16. 内地部门口中的“香港律师”，你找对了吗？ 内地政府部门经常会跟香港同胞提到，“你先回去找香港律师办理…… 公证文件后，再过来提交申请吧。” 我们也经常接到一些咨询电话问到，“你们可以出具……公证文件对 吧？” 很多内地的部门会认为，香港律师就可以出具公证文件。而很多香港同 胞又会认为，既然文件是要在内地使用，肯定应该找内地律师出具公证文件。 那么，究竟港人在内地办事需要用到的公证文件，应该由谁来出具呢？ 其实，大家口中所指的可以出具公证文件的是香港中国委托公证人（“委 托公证人”）。委托公证人是已经担任香港律师十年以上，并且参加司法部考 试、考试及格后委任的。他们可以证明发生在香港地区的法律行为、有法律 意义的事实和文书，而证明文件的使用范围是内地。所以，并不是所有香港 律师都可以办理在内地使用的公证文件，他们必须有委托公证人资格才可 以。同时，内地律师并不具备委托公证人的资格，因此，他们是不能办理在 内地使用的公证文件的。 截至 2019 年 8 月 1 日，司法部已经委托 532 名香港律师为委托公证人， 注册执业的中国委托公证人为 457 名。大家可以在中国法律服务（香港）有 限公司（“中法”）的网站上查询委托公证人的名单。 大家可能会问，既然有 500 多名委托公证人，那么在选择委托公证人办 理公证文件时，有无什么准则呢？有些人可能会觉得，费用相宜是首要考虑。 - 295 -

有些人又会觉得，经验丰富更重要。我们都不否认这些考虑的因素，但是， 对于继承类的公证文书，我们会认为更重要的是委托公证人愿意跟内地用 证部门及/内地律师协商公证文件的内容，以确保公证文件在内地的用证部 门可被接受。那是因为，继承类的公证文件跟其他类别的公证文件有很大的 不同： 1. 继承类公证文件需要在至少三个内地的部门使用，亦即公证文件的内容 需要同时考虑多个内地部门的要求； 2. 继承类公证文件都是以声明形式作出的，而每个继承案件的事实都不尽 相同，因此公证文件的内容需要因应事实的不同而调整。 举例如公司类的公证文件，由于中法或是内地用证部门都已经有了相 对明确的指引等，因此在办理此类公证文件时，完全可以按照指引完成；但 是，继承类公证文件则需要考虑不同地区、不同部门及不同受理人员等的额 外因素。因此，愿意协商沟通公证文件的内容是我们选择办理继承类公证文 件的首要考虑。试想，如果委托公证人不愿意按照内地用证部门的要求增加 或删减公证文件中的内容，这份公证文件最终在内地使用时，将会出现各种 的障碍，当事人最终可能无法顺利办理继承手续。 我们就曾经有一个个案，当事人在委托我们之前，已经确定了委托公证 人的人选，亦支付了一定的服务费用。结果，不论如何协商，这位委托公证 人都不愿意按照我们的要求调整公证文件的内容，最终，当事人只能再花费 额外的金钱，重新委托一位公证委托人办理公证文书。 - 296 -

因此，在选择委托公证人办理继承类公证文书的时候，建议大家可以先 问问委托公证人，是否愿意跟内地用证部门或是内地律师沟通公证文件的 内容，并愿意根据他们的意见调整公证文件的内容，以节省金钱和时间成本。 最后，必须强调的是，我们一直希望用一个更好的方式告诉大家应该如 何选择委托公证人。过往的十年，我们几乎每天都跟委托公证人打交道，接 触过很多委托公证人，收费相对便宜的，经验丰富的都有，但是，一切都不 及愿意协商沟通来得重要。作为提供专业跨境继承服务的我们，深明一套符 合内部用证部门要求的公证文件的重要性及便利性。因此，总结下来，准则 只有一个，就是愿意协商沟通。 - 297 -

17. 如何攻破内地公证处？ 确定公证处 在完成香港的公证文件后，回到内地，我们第一个要接触到的部门就是 不动产所在地的公证处。有人会问，我能否在深圳的公证处办理上海物业的 继承权公证书？又或者我能否在深圳的公证处同时办理深圳物业和广州物 业的继承权公证书？答案都是不可以。 一般情况下，物业的继承权公证书只能到其所在地的辖区公证处办理， 无法跨省跨市甚至跨区申请。因此，找对公证处是成功取得继承权公证书的 第一步。 确定所需的香港公证（及事实证明）文件 在确定公证处后，我们就要着手准备公证处受理我们申请所需的全部 文件。对于一个普通市民来讲，这个可是大大的学问。我们是绝对不建议大 家在香港完成公证文件后再回内地的公证处咨询或是提交申请，而应该是， 在香港签署公证文件前，就要先找到准确的公证处咨询受理申请所需的文 件，再回到香港安排公证文件。 大家可能又会问，那我要如何咨询公证处我要准备什么文件？公证处 给我的办事指南，我都看不懂，什么是亲属关系证明呢？ 确实，需要准备什么文件，可能连公证员都无法准确解答。为什么？因 为公证员处理的大部分案件都是内地继承案件，不存在跨境因素，对于事实 证明文件，他们可能不知道什么是《登记事项证明书》，不知道什么是改名 - 298 -

契，不知道香港是没有户口簿，没有亲属关系证明的。于是，当你跟他/她 沟通的时候，他/她只会一昧的让你去开亲属关系证明，去公安局调户籍数 据，而不会想到，你根本不知道他/她在说什么，甚至是，香港根本没有这 些部门这些文件的。 这个时候，我们就需要“自动”切换两地的文件，例如香港的结婚证书加 出生证明可代替内地的亲属关系证明，香港的登记事项证明书可代替内地 的户籍资料等等。 确定香港公证文件的内容 别以为搞清楚要哪些香港公证文件就解决问题了，更重要的是要确定 香港公证文件的具体内容。当你尝试跟公证员确定香港公证文件的内容时， 他/她可能会再拿出一份办事指南，然后告诉你，香港公证文件中要包括办 事指南中提到的内容。此刻大家可能会再次觉得，这不是为难我吗？死者的 婚姻状况，包括生前的婚姻次数，每段婚姻的配偶姓名，结婚时间和离婚时 间，结婚地点和离婚地点，我怎么可能知道。 确实在目前的实务中，要解决这个两地法律法规甚至政策文化等的差 异，要让公证员指导香港居民准备文件，不是一件简单的事情。我们只能“依 赖”熟知两地法律的专业人士去协助解决问题。 认准公证员 我们多次建议大家，前期咨询哪位公证员，就要争取后续受理你的个案 的也是这位公证员。在内地，同一公证处的不同公证员对于香港公证文件的 要求都可能有所不同，因此，最理想就是咨询谁，后续提交申请就找谁，确 - 299 -

保前期的咨询不会白费，毕竟你的香港公证文件是按照他/她的建议去准备 的，稍有不慎就是重做了。 有一句话说得特别好，专业的事情应该让专业的人士去处理。要求一 名普通市民去处理复杂的法律问题，或是让一名香港居民去解决复杂的跨 境法律问题，可以预见到，最终的结果是不理想的，甚至是得不偿失的。 - 300 -

18. 过五关斩六将之内地税务部门及不动产登记中心 回顾港人继承内地不动产的手续，在取得继承权公证书后，大家将需要 前往不动产所在地的税务部门及不动产登记中心办理相关的手续。这两个 部门看似没什么难度，不就是缴税或者申请免税，以及申请过户手续嘛！如 果你有这个想法，就得好好看看本文。 税务部门 按照内地有关的规定，法定继承（无遗嘱继承）或遗嘱继承可向不动产 所在地的税务部门申请免税，在取得免税证明后，就可以继续办理后续的手 续；反之，则需要缴清所有税费取得完税证明后，方能继续办理后续的手续。 取得免税证明意味着可以为继承人省下一笔大大的费用，因此，申请免税证 明变得尤为重要。 大家可能会问，这个免税与否不是法律明确规定的吗？难道还有“其他 情况”？对，法律是明确规定了什么情况下可以申请免税，但是，前提条件 是你要按照要求提供到相关的证明文件，简单举个例子，死者配偶通过法定 继承（无遗嘱继承）或遗嘱继承的方式继承内地的不动产，都是法定免税的 情形之一；但是，死者配偶得提供证明文件（如结婚证书等）证明其与死者 之间的夫妻关系，否则，死者的“配偶”就无法申请免税。 因此，不要以为取得继承权公证书后，就理所当然可以申请免税。税务 部门要求继承人提交的申请文件中，不单是一份继承权公证书，而且，税务 部门在审查继承人提交的申请文件时，还会认真仔细地审查所有亲属关系 的证明文件，以确认继承人是否属于可以申请免税之列。 - 301 -

不动产登记中心 不动产登记中心，以前的房管局及/或国土局，现在都更名为不动产登 记中心。 以前经常听到我们的客户这样说，我们带着文件去房管局申请继承过 户，结果他们都不受理，让我们先去办理公证。一般情况下，房管局确实不 会直接处理不动产的继承过户申请。继承人需准备好相关的文件，至少包括 继承权公证书以及免税证明/完税证明，申请才会被受理。 有些地方的不动产登记中心，会提供所谓的“一条龙服务”。例如广州市 的不动产登记中心，到了办事大厅后，你会发现那里有广州南方公证处的办 事窗口，有地方税务局的办事窗口等等，其实这都是地区性的便民措施，让 大家可以在同一个地方的各个办事窗口完成继承的各项手续。 但是，也不是每个地方都会有这样的措施，例如深圳市，目前公证、税 务以及不动产登记手续还是分开在不同的地方办理不同的手续。 同样的，不动产登记中心跟税务部门一样，不能理所当然认为在取得继 承权公证书，免税证明/完税证明后，过户手续就一定顺利无阻。不动产登 记中心也会有一系列的文件要求，继承人得按照他们的要求备齐文件，否则 申请随时被拒。简单举个例子，物业的所在的地方行政辖区发生过变化，门 牌号也重新进行了编排，不动产登记中心在受理前，就需要继承人前往物业 所在辖区的公安局或者是派出所取得门牌更正证明；在取得这份证明后，过 户登记才可以继续进行。 - 302 -

因此，在办理内地不动产的继承手续时，千万不能轻视税务部门以及不 动产登记中心，他们对申请人提交的各份文件均有“自己的一套要求”，满足 不了随时手续被喊停。 - 303 -

19. 意料之外！被你忽略的评估公司及绘测公司 港人继承内地不动产，除了在不动产所在地的公证处、税务部门及不动 产登记中心办理相关的手续外，还有可能涉及到委托评估公司对物业进行 价值评估，以及委托绘测公司对物业进行绘测出平面图。 一般情况下，自建房的继承手续中，需要安排评估及绘测的机率会高于 商品房，具体是否需要安排评估及/或绘测，要视乎有关部门的具体要求而 定，也视乎当时的政策而定。 评估公司 安排评估公司对物业进行价值评估，主要是公证处需要参考物业价值 计算公证费用，税务部门需要参考物业价值计算税费，不动产登记中心需要 将物业价值登记在权属证明文件上。当然，每个地区的政策和具体要求有所 不一，具体是否需要安排评估，评估的主要用途都要结合不动产所在地的政 策而定。 例如在佛山的祖屋（自建房），在申请继承权公证书时，公证处就会要 求继承人委托指定名单中的任一评估公司对祖屋进行评估。在确定祖屋的 价值后，公证处会根据这个评估价值收取相应的公证费用；后续若需要缴纳 税费时，税务部门亦会参考这个评估价值计算需要缴纳的税费。 那这个评估公司可以自己选择吗？答案是可以的，只不过是可能需要 在指定名单中进行选择，也有部分地区是可以直接在市场上进行选择（即没 有指定名单）。如果是有指定名单的，大家可以参考名单上的信息筛选并确 - 304 -

定委托的评估公司；如果是没有指定名单的，大家可能就需要上网做一些数 据搜集，甚至可能需要安排致电这些评估公司做一些初步的了解再确定委 托哪一家了。在此提醒大家，不同评估公司的收费会有所不一，大家应该多 了解几家再作决定。 绘测公司 安排绘测公司对物业进行测绘，一般是在物业需要申请过户领取新的 不动产权证书前要处理的工作。 是否需要安排测绘也视乎不动产所在地的不动产登记中心的政策及要 求而定，一般情况下，祖屋需要安排绘测的几率会较商品房高，但也不代表 商品房就一定不需要安排绘测。在你向不动产登记中心提交过户申请时，若 需要安排绘测的，工作人员会当场告知并提供指定名单供你自行联系及选 择（这个时候，我们也建议要多联系几家进行了解），在完成绘测并取得图 纸后，不动产登记中心才会正式受理你的过户申请。 需要注意的是，绘测公司的工作人员是需要到物业现场进行拍照、测量 的，因此在确定绘测公司后，他们的工作人员会联系你并预约上门时间，绘 测工作是需要你配合处理的。 当然，是否需要绘测、会否提供指定名单，不同地方都会有不同的要求， 甚至不同时期要求都可能不一（今天不需要不代表明天不需要），因此，不 能一概而论。 相比公证处、税务部门或是不动产登记中心，评估公司和绘测公司是较 - 305 -

为容易沟通处理的，只是你需要花时间精力去选择一家合适的评估公司及 ／或绘测公司，并且需要配合他们的时间安排上门评估、绘测。 - 306 -

20. 继承所得的内地遗产如何转移至境外？ 不少港澳台或外国继承人继承内地的存款、股票和物业等遗产后，希望 将遗产转移或变现转移至境外，但发现取得遗产或变现后并不能直接转移 至境外。事实上，内地遗产出境需要通过国家外汇管理局（“外汇局”）的行 政审批手续后，方能购汇并汇至境外。本期分享为大家准备了境外居民转移 内地遗产的指引，希望对境外继承人办理遗产出境有所助益。 谁可以申请转移内地遗产 境外居民，包括香港特别行政区居民、澳门特别行政区居民、台湾地区 居民及外国公民，将依法在中国境内继承的遗产变现，申请“资本项目外汇 资金汇出境外的购付汇核准”的行政审批手续获得许可后，可以通过外汇指 定银行购汇和汇出境外。对于不同身份的申请人，所需提供的身份证明文件 有所不同，具体可参照下表格： 序号 申请人 所需身份证明文件 1. 香港特别行政区居 1）香港特别行政区（永久）居民身份证或其他 民（“香港居民”） 有效身份证明；及 2）港澳居民来往内地通行证或特区护照。 2. 澳门特别行政区居 1）澳门特别行政区（永久）居民身份证或其他 民（“澳门居民”） 有效身份证明；及 2）港澳居民来往内地通行证或特区护照。 3. 台湾地区居民（“台 1）台湾地区居民身份证或其他在台湾地区居 湾居民”） 住的有效身份证明；及 - 307 -

4. 外国公民 2）台湾居民往来大陆通行证或其他出入境证 件。 1）外国护照或其他证明其国籍的证明文件； 2）居住国居民身份证或其他有效身份证明； 及 3）中国驻外使领馆出具（或认证）的申请人 在该国定居证明。 如何申请转移内地遗产 根据《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》和《“资本项目外汇资 金汇出境外的购付汇核准”行政审批服务指南》等规定，申请人需要向被继 承人生前户籍所在地外汇局申请“资本项目外汇资金汇出境外的购付汇核 准”，被继承人为境外居民的，向遗产所在地的外汇局提出申请；审批时长 为申请人提交材料齐备之日起 20 个工作日内，获得许可后申请人方能将内 地遗产通过外汇指定银行购汇和汇出境外。需要注意的是，从同一被继承人 继承的全部财产变现后拟转移出境的，必须一次性申请，可一次或多次汇出。 继承人从不同被继承人处继承的财产应分别申请，分别汇出。 具体而言，申请人需向所在地外汇局提供如下原件供审查： 1. 书面申请，内容包括：申请继承转移的原因、申请人与被继承人之间的关 系、被继承人财产来源和变现的详细书面说明等； 2. 由申请人或其代理人签名的《个人财产对外转移外汇业务申请表》； 3. 申请人身份证明文件（参照上文表格）； - 308 -

4. 申请人获得继承财产的证明文件； 5. 被继承人财产权利证明文件和被继承人财产所在地主管税务机关开具的 税收证明或完税证明或凭证； 6. 外汇局要求提供的其他资料。 其中，上述第 4 项申请人获得继承财产的证明文件，如拟继承财产转移 在等值 50 万美元以下，无需提交前述财产权利证明文件，只需声明财产来 源；尽管在前述情况下申请人直接声明财产来源即可，但在整个遗产转移至 境外的过程中，其他相关部门可能要求提供获得继承财产的证明文件，因此 仍然建议申请人妥善保管继承权公证书等继承材料。至于上述第 5 项被继 承人财产权利，指的是申请人最初继承的财产形态，相关财产权利证明文件 包括但不限于房屋产权证、房地产买卖契约或拆迁补偿安置协议、租赁合同、 存款证明和股权证明等。 划重点 1. 申请人为外国公民的，须注意提前在定居国准备中国驻外使领馆认证的 申请人在国外定居证明。 2. 拟继承财产转移在等值 50 万美元以下的，无需提交获得继承财产的证明 文件，声明财产来源即可，但仍然建议妥善保管继承权公证书等继承材料 供备用。 3. 从同一被继承人继承的全部财产变现后拟转移出境的，必须一次性申请， 可一次或多次汇出；从不同被继承人处继承的财产应分别申请，分别汇出。 - 309 -

第六章 港人资产（遗嘱）规划 1. 你的遗嘱（平安纸）立对了吗？ 对于港人而言，似乎不论哪个年龄层，或多或少都会有一些规划资产的 安排，而立遗嘱（即平安纸），更是规划中不可缺少的重要一项。且在近年， 越来越多的港人会回内地置业、工作或生活，这更造就了不少港人在立遗嘱 时，要一并考虑内地资产的规划安排。 在过往的讲座中，不少到场的港人都会问及这些问题： 1. 究竟应该在内地还是香港立遗嘱处理内地的资产？ 2. 能否在香港立一份遗嘱，在内地再立一份遗嘱？ 3. 内地的资产是否一定要在公证处立遗嘱？ 4. 内地的资产能否放到信托中？ 5. 内地的资产能否捐给慈善机构？ 由于内地的法制跟香港的有大大的不同，因此港人在做两地资产规划， 特别是立遗嘱的时候，一定要结合两地的法律寻找一个平衡点，才能做到真 正的有价值的规划。这就是为什么我们一直在强调，港人找律师立遗嘱的时 候，建议先问问该律师，“港人立遗嘱处理两地资产，是立一份遗嘱还是分 别在两地立两份遗嘱”。 但如果你已经立了遗嘱，也不妨先看看你的遗嘱有无下述的这些问题： 1. 在内地持有资产（不论物业或是存款或是其他资产），但遗嘱中并未处理 内地的资产； - 310 -

2. 遗嘱中笼统地处理了全球的资产； 3. 遗嘱中有“馈赠”或“赠与”等的字眼； 4. 遗嘱中有信托的安排等。 假若你的遗嘱中有上述任一项或多项问题的，那就要特别小心了，这些 都可能会增加你的遗嘱日后在内地执行的难度。 - 311 -

2. 为什么要立两地遗嘱？ 港人若要通过立遗嘱的方式处理香港和内地的资产，必须慎重考虑遗 嘱的具体安排和当中的表述，甚至可以讲，只要遗嘱涉及到内地的资产，就 不再是简单的遗嘱安排，这将会是一个全面的“尽职调查”。 很多人会问港人究竟应该在内地还是香港立遗嘱处理内地的资产？或 者是港人能否在香港立一份遗嘱，在内地再立一份遗嘱？又或者是内地的 资产是否一定要在内地的公证处立遗嘱？其实，这些问题都离不开一个核 心问题，港人应该怎么立遗嘱处理内地的资产。 其实答案可以很简单：港人必须且只能立一份遗嘱，同时处理香港及内 地的资产（本文将同时处理香港及内地资产的遗嘱统称为“两地遗嘱”）。 根据内地法律的相关规定，遗嘱的效力适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡 时居所地法律或者国籍国法律，亦即香港居民的遗嘱一般适用香港法律。也 就是说，不是不能在内地立遗嘱处理内地的资产，只是不论在何地立的这份 遗嘱，在认定其效力的时候，都应该适用香港法律去判断，而适用香港法律 去判断遗嘱效力的最权威做法，就是在香港高等法院遗产承办处（“遗产承 办处”）取得遗嘱认证（Probate），这也是目前内地公证部门等机构认受度最 高的文书。因此，从规划的角度去考虑的话，何种方式可使该遗嘱日后可顺 利取得遗嘱认证，将会是我们的优选规划方案。 当然，若遗嘱人已经离世，已经无法从最优方案去重新规划的话，则可 能需要通过“委托公证方式审查遗嘱合法有效”程序去解决，这将会涉及查册、 - 312 -

登报公告及香港法律意见等额外的程序，此处暂不作深入的探讨。 也许大家会问，既然这样的话，那港人在香港立一份遗嘱处理香港的资 产，在内地再立一份遗嘱处理内地的资产，日后将内地的遗嘱拿到遗产承办 处申请遗嘱认证，不就好了吗？很残酷的告诉大家，并没有那么简单。如果 本身在香港立的遗嘱已经在遗产承办处申请遗产承办或是已经取得遗嘱认 证，内地立的遗嘱一般情况下是无法再申请遗产承办从而取得遗嘱认证的 （原则上不能同时提交两份遗嘱申请遗嘱认证）；又或者说，一份没有处理 香港资产的遗嘱，除非有充分合理的理由，否则一般情况下是难以取得遗产 承办处发出的遗嘱认证的。也就是说，如果港人采取香港立一份遗嘱处理香 港资产，在内地再立一份遗嘱处理内地的资产，可能会面临因各种事由无法 取得最具权威的遗嘱认证，以致难以按照遗嘱的安排处理内地的资产。同时， 后签的遗嘱还有可能会推翻先签的遗嘱（而不论地域）因此可能会出现后签 的处理内地资产的遗嘱撤销了先签的处理香港资产的遗嘱，导致香港的遗 嘱被撤销，致使香港的资产无法按照遗嘱的相应安排去处理。甚至，可能因 各种的事由而致使认定遗嘱效力的问题最终要通过诉讼程序去解决，面临 的是高昂的律师费和时间成本。 总的而言，由于内地的法律跟香港的法律有着很多的不同，我们在为当 事人做规划的时候，首要考虑的就是要寻找两地法律的一个平衡点，并将日 后执行的风险降到最低，为客户拟定一个最优的规划方案，结合我们过往多 年的实务经验，港人订立两地遗嘱同时处分内地及香港资产的安排，一方面 可满足在港申请遗嘱认证的基本要件，另一方面是所取得的遗嘱认证是内 - 313 -

地认受度最高的文件，可便于在内地执行使用，因此，两地遗嘱是目前最优 的规划方案。 - 314 -

3. 港人不能在内地立公证遗嘱？ 港人若要通过立遗嘱的方式处理香港和内地的资产，就应该订立两地 遗嘱同时处理内地和香港的资产，以使该两地遗嘱可以先在港的遗产承办 处取得内地认受度最高的遗嘱认证，方便之后在内地执行使用。 那能否直接在内地的公证处立公证遗嘱，处理内地的资产。据我们所知， 目前确实有非常多的港人选择在内地公证处立公证遗嘱处分内地的资产， 亦有很多的公证处会愿意为港人立公证遗嘱。我们不排除，在某些地方的公 证处立了公证遗嘱后，后续可以在该公证处直接办理遗嘱继承公证的手续， 而无需在香港的遗产承办处先取得遗嘱认证，但是，必须要提醒，这是一个 不完全符合法律规定的高风险的操作，日后能否直接办理遗嘱继承公证的 手续，相信很视乎受理的公证处/公证员。甚至能否有效避免争议，也是存 在疑问的。 我们就曾经遇到过一个这样的个案，客户的父亲早年在内地某城市的 公证处立了一份公证遗嘱，处分其位于该城市的两套物业；其后，父亲离世， 客户拿着该公证遗嘱到公证处申请遗嘱继承公证书，结果被公证处告知，当 年办理公证遗嘱的公证员已经退休，他们无法确定该公证遗嘱的情况，因此 拒绝受理遗嘱继承公证的申请，并要求客户先拿到官方的文件确认该公证 遗嘱的合法有效性。 关于公证遗嘱的效力认定问题，按照相关法律的规定，遗嘱的效力，适 用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时居所地法律或者国籍国法律，因此，在该法律 生效（即 2011 年 4 月 1 日）后，港人的遗嘱效力非常明确应适用香港法律， - 315 -

内地的公证处如何适用香港法律，以及能否把握香港法律对遗嘱的要求，这 都是要考虑的。 总的而言，港人在内地公证处立公证遗嘱，不是一定不可行（部分内地 公证处还是会因各种因素愿意办理的），只是对于港人而言，立公证遗嘱是 否就可以一劳永逸解决问题呢？是否就可以确保日后可以顺利执行（根据 公证遗嘱的安排分配财产）？这些都是值得深思熟虑的。 【相关法律条文】 《涉外民事关系法律适用法》第 33 条的规定，“遗嘱效力，适用遗嘱人 立遗嘱时或者死亡时居所地法律或者国籍国法律”。 - 316 -

4. 两地遗嘱条款大揭秘 港人应该要立一份两地遗嘱，同时处理内地和香港的资产《为什么要立 两地遗嘱》。那么，这份两地遗嘱有何特别？跟一般的遗嘱又有什么差别？ 由于内地跟香港的法律制度有很大的差异，因此这份在香港立的两地 遗嘱，在条款设计上需要一并考虑处理内地资产的需要，至少不能让条款的 内容给内地资产日后的继承手续造成障碍，否则这就是一份不及格的两地 遗嘱。 我们先来看看具体有哪些条款是要特别注意的： 第一，建议不能出现“信托”的表述。根据内地的法律规定，遗嘱效力的 适用法律与信托的适用法律规则不一，假若遗嘱中使用了“信托”的表述，很 容易会导致日后在执行遗嘱安排上出现适用法律不一的情形，亦增加了日 后执行的风险和成本。仅管最终可能可以通过诉讼的方式解决问题，但也会 徒添麻烦，增加时间和金钱成本。 第二，建议不要使用“赠”的相关表述处理内地的资产。在内地，遗嘱继 承可以分为遗嘱继承（法定继承人为继承人的，属于遗嘱继承）和遗赠（法 定继承人以外的人为继承人的，属于遗赠）。遗嘱继承在目前是没有税项的， 但遗赠会有契税（一般为 3%，不同个案可能稍有不同），仅管法律上不会因 为使用了“赠”就被认定为遗赠，但是，实务中，由于附有遗嘱内容的遗嘱认 证将会在内地多个部门使用，受理的工作人员都会审阅遗嘱的内容以确认 有关的申请，假若因使用了“赠”的相关表述导致有关部门产生质疑，将会给 继承手续带来障碍。 - 317 -

第三，两地资产的处理条款应分开。简单而言，就是不建议笼统地使用 一个条款处理内地和香港的资产。其中，处理内地资产的条款，应该要清楚 详细列出每项资产，不动产（物业）的话，要清楚列明物业所在的地址，产 权登记号码和份额等的信息，动产（银行存款、证券等），亦要清楚列明具 体所在的金融机构和账户号码等的信息。同时，分开条款处理的安排还涉及 到后续遗产管理阶段的债务清偿等的考虑，此处不作论述。 第四，两地遗嘱应使用中文。考虑到日后遗嘱及遗嘱认证需要在内地使 用，而内地的官方语言为中文，因此遗嘱用中文文字更为合适。假若两地遗 嘱用英文文字，日后在内地使用前，该遗嘱及遗嘱认证均需先进行中文翻译， 这将可能产生两个问题，一是该中文译稿是否与英文原稿的意思完全相一 致，特别是某些字眼表述是否恰当，二是将遗嘱及遗嘱认证进行中文翻译， 会额外产生翻译费用及公证费用（在内地使用前，需办理《中外文译本相符 证明》）。 除了上述提及的四项注意事项外，还有其他涉及更专业的法律问题的 条款安排，包括执行人条款及债务清偿条款等。而每个案件，基于遗嘱人的 分配安排、家庭架构及两地资产的情况不同，也需要作出不同的考虑，这就 是为什么我们一再强调，立两地遗嘱必须要聘请专业的富有经验的跨境律 师处理，而不能草率安排。 - 318 -

【相关法律条文】 《涉外民事关系法律适用法》 第 17 条的规定，“当事人可以协议选择信托适用的法律。当事人没有选 择的，适用信托财产所在地法律或者信托关系发生地法律”。 第 33 条的规定，“遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时居所地法 律或者国籍国法律”。 - 319 -

5. 两地遗嘱不简单：审查你的内地资产和亲属关系？ 港人应该要立一份两地遗嘱，同时处理内地和香港的资产。那么，很多 港人可能会问，那立一份两地遗嘱大概是怎么收费？可以告诉大家，收费一 定会比一份普通的处理香港资产的遗嘱，或是内地的公证遗嘱要贵，至于为 什么？可以在本文中找到答案。 我们在为客户提供立两地遗嘱服务的时候，除了最基本的，由具有丰富 经验的香港律师和内地律师共同作业，即根据客户的意愿起草两地遗嘱外， 我们还有一项非常重要的服务，就是对立遗嘱人的内地资产和亲属关系进 行所需的审查。这项服务是立两地遗嘱不可或缺的重要一环，也是为日后内 地资产的执行提早做好防备的重要一步。 由于内地遗产的继承手续与香港的遗产承办手续有着千差万别，因此 对内地资产和亲属关系进行审查非常有必要。在香港，有遗嘱，遗嘱中有执 行人的安排，在立遗嘱人离世后，遗嘱执行人在取得遗嘱认证后，可以相对 简单地对遗产进行管理及分配；但是，在内地，有遗嘱，也不意味着遗嘱继 承人就理所当然可以取得遗产，相关的内地部门还是会要求遗嘱继承人按 照法定继承的手续要求来提供相关的亲属关系证明文件。 简单举个例子，陈大文在香港立了一份遗嘱，将位于深圳的物业安排由 其朋友李小文继承。陈大文去世后，李小文顺利取得了遗嘱认证，当回到深 圳拟办理物业的继承手续时，却被告知需要提供陈大文的婚姻、子女及父母 状况的证明文件等。作为陈大文朋友的李小文，如何可以取得这些婚姻、子 女及父母状况的证明文件？但是，现实却很残酷的告诉你，如果你拿不出前 - 320 -

述的文件，很抱歉，深圳物业的继承手续很有可能是办不下去的，最终很有 可能需要通过诉讼的形式处理。 但是，如果当事人提前做好了准备，把相关的亲属关系证明文件都准备 妥当，也许，遗嘱继承人就可以如当事人所愿的继承到内地的遗产。 内地资产和亲属关系的审查主要处理的包括： 1. 立遗嘱人的内地资产情况，例如物业需要提供《不动产权证书》； 2. 立遗嘱人的身份证明文件，特别是发生过身份转换的情况（如由持特区护 照变更为持有加拿大护照的）； 3. 立遗嘱人的婚姻状况及证明文件，特别是曾离婚，或是配偶已经离世并再 婚的，又或是同时有“两段婚姻的”； 4. 立遗嘱人的子女状况及证明文件，子女包括婚生子女、非婚生子女及继子 女等； 5. 立遗嘱人的父母状况及证明文件，特别是父或母已经离世的； 6. 其他根据个案可能需要进一步审查的亲属关系情况及证明文件。 看似简单的六项资料，准备起来可是各种的难度。很多人会说，我在香 港宣誓，声明谁是我的配偶就可以了。注意，内地的相关部门是不接受宣誓 文件的。也有很多人会说，我的香港特区护照上的照片和加拿大护照上的照 片，一看就知道是同一个人。注意，必须得在权威部门取得有关的文件，确 认过往持香港特区护照的你是想在持加拿大护照的你。 在内地，由于两地制度的不同，不能理所当然的认为香港部门接受的文 件，内地的相关部门就会接受。每一份文件，都要因应内地的法律和受理机 - 321 -

构的要求进行审查，更应该在做规划工作的阶段一一确认，以确保日后两地 遗嘱可以顺利执行。 假若你已经立遗嘱，当中有处理到内地的资产的，我们会建议，要再次 确认目前的安排是否已经足够确保日后可顺利执行；假若你还没有立遗嘱， 但内地和香港均有资产的，又打算立遗嘱进行处理的，我们会建议，要考虑 做两地遗嘱并对内地资产和亲属关系进行所必需的审查，以确保你的所愿 日后可以顺利执行。 - 322 -

6. 三十分钟告诉你，你的遗嘱对了吗！ 立两地遗嘱所花费的金钱会较一般的遗嘱要高，主要原因在于服务内 容除了立一份两地遗嘱外，还包括了对立遗嘱人的内地资产和亲属关系进 行全面的审查，这当中涉及的工作量、信息量和专业度，比一般的立具遗嘱 至少要翻个几十倍。 那究竟有无一个较为大众化的价钱和“入门版”的服务项目，可以让大 家先知道自己的遗嘱是否可以满足内地资产的日后执行呢？如果你对自己 已立的遗嘱有疑问，你可以考虑选用遗嘱审查服务，我们会用三十分钟左右 的时间告诉你，你的遗嘱对了吗！ 既然是遗嘱审查，当然就是对立遗嘱人目前已立的遗嘱进行查阅并就 此提供相关的法律意见，具体包括两个方面，一方面是目前的遗嘱安排是否 足够处理内地的资产，以及遗嘱的内容是否会对日后在内地的继承手续造 成障碍。具体有两种方式提供相关的法律服务： 方式一：遗嘱人通过电邮/传真等方式，向我们提供遗嘱的内容，随后 再通过电话会议，或是会面的形式向遗嘱人讲解当中可能存在的问题及建 议方案，会议时间为三十分钟； 方式二：遗嘱人预约时间，并携带遗嘱（复印件即可）前往与我们见面， 我们会向遗嘱人讲解当中可能存在的问题及建议方案，会议时间为三十分 钟。 不论是哪种方式的遗嘱审查服务，都可以让你花费较少的金钱，先了解 - 323 -

自己目前已立的遗嘱有无风险，有的话，风险是否在可控范围内，以及可以 如何防范。甚至进一步考虑是否需要重新立一份两地遗嘱，要不要对自己的 内地资产和亲属关系进行全面的审查。 当然，如果你还没有遗嘱的安排，但是又想先了解自己的意愿（计划） 是否可行及有无风险的，也可以根据需要进行咨询。针对港人两地资产的规 划，我们有多种的服务项目/方式可供大家选择： 1. 立遗嘱的前期咨询，适用于有立遗嘱计划的你。 2. 遗嘱审查服务，适用于已立遗嘱但想了解目前遗嘱是否有风险的你。 3. 立两地遗嘱，适用于任何在内地和香港均有资产，并希望通过遗嘱形式提 前做规划的你。 - 324 -

第七章 港人内地置业 1. 内地物业买卖流程图 大家不要以为买方验收了物业、卖方收到了售房款，物业买卖的交易就 完成。就算双方都委托了中介方协助完成交易，卖方及买方都应该要清楚地 知道内地物业买卖究竟有哪些步骤，要经过哪些流程才算正式完成一宗物 业买卖的交易。下面就用一张图告诉大家内地物业买卖全流程： - 325 -

大家在了解物业买卖的流程之余，还需特别注意买卖过程中的重要事 项，做好事先的沟通和安排，避免后续出现不必要的障碍。其中，对于港人 出售物业而言，即使物业交收完毕，顺利收到售房款，也不代表款项一定可 以顺利出境，这个时候还需要使用完税证明办理购汇及款项汇出手续。由此 可见，了解物业买卖的流程，做好事前的规划，这些工作都不可忽视。 - 326 -

2. 划重点之买卖内地物业 随着大湾区各种便利港澳居民的政策出台，越来越多港澳居民计划在 大湾区置业生活甚至退休。本文将告诉大家，在内地买卖物业有哪些需要注 意的事项。 划重点 1. 在内地买卖物业不一定需要律师参与，但没有律师协助审查文件风险高。 2. 出售物业时，要委托稳妥有口碑的中介结构。 3. 签名前务必认真查阅文件，名字勿乱签。 4. 委托第三方买卖物业要谨慎，乱签委托书可能让你后悔莫及。 5. 资金监管安排勿轻视，定金、首期及尾款比例和支付时间要结合实际需要 合理安排。 6. 内地的贷款分为公积金贷款和商业贷款，公积金贷款利率更优惠，但有特 定的资格要求。 7. 保留买卖物业的所有单据，丢失补办手续超麻烦。 8. 完税证明勿忽视，售楼款项汇出不可少。 9. 内地的税制较香港复杂，个人所得税、增值税、营业税、契税和印花税都 跟物业买卖息息相关。 10. 交付物业时，别忘了确认物业情况并签署交楼确认书。 - 327 -

3. 需要律师参与吗？ 近年来，内地与香港两地之间的交流日趋频繁，出于生活或投资等原因， 越来越多的香港人在内地置业。与此同时，受内地经济等大环境影响，内地 房地产市场亦随之升温。但是，由于香港与内地在房产交易中所遵循的法律 及规则不尽相同，相关的手续及程序亦有所区别，且内地房地产受市场及宏 观政策（如限购、限贷、税收）影响较大，内地房地产市场可谓是瞬息万变， 因此，港人在处理涉及内地物业的相关事宜时，聘请律师协助处理就显得尤 为必要及重要。 虽说是否聘请律师则完全取决于自己，但考虑到内地物业买卖流程复 杂、需要签署的文件繁多，加之手续繁杂，建议港人交易时应考虑聘请内地 律师协助处理。其一，律师介入可协助客户审阅并把关交易过程中的全部文 件。其二，聘请律师代为处理相关手续亦可以有效减少港人在过程中频密返 回内地办理手续的次数，从而提高整个交易流程的效率。其三，也是十分重 要的是，律师可协助客户处理各种在交易过程中突然出现的变量（如对方或 中介违约、提出不合理要求、不配合办理任何手续等），以维护客户的权益， 避免损失，并实现客户的利益最大化。 一般情况下，以港人出售内地物业为例，港人可以通过聘请律师处理包 括但不限于以下事项，具体为： （1）代为委托中介方放盘； （2）查阅所需签署的文件、增加/调整有关的合同条款（如需）及代为签署 买卖合同； - 328 -

（3）代为办理资金监管手续； （4）代为办理二手房买卖合同公证； （5）代为缴纳税项； （6）代为递件申请过户； （7）代为汇出售楼款项； （8）其他与出售内地物业相关的事项。 当然，具体到个案，当中所涉及的具体事项可能会有所差异。结合我们 过往所处理的个案，通常情况下，内地物业买卖过程中如有出现纠纷或诉讼， 很大程度上与当事人在前期交易过程中忽略律师参与其中及忽视律师的重 要性密切相关，所以，当你想处分内地物业或计划购买内地物业时，建议咨 询跨境法律事务的专家。 - 329 -

4. 乱签委托书让你后悔莫及！ 聘请专业的律师协助处理物业买卖交易及审查全部文件尤为重要。本 文我们跟大家分享一个真实案例，以提醒港人出售内地物业时不能胡乱签 文件！ 由于在内地买卖物业是否聘请律师完全取决当事人，且很多港人认为 在内地买卖物业是一件很简单的事情，签签文件办办手续就等收钱，何必花 钱请律师？如果你有这个想法，那就应该要好好看看本文中提到的个案了。 我们在内地长假前一天接到一个老客户的电话，说是房地产中介主动 联系他，表示有买家愿意以人民币 1000 万购买其位于深圳的物业。老客户 咨询我们有什么需要注意，并表示希望委托我们协助审查交易文件。于是， 我们在内地假期当天加班为这位老客户提供了服务，审查交易文件。 在审查交易文件的过程中，我们向客户提了如下几项建议： 1. 若买家需要向银行贷款的，需要先了解买家的年龄，避免后续贷款审批出 现问题； 2. 交易过程中的各个完成期限需要结合实际情况而定，不能設定不可能完 成的期限； 3. 交易过程的安排需要结合后续的购汇手续去考虑； 4. 定金、首期及尾款的支付安排，以及资金监管手续的具体安排； 5. 卖方（老客户）的义务和违约责任条款要根据实际情况去考虑。 老客户根据我们的建议，跟买家及中介沟通了各项的安排，并根据沟通 - 330 -

的内容对交易文件的内容作相应的调整。结果，由于中介的不专业，六次修 改还是有未符合我们要求的条款内容，若老客户签署了任何一稿并非我们 所想的交易文件，后果不堪设想，稍一不慎就是老客户违约了。 更可怕的是，中介一直跟老客户说，这些都是小问题，不用改，改来改 去多麻烦。这种话可千万别信，名字签下去，指模一摁，吃亏的就是老客户 了。 幸好老客户找到我们，在我们的建议下，最终老客户最大化地保障了其 自身的利益。后来，按照交易文件的约定，老客户需要在 10 月 10 日前配合 买家前往公证处签署有关的文件，于是，老客户跟买家约定 10 月 8 日一同 前往公证处办理手续。 万万想不到的是，10 月 8 日当天，买家并没有到场，到场的是中介， 中介拿着买家的公证委托书，表示买家已经委托了他们办理后续的全部手 续，因此建议老客户也委托他们办理后续的全部手续，并将准备好的委托书 放在老客户面前，表示若交易要继续进行，就先签署这份委托书。 老客户在查阅委托书后，觉得这个交易安排非常不合理，在早前签署交 易文件时也并未提及此项要求，于是再次向我们求助，我们立即明确告知老 客户绝对不能签署此委托书，否则后果不堪设想。 在第二次再约定的时间，10 月 10 日当天，中介仍然在试图说服老客户 签署委托书，让他们代为办理后续的手续，并强调不委托中介的话，买家将 会终止本次的交易。 - 331 -

然而，在委托书中，委托内容就是中介全权代表卖方（老客户）办理后 续的交易手续，并可以代表老客户签署全部的文件。这意味着，中介可以不 经老客户的同意，直接跟买家去不动产登记中心办理过户手续，而且是可以 在老客户未收到房款的情况下直接跟买家去办理过户手续。 试想这是多可怕的事情，物业过户到买家名下，但作为卖方的老客户并 没有收到房款。这个时候，老客户只能向受托人即中介追讨，但是，你了解 这个中介吗？他是真的中介还是跟这个所谓买家一伙的骗子，谁知道？ 这个个案中，幸运的是我们介入到个案中，因此老客户最终并未签署该 份委托书，未至于造成不可挽回的损失。而且，因为我们早早介入到交易文 件的审查中，把各项风险降到最低，致使尽管交易未继续进行，违约责任也 不在老客户一方。 因此，不要以为内地物业买卖就是签文件办手续等收钱，更不要贪图方 便误信中介的不合理建议。签署任何交易文件前，都必须清楚明白交易文件 中的各项安排，确保无风险或是最低风险的情况才签署；更不能胡乱签署委 托书，天下间没有免费的午餐，也没有那么多所谓的便利。 - 332 -

5. 香港的公证委托书与内地公证委托书 近年来内地楼市不断升温，许多已在内地置业的港人有了出售物业的 需求，但内地物业交易流程多而复杂，自己亲自前往内地办理确实费时费力。 所谓术业有专攻，将自己不熟悉的事务委托给专业人士处理往往能达到事 半功倍的效果，但是，除了正确选择受托人之外，办理委托书也是大有学问， 本文将为大家介绍香港和内地的公证委托书的办理要求和区别。 应该在何地办理公证委托书？ 针对港人委托他人出售内地物业的情况，委托人既可以在香港也可以 在内地办理公证委托书，委托人根据自己的实际情况选择即可。 一般情况下，如委托人为香港居民，应直接在香港办理公证委托书。委 托人需要到具有中国委托公证资质的香港律师（即香港中国委托公证人）面 前签署委托书，且委托书需经中国法律服务（香港）有限公司审核并加章转 递才可以在内地使用。其中，委托人至少需要提供如下文件供委托公证人查 看： （1）委托人香港永久性居民身份证； （2）委托人港澳居民来往内地通行证； （3）受托人身份证明文件，如为内地居民，则提供内地居民身份证，如同 为香港居民，则需要同时提供香港永久性居民身份证及港澳居民来往 内地通行证； （4）内地物业的权属证明文件； （5）其他根据香港中国委托公证人要求出示的文件。 - 333 -

如委托人长期在内地生活或在内地办理更为方便的，也可以选择在内 地物业所在地的公证处办理公证委托书。在内地公证处办理时需要提供的 文件与在港办理的大同小异，具体如下： （1）委托人的香港永久性居民身份证； （2）委托人港澳居民来往内地通行证； （3）受托人的身份证明文件，如为内地居民，则提供内地居民身份证，如 同为香港居民，则需要同时提供香港永久性居民身份证及港澳居民来 往内地通行证； （4）委托书的初稿； （5）与委托事项相关的证明材料，例如房产证原件和复印件等； （6）公证员认为应当提交的其他证明材料。 两地的公证委托书有何区别？ 委托人除了考虑上述提到的办理机构和所需文件的差异之外，还需要 注意两地公证委托书的其他区别，以选择更适合自己的办理方式。 1.委托事项 香港的公证委托书对委托事项的具体内容限制较少，委托人可以一并 授权他人代为处理除了物业出售之外的事宜，比如代为管理物业、出租物业 等。而内地的公证委托书遵循“重大事项一次一委托”原则，委托事项仅可以 为物业出售及与之紧密相关的事宜（比如办理资金监管、银行按揭手续等）， 如委托人需就抵押、出租、物业出售纠纷诉讼代理等事宜作出授权，则要另 行办理相应的委托书。需要特别注意的是，由于两地公证委托事项要求的不 - 334 -

同，为避免发生公证争议或造成不必要的损失，自 2018 年年中开始，在香 港办理委托书时，特别是涉及物业处分的全项委托（例如办理抵押、代收房 款等事宜）内容的，香港中国委托公证人一般会提供委托书草稿供当事人咨 询用证部门，确认符合要求后，再要求当事人签署确认书后方能出具公证委 托书。 2.委托期限 香港公证委托书的委托期限一般可表述为“有效期至完成上述所有委托 事项为止”，即委托期限可至完成委托事项。相反，内地公证委托书对委托 期限的要求则较为严格，需要确定具体的委托起止时间，委托期限一般最长 为两年。 3.委托书形式 在香港办理公证委托书，当事人提供的文件经过香港中国委托公证人 审查之后，其复印件将会一并附在公证委托书之中。相比之下，内地公证处 的做法则不同，公证员根据要求对当事人提供的文件进行审核后，如无其他 问题，则会安排出具公证委托书，受审核文件的复印件不再附于委托书中。 4.办理费用及时间 在香港办理公证委托书的费用一般在港币 3,500 元左右，如需要更多的 委托书正本/副本，将会增加对应的额外费用（正本与副本的价格不同，且 需按所增加的具体份数额外收取费用）；办理的时间一般为四个工作日，具 体要以香港中国委托公证人的收费和处理时间为准。在内地办理公证委托 书，一般可在五个工作日内办结，费用比在香港办理便宜，以广东省为例， - 335 -

收费为人民币 430 元，如需要更多份数，费用也会相应增加。 温馨提示各位，无论是在香港还是内地办理公证委托书，都建议先咨询 公证书使用部门以确认公证书是否符合要求以及委托事项是否已涵盖了当 地物业交易中必须处理的事宜，避免公证书办理之后无用武之地。 - 336 -

6. 完税证明对于港人物业出售尤为重要！ 本文我们跟大家分享一个案例，以提醒港人出售内地物业时，千万别被 误导。 前段时间，我们的一位客户，在跟买方签订了交易文件后的第二天联系 到我们，告知其物业已经找到合适的买方，交易文件已经签署，定金亦已经 收到，希望我们协助处理后续的交易手续。我们随即在电话中先了解了当前 的一些安排： 1. 交易双方已经确定了交易价格，并对定金、交楼押金、首期款及尾款的金 额作出了约定； 2. 交易双方亦已就交易流程的各个时间点作出了约定； 3. 交易双方并未在交易文件中对特别事项（特别事项是指交易文件中没有 格式条款作出约定的其他安排，一般会在最后一条“其他约定”中作出约定） 作出任何约定。 看似正常的交易安排，对于港人来说，可能会有一些意想不到的潜在问 题。例如对于卖方是港人的情况，在交易过程中必需就后续的售房款购汇及 款项汇出手续作出有针对性的安排。根据内地的惯常交易安排，物业出售所 涉及的税项一般都会由买方承担，买方在缴纳税项后，是否开具完税证明， 更多可能取决于买方，而开具了的完税证明，同样也会由买方保管；就算物 业出售所涉及的税项由交易双方各自承担，卖方亦未必意识到需要开具完 税证明。 - 337 -

在这个个案中，交易双方约定的是由买方承担本次交易的全部税项。但 因后续作为港人卖方的客户可能需要将售房款汇至香港，因此整个交易流 程都需要作出配合安排，包括登记价的考虑、税项缴纳的安排等等。而客户 在跟买方签订交易文件的时候，并未考虑到有关的安排，结果，在双方已经 签订的交易文件中，并没有对此安排作任何约定。 就此，我们先跟客户确定了如下的事项： 1. 物业出售的登记价和实收价是否一致； 2. 有无可能跟买方沟通借用完税证明。 幸运的是，交易双方当时口头约定的交易安排就是登记价与实收价一 致，而完税证明的开具和借用安排，当时并没有进行沟通，客户也搞不清楚 状况，房地产中介也没有提到有此安排。在我们介入后，我们跟买方沟通了 开具和借用完税证明的事宜，从一开始买方的不同意不理解到后续“附条件 （需要客户提前交楼以交换借用完税证明）”的愿意配合，足足花了几周的 沟通时间。 在这个个案中，假若买方不同意借出完税证明，客户将可能无法办理售 房款的购汇及款项汇出手续，或者说，要办理购汇及款项汇出手续，可能要 花费几十倍的时间和精力。但是，假若在一开始协商交易安排的时候，就沟 通好有关的完税证明借用安排，并明确约定在交易文件中，客户就无需花费 额外的时间去处理这项本来很简单的事情，买方亦需要按照合同的约定，开 具完税证明并借给卖方。 - 338 -

更让我们吃惊的是，当我们提出这项要求的时候，房地产中介竟然告知， 他们的物业交易从来不开具完税证明，也没有卖方要求过借用完税证明，甚 至表示这份文件有无都一样，亦未曾听讲过一定需要开具完税证明。也正因 为如此，买方一直不愿意配合我们去处理开具完税证明的工作，导致我们跟 买方的沟通增加了一层障碍。 另外，不得不提的一点是，在目前 CRS 政策下，作为港人卖方，在出 售物业后，内地银行账户突然多了一笔几百万甚至几千万的款项，假若没有 完税证明，或是没有在外汇管理局先办妥购汇及款项汇出的备案，后续可能 会带来其他的一些风险。 因此，不要以为房地产中介可以为你解决一切问题（特别是法律问题）， 更不要以为物业出售收到售房款就可以，更不要以为完税证明可有可无。作 为一个明智的港人，在处理内地物业出售的时候，为了确保各方面的权益受 保障，都应该聘请专业的律师提供法律意见。 - 339 -

7. 还有国有土地和集体土地之分？ 大家不要以为手上拿着一个房产证，就一定拥有这块土地或是这间房 屋，内地不动产的证照类型多种多样，用颜色区分的话就有红本绿本棕本， 用不同时期发出的证照名称区分的话更是各式各样，比如《国有土地使用 证》、《集体土地使用证》、《宅基地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、 《不动产权证书》等等。大家都知道自己的不动产是什么性质，分得清所使 用的土地究竟是属于国家所有还是集体所有吗？本文将为大家简单介绍内 地的土地制度，并谈谈国有土地和集体土地，以及这两种土地之间的区别。 首先，内地的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体 所有制，亦即土地的所有权归属于国家或集体。因此，根据所有权的性质， 土地分为国有土地和集体土地。不论是国有土地还是集体土地，任何单位、 个人都不享有土地的所有权，均不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土 地的所有权。 国有土地，是指归属于国家所有的土地，但是国家作为国有土地所有者， 并不直接使用土地，而是由具体的单位和个人来使用。根据土地管理的相关 法律，国有土地具体包括： 1. 城市市区的土地； 2. 农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地； 3. 国家依法征收的土地； 4. 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 5. 农村全部成员集体转为城镇居民的，原属于成员集体所有的土地； - 340 -

6. 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民不再使用的土地。 国有土地中比较常见的有市场流通的商品房所使用的土地、工业用地、 政府机构用地、军事用地、教育用地、公共事业用地等等，这些单位或个人 所持有的土地证照可以参照图一的《国有土地使用证》。一般来说，大家在 城市购买的商品房，都会是国有土地上的建筑物。 - 341 -

8. 内地物业纳入征收拆迁范围，该怎么办？ 拆旧建新，是推动城市化进程的重要手段。近十几年来，全国各地大大 小小的旧改项目落地，将旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等改造为 适应现代化城市发展的商业、居住等功能用地。假若大家听闻到自己物业所 在的片区可能会被纳入征收拆迁范围，首先要做好哪些准备呢？本文将以 目前较为普遍的城中村改造项目为例，教大家怎么去应对征收拆迁。 一、了解征收拆迁的流程 首先，大家需要对征收拆迁的流程有一定的了解，知道征收拆迁走到哪 一步，才能针对这一步作出相应的应对措施。一般而言，旧改拆迁项目的计 划申报主体初步确定征收范围后，会就征收范围进行业主改造意愿的征集、 安排房屋现状的测绘查丈，并制定计划向市规划国土主管部门申报纳入城 市更新计划；在申报的同时，申报主体会制定拆迁补偿方案。城市更新计划 按照法定的程序公示、征求意见后，申报主体取得城市更新规划的批复，就 会安排土地及房屋的确权登记、与业主进行拆迁谈判、签订拆迁补偿安置协 议。申报主体与所有业主签订拆迁补偿安置协议完毕，并经城中村原农村集 体经济组织继受单位的股东大会表决同意后形成“单一主体”，向城市更新 职能部门申请确认为城市更新项目的实施主体，安排搬迁及建筑物的拆除， 办理用地、报建等手续后开始施工，竣工验收后安置回迁房。征收拆迁的大 致流程可参照下图： - 342 -

二、确认物业纳入征收拆迁范围 在拆迁项目范围确定后，申报主体（与项目的实施主体为同一主体，即 大家平时所说的开发商）会征集业主的拆迁意愿，业主有改造意愿的则签署 改造意愿委托书，作为业主同意将物业纳入更新计划的申报材料。有意愿而 未签署改造意愿委托书的业主也不必忧虑，意愿征集只是开发商的一项摸 底工作，这份文件并不是拆迁补偿的协议，不会因为未填报而错失拆迁补偿 - 343 -

的机会。如果长期不在当地居住的业主，错过了意愿征集的信息填报，可以 回到物业所在处查看是否贴有任何通知或公示信息，并到当地所在片区的 旧改办公室或城市更新办公室咨询，确认自己的物业是否纳入了征收拆迁 范围，并留下自己的物业信息和联系方式，以便开发商后续联系沟通拆迁补 偿方案。 三、准备被征收土地及/或房屋的权属证明文件 确认物业被纳入征收拆迁范围后，需要妥备土地的使用权证、宅基地使 用证、房屋所有权证、不动产权证书等权属证明文件，以供签约时证明自己 为被拆迁房屋所有权人的适格主体。如果业主因为历史遗留问题或政策原 因没有取得权属证明文件，仅持有房屋买卖合同或继承权公证书或历史遗 留违法建筑回执（曾纳入房地产权登记历史遗留问题用地）等证明文件的， 谨记也需要妥善保管这些原始材料，以供后续权属确认或无产权登记的土 地房屋权利人的申报认定。另外，还需妥善保管土地和房屋面积的相关证明 材料，如遇到土地及/或房屋的测绘或评估结果低于实际面积时，可以尝试 使用前述证明材料为自己争取应得的权益。 四、谈判、签订拆迁补偿安置协议 不少开发商为了加快项目的进度，会给予一定的奖励金（所指的就是提 早签约奖励）以鼓励大家尽快签订拆迁补偿安置协议。在奖励金面前，大家 也绝对不能随便在协议书上签字，一定要清楚了解协议的每一项安排，如果 不满意安排的，还可以尝试与开发商进行谈判。拆迁补偿安置协议中通常会 约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点，搬迁期限、 - 344 -