245

十、非居住房屋改建住房规定

1. 《上海市城乡规划条例》

第四十六条建筑物的使用应当符合建设工程规划许可

证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的用途，不

得擅自改变。

在建成区范围内，确因社会经济发展、产业布局调整、

城市区域功能调整而需要改变一定区域内建筑物使用性质

的，必须符合控制性详细规划的建设用地适建范围规定；涉

及需要修改控制性详细规划的，按照控制性详细规划修改程

序执行。

2. 《上海市住房租赁条例》

上海市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第一三

九号

《上海市住房租赁条例》已由上海市第十五届人民代表

大会常务委员会第四十六次会议于 2022 年 11 月 23 日通过，

现予公布，自 2023 年 2 月 1 日起施行。

上海市人民代表大会常务委员会

2022 年 11 月 23 日

246

（2022 年 11 月 23 日上海市

第十五届人民代表大会常务委员

会第四十六次会议通过）

第一章总则

第一条 为了规范住房租赁行为，保障住房租赁当事

人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，根据《中华人民

共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》和其

他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的住房租赁及其监督管理，

适用本条例。

第三条 本市践行人民城市重要理念，坚持房子是用

来住的、不是用来炒的定位，培育和发展住房租赁市场，推

动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，

满足居民多层次的居住需求

第四条 本市建立健全住房租赁市区统筹、条块结合、

街镇（乡）负责、居村协助、行业自律的治理机制，将住房

租赁活动纳入基层治理范畴。

247

第五条 市人民政府加强对本市住房租赁工作的领

导，建立健全议事协调机制，研究、决定住房租赁工作的重

大事项，统筹部署、协调和推进住房租赁相关工作。

区人民政府落实住房租赁属地管理责任，建立住房租赁

协调推进机制，统筹推进本辖区住房租赁管理工作。

第六条 市住房城乡建设管理部门负责本市住房租赁

工作的综合协调。

市房屋管理部门是本市住房租赁的行政主管部门，负责

制定住房租赁相关规划和政策，并承担住房租赁监督管理和

住房租赁经营、房地产经纪等行业管理职责。区房屋管理部

门负责本辖区住房租赁具体监督管理工作，指导街道办事处、

乡镇人民政府开展住房租赁相关工作。

公安部门负责住房租赁的治安管理和人口管理工作。

市场监管部门负责住房租赁有关市场主体登记，查处涉

及住房租赁的不正当竞争、垄断以及广告、价格等违法行为。

发展改革、规划资源、农业农村、经济信息化、财政、

税务、金融监管、民政、应急管理、城管执法、教育、人力

资源社会保障、网信等部门以及消防救援机构按照各自职责，

做好相关工作。

248

第七条 街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区住房

租赁的日常监督管理，指导居民委员会、村民委员会做好住

房租赁相关工作。

居民委员会、村民委员会依法组织居民、村民开展住房

租赁相关自治活动，协助街道办事处、乡镇人民政府做好住

房租赁相关工作。

第八条 本市在统筹考虑人口、产业、土地和重点发

展区域的基础上，聚焦不同群体租赁需求，合理规划租赁住

房供给规模和结构，按照职住平衡、增存并举、布局优化、

供需适配的原则，确定住房租赁发展目标、主要任务、配套

措施等，并纳入住房发展规划。

编制年度住宅用地供应计划时，应当单列租赁住房用地

供应计划。

第九条 本市通过新增国有建设用地和利用已有国有

建设用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住

房、利用非居住存量房屋改建租赁住房、利用集体建设用地

建设租赁住房以及将闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁

住房供给。

249

第十条 市、区人民政府及其有关部门应当完善住房

租赁相关政策措施，深化制度创新，加大资源统筹力度，综

合运用规划、土地、财政、税收、金融等政策，加大对住房

租赁的支持力度。

第十一条 本市依托“一网通办”“一网统管”平台，

按照服务与管理相结合的原则，建立健全全市统一的住房租

赁公共服务平台（以下简称住房租赁平台），充分运用信息

化手段，推进数据共享，创新服务方式，提升管理效能。

第十二条 住房租赁相关行业组织应当加强行业自

律，制定住房租赁服务标准、行为规范和自律准则，开展职

业培训和评价，加强住房租赁纠纷的行业调解，促进企业合

法公平竞争、诚信经营，引导企业不断提高服务质量和水平。

第十三条 本市建立健全住房租赁矛盾纠纷多元化解

机制，综合运用人民调解、行业调解、行政调解和司法调解

等多种方式，统筹开展住房租赁矛盾纠纷调解工作，及时妥

善化解矛盾纠纷。有关部门应当依法对住房租赁矛盾纠纷的

调解提供支持和指导。

第二章出租与承租

250

第十四条 租赁当事人应当遵守《中华人民共和国民

法典》等法律、法规的规定，按照平等、自愿、公平、诚信

的原则，自觉履行法定和约定义务。

第十五条 出租住房应当遵守下列规定：

（一）房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、

卫生、环保等方面的标准和要求；

（二）具备供水、供电等必要的生活条件；

（三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最

小出租单位；

（四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空

间不得单独出租用于居住；

（五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相

关规定；

（六）法律、法规、规章的其他规定。

禁止违反前款第三项至第五项规定，将住房用于群租。

禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依

法不得出租的房屋用于出租。

251

第十六条 出租人和承租人应当依法订立住房租赁合

同。鼓励出租人和承租人通过住房租赁平台进行网上签约。

住房租赁合同一般包括下列内容：

（一）出租人、承租人以及共同居住人员的身份信息和

联系方式；

（二）增加共同居住人员的条件；

（三）房屋及其附属设施和设备的基本情况；

（四）租赁用途、房屋使用要求和维修责任；

（五）租赁期限和房屋交付日期；

（六）租金和押金的数额、支付方式和期限；

（七）物业服务、水、电、热、燃气等相关费用的承担

方式；

（八）违约责任和争议的解决方式；

（九）租赁当事人约定的其他内容。

市房屋管理部门会同市市场监管部门制定和完善住房租

赁合同示范文本。

252

鼓励租赁当事人订立长期住房租赁合同，建立稳定的租

赁关系。

第十七条 出租人应当自住房租赁合同订立后三十日

内，向区房屋管理部门办理登记备案。登记备案也可以通过

社区事务受理服务机构或者住房租赁平台办理。登记备案内

容发生变化的，出租人应当在三十日内办理变更手续。

办理登记备案应当提交住房租赁合同、身份证明、房屋

权属证明等材料，不得提交虚假材料。任何单位和个人不得

为办理登记备案出具虚假证明材料。

第十八条 出租人应当遵守下列规定：

（一）向承租人出示身份证明材料、房屋权属证明材料；

（二）不得向未提供身份证明材料的自然人、法人或者

非法人组织出租房屋；

（三）负责出租房屋及提供的设施、设备的安全，告知

承租人安全使用事项，与承租人约定进行安全检查；

（四）发现承租人在房屋内有违法违规行为的，及时报

告有关部门，并配合有关部门开展调查、制止和处罚等工作；

253

（五）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其

他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方

式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住

房；

（六）法律、法规、规章的其他规定。

第十九条 承租人应当遵守下列规定：

（一）向出租人出示承租人、共同居住人员的身份证明

材料；

（二）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改

变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为；

（三）装修房屋或者增设设施、设备的，征得出租人同

意；

（四）遵守管理规约或者村规民约，不得损害相邻权利

人的合法权益；

（五）法律、法规、规章的其他规定。

第二十条 鼓励出租人、承租人投保租赁住房财产保

险、人身意外保险。

254

第三章住房租赁经营

第二十一条 住房租赁企业、房地产经纪机构应当依

法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者

“房地产经纪”。

个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租

赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。具体规定，由

市房屋管理部门会同市市场监管部门制定。

第二十二条 住房租赁企业、房地产经纪机构应当自

领取营业执照之日起三十日内，向区房屋管理部门备案。

住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备与经营规模相

适应的自有资金、专业人员、管理制度和风险防控能力。

第二十三条 本市实行住房租赁企业、房地产经纪机

构从业人员实名从业制度。

住房租赁企业、房地产经纪机构应当为从业人员办理从

业信息卡。从业人员应当持从业信息卡实名从业，并在其提

供服务的住房租赁合同、房地产经纪合同上，注明从业信息

卡编号。

从业信息卡的内容和样式，由市房屋管理部门统一规定。

255

住房租赁企业、房地产经纪机构应当加强对从业人员的

管理，督促其诚信、规范从业。

第二十四条 住房租赁企业、房地产经纪机构对外发

布房源信息的，应当核实核验房屋权属证明和基本状况，确

保房源信息真实有效，不得发布虚假房源信息。已成交的房

源信息应当及时予以撤销。

住房租赁企业、房地产经纪机构通过网络信息平台发布

房源信息的，应当同时注明企业备案信息和从业人员信息。

第二十五条 通过网络信息平台发布房源信息的，网

络信息平台经营者应当要求信息发布者提交身份、地址、联

系方式以及房源核验等信息；信息发布者为住房租赁企业、

房地产经纪机构的，还应当要求其提交企业备案信息及其从

业人员信息。

网络信息平台经营者应当对信息发布者提交的材料进行

核实，并建立档案，留存不少于三年。

网络信息平台经营者可以接受信息发布者的委托，代为

进行房源核验。

第二十六条 网络信息平台经营者知道或者应当知道

信息发布者提供虚假材料、发布虚假信息的，应当及时采取

256

删除、屏蔽相关信息等必要措施；未采取必要措施的，依法

与该信息发布者承担连带责任。

对两年内因违法发布房源信息受到三次以上行政处罚，

或者在停业整顿期间的信息发布者，由网络信息平台经营者

依法采取一定期限内限制其发布房源信息的措施。

第二十七条 住房租赁企业、房地产经纪机构在订立

住房租赁合同或者房地产经纪合同前，应当如实说明房屋状

况，将可能影响租赁住房使用的因素和安全使用事项，书面

告知承租人。

第二十八条 住房租赁企业出租房屋的，应当通过住

房租赁平台，完成网上签约和登记备案。

租赁当事人通过房地产经纪机构订立住房租赁合同的，

应当由房地产经纪机构通过住房租赁平台，完成网上签约和

登记备案。

第二十九条 住房租赁企业承租个人住房从事转租业

务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监

管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。

257

住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部

分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租

赁交易资金监管专用账户。

住房租赁交易资金监管的具体规定，由市房屋管理部门

会同金融管理部门制定。

第三十条 住房租赁企业、房地产经纪机构不得有下

列行为：

（一）捏造、散布涨价信息，哄抬价格；

（二）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业

务，诱骗消费者交易或者强制交易；

（三）泄露或者不当处理租赁当事人的个人信息或者商

业秘密；

（四）滥用市场支配地位，在交易时附加不合理的交易

条件；

（五）侵占、挪用住房租赁交易资金；

（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

258

房地产经纪机构不得隐瞒真实的房屋交易信息，赚取租

金差价；不得为禁止出租、转租的住房提供经纪服务。

第四章保障性租赁住房

第三十一条 本市按照政府引导、市场运作原则，加

快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优

惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群

体的住房需求，切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示

范引领作用。

第三十二条 市住房城乡建设管理、房屋管理部门会

同市规划资源部门编制本市保障性租赁住房专项规划，明确

发展目标和规模、空间布局、房源筹措渠道、建设要求、保

障措施等内容。

保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、

产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、

生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。

商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量

房屋改建为保障性租赁住房的，按照国家和本市有关规定实

施。

259

第三十三条 本市针对不同层次需求，建设住宅型、

宿舍型保障性租赁住房，其中住宅型保障性租赁住房以小户

型为主。

保障性租赁住房实行全装修，配备必要的基本生活设施，

并充分考虑承租人需求特点，合理配置公共服务和商业服务

设施，适当增加公共活动和共享空间。

第三十四条 本市加强保障性租赁住房管理，合理设

置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用

规范，通过住房租赁平台实现准入、使用、退出的全流程管

理。

第三十五条 租赁保障性租赁住房，应当遵守下列规

定：

（一）申请人按照本市有关规定提交申请材料，不得提

交虚假材料；

（二）租赁合同终止时，承租人及时将房屋返还出租人；

（三）不得将保障性租赁住房转租、出借。

任何单位和个人不得为保障性租赁住房申请人出具虚假

证明材料。

260

第三十六条 保障性租赁住房出租人应当按照规定程

序，向符合准入条件的申请人出租保障性租赁住房。

保障性租赁住房不得销售、变相销售。

第三十七条 保障性租赁住房出租人应当以低于同地

段同品质市场租赁住房的租金水平确定租赁价格，向区房屋

管理部门备案，并向社会公布。列入政府定价目录的保障性

租赁住房，租赁价格按照本市相关规定执行。

保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格，并应当

按月或者按季度收取；收取的押金不得超过一个月租金。

除承租人另有要求的，保障性租赁住房租赁期限不得少

于一年。租赁期限届满，承租人符合规定条件并申请续租的，

应当予以续租。

第三十八条 支持利用住房公积金计提的相关资金按

照国家和本市有关规定，用于相关保障性租赁住房建设、供

应。

第五章服务与监督

第三十九条 市房屋管理部门通过住房租赁平台，向

租赁当事人提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案

261

等服务，并向住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平

台开放数据接口，为其批量办理相关业务提供便利。通过住

房租赁平台完成网上签约的，无需另行办理登记备案。

市房屋管理部门依托住房租赁平台，建立与公安、市场

监管、农业农村、金融监管、民政、城管执法、教育、人力

资源社会保障、住房公积金等部门的数据共享和业务协同机

制，并为街道办事处、乡镇人民政府开展住房租赁日常监督

管理提供相关信息服务。

有关部门应当采取必要措施保护数据信息的安全，并对

其中的个人信息、隐私和商业秘密严格保密，不得泄露、出

售或者非法向他人提供。

第四十条 承租人按照有关规定，依法享受基本公共

服务和便利。

承租人办理居住登记、落户、子女入学、公积金提取等

需要提交住房租赁合同的公共服务事项，已经完成住房租赁

登记备案的，可免于提交住房租赁合同。

第四十一条 房屋管理部门与公安部门加强协作，推

动住房租赁、实有人口信息的协同采集和共享使用，为租赁

262

当事人办理登记备案、居住登记等事项提供集中、便捷的服

务。

第四十二条 住房租赁相关单位和个人依法享受行政

事业性收费减免和税收优惠政策。

第四十三条 鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提

供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品

和服务。

支持符合条件的住房租赁企业发行公司信用类债券、担

保债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等，专门用于

租赁住房建设和运营。

第四十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当会同相

关部门建立健全住房租赁联勤联动机制，发挥网格化管理作

用，开展租赁住房安全巡查、人口信息采集、安全隐患整治

和政策宣传等日常工作。房屋管理、公安、民政、城管执法

等相关部门应当加强指导，提供支持和服务。

街道办事处、乡镇人民政府应当定期组织排查租赁住房

违法搭建、群租以及擅自改变商业办公用房、厂房房屋结构

和规划用途等隐患。发现存在违法情形的，应当督促整改,

263

及时依法启动执法程序，必要时通过联合执法等方式开展整

治。

对擅自改变商业办公用房、厂房房屋结构和规划用途的

违法情形，在整治期间尚有承租人实际居住的，应当纳入基

层治理范畴。

第四十五条 本市建立健全以居民区、村党组织为领

导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服

务企业等共同参与的工作机制。倡导通过制定居民公约、村

规民约、管理规约等方式，共同推进形成住房租赁共建共治

共享格局。

第四十六条 宅基地房屋出租用于居住的，鼓励农村

集体经济组织自行或者通过与住房租赁企业合作等方式，引

导村民统一出租，实行统一管理。

第四十七条 集中出租房屋供他人居住，出租房间或

者居住人数达到规定数量的，出租人应当建立管理制度，明

确管理人员，落实安全管理责任，建立信息登记簿或者登记

系统，并将相关登记信息报送公安部门。具体规定由市公安

部门会同住房城乡建设管理、房屋管理、消防救援等部门和

机构制定。

264

第四十八条 市房屋管理部门应当建立住房租赁价格

监测机制，做好相关预警工作。住房租金显著上涨或者有可

能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金

涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。

对依法采取的价格干预措施，出租人应当执行；拒不执

行的，由市场监管部门依法处理。

第四十九条 本市建立健全住房租赁守信激励和失信

惩戒机制，出租人、承租人信用信息，住房租赁企业、房地

产经纪机构及其从业人员信用信息依法归集至本市公共信用

信息服务平台。

对存在失信行为的市场主体和个人，在财政资金支持、

项目招投标、融资授信、获得相关奖励等方面依法予以限制。

支持住房租赁相关行业组织开展住房租赁企业、房地产

经纪机构及其从业人员信用等级分类和信用评价。

第五十条 发生自然灾害、事故灾难或者公共卫生事

件等突发事件时，街道办事处、乡镇人民政府应当将承租人

及共同居住人员纳入基本生活必需品的供应范围，保障其基

本生活。区应急管理、房屋管理、卫生健康等部门应当做好

指导工作。

265

第六章法律责任

第五十一条 违反本条例规定的行为，法律、行政法

规已有处理规定的，从其规定。

违反本条例规定，当事人有违法所得，除依法应当退赔

的外，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定予以

没收。

第五十二条 违反本条例第十五条第二款、第三款规

定，出租住房不符合相关规定的，由区房屋管理部门责令限

期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处

五万元以上二十万元以下罚款。

第五十三条 违反本条例第十七条第一款、第二十八

条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未办理登记备案的，

由区房屋管理部门责令限期改正，可以处一千元以上五千元

以下罚款；逾期不改正的，处五千元以上二万元以下罚款。

第五十四条 违反本条例第十七条第二款、第三十五

条第一款第一项、第三十五条第二款规定，提交虚假材料或

者出具虚假证明材料的，由区房屋管理部门责令限期改正，

处五千元以上二万元以下罚款，并可以对住房租赁企业、房

地产经纪机构暂停网上签约服务；对已经承租保障性租赁住

266

房的，责令其限期腾退住房，按照市场价格补缴租金，并处

二万元以上十万元以下罚款。

第五十五条 违反本条例第二十二条第一款规定，住

房租赁企业、房地产经纪机构未按照要求备案的，由区房屋

管理部门责令限期改正，可以处一千元以上五千元以下罚款；

逾期不改正的，处五千元以上二万元以下罚款。

违反本条例第二十三条第二款规定，住房租赁企业、房

地产经纪机构未为从业人员办理从业信息卡的，由区房屋管

理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元

以下罚款。

第五十六条 违反本条例第二十五条第一款规定，网

络信息平台经营者未要求信息发布者提交房源核验信息的，

由区房屋管理部门责令限期改正，处一千元以上五千元以下

罚款；逾期不改正的，处五千元以上二万元以下罚款。情节

严重的，网信部门可以采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

违反本条例第二十五条第二款、第二十六条第二款规定，

网络信息平台经营者未建立、留存档案，或者未采取限制信

息发布等措施的，由房屋管理部门按照《中华人民共和国电

子商务法》的相关规定处理。

267

第五十七条 违反本条例第二十九条规定，住房租赁

企业未按照规定开立住房租赁交易资金监管专用账户，或者

未按照规定将资金存入资金监管专用账户的，由区房屋管理

部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不

改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

第五十八条 违反本条例第三十条第一款第五项、第

二款规定，侵占、挪用住房租赁交易资金或者为禁止出租、

转租的住房提供经纪服务的，由区房屋管理部门责令限期改

正，暂停网上签约服务，处一万元以上十万元以下罚款，并

可对相关责任人员处五千元以上三万元以下罚款。

第五十九条 违反本条例第三十五条第一款第二项规

定，承租人未及时返还房屋的，由区房屋管理部门责令限期

改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

违反本条例第三十五条第一款第三项规定，承租人转租、

出借保障性租赁住房的，由区房屋管理部门责令限期改正，

处一万元以上五万元以下罚款，并禁止五年内再次申请本市

各类保障性住房。

第六十条 违反本条例第三十六条第一款规定，出租

保障性租赁住房不符合要求的，由区房屋管理部门责令限期

268

改正，处二万元以上十万元以下罚款；逾期不改正的，处十

万元以上五十万元以下罚款。

违反本条例第三十六条第二款规定，销售或者变相销售

保障性租赁住房的，由区房屋管理部门责令限期改正，处十

万元以上五十万元以下罚款；逾期不改正的，处五十万元以

上一百万元以下罚款。

第六十一条 违反本条例第三十七条第一款规定，未

按照要求办理租赁价格备案的，由区房屋管理部门责令限期

改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五

万元以上二十万元以下罚款。

违反本条例第三十七条第二款规定，收取的租金或者押

金不符合要求的，由区房屋管理部门责令限期改正，处五万

元以上二十万元以下罚款。

第六十二条 违反本条例第四十七条规定，出租人未

履行相关安全管理责任的，由公安部门责令限期改正，可以

处一万元以上三万元以下罚款；造成严重后果的，处三万元

以上十万元以下罚款。

269

第六十三条 对本条例规定应当由房屋管理部门行使

的行政处罚权及相关的行政检查权和行政强制权，由城管执

法部门以及街道办事处、乡镇人民政府依法实施。

第六十四条 有关部门及其工作人员违反本条例规

定，有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的，对直接负责

的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，

依法追究刑事责任。

第七章附则

第六十五条 公有房屋租赁的管理办法，由市人民政

府另行制定。

第六十六条 本条例自 2023 年 2 月 1 日起施行。1999

年 12 月 27 日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十

五次会议通过的《上海市房屋租赁条例》同时废止。

3. 《上海市非居住房屋改建临时宿舍和施工工地临时宿舍

安全使用管理规定》

（2011 年 3 月 30 日上海市人民政府令第 61 号公布）

第一条 （目的和依据）

为了加强对闲置厂房、仓库等非居住房屋改建的临时宿

270

舍和施工工地临时宿舍的安全使用管理，维护社会公共安全，

根据有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本规

定。

第二条 （适用范围）

本市行政区域内闲置厂房、仓库等非居住房屋改建的临

时宿舍和施工工地临时宿舍的安全使用管理，适用本规定。

第三条 （管理部门）

市公安局负责非居住房屋改建的临时宿舍和施工工地

临时宿舍的治安、消防监督管理工作。

市建设交通委负责施工工地临时宿舍的安全使用等监

督管理工作。

住房保障房屋管理、规划、经济信息化、安全生产、环

保、卫生等部门按照各自职责，配合做好相关管理工作。

第四条 （日常监管）

公安部门应当加强对非居住房屋改建的临时宿舍和施

工工地临时宿舍安全使用情况的监督检查，发现存在治安、

消防隐患的，应当督促有关单位或个人及时整改。

第五条 （非居住房屋改建的临时宿舍的信息报备）

非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位应当将临时宿舍

的下列信息，报所在地公安派出所备案：

（一）房屋产权人的姓名或者名称、住所；

（二）管理单位的名称、住所；

271

（三）房屋坐落地点；

（四）临时宿舍使用总面积。

第六条 （施工工地临时宿舍的信息报备）

施工工地设置临时宿舍的施工单位应当将临时宿舍的下

列信息，报所在地公安派出所备案：

（一）施工单位的名称、住所；

（二）施工工地地点；

（三）临时宿舍使用总面积。

第七条 （临时宿舍的房屋安全要求）

提供使用的非居住房屋改建的临时宿舍和施工工地临时

宿舍，应当符合下列要求：

（一）配备必要的生活设施、消防设施；

（二）保持房屋出入口、通道的畅通；

（三）人均居住面积标准符合本市有关规定；

（四）法律、法规、规章规定的其他要求。

第八条 （施工工地临时宿舍的住宿对象）

施工工地临时宿舍只能用于本工地工作人员住宿。

第九条 （对临时宿舍住宿人员的要求）

非居住房屋改建的临时宿舍和施工工地临时宿舍的住宿

人员应当合理使用临时宿舍；使用过程中发现安全隐患的，

应当及时通知非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位或者施

工工地设置临时宿舍的施工单位进行处理。

272

临时宿舍的住宿人员不得有下列损害公共利益及他人利

益的行为：

（一）破坏或擅自改变临时宿舍结构；

（二）堵塞、占用消防通道；

（三）私拉乱接电线或者超负荷使用电器；

（四）将违禁物品、危险物品带入临时宿舍；

（五）私自留客住宿；

（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第十条 （临时宿舍的责任人）

非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位负责人和施工工

地设置临时宿舍的施工单位负责人是非居住房屋改建的临时

宿舍和施工工地临时宿舍安全使用的责任人。

第十一条（对非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位和

施工工地设置临时宿舍的施工单位的要求）

非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位和施工工地设置

临时宿舍的施工单位应当建立并落实治安、消防管理制度，

配备专职管理人员，督促专职管理人员定期对临时宿舍进行

安全检查，发现安全隐患的，应当及时处理。

非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位和施工工地设置

临时宿舍的施工单位在临时宿舍发现违法犯罪活动或者犯罪

嫌疑人员的，应当立即报告公安部门。

第十二条 （房屋征收范围内空置房屋的管理要求）

273

房屋征收范围内被征收人已完成搬迁的空置房屋不得住

宿。

房屋征收实施单位应当对房屋征收范围内被征收人已完

成搬迁的空置房屋采取关闭、封闭等措施，并定期巡查。发

现在空置房屋内住宿或者在房屋征收范围内搭建临时窝棚住

宿的，应当劝其搬离；对不听劝阻的，应当立即报告公安部

门。

第十三条 （住宿人员信息的登记、报备）

非居住房屋改建的临时宿舍的管理单位应当登记临时宿

舍住宿人员的有效身份证件信息，并将登记信息定期报所在

地公安派出所备案。

施工工地设置临时宿舍的施工单位应当登记临时宿舍住

宿人员的有效身份证件信息，并将登记信息定期报所在地公

安派出所备案。

第十四条 （对相关法规有规定的违法行为的处罚）

违反本规定相关条款的行为，法律、法规、规章有处罚

规定的，由相关行政管理部门依照其规定处罚。

第十五条 （对未按规定报备临时宿舍信息的处罚）

违反本规定第五条、第六条规定，非居住房屋改建的临

时宿舍的管理单位、施工工地设置临时宿舍的施工单位未按

照规定报备临时宿舍信息的，由区（县）公安部门责令限期

改正；逾期不改正的，处 1000 元以上 5000 元以下罚款。

274

第十六条 （对施工工地有非本工地工作人员住宿的处

罚）

违反本规定第八条规定，施工工地临时宿舍有非本工地

工作人员住宿的，由区（县）公安部门责令施工工地设置临

时宿舍的施工单位限期改正；逾期不改正的，处 1000 元以上

5000 元以下罚款。

第十七条（对未按规定落实相关制度或履行报告义务的

处罚）

违反本规定第十一条第一款规定，非居住房屋改建的临

时宿舍的管理单位和施工工地设置临时宿舍的施工单位未按

照规定落实相关制度的，由区（县）公安部门责令限期改正；

逾期不改正的，处 1000 元以上 5000 元以下罚款。

违反本规定第十一条第二款规定，非居住房屋改建的临

时宿舍的管理单位和施工工地设置临时宿舍的施工单位在临

时宿舍发现违法犯罪活动或者犯罪嫌疑人员，未立即报告公

安部门的，由区（县）公安部门处 200 元以上 500 元以下罚

款。

第十八条（对未按规定登记、报备住宿人员信息的处罚）

违反本规定第十三条规定，非居住房屋改建的临时宿舍

的管理单位、施工工地设置临时宿舍的施工单位未按照规定

登记、报备住宿人员信息的，由区（县）公安部门责令限期

改正；逾期不改正的，处 1000 元以上 5000 元以下罚款。

275

4. 《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意

见》

（沪建房管联〔2022〕45 号）

为加快发展本市保障性租赁住房，统筹推进非居住存量

房屋改建为保障性租赁住房有关工作，加强供需适配和职住

平衡，按照《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办

发〔2021〕22 号）、《关于集中式租赁住房建设适用标准的

通知》（建办标〔2021〕19 号）、《关于加快发展本市保障

性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12 号）、《上

海市建筑装饰装修工程管理实施办法》（沪住建规范〔2020〕

3 号）、《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》

（沪住建规范联〔2022〕2 号）等规定，结合我市实际，制

定本实施意见。

一、适用范围

非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，是指具有一定

规模且不动产权证载用途为商业办公、旅（宾）馆、厂房、

仓储、科研教育等非居住类型的现有合法存量房屋，由实施

单位按照有关要求对其进行改建和装修，经政府相关部门审

核认定为保障性租赁住房，并允许在一定时间内向符合保障

性租赁住房准入条件的对象提供住房租赁服务的行为。

二、改建原则

276

（一）职住平衡。改建为保障性租赁住房的非居住存量

房屋，应符合规划原则、功能定位和产业发展等要求、体现

职住平衡，满足基本公共服务和市政交通配套设施要求；原

则上应重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、

商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等

交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的相关区域开

展和实施。

（二）确保安全。改建为保障性租赁住房的非居住存量

房屋，应满足国家和本市相关建筑结构、消防和治安管理等

方面规定，严守安全底线，确保房屋结构安全、消防安全、

治安管理安全。

（三）适当规模。改建为保障性租赁住房的非居住存量

房屋，最小规模原则上不少于 50 套（间）；若为每间设置多

张床位的宿舍类项目（多人宿舍型），则最小规模原则上不

少于 200 个床位。改建项目应当以整栋、整层（应具备独立

交通空间）为基本改建单位。实施单位可以是房屋的不动产

权利人，或者是经房屋不动产权利人同意后实际开展租赁运

营的相关机构。

（四）性质不变。改建为保障性租赁住房的非居住存量

房屋，不改变其原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容

量控制指标。使用期间若按城市规划需要拆除的，按原有房

屋用途和建筑面积予以补偿。

277

三、改建要求

非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目，如实施

单位不是该房屋的不动产权利人，则房屋不动产权利人出具

的委托授权书或房屋租赁合同中载明的剩余运营期限原则

上不少于 5 年。同时，改建项目还应满足以下要求：

（一）房屋权属合法。改建项目应为依法登记取得不动

产权证或有其他合法权属来源证明的合法建筑。房屋不存在

查封登记、异议登记、预告登记和违法搭建等限制交易的情

况。房屋已完成抵押登记的，应取得抵押权人同意改建的书

面证明材料。

（二）适用标准规范。改建项目应按照使用对象和功能，

分为住宅型和宿舍型两类；相关改建技术标准按国家和本市

有关规定执行，其中宿舍型改建项目应按照旅馆消防技术标

准进行设计和施工。

（三）环保卫生达标。改建项目应符合环保、卫生等部

门有关规定。选址应远离各类污染源，改建后的保障性租赁

住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，具备污

水纳管条件。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地

的非居住存量房屋，不得申请认定为保障性租赁住房。

四、改建流程

（一）受理项目申请。非居住存量房屋申请认定为保障

性租赁住房的，应由非居住存量房屋改建为保障性租赁住房

278

的实施单位提出认定申请。项目所在区房屋管理部门（区保

障性租赁住房工作领导小组办公室）原则上应在受理申请的

3 个工作日内对以下申请材料的完整性完成初审。

1.保障性租赁住房项目认定申请表；

2.房屋不动产权证或其他合法权属证明（复印件）、不

动产权利人申请实施改建的委托授权书（如有）、房屋租赁

合同（复印件，如有）；

3.不动产权利人、享有房屋权属的合法权利人等相关实

施单位的法定代表人身份证复印件，代理人授权委托书（如

有），代理人身份证复印件（如有）；

4.项目实施方案：应包括项目单位及拟改建项目的基本

情况、具体技术方案、相关管理预案等内容，并对生态环境

影响、经济影响和社会影响等内容进行分析和评估；具体要

求详见附件《项目实施方案编制大纲（样稿）》；

5.需要提供的其他材料。

（二）开展联合会审。非居住存量房屋申请认定为保障

性租赁住房的，由区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）

组织房管、建管、规资、消防、公安、环保、供水、供电等

部门及单位共同组成联合会审小组。各成员单位按照职责分

工对申请项目开展联合会审，联审会议应在完成受理后的 10

个工作日内召开并出具联合会审意见。适用装饰装修工程的

项目，由区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组

279

办公室）于联审会议后的 3 个工作日内向申请人出具保障性

租赁住房项目预认定意见；涉及改建、扩建工程的项目，应

当按规定办理相关规划许可手续。

（三）实施项目改建。取得预认定意见的项目，申请人

应当按照保障性租赁住房项目预认定意见有关要求，向建设

行政管理部门申报装饰装修工程，并按要求办理施工许可和

竣工验收。施工许可阶段，施工图设计文件审查应复核施工

图是否落实联合会审意见有关要求；竣工验收阶段，由区房

屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）组织

联合会审小组成员单位开展联合验收，并出具联合验收意见。

取得验收通过意见后的 5 个工作日内，区房屋管理部门（区

保障性租赁住房工作领导小组办公室）向申请人出具保障性

租赁住房项目认定书。

（四）享受优惠政策。区房屋管理部门（区保障性租赁

住房工作领导小组办公室）应将下列材料报送市房屋管理局，

市房屋管理局汇总后统一发送市发展改革、财政、税务部门

和相关公用事业单位落实财税支持政策和民用水电气价格政

策：

1.保障性租赁住房项目认定书；

2.联合会审小组联合会审意见表；

3.联合会审小组联合验收意见表。

五、运营管理

280

（一）主体资格要求。保障性租赁住房的实施单位应当

依法办理市场主体登记，取得“住房租赁经营”或“住房租赁”经营范围，并向房屋管理部门办理开业报告，依法履行租赁

住房安全、消防、治安、人口等管理责任。

（二）项目运营要求。改建项目取得保障性租赁住房项

目认定书后方可出租，项目用水、用电价格情况应事先告知

租住对象；准入审核、租赁价格及其涨幅、租赁期限、租金

收取方式等应严格按照本市保障性租赁住房租赁管理相关规

定执行。

（三）已有项目衔接。已由实施单位自行改建的非居住

存量房屋，应向项目所在区房屋管理部门（区保障性租赁住

房工作领导小组办公室）提出认定为保障性租赁住房申请；

同步提交由具备资质的第三方出具的房屋安全检测鉴定报

告、消防评估报告等证明材料。经区政府（区保障性租赁住

房工作领导小组）组织各有关部门联合会审通过后，出具保

障性租赁住房项目认定书。

5. 《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施

意见》

（沪房管〔2014〕135 号）

三、加强“群租”综合治理

（一）综合治理范围

281

对本市中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突

出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入

“群租”综合治理范围：

1. 将单位集体宿舍设在住宅小区内；

2. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出

租，或按床位出租；

3. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非

居住空间，出租供人员居住；

4. 出租房间的人均居住面积低于 5 平方米；

5. 每个出租房间的居住人数超过 2 人（有法定赡养、抚

养、扶养义务关系的除外）。

（二）综合治理流程

1. 发现机制。各区县要依托“大联动、大联勤”等各类平

台，及时受理市民热线举报、居民投诉、物业服务企业和社

区综合协管员上报的“群租”问题，并建立信息记录、分送、

跟踪、反馈等制度。

2. 认定机制。接到涉嫌“群租”的投诉举报信息后，由街

镇组织房管办、人口办等部门，通过房屋面积信息、实有人

口信息进行比对，或上门核查等方式，对“群租”行为作出认

定。上门核查时，出租人、居委会、业委会、物业服务企业、

社区综合协管员和公安等部门应予配合；对阻碍核查的，由

公安机关依法处置。

282

3. 责令整改。经认定为“群租”的，由街镇协调房管、公

安、工商、地税等部门，针对不同的违规行为，分别向租赁

当事人出具《责令限期整改通知书》，可采取送达或上门张

贴告知的方式，要求相关责任人在规定期限内自行整改，并

明确告知逾期不整改面临的行政处罚或权利限制。

4. 行政处罚。逾期不整改的，相关管理部门依据各自职

责，依法启动行政执法程序，作出行政处罚决定。对拒不履

行行政处罚决定的，向人民法院申请强制执行。

5. 集中整治。为维护公共利益，保障公共安全，对于“群

租”矛盾突出、居民投诉集中的住宅小区，由街镇组织房管、

公安、消防、工商、地税、规土、城管、卫生计生等相关管

理部门，对违规租赁、违反治安、消防和人口管理规定、无

照经营、偷逃税款、“居改非”、无证行医等各类违法违规行

为，开展集中整治，及时化解矛盾纠纷，消除各类安全隐患。

各管理部门应当积极配合，落实执法力量，确保整治取得实

效。

其中，对利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招

牌字号，招揽住宿，或按日出租收取费用等经营行为的，向

房屋所在地的区、县公安机关申请办理许可证手续。未取得

开办旅馆许可证的任何单位和个人，不准开办旅馆。违反规

定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》

或者《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》的相关规

283

定予以处理。未经工商登记擅自开业的，公安机关应当协助

工商行政管理机关依法处理。对利用出租房屋开办旅馆，未

落实治安管理责任的，由公安机关依据《上海市旅馆业治安

管理实施细则》的规定责令改正，并处以 1000 元以上 1 万

元以下罚款；情节严重的，处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。

四、禁止违法建筑出租和用于经营

违法建筑不得出租，违反规定的，由有关部门责令限期

改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款；同

时应当将违法建筑情况报告区县拆违办进行拆除。

对申请租用（或自用）居住房屋开展经营的，应当经原

行政主管部门依法办理相关手续；属于违法建筑的，不予办

理营业执照；对已经租用违法建筑开展经营的，有关部门应

当依法对出租人予以处罚，工商部门应当依法对经营者查

处，限期整改并予以取缔。

对租住在违法建筑中的来沪人员，按照市政府有关规定，

不予办理居住证、临时居住证，不享受持有居住证、临时居

住证可以享受的相关权益待遇。

五、强化出租房屋相关主体监管

（一）明确相关主体责任

1. 出租人应当确保所出租房屋符合规定的安全条件，并

对承租人使用出租房屋的情况进行监督，禁止将违法建筑和

其他依法不得出租的房屋出租，出租房屋不得违反最小出租

284

单位、最低承租面积和租住人数限制的相关规定。

2. 出租房屋的安全责任由出租人负责，禁止将存在建筑

隐患、治安隐患、消防隐患的房屋出租；出租人应当与基层

公安派出所签订《治安责任保证书》，并切实履行相应责任。

3. 禁止向无身份证明的人员出租；禁止向利用出租房屋

进行违法生产经营活动的人员出租；发现承租人利用出租房

屋有犯罪活动嫌疑的，出租人应及时向公安机关报告。

4. 集中出租房屋供他人居住，出租房间达到 10 间以上

或者出租房屋居住人员达到 15 人以上的，出租人应当建立相

应的管理制度，明确专门的管理人员，并在《治安责任保证

书》中明确管理人员职责，同时设置监控、灭火等治安防范、

消防设施器材和疏散通道，建立信息登记簿或者登记系统，

并将相关登记信息报送公安部门备案。

5. 承租人承租居住房屋应当用于自住，确需转租的，应

征得出租人同意，且不得以营利为目的。

承租人应当对出租房屋的使用安全负责，应当配合出租

人做好出租房屋的登记工作，并做好居住登记；应当服从行

政管理部门和街镇的管理；不得擅自改变承租房屋的规划设

计用途；不得利用租赁房屋从事生产、加工、储存、经营爆

炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危

险物质和其他违法活动；不得损害公共利益或者妨碍他人正

常工作、生活。

285

6. 房地产经纪机构、经纪人应当依法开展房屋租赁经纪

业务，积极配合街镇开展出租房屋综合管理工作；不得为不

符合规定的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教

唆他人参与不符合规定的租赁行为。

（二）加大对违法违规行为的查处力度

1. 出租人

（1）出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租

住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁

管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以 1 万元

以上 10 万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社

会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政

处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚

决定后，撤销限制。

（2）出租人未签订《治安责任保证书》出租房屋的，由

公安部门依据《租赁房屋治安管理规定》的相关规定予以处

理。

（3）出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不

按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安机

关依据《治安管理处罚法》的规定，处二百元以上五百元以

下罚款。出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不

向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严

重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

286

（4）集中出租房屋供他人居住，出租房间达到 10 间以

上或者出租房屋居住人员达到 15 人以上，出租人未按规定落

实相应安全管理责任的，由公安部门依据《上海市居住房屋

租赁管理办法》责令改正，并可处 1 万元以上 3 万元以下罚

款；造成严重后果的，处 3 万元以上 10 万元以下罚款。

（5）不按规定缴纳税收的，由地税部门依据《税收征收

管理法》的规定，除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，

按日加收滞纳款万分之五的滞纳金。属情节严重的，应当给

予纳税人从重处罚，承担相应的法律责任。

（6）将违规出租人信息作为不良记录，纳入本市公共信

用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社

会主体依据相关规定查询。

2. 转租人

（1）转租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租

住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁

管理办法》，责令其限期改正，逾期不改正的，处以 1 万元

以上 10 万元以下罚款。

（2）转租人抗拒执法的，由公安部门依据《治安管理处

罚法》，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日

以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（3）将违规转租人信息作为不良记录，纳入本市公共信

用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社

287

会主体依据相关规定查询。

（4）对于被处罚的转租人，建立“黑名单”，分别抄告工

商、地税等部门加强监管，并通报各房地产经纪机构，不得

为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。

3. 承租人

（1）租住“群租”房的，依据本市居住证管理及相关规定，

在落实整改以前，由街镇通知社区事务受理服务中心，暂停

办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居

住证申请；已经办理居住证的，暂停办理年度签注；已经办

理临时居住证的，暂停续期手续。

（2）开展集中整治前，街镇应向承租人履行告知义务，

并给予承租人适当的过渡期限。

4. 房地产经纪机构、经纪人

（1）从事“群租”业务，或为“群租”提供经纪服务的房地

产经纪机构、经纪人，由房管部门依据《上海市居住房屋租

赁管理办法》，责令限期改正，暂停房地产经纪机构、经纪

人的网上备案资格，对房地产经纪人员处以 1000 元以上 1

万元以下罚款，对房地产经纪机构处以 3 万元以上 10 万元以

下罚款。

（2）以上处罚信息抄告工商部门，对于房地产经纪机构，

按照分类管理的要求，记入信用档案，列为重点监管对象，

并向社会公示；对于房地产执业经纪人，在注册、变更及审

288

验时，作为重要审核条件。

对有上述违规行为的房地产经纪机构，由房地产经纪行

业协会取消“规范门店”参评资格，并记入该经纪机构信用档

案。

六、自律疏导机制

（一）加强居民自我管理

各区县、街镇要充分发挥居委会、业委会、业主大会的

作用，调动楼组长、业主代表、志愿者积极性，加强对小区

居民的宣传教育，不断提高居民自我管理意识，创新自我管

理方法，并引导租赁当事人使用市住房保障房屋管理局、市

工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，

按照规定办理居住房屋租赁合同登记备案。

1. 街镇应当帮助社区居民通过召开业主大会等方式，在

居民中形成自律共识，修订完善业主管理规约，增加禁止“群

租”

、规范租赁行为的约定，并赋予物业服务企业相应的管

理职责。

2. 物业服务企业应当依据物业服务合同的委托，加强小

区出入管理和动态巡查，履行好发现、劝阻、制止、报告责

任，并积极协助业主，通过完善门禁系统等技防措施，源头

防范“群租”

。

3. 经认定为“群租”的，业委会、业主大会可依据业主管

理规约，约谈教育、书面责成业主终止“群租”行为；“群租”

289

中改变房屋功能、破坏承重墙等行为构成相邻妨害的，相邻

业主可通过民事诉讼途径，要求排除相邻妨害，维护自身权

益。

4. 房屋业主应当自觉遵守《业主管理规约》，落实出租

房屋安全管理责任。出租房屋出现“群租”等违法违规情况，

危及房屋安全，被相关管理部门责令改正的，业主应当及时

整改，或者书面授权第三方机构代为整改，并采取临时性措

施，确保出租房屋使用安全。

6. 《关于加强静安区住房租赁经营机构主体和房源管理的

通知》

一、职责分工

区房管局对住房租赁机构的主体资格、房源合规等审

核，做好对租赁机构的监督指导。

各街镇对租赁房源进行属地化管理。

区城管执法局、区公安分局、区消防支队、区市场监管

局等部门对住房租赁机构的违法行为进行查处。

二、主体管理

在本市范围内从事住房租赁活动的住房租赁机构，转租

住房 10 套（间）以上的单位和个人，应当依法办理市场主体

登记，经营范围应当注明“住房租赁”。“住房租赁”的住房租

290

赁机构不可同时经营“房地产经纪”业务。

住房租赁机构应当自行或委托第三方，加强对雇（聘）

用从业人员的政策法规、职业道德和专业知识培训。

推行从业人员实名信息卡制度，由市房地产经纪行业协

会向住房租赁经营机构发放实名信息卡，并由机构通过线上、

线下经营场所等渠道公示。从业人员提供居间代理、房源收

储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向

消费者主动出示实名信息卡。

三、企业申请开业报告提交资料

凡在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构（企业

或个体工商户，含分公司，下同）应当自领取营业执照或者

经批准增加“住房租赁”经营范围之日起 30 日内，向登记注册

所在地的区房管局办理开业报告（信息记载）。（静安区行

政服务中心：秣陵路 38 号三楼）

1、《上海市住房租赁经营机构开业报告（信息记载）申

请表》（附件 1，原件）；

2、营业执照（复印件，分公司申请还需提交总公司营业

执照复印件）；

3、法定代表人（或负责人）的身份证明、任职材料（复

印件）；

4、固定经营场所不动产权证（房地产权证）、租赁合同

或房屋租赁合同登记备案材料（复印件）；

291

5、已经经营的住房租赁经营机构（即超过 30 日未申请

开业报告的机构）应提供房源汇总表、代理经租房源物业备

案汇总表。

6、其他相关材料。

区房管局自受理之日起 5 个工作日内，完成审核，制作

发放《上海市住房租赁企业开业报告（信息记载）通知书》。

公 示 信 息 将 在 “ 上 海 市 住 房 租 赁 公 共 服 务 平 台 ” （https://zfzl.fgj.sh.gov.cn），选择“便民服务”中的“机构公示”栏目。

四、变更、注销等手续

住房租赁经营机构因企业注销，或取消“住房租赁”经营

范围，或变更住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息，

以及补办《开业报告通知书》的，应当在相关事项发生后 30

日内，向登记注册所在地的区房管局提出申请。

如住房租赁经营机构未在规定期间办理开业报告注销手

续的，区房管局可以依据市场监管部门共享的相关信息，注

销该企业的开业报告记载信息。

五、房源信息管理

1、针对已经在经营的租赁企业记载信息时同时确认的房

源信息，超出的房源信息不属于“N+1”范围；

2、超出静安区的房源，应当由该房源所在地确认是否违

反相关法律法规规定；

292

3、上述房源发生纠纷，应当按照法律法规规定进行整改；

不整改的，造成纠纷持续的，应当按照规定恢复房屋原始设

计，符合法律规定的最小出租单位、居住人数限制和最低人

均承租面积。

六、辖区物业公司备案

居住用途的房屋装修应当向辖区物业公司报备，装修不

得破坏房屋承重结构；不得改变房屋使用性质；不得影响人

员疏散、逃生和消防救援；不得违反其他法律法规的规定。

住房租赁机构应当将房屋产权证明、租赁合同、住房租

赁机构的营业执照、相关联系人身份证明及联系方式、房屋

装修方案递交给物业公司。若进行客厅分割出租的，客厅使

用面积应在 12 平方米以上，且仅可隔断出一间房间出租供人

员居住。房屋装修方案应当向物业公司备案。

装修结束后，由物业公司提交各街镇城运中心或城管部

门确认装修是否符合法律法规等相关规定。

已经出租使用的房屋由物业公司定期检查，发现存在涉

嫌违反法律法规行为的，应立即劝阻、制止并及时向相关执

法部门报告。

（附件 2：代理经租房源物业备案汇总表）

七、房源检查和抽查

物业公司做到底数清，定期对备案汇总房源进行巡查，

发现问题及时报告街道管理部门或相关执法部门报告。

293

街道管理部门或相关执法部门报告对房屋装修或使用

是否符合相关法律法规规定进行核实。发现任何一套有下列

情形之一的，住房租赁机构不予办理或撤销开业报告，并计

入我区“黑名单”：

1、破坏房屋承重结构；

2、改变房屋使用性质；

3、违反治安、消防及居住登记等规定；

4、不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承

租面积规定的；

5、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》、《关于进

一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》、《消

费者权益保护法》等其他相关法律法规规定的。

住房租赁机构应当及时将房源租赁更新情况向物业公司

报备，同时分别向房源所在区房管局和各街镇指定部门提供

动态房源信息，相关部门也可对提供的房源进行抽查核实。

区房管局和各街镇抽查方式可联合检查或者约定各自检查，

并做好拍照等记录。

八、监管账户

住房租赁经营机构应开立本市唯一的住房租赁资金监管

账户，该账户原则上不得变更。监管账户信息及相关监管协

议应当提供给区房管局备案。

住房租赁经营机构和出租方、承租方的合同中应当约定

294

支付和收取款项是监管账户。支付租金和押金应当通过监管

账户；收取的租金、押金等应当存入监管账户。住房租赁经

营机构与承租方约定的租金支付周期应当不超过 3 个月。

九、房源发布和租赁合同网签备案

对于符合条件的房源进行房源信息核验，取得房源核验

码。住房租赁经营机构应当定期维护信息，及时更新或撤销

发布的房源信息，确保信息真实有效。

住房租赁经营机构应当自合同签订 30 日内对租赁合同

进行网签和备案。

十、纠纷处理

住房租赁经营机构应当组织专人对租赁发生的纠纷进

行及时处理。处理不当，相关部门有权要求整改。据不整改

的，区房管局或房屋所在地街镇有权撤销其开业报告，并计

入我区“黑名单”

。

住房租赁经营机构在获取开业报告后发生违反相关法律

法规行为的，按照相关法律法规处理。

十一、动态管理

根据企业定期提供的房源信息汇总表，按照第七条物业

检查、相关部门抽查的方式进行管理。

十二、处罚条款

1、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十

条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低