《规模性租赁相关法律法规及规范性文件汇总》电子版

发布时间:2022-12-07 | 杂志分类:其他
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《规模性租赁相关法律法规及规范性文件汇总》电子版

295人均承租面积规定的,由区城管执法局(区房管局)责令责任人限期改正;逾期不改正的,可处以 1 万元以上 10 万元以下罚款。2、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条规定,租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的,由区城管执法局(区房管局)责令限期改正;逾期不改正的,对个人处以 1000 元以下罚款,对单位处以 1000 元以上 1 万元以下罚款。3、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区城管执法局(区房管局)责令立即改正,恢复原状,可处 1 万元以上 10 万元以下罚款;情节严重的,可处 10 万元以上 20 万元以下的罚款。4、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由区城管执法局(区规资局)根据职责分工,予以拆除,可处 1 万元以上 10万元以下罚款。5、根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》第四条,对物业企业有违法违规行为的,给予记录 18分的处理。对相应的项目经理,给予记录 18 分的处理。6、根据《治安管理处罚法》第五十七条规定,房屋出租人将房屋出租给无身份证... [收起]
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第301页

293

街道管理部门或相关执法部门报告对房屋装修或使用

是否符合相关法律法规规定进行核实。发现任何一套有下列

情形之一的,住房租赁机构不予办理或撤销开业报告,并计

入我区“黑名单”:

1、破坏房屋承重结构;

2、改变房屋使用性质;

3、违反治安、消防及居住登记等规定;

4、不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承

租面积规定的;

5、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》、《关于进

一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》、《消

费者权益保护法》等其他相关法律法规规定的。

住房租赁机构应当及时将房源租赁更新情况向物业公司

报备,同时分别向房源所在区房管局和各街镇指定部门提供

动态房源信息,相关部门也可对提供的房源进行抽查核实。

区房管局和各街镇抽查方式可联合检查或者约定各自检查,

并做好拍照等记录。

八、监管账户

住房租赁经营机构应开立本市唯一的住房租赁资金监管

账户,该账户原则上不得变更。监管账户信息及相关监管协

议应当提供给区房管局备案。

住房租赁经营机构和出租方、承租方的合同中应当约定

第302页

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支付和收取款项是监管账户。支付租金和押金应当通过监管

账户;收取的租金、押金等应当存入监管账户。住房租赁经

营机构与承租方约定的租金支付周期应当不超过 3 个月。

九、房源发布和租赁合同网签备案

对于符合条件的房源进行房源信息核验,取得房源核验

码。住房租赁经营机构应当定期维护信息,及时更新或撤销

发布的房源信息,确保信息真实有效。

住房租赁经营机构应当自合同签订 30 日内对租赁合同

进行网签和备案。

十、纠纷处理

住房租赁经营机构应当组织专人对租赁发生的纠纷进

行及时处理。处理不当,相关部门有权要求整改。据不整改

的,区房管局或房屋所在地街镇有权撤销其开业报告,并计

入我区“黑名单”

住房租赁经营机构在获取开业报告后发生违反相关法律

法规行为的,按照相关法律法规处理。

十一、动态管理

根据企业定期提供的房源信息汇总表,按照第七条物业

检查、相关部门抽查的方式进行管理。

十二、处罚条款

1、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十

条第一款规定,不符合最小出租单位、居住人数限制和最低

第303页

295

人均承租面积规定的,由区城管执法局(区房管局)责令责

任人限期改正;逾期不改正的,可处以 1 万元以上 10 万元以

下罚款。

2、违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条规定,

租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的,由区

城管执法局(区房管局)责令限期改正;逾期不改正的,对

个人处以 1000 元以下罚款,对单位处以 1000 元以上 1 万元

以下罚款。

3、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款

第一项规定,损坏房屋承重结构的,由区城管执法局(区房

管局)责令立即改正,恢复原状,可处 1 万元以上 10 万元以

下罚款;情节严重的,可处 10 万元以上 20 万元以下的罚款。

4、违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款

第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由区城管执法局

(区规资局)根据职责分工,予以拆除,可处 1 万元以上 10

万元以下罚款。

5、根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分

规则》第四条,对物业企业有违法违规行为的,给予记录 18

分的处理。对相应的项目经理,给予记录 18 分的处理。

6、根据《治安管理处罚法》第五十七条规定,房屋出租

人将房屋出租给无身份证件的人居住的,或者不按规定登记

承租人姓名、身份证件种类和号码的,处 200 元以上 500 元

第304页

296

以下罚款。

7、根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十一条规

定,违反本办法第八条第一款规定,出租房屋不符合治安、

消防等标准和要求的,由公安部门责令改正,并可处以 1000

元以上 3 万元以下罚款。

违反本办法第十一条第一款规定,出租人未落实相应安

全管理责任的,由公安部门责令改正,并可处以 1 万元以上

3 万元以下罚款;造成严重后果的,处以 3 万元以上 10 万元

以下罚款。

租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记

管理等规定的,由公安部门按照有关规定处理。

8、根据《上海市实有人口服务和管理若干规定》第二十

四条规定,用人单位、职业中介服务机构、市场和超市的经

营管理者、房地产中介服务机构、其他提供住宿服务的场所

违反本规定第十四条第一款、第十九条、第二十一条第二款

规定,不按照规定登记相关信息的,由公安部门责令改正,

处 500 元以上 1000 元以下罚款;情节严重的,处 1000 元以

上 5000 元以下罚款。

9、有其他违反法律、法规等行为的,按照有关规定处理。

7. 2022 年静安区规模化租赁项目材料清单

第305页

297

1

房屋产权人的营业执照、法定代表人身份证明、同意非居转

化的书面文件。

(原件盖

章)

2

房屋产权人的不动产权证(房地产权证)、房屋相关图纸(原

始机构)。

(复印件

盖章)

3 房屋有抵押登记的,抵押权人同意的书面材料。

(原件盖

章)

4

若委托实施单位运营的,实施单位的营业执照、法定代表人

身份证明;委托书和经办人身份证明。

(复印件

盖章,委托书

原件,身份证

复印件盖章)

5 实施单位的房屋租赁合同、开户银行账户等

(复印件

盖章)

6 房屋安全检测鉴定报告、检测单位的营业执照、资质证书

(报告为

原件,其他复

印件盖章)

7 消防安全评估报告、评估单位的营业执照、资质证书

(报告为

原件,其他复

印件盖章)

8 房屋现状平面图纸、房屋清单

(原件盖

章)

9

生活用水水质检测报告(首次全分析,之后每半年一次基本

检测)检测单位的营业执照、资质证书

(报告为

原件,其他复

第306页

298

印件盖章)

1

0

工业、仓库类用地:地下水和土壤检测报告,检测单位的营

业执照、资质证书

(报告为

原件,其他复

印件盖章)

1

1

项目管理制度:消防、人口、租赁、防疫、房屋安全等方面。

安全生产责任书

(原件盖

章)

1

2

项目实施方案编制大纲(申报纳管项目)

(原件盖

章)

1

3

相关法律、法规、政策要求的其他材料

8. 《关于 2022 年静安区规模化租赁房屋纳管标准》

根据本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的文件

规定,针对已经营的项目,现梳理纳管标准如下:

一、具备基础条件

项目应当同时具备如下条件:

1、运营单位具备有效的工商营业执照,经营范围包括

“住房租赁”,有效的租赁合同。

2、最小规模原则上不少于 50 套(间);若为宿舍类项

目,最小规模原则上不少于 200 个床位。项目应当以整栋、

第307页

299

整层(应具备独立交通空间)。

3、房屋权属清晰,不存在违法搭建等情况。房屋产权人

书面同意运营单位申请转化;有抵押的,抵押权人同意改建

的书面文件。

4、房屋结构、消防安全、租赁管理、防疫管理等制度

完备,总体日常运营管理良好。

二、评审验收要求

联合会审和验收部门有区建管委、区规资局、区房管局、

区城管执法局、区公安分局、区消防支队、区卫健委、区生

态环境局、区市容绿化局以及属地街镇,从以下七个方面依

据职责作出评审和验收意见。

1、房屋建筑结构经有资质的第三方检测机构评估,出

具房屋质量检测报告,符合公寓类的结构安全要求。

2、消防安全经符合消防技术服务机构从业条件的第三

方评估机构评估,符合相关消防安全要求;有条件的,应当

设置电瓶车集中充电装置。

3、项目的土地用途为工业用地的,开展土壤监测和地

下水检测;项目与餐饮不可上下相邻设置;空调外机安装应

当符合规定;噪音、污染物排放应当达标。

4、房间应当有自然通风及采光,暗房不可居住;房间

应当具备带淋浴设施的独立卫生间;水箱二次供水符合标

准,并定期进行水质检测;生活用水泵房与污水管道应当分

第308页

300

离设计。

5、根据人口管理要求,项目设置前台接待,并安装人

口信息登记系统,实时上传人口信息。

6、配备面积适合的垃圾箱房,进行垃圾分类投放;卫

生间排污管道应排入化粪池后纳污。

7、公寓型项目的人均使用面积(不包括卫生间和阳台)

应当不低于 5 平方米。宿舍型项目的人均使用面积应当不低

于 4 平方米。地下室严禁住人。

9. 《关于 2022 年静安区规模化租赁房屋整改过渡标准》

对于整改过渡项目,提出如下标准:

一、具备基础条件

项目应当同时具备如下条件:

1、项目的实际经营人应具备有效的工商营业执照、房屋

权属证明材料、租赁合同。

2、短时间内无法依法纳管,且已实际经营的租赁住房项

目。

3、初步勘察,总体防疫管理良好;尚无重大房屋安全隐

患和消防安全隐患。

二、整改过渡标准

1、违法搭建处理

建筑物顶层或周边搭建建筑物、构筑物的,实际经营人

第309页

301

应当将违法搭建内居住人员清空,并拆除违法建筑。

建筑物内有违法搭建的中间整层插层,拆除会影响到整

体结构的,实际经营人应当将违法插层内的居住人员清空,

内部隔断拆除。整改完毕后,由第三方进行房屋安全检测,

并出具房屋质量检测报告。经职能部门查看后,违法插层部

分封闭不再使用。(详见《存量违法建筑属性认定操作指南》)

2、两个报告达标

房屋建筑结构经有资质的第三方检测机构评估,出具房

屋质量检测报告,符合公寓类的结构安全要求。(由区房管

局、区城管执法局审查报告)

消防安全经符合消防技术服务机构从业条件的第三方评

估机构评估,符合相关消防安全要求。(由区消防支队审查

报告)

3、人口信息管理

根据区公安分局人口管理要求,实际经营人应当安装人

口信息登记系统,实时上传人口信息。(详询派出所)

4、人均承租面积

公寓型项目的人均使用面积(不包括卫生间和阳台)应

当不低于 5 平方米。宿舍型项目的人均使用面积应当不低于

4 平方米。地下室严禁住人。

5、暗房的处理

暗房比例不能高于整个项目房间数的 40%,实际经营人

第310页

302

应当清空暗房,暗房内不得住人。暗房比例高于整个项目房

间数的 40%,实际经营人应当提交整改方案,各部门联合会

审后进行整改。

6、单独卫生设施

每间房间应当具备带淋浴设施的独立卫生间。无独立卫

浴的项目,应当停业整改。整改流程,按照区建管委要求报

建施工。

三、一项目一评审

项目采用一项目一评审的方式进行,准备纳入整改过渡

的项目,由区房管局牵头,会同区消防支队、区公安分局、

区城管执法局、区市场监督管理局、属地街镇召开评审会议,

评审通过后纳入整改过渡。

整改过渡期为一年,每月将组织一次联合检查。

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