在实务中，一般申请人向遗产承办处提交申请后，司法常务官便会启动 遗产承办申请的程序。然而，如果当事人想确保遗产承办处不会在当事人不 知道的情况下，向申请人发出授予书的，当事人可以及时向遗产承办处提交 知会备忘。 在法庭存档知会备忘后，一旦有任何人士向法庭提交遗产承办申请，法 庭必须通知提交知会备忘的当事人，并要求遗产承办申请人先处理知会备 忘录。假若遗产承办申请正在处理中，任何人士向遗产承办处提交知会备忘 的，将会导致遗产承办申请暂停。在知会备忘被撤回之前，遗产承办处不得 处理遗产承办的申请工作。知会备忘的有效期为六个月，在六个月后，当事 人可以再次向遗产承办处提交知会备忘。 协助司法常务官处理财产无主物 此外，遗产承办处还协助司法常务官处理财产无主物。 财产无主物是指无人享有权益的死者遗产，即没有遗嘱继承人或其放 弃继承死者的遗产，也没有合适的法定继承人或其亦放弃继承死者的遗产， 此时死者的遗产将属于无主财物，归属于政府所有，司法常务官会将无主财 物转予政府所有，并在需要的情况下先拨付款项给该名死者的受养人，以及 其他死者预期会供养的人士。 接受公众人士的询问 除前述职能，遗产承办处还接受公众人士的询问，并尽可能即时地回复。 如遗产承办处无法即时回复，则会在 30 天内给予详细答复。但需注意的是， 遗产承办处内的任何人都不可以亦不会向申请人提供处理遗产承办申请的 - 245 -

法律意见。申请人应考虑征询香港律师的专业意见，遗产承办处亦备有由香 港律师会所印制的律师行名单以供申请人查阅。 划重点 1. 遗产承办处是香港高等法院单独处理遗产事宜的法庭。 2. 在遗产承办申请方面，其承担着遗产管理书的申请、问询以及授予的工作； 在满足特定条件时，司法常务官将会担任遗产管理官，协助以简易方式管 理遗产。 3. 除遗产承办申请外，遗产承办处还负责诉讼文件、知会备忘的存档工作， 处理归政府所有的财产无主物，并在公众人士有需要时回答咨询，但是遗 产承办处并不允许提供任何处理遗产承办申请的法律意见，而申请人应 考虑征询香港律师的意见。 附：实用信息 司法机构网页：www.judiciary.hk 遗产承办处地址：香港金钟道三十八号高等法院大楼低层三楼 电话 :(852) 2840 1683 传真 : (852) 2524 7737 电邮 :probate@judiciary.hk - 246 -

20. 继承所得的香港遗产如何转移至内地？ 实务操作中，要完成遗产所得的转移，我们需要考虑两个问题，一是香 港能否转出遗产，二是内地能否转入（接收）这笔遗产。 香港能否转出遗产 香港特别行政区并不实行外汇管制政策，港币自由兑换，继续开放外汇、 黄金、证券、期货等市场。从字面理解，香港继承所得的存款以及股票、期 货等金融产品，原则上是不是都可直接转移至内地呢？从实务角度来看，继 承所得的存款转回内地是可行的，但金融产品直接转回内地的操作空间并 不大。以港股为例，因港股通常只能经香港的券商账户持有，内地的金融机 构不能承接。因此，相当一部分的遗产代理人或继承人会倾向于选择变卖股 票并套现，再将对应款项转回内地。 内地能否转入遗产 依据《人民币银行结算账户管理办法》的相关规定，继承、赠与款项是 可以转入个人银行结算账户的。但回归到实务操作，内地有着外汇管理制度， 且反洗钱的监管力度强，故香港继承所得的遗产转入境内很可能会需要满 足一些要求： - 247 -

1.主体要求 据内地的某些银行及金融机构所述，基于合规的考虑，内地的接收机构 通常会要求继承所得转出的香港账户持有人与转入的内地账户持有人是同 一继承人，而该要求与香港的遗产承办制度之间会出现实践上的冲突：在香 港的遗产承办制度下，遗产会先由遗产代理人完成债务等的清算后，再分配 至受益人（继承人）手上。因此，若遗产代理人与受益人（继承人）非同一 人，前者完成清算后，遗产才会由遗产代理人处转至受益人（继承人）的账 户。此时，则可能需要受益人（继承人）与内地银行及金融机构沟通确认手 续，并提交充足的说明材料，继承所得才可能从遗产代理人的账户转至受益 人（继承人）的账户。 2.汇入要求 依据我国的反洗钱法，金融机构都需要建立健全的反洗钱内部控制制 度，如遇大额交易或可疑交易需及时报告反洗钱信息中心，如处理不当，金 融机构会被罚款甚至构成犯罪。打个比方，假设受益人（继承人）打算当日 一次性往内地银行账户汇入港币三百万元，基于反洗钱需求，银行很可能会 先行审核该笔款项的来源是否合法，包括如查看与继承权相关的授予书、公 - 248 -

证书及需受益人（继承人）进行情况说明等，经银行合规部门确认后，才会 同意接收该笔款项。 3.结汇要求 依据《个人外汇管理办法实施细则》规定，如果结汇年度总额超过五万 美元，则必须提供遗产继承的法律文书或公证书作为申请材料并加以说明， 结汇的申请才可能被批准。 划重点 1. 实务上，继承所得的存款转至内地是可行的，但如受益人（继承人）继承 所得的遗产为金融产品，则很可能需将该产品套现后才能转回内地。 2. 在继承所得汇入境内及结汇时，银行均可能要求申请人提供相关的继承 法律文书，叙清其中的法律关系。申请人应留存所有与继承香港遗产相关 的文书以满足有关部门的手续要求。当然，申请人也可考虑聘用专业的跨 境家事律师，在申请过程当中协助其与银行进行沟通，以推进香港继承所 得顺利转移至内地。 - 249 -

第五章 港人内地遗产继承 1. 内地遗产继承手续要不要找律师？ 很多香港人家里都有物业或是银行存款在内地，现需要办理继承手续 的。我们听得最多的一番话就是，“我都跑手续跑几年了，每个部门的说法 都不一样！……哎呀，原来这个手续是可以找律师办的呀！” 内地跟香港的司法制度不一，在香港，简单如物业买卖都会经过律师办 理，但在内地，物业买卖是可以完全不经过律师的；同样的，在香港，大家 都会选择委托律师办理遗产承办手续，而在内地，大家更多是选择自己跑部 门办继承。那么，港人的内地遗产继承手续，要不要找律师？应不应该找律 师？ 我们不会说你一定要找律师，但是，确实应该要找律师！ 也许在内地办理继承手续，律师并不是必须的，但是有了经验丰富的律 师，对于港人来说，是一个便利，更省却了不少时间和金钱，也降低了风险。 港人在内地办理遗产继承手续，涉及众多文件和部门。以内地物业继承 为例，简单列举就有以下这些必要的基本流程： 1. 继承人（遗嘱执行人/遗产管理人/受益人）准备好办理继承手续所需的全 部文件； 2. 聘请香港中国委托公证人签署一系列的公证文件（香港中国委托公证人 就是大家在内地咨询有关部门时，经常被告知，你要回香港找香港律师办 理公证文件所指的“香港律师”）； - 250 -

3. 在遗产所在地的公证处办理继承权公证书； 4. 在遗产所在地的税务部门办理免税证明或是完税证明； 5. 在不动产登记部门办理变更登记手续等。 大家也许会说，“就这些流程，很简单而已嘛！”，事实上，根据个案的 不同情况，还会有更复杂的流程穿插在基本的流程之中，例如： 1. 聘请香港律师就某些问题出具香港法律意见书； 2. 委托绘测公司对物业进行绘测； 3. 前往物业所在地的居委/村委开具一些事实的证明文件； 4. 委托评估公司对物业进行评估；及 5. 在国土部门补缴费用，如土地出让金等。 不要以为分别跑完这些手续（部门），继承手续就能办下来，事实是没 有那么简单。 上述每个环节所涉及的文件都是层层相扣的，例如第 2 项提到的公证 文件，将会在遗产所在地的公证处、税务部门、绘测公司、居委/村委、评估 公司、国土部门以及不动产登记中心使用，稍有不符合任一部门要求的情况 出现，公证文件可能就得重做。重做意味着什么？意味着前面跑的部门可能 都白跑了，公证文件也得重做了。不得不再提醒大家，在香港中国委托公证 人处重做公证文件是要重新收费的，而且公证文件中的有些内容还不一定 能改。 更可怕的是，别以为拿到第 3 项的继承权公证书就“畅通无阻”了。继承 权公证书的内容稍有错误，也是会影响到后面的手续的。在内地，“继承”与 - 251 -

“遗赠”可是大大不同，“继承”一般是可以免税的，“遗赠”却会产生税费，因 此，别小看或忽视继承权公证书的内容（表述），这可能是要多花钱的大问 题。 可以说，各种各样的陷阱和风险隐藏在每个环节，然而，有了律师的话， 可以为你最大限度的避免这些陷阱和把控当中的风险；大家也可以安坐家 中，让律师替你去办理上述的各项手续（一般情况下，委托律师办理，大家 只需要按照律师所列的清单提供文件及在港签署公证文件，而无需亲自回 内地办理手续）。 因此，港人在内地办理继承手续，可以不找律师，但是，有了律师，会 为您带来许多便利，更能为您避免当中的陷阱，以及把控当中的风险。 - 252 -

2. 专业律师助你轻松继承内地遗产 很多人会认为，内地的继承手续跟香港的遗产承办手续一样，是一项不 太复杂的法律事务而已，任何的执业律师都可以处理。俗语讲得好，术业有 专攻。正如公司不会委托一位婚姻家事律师去处理公司的上市业务，家属不 会委托一位公司律师去处理刑事案件，你也不应该委托一位非家事继承专 业的律师去处理遗产承办（继承）的事务。 若你委托一位律师协助处理立遗嘱的事宜时，可以先简单问问这位律 师，要通过遗嘱处理香港和内地的资产，是一份遗嘱就可以了？还是要分开 两份遗嘱？同样的，若你委托一位律师协助处理内地遗产继承事宜时，也可 以先问问这位律师，办理内地遗产继承手续，会涉及多少个部门？他/她会 如何提供服务？ 我们曾经有一位客户让我们至今仍印象深刻，他当时告诉我们，他在香 港委托了一位律师协助他处理已故母亲在广州遗留的物业继承手续，他的 理解是完成全部继承手续直到物业登记在他的名下，并就此支付了一笔高 昂的律师费。结果，在他取得香港中国委托公证人出具的一套公证文件后， 该名律师告知全部服务已完成，内地部分的手续他们是不会负责处理的，需 要客户自行办理。 还有另一种经常出现的情况，客户在香港委托中国委托公证人出具了 一套公证文件后，自行回到内地用证部门提交申请时，被告知公证文件不符 合要求，需要重新出具或作出更正；又或是被告知还有其他的证明文件需要 补充提供，结果，客户又得再想办法去搜集文件。 - 253 -

当你有相关的需求，又不希望“遇人不淑”时，就应当考虑聘请专业的跨 境继承家事律师，从第一步，即指导客户如何准备所需文件开始提供协助， 直到客户取得内地的遗产为止，全程代办处理。具体的服务模式也会因应客 户的需求而调整，一般的服务类型有： 1.文件审查服务 假若你不确定手头上的文件是否足够办理内地的遗产继承，或是想先 了解办理内地继承手续的流程及你的个案的建议方案，都可以选用本项服 务，用相对低的成本来了解你的个案应当如何处理； 2.全套的内地遗产继承手续 不论是内地物业，或是内地银行存款，又或是其他的遗产类型，跨境 继承家事律师都可以协助办理继承手续；从指导如何准备所需文件，到出 具香港的公证文件，申请内地的公证书，一直至取得内地遗产为止，都可 以委托跨境继承家事律师来处理；一般情况下，整个过程都无需客户亲自 回内地处理有关的工作，绝对是最贴心的法律服务。 - 254 -

3. 如何算是一份及格的公证文件？ 在过往的“港人内地财产继承讲座”中，我们通过几个个案给大家介绍了 处理跨境继承案件中所遇到的实务障碍。我们希望通过进一步的整理，更有 系统地向大家介绍港人内地遗产继承中所遇到的各种实务障碍。可以说，港 人内地遗产继承手续中，最容易出错，最影响手续是否能顺畅完成的，就是 香港/境外公证文件的“质量”。 一般而言，及格的香港/境外公证文件最少应当符合下面的要求： 1. 公证文件必须为中文，而且是读得懂的中文（“要求一”）； 2. 所有第一顺序及/或第二顺序法定继承人的基本信息（“要求二”），其中， 第一顺序法定继承人包括配偶、子女、父母，第二顺序法定继承人包括兄 弟姊妹、祖父母、外祖父母； 3. 内地遗产的具体信息（“要求三”）；及 4. 公证文件中提及的信息的相关证明文件均需作为附件（“要求四”）。 我们先带大家看一个其过往处理过的个案： - 255 -

死者 A BCDEF G H I J K EFG H I JK L 多多温 温 多香 香 曼 香 香 香 伦伦哥 哥 伦港 港 城 港 港 港 多多华 华 多 ⚫ 2008 年，死者在美国去世，生前没有立遗嘱； ⚫ 死者生前有一段婚姻，婚姻存续期间有 11 个子女（A 至 K）； ⚫ 死者去世后，A 至 K 分别在加拿大、英国及香港办理了一套继承公证文 件，拟办理位于顺德的祖屋的继承手续； ⚫ 2010 年，A 至 K 共同前往顺德办理继承手续，结果被当地的公证处告知， 公证文件不符合要求，要求他们重新安排出具公证文件。 那么，我们来看看，究竟这些花了两年时间去办理的公证文件，怎么不 符合要求： 1. 位于英国曼彻斯特的 H 所出具的公证文件，当地的律师以英文出具公证 文件，仅附上中文稿作为附件，且中文稿的内容为“直译”而非“意译”（即 不符合要求一）；特别需要注意的是，内地仅接受中文的公证文件，外文 的文件需要安排翻译成中文，且翻成后的中文必须要读得懂。这里笔者给 大家一个建议，在香港出具的公证文件一般不会存在这个问题，但在境外 - 256 -

出具的公证文件就必须要注意，绝不能忽视“意译”的重要性，最理想是可 以找当地的华人律师与内地专业的跨境继承律师一同协助处理，否则极 有可能被用证部门退件。 2. 加拿大、英国及香港出具的公证文件，均未完整描述死者的法定继承人及 内地遗产的情况（即不符合要求二及要求三）；总结内地公证处的要求， 公证文件中至少应当详细描述死者的基本信息（姓名、出生日期、死亡日 期和地点以及生前有无遗嘱等）、死者生前的婚姻状态以及共有几段婚姻、 死者的子女状况（婚生子女、非婚生子女、继子女及养子女等）、死者的 父母状况（如已去世，具体的死亡日期和地点等）、死者在内地的遗产状 况（如与权属证明文件上记载的地址相一致）等。 3. A 至 E 在加拿大出具的公证文件，未附上相关的证明文件作为附件（即 不符合要求四）；原则上，在内地使用的声明类的公证文件均应就声明的 内容提供相应的证明文件，并将这些证明文件作为声明类公证文件的附 件。 最终，历时两年花费十多万元出具的公证文件，因未符合上述的要求而 被要求重新出具，这样不仅浪费时间也浪费金钱。由此可见，一套符合要求 的公证文件何其重要。 - 257 -

4. 你准备的中文公证文件过关吗？ 公证文件所必须符合的要求中，“公证文件必须为中文，而且是读得懂 的中文”是最容易让大家忽略，也是最不被重视的要求。我们曾在处理案件 的过程中看到很多让人哭笑不得的中文翻译，于是觉得很有必要在此跟大 家分享，以引起重视。 我们先来看一个经典的个案： 死者 配偶 大哥 A 二哥 B 三哥 C 女儿 D ⚫ 1995 年，死者在东莞购入一铺位； ⚫ 2011 年，死者在加拿大去世，其早于 2008 年在马来西亚立下遗嘱（将东 莞的铺位赠与 A 及 D）； ⚫ 死者生前只有一段婚姻，配偶于 1988 年在马来西亚去世； ⚫ 死者生前有 4 个子女（A 至 D），均在马来西亚出生，目前居于加拿大， 并持有加拿大护照； ⚫ 死者的遗嘱已在马来西亚高等法院取得承办书。 - 258 -

可以看到，这个个案不算复杂，只涉及到马来西亚和加拿大两个国家 （事实的发生地），需要安排出具的公证文件大致包括： 1. 死者的死亡证明（死者的死亡地点在加拿大，需要在加拿大办理公证）； 2. 死者的承办书（死者的承办书是马来西亚高等法院出具的，需要在马来西 亚办理公证）； 3. 死者与配偶的结婚证明（死者的结婚证书是马来西亚出具的，需要在马来 西亚办理公证）； 4. 死者配偶的死亡证明（死者配偶是在马来西亚死亡的，需要在马来西亚办 理公证）； 5. 死者子女的出生证明（死者子女均是在马来西亚出生的，需要在马来西亚 办理公证）； 6. 死者子女的身份转换证明（死者子女从马来西亚身份转换成加拿大身份， 需要在加拿大办理公证）；及 7. 遗嘱继承人的声明文件（遗嘱继承人目前持有加拿大护照，需要在加拿大 办理公证）。 我们简单归纳一下，上述的公证文件实质为两个类别的公证文件，一类 是确认无疑的公证（第 1 至 6 项），另一类是声明类公证（第 7 项）。其中， 由于确认无疑公证的文件都是在马来西亚和加拿大形成，因此均需要同时 办理翻译（英文翻译为中文）公证；而只要声明人能看懂中文，一般情况下 声明类的公证文件可以直接使用中文出具，否则可能需要额外出具一份传 译人的声明公证。 - 259 -

大家可能都会觉得，其实并没有很难，的确，如果只是确定要在哪里办， 要办什么文件，我们立马就可以得出结论。然而，最难的在于，如何可以让 上述这些公证文件的内容能被看懂，被内地的公证部门接受。 在第 1 至 6 项的文件中，死亡证明、结婚证明及出生证明的英文翻译 成中文是相对容易的（翻译的内容相对简单直接），最容易“中招”的就是承 办书（包括遗嘱）这类较为复杂的文件的翻译。接下来我们一同看看究竟这 个个案的承办书中文译稿中大概出现了哪些状况： 1. 东莞铺位的地址：马来西亚律师在将东莞铺位地址写入遗嘱的时候，用他 的“理解”将东莞铺位的地址从中文写成英文；遗嘱取得承办书，我们需将 遗嘱中的东莞铺位地址又翻译成中文的时候，地址就“翻译不回来了”（无 法翻译成东莞铺位的登记地址）。 2. 中国的表述：遗嘱中提到了“中国东莞”的表述，但其“中国”使用的英文表 述是“Republic of China”（正确的应该是“the People's Republic of China”）， 特别提醒和需要留意的是，这种已经不是翻译错误的问题了，在这个个案 中，死者的承办书（英文）直接被中国驻当地的领事馆没收。 3. 直译并非意译：我们经常开玩笑说这是“google 式翻译”，举个例子： “I give and devise to my youngest son Chan Man and my daughter Chan Ka in equal shares absolutely all my shares and interests in the following immovable properties:-” 翻译一：“我给予我最小的儿子陈文和女儿陈嘉绝对平等份额是在我以下 不动产中的全部股份和权益”。 - 260 -

翻译二：“对于我在以下财产中的份额及权益，我将给予我最小儿子陈文 和女儿陈嘉相等的份额并作为其绝对权益”。 相信不难看出，翻译二的中文内容更容易读懂，也更能被内地的用证部 门所接受（翻译一是本个案中外国律师提供的翻译，翻译二是我们的翻译）。 不容忽视的是，不要以为直译的问题只会发生在国外，香港也有机会发生直 译的情形，相信这跟香港律师的惯常使用文字/语言为英文及其不熟悉内地 用证部门的要求相关。 过往几年，我们见过不下一百套公证文件，当中大部分公证文件，要不 是内容不符合要求，要不就是英文翻译中文不符合要求；需要提醒的是，当 我们看到公证文件的时候，亦即意味着继承人已经花了时间花了金钱办理 好公证文件再找到我们，甚至是在内地用证部门碰钉后再找到我们。可以说， 这个时候能“起死回生”的机会已经很渺茫，往往我们都会跟继承人说：与其 自己花时间花金钱碰钉后，再花钱重做公证文件，还不如一开始找到我们， 至少你不用跑几趟后徒劳无功，更不要以为做一套公证文件很便宜，像上述 的个案，公证文件就得花个 6-7 万。 - 261 -

5. 公证文件，过五关斩六将！ 香港/境外公证文件在符合四项基本要求后，还要符合在不同地区、不 同部门使用的不同要求。而且，“公证”这项手续也会因应在不同地区/国家 出具而有所不同。所以，一份被内地用证部门接受的公证文件真的可谓“过 五关斩六将”。 一般而言，一份公证文件至少会在遗产所在地的公证处、税务部门及不 动产登记中心，或是银行、工商部门（市场监督管理局）等机构/政府部门 使用。先不要说不同机构/政府部门的要求可能会有所不同，就算是同一机 构/政府部门的不同工作人员，都可能会有不一样的要求。因此，继承人在 准备办理内地遗产的继承手续时，建议先确定： 1. 遗产所在地；及 2. 遗产类型，从而确定所涉及的机构/政府部门。 我们曾遇到过一个客户，“珠海（市）”和“（广州市）海珠（区）”分不 清，一直跟我说遗产在“珠海”，直到看到文件才发现原来是“海珠”。珠海是 邻近澳门的一个市，而海珠是位于广州市的一个区，这可是大大的不同。所 以，我们提醒大家，千万不要搞错遗产所在地，否则可能浪费时间白咨询。 确定上述两个事项后，就可以开始“漫长的咨询之路”了。若遗产是物业 的话，我们建议至少要咨询公证处、税务部门及不动产登记中心（部分地区 可能还会涉及其他的机构/政府部门）；给大家一个小技巧，不管在哪个机构 /政府部门咨询，都要认准回答你问题的工作人员（甚至争取拿到他/她的联 系方式），方便日后正式递申请时，仍然可以找回当日回答你问题的人。记 - 262 -

住，不同工作人员可能会有不一样的要求，假若回答咨询的是工作人员 A， 收取申请的是工作人员 B，那你的文件就有可能并不符合工作人员 B 的要 求了。 确定公证文件的内容后，是否就意味着完成了呢？答案是否定的，“内 容俱备，尚欠手续”！那么，我们再看看不同地区/国家办理的公证文件所需 的手续： 1. 若公证文件是在香港办理公证的，继承人需要在具有中国委托公证人资 格的香港律师（亦即香港中国委托公证人）面前签署，并经中国法律服务 （香港）有限公司加章转递。 2. 若公证文件是在外国办理公证的，继承人需要在当地的公证人/公证律师 面前签署，并在当地外交部/相关部门办理加签，以及在中国驻当地的使 领馆办理认证。 简单而言，一份被内地用证部门接受的公证文件，必须内容和手续都符 合要求。过往几年，我们每年都在“港人内地财产继承讲座”上见到那几个熟 悉的面孔。讲座结束后，他们都会问相同的问题（都是关于公证文件如何准 备、如何咨询内地的用证部门之类的），我们很想通过文章告诉大家，与其 花几年的时间精力在如何准备文件、如何咨询的问题上，白花了时间花了钱， 还不如直接委托熟悉跨境继承业务的专业律师去处理。这不是更实际？必 须要强调的是，文件和手续不会因为时间而变得简单，只会随着政策的改变 越来越严。 - 263 -

6. 如何确定公证文件大解剖！ 一个继承案件要准备哪些公证文件，根据许多当事人的亲身经历，他们 在尝试自行办理内地遗产继承手续时，希望咨询确认需要办理哪些公证文 件，但有关工作人员往往会相互推“责任”，让客户去咨询其他的相关部门。 如果你遇到这种情况，你可能心里会反问自己无数遍，我该问谁？我该怎么 办？ 公证文件要符合不同地区、不同部门的不同要求外，我们首要确定的是 具体要准备哪些文件。 一般而言，最简单的继承案件，至少应当准备如下的公证文件： 1. 继承遗产声明书； 2. 放弃继承遗产声明书（适用于有继承人放弃继承的）； 3.遗嘱执行人的声明书（适用于遗嘱执行人与受益人/继承人并非同一人的）； 4. 委托书（适用于需委托第三方办理继承手续的）；及 5. 中外文译本相符证明（适用于证明文件中有英文文件的，特别是遗嘱为英 文文本的）。 当然，上述提到的都是最简单最基本的情形，每个案件的情况不同需要 准备的文件亦会有所不同。我们一起来看一个个案： - 264 -

深圳物业 1999年购入 死者 1988年结婚 配偶 大儿子 二女儿 ⚫ 死者与配偶于 1988 年在英国结婚； ⚫ 婚姻存续期间育有两名子女，其中大儿子在英国出生，二女儿在美国出生； ⚫ 死者于 1999 年购入深圳物业，并登记在自己的名下； ⚫ 死者于 2016 年在香港去世，生前没有遗嘱； ⚫ 由于配偶行动不便，因此计划放弃继承深圳物业，由两名子女继承，以简 化手续。 一看这个个案，大家可能都会觉得，这不是最典型的简单个案吗？需要 准备的公证文件很简单呀，不就是： 1. 子女的《继承遗产声明书》； 2. 配偶的《放弃继承遗产声明书》。 - 265 -

事实上并没有那么简单，由于这个深圳物业是在死者与配偶婚后购入 的，因此尽管只登记在死者名下，但配偶仍为深圳物业的共同共有人，在死 者去世后，发生继承的仅为属于死者的该部分，而不是深圳物业的全部。因 此，配偶放弃继承深圳物业，并不影响她基于夫妻关系取得的深圳物业的相 应份额，应准备的公证文件应为： 1. 子女的《继承遗产声明书》； 2. 配偶的《放弃继承遗产声明书》； 3. 若配偶保留其基于夫妻关系取得的相应份额，且拟委托子女办理手续的， 则需要准备配偶委托子女办理深圳物业过户手续的《委托书》； 4. 若配偶将其基于夫妻关系取得的相应份额赠与子女的话，还需准备《赠与 声明》，子女亦需准备《受赠声明》等文件。 由于（1）死者与配偶在英国登记结婚，即结婚证书应当是英国的有关 部门出具的；（2）死者的大儿子在英国出生，即出生证明是英国的有关部门 出具的；及（3）死者的二女儿在美国出生，即出生证明是美国的有关部门 出具的；且前述的三份文件均是英文文本，因此，应准备的公证文件应为： 1. 子女的《继承遗产声明书》； 2. 配偶的《放弃继承遗产声明书》； 3. 若配偶保留其基于夫妻关系取得的相应份额，且拟委托子女办理手续的， 则需要准备配偶委托子女办理深圳物业过户手续的《委托书》； 4. 若配偶将其基于夫妻关系取得的相应份额赠与子女的话，还需准备《赠与 声明》，子女亦需准备《受赠声明》等文件； 5. 英国形成的结婚证书的核实无疑证明书公证认证； - 266 -

6. 英国形成的结婚证书的中外文译本相符证明公证认证； 7. 英国形成的出生证明的核实无疑证明书公证认证； 8. 英国形成的出生证明的中外文译本相符证明公证认证； 9. 美国形成的出生证明的核实无疑证明书公证认证； 10.美国形成的出生证明的中外文译本相符证明公证认证。 由于内地法律与香港法律大大不同，特别是在继承规则上可谓千差万 别。每个个案的情况稍有不同，就可能导致需要准备不同的公证文件，甚至 还需要在国外办理一些公证认证文件。因此，聘请熟悉跨境继承业务的专业 律师去协助准备公证文件，可以简化整个内地遗产继承手续，也可以避免因 准备公证文件不善而拖延整个手续流程。 - 267 -

7. 继承遗产声明书 继承遗产声明书，是声明类公证文书中的一种。根据我们获得的数据显 示，继承类公证文书每年都在增长，更是过往两年增长得最多的一类文书， 2018 年度的增长率高达 20.1%。与此同时，遭退件的公证文书中，继承类公 证文书所占的百分比也是名列前茅。这就意味着，跨两地的继承案件年年增 长，且在案件数量增长的同时，出错率也是节节上升，所以，继承遗产声明 书等公证文书的内容是否符合要求是非常值得大家关注的。 - 268 -

谁要出具继承遗产声明书 如被继承人（亦即死者）或是继承人任何一方是香港居民的话，都应该 以继承遗产声明书、放弃继承遗产声明书或是亲属关系及遗嘱状况声明书 的形式出具继承类公证文书。 从上表格可以看出，只要继承人（声明人）为香港居民的，就应根据继 承人的意愿出具继承遗产声明书或是放弃继承遗产声明书；假若继承人（声 明人）为内地居民的，所出具的公证文书则是亲属关系及遗嘱状况声明书。 比较特别的是，如果被继承人及继承人都不是香港居民，只有被继承人 的死亡事实发生在香港的话，那一般情况下，可在香港单独出具死亡证的公 证文书，又或是，被继承人的结婚事实发生在香港的，也可以在香港单独出 具结婚证书的公证文书。 所以，不难看到，香港的委托公证制度对于出具办理内地的继承手续的 公证文书有着非常严格的要求，其中，被继承人和继承人的身份更是对出具 的公证文书类型会有着决定性的影响，可以说，除了被继承人和继承人都是 内地居民的情形外，只要是用于办理内地继承手续的，出具继承遗产声明书 是一大原则（亲属关系及遗嘱状况声明书是继承遗产声明书的另一形式，可 谓“换汤不换药”）。 - 269 -

需要提供什么文件 不论是法定继承（无遗嘱继承）还是遗嘱继承，继承遗产声明书的内容 都需要涵盖被继承人与所有法定继承人的情况，被继承人的婚姻状况、子女 状况和父母状况更是必不可少，而对于所需要提供的文件，更是跟被继承人 的婚姻状况、子女状况和父母状况息息相关。换个角度来说，继承遗产声明 书中陈述的内容，都需要提供相应的文件作为证明，所以，需要提供的文件， 就是你将会在声明书中陈述的内容的相应证明了。 简单举例： 1. 被继承人的死亡事实，就对应需要提供死亡证； 2. 被继承人有遗嘱的，就对应需要提供经检定的由香港高等法院遗产承办 处发出的遗嘱认证，或是需要进行委托公证遗嘱审查的程序，甚至需要配 套香港律师出具的遗嘱效力的法律意见书； 3. 被继承人有两段婚姻的，就对应需要提供第一段婚姻终结的证明（配偶去 世提供死亡证，离婚则提供离婚判令），以及第二段婚姻的结婚证书； 4. 被继承人有 N 个子女的，就对应提供 N 个子女的出生证明，非婚生子女、 养子女和有抚养关系的继子女也包括在内； 5. 被继承人的父母已去世的，就对应需要提供父母的死亡证。 上面列举的只是其中一部分的要求，由于每个个案的情况不一样，因此 所需要提供的文件都会有所不同，具体需要提供的文件，建议还是要结合个 案而定。 - 270 -

划重点 1. 继承遗产声明书的副本需要转递至内地的用证公证处，办理时记得要将 转递的收件部门信息提供给委托公证人。 2. 继承遗产声明书的正本及副本份数要先确认好，一旦出具想再补正本及/ 或副本是不可能的，这时候就需要重新再按标准收费办理。 3. 继承遗产声明书也要遵循一事一证原则，遗产在不同的市/区，就需要分 别对应办理。 4. 多于一人签署继承遗产声明书的，多人需要同时签署一份继承遗产声明 书，没有合理理由，不能分开出具。 5. 继承遗产声明书一旦出具，不能修改，签署时需谨慎，仔细确认声明的内 容无误。 6. 继承遗产声明书也是宣誓文件，记住“若明知而故意作出虚假的陈述，一 经循公诉程序定罪，可处监禁及罚款”，亦即一不小心就会“发假誓”。 - 271 -

8. 放弃继承遗产声明书 按照内地的继承规则，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处 理前，以书面形式向其他继承人作出放弃继承的表示，没有表示的视为接受 继承。因此，尽管继承人放弃继承，也需要严格按照香港委托公证规则中的 声明类公证文书以及内地用证部门的要求，在港出具《放弃继承遗产声明 书》，随后再由继承人在内地办理继承遗产的手续。 - 272 -

谁要出具放弃继承遗产声明书 继承人决定放弃继承，且被继承人（死者）或继承人（声明人）任何一 方为香港居民，继承人则应在遗产处理前出具《放弃继承遗产声明书》。其 中，基于对未成年人的保护，监护人需在保护未成年人权益的情况下，代理 未成年人出具声明以继承遗产，而不能代理未成年人声明放弃继承。 从上表格可以看出，只要继承人（声明人）为香港居民的（而不论被继 承人的身份），就应根据继承人的意愿出具继承遗产声明书或是放弃继承遗 产声明书。继承人放弃继承的，则按其意愿出具放弃继承遗产声明书。 假若继承人（声明人）为内地居民，被继承人为香港居民的，所需出具 的公证文书则是亲属关系及遗嘱状况声明书；假若继承人（声明人）和被继 承人均为内地居民，如有被继承人的死亡或结婚等事实发生在香港，那么则 需要针对发生在香港的法律事实或行为单独出具相应的公证文书。 因此，继承遗产的继承人需要根据身份在港出具继承遗产声明书或亲 属关系及遗嘱状况声明书，而放弃继承的香港居民则需要出具放弃继承遗 产声明书。 - 273 -

需要提供什么文件 与继承遗产声明书一样，放弃继承遗产声明书的内容也需要涵盖被继 承人与所有法定继承人的情况，包括被继承人的婚姻状况、子女状况和父母 状况。对于所需提供的文件，至少包括被继承人死亡事实的证明文件，以及 放弃继承的继承人（声明人）与被继承人的亲属关系证明文件。其中，对于 其他国家或地区形成的证明文件，夹附入声明书前需要相应地完成以下的 手续： 1. 在澳门地区形成的证明文件，须经中国委托公证人（澳门）公证； 2. 在台湾地区形成的证明文件，须经台湾地方法院公证人或民间公证人公 证； 3. 在其他国家形成的证明文件，应经所在国家公证和我国使领馆认证。 划重点 1. 继承人放弃继承后，即丧失对遗产的处分权；放弃继承遗产声明书一经作 出，原则上不得撤回。 2. 为保护未成年人权益，监护人不得代理未成年人声明放弃继承。 3. 其他国家或地区形成的证明文件，需要先办理相应的公证认证手续，再夹 附在放弃继承遗产声明书中。 4. 多于一人签署放弃继承遗产声明书的，多人需要同时签署一份放弃继承 遗产声明书，没有合理理由，不能分开出具。 5. 放弃继承遗产声明书的副本需要转递至内地的用证公证处，办理时记得 - 274 -

要将转递的收件部门信息提供给委托公证人。 6. 放弃继承遗产声明书的正本及副本份数要先确认好，一旦出具想再补正 本及/或副本是不可能的，这时候就需要重新再按标准收费办理。 7. 放弃继承遗产声明书也要遵循一事一证原则，遗产在不同的市/区，就需 要分别对应办理。 8. 放弃继承遗产声明书也是宣誓文件，记住“若明知而故意作出虚假的陈述， 一经循公诉程序定罪，可处监禁及罚款”，亦即一不小心就会“发假誓”。 - 275 -

9. 亲属关系及遗嘱状况声明书 亲属关系及遗嘱状况声明书，也是声明类公证文书中的一种。如果被继 承人（死者）或继承人（声明人）任何一方为香港居民的，都需要先在港出 具继承类的公证文书再在内地办理继承遗产的手续。必须强调的是，不论是 继承遗产声明书、放弃继承遗产声明书，还是亲属关系及遗嘱状况声明书， 当中的内容是否符合内地用证部门的要求是非常值得关注的。 谁应出具亲属关系及遗嘱状况声明书 若一香港居民离世后，在内地留有遗产，但在香港没有法定继承人，其 内地的亲属就可在港办理亲属关系及遗嘱状况声明书，以供后续在内地办 理遗产继承手续。 - 276 -

从上表格可以看出，继承人（声明人）为内地居民+被继承人（死者） 为香港居民的情况，所出具的公证文书就是亲属关系及遗嘱状况声明书；如 果是继承人（声明人）为香港居民的情况，不论被继承人（死者）为香港居 民还是内地居民，所出具的公证文书则是继承遗产声明书或是放弃继承遗 产声明书。 比较特别的是继承人（声明人）及被继承人（死者）都不是香港居民的 情况，这时就可以单独就发生在香港的事实、行为或文书出具用于继承内地 遗产的公证文书，例如只有被继承人的死亡事实发生在香港的，那就可在香 港单独出具死亡证的公证文书，又或是，被继承人的结婚事实发生在香港的， 也可以在香港单独出具结婚证书的公证文书。 所以，在已故的香港居民在港没有法定继承人的情形下，被继承人（死 者）的内地亲属就可以来港办理《亲属关系及遗嘱状况声明书》。 必须强调的是，香港的委托公证制度对于出具办理内地的继承手续的 公证文书有着非常严格的要求，被继承人和继承人的身份更是对出具的公 证文书类型有着决定性的影响。当中的亲属关系及遗嘱状况声明书更是近 年越发常见的一份继承类公证文书，办理数量相信不亚于继承遗产声明书。 - 277 -

需要提供什么文件 与继承遗产声明书一样，亲属关系及遗嘱状况声明书的内容也需要涵 盖被继承人与所有法定继承人的情况，包括被继承人的婚姻状况、子女状况 和父母状况等，也就是声明书中陈述了哪些事实，就需要对应地提供这些事 实的证明文件。有所不同或是需要特别强调的是： 1. 亲属关系及遗嘱状况声明书的声明人为内地居民，在声明人签署声明的 当日，应提供其持有的入境香港的有效证明文件，该证明文件需显示香港 入境事务处的入境日期印章或标签，即平时入境香港时在口岸取得的小 白条，并作为亲属关系及遗嘱状况声明书的附件。 - 278 -

2. 继承遗产声明书中，原则上需要声明人一并声明（1）被继承人（死者） 是否有订立遗赠抚养协议，（2）被继承人在内地的遗产情况及继承人的意 愿；而亲属关系及遗嘱状况声明书中，却没有此要求，亦即声明人可以选 择不在当中就前述两项内容作出陈述；不过我们还是建议声明人必须跟 内地最终的各个用证部门确认，是否需要加入前述的两项内容，确保可用 性。 3. 亲属关系及遗嘱状况声明书中需附的亲属关系证明文件，如是国外形成 的，应先经所在国或地区公证和我国驻当地的使领馆认证后，再作为公证 文书的附件；如是台湾地区形成的，应先经台湾地方法院公证人或民间公 证人公证后，再作为公证文书的附件；亦即，这些国外/其他地区形成的 证明文件，所需完成的手续是最终在内地使用所需的公证认证手续，而非 仅在香港使用的公证手续。 划重点 1. 亲属关系及遗嘱状况声明书，适用于被继承人（死者）为香港居民，继承 人为内地居民的情况。 2. 亲属关系及遗嘱状况声明书的声明人应提供入境香港的有效证明文件， 亦即小白条。 3. 国外或其他地区形成的亲属关系证明文件，需要先办理相应的公证认证 手续，再夹附在亲属关系及遗嘱状况声明书中。 4. 亲属关系及遗嘱状况声明书的副本需要转递至内地的用证公证处，办理 - 279 -

时记得要将转递的收件部门信息提供给委托公证人。 5. 亲属关系及遗嘱状况声明书的正本及副本份数要先确认好，一旦出具想 再补正本及/或副本是不可能的，这时候就需要重新再按标准收费办理。 6. 亲属关系及遗嘱状况声明书也要遵循一事一证原则，遗产在不同的市/区， 就需要分别对应办理。 7. 亲属关系及遗嘱状况声明书一旦出具，不能修改，签署时需谨慎，仔细确 认声明的内容无误。 8. 亲属关系及遗嘱状况声明书也是宣誓文件，记住“若明知而故意作出虚假 的陈述，一经循公诉程序定罪，可处监禁及罚款”，亦即一不小心就会“发 假誓”。 - 280 -

10. 聘请律师提前审查，省时省心省费用 港人经常咨询的有关港人内地遗产继承事务的问题包括： 1. 如何证明死者有不同的名字？ 2. 如何证明死者与配偶的关系？ 3. 如何证明死者与子女的关系？ 4. 如何证明死者的父母已经离世的事实？ 5. 如何证明内地物业属于死者？ 如果你也有这些疑惑，但又不想花费太多的时间，或是花费冤枉钱，甚 至跑几趟内地都没有找到满意答案的，不妨考虑使用前期的文件审查服务。 很多人可能会认为，我都未确定文件是否足够办理继承手续，这个时候 就聘请律师，会不会“不切实际”？甚至就断定，聘请专业的律师一定很贵， 手续都没办下来就先花那么多的钱，不划算。 如果你有上述的顾虑，那么，相信本文所提及的文件审查服务，可以为 你解决你的担忧，我文件审查服务，具体审查的文件包括： 1. 死者的身份证明文件及死亡证明文件； 2. 死者法定继承人之列人士的关系证明文件； 3. 内地遗产的权属证明文件； 4. 其他相关的文件。 在审查完毕上述文件后，我们会根据客户提供的文件是否齐全，提供如 下的建议： - 281 -

1. 确认文件齐全；或 2. 文件尚未齐全，进一步提供如何补充准备文件的建议。 有了这项审查文件的服务，相信可以让你花费最少的时间和金钱去了 解/确认目前手头上的文件是否足够办理内地遗产的继承手续。通过这项服 务，你也可以更了解在两地法律差异的情形下，如何在港准备合适的文件到 内地去使用。 - 282 -

11. 如何证明你是你？ 由于香港有宣誓制度，因此对于港人来说，证明你是你的最便捷方法就 是通过宣誓形式确认。不过，内地是没有宣誓制度的，因此假若你拿着一份 宣誓文件到内地部门，来证明你就是你，那就未必行得通了。 我们发现，港人最常见的需要证明你是你的情形包括： 1. 移居香港后改名：原为内地居民的陈大文，在内地时使用的名字为陈大民， 早年移居香港，领取香港身份证时自称陈大文，现持有中文名字为陈大文 （而不是陈大民）的香港身份证。 2. 增加英文名：香港出生的李木子，持有香港身份证，中文名字为李木子， 英文名字为 LEE MUK TSZ，后移民加拿大，领取加拿大的护照时，名字 中加入 ALAN，因此加拿大护照上显示名字为 LEE MUK TSZ ALAN。 3. 内地产权登记错误：香港出生的张小兰，持有香港身份证，早年在乡下潮 州购买一物业，登记时将名字登记为张小蓝。 4. 出生证明（证明）笔误：香港居民黄江河，当年儿子在香港医院出生，领 取出生证明时，上面记载父亲的名字为黄河。 5. 出生日期不一致：香港居民何永，香港身份证上只记载了出生日期为 1930 年，但回乡证上记载了出生日期为 1931 年 10 月 3 日。 注：上述例子中的姓名如有雷同，纯属巧合。 - 283 -

假若只是需要在港提供文件证明陈大文为陈大民，李木子为 LEE MUK TSZ ALAN，张小兰为张小蓝，黄江河为黄河，何永有两个出生日期，宣誓 也许就可以解决问题；但是，只要这份证明文件需要在内地使用，就不能单 单提供一份宣誓文件试图解决问题。 按照内地有关部门的要求，若要证明你是你，必须提供正式的官方证明 文件。何谓正式的官方证明文件？正式的官方证明文件是指由当地的政府 机构出具的文件，例如在香港，由香港入境处出具的《登记事项证明书》等 文件就是最具公信力的证明文件。这些文件在办理所需的公证手续后，即可 在内地有关部门使用。 我们以出生证明（证明）笔误的个案为例，在这个个案中，问题在于黄 江河的儿子的出生证明上记载的父亲姓名有误，因此，我们建议，黄江河及 其儿子同时在香港入境处申请各自的《登记事项证明书》，确认文件上是否 有记载他们之间的父子关系，以代替信息有误的出生证明。 当然，不是所有个案都可以申请一份《登记事项证明书》就解决问题的， 像增加英文名的个案，其加入英文名 ALAN 的行为发生在加拿大，一般情 况下香港入境处不会有相关的纪录，因此在港申请《登记事项证明书》未必 对此事实的证明有帮助。遇到这样的情况时，我们可能要尝试其他的解决方 案，例如在加拿大的移民局申请其他的文件，以证明持有香港身份证的李木 子为持有加拿大护照的 LEE MUK TSZ ALAN。简单来说，增加英文名是在 哪个地区/国家申请的，就应该在哪个地区/国家的相关部门申请。 - 284 -

由于每个个案都会有自己的特殊性，因此并无统一的标准答案，解决 证明你是你的问题。任何的个案，我们都需要在了解基本的事实和查阅相 关的文件后，才能确定有无解决方案以及如何解决。假若你身边也出现上 述个案相同的问题，或是类似的问题，聘请熟悉跨境继承业务的专业律师 去提供法律意见及建议方案，就变得尤为重要。 - 285 -

12. 谁是你的老婆子女？ 看到这个题目，很多人可能会觉得，这不是废话吗？谁是我的老婆子女 我自己还不清楚，然而，在内地的有关部门看来，还不是你说是就是呢。 在我们处理过的众多案件中，经常出现如下的情况： 1. 早年内地结婚：夫妻二人早年在内地结婚，后来港定居，在港并无任何婚 姻登记文件 。 2. 在港传统形式结婚：夫妻二人在港以三书六礼的传统形式结婚，并无任何 婚姻登记文件。 3. 结婚证书笔误：夫妻二人在港登记结婚，但结婚证书上配偶的名字有误 。 4. 早年内地出生：子女早年在内地出生，后来港定居，在港并无任何文件证 明父母子女关系 。 5. 出生证明（证明）笔误：子女出生证明上父母的名字有误 。 正如要证明你是你的问题一样，假若只是需要在港证明他是你的丈夫， 她是你的妻子，他/她是你的子女，宣誓或者已经可以解决问题；但是，只 要需要在内地有关部门使用，就不能单单提供一份宣誓文件试图解决证明 的问题。 按照内地有关部门的要求，如果要证明谁是你的老婆子女，必须提供正 式的官方证明文件。何谓正式的官方证明文件？正式的官方证明文件是指 由当地的政府机构出具的文件，例如在香港，由香港入境处出具的《登记事 项证明书》等文件就是最具公信力的证明文件。这些文件在办理所需的公证 手续后，即可在内地有关部门使用。 - 286 -

我们以结婚证书笔误以及出生证明（证明）笔误的情形为例，在遇到这 两种情形时，我们一般会建议客户先尝试到香港入境处申请《登记事项证明 书》，来确认文件上是否载有有用的信息，若《登记事项证明书》也无相关 资料时，再根据个案的实际情况考虑用其他的替代方案 。 至于上述提到的如早年内地结婚，或是早年内地出生的情形，我们都只 能根据个案的实际情况去提供建议，例如尝试在内地的某些部门查询档案， 或是在香港入境处申请《登记事项证明书》，来确认夫妻关系或是子女关系。 若是在港以传统形式结婚的话，一般情况下，可以考虑通过香港律师出 具的法律意见书，来证明双方之间的夫妻关系是被香港法律所承认的。 因此，不要再认为，证明谁是你的老婆子女是一个很简单的问题，更不 能轻视这个“简单”的问题，或许在你身边的老一辈的亲戚朋友，就经常遇到 上述类型的情况，及早发现问题并解决问题才是正确的“打开方式”。假若你 身边也出现上述情形的问题，或是类似的问题，我们建议，聘请熟悉跨境继 承业务的专业律师去提供相关的法律意见及建议方案，助你轻松解决问题。 - 287 -

13. 这是我的物业！ 我们经常接到关于深圳或是其他地区的土地继承查询。在了解到案件 的基本事实情况后，我们往往发现，案件都有一个最根本的问题，就是这块 土地究竟是否属于死者的遗产？ 以一个最近咨询的案件的基本情况为例： 1. 死者早年在深圳有一块土地，土地上有一间房屋；据死者的子女声称，死 者曾表示土地是有“土地证”的，房屋也有“房产证”； 2. 其后，死者将房屋拆掉，并计划在土地上重建新的六层房屋，结果未开始 重建就离世； 3. 死者的子女在遗物中并未找到死者口中所称的“土地证”和“房产证”，也不 知道该块深圳土地的具体位置和地址。 问题来了，这块深圳土地是否是死者的遗产？从目前已知的信息看来， 我们是无法确定这块深圳土地是属于死者的。 首先，我们无法得知所谓的“土地证”和“房产证”是否确实存在。若确实 有相关的权属证明文件，“土地证”还要区分是国有土地还是集体土地；万一 所谓的“土地证”和“房产证”只是村委开具的一张证明，而并非不动产登记中 心（以前的国土局和房管局）出具的权属证明文件，那后续将会障碍重重。 其次，死者的子女根本无法提供这块深圳土地的具体所在位置，也无法 提供深圳土地的具体地址，只向我们提供了一个绘测图纸，在当中标记了这 块深圳土地的大概所在位置。这相当于给我们一张地图，然后问我们这能否 - 288 -

证明就是死者的遗产。 因此，不用我们说，大家也能理解，怎么可能单凭一张“地图”就说那是 死者的物业？别说在这个凡事讲求能否提供证明文件的内地部门，就算在 香港的相关部门，也无法通过一张“地图”说那是死者的物业。 我们究竟可以怎么尝试去搜证确认这块深圳土地是否属于死者的遗产 呢？就本个案，我们建议： 1. 死者的子女可以尝试亲自前往这块深圳土地所在的村委，了解有关的信 息，并看是否可取得一些基本的资料，如村委开具的证明这块深圳土地的 权属情况的说明； 2. 同时，死者的子女可向村委及当地的公安部门（如辖区内的派出所）了解 这块深圳土地的准确地址； 3. 在取得相对准确的地址后，可尝试向国土部门及不动产登记中心查询土 地的情况。 简单而言，只有取得更多有关这块深圳土地的信息和资料的基础上，我 们才能尝试进一步进行搜证和向有关的内地部门进行查询。假若你也遇到 相同的问题，建议你可以使用我们的文件审查服务，让你最低成本地了解有 无解决方法以及具体的建议方案，助你轻松又低成本的解决问题。 - 289 -

14. 你了解港人继承内地不动产遗产的手续吗？ 如果有一套甚至几套内地不动产遗产（如物业）摆在你面前，你知道从 何着手办理继承手续吗？或者，你是否曾经试过自己在内地办理内地不动 产遗产的继承手续，奔波之后是否觉得内地继承手续既复杂又棘手？结合 我们多年的实务经验，现通过本文向港人介绍内地不动产遗产继承手续的 一般“套路”，让大家不再毫无头绪。 首先，需要区分已故港人（内地不动产遗产所有权人）生前是否立有遗 嘱。如果已故港人生前立有遗嘱，则先要安排在香港办理遗嘱的检定认证手 续并取得遗嘱认证，随后按照遗嘱中对于内地不动产遗产的分配安排由对 应的受益人安排办理继承手续。如果已故港人生前未立有遗嘱，就属于法定 继承。按照内地的相关规定，法定继承第一顺序人为死者的配偶、子女及父 母。如第一顺序法定继承人均不存在，则由第二顺序法定继承人死者的兄弟 姐妹、祖父母及外祖父母依法继承。同一顺序法定继承人地位平等，没有先 后顺序。确认有资格继承内地不动产遗产的继承人后，即可开始在内地办理 继承手续的“漫长过程”。 一般情况下，内地不动产遗产（物业）继承手续包括但不限于： 1. 在具有中国委托公证人资格的香港律师面前签署及/或出具所需的公证文 件； 2. 将公证文件送交中国法律服务（香港）有限公司进行审核加章及安排转递 公证文件副本； 3. 持该等经加章转递的公证文件正本以及与继承有关的文件正本前往不动 - 290 -

产所在地区的公证处申请办理继承权公证书； 4. 前往不动产所在地区的地方税务局申请免税/完税证明，或是缴纳税费； 以及 5. 前往不动产所在地区的不动产登记中心申请继承登记过户，从而取得权 利人登记为继承人的不动产权证书或相关权属证明文件。 理想的话，一般前往内地相关部门约七至八次即可完成继承过户手续； 若个案较为复杂，前往内地的次数可能会因内地相关部门的诸多要求而相 应增加。 需要注意的是，不同地区及拟继承的不动产类型不同都可能导致继承 手续有所不同，如有些地区的公证处要求出具继承权公证书前，需安排具有 资质的评估机构对拟继承不动产进行价值评估；有些地区要求不动产继承 登记过户前，需对不动产所占宗地进行测绘并出具宗地图等。 熟悉内地的朋友应该听过，目前有些地区（如广州）已试行新的不动产 继承登记政策，新政策免除了办理继承权公证书及免除属于上述法定继承 人之列的继承人办理免税证明等步骤，直接由不动产所在的登记中心受理 继承登记过户申请。但和目前惯常的做法相比，新政策也有“弊端”，包括但 不限于： 1. 新政策下办理继承手续所需的时间更长，因为增加了至少六个月的公告 期。 2. 新政策下所有继承人需亲自前往内地不动产登记中心提出继承登记过户 申请。 - 291 -

3. 新政策下，内地不动产登记中心对于继承所需文件的要求更加严格。 当然，如果继承人之间存在争议，或者部分继承人不配合办理继承手续， 则很难通过上述公证程序办理继承登记过户手续，而需要通过向不动产所 在地人民法院提起诉讼的形式解决。 - 292 -

15. 港人继承内地不动产知多少 内地的经济发展一日千里，以前毫不起眼的内地祖屋，现在可能已经升 价几十倍。很多当事人会问，内地的不动产继承有期限要求吗？我现在继承 爷爷辈留下来的祖屋还来得及吗？如果爷爷在十多年前已经离世了，现在 才办继承手续可以吗？这一系列的问题告诉我们，仅管内地不动产的继承 手续耗时耗力，但是对于大家来说，还是相当具有吸引力的。 本文我们将会通过办理内地不动产继承的流程，来为大家解构内地不 动产的继承手续如何“耗时耗力”，让你了解更多相关的知识。 那么，我们先来看看内地不动产的继承流程，让大家可以有一个基本的 了解。一般情况下，如果个案没有特别的情况，内地不动产的继承流程大概 如下： 委托香港中國委托公證人(考取公證人資格的執業十年以上的香港律師） 出具所需的公證文件 前往內地不動產所在地的公證處申請繼承權公證書 前往內地不動產所在地的稅務部門辦理免稅證明或繳納稅費 前往內地不動產所在地的不動產登記中心申請轉移登記 - 293 -

但是，如果个案再复杂一点，一般情况会额外增加一些手续如下： 大家可以看到，一个内地不动产要成功过户到你的名下，还不是一件简 单的事情，少则涉及四个部门/机构，多则涉及十多个部门/机构。 当然，有人会说，我的个案很简单，不会是复杂的情况。也有人会说， 我曾经咨询过内地的有关部门，手续流程跟上面提到的都不一样。我们只能 说，不同地区不同个案的手续流程会稍有不一，具体确实需要视乎个案而确 定，至于哪项手续在先哪项手续在后也要视乎当地的操作要求而定，确实无 法一概而论。 - 294 -