DSP项目培训

项目背景及定义

经纪人参与DSP条件&规则

优秀司案例分享

经纪人DSP获流指南

DSP后台管理工具

常见Q&A

05

04

03

02

01

➢ DSP应发尽发-选房规则

➢ DSP应发尽发-选人规则

➢ DSP置顶-小区作业分

06

01 项目背景及定义

基于平台规则进行房源聚合

实现房源唯一性

提升客户找房体验 驱动流量增长

房源聚合

打破平权，统一规则

展示经纪人及对应门店

助力房客精准匹配，大幅 提升流量价值

流量赋能

从房源推荐 ~ 点 击 ~ 商 机 ~ 留电全面准确

为客户提供更准确、高效的找房机会

规范房源信息质量 提升客户粘性

客户精准

平台升级

将广告模式升级为“客户画像 & 千人千面”

流量推广产品仅保留置顶

简化产品，简单易懂高效

产品变革

909聚合改革

909获流解析

旧模式：展示帖子

• 所有帖子均在列表页展示

• 经纪人集中发同一个SKU的不同帖子

• 主要争夺：列表页商业大段位置

聚合规则：展示房子（SKU）

• 不同的SKU均在列表页展示

• 独家的SKU、分散发房优势更显著

• 主要争夺：更多的房源曝光，不同SKU被用户点击出现经纪人的机率

经纪人1

经纪人2

经纪人3

帖子1

帖子2

帖子3

商机分布须知：小区搜索（50%+）＞ 筛选（35%+）＞ 列表页（10%+）＞ 其他（5%-）

50% 的商机都是在小区页面产生的，小区列表的房源越多，能满足多种客户的找房需求、则效果越好

➢ 提升效率：人/店/司获得更多的流量和商机

➢ 降低难度：减少经纪人端口投入时间及精力

➢ 升级获流逻辑：线下房源作业越好，线上获流越多，

为公司管理提供明确的抓手

自动投放、智能提效

➢ 端口作业及管理占用大量精力

➢ 发房、选房效率低，获流效果低

➢ 线上线下严重脱节：线下房源维护、带看、交单做的再

好，都和线上商机无关

经纪人痛点

➢ 企业库存大量房源，经纪人维护差 期望效果

➢ 经纪人按偏好发房、上架房源严重重复；造成公司在小区房

源占比低、降低了客户联络机会

➢ 经纪人置顶选房困难，获流效率低

公司痛点

端口模式下，经纪司/人获客痛点

DSP项目--智能发房&智能投放

什么是DSP：需求方平台Demand-Side Platform--房源应发尽发，线下作业好 = 线上获流高

公司需求：1、将公司符合平台上架规则的活跃房源，自动上架；减少经纪人发房精力投入

2、智能选房做置顶，提升置顶获流效率、支持经纪人/ 司获得更多商机

3、流量引导经纪人维护房源，通过线下作业获得DSP置顶预算，为自己争取商机

B端流量分配：作业投入+ 公司规则共同影响

让线下作业贡献越大的经纪人，获得更高流量分配

推动房源维护

经纪人线下做房源

维护，满足条件

落实房源应发尽发

DSP将满足展示条件

房源，应发尽发

C端客户吸引：提高房占率 + 满足客户找房需要

引导经纪人线下提升房源维护，线上减少发房投入精力

02 优秀司案例分享

DSP案例--郑州&天津

郑州上线首周，SKU增量超过2W+ 1

2 天津上线首月，城市商机占比提升30%+

3 天津上线首月，商机效率明显提升

郑州N+9.13上线--SKU量明显提升

DSP上线首周，带动SKU明显增长：

➢ SKU量增长73.8%，带动N+经纪人对 房源维护作业

➢ 城市竞争系数提升43.6%，带动城市竞争生态发生明显改变

➢ 提供业务管理持续运营的抓手，提升门店和经纪人对 内渠司的粘性

公司 日期

二手房

SKU量

店人均

SKU量

司人均

SKU量

内渠二手房

sku占比

竞争系数

DSP上架

SKU量

郑州N+

2023/9/12 30570 28.5 15.8 67% 0.39 0

2023/9/18 53131 52.8 26.9 80.8% 0.56

40956

上线对比 73.8% 85.3% 70.2% 20.6% 43.6%

天津诺家6.08上线--商机效率明显提升

公司 时间段 会员占比 二手房

sku占比

增值安币

摊销占比

vppv

占比

商机

占比

天津诺家

5月日均 13% 13% 20.2% 13.5% 10.7%

首月日均 15% 23% 26% 18% 14%

对比 15.4% 76.9% 29.7% 33.3% 30.8%

提升55% 提升41% 提升58%

DSP带动商机增长：

➢ 内渠司城市商机占比，

提升30.8%

➢ DSP置顶效果对比经纪

人个人置顶效果（曝光

对比），提升55%

➢ DSP为内渠司、及好人

好店明显获得流量增长

经纪人参与DSP条件 03 &规则

DSP 发房规则+DSP 置顶规则

DSP产品规则

DSP置顶参与条件

本小区有作业分

门店扶持

 基础条件

在职员工且开通会员套餐

2. 经纪人所属公司与sku所属公司一致

3. 三网账号：通过实名认证、头像认证、

企业认证，且已绑定58id

未被公司（经纪司）加入黑名单

DSP发房参与条件

成为一条房源的 DSP发房角色人之一

经纪人参与DSP条件-- 发房 + 置顶

DSP应发尽发--选房规则

哪些房子可以发出来？

满足可营销标准

房态正常且在售

实地核验通过

近 3 0 天

活 跃

具备角

色 人

➢ 磐石房号对标完成

➢ 营销字段无缺损、且通过平台校验

➢ 实勘图片符合最少1张户型图+3张室内图；

户型图像素>=300×300；室内图像素>=600×600

➢ 房源在系统内状态为：出售

➢ 实地核验已通过

➢ 本人在房源内有角色：按照 发房角色人优先排位

➢ 近30天活跃： 新入库、三网认领、巧房有效作业记录（满足以上任 一 一点）

巧房有效作业记录的判定条件，满足如下任一即可：

1）有效语音跟进（按每个公司配置的有效通话时长为准）；

2）新增委托/钥匙/实勘/实地核验一致性比对通过；

3）验真成功；4）调价；5）新增审核通过的政府核验

DSP应发尽发--选人规则

➢ SKU化房源

➢ 在售、符合营销条件

➢ 全核验通过

➢ 活跃房源

➢ 成为DSP发房角色人

哪些房子可以发出来？

6个角色人选3个上架--优先排序

1号位-维护人

2号位-出售方

3号位-全核验首拍人

4号位-VR人

5号位-实勘人

6号位-钥匙人

特殊情况

房源符合选房，但角色人

均为“无端口经纪人”；

或此房无角色人

➢ 选此房所在小区，作业

分top3经纪人

➢ 为以上3名经纪人上架

此房源

DSP置顶--小区作业分

小区房源详情页底部吸底位

展示概率

小区作业分 DSP置顶

预算

DSP置顶

VPPV

DSP置顶

商机

DSP置顶效果

经纪人小区作业分

➢ 计分门槛

➢ 计分规则

置顶预算越多，参与DSP置顶的房源越多且曝光时长越长。

则经纪人在本小区的商机就越高

小区作业分规则--分值越高，小区内DSP置顶预算越高

作业分规则

计分门槛

指标 内容 达标要求 考核规则 备注

商机承接能力 近30天1min微

聊回复率 60% 考核早上9点到晚上11点的微

聊回复率

此项达标，可计算作

业分

计分规则

模块 类别 加分项 计分规则 分数解释

小区作业分

房源维护分

全核验首拍人 40

1、房源维护分数加

和为100分，取近

180天角色人数据计

算

2、成交贡献分为成

交经纪人计算，取近

180天二手单量计算

3、作业分按小区计

算，小区内不设上限

维护人 20

实勘人 10

VR拍摄人 10

钥匙人 10

录入人/出售方 10

成交贡献分 本小区近180天成交单

量

500

DSP置顶-门店扶持规则

扶持门店数量：并网门店20%

入围条件

门店联网经纪人 >=5人

门店端口开通率 >60%

选拔条件（建议不超过4个指标）

店人均新增房源量 30%

店人均可营销房源量 30%

店人均首拍核验量 20%

门店二手成交单量 20%

商机承接达标，是获得作业分的门槛（广州考核微聊）

达标规则：商机承接达标=1min 微聊回复 + 24小时电话

内渠司可按本司情况，设定双项达标或者微聊回复单项达标！

微聊回复：

• 考核经纪人近30天，1min微聊回复率

• 若回复率<达标要求百分比，则未达成此项标准

• 特殊情况：如近30天微聊<=2个，默认归类为微聊达标经纪人

电话接通：

• 考核经纪人近30天，400电话24小时内接通率

• 若电话接通率<达标要求百分比，则未达成此项标准

• 特殊情况：如近30天电话=0，默认归类为电话达标经纪人

说明：

• 微聊和400电话不限制于本小区，考核经纪人在平台获得的所有商机

• 微聊回复和电话接通率必须同时达标，才符合标准、可为经纪人计算作业分

敲重点！做好房源维护是获得小区作业分的基础

计分规则：小区房源维护分 = 本小区下，所有在售房源上累积的角色人分数之和

计分说明：① 房源为巧房营销列表中的在售房源

② 成为该小区的房源角色人（180天内，太过久远的维护行为不作数哦）

房源作业注意事项：

• 一套房源的多个角色人均加分

• 房源维护作业分的计算时间为 T+1，即今日做的动作将在明天生效

• 未来计划：未来房源维护分中会增加带看板块，时间待定

房源作业分 获取指南：

1、以“维护人”为人-房归属关系，店长带领经纪人盘点 自身归属的在售房源，按照 房源作业分的高低排序+实现难易程度，对房源进行角色补充

2、店长可按照 楼盘的热度，优先对热门楼盘的房源进行 房源角色的补充，热门小区的房源补充角色后 DSP发房+DSP置顶均可获得更大收益

3、房源角色提升，一定分配到经纪人，成功经验——要求经纪人每日至少增加 X个房源角色，夕会收账~~~

成交报单是 拉开小区作业分的不二法门

计分规则：成交贡献得分 = 本小区成交贡献得分

成交贡献：

• 考核近180天，经纪人个人在当前小区的成交套数，成交套数越多分数越高

说明：

• 成交套数只计算该小区的二手房买卖成交

• 计分规则为按套积分，在本小区内成交套数越多的经纪人得分越高，上不封顶

• 举例：A小区共有3个经纪人成交二手房，小刘成交3套，小孙成交2套，小张成交2套，

则小刘成交分=500*3；小孙成交分=500*2；小张成交分=500*2。

风险应对：如何保护新人？

问题：新人刚入职，房源维护少，业绩贡献低，在DSP系统中怎么存活下来？

解决方案：

• 设定新人效果保护期，保护期内按门店中等水平分配作业分。

✓ 经纪人在入职45天内，若小区作业分得分未达到同门店经纪人得分的中位数，则按照中位数计

算；得分超过门店中位数，按实际得分计算

✓ 举例：小明11.1日入职。11.21日，小明在A小区作业分为10分，同门店一共5个经纪人，A小区得分分别

为98、87、80、75、10，小明得分不超过中位数，按照中位数80分计算；12.5日，小明在A小区作业分

得分为85分，同门店5个经纪人得分分别为95、85、82、78、65，小明得分超过中位数，按实际得分85

分计算。

04 DSP后台管理工具

DSP三网工具--经纪人查看个人DSP发房清单

➢ 表单地址：DSP上

线后，可在“网络

经纪人-全部房源企业权益”查看

➢ 适用角色：三网经

纪人

➢ 分析用途：经纪人

查看DSP发房清单，

了解DSP为自己上

架房源明细

DSP三网工具--店长查看门店DSP发房清单

➢ 表单地址：DSP上

线后，在“网络门

店-门店展示机会企业权益房源”

➢ 适用角色：网络门

店店长

➢ 分析用途：店长可

查看本店DSP发房

清单，了解DSP为

门店上架房源明细

DSP门店运营工具--明确指导门店作业

帮助店长定位作业问题：

• 发房：

1 . 哪些热门小区发房少

2 . 哪些经纪人发房少

• 小区作业：

1 . 作业小区是否太分散

2 . 热门小区作业如何

3 . 作业差的小区有哪些

• 商机承接：

1 . 服务是否达标

2 . 有哪些人没达标

给出店长作业优化建议和落地方案：

1 . 热门小区

2 . 待上架房源、未上架原因

3 . 经纪人作业表现

效果数据清晰明了：

1 . 自身效果量和排名

2 . 与大盘对比趋势

3 . 影响效果核心因素

备注：CA工具、经纪人工具会陆续提

供，敬请期待

05 经纪人DSP获流指南

经纪人DSP获流指南--提升承接 + 房源维护 + 报单

DSP获流指南总结

热门小区抢占房源角色，积极新增房源

热门小区：门店维护范围内的热门小区

作业要点：库存房源抢房源角色，持续开发新增房源

线上客源服务好

微聊、来电，不漏接，第一时间服务好线上客户

成交积极报单

交易数据及时录入巧房，不藏单、不跑单

除了这三点关键作业动作之外，经纪

人还需要特别注意自身账号情况，务

必保证三网账号、58账号均正常！

06 常见Q&A

Q&A

问题1：DSP的计费模式是什么？

答：DSP发房及置顶不会消耗经纪人自身端口套餐的端口和推广币

问题2：DSP的发房，和经纪人用端口的发房，有何关系？

答：DSP的发房、与经纪人用端口的发房，是完全独立的链路，互不影响

问题3：我是某房源的维护人，DSP上线后、我是不是一定能展示在该房源的展位上？

答：1）如某房源符合DSP发房条件，经纪人A是该房维护人，A未上架该房源，DSP会自动为其上架该房源；

2）如A自己已上架该房源，DSP也会将该房源上架；DSP上架后，为A增加909曝光概率。

问题4：DSP做的发房和置顶，和经纪人在909页面做的发房和置顶，有何区别？

答：DSP的发房及置顶、与经纪人用自己端口套餐做的发房及置顶，同样适用909规则，在流量分配上是完

全一致的；但因为DSP在置顶房源选择上，会有更多线上数据做依据，因此在花同样推广币的情况下，DSP

的置顶获流概率、会高于 经纪人做的普通置顶

问题5：DSP房源如何做置顶？

答：经纪人可以将DSP上架房源认领到 三网房源列表，再做置顶；房源认领不占端口、可直接做置顶

问题6：DSP上架的房源违规，是否会影响经纪人？

答：DSP认领的房源违规，只会做房源下架，不对经纪人进行处罚操作

问题7：DSP应发尽发如何为经纪人发房？

答：DSP会在每日凌晨按照选房选人标准，判断符合 发房条件的房源和角色人，为其中的DSP增量房源

做上架；DSP已经上架的房源保持上架状态不变。

问题8：我现有的作业分是否会在每日重新计算？

答：作业分会每日清零重新计算，经纪人今日所做的 房源维护、业绩贡献、商机承接等数据提升，

会在次日的作业分计算中，被增加进来

建议：按照作业分规则，积极 新增房源贡献、业绩贡献、提升商机承接效率

Q&A

感谢您的聆听