项目范围内的建筑多为 1995 到 1997 年建设，使用

年限均超过 20 年，建筑老旧且质量差，生产性和生活性配套设施不足，规模小、品质低、

承载能力有限，亟待进行居住环境与公共服务设施的改造提升。

罗湖清水河重点片区棚户区改造项目被列入《罗湖 2020 年度棚户区改造实施计划第一

批计划》。

245

该项目拆除用地面积 54361 ㎡,开发建设用地面积 25879 ㎡,规划容积 172890 ㎡，规划

容积率 6.7。其中住宅 140270 ㎡,商业、办公及旅馆业建筑 15000 ㎡,公共配套设施（含地

下）17620 ㎡（含一所 9 班幼儿园 2400 ㎡,占地 2700 ㎡；公交首末站 1500 ㎡；社区健康服

务中心 1000 ㎡；社区老年人日间照料中心 750 ㎡；文化活动室 2000 ㎡；便民服务站 400

㎡；社区管理用房300㎡；社区警务室50㎡；公共充电站700㎡；小型垃圾转运站200㎡；

环卫工人作息房 20 ㎡；公共厕所 100 ㎡；再生资源回收站 100 ㎡；社区菜市场 500 ㎡；地

下给水泵站 600 ㎡；公共服务用房 7000 ㎡。另外,须配建占地 1500 ㎡的社区体育活动场地。

地块划分图 总平面图

项目拆除范围内的清聚路东段采用实施主体建设、政府补贴的方式进行,其余贡献道路

用地由实施主体完成现状建（构）筑物拆除及清理责任并无偿移交。

目前该项目已完成棚改立项，项目专规已出炉，棚改拆迁补偿标准依据全市统一标准，

依然是套内建筑面积 1:1 或不超过建筑面积 1：1.2 的比例进行调换同等性质房屋，货币补

偿则按照市场评估价值确定。

246

3.2.5 盐田区棚户区改造分析

1、项目动态及数据分析：涉及 1 个项目动态

沙头角梧桐路棚户区改造项目顺利进行规划（草案）公示。

盐田棚户区改造项目共计 4 个，总改造规模达 12.4 公顷，其中前期申报 4 个（含 2 个

前期申报项目）；计划立项 2 个；实施主体公示 2 个。值得注意的是，盐田暂无棚改项目进

入规划批复和开发建设阶段。

【盐田棚户区改造项目统计表】

（备注：以上信息为棚改不完全名单，部分棚改项目因信息公布不完善，与实际情况可能存在一定差异。）

序

号

项目名称

街

道

项目进

度

计划

立项

时间

实施主体

实施主

体确认

时间

专规

批复

时间

改造面

积（m

²）

改

造

方

向

1

沙头角梧桐路

棚户区改造项

目

沙

头

角

规划

（草

案）公

示

2019

盐田人才

安居有限

公司

2019 — 22738 R2

2

鹏湾花园一村

棚户区改造

海

山

编制概

念规划 2018

盐田人才

安居有限

公司

2018 — 53705

R2

、

C1

3

鹏湾花园二村

棚户区改造

海

山

编制概

念规划 2018

盐田人才

安居有限

公司

2018 — 20340

R2

、

C1

4

盐田边检站生

活区

盐

田

启动签

约准备

工作

2020 — — — 27336

R2

、

C1

247

3.2.6 龙华区棚户区改造分析

1、项目动态及数据分析：涉及 1 个项目动态

12 月华富小区棚户区改造项目实施主体招标。

龙华棚户区改造项目共计 1 个，总改造规模达 1.8 公顷，目前仍处于前期申报阶段。

值得注意的是，该项目为龙华首个棚户区改造项目。

【龙华棚户区改造项目统计表】

（备注：以上信息为棚改不完全名单，部分棚改项目因信息公布不完善，与实际情况可能存在一定差异。）

序

号

项目名称

街

道

项目

进度

计划立

项时间

实施

主体

实施主体

确认时间

专规批

复时间

改造面积

（m²）

改造

方向

1

华富小区棚户

区改造项目

龙

华

前期

申报 — — — — 18000 —

248

3.2.7 光明区棚户区改造分析

1、项目动态及数据分析：暂无项目动态

2021 年光明暂无棚改项目动态。

光明棚户区改造项目共计 2 个，总改造规模达 10.5 公顷，其中前期申报 2 个；计划立

项 2 个；计划立项成功率达 100%；实施主体公示 2 个；规划批复 2 个；开发建设 2 个。

值得注意的是，光明棚改项目计划实施率达 100%。

【光明棚户区改造项目统计表】

（备注：以上信息为棚改不完全名单，部分棚改项目因信息公布不完善，与实际情况可能存在一定差异。）

序

号

项目名称

街

道

项目

进度

计划立

项时间

实施

主体

实施主体确

认时间

专规批

复时间

改造面积

（m²）

改造

方向

1

光明红坳村

整村搬迁

凤

凰

开发

建设 — — — — 60804 R2

2

同富裕二期

安居工程

光

明

已建

成

— — — — 44591 R2

249

250

4、2021 年集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

➢ 交易结果公告累计 255 个，龙华区居首

2021 年，深圳市集体资产项目交易火热，其中龙华、坪山最为活跃。截至 2021 年 12

月 31 日，在公共资源交易中心及深圳市联交所等平台上，各区共发布了集体资产交易项目

454 个，交易结果公告项目 255 个。从交易结果项目来看，龙华的项目数量最多，共 137

个，交易项目 137 个。其次为宝安，交易结果公告 38 个，交易项目 43 个。

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

➢ 交易类型以城市更新为主，交易方式以竞争性谈判居多，合作模式主要为被拆赔分析

深圳市集体资产交易类型主要包含城市更新项目、土地整备利益统筹项目、纯非农建

设用地（含指标）、纯征地返还用地（含指标）、纯外部移交公共设施用地集体用地及其他

类型集体用地。纯集体物业上平台或其他类型集体资产未在本次统计范围。

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市发布城市更新项目交易结果公告共累计 169 个，占比

67%，主要集中在龙华、坪山和宝安，数量分别为 87 个、32 个及 31 个。其次为非农建设用

地（含指标），交易结果共累计 33 个，占比 13%。

龙华 宝安 龙岗 光明 坪山 福田 罗湖 盐田 大鹏

交易项目 221 64 98 8 43 3 5 1 11

结果公告 137 38 15 8 41 3 3 0 10

0

50

100

150

200

250

数量：个

深圳市集体资产交易项目及交易结果公告项目数量统计图

251

基于集体资产交易方式进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，交易方式主要为竞争性谈

判、单一来源谈判及公开招标，数量分别为 154 个、77 个及 24 个。其中龙华竞争性谈判和

单一来源数量均最多，坪山单一来源谈判数量排名第二，宝安公开招标数量第一，竞争性

谈判数量排名第二。总体上，龙华和宝安均以竞争性谈判为主，公开招标呈现增长趋势，

坪山以单一来源谈判为主。

基于集体资产合作模式进行分析，在可统计的集体资产交易结果公告项目中，合作模

式主要为被拆赔和合作分成两种方式，数量分别为 151 个及 96 个。村股份公司与合作方合

作分成比例在 3：7 至 5.5：4.5 居多。

龙华 宝安 龙岗 光明 坪山 福田 罗湖 大鹏

城市更新 87 31 8 0 32 3 2 6

土地整备 24 2 3 1 4 0 0 0

非农建设用地（指标） 13 4 3 2 2 0 0 3

征地返还用地（指标） 5 1 1 4 1 0 1 1

外部移交公共设施用地 6 0 0 0 0 0 0 0

其他 2 0 0 1 2 0 0 0

0

20

40

60

80

100

120

140

160

数量：个

深圳市集体资产交易结果公告项目类型及数量统计图

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 福田 罗湖 大鹏

公开招标 14 0 7 1 2 0 0 0

竞争性谈判 24 8 92 9 9 3 2 7

单一来源谈判 0 0 38 5 30 0 1 3

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

数量：个

深圳市集体资产交易结果公告项目交易方式及数量统计图

252

➢ 成交项目标的土地以未完善用地手续集体用地为主，标的物业主要为集体厂房物业，

龙华土地成交规模位居第一，宝安物业成交规模最大

基于标的集体土地进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市集体资产交易结果项目

中标的土地面积累计达 847.8 公顷。其中未完善用地手续集体用地规模最大，用地规模约

502.3 万㎡，占比 59%，其次为非农建设用地（含指标），用地规模约 160 万㎡，占比 19%。

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 福田 罗湖 大鹏

被拆赔 18 2 80 9 36 0 3 3

合作分成 17 6 56 5 5 3 0 4

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

数量：个

深圳市集体资产交易结果公告项目合作模式及数量统计图

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 福田 罗湖 大鹏

非农建设用地（指标） 377717 2641 530848 355270 334577 0 0 0

留用土地（指标） 39136 9111 446982 303477 334326 0 0 0

征地返还用地（指标） 38467 80378 74107 5751 0 0 5014 20644

未完善用地手续集体用地 1941064 81559 1950999 310543 489093 100906 72454 76000

外部移交公共设施用地 0 0 83221 0 0 0 0 0

其他 141617 0 140157 131986 0 0 0 0

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

面积：㎡

深圳市各区集体资产交易结果公告项目交易土地规模统计图

253

基于标的集体物业进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市集体资产交易结果项目

中标的集体物业累计达 360.6 万㎡。由于较多项目公布信息未注明具体物业类型，导致光

明、大鹏无具体物业类型，且各区的其他类型物业量均较高。从注明具体物业类型的交易

项目来看，其中集体厂房物业最多，达 73.5 万㎡，其次为集体私宅，约 29.9 万㎡。

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 福田 罗湖 大鹏

集体厂房 221859 0 255029 249960 7980 0 0 0

集体商业 36129 0 39906 0 620 0 0 0

集体私宅 181388 0 42379 0 0 27007 48437 0

集体公配 0 0 1170 0 30 0 0 0

其他 1568574 0 545087 94027 186767 45463 54260 0

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

面积：㎡

深圳市集体资产交易结果公告项目标的物业类型及规模对比统计图

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

集体用地规模（㎡） 249053 387897 689634 660480 1281803 3175635 2033544

集体物业规模（㎡） 64416 57227 449249 208673 224773 1903357 712426

计划数量（个） 9 20 39 42 34 68 43

0

10

20

30

40

50

60

70

80

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

面积：㎡

深圳市集体资产交易结果公告项目数量及规模统计图

254

➢ 摘牌企业以非上市民营企业为主

深圳市集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型为民营企业和国企，其中，民营企业

占 93%，国企占比 7%。

深圳市集体资产交易结果公告项目摘牌上市企业占比 14%，非上市占比 86%。

93%

7%

深圳市集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型统计图

民企

国企

14%

86%

深圳市集体资产交易结果公告项目摘牌企业是否上市统计图

上市

非上市

255

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

根据上文统计结果，选取各区中交易结果项目数量最多，且交易结果公告土地规模最

大的龙华、宝安进行数据分析，具体统计内容如下：

4.3.1 龙华区集体资产交易结果公告项目整体分析

➢ 累计成交 137 个项目，历年成交情况以 2020 年最为亮眼

从各年度集体资产交易结果公告项目分析，截止至 2021 年 12 月 31 日，交易结果公告

项目数量 137 个，集体用地规模约 322.6 万㎡，集体物业面积约 88.6 万㎡。其中 2020 年

交易结果公告项目数量最多数量为 39 个，集体用地规模创下新高，达 139.5 万㎡，2017

年交易的集体物业规模最大，为 43.2 万㎡。

➢ 观澜街道活力最高，累计成交 40 个项目

龙华现有 6 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，观澜街道集体资产交易结果公告项目最

多，达 40 个，活力度最高，其次为观湖街道及大浪街道。其中龙华街道活力度则相对其他

街道较低，交易结果公告项目仅 5 个。

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

集体用地规模(㎡） 0 0 609221 400828 528058 1395287 292921

集体物业规模（㎡） 0 1583 431960 75402 35348 299210 42332

计划数量（个） 0 1 32 26 19 39 20

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

龙华集体资产交易结果公告项目整体数量统计图

观湖 民治 龙华 大浪 福城 观澜

个数 36 15 5 25 16 40

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

数量：个

龙华集体资产交易结果公告项目各街道分布数量统计图

256

➢ 交易项目以城市更新项目为主，摘牌企业主要为非上市民营企业

从各年度集体资产交易结果各类型项目分析，城市更新项目数量最多且规模最大，数

量为 87 个，集体用地规模为 229.4 万㎡。其中土地整备利益统筹留用地项目 23 个，规模

约 51.1 万㎡。

针对上平台的城市更新项目进行分析，主要集中在 2017 至 2021 年，其中 2017 年城市

更新项目上平台数量最多，为 29 个。

从涉及更新项目平均周期进行分析，龙华城市更新项目上平台（从平台发布之日至交

易结果公告）平均周期约 96 天。其中 2017 年周期最久约 119 天，2021 年整体成交周期明

显缩短，为 75 天。

城市更新 土地整备

非农建设

用地（指

标）

征地返还

用地（指

标）

外部移交

公共设施

用地

其他

集体用地规模（㎡） 2294461 510848 210276 93664 95151 16613

计划数量（个） 87 23 13 5 6 2

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

龙华集体资产交易结果公告项目各类型数量及规模统计图

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除用地规模(㎡） 0 0 592300 341662 320147 928874 111478

计划数量（个） 0 1 29 19 8 22 8

0

5

10

15

20

25

30

35

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

1000000

龙华涉及更新的集体资产交易结果公告项目数量及拆除规模统计图

257

龙华集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型主要为民营企业和国企，其中，民营企

业占 93%，国企占比 7%。

在龙华集体资产交易结果公告项目中，其摘牌企业中上市企业占比 15%，非上市企业

占比 85%。

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

平均周期 0 59.0 119.0 80.6 94.3 112.3 75.2

0

20

40

60

80

100

120

140

时间：天

龙华集体资产交易结果公告及涉及更新项目平均周期统计图

93%

7%

龙华集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型统计图

民企

国企

15%

85%

龙华集体资产交易结果公告项目摘牌企业是否上市统计图

上市

非上市

258

4.3.2 宝安区集体资产交易结果公告项目整体分析

➢ 累计成交项目 38 个，2021 年成成交数量及规模创历史新高

从各年度集体资产交易结果公告项目分析，宝安 2015 年至 2021 年 12 月 31 日，交易

结果公告项目数量38个，集体用地规模约25.4万㎡，集体物业面积约202万㎡。其中2021

年交易结果公告项目数量最多且集体用地规模最大，且均创下历史新高，数量为 11 个，集

体用地规模约 108 万㎡，集体物业规模约为 60 万㎡，集体资产交易正在为宝安城市更新项

目的推进工作发挥重要作用。

➢ 各街道整体活力均衡，松岗、沙井及西乡街道活力度位列前三

宝安现有 10 个街道，截至 2021 年 12 月 31 日，松岗、沙井及西乡街道集体资产交易

结果公告项目最多、活力度最高，其次为石岩、航城街道，其他各街道亦有交易结果公告

项目，整体活力分布较为均衡。

➢ 宝安区集体资产交易结果公告项目类型及企业类型统计分析

从各年度集体资产交易结果各类型项目分析，城市更新项目数量最多且拆除用地规模

最大，数量为 31 个，拆除规模约 242.7 万㎡，其次为非农建设用地项目，数量为 4 个，拆

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

集体用地规模（㎡） 0 0 7725 98175 360519 986412 1085171

集体物业规模（㎡） 0 0 924 67162 125654 1221564 604434

计划数量（个） 0 0 3 6 8 10 11

0

2

4

6

8

10

12

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

宝安集体资产交易结果公告项目整体数量统计图

沙井 新桥 松岗 燕罗 石岩 新安 西乡 航城 福永 福海

个数 6 2 7 2 5 1 6 4 2 3

0

1

2

3

4

5

6

7

8

数量：个

宝安集体资产交易结果公告项目各街道分布数量统计图

259

除规模约 7 万㎡。

针对上平台的城市更新项目中进行分析，宝安 2021 年城市更新项目上平台数量与 2020

年持平，均为 8 个，拆除规模达 103.5 万㎡，较 2020 年项目拆除用地规模有所提升。

从涉及更新项目平均周期进行分析，宝安城市更新项目上平台（从平台发布之日至交

易结果公告）平均周期约 149.3 天。其中 2019 年周期最久约 291 天，但 2021 年平均周期

迅速缩短为 48.6 天。可见，宝安集体资产交易项目审批速度明显加快。

城市更

新

土地整

备

非农建

设用地

（指

标）

征地返

还用地

（指

标）

外部移

交公共

设施用

地

其他

拆除用地规模（㎡） 2426753 29472 70569 11207 0 0

计划数量（个） 31 2 4 1 0 0

0

5

10

15

20

25

30

35

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

宝安集体资产交易结果公告项目各类型数量及规模统计图

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除用地规模（㎡） 0 0 7725 98175 328534 956940 1035379

计划数量（个） 0 0 3 6 6 8 8

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

宝安涉及更新的集体资产交易结果公告项目数量及拆除规模统计

260

宝安集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型为民营企业和国企，其中，民营企业占

95%，国企占比 5%。

宝安集体资产交易结果公告项目摘牌上市企业占比 11%，非上市企业占比 89%。

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

平均周期 0 0.00 104.0 240.5 291.1 62.0 48.6

0

50

100

150

200

250

300

350

时间：天

宝安集体资产交易结果公告及涉及更新项目平均周期统计图

95%

5%

宝安集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型统计图

民企

国企

11%

89%

宝安集体资产交易结果公告项目摘牌企业是否上市统计图

上市

非上市

261

262

5、2021 年公开市场数据（招拍挂）分析

5.1 2021 年深圳居住用地项目分析

➢ 宝安区、深汕合作区是出让主力，光明区单宗地块规模较小

2021 年 1-12 月，深圳市居住用地招拍挂出让 38 宗，出让土地面积 165.8 万㎡，规划

建筑面积 540.7 万㎡。

从出让区域来看，宝安出让规模最大，出让土地面积 44.7 万㎡，其次为深汕合作区，

出让土地面积 32.5 万㎡；光明出让宗数最多，达到 9 宗，其次为龙岗出让 7 宗，宝安出让

6 宗。

从出让价格看，南山出让综合楼面价最高，达到了 29726 元/㎡。受竞价条件中普遍采

取“三/双限双竞”、城市配套无偿代建以及部分地块全年期自持等影响，全市居住用地的

综合楼面价较低，2021 年全市居住用地平均楼面地价约 19106 元/㎡。

龙华的 A916-0572 号宗地由深圳市龙华人才安居有限公司竞得，南山的 T403-0401 号

宗地由深圳市西湖股份有限公司竞得，这两宗地均为全年期自持租赁住房项目。

龙华的 A822-0422 号宗地，由深圳市人才安居集团有限公司竞得，是龙华 2021 年度首

宗出售型人才住房用地，最高销售限价 41600 元/㎡。

备注：上述居住用地统计口径为含有二类居住用地的国有出让土地，包括二类居住用

地、商业用地+二类居住用地、二类居住用地+道路用地+生产防护绿地+公共绿地、二类居

住用地+城市道路用地等用地类型。

2021 年深圳居住用地招拍挂出让分布图

263

5.2 2021 年工商用地项目分析

5.2.1 2021 年商业用地出让分析

➢ 南山楼面价最高，最大单宗地块位于大鹏

2021 年 1-12 月，深圳市涉及产业导入的商业用地招拍挂出让 9 宗，出让土地面积 67

万㎡。

从出让区域来看，大鹏出让规模最大，出让土地面积 53.3 万㎡，其次为南山，出让土

地面积 6.2 万㎡；南山出让宗数最多，达到 3 宗，其次为宝安出让 2 宗。

从出让价格看，南山商业用地出让楼面价最高，达到了 16165 元/㎡。

从出让条件看，每宗出让地块均附带产业监管和租售限制条件，如南山粤海街道的

T208-0056 号宗地，由深圳春晓花开科技有限公司竞得，产业准入门类为 A0315 电子商务

交易平台，5 年产值不低于 2580 亿元，5 年税收不低于 20.5 亿元。

备注：上述商业用地统计口径为涉及产业导入的商业用地（含主导用途为商业）。龙华

的 A817-0613 号宗地土地用途为 R2+C，由开市客（深圳）贸易有限公司和星河实业（深

圳）有限公司联合竞得，纳入此章节分析。

2021 年深圳市商业用地招拍挂出让分布图

16,600

29,726

18,509

16,368

22,692

12,889 11,888

5,012

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

宝安区 南山区 光明区 福田区 龙华区 龙岗区 坪山区 深汕合作区

2021年深圳市各区居住用地出让综合楼面价（元/㎡）

264

5.2.2 2021 年 M1 用地出让分析

➢ 龙华、深汕是出让主力

2021 年 1-12 月，深圳市 M1 用地招拍挂出让 17 宗，出让土地面积 170.5 万㎡。

从出让区域来看，龙华出让规模最大，土地面积 53.2 万㎡，其中华为技术有限公司竞

得 A922-0819 号宗地，土地性质为 M1+城市道路用地，土地面积 51.5 万㎡；其次为深汕合

作区，出让土地面积 39.1 万㎡。光明出让宗数最多，达到 5 宗，其次为坪山出让 4 宗。

从出让价格看，坪山 M1 用地出让楼面价最高，达到了 602 元/㎡。

2021 年深圳市 M1 用地招拍挂出让分布图

14,820

16,165

13,967

11,142

3,963 2,943

0

5,000

10,000

15,000

20,000

宝安区 南山区 福田区 龙华区 大鹏新区 深汕合作区

2021年深圳市各区商业用地出让楼面价（元/㎡）

380

441

395 418

602

344

0

100

200

300

400

500

600

700

宝安区 光明区 龙华区 龙岗区 坪山区 深汕合作区

2021年深圳市各区M1用地出让楼面价（元/㎡）

265

5.2.3 2021 年 M0 用地出让分析

➢ 光明为集中出让区域

2021 年 1-12 月，深圳市 M0 用地招拍挂出让 15 宗，出让土地面积 33.3 万㎡。

从出让区域来看，光明出让规模最大，出让土地面积 19.2 万㎡，其次为宝安出让土地

面积 3.6 万㎡；龙华、龙岗和罗湖出让宗数均为 3 宗，并列全市第一位。

从出让价格看，南山 M0 用地出让楼面价最高，达到了 2791 元/㎡。

5.2.4 2021 年 W0 用地出让分析

➢ 深汕出让规模最大，其次为盐田、坪山

2021 年 1-12 月，深圳市 W0 用地招拍挂出让 5 宗，出让土地面积 23.1 万㎡。

从出让规模看，深汕合作区出让规模最大，出让土地面积 16.5 万㎡；从出让宗数看，

深圳合作区出让 2 宗，盐田、龙岗、坪山各出让 1 宗。

从出让价格看，坪山 W0 用地出让楼面价最高，达到了 2700 元/㎡。

36,328

8,194

192,259

17,024 25,582 23,446 30,614

1,324

2,791

1,013

1,756

2,301 2,285

352

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

宝安区 南山区 光明区 龙华区 罗湖区 龙岗区 大鹏新区

2021年深圳市各区M0用地出让情况

出让规模（㎡） 楼面价（元/㎡）

31,628

6,252

28,744

164,709

1,486

1,226

2,700

828

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

盐田区 龙岗区 坪山区 深汕合作区

2021年深圳市各区W0用地出让情况

出让规模（㎡） 楼面价（元/㎡）

266

267

6、房企进入深圳城市更新发展研究

城市更新已成为房企获取深圳土地的重要赛道,合一近期开展了“房企进入深圳城市更

新发展研究”的专项课题研究，输出成果共包括三个阶段的内容，分别为计划阶段、规划

阶段和实施主体阶段，其各阶段名称如下所示：

1、计划阶段：

百强房企在深城市更新计划立项土储规模（按已计划公告项目拆除规模进行土储统计，

若百强房企进在深无更新项目，则不列示）和深圳市城市更新计划立项土储规模前 50 强房

企（按已计划公告项目拆除规模进行土储统计）。

2、规划阶段：

百强房企在深城市更新已批规划总量（按已规划公告项目所批规划指标进行开发总量

统计，若百强房企进在深无规划公告更新项目，则不列示）和深圳市城市更新已批规划总

量前 50 强房企（按已规划公告项目所批规划指标进行开发总量统计）。

3、实施主体阶段：

百强房企在深城市更新实施熟化规模（按已实施主体公示项目所确定的拆除规模进行

熟化规模统计，若百强房企进在深无实施主体公示更新项目，则不列示，并列示其相应可

开发建设用地面积总量）和深圳市城市更新熟化规模前 50 强房企（按已实施主体公示项目

所确定的拆除规模进行熟化规模统计，并列示其相应可开发建设用地面积总量）。

统计口径说明：

数据主要来源于合一城市更新集团更新数据库、区更新局统计数据及规划院更新数据

等，经过对各方数据整理与对比，最终形成六项输出成果，个别数据不准确之处，敬请谅

解。

1、以计划公告、规划公告和实施主体公示项目作为统计信息来源，仅计划公示、规划

公示的项目则不计入统计范围，且 2018 年 12 月 31 日之前的项目默认为计划公告和规划公

告；

2、开发总量中所列示的住宅总量不包含保障房体量；

3、转化率指归入房企名下的项目实施主体公示拆除规模除以其计划公告项目拆除规模；

4、关联房企：通过股权穿透至背后大股东、平台交易信息、官网或权威媒体公布信息

等途径获取更新项目的关联房企，以确认更新项目的实际控制人；

5、若实施主体阶段不分期或虽分期但所确认的实施主体为同一家房企，则覆盖其相对

应计划、规划阶段的关联房企，若分期所确认的实施主体为不同家房企，不进行相应覆盖；

6、百强房企：按克而瑞 2021 年中国房企业销售 100 强权益金额榜单进行企业排名。

7、统计时间：历年数据截止 2021.12.31，2021 年统计时间为 2021.1.1-12.31。

本次研究成果使用的数据基于合一城市更新集团的市场监测以及来源于对公开数据信

息整理，我们亦深知从公开市场所获取的数据和信息难以最全面且真实的展现各家企业的

基本面，为提升完善本次研究成果的准确性与科学性，课题组诚邀本次被研究企业以及未

被纳入本次研究成果发布的企业与课题组沟通交流，诚期大家批评指正，群策群力共同完

善本次研究成果。

268

6.1 计划阶段

6.1.1 2010-2021 年计划阶段

2010-2021 年百强房企在深城市更新计划立项土储规模

序号 百强房企简称 计划立项土储（单位：公顷）

1 华润置地 372.78

2 佳兆业 281.73

3 卓越 262.17

4 恒大 193.39

5 万科地产 179.46

6 星河地产 140.35

7 碧桂园 131.44

8 华侨城 106.94

9 保利 95.62

10 招商蛇口 81.12

11 金地 64.84

12 大悦城 62.36

13 仁恒置地 42.20

14 远洋 33.52

15 龙光 30.20

16 和昌地产 28.86

17 中南置地 19.40

18 光明地产 17.30

19 融创 16.94

20 花样年 16.72

21 奥园 13.09

22 中海地产 7.97

23 绿地控股 7.30

24 路劲地产 5.28

25 龙湖 4.62

26 阳光城 3.23

27 旭辉 3.03

28 滨江 2.49

29 合景泰富 1.78

30 中交房地产 1.66

备注：按已计划公告项目拆除规模进行土储统计，若百强房企在深无更新项目，则不列示。

269

2010-2021 年深圳市城市更新计划立项土储规模前 50 强房企

序号 关联房企

计划立项土储

(单位：公顷）

1 华润置地 372.78

2 宏发地产 297.75

3 佳兆业 281.73

4 卓越 262.17

5 鸿荣源 220.78

6 京基地产 200.76

7 恒大 193.39

8 金光华 180.26

9 万科地产 179.46

10 宝安实业 166.84

11 海岸控股 150.78

12 星河地产 140.35

13 碧桂园 131.44

14 桑泰房产 111.27

15 信义 111.04

16 中洲 107.69

17 华侨城 106.94

18 保利 95.62

19 满京华 95.07

20 华盛控股 92.60

21 合正 91.71

22 深业 88.60

23 招商蛇口 81.12

24 绿景 76.81

25 华策 72.58

26 大族控股 69.37

27 天安骏业 65.26

28 金地 64.84

29 大悦城 62.36

30 特发 60.77

31 汉京 57.43

32 福晟 56.64

33 恒裕 49.44

34 勤诚达 47.53

35 时代财富 45.32

36 衡佳房产 44.11

37 岗宏 43.10

270

38 仁恒置地 42.20

39 阳基 41.69

40 國瑞地產 36.44

41 广田控股 35.02

42 龙俊宇投资 34.01

43 远洋 33.52

44 嘉长源 32.12

45 深投控 31.59

46 华昱投资 31.04

47 阳光华艺 30.92

48 龙光 30.20

49 东关 29.60

50 荣海达实业 29.40

备注：按已计划公告项目拆除规模进行土储统计。

6.1.2 2021 年计划阶段

2021 年百强房企在深城市更新计划立项土储规模

序号 百强房企简称 计划立项土储（单位：公顷）

1 华润置地 54.38

2 万科地产 27.58

3 佳兆业 22.06

4 华侨城 19.88

5 星河地产 11.95

6 龙光 11.63

7 大悦城 7.17

8 远洋 6.13

9 碧桂园 2.20

10 融创 1.44

备注：按已计划公告项目拆除规模进行土储统计，若百强房企在深无更新项目，则不列示。

271

2021 年深圳市城市更新计划立项土储规模前 30 强房企

序号 关联房企 计划立项土储(单位：公顷）

1 宏发地产 160.79

2 金光华 93.60

3 华盛控股 78.11

4 华润置地 54.38

5 京基地产 36.31

6 特发 27.85

7 万科地产 27.58

8 汉京 26.14

9 佳兆业 22.06

10 海岸控股 20.88

11 奥宸时代 20.27

12 蔡氏科技 20.16

13 华侨城 19.88

14 星河湾 18.46

15 美基控股 17.38

16 恒业盛 16.64

17 福晟 16.13

18 金和成 14.05

19 东关 13.47

20 星河地产 11.95

21 龙光 11.63

22 锦华实业 11.39

23 恒丰地产 11.16

24 富宏地产 10.01

25 正弘置业 9.74

26 京联地产 9.11

27 御德地产 8.95

28 爱义 8.84

29 大悦城 7.17

30 华熙德保 6.14

备注：按已计划公告项目拆除规模进行土储统计。

272

6.2 规划阶段

6.2.1 2010-2021 年规划阶段

2010-2021 年百强房企在深城市更新已批规划总量

序号 百强房企简称

已批规划总量

(单位：万㎡）

住宅总量

(单位：万㎡）

住宅量占比

1 华润置地 709.93 252.01 35%

2 卓越 640.42 338.78 53%

3 恒大 547.37 266.41 49%

4 万科地产 508.24 219.56 43%

5 佳兆业 456.87 174.41 38%

6 星河地产 349.78 182.53 52%

7 碧桂园 346.16 103.78 30%

8 招商蛇口 280.04 163.40 58%

9 金地 267.53 38.92 15%

10 保利 232.08 168.62 73%

11 仁恒置地 166.10 41.95 25%

12 大悦城 159.19 36.34 23%

13 华侨城 142.38 81.99 58%

14 远洋 130.36 72.45 56%

15 和昌 117.25 55.08 47%

16 中南置地 87.83 0.00 0%

17 龙光 54.58 15.98 29%

18 奥园 53.07 19.43 37%

19 花样年 48.41 25.45 53%

20 旭辉 39.25 25.45 65%

21 绿地控股 24.13 12.79 53%

22 中海地产 18.24 11.68 64%

23 光明地产 17.40 6.00 34%

24 龙湖 15.79 5.19 33%

25 阳光城 15.22 5.29 35%

26 中交房地产 13.52 - -

27 融创 10.68 - -

28 合景泰富 8.36 - -

29 滨江 6.66 - -

备注：按已规划公告项目所批规划指标进行开发总量统计，若百强房企在深无规划公告更新项目，则不列示。

273

2010-2021 年深圳市城市更新已批规划总量前 50 强房企

序号 关联房企

已批规划总量

(单位：万㎡）

住宅总量

(单位：万㎡）

住宅量占比

1 华润置地 709.93 252.01 35%

2 京基地产 658.88 230.08 35%

3 卓越 640.42 338.78 53%

4 恒大 547.37 266.41 49%

5 万科地产 508.24 219.56 43%

6 绿景 472.34 207.62 44%

7 佳兆业 456.87 174.41 38%

8 宝安实业 456.79 2.33 1%

9 鸿荣源 401.97 222.37 55%

10 中洲 356.01 146.25 41%

11 星河地产 349.78 182.53 52%

12 碧桂园 346.16 103.78 30%

13 合正 338.31 151.04 45%

14 深业 305.88 80.21 26%

15 天安骏业 289.02 70.00 24%

16 招商蛇口 280.04 163.40 58%

17 金地 267.53 38.92 15%

18 宏发地产 248.56 133.26 54%

19 大族控股 238.01 113.73 48%

20 保利 232.08 168.62 73%

21 信义 211.64 107.18 51%

22 特发 189.84 79.33 42%

23 海岸控股 184.44 55.58 30%

24 仁恒置地 166.10 41.95 25%

25 满京华 162.57 55.83 34%

26 大悦城 159.19 36.34 23%

27 时代财富 148.98 98.73 66%

28 华侨城 142.38 81.99 58%

29 阳光华艺 137.67 58.67 43%

30 远洋 130.36 72.45 56%

31 勤诚达 126.74 76.99 61%

32 东关 122.36 67.75 55%

33 华昱投资 120.59 37.08 31%

34 怀德地产 119.77 47.46 40%

35 和昌 117.25 55.08 47%

36 盛荟 116.54 37.45 32%

37 广田控股 115.95 91.54 79%

274

38 岗宏 114.62 76.09 66%

39 深投控 114.57 5.11 4%

40 恒大 105.48 52.88 50%

41 嘉霖 95.44 29.39 31%

42 香港新世界 89.25 50.84 57%

43 恒裕 89.12 32.78 37%

44 中南置地 87.83 0.00 0%

45 承翰投资 83.68 48.77 58%

46 明昇 82.46 54.83 66%

47 群德投资 79.06 54.33 69%

48 隔岸房产 77.44 30.13 39%

49 嘉长源 75.00 35.60 47%

50 中熙地产 73.94 50.90 69%

备注：按已规划公告项目所批规划指标进行开发总量统计。

6.2.2 2021 年规划阶段

2021 年百强房企在深城市更新已批规划总量

序号 百强房企简称

已批规划总量

(单位：万㎡）

住宅总量

(单位：万㎡）

住宅量占比

1 华润置地 287.88 44.25 15%

2 碧桂园 123.27 32.33 26%

3 卓越 118.71 69.43 58%

4 招商蛇口 96.00 79.32 83%

5 远洋 69.44 48.58 70%

6 金地 67.41 20.00 30%

7 万科地产 56.81 45.35 80%

8 恒大 50.39 12.42 25%

9 仁恒置地 47.56 41.95 88%

10 大悦城 35.20 7.42 21%

11 保利发展 21.60 9.68 45%

12 中南置地 14.15 - -

13 星河地产 8.38 - -

14 奥园 3.20 - -

备注：按已规划公告项目所批规划指标进行开发总量统计，若百强房企在深无规划公告更新项目，则不列示。

275

2021 年深圳市城市更新已批规划总量前 30 强房企

序号 关联房企

已批规划总量

(单位：万㎡）

住宅总量

(单位：万㎡）

住宅量占比

1 宝安实业 401.92 - -

2 绿景 347.96 120.00 34%

3 华润置地 287.88 44.25 15%

4 京基地产 248.11 55.98 23%

5 特发 151.63 60.67 40%

6 时代财富 148.98 98.73 66%

7 碧桂园 123.27 32.33 26%

8 卓越 118.71 69.43 58%

9 广田控股 115.95 91.54 79%

10 恒大 105.48 52.88 50%

11 岗宏 103.08 76.09 74%

12 鸿荣源 99.07 50.93 51%

13 招商蛇口 96.00 79.32 83%

14 合正 87.14 44.59 51%

15 明昇 82.46 54.83 66%

16 群德投资 79.06 54.33 69%

17 远洋 69.44 48.58 70%

18 金地 67.41 20.00 30%

19 晶发实业 66.96 48.67 73%

20 利联实业 63.19 10.68 17%

21 深投控 60.50 - -

22 新辰地产 59.89 33.83 56%

23 百晟置地 57.66 35.16 61%

24 万科地产 56.81 45.35 80%

25 盛荟 55.17 32.25 58%

26 鸿威地产 55.06 50.68 92%

27 桑泰 52.74 26.44 50%

28 嘉霖 51.95 29.39 57%

29 富士投资 51.74 34.12 66%

30 恒大 50.39 12.42 25%

备注：按已规划公告项目所批规划指标进行开发总量统计。

276

6.3 实施主体阶段

6.3.1 2010-2021 年实施主体阶段

2010-2021 年百强房企在深城市更新实施熟化规模

序号 百强房企简称

实施主体确认土储

（单位：公顷）

可开发建设用地总量

（单位：公顷）

1 佳兆业 134.30 90.27

2 万科地产 116.16 84.29

3 卓越 84.20 59.51

4 华润置地 84.20 59.51

5 恒大 66.71 49.32

6 星河地产 57.74 45.28

7 招商蛇口 51.19 33.62

8 仁恒置地 46.73 33.47

9 华侨城 34.71 24.90

10 大悦城 27.71 18.92

11 金地 23.79 15.78

12 碧桂园 15.79 8.81

13 远洋 15.47 4.22

14 保利 14.06 8.74

15 和昌 9.69 7.53

16 奥园 7.77 5.84

17 新力地产 7.75 5.43

18 中南置地 5.13 3.43

19 花样年 4.93 3.27

20 龙湖 4.63 3.22

21 龙光 4.05 3.61

22 绿地控股 3.80 2.68

23 旭辉 3.64 2.16

24 光明地产 3.59 2.11

25 融创 2.29 1.98

26 滨江 1.78 1.38

27 珠江投资 0.81 0.81

备注：按已实施主体公示项目所确定的拆除规模进行熟化规模统计，若百强房企在深无实施主体公示更新项目，则不

列示，并列示其相应可开发建设用地面积总量。

277

2010-2021 年深圳市城市更新实施熟化规模前 50 强房企

序号 关联房企

实施主体确认土储

（单位：公顷）

可开发建设用地总量

（单位：公顷）

1 佳兆业 134.30 90.27

2 万科地产 116.16 84.29

3 卓越 84.20 59.51

4 华润置地 84.20 59.51

5 恒大 66.71 49.32

6 星河地产 57.74 45.28

7 招商蛇口 51.19 33.62

8 仁恒置地 46.73 33.47

9 华侨城 34.71 24.90

10 大悦城 27.71 18.92

11 金地 23.79 15.78

12 碧桂园 15.79 8.81

13 远洋 15.47 4.22

14 保利 14.06 8.74

15 和昌 9.69 7.53

16 奥园 7.77 5.84

17 新力地产 7.75 5.43

18 中南置地 5.13 3.43

19 花样年 4.93 3.27

20 龙湖 4.63 3.22

21 龙光 4.05 3.61

22 绿地控股 3.80 2.68

23 旭辉 3.64 2.16

24 光明地产 3.59 2.11

25 融创 2.29 1.98

26 滨江 1.78 1.38

27 珠江投资 0.81 0.81

备注：按已实施主体公示项目所确定的拆除规模进行熟化规模统计，并列示其相应可开发建设用地面积总量。