2.1 土地利用条件变更情形

已签订供应合同的土地，变更土地利用条件应补缴的地价，以地价测算时点的价格为基准，测算

宗地变更后与变更前不同土地利用条件下的地价差额。如差额为负，不再计收地价。公式如下：

应补缴地价＝∑(土地的市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)-∑(土地的市场价

格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)

其中，城市更新项目中由供应合同受让方（不包括转让后的权利主体）申请变更工业楼宇及配套

用房产权条件的，按附表 10 测算应补缴地价。

2.2 留用土地利用条件变更情形

已签订供应合同的留用土地由不得转让变更为可分割转让且未涉及其他土地利用条件变更的，应

补缴地价按以下公式计算：

应补缴地价＝∑（土地的市场价格×对应建筑面积×建筑类型修正系数×土地使用年期修正系数×

地上商业楼层修正系数×地下空间修正系数×留用土地项目修正系数）

已签订供应合同的留用土地由不得转让变更为可分割转让且涉及其他土地利用条件变更的，应先

根据前款规定计算应补缴地价，然后再按 2.1 条测算土地利用条件变更情形下的应补缴地价，合计得

到应补缴地价总额。

2.3 划拨方式供应土地利用条件变更情形

2001 年 8 月 6 日前，以划拨方式供应的土地，符合《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管

理的若干意见》（深府规〔2018〕11 号，以下简称《若干意见》）中划拨情形的，土地利用条件变

更不计收地价。

不符合《若干意见》中划拨情形的土地，转为有偿使用的，按 2.1 条计收地价。其中，原合法取

得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的应补缴地价，

按 2.1 条测算结果的 7%计收地价。

2.4 协议方式供应非商品性质住宅批准转让情形

2001 年 8 月 6 日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后，除微利商品房（全成本

微利房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房）、

单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的应补缴地价，按 2.1 条测算结果的 20%计收。

前款范围内的政策性住房经法院裁定需协助办理过户且经市住房建设主管部门确定不予以回购

的，或单位持有的政策性住房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且经市住房建设主管部门确定不

予以回购的，应按 2.1 条测算应补缴地价，变更后地价按允许分割转让的住宅地价标准确定，变更前

地价按允许分割转让的安居型商品房地价标准确定。

2.5 竣工超面积情形

已供应土地竣工建筑面积超出供应合同约定，经规划确认保留的建筑面积应补缴地价，以合同约

定的产权条件，按 2.1 条测算结果的 130%计收。

2.6 产业用地提高容积增加建筑面积情形

产业用地经批准提高容积增加的建筑面积不得转让。发展的产业符合我市产业发展导向的，适用

产业发展导向修正系数。应补缴的地价按以下规则计收：

普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）上建设的工业厂房及相应辅助设施（如物业用房、

配电用房），不计收地价；建设的配套商业按 2.1 条测算结果计收；除配套商业外的其他配套建筑面

积部分按 2.1 条测算结果的 50%计收。

仓储用地（W1）和物流用地（W0）上建设的配套商业按 2.1 条测算结果计收；除配套商业外的

其他建筑面积部分按 2.1 条测算结果的 50%计收。

2.7 其他不再计收地价情形

符合下述情形的，不再计收地价：

（1）2001 年 8 月 6 日（含）后以协议免地价方式供应的土地，变更土地利用条件，符合《若

干意见》中划拨情形的，不计收地价。

（2）已供应土地，经批准增加充电基础设施，不计收地价。

（3）在加油站用地上增加加气功能，不计收地价。

三、特殊情形

3.1 除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积情形

新供应土地中，地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、

堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。

计算公式如下：

宗地地价＝主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑(建筑物建筑类

型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)

新供应土地中，地上规定建筑面积小于土地面积的其他情形，测算地价的建筑面积按土地面积确

定，各种建筑类型的建筑面积按照实际建筑面积中各种建筑类型所占比例确定。

涉及土地利用条件变更应补缴地价，以实际建筑面积按 2.1 条测算。

3.2 原宝安县未缴纳市政配套金的土地

原宝安县已签订供应合同，但未缴纳市政配套金的土地（供应合同规定不需要补缴市政配套金的

除外），在不改变供应合同约定土地利用条件的前提下，按 1.7 条测算结果的 20%补缴。缴纳地价

后，除供应合同另有约定外，工业用地限整体转让，住宅、商业、办公用地允许分割转让。

3.3 招拍挂方式供应并溢价成交地价分摊

以招拍挂方式供应并溢价成交的土地，其成交地价溢价部分分摊按招拍挂底价中的对应用途分项

价格乘以宗地成交溢价率测算。符合相关规定多宗地一并出让的，成交溢价率以整体成交溢价率确定。

3.4 农村城市化历史遗留违法建筑地价规定

农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价，按照《深圳市人民政府关于农村城市化历

史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》

《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《〈深圳经济特区处理历史遗留违法私

房若干规定〉实施细则》等规定执行。

3.5 房地产登记历史遗留问题等特殊情形

2006 年 2 月 15 日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理

产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按 2.1 条测算结果的 20%

计收。

因处理历史遗留问题涉及地价测算与本规则不一致的，由市自然资源主管部门确定地价计收原则，

报市政府审定。

本规则未涉及的特殊情形（如高尔夫球场、高尔夫练习场、地上规定建筑面积小于土地面积的住

宅等），地价由市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）组织市非盈利性评估机构另行评估。

四、附 则

4.1 地价缴纳方式

重点产业项目、城市更新项目、棚户区改造项目地价（不含变更与补缴情形）可分期缴交，首次

缴交比例不得低于 50%，余款自签订合同之日起 1 年内交清，不计利息。其余项目地价应一次性付

清。

4.2 标定地价更新发布

标定地价成果由市自然资源主管部门组织按年度更新，并定期发布。年度更新时价格水平变化超

过 5%时，应报市政府批准后发布。

4.3 规则更新及解释权

本规则自发布之日起实施。本规则实施前，已向市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）申

请并符合地价测算条件的（含变更与补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。

本规则发布前已列入城市更新单元计划的城市更新项目，自本规则发布之日起 6 个月内向市自然

资源主管部门（含被授权或委托单位）申请并符合地价测算条件的（含变更与补缴情形），地价计收

标准及方式仍按照原有规定执行，6 个月后按本规则执行。

此前我市规定与本规则不一致的，以本规则为准。

本规则由市自然资源主管部门负责解释，市自然资源主管部门可根据实际情况对附表进行修订，

报市政府备案后施行。

关于明确地价测算有关事项的通知深规划资源〔2020〕167 号

《深圳市地价测算规则》（深府办规[2019]9 号）（以下简称 《测算规则》）已于 2019 年 10

月 21 号发布实施，为确保《测算 规则》执行的统一，现就地价测算有关事项明确如下：

一、关于已出让产业用地剩余年期地价的测算

已出让产业用地剩余年期地价，按照原已缴纳地价扣减已实 际使用年期对应的地价进行测算，

即土地剩余年期地价 = 原已 缴纳地价 ×（1－已实际使用年期对应的土地使用年期修正系 数）。

其中，已实际使用年期对应的土地使用年期修正系数=土地 已使用年期的年期修正系数÷土地出

让总年期的年期修正系数， 已使用年期和土地出让总年期对应的土地使用年期修正系数按 照《测算

规则》的附表 2 确定。

二、关于产业用地地价的测算

（一）产业用地测算地价时，产业用地配套的办公、宿舍等 建筑面积按照对应的建筑类型测算

地价，配套的办公、宿舍等建 筑面积经基础修正后的楼面单价不得低于产业用地主体建筑物 类型基

础修正后的楼面单价。

（二）产业用地测算地价时，产业用地配套的办公、宿舍等 建筑面积不适用容积率修正。

（三）产业用地出让时测算的地价有适用产业发展导向修 正系数的,在竣工超面积测算应补缴的

地价时，适用产业发展导 向修正系数。

三、关于行政划拨用地续期应补缴地价的测算

行政划拨用地续期应补缴地价的按照《测算规则》第 2.3 条 测算。其中，行政划拨用地到期后

申请续期的，地价测算规则不变，续期的时点从行政划拨用地原规定的年期到期次日起算。

行政划拨用地续期的年限按土地用途或主体建筑物类型确定，配套部分续期的年期与主体功能续

期年期保持一致，应补缴 的地价均按《测算规则》第 2.3 条测算。

四、地上规定建筑面积小于土地面积用地的地价测算

地上规定建筑面积小于土地面积用地的地价测算按照《测算 规则》第 3.1 条执行。其中，竣工

超面积应补缴的地价按《测算 规则》第 2.5 条测算。

五、交通设施、市政设施用地配套建设的辅助设施、管理维 修设施和必要配套的附属设施，按

主体建筑物类型测算地价。

六、关于规划指标未细分情形的地价测算

在地价测算过程中，因规划指标未细分导致无法测算地价 的，应先根据已办理建设工程规划许

可、竣工验收等业务的相关 资料进行细分或确认；无法按照相关资料进行细分或确认的，应 按照相

关规划标准、准则将规划指标细分后，再测算应缴交的地价。

七、关于地下空间系数的适用规则

供应合同对建设在地下的建筑面积未约定或约定不明的，但实际建设在地下的建筑面积部分，在

地价测算时原则上不适用地下空间修正系数。

但竣工验收超面积且超建在地下的建筑面积部分，经处理且 规划确认保留的，测算应补缴的地

价时可适用地下空间修正系数 （本规则也适用其他非商业类型）。

八、关于已发地价缴款通知单但未缴交地价款的处理规则用地单位在《测算规则》实施前申请地

价测算并符合地价测算条件的，应按原有规则测算地价，但用地单位未在地价缴款通 知单规定的有

效期内缴款的，地价缴款单过期失效。用地单位在 《测算规则》实施后再申请缴纳地价的，应按新

申请时点的地价测算规则重新测算地价。

市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知 深规土[2015]587 号

各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:

为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称

《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有

关事项明确如下：

一、关于地价测算时点

（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按

照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元

规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。

（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主

体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计

收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。

（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，

地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行

措施》（深府办〔2014〕8 号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地

价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。

二、关于地价测算次序

（一）市政府 2006 年确定的 70 个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；

（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的

用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）

项处置用地的次序进行测算。

国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。

（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套

设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行

测算。

三、关于地价测算步骤

（一）按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能

建筑面积；

（二）按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地价；

（三）汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。项目包含多个地块的，先计算项目各建筑

功能的平均单价，再测算各地块各建筑功能地价，最后汇总计算出各宗地地价。

四、关于几种特定情形的地价测算

（一）地下商业的地价测算

城市更新项目位于更新单元规划确定的拆除用地范围内的地下商业，根据其地上部分地价测算用

地类别分别按照以下方法测算，其中按照公告基准地价计收的适用地下空间修正系数。涉及多种类别

用地的，按各类别用地的用地面积比例所分摊的地下商业建筑面积分别测算。

1.属于城中村用地、旧屋村用地、市政府 2006 年确定的 70 个项目用地的，按照公告基准地价

计收地价；属于按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的，按照公告基准地价的 110%计收地价。

2.属于拆除重建类的城市基础设施及公共服务设施用地改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，

按照市场评估地价计收地价；改造为工业（含现代物流）的，地下商业限定自用或整体转让（以宗地

为单位的整体转让）的，按照公告基准地价计收地价，需分割转让的，按照市场评估地价补缴地价；

改造为经营性公共服务设施及城市基础设施的，按照公告基准地价计收地价，限定整体转让。

3.属于拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，按照市

场评估地价计收地价；

4.其他情形按照地上建筑物地价测算规则进行测算。

（二）地下停车场（库）的地价测算

位于城市更新单元规划确定的拆除用地范围内、开发建设用地范围外的地下停车场（库），按照

公告基准地价标准计收地价，适用地下空间修正系数；该停车场（库）属于独立宗地的，可整体转让。

（三）工业用地上的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施适用基准地价部分分别按照

办公、住宅（单身宿舍）、商业建筑类型适用相应的基准地价标准。

（四）项目包含多个地块的，某建筑功能的基准地价按各地块该功能的基准地价及该地块该功能

的建筑面积占项目该功能总建筑面积比例加权平均确定。

五、关于分摊与扣减

（一）适用《更新办法》第三十六、三十七条计收地价的，地下空间及免收地价的建筑面积不计

入按容积率分段计收地价范围。

（二）涉及原有合法建筑面积分摊的，按照更新单元规划确定的各建筑功能建筑面积占可参与分

摊的总建筑面积比例进行分摊。其中，地下空间及免收地价的建筑面积不参与分摊。

（三）涉及原有地价扣减的，可用于地价扣减的原有合法建筑面积包括项目拆除范围内国有已批

用地上已办理房地产权登记和未办理产权登记但已办理规划验收手续的建筑面积，以及已按照深规土

〔2013〕294 号文取得处理意见书的建筑面积。项目拆除范围内手续完善的各类用地总用地面积超

出拆除范围用地面积，按地价测算的用地类别次序，超出部分属国有已批用地的，国有已批用地上按

超出部分用地比例核算的建筑面积不计入原有合法建筑面积。

根据《更新办法》第三十八条第二款及第三十九条进行地价测算涉及的原有合法建筑面积属非商

品性质的，应按照有关规定补缴相应地价转为商品性质。

（四）城市更新地价不涉及土地开发程度扣减。

六、关于基准地价的修正系数

（一）城市更新项目的建筑类型修正系数、土地使用期限修正系数、地下空间修正系数按照《深

圳市宗地地价测算规则（试行）》确定。

（二）拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，限定自用或

整体转让的工业楼宇适用《深圳市宗地地价测算规则（试行）》确定的鼓励发展类产业导向修正系数。

（三）城市更新地价不涉及容积率修正。

七、关于工业楼宇的地价测算

（一） 城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施涉及本更新单元范围内安置回迁的，宗

地内安置回迁物业、扣除安置回迁物业以外的其它物业可分为两个整体，分别选择自用、整体转让或

分割转让，两者适用的地价、增值收益缴纳标准一致，但安置回迁物业仅在同时满足以下条件时可选

择整体转让：1.安置回迁对象为单一权利人；2.安置回迁物业内厂房及研发用房的建筑面积之和不低

于安置回迁物业总建筑面积的 70%。

（二）适用《更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积约定可以转让的，

可扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。仅约定部分分割转让的，按申请分割转让的建筑面积占该

更新项目批准的总建筑面积的比例扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。

（三）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造

后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

（四）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造

后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与

其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之

差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补

缴地价。

以上事项，自本通知印发之日起施行。

特此通知。

市规划国土委

2015 年 9 月 22 日

深圳经济特区土地使用权出让条例（2021 修正）

（1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 根据 1995 年

9 月 15 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权

出让条例〉第十一条的决定》第一次修正 根据 1998 年 2 月 13 日深圳市第二届人民代表大会常务委

员会第二十次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉的决定》第二次修正 根据 2008

年 9 月 23 日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改〈深圳经济特区土地

使用权出让条例〉的决定》第三次修正 根据 2010 年 12 月 24 日深圳市第五届人民代表大会常务委

员会第五次会议《关于修改〈深圳经济特区股份合作公司条例〉等三项特区法规的决定》第四次修正 根

据 2019 年 10 月 31 日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十六次会议《关于修改〈深圳经济

特区人体器官捐献移植条例〉等四十五项法规的决定》第五次修正 根据 2021 年 10 月 30 日深圳市

第七届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉的决定》

第六次修正）

第一章 总则

第一条为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）土地使用权出让的管理，规范土地使用权出让

行为，合理利用土地资源，保护有关当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合

特区实际，制定本条例。

第二条本条例所称土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使

用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。

土地使用者应当向市人民政府交纳土地开发与市政配套设施金。

土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金应当一次性交付。

第三条市规划和自然资源部门是特区土地使用权出让的主管部门，统一对土地使用权进行出让，

对出让的土地进行管理。其他单位不得出让土地使用权。

土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由市规划和自然资源部门与土地使用者签订。

土地使用者与市规划和自然资源部门签订或者变更土地使用权出让合同时，应当向市规划和自然

资源部门交纳土地开发与市政配套设施金。

第四条本条例适用于特区内国有土地使用权的出让。地下自然资源及其他埋藏物属国家所有，不

在土地使用权出让范围之内。

集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依照本条例出让其使用权。

第五条中华人民共和国境内外的企业、组织和个人，均可以依照本条例的规定取得土地使用权，

但是法律、法规另有规定的除外。

第六条依照本条例规定取得的土地使用权，土地使用者在使用年限内，可以依法使用、转让、出

租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。

第七条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规的规定，不得损害社会公

共利益。

第八条市规划和自然资源部门会同市其他有关部门，根据特区城市规划、社会经济发展规划和产

业政策制定年度土地开发供应计划，经市人民政府批准后，由市规划和自然资源部门统一组织实施。

第九条土地使用权出让，应当坚持与建设项目相结合的原则。没有建设项目的，不供应土地，但

是按照本条例规定以拍卖、招标形式出让土地使用权的除外。

第十条土地使用权出让金、土地开发与市政配套设施金等土地收益，由市规划和自然资源部门负

责收集后统一缴入市人民政府在地方国库中设立的国有土地使用权出让收入专户，由市财政部门依法

管理。

第十一条市人民政府设立深圳市土地投资开发中心（以下简称开发中心），组织土地开发和城市

基础设施的建设。

第十二条国有土地使用权出让收入按照国家、省、市有关规定使用，市财政部门负责监督并审核，

市审计部门定期审计。

市人民政府应当制定土地使用权出让收支管理办法，加强对国有土地使用权收支的管理。

第十三条市财政部门每年应当向深圳市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）报告

年度国有土地使用权出让收支情况。

市审计部门应当同时向市人大常委会报告土地使用权出让收支审计情况。

第十四条土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第十五条土地使用者依照本条例签订出让合同付清土地使用权出让金和土地开发与市政配套设

施金后，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》的规定办理登记，领取不动产权属证书。

出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的不动产权属证书前，可以占有和使用该宗

土地，但是不得处分。

第二章 土地使用权出让合同

第十六条土地使用者与市规划和自然资源部门应当依照本条例的规定订立书面出让合同。土地使

用者委托他人代签出让合同的，代理人应当向市规划和自然资源部门提交委托人出具的授权委托书。

香港、澳门、台湾和境外的企业、组织或者个人出具的授权委托书应当按照规定办理公证、认证手续。

第十七条出让合同应当具备以下主要条款：

（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；

（二）出让土地使用权的宗地号、面积；

（三）土地使用年期及起止时间；

（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；

（五）交付土地的时间；

（六）规划、市政设计要点；

（七）项目竣工提交验收时间；

（八）市政设施配套建设义务；

（九）使用相邻土地和道路的限制；

（十）建设附属、附加设施的项目及义务；

（十一）违约责任；

（十二）当事人认为必要的其他条款。

出让合同应当附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

第十八条土地使用者对出让的土地权属、开发及配套设施状况有异议的，应当在市规划和自然资

源部门通知其签订出让合同前十日内提出异议。但是上述规定不适用于以拍卖、招标方式出让的土地

使用权。

自出让合同签订之日起，视为已交付土地。

第十九条出让合同一经依法签订，即具有法律约束力，当事人应当全面履行合同规定的义务，任

何一方不得擅自变更或者解除。

第二十条土地使用者未按照出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加

收土地使用权出让金应当缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，市规划和自然资源

部门可以解除出让合同，收回土地使用权。

土地使用者只支付定金或者保证金的，不予退还。

土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。市规划和自然资源部门扣

除土地开发与市政配套设施金总额百分之二十的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无

偿收归政府所有。

第二十一条土地使用者应当按照出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。

第二十二条土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或者条件的，应当征得市规划和自然资

源部门的同意。市规划和自然资源部门应当与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使

用权出让金标准，并按照有关规定办理变更登记。

引用文档：地方法规(1)篇

第三章 拍卖出让土地使用权

第二十三条拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在市规划和自然资源部门授权

的拍卖主持人（以下简称主持人）的主持下，竞投者按照规定的方式应价，由出价最高者获得土地使

用权的行为。

引用文档：地方法规(1)篇

第二十四条市规划和自然资源部门应当至少在拍卖前二十日将土地使用权拍卖的有关事宜在《深

圳特区报》或者《深圳商报》上公告。

引用文档：地方法规(1)篇

第二十五条下列文件由市规划和自然资源部门印制并于公告之日起向竞投者提供：

（一）土地使用权拍卖须知；

（二）出让合同样式。

第二十六条拍卖出让土地使用权按照下列程序进行：

（一）市规划和自然资源部门发出拍卖土地使用权公告；

（二）竞投者领取有关文件；

（三）主持人按照公告规定的时间、地点依照下列规定主持拍卖活动：

1.简介拍卖土地使用权土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

2.公布拍卖起叫价以及每一次应价增加数额；

3.竞投者按照规定方式竞相应价；

4.主持人连续两次宣布最后报价数额而没有竞投者再应价时，最后应价者为竞得人；

（四）竞得人应当即时向市规划和自然资源部门一次性付清土地开发与市政配套设施金，与市规

划和自然资源部门签订出让合同，并交付土地使用权出让金总额百分之二十的定金，余额应当自出让

合同生效之日起五日内付清。工业用地经市规划和自然资源部门同意并在出让合同中注明，余额可以

延期交付，但是最长不得超过一年。逾期未付清的，市规划和自然资源部门依照本条例第二十条的规

定处理。

第二十七条起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞投者最后应价低于底价时，主持人有权

终止拍卖。

第二十八条竞得人不能交付定金或者拒绝签订出让合同的，应当赔偿组织拍卖活动支出的全部费

用。市规划和自然资源部门将该幅土地另行拍卖，拍卖所得土地使用权出让金低于前次拍卖土地使用

权出让金的，其差额部分由上述违约的竞得人负责支付。

第四章 招标出让土地使用权

第二十九条招标出让土地使用权，是指由市规划和自然资源部门公开招标或者邀请符合条件的投

标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

引用文档：地方法规(1)篇

第三十条土地使用权招标出让可以采取下列两种方式进行：

（一）公开招标：由市规划和自然资源部门发出招标公告；

（二）邀请招标：由市规划和自然资源部门向特定人发出招标邀请书。

招标公告应当至少在截标之日前二十日在《深圳特区报》或者《深圳商报》上公布。招标邀请书

应当至少在截标之日前二十日向被邀请投标人发出。

引用文档：地方法规(1)篇

第三十一条土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市规划和自然资源部门根据本

条例的有关规定和年度土地供应计划及地块的具体情况确定。

第三十二条下列招标文件由市规划和自然资源部门印制并向投标者提供：

（一）投标须知；

（二）土地使用权投标书；

（三）出让合同样式。

第三十三条招标出让土地使用权按照下列程序进行：

（一）市规划和自然资源部门发出招标公告或者招标邀请书；

（二）投标者领取招标文件；

（三）投标者在投标截止日期之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按照市规划和自然

资源部门的规定交付投标保证金；

（四）由市规划和自然资源部门组织开标会议，当场开标、验标，宣布不符合投标规定的标书无

效；

（五）由市规划和自然资源部门组织招标机构按照公平、公正的原则，进行评标、定标，并向中

标人发出中标通知书；

（六）中标人接到中标通知书后，应当向市规划和自然资源部门一次性付清土地开发与市政配套

设施金，并按照规定的时间与市规划和自然资源部门签订出让合同。

第三十四条招标文件规定只出标价的，以价高者中标；规定既出标价，又需要提交规划设计方案

的，采取综合评分办法，总评得分最高者中标。

市规划和自然资源部门认为所有标书都没有达到标底条件的，有权拒绝全部标书，重新组织招标。

第三十五条中标人未在规定的时间内与市规划和自然资源部门签订出让合同的，取消其中标资格，

另行组织招标，投标保证金不予退还。造成市规划和自然资源部门损失的，中标人应当负赔偿责任。

第三十六条中标人应当自出让合同生效之日起五日内付清土地使用权出让金。工业用地经市规划

和自然资源部门同意并在出让合同中注明，可以延期交付，但是最长不得超过一年。逾期未付清的，

市规划和自然资源部门依照本条例第二十条的规定处理。

第三十七条中标人交纳的投标保证金可以抵充土地使用权出让金。未中标人所交纳的投标保证金，

由市规划和自然资源部门自定标之日起三十日内退还本金。

第五章 协议出让土地使用权

第三十八条协议出让土地使用权是指由市规划和自然资源部门代表市人民政府与土地使用者以

土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

前款所称公告市场价格，是指由市规划和自然资源部门根据土地等级、用途及房地产市场变化等

因素组织评估，并定期公布的价格。

第三十九条以协议方式出让土地使用权的范围：

（一）高新技术项目用地；

（二）市、区人民政府建设的微利商品房用地；

（三）市、区人民政府建设的福利商品房用地；

（四）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营

利性用地。

前款所列项目以外的用地一般应当以招标、拍卖方式出让土地使用权。下列项目用地，经市人民

政府批准，也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但是应当按照公告的市场价格出让：

1.属特区急需或者特别鼓励发展的项目用地；

2.成片开发区用地；

3.市人民政府以土地入股合作的项目用地；

4.旧城改造用地。

市人民政府每年应当向市人大常委会报告以协议方式出让土地使用权的情况。

引用文档：地方法规(1)篇

第四十条以协议出让方式供应土地使用权的，市规划和自然资源部门结合发展改革、水务、生态

环境、交通运输、住房建设等部门出具的有关意见，可以依职权或者申请启动用地报批工作。

经市、区人民政府批准，并理顺土地权属关系后，市规划和自然资源部门可以签订土地使用权出

让合同。

引用文档：地方法规(1)篇

第四十一条下列项目土地使用权协议出让时，市规划和自然资源部门按照本条规定减免土地使用

权出让金和土地开发与市政配套设施金：

（一）第三十九条第一款第一项规定的用地，减收土地使用权出让金百分之四十至百分之七十；

（二）第三十九条第一款第二项规定的用地，免收土地使用权出让金；

（三）第三十九条第一款第三项规定的用地，免收土地使用权出让金。土地开发与市政配套设施

金的交纳标准由市人民政府另行规定。

本条规定以外的土地使用权协议出让，一律不得减免土地使用权出让金。

第四十二条属本条例第三十九条第一款第一项用地的，土地使用者应当在出让合同生效当日交付

土地使用权出让金总额百分之三十的首期款，余额应当在出让合同生效之日起三十日内付清；经市规

划和自然资源部门同意并在出让合同中注明，余额可以延期交付，但是最长不得超过一年。逾期未付

清的，市规划和自然资源部门依照本条例第二十条的规定处理。

属本条例第三十九条一款第二项、第三项用地的，土地使用权出让金的支付按照出让合同规定的

期限和方式执行。

属本条例第三十九条第一款第四项用地的，土地使用权出让金的支付办法按照市人民政府规定执

行。

第四十三条市规划和自然资源部门应当于每年十二月三十一日前将减免土地使用权出让金的用

地项目及减免数额向市人民政府报告。

第四十四条依照本条例第三十九条第一款第一项规定减收土地使用权出让金取得土地使用权的，

土地使用者将用地出租、转让，以及以土地使用权与他人合资、合作建设的，应当报经市规划和自然

资源部门批准，重新签订出让合同。改变用途的，应当报经市规划和自然资源部门批准，并按照公告

市场价格补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，依照《深圳经济特区房地产登记条例》

的规定办理变更登记手续后，方可进行。

需补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金的，土地使用者办理变更登记时，应当持

市规划和自然资源部门出具的补足土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金的凭证及重新签

订的出让合同。

引用文档：地方法规(1)篇

第四十五条依照本条例第三十九条第一款第一项规定减收土地使用权出让金和土地开发与市政

配套设施金取得土地使用权的，经市规划和自然资源部门批准，土地使用者可以将该土地上的建筑物、

附着物用于抵押。但是抵押权人处分抵押物时，应当按照公告市场价格补足土地使用权出让金和土地

开发与市政配套设施金后，方可进行。抵押物的处分所得应当按照规定先行缴交有关税费。

引用文档：地方法规(1)篇

第四十六条依照本条例第三十九条第一款第一项规定减收土地使用权出让金取得土地使用权的，

项目投产后，由市科技创新部门负责复查。不符合高新技术项目认定标准的，应当按照公告市场价格

补足土地使用权出让金。

第四十七条本条例第三十九条第一款第二项、第三项用地，土地使用者需出租、转让、抵押或者

与他人合资、合作建设的，按照市人民政府规定办理。

第四十八条机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地，土地使

用者不得改作营利性用地，不得出租、转让、抵押，也不得与他人合作开发建设。

第六章 土地使用权的终止

第四十九条有下列情形之一的，土地使用权终止：

（一）出让合同规定的年期届满；

（二）土地灭失；

（三）土地使用者死亡而无合法承继人；

（四）人民法院或者市规划和自然资源部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或者决定生

效；

（五）用地单位迁移或者被依法注销的；

（六）市人民政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权；

（七）法律、法规规定的其他情形。

引用文档：裁判文书(1)篇

第五十条出现第四十九条第一项、第三项和第四项规定的情形，土地使用权连同该宗土地上的建

筑物、附着物由市规划和自然资源部门无偿收回，但是法律、法规另有规定的除外。

引用文档：裁判文书(1)篇

第五十一条市人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社

会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回。

依法提前收回土地使用权的，市人民政府根据土地使用者开发、利用土地的实际情况和年期，给

土地使用者以相应的补偿。

第五十二条土地使用权年期届满，土地使用者应当自年期届满之日起十日内到市规划和自然资源

部门办理注销登记手续。土地使用者不办理注销登记手续的，由市规划和自然资源部门径为注销登记。

本条例第四十九条第一款第二项、第三项、第四项、第五项和第六项规定的情形，由市规划和自

然资源部门径为注销登记。

第五十三条土地使用权年期届满，土地使用者需继续使用该宗土地的，应当提前六个月向市规划

和自然资源部门提出申请。市规划和自然资源部门应当自接到申请之日起一个月内按照下列原则作出

是否准予继续使用的答复：

（一）土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，准予继续使用；

（二）土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求的，土地使用者的申请不予批准。

第五十四条准予土地使用者继续使用土地的，土地使用者应当自接到市规划和自然资源部门批准

文件之日起十五日内与市规划和自然资源部门重新签订出让合同，支付土地使用权出让金和土地开发

与市政配套设施金，并按照《深圳经济特区房地产登记条例》的规定办理登记。

第七章 法律责任

第五十五条违反本条例第三条规定，擅自出让土地使用权的，出让合同无效，市规划和自然资源

部门可以依照《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定对有关当事人的违法转让行为给予处罚。

第五十六条违反本条例第二十一条规定，土地使用者未按照出让合同规定的用途和条件开发利用

土地的，由市规划和自然资源部门责令限期改正，并可以处土地使用权出让金总额百分之二十的罚款。

拒不改正的，市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

土地使用者逾期未完成地上建筑物的，市规划和自然资源部门自出让合同规定的项目竣工提交验

收之日起处以罚款。逾期六个月以内的，处土地使用权出让金总额百分之五罚款；逾期六个月以上一

年以内的，处土地使用权出让金总额百分之十罚款；逾期一年以上两年以内的，处土地使用权出让金

总额百分之十五罚款；逾期两年仍未完成地上建筑物的，市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权，

没收地上建筑物、附着物。

土地使用者自出让合同生效之日起两年内未开发利用土地的，市规划和自然资源部门无偿收回土

地使用权。

前款所称开发利用，是指领取建设工程规划许可证，并且工程量达到投资总额百分之二十五以上。

属市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权的，土地开发与市政配套设施金不予退还。

第五十七条依照本条例第四十六条规定，经复查不符合高新技术项目认定标准的，土地使用者除

按照公告市场价格补足土地使用权出让金外，由市规划和自然资源部门处土地使用权出让金总额百分

之二十罚款。

第五十八条违反本条例第四十八条规定，土地使用者出租、抵押土地使用权和与他人合作开发建

设的，由市规划和自然资源部门责令改正，没收非法所得，并处非法所得一倍以上三倍以下罚款。

违反本条例第四十四条、第四十八条规定，土地使用者擅自转让土地使用权的，由市规划和自然

资源部门责令改正，没收违法所得，并处转让价款百分之十罚款。拒不改正的，市规划和自然资源部

门可以无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。属市规划和自然资源部门无偿收回土地使用

权的，土地开发与市政配套设金不予退还。

对有关责任人员由其所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十九条土地使用者在申请用地、签订或者履行出让合同中有下列情形之一的，市规划和自然

资源部门可以给予警告、撤销用地批准文件、暂扣有关许可证件或者收回土地使用权的处罚：

（一）隐瞒重大事实，提供虚假资料或者伪造文件的；

（二）违反本条例第十五条第二款规定，擅自处分土地使用权的。

第六十条在出让土地使用权过程中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得土地使用权的，由市规划

和自然资源部门收回其土地使用权并处土地使用权出让金总额百分之五罚款；对有关责任人员由其所

在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六十一条市规划和自然资源部门工作人员在出让土地使用权活动中，接受贿赂、泄露秘密、玩

忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十二条原行政划拨土地使用权的土地使用者应当于 1999 年 12 月 31 日前申请补办出让手续。

第八章 附则

第六十三条有关土地使用权出让的纠纷，争议双方应当协商解决，协商不成的，可以依法向人民

法院起诉。

第六十四条市人民政府可以依据本条例制定实施细则。

第六十五条本条例自公布之日起施行。

本条例施行前在特区内实施的有关规定与本条例不一致的，以本条例为准。

深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见深府规〔2018〕11 号

各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》，深化土地管理制度改革，根据《中华人

民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规和规章规定，结合我市

实际，现就国有土地供应管理提出以下意见。

一、健全土地供应体系

完善国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式，

规范临时用地使用及委托管理范围，建立以产权为导向的土地供应体系。

（一）划拨。产权归中央国家机关（含授权单位）、省、市和区人民政府（含新区管理机构，

下同）的下列公益性、非营利性用地以划拨方式供应：

1．行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教、特殊用地等公共管理与

服务设施用地，供应设施、环境卫生设施及其他公用设施用地，广场等用地。

2．区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场（库）、

加油站、独立占地的加气站和充电站用地除外。

3．只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器，下同）用地。

4．地下综合管廊设施用地。

5．国家重点扶持的能源和水利等设施用地。

以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。

（二）协议出让。可以协议方式出让的建设用地包括：

1．社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的区域交通用地、城市道路用地、轨道交通

用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的地下综合管廊设施用地；社会投资、产权归经市

政府确定的投资主体且只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地；国家、

省、市政府已确定特许（定）经营者的公用设施用地。上述建设用地使用权不得改变用途，不得转让、

互换、出资、赠与。在协议中明确约定，抵押需经市规划国土主管部门审核后报市政府批准，担保金

额不得超过合同地价及地上建筑物残值之和。特许（定）经营的公用设施，土地使用年期不得超过特

许或者特定经营期限。

2．连接两宗已设定产权地块的地上、地下空间。该空间主要为连通功能且保证 24 小时向

公众开放的，按照公共通道用途出让，允许配建不超过通道总建筑面积 20%的经营性建筑，若配建

超过 20%的经营性建筑，超出部分产权归政府所有；该空间无法 24 小时向公众开放的，按照建筑主

体功能出让。连通双方为不同主体的，需经双方协商一致。

3．非农建设用地、征地返还用地、置换用地、留用土地、城市更新用地和符合规定的棚户

区改造用地。

4．法律法规、规章和市政府规定的其他情形。

（三）招标、拍卖、挂牌出让。出让用地除按照本意见可以协议出让的以外，应以招标、拍

卖、挂牌方式供应：

1．以招标方式出让的，出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和非法

人组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人。

2．以拍卖方式出让的，出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞买，

根据出价结果或者其他竞得规则确定建设用地使用权人。

3．以挂牌方式出让的，出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件

在指定的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结

果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人。其中，经市、区政府遴选确定的重点产业项目用地可以

采取“带产业项目”挂牌方式供应，但房地产业项目除外。

（四）作价出资。建设用地使用权作价出资按照土地资源优化配置原则，明确作价出资对象，

规范作价出资范围，完善作价出资结构，优化作价出资价格形成机制，加强后续监管。具体办法按照

我市国有建设用地使用权作价出资管理的有关规定执行。

（五）租赁。国有建设用地租赁实行短期租赁和长期租赁。经市政府批准，由社会投资主体

组织实施的急需公共服务设施等用地实行短期租赁，以协议方式确定承租人，租赁期限不得超过 5 年，

具体办法由市规划国土主管部门另行制定。工业及其他产业用地实行长期租赁的，以招标、拍卖、挂

牌等公开竞价方式确定承租人，租赁期限不少于 5 年且不超过 20 年。租赁期届满前，符合相关规定

的可以申请续期或者转为出让。

在协议中明确以租赁方式取得的建设用地不得转让、转租或者抵押。

（六）严格临时用地管理。从严控制临时用地规模，规范临时用地管理流程，严格临时用地

批后监管。临时用地供应范围仅限于建设项目施工、地质勘查、抢险救灾以及政府组织实施的急需公

共服务设施等情形。

（七）确定委托管理范围。对于公园绿地、水库水面、河流水面、湖泊水面、护坡等用地，

不设立建设用地使用权，以划定管理范围线的方式委托市职能部门或者各区政府管理。各管理主体负

责其管理范围线内用地的日常管理工作。

二、加强建设用地供应及审批监管

充分发挥土地利用规划和计划调控作用，建立长效监管机制，切实规范用地供应行为，强化

供应监管。

（八）加强土地利用规划和计划管理。土地供应应当符合城市规划和土地利用规划确定的土

地用途管制和空间管制要求。城市建设与土地利用实施计划一经审批下达，必须严格执行。除市级统

筹指标外，年度土地利用计划指标均分解下达给各区。其中，新增建设用地指标实行严格管控，不得

突破。新增建设用地优先保障公共设施、公益事业、人才住房和保障性住房以及市政府重点扶持的产

业项目，其他项目原则上通过盘活存量建设用地的方式解决。

（九）完善土地供应监督机制。市规划国土主管部门通过新增建设用地指标、建设用地清退

指标等管控手段加强对各区土地审批、供应情况的监督管理，负责对各区政府开展的土地审批工作情

况进行督查，并可以依法启动、中止或者终止建设用地供应工作。

（十）明确净地供应要求。拟供应的土地应当为权属清晰的国有土地，安置补偿须落实到位，

并具备动工开发所需的道路、供水、供电及场地平整等基本条件，杜绝以道路、市政配套设施等不完

善为由延长开竣工期限，严防土地闲置。

（十一）严格土地供应合同管理。已供应的土地应当严格执行建设用地划拨决定书、建设用

地使用权出让合同、建设用地使用权作价出资合同、建设用地租赁合同、临时用地合同约定的土地使

用条件，并在划拨决定书及合同中明确未按约定的土地使用条件利用土地的，政府可以提前收回建设

用地。

（十二）建立土地供应与企业信用联动机制。增强企业依法依约用地意识，降低土地供应管

理风险。将土地供应中的违法违约企业列入失信“黑名单”，并及时报送市公共信用信息管理系统。

失信主体不得参与我市城市更新、土地竞拍等土地供应活动。

三、其他

本意见自公布之日起施行，有效期 5 年，国有土地作价入股以及国有农用地有偿使用的相关

规定由市政府另行组织制定。深圳市人民政府《印发关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地

产市场的决定的通知》（深府〔2001〕94 号）自本意见公布之日起废止。

深圳市人民政府

2018 年 7 月 8 日

税务管理

深圳市地方税务局办公室关于印发城市更新税收政策指引的通知深地税办发〔2012〕37 号

第一章 总则

第一条 为规范城市更新税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民

共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条

例》、《深圳市城市更新办法》及其实施细则，结合深圳市实际，现制定本指引。

第二条 本指引适用于本市行政区域范围内的城市更新活动所涉及到的税收征收管理。

本指引所称城市更新，是指由符合《深圳市城市更新办法》及其实施细则规定的开发企业根

据城市规划对特定城市建成区，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

第三条 本指引针对城市更新实施过程中以下三种见的经济行为，就其税收处理方式予以明

确。

(一)以房地产作价入股成立项目公司进行开发。

(二)双方或多方合作实施项目的开发。

(三) 其他城市更新行为

第四条 其他未包括的城市更新行为税收处理比照此规定，以实质重于形式、避免重复征税

为原则进行征收管理\"。

第二章 以房地产作价入股进行房地产开发的税收处理

第五条 以房地产作价入股进行房地产开发，按出资比例分享利润，共担风险的，不征营业

税。但以下情形除外：

房屋建成后各方按一定比例分配房屋，出地方以土地出资视为向项目公司转让土地，按\"转

让无形资产\"缴纳营业税，其营业额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规

定进行核定。

第六条 凡以房地产作价入股，所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企

业以其建造的商品房进行投资和联营的，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入缴纳土地增值

税。

第七条 被投资企业接受投资方式取得的土地，以该土地的投资作价和接受投资支付的相关

税费为计税基础，并在企业所得税进行税前扣除以及作为土地增值税的扣除项目。

第八条 被投资企业以房地产分配给股东或出资人的，发生所有权转移时应视同销售房地产

缴纳土地增值税。

对合营企业的房屋，在分配给投资各方后，视同销售，应按规定缴纳营业税。

第三章 合作建房的税收处理

第九条 本指引所称合作建房是指由一方(或多方)出地，另一方(或多方)出资，合作各方共同

与国土部门签署土地出让协议(或补充协议)，共同取得土地使用权，并按约定比例进行分房的行为。

第十条 合作各方共同与国土部门签署出让协议，共同取得土地使用权的行为及开发完成后

进行确权登记，不涉及到转让土地使用权，不征收营业税，不征收土地增值税。

第十一条 合作建房分房暂免征收土地增值税，不征营业税；分房后各自销售的，应就其取

得的收入和发生的成本按规定计算缴纳所得税、营业税土地增值税。

第十二条 如果合作建房出地方为村股份公司，当其分配取得房产，再原价分配给村民的，

不视同销售。

第十三条 合作建房项目的土地增值税缴纳，由合作各方就其取得的收入和实际发生的成本

分别计算并缴纳土地增值税。

第十四条 合作建房出地方属于村股份公司的，当其将分得的房产出售时，如果不能准确核

算成本，土地增值税按转让房产取得的收入核定征收。村股份合作公司是农村城市化进程中，在原有

的村级集体经济组织基础上进行股份制改制而成的，具备独立的法人资格经济实体。

第四章 城市更新其他税收处理

第十五条 本指引所称拆迁补偿是指拆迁方对被拆迁方，依照《深圳市城市更新办法》及其

实施细则、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币

补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

第十六条 拆迁方与被拆迁方签订拆迁补偿安置协议，实行货币补偿支付拆迁补偿费，凭合

法有效凭据计入拆迁补偿费，在所得税和土地增值税前扣除。

第十七条 被拆迁方取得的拆迁补偿费、征地补偿，暂不征收营业税、免征土地增值税。

第十八条 拆迁方与被拆迁方签订搬迁补偿安置协议，实行房屋产权调换方式支付拆迁补偿

费，对偿还面积与拆迁补偿协议面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超过部

分，按房产在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定核定计征营业税。本指引中所称

\"同类住宅房屋的成本价\"以建安成本为准，不含地价。

第十九条 开发商与被拆迁方签订拆迁补偿安置协议，实行房屋产权调换方式支付拆迁补偿

费，用本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理缴纳土地增值税及所得税，按国税发

[2006]187 号第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产

开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应

抵减本项目拆迁补偿费。

第二十条 开发商与被拆迁人签订搬迁补偿安置协议，实行房屋产权调换方式支付拆迁补偿

费，采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187 号第三条

第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费，计算缴纳土地增值税；异地安置的房屋属于购入的，

以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费，计算缴纳缴纳土地增值税。

第二十一条 一方(或多方)出地，另一方(或多方)出资，以土地使用权人的名义进行开发，房

屋建成后合作双方按一定比例分配房屋。分配给出资方的房产视同销售，按市场公允价值确认收入。

第二十二条 开发商投入资金和技术并以自己名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合

同约定的分配比例将房屋所有权转移至出地一方。房屋建成后，开发商分配给原出地方的房屋，按市

场公允价确定开发商土地增值税应税收入；出地方从开发商获取房产，按市场公允价确定出地方转让

土地使用权取得的收入，按规定征收土地增值税。

第二十三条 房地产被收购方收购，应按规定缴纳营业税、所得税。

第二十四条 城市更新项目房地产被收购，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施

细则》、财税【1995】048 号文件关于因城市建设需要，转让房产免征土地增值税。

第二十五条 纳税人\"自改\"，即拆除自有建筑，按该建筑市场公价值确定房地产开发企业的

拆迁补偿成本。其税收政策比照\"他拆\"拆迁补偿税收政策。

纳税人在开始旧改意向后新增的建筑物拆除不得列为拆迁补偿成本。

第二十六条 作为拆迁条件，为村委无偿建设配套设施，无偿返还一定面积的新建物业给村

集体，该经费、补偿资金、新建物业成本等实际发生的拆迁支出均可在\"土地征用及拆迁补偿费\"中列

支。

第二十七条 回迁房销售收入营业税纳税义务发生时间为回迁户办理产权登记的当月。对回

迁房确定的销售收入不预缴土地增值税。

第二十八条 政府对城市更新项目的补偿，不列入销售收入，也不抵减扣除项目金额。

第二十九条 拆迁补偿款的确定以实际补偿回迁房时的市场公允价为准。

第三十条 按照《深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地

返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府【2011】198 号)第七条的规定，对于转为商品性质

的非农建设用地和征地返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时，可以申请按照合法评估机构

核定的市场评估价进行登记。

按上述规定办理产权登记的土地使用权价格可作为土地使用权成本，作为土地增值税扣除项

目。评估价不得高于政府公布的同类、同地段、同时间的评估价。

第五章 附则

第三十一条 本指引由深圳市地方税务局负责解释。

第三十二条 本指引自 年 月 日起实施。以前规定与本指引有抵触的，依本办法执行。

城市更新税政征管(试行)工作指引

发布日期：2017 年 03 月 02 日

第一部分 政策规定

根据《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令第 211 号，下简称《更新办法》)及其实施

细则的有关规定，城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及

旧屋村等)，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治

类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。本指引主要用于指导拆除重建类城市更新项目的涉税管理，

不作为执法依据。

根据《更新办法》及其实施细则及其他相关法律法规文件，按照深圳市城市更新单元规划、

城市更新年度计划的规定实施的拆除重建类更新项目属于本指引规范的对象。今后深圳市人民政府或

相关部门修订相关城市更新办法，从其规定。

本指引主要关注两个环节：

一是被拆迁方(含被拆迁居民和原企业或单位)让渡原有土地使用权，并取得补偿。

二是拆迁方(含更新项目的实施主体)取得土地使用权，并支付补偿。

一、 被拆迁方

(一) 营业税

1. 基本原则

对被拆迁方取得符合条件的拆迁补偿不征收营业税。

2. 具体规定

被拆迁居民或单位将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府

收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土

地使用者将土地使用权归还给土地使用者的行为，不征收营业税。

3. 主要文件

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国

税函〔2008〕277 号)

(二) 个人所得税

1. 基本原则

被拆迁方为自然人时，对其取得的符合条件的拆迁补偿收入免予征收个人所得税。

2. 具体规定

按照城市发展规划，在旧城改造过程中，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规

定的标准取得的拆迁补偿款，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。

3. 主要文件

(1)《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函

〔1998〕428 号)

(2)《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45 号)

(三) 企业所得税

1. 基本原则

被拆迁方为居民企业时，对其取得的符合条件的搬迁所得递延至搬迁完成年度计入当年度企

业应纳税所得额计算纳税。

2. 具体规定

(1)搬迁所得的确认

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，

以及本企业搬迁资产处置收入等。企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货

币性补偿收入。

企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

(2)搬迁完成年度的确认

下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：从搬迁开始，5

年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的;从搬迁开始，搬迁时间满 5 年(包括搬迁当年度)的年度。

(3)被征用土地计税成本的确认

企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以

及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用

后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。

(4)被征用资产计税成本的确认

企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净

值，加上换入资产所支付的税费(涉及补价，还应加上补价款)计算确定。

3. 主要文件

(1)《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告 2012 年第 40 号)

(2)《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局 2013 年第

11 号)

(四) 土地增值税

1. 基本原则

对被拆迁方因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

2. 具体规定

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府

批准征用的房产或收回的土地使用权。因\"城市实施规划\"而搬迁，是指因旧城改造，而由政府或政府

有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

3. 主要文件

(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第 138 号)

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6 号)

(3)《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21 号)

(五) 契税

1. 基本原则

对被拆迁方，因土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用，重新承受土地、房屋权属或重

新购置房屋或选择房屋产权调换，实行免征或差额征收。

2. 具体规定

(1)重新承受土地、房屋权属方式

土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补

偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。

(2)重新购置房屋方式

因房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对

新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

(3)房屋产权调换方式

因房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;

缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

(4)历史遗留问题

由于历史原因未办理初始产权登记的不动产被拆迁后，对于属于政府认可的被拆迁居民，其

没有超过补偿标准部分的，可享受免缴契税的优惠。

3. 主要文件

(1)深圳市地方税务局 2009 年《深圳市地方税务局关于渔农村旧城改造拆迁补偿契税问题的

批复》

(2)《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税

〔2012〕82 号)

(3)《广东省契税实施办法》

(六) 印花税

1. 基本原则

对与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

2. 具体规定

一是对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房

的个人涉及的印花税予以免征;二是在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出

具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建

筑面积的比例免征印花税。

3. 主要文件

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101 号)

二、 拆迁方

(一) 营业税

1. 基本原则

对于拆迁方采取房产补偿方式，视补偿面积和补偿方式不同，采取不同的营业税征收方式。

2. 具体规定

对于拆迁方采取房产补偿方式，视补偿方式不同税务处理分别如下：

用于补偿的房产若是开发公司自行开发的商品房，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同

类住宅房屋的成本价核定计算缴纳\"销售不动产\"的营业税;对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华

人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，核定营业额计算缴纳\"销售不动产\"的营业税。

用于补偿的房产若是项目实施主体外购的产权房产，可以以核定计税价格减除房产购置原价

后的余额为计税营业额。

3. 主要文件

《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函

〔1995〕549 号)

(二) 企业所得税

1. 基本原则

对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销

售，并将其确认为拆迁补偿支出。

2. 具体规定

(1)视同销售

对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销

售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或

利润)的方法和顺序为：一是按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;二是由

主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;三是按开发产品的成本利润率确定。开发产

品的成本利润率不得低于 15%。

(2)成本扣除

对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的土地使用权等行为，土地使用权

的成本为开发产品视同销售收入和土地使用权转移过程中应支付的相关税费。如涉及补价，土地使用

权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

3. 主要文件

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31 号)

(三) 土地增值税

1. 基本原则

对于拆迁方采取房产补偿方式换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销

售，并将其确认为拆迁补偿支出。

2. 具体规定

(1)视同销售

对于拆迁方将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视

同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的

平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(2)成本扣除

①本地安置

拆迁方用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，视同销售收入按本企

业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，同时将视同销售收入确认为房地产开发

项目的拆迁补偿费。拆迁方支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给拆迁方的补差

价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

②异地安置

拆迁方采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本企业在同一地区、

同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，

以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3. 主要文件

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕

187 号)

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220 号)

(四) 契税

1.基本原则

出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利

益。

2.具体规定

(1)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿

费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、

实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两

种方式确定：

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，

并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(2)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市

政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

3.主要文件

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕

134 号)

第二部分 实务指引

一、 个人所得税

根据《深圳市地方税务局税收减免管理实施办法》(深圳市地方税务局公告〔2016〕1 号)(以

下简称《减免实施办法》)的规定，纳税人的征管流程如下：

一是享受方式。扣缴申报自行享受。

二是提供资料。拆迁补偿款免征个人所得税属于按税务机关要求期限提交报备材料的事项，

具体材料有：⑴居民身份证或其他证明身份的合法证明;⑵取得拆迁补偿款相关证明材料(如拆迁补偿

协议、收款凭据等，不限于这些证明材料，下同)。

二、 企业所得税

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告 2012 年第 40 号) 第六章征收

管理的规定，纳税人的征管流程如下：

一是申报材料。企业应当自搬迁开始年度，至次年 5 月 31 日前，向主管税务机关(包括迁出

地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机

关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。其中，搬迁依据、搬迁规划等相关材料，

包括：(1)政府搬迁文件或公告;(2)搬迁重置总体规划;(3)拆迁补偿协议;(4)资产处置计划;(5)其他与搬

迁相关的事项。