家美佳整体改造项目策划案

◼ 行业现状 ◼ 行业趋势 ◼ 项目概况 ◼ 项目优势 ◼ 竞品分析

◼ 商业定位 ◼ 功能业态 ◼ 主场景构想 ◼ 局部场景构想

◼ 租金策略 ◼ 招商策略 ◼ 推广策略

◼ 测算方式 ◼ 收入测算 ◼ 支出测算 ◼ 效益测算

◼ 一层布局 ◼ 二层布局 ◼ 概念效果

第一章

现状分析

◼ 行业现状

◼ 行业趋势

◼ 项目概况

◼ 项目优势

◼ 竞品分析

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对购物消费场所的要求也同时提高，购物中心的功能也随之越来越完善。

单纯的“购物+娱乐”难以满足人们的需求，以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。从最初的简单情感共鸣，到如今的“沉

浸式”购物体验打造，其中的变化不仅证明了时代的进程，更体现了人们消费观以及消费需求的更迭。

近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业等众多其他行业的企业均纷纷转向

城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体未来一段时间内将保持高

速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而商业综合体将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流

模式。

行业现状

传统购物商业点中消费者的逗留时间普遍较短，商业综合体的业态多样和功能多样可以增加消费者在商业消费区域逗留时

间，从而刺激消费。

从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场

景也变得越发碎片化。商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面

体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。

据中国商务部数据，中国整体消费主要发生在夜间，其夜间消费额占据全天消费的60.0%，大型商场在夜晚18时-22时期

间，销售额的占比达到全天销售额的五成以上，中国夜间经济消费庞大，夜间经济的发展是必然趋势。

行业趋势

项 目 概 况

地理位置 东：中国电信大厦

西：市民中心广场

南：陈仓园一路

北：金台大道

建筑面积 18225㎡

使用面积 上下2层约35000㎡

主营业务 超市购物、百货销售、临街商铺、金融服务

项目名称 宝商家美佳陈仓园店

核心区域优势

项目优势

区域位置优越，人口高密度核心，交通便利，快速集客

商业潜力优势

城市地标优势

功能复合优势

新兴商业类型，全新商业运营模式，打造城市繁荣新景象

塑造城市品质生活新地标与时尚潮流新风向，变革城市商业格局

多业态深度融合，集约资源利用，“一站式”消费让时间更自由

竞品分析

周边居住人口密度偏低，人流量小

远离城市交通主干道，出行不便利

业态布局混乱，商业氛围不强

地处城市发展核心区域外，商铺升值潜力低

普通商街形象，文化氛围匮乏

建筑结构单一，部分业态无法合理利用

太阳市 0917优生活庭院

第二章

改造构想

◼ 商业定位

◼ 功能业态

◼ 主场景构想

◼ 局部场景构想

定位构想 —— 『中国站』 数字文化娱乐综合体

商 业 定 位

商业变化日新月异，唯有与时俱进才能不负时代，如果将中国商业历史近30年来的

时间轴展开，我们看到的是一副国内商业迅猛发展变革的宏伟版图：

1.0 2.0 3.0 4.0

零售摊位

需求消费

集市商场

需求消费

超市

+

百货购物中心

品质消费

主题街区

+

商业综合体

体验消费

中西餐饮 火锅 特色餐饮 地方美食

餐饮

酒吧 慢摇吧 KTV 沉浸式剧场

娱乐

儿童游乐场 网咖 茶咖 桌球厅

休闲

数字健身房 篮球馆 真冰滑冰场

运动

中国银行 长安银行 西安银行

金融

大型综合购物超市

超市

功 能 业 态

如何让消费者来？

如何让消费者停留下来？

如何让消费者自发传播？

这个问题的答案就是 —— 创意场景打造

通过美陈与场景打造，重构人与商业的链接，通过创意场景的模式去跟用户做表达、沟通，让用户对之产生好感，自发传

播，这就是场景打造，也是场景营销。

在日渐同质化的商业街区营造市场中，差异化的营造手段更易获取消费者青睐。在中国风盛行的今天，

在中国传统文化处于新时代背景下结合新材料新科技的重构的大前提中，符合本地文化诉求的“国潮”理

念更将会给消费者带来不一样的全新体验。

中国潮流青年正在被一种

神秘文化重新定义

并开始影响大部分新生代年轻人

拥有独特个性的“潮范儿”

时代浪潮汹涌，岁月波澜壮阔

潮流在与中国浓厚的文化底蕴相融的时候

自然地晕染上一股别样的底色

进而形成了“国潮”

国潮魅力正在升级

在现代人的审美角度下国风成为了

一种国际的文化浪潮

一种新鲜的生活方式和文化自信

主 场 景 构 想 - 国 潮 风

提倡国粹文化与民族精神，体现地方特色。将“传统文化与先锋时尚”有机结合，打造出极富国潮韵味、美食汇聚

的商业广场。营造富有现代时尚又包含文化底蕴的特色商业街区，琳琅满目、丰富多彩的店招、霓虹交相辉映，将成为

城市的又一打卡圣地。

主 场 景 构 想 - 国 潮 风

赛博朋克是“控制论、神经机械学”与“朋克”的结合词。该背景大多描绘在未来，建立于“低端生活与高等科技结

合”的基础上，拥有先进科学技术，再以一定程度崩坏的社会结构做对比。拥有五花八门的视觉冲击效果，比如街头的霓

虹灯、街排标志性广告以及高楼建筑等，通常搭配色彩是以黑、紫、绿、蓝、红为主。

局 部 场 景 构 想 - 赛 博 朋 克

我们结合时下年轻人最喜爱的视觉风格之一『赛博朋克』的打造手法，并结合蒸汽波的元素，营造出神秘、科技、超

现实空间氛围。开启一段神秘的探索之旅，为消费者带来更个性、更潮流、更时尚的场景化体验式消费空间，满足人们的

个性化表达，创造新的精神社交圈层。

局 部 场 景 构 想 - 赛 博 朋 克

局 部 场 景 构 想 - 市 井 文 化

全球排名第一长排队的网红餐饮！13000号！排队8小时！还

只能是抖音取号，日销售额超1亿，马云和汪涵都前去打卡！文和

友品牌的创始人文宾只穿着白背心、黑裤衩，脚踩人字拖，手里还

拿着一蒲扇领着马云数人逛他的小吃摊，甚至连马云也拿着大蒲扇

跟他相呼应。

你听说过600元一杯的奶茶吗？这款奶茶来自于网红打卡

地——深圳文和友，开业当天，排号人数超过5万人，现场排

起了长龙，场面十分火爆。由于排队人数过多，现场根本没停

车位，连深圳交警都呼吁大家绿色出行。甚至有的消费者凌晨

4点就来排队。

局 部 场 景 构 想 - 市 井 文 化

在互联网垄断衣食住行的时代，市井消费在很多人看来，具有撕裂现实的生命张力。文和友的出现侧面印证了这一

点，有市场数据显示，在文和友的消费用户的意向中，有超过80%的消费意向是来自文化情怀以及市井文化带来的消费。

诚然，被资本刻意喂养出来的市井消费场景有超乎我们想象的商业价值。

局 部 场 景 构 想 - 市 井 文 化

文和友采用“餐饮+文创”的模式，再现了80、90年代的老长沙场景，这里不仅有迪斯科舞厅，还有理发店、照相馆，处

处都有老长沙的影子。同时，文和友还汇聚了全国各地经典小吃，极大满足了年轻人追求复古、新奇的消费心态，这使它迅速

成为极具文化品牌号召力的超级网红店。

特色业态 - 真 冰 滑 冰 场

强大的灯光音响设备、巨型显示屏以及先进的制雪机，可以营造一个浪漫的冰上世界。冰场内设有食品饮料超市、鲜榨果

汁吧、冰上体育用具精品店、纪念品专卖店、液晶电视、舞蹈练功房、休息区无线上网等，使顾客在冰场滑冰锻炼的同时，充

分享受到轻松娱乐的氛围。

特色业态 - 失 重 体 验 馆

浮在半空中本身就是一种乐趣，被摄影师捕捉之后更是欢乐重重，每一个失重的瞬间都是惊喜，耐人寻味。

特色业态 - 萌宠主题乐园

通过将动物园搬进商场的方式，为广大游客提供沉浸式萌宠亲密互动科普体验，打造人与自然和谐相处的实景课堂，让游

客闲庭漫步即可邂逅萌宠奇妙之旅，真正走进自然感受神奇奥妙。将“萌宠、森林、互动、表演、多媒体、科普”概念融为一

体，为游客提供一个家庭娱乐、亲子休闲的好去处。

第三章

运营规划

◼ 租金策略

◼ 招商策略

◼ 推广策略

租金策略

01 报价策略 130%-150% 保守租金价格

02

03

04

05

租金构成 纯租金、租金或营业额抽成两者取其高两

种租金收取方式

租金递增 较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调

整达到租金目标免租策略

租金形式 纯租金（ 80% ）

租金、抽成两者取高（20%）

策略维持 维持整体的租金报价体系，对于特殊商户

通过免租期调整进行实际租金的调控

招商策略

招

商

策

略

确定合作，收取押金并签署意

向书及租赁合同

处理客户的提问资讯，与客户

进行商务洽谈、租赁条款谈判

结合招商推广活动，不断改变

客户对项目认知

对具备影响力品牌进行预先接

触和访谈

安排与客户会面，激发客户对

项目的兴趣

安排客户对项目的实地考察

推广策略

通过前期招商筹备，

在业内开始接触掌握

一定的资源

项目招商工作顺利开

展，筹备各种宣传资

料，吸引市场关注度

接洽确定广告公司 及

各类媒体，为盛大开

业进行宣传推广

招商筹备

筹备入市

公开招商

市场关注

招商末期

持续推广

1 2 3

第四章

效益测算

◼ 测算方式

◼ 收入测算

◼ 效益测算

收入测算

-

租金测算方式

出租率

80% 85% 90% 95%

第一年 第二年 第三年 第四年

第1年 可租赁面积×月租金×12个月×出租率80%

第2年 可租赁面积×月租金×12个月×出租率85%

第3年 可租赁面积×月租金×12个月×出租率90%

第4年 可租赁面积×月租金×12个月×出租率95%

租金测算方式

（租金递增问题未计入测算）

楼层

可租赁面积

(含公摊面积)

（㎡）

月租金

(元/㎡/月)

第一年

租金收入

(出租率80%)

(单位:万元)

第二年

租金收入

(出租率85%)

(单位:万元)

第三年

租金收入

(出租率90%)

(单位:万元)

第四年

租金收入

(出租率95%)

(单位:万元)

1F内 10790 60 620 660 700 738

1F外 9426 90 814 865 916 967

2F内 5490 50 263 280 296 313

2F外 9466 70 636 675 715 755

合计 35172 2333 2480 2627 2773

收入测算

-

租金收入测算

收入测算

-

物业费收入测算

楼层

可租赁面积

(含公摊面积)

（㎡）

物业费

(元/㎡/月)

第一年

物业费收入

(出租率80%)

(单位:万元)

第二年

物业费收入

(出租率85%)

(单位:万元)

第三年

物业费收入

(出租率90%)

(单位:万元)

第四年

物业费收入

(出租率95%)

(单位:万元)

1F内

10790 15 155 165 175 185

1F外 9426 15 135 144 153 161

2F内 5490 15 79 84 89 94

2F外 9466 15 136 145 153 162

合计 35172 505 538 570 602

支出测算

-

运营成本测算

序号 成本类别 费用明细 费用平均值 第一年预估

（万元）

第二年预估

（万元）

第三年预估

（万元）

第四年预估

（万元） 行业规律

1 管理费用 办公费、招待费、差旅费、

车辆费、保险费、通讯费 2元/㎡/月 88 70 53 44 前期逐年下降

后期趋于平稳

2 销售费用 招商费、推广费、广告费 3元/㎡/月 131 88 66 48 前期逐年下降

后期趋于平稳

3 人工成本 工资、奖金、福利、

社保、公积金 4.5元/㎡/月 197 193 188 184 前期逐年下降

后期可能上涨

4 物业管理 保洁、垃圾清运、消杀、

外墙清洗、养护翻新、绿化 1.5元/㎡/月 66 61 57 53 前期逐年下降

后期趋于平稳

5 公共能耗 公共区电费、公共区水费 3.5元/㎡/月 153 149 145 140 前期逐年下降

后期趋于平稳

6 工程维保 强电、弱电、消防、

通风、空调 1元/㎡/月 44 48 53 57 前期逐步上升

后期趋于平稳

合计 679 609 561 526

效益测算

测算项目 第一年预估

（万元）

第二年预估

（万元）

第三年预估

（万元）

第四年预估

（万元）

合计

（万元）

租金收入 2333 2480 2627 2773 10213

物业费收入 505 538 570 602 2215

运营成本支出 679 609 561 526 2375

利润 2159 2409 2636 2849 10053

楼层 可租赁面积

（㎡）

月租金

(元/㎡/月)

租金年收入

(出租率50%)

(单位:万元)

租金年收入

(出租率70%)

(单位:万元)

租金年收入

(出租率90%)

(单位:万元)

1F内 13000 30 234 328 421

1F外(商铺) 5000 80 240 336 432

2F内(仓储) 17000 10 58 143 184

合计 35000 532 806 1037

仓储收入测算

第五章

概念布局

◼ 一层布局

◼ 二层布局

◼ 概念效果

一层布局

1 F P L A N

原有商铺

商铺

商铺外摆

超市

服务用房

482m²

336.m²

8093m²

156m²

156m²

158m²

130m²

130m²

485m² 482m² 482m²

314m²

314m²

268m²

131m²

144m²

158m²

326m²

224m²

428m²

326m²

80m² 158m² 160m²

331m²

158m²

326m²

277m²

二层布局

2 F P L A N

商铺

商铺外摆

服务用房

238m² 327m²

238m²

662m²

452m²

388m²

137m²

1901m² 690m²

169m²

241m²

658m²

556m²

313m² 294m²

309m²

355m² 340m²

371m² 331m²

344m²

169m²

309m² 309m²

309m²

309m²

309m²

191m²

谢谢观看