刊首语 HUAYUANHOUTU 刊首语

创始人 李建蓉

2

华源厚土

HUAYUANHOUTU

依然很清晰地记得 2009 年夏末，华源评估公司承接到安徽某个土地

整理规划设计项目，既兴奋又焦急。兴奋的是公司开拓了非评估业务，焦

急的是公司没有合适的规划设计人员外派。机缘巧合之下，有朋友介绍了

两位从事土地整理规划设计经验丰富的人员解燃眉之急。于是不顾周末，

紧急凑大家的时间，我在元大都遗址公园见到了王霞和王春光。暖阳中伴

随着周围孩子们的欢笑，我们一见如故，一拍即合，随即组建班底，招聘

人员，开启了华源厚土的征程。

从第一个项目开始，贴身服务客户，努力用技术实力打开市场，期间

加班加点成为常态。正是项目人员的精诚所至，才能在安徽激烈的市场竞

争中站稳脚跟，校长的威名成为传说……

从安徽开始，我们的脚步走过辽宁、广西、贵州、天津、青海、西藏、

四川、江苏、广东、吉林、山西、陕西……

从土整项目开始，我们承接了土地复垦设计、耕地占补平衡、增减挂

钩、节约集约评价、土地规划修编、用地预审和征地手续、土地整治规划、

供地计划、各类课题研究……涉及的业务领域涵盖了国土领域的方方面面。

从两三条枪开始，我们的团队已经达到八十多人……

回望十年，压力和焦虑时刻伴随，战略和战术焦灼不清，在忐忑中摸

爬滚打，在盈利和亏损的边缘挣扎……

是什么让我们一直坚持？是必胜的信念支持，是团队的力量支持，我

们深信我们会做到行业前茅，我们会凝聚和吸引越来越多的有识之士加入

我们，我们会给大家提供广阔的平台，让有才智的人充分发挥自己的特长。

为客户创造价值，与员工共同成长，是华源厚土不变的信念。

华章有源，厚德若土。

十年磨一剑，下一个十年，才是厚土精彩时刻。

以此记厚土十年。

3

公司新闻

4 HUAYUANHOUTU

华源厚土

华源厚土科技公司在 2 月 8 日举行的线上年会中，通过员工捐款、爱心拍卖、

股东配捐、基金拨付、奖品捐拍等方式共筹集到资金 162136 元，加上前期已

经捐献的 60000 元，我们累计筹集善款为 222136 元，所有的善款我们将定向捐

赠给在湖北一线抗疫过程中做出突出贡献的医护人员。

本应祥和的新春佳节，新冠病毒来势汹汹，疫情不只是打乱了国家的步调

和民众的生活，更使亿万的湖北同胞陷入了险地，成千上万的医务工作者们，

不辱使命，毅然逆行，投入到了抗疫的最前线。与瘟疫的对决，是人类与病毒

的死战，广大的一线医护人员就是我们的战士，是我们的守护神，做为普通民

众的我们，虽然无法和他们并肩作战，但我们希望能向他们提供力所能及的支

援，用我们的方式为他们加油，并向他们表达我们最诚挚的敬意。

心系湖北，两江三镇千般险

与你同在，山川虽远爱同天

HUAYUANHOUTU 5

就在疫情加速爆发的春节期间，分布在全国各地的公司股东们紧急召开电

话会议，做出了系列紧急决定：一是取消原计划年后要举行的年会，减少交叉

感染的机会，不给本已捉襟见肘的医护人员们添乱；二是将取消年会节省的场

地费和餐费以最快速度捐献给湖北相关部门用于疫情的防治；三是在节后召开

线上年会，号召员工进行捐款，并通过爱心拍卖等方式筹集善款，对湖北的一

线医护人员进行支援。会议结束后，公司安排相关人员在多方寻找口罩的购买

渠道未果后，于 1 月 30 日，分别向武汉协和医院、荆州市中心医院和黄冈浠水

县医院捐献了首批捐款共计 60000 元，用于对一线医护人员的慰问。

2 月 8 日，在经过了近十天的紧急筹备后，公司召开了以“心系湖北，与

你同在”为主题的微信年会，公司包括北京总部和各地分公司在内的 253 名员

工全部参会，这也是公司有史以来唯一的一次全员参加的年会。在本次年会上，

创始合伙人、集团总裁李建蓉做了 2019 年度工作报告，对 2019 年工作进行了

总结和 2020 年的工作进行了展望，李总相信，练好内功，打好基础，公司也必

然会和国家一样，厚积薄发，突破瓶颈，上升到新的发展层面。在对各方面表

现突出的员工进行颁奖，并进行了员工新春抽奖后，创始合伙人、集团董事长

邓峰做了《众志成城，攻坚克难》的主题演讲，在演讲中邓总勉励全体员工要

向广大的医护人员们学习，在公司面临发展困境时能够不畏挑战、勇于创新、

攻坚克难，与公司共同成就、共同成长、共同发展。

公司新闻

6 HUAYUANHOUTU

华源厚土

除了上述环节以外，每次

年会都要进行的为员工爱心基

金筹集资金的爱心拍卖，也因

为当前的疫情具备了更特殊的

意义，广大员工们积极的捐献

拍品，有的捐出了价值近万的

珍藏酒，有的捐出了黄金般珍

贵的口罩，在拍卖环节，大家

积极竞拍，踊跃报价，倒计时

数次被打断，很多成交价已远

远超过了拍品的实际价值，因

为大家知道，每一次报价都寄托着我们对湖北的关心和爱。除了传统的环节，本次年会的另一

个重头戏是应广大员工的强烈要求，在会议的全程开通了捐款通道，广大员工通过扫码的方式

进行了积极的捐款，公司也倡导员工们量力而捐，捐款不在多少，因为每一分钱都包含着对一

线医护人员们同样的敬意。在年会的尾声，员工们又掀起了奖品捐拍的高潮，包括特等奖在内

的十多件奖品被捐献出来进行拍卖，所得款项全部注入到爱心捐款中。

HUAYUANHOUTU 7

本次年会通过员工捐款、爱心拍卖、

股东配捐、基金拨付、奖品捐拍等方式

共筹集到资金 162136 元，加上前期已经

捐献的 60000 元，我们累计筹集善款为

222136 元，所有的资金我们将定向捐赠

给在湖北一线抗疫过程中做出突出贡献

的医护人员。和一些大企业相比，我们

这点善款实在是微不足道，我们更多的

是想通过这种方式向奋战在一线的医护

人员表达我们最诚挚的敬意，我们想通

过这种方式告诉他们，尽管远隔千里，

我们一直心系湖北，我们一直与他们同

在。我们认为，比捐款更重要的是，我

们要在自己的岗位上尽心尽责努力工作，

把企业做大做强，为国家的经济发展做

出力所能及的贡献，是我们对冒着生命

危险来维护我们安全的医护人员们最好

的回报。

公司新闻

8 HUAYUANHOUTU

华源厚土

历经三个半小时，龙泰华

源集团这次简约而不乏仪式

感，简约却更有意义的线上年

会在员工们对一线医护人员的

祝愿中圆满结束。

本次简约而不乏仪式感、简约而更有意

义的线上年会的成功举办，取得了远超预期

的效果，因此要感谢所有员工的大力支持和

踊跃参与，特别是组委会的娘子军们，在毫

无经验可以借鉴的情况下，在极短的时间内，

连夜讨论方案，积极进行准备，为成功举办

此次年会提供了坚实的保障。公司在这里要

向包括组委会成员在内的全部员工表示诚挚

的感谢，我们相信，只要全体员工们一直具

有这种勇于挑战、敢于创新、召之能战的精

神，我们公司必能众志成城、攻坚克难、厚

积薄发，跃升到新的发展层面。

HUAYUANHOUTU 9

行业资讯

中央国务院出台的自然资源领域重大文件

2019 年 02 月

国务院办公厅印发《关于压缩不动产登记办理

时间的通知》国办发〔2019〕8 号

《通知》从工作目标、主要任务、组织实施等

方面，对压缩不动产登记办理时间作出具体规定。

2019 年 04 月

中办、国办印发《关于统筹推进自然资源资产

产权制度改革的指导意见》

《意见》明确统筹推进自然资源资产产权制度

改革的时间表与路线图，从基本原则、主要任务、

实施保障等方面作出指导。

2019 年 05 月

《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体

系并监督实施的若干意见》

《意见》提出，按照高质量发展要求，做好国

土空间规划顶层设计，发挥国土空间规划在国家规

划体系中的基础性作用，为国家发展规划落地实施

提供空间保障。

2019 年 06 月

中办、国办印发《关于建立以国家公园为主体

的自然保护地体系的指导意见》

《指导意见》从构建科学合理的自然保护地体

系、建立统一规范高效的管理体制、创新自然保护

地建设发展机制等方面作出详细规划。

2019 年 07 月

国办印发《关于完善建设用地使用权转让、出

租、抵押二级市场的指导意见》国办发〔2019〕34

号

随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中

的一些问题逐步凸显，导致要素流通不畅，存量土

行业资讯

2019 年自然资源领域重大政策回顾

10 HUAYUANHOUTU

华源厚土

地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的

需要。为完善建设用地二级市场，出台此《指导意

见》。

2019 年 11 月

中办、国办印发《关于在国土空间规划中统筹

划定落实三条控制线的指导意见》

该《意见》旨在统筹划定落实生态保护红线、

永久基本农田、城镇开发边界三条控制线，提出要

将三条控制线作为调整经济结构、规划产业发展、

推进城镇化不可逾越的红线，夯实中华民族永续发

展基础。

中共中央、国务院发布《关于保持土地承包关

系稳定并长久不变的意见》

党的十九大提出，保持土地承包关系稳定并长

久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。该

《意见》旨在充分保障农民土地承包权益，进一步

完善农村土地承包经营制度，推进实施乡村振兴战

略。

自然资源部发布的文件

2019 年 01 月

自然资源部 农业农村部关于加强和改进永久

基本农田保护工作的通知

旨在巩固永久基本农田划定成果，有效解决划

定不实、非法占用等问题，完善保护措施，提高监

管水平。

2019 年 04 月

自然资源部办公厅关于印发《产业用地政策

实施工作指引（2019 年版）》的通知

指导地方规范执行产业用地政策，保障各种所

有制经济平等取得土地要素。

2019 年 05 月

国务院第三次全国国土调查领导小组办公室关

于印发《第三次全国国土调查成果国家级核查方案》

的通知

保障全国国土调查成果真实准确的重要手段。

HUAYUANHOUTU 11

自然资源部关于全面开展国土空间规划工作的

通知

贯彻落实中共中央、国务院相关意见，全面启

动国土空间规划编制审批和实施管理工作，标志着

国土空间规划体系顶层设计和“四梁八柱”基本形

成。

自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村

振兴的通知

力争到 2020 年底，结合国土空间规划编制在

县域层面基本完成村庄布局工作，有条件、有需求

的村庄应编尽编，促进乡村振兴战略深入实施。

2019 年 06 月

自然资源部办公厅关于印发城乡规划领域基层

政务公开标准指引的通知

《指引》在汇总梳理基层政务公开标准化试点成果

基础上编制形成，旨在切实履行建立国土空间规划

体系并监督实施职责，进一步推进城乡规划领域基

层政务公开标准化规范化。

自然资源部印发《关于开展 2019 年全国地理

国情监测工作的通知》

《通知》明确了 2019 年全国地理国情监测工

作的总体要求及实施原则，并对各省作出任务分工。

《自然资源部关于公布第一批已废止或者失效

的规范性文件目录的公告》

对自然资源部现行有效的规范性文件进行一次

全面体检，大力推进规范性文件整合工作。

自然资源部关于公布继续有效的规范性文件目

录的公告

破除“陈规旧矩”、推进简政放权，自然资源

部结合机构改革后职责运行情况，针对规范性文件

数量多、认定标准不一、同类事项重复发文甚至相

行业资讯

12 HUAYUANHOUTU

华源厚土

互冲突等突出问题，对纳入清理范围的 717 件规范

性文件进行了全面清理。清理后，保留 357 件规范

性文件。

2019 年 07 月

自然资源部关于发布 2019 版基础测绘成果的

公告

2019 版国家 1 ∶ 5 万、1 ∶ 25 万、1 ∶ 100 万

地形要素数据（DLG）已经过验收，自 7 月 18 日起

向社会提供。

2019 年 09 月

《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进

规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知》

优化营商环境，增强人民群众获得感，促进国土空

间治理体系和治理能力现代化。

自然资源部办公厅关于征求《自然资源部关于

进一步加强地质资料汇交监管的通知（征求意见

稿）》意见的函

该征求意见稿在强化矿业权和地质工作项目地

质资料汇交管理方面，以及强化信息公开和监督检

查方面，共提出 8 项要求，旨在切实加强地质资料

汇交管理。

2019 年 10 月

自然资源部办公厅关于开展 2019 年度全国森

林蓄积量调查的通知

为了掌握 2019 年度全国森林资源主要状况，

《通知》要求，开展全国森林蓄积量调查，及时获

取全国及各省（区、市）2019 年度森林蓄积量，

为自然资源部履行“两统一”职责提供数据支撑，

为生态文明建设目标评价考核提供依据。

2019 年 11 月

《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养

老服务发展的指导意见》

应对老龄化趋势，指导各地合理规划养老服务

设施空间布局，切实保障养老服务设施用地，支持

养老服务发展。

2019 年 12 月

自然资源部关于开展全域土地综合整治试点

工作的通知

贯彻落实习近平总书记对浙江“千村示范、万

村整治”重要批示精神，在全国范围内部署开展全

域土地综合整治试点工作，解决乡村耕地碎片化、

空间布局无序化、土地资源利用低效化、生态质量

退化等问题，改善农村生态环境，助推乡村振兴。

内容摘自自然资源部官方微信公众号

HUAYUANHOUTU 13

3-PRO 服务体系解析

导读：

1、产品分有形的产品（如评估报告）和无形的产品（如顾问咨询服务），这里

指的服务不是指无形的产品，而是产品的支撑与辅助，是指在产品生产过程中

的积极态度、专业思维和全局意识。

2、有效的服务体系将增加公司的美誉度和客户粘度，有助于产品的改进和完善，

从而带来收入的持续增加。

3、3-PRO 服务体系是要求业务人员从 proactive（服务意识——及时响应、换

位思考、首问负责）、process（进程掌控——事前充分沟通、事中把控节奏、

事后跟踪反馈）和 professional（专业思维——委托内涵、方案实施、延伸服务）

三个维度九个方面，在产品生产的同时对客户提供全方位的立体服务。

4、要求管理层在理念上要统一、管理上要重视、制度上要有充分的保障，才能

避免流于形式。包括项目跟踪评价与服务反馈系统在内的配套制度与措施的制

定与执行，保障服务体系形成闭环，确保服务体系发挥应用的效力。

创始合伙人 夏砚博 14 HUAYUANHOUTU

华源厚土

产品分有形的产品（比如电器）和无形的产品（比如心理的咨询服务），

这里指的服务不是无形的产品，而是有形或无形产品的附属部分，是产品的

延伸，是对产品的支撑和辅助，离开了产品，则服务也不会存在，比如电器

的售后服务或心理咨询师的耐心和亲和。

当产品不存在壁垒的时候，服务决定成败。海底捞提供的菜品尽管可

口，但如果不是因为提供宾至如归的服务，恐怕并不会比井格老灶更火爆。

当产品存在壁垒的时候，对服务的依存度不高，Dyson 的电器贵得要死，服

务不能说差，但想让人家提供上门服务那是想也别想，可人们仍然趋之若

鹜。但如果对服务的重视不够，一旦壁垒被突破，市场将很快就被抢占。所

以 Dyson 要小心了，小狗和小米的高仿已经像模像样了，不过好消息是它们

的服务也不怎么样。

在不动产服务业，我们既可能提供有形产品（如评估报告），也可能

提供无形的产品（如顾问咨询服务），如何让我们的产品产生更大的价值或

保证客户的最大利益，专业的产品虽然是核心，但完善的服务体系同样必不

可少，而某些产品的价值甚至完全需要高水平的服务才能真正的激发出来（比

如换位思考的顾问咨询）。服务体系的建设与执行并通过执行的反馈完善我

们的产品和服务体系，这是一个良性的循环系统，也是一个缓慢积累的过程，

如果足够重视且执行力度足够的话，必然会由量变产生质变。

一、产品与服务的关系

HUAYUANHOUTU 15

二、服务体系的定义和内涵

不同的行业对服务体系的定义也是五花八

门，但概括一下基本上就是由内涵（服务的理念、

中心和目的），执行（客服人员、内容和流程和标准）

及反应（考评和整改）等一系列因素构成的标准

化体系。

1、内涵

要有明确的服务至上的理念，也就是说必须

把服务上升到战略性的高度，必须认识到完善的

服务体系和专业的产品系列具有同样的重要性，

这都是取得收入或者说公司生存的基础。

服务体系围绕的中心自然是客户，是委托方，

客户可能是具体的人，或是与我们进行业务接触

的由多人组成的一个群体。

客户是上帝，让客户满意是我们的目的，但

客户是否满意也只是我们是否实现目的的表象，

我们的真正目的是通过完善的服务体系以及有效

的贯彻执行来提升企业的知名度、美誉度和客户

的忠诚度，当然这也是过程目的，终极目的还是

由此带来收入持续和稳定的增长。

2、执行

执行的人员是业务人员，其向客户提供基于

产品的多维服务，来提高产品的质量的附加值。

业务人员在提供产品的时候，还要提供配套服务，

完善的服务可以最大限度的提高产品的效能。

服务体系中最重要的就是执行阶段了，执行

的效果决定我们是否能真正的实现我们的目的。

执行是服务体系的核心，但无论体系是多么的复

杂或简单，都无非是由谁来执行、执行的内容和

流程以及执行的标准等三个方面。

3、反应

客户服务体系的宗旨是“客户永远是第一

位”，从客户的实际需求出发，为客户提供真正

有价值的服务，帮助客户更好地使用产品。反应

实际上是通过客户的反馈，对我们的产品功能及

质量以及配套服务的效果进行考评，并根据考评

情况对产品和服务水平进行整改和完善，让客户

做我们的试金石。

HUAYUANHOUTU 主题文章

16

华源厚土

三、3-PRO 服务体系解析

（一）3-PRO 服务体系的定义和内涵

我们根据对服务体系内容与内涵及其重要性的充分理解，并结合集团业务的具体情况，创建了 3-PRO

三维立体服务体系，“3”代表的是维度，分别指的是 proactive（服务意识）、process（进程掌控）和

professional（专业思维）三个维度。如果给 3-PRO 服务体系下一个定义的话，就是该体系是一个要求我们的

专业人员，在产品生产的过程中，以积极主动的服务意识，以专业的思维，对生产全程进行精准的掌控，从而

保证向客户提供的产品能够产生最大的效能的三维立体服务体系。

我们希望在向客户提供专业产品的同时，能够在以上三个维度增强主动服务的意识。一方面通过立体的

服务让产品产生最大的效能，另一方面通过客户的反馈，改进和完善我们的产品和服务，这两个方面都会不断

增加公司的市场竞争力，增加公司的美誉度和可信任程度，增加客户的忠诚度和粘度，从而带来公司收入的持

续增加。

HUAYUANHOUTU

17

（二）3-PRO 服务体系的执行

1、执行人员

对产品提供配套服务，执行人员自然是产品的生产人员，是专业人员。与一般产品的售后

服务不同，在不动产咨询行业，在产品的生产过程中，配套服务同时就已经发生了，配套服务

是否主动有效，将直接影响到产品的效能，在产品生产完成并提交给客户后，大部分的配套服

务都已经完成，售后服务是必须的，但实际发生的可能性是比较小的。至于产品提供后根据客

户的反馈对产品质量和服务水平的考评和整改，虽然有行政人员的参与，但多属事务性的，更

多的工作可能还是需要专业人员来参与。

2、内容与必要性

在 3-PRO 服务体系中，业务人员在向客户提供专业产品的前后，应就以下内容向客户提

供立体的全方位服务。

（1）process（进程掌控）

①事前充分沟通

在接受委托前，对项目情况进行详细的了解和充分的沟通是非常必要的，只有经过了充分

的沟通，我们才能达到以下的目的：

主题文章

18 HUAYUANHOUTU

华源厚土

Ⅰ . 透过委托目的的表面，深刻领会委托方的核心诉求，才会使我们能够准确的评估核心

诉求的可实现性，准确的引导委托方制定更切实可行的目标，有助于实现委托方的核心诉求。

Ⅱ . 只有对项目的表象及背景进行充分的了解，我们才能制定切实可行的实施方案，让委

托方充分了解委托目的实现的难度、路径、可能存在的问题，以及我们解决突发问题的预案，

有助于保证大家对委托目的和方案理解的一致性，免于因理解的偏差造成无效工作和时间冗误；

Ⅲ . 有助于厘清责任，免于在进展不顺利的时候让客户对我们专业性的怀疑。

②事中把握节奏

本条就是要求在项目实施的过程中 , 对经过充分探讨过的实施方案，要有条不紊、杂而不

乱的有序而快速的推进，项目负责人要有大局观和前瞻性，做好全局节奏的把控。在不动产行业，

市场及政策经常是瞬息万变，突然的变化可能会使我们的实施方案不再可行，甚至失去实现目

标的良机，因此要特别关注方案的时效性。

PROCESS 进程掌控

HUAYUANHOUTU 19

（2）professional（专业思维）

①委托内涵

要求专业人员在接受委托前，凭借精深的专业水平对委托目进行主

动和精准的剖析，准确的掌握委托方的核心诉求，并根据核心诉求及综

合因素制定切实可行的实施方案。

不动产咨询业，涉及到策划、可行性研究、土地取得、开发建设、

经营管理等方方面面，专业要求度较高，这就导致大部分客户提出的委

托要求并不能准确的反应其核心诉求，从而导致项目不可行或完成委托

后没有实现核心诉求。因此，在接受委托前一定要通过充分的沟通，只

有核心诉求明确了，才能制定切实可行的目标和实施方案，避免做无用

功和错过实现目标的时间窗口。

②方案实施

在方案的执行过程中，一是要及时向委托方汇报项目的进展、面临

的问题以及解决的方案，以便让委托方给予我们最及时的配合，二是在

要保持专业的敏锐度，在方案因各种原因不再可行时要及时与委托方进

行沟通和调整。

③服务延伸

在我们向委托方提供委托的产品之外，我们根据专业经验，就应对

关注的问题、程序、解决思路进行专业的提醒。比如在提供抵押评估报

告以后，可就抵押登记的办理地点、程序、资料、时限等给与客户充分

的说明和提醒，为客户提供增值服务，从而增加客户粘度和承揽延伸业

务的可能。 PROFESSIONAL专业思维

主题文章

20 HUAYUANHOUTU

华源厚土

（3）proactive（服务意识）

①换位思考

急客户所急，从客户的角度考虑问题，不只是态度问题，换位思考

有助于精准理解客户的需求，利于方案的有效实施，同时有助于引导客

户厘清自己的核心诉求，以便更有效的利用时间和资源。

②及时响应

理解委托方的心情，尽最大可能对委托方的合理需求和疑问及时给

予反映，对无法达到的需求也要进行及时的解释，以免造成客户的误解

和不满，也免于耽搁客户的时间和时机。

③首问负责

综合性咨询和全过程管理涉及的细分专业非常多，不可能要求每个

员工都进行全面的掌握，但委托方的接触面和理解力会更窄，因此我们

要求对自己不能准确掌握的问题要积极帮助客户进行沟通和了解，协助

对接或代为了解，并全程进行沟通。一是有助于员工综合性成长和专业

提高，二是有助于增加客户粘度和延伸业务的承揽。 PROACTIVE服务意识

HUAYUANHOUTU 21

3、流程和标准

整个服务体系要求我们的服务是贯穿前中后全程的，不同的业务类型的流程和执行的标准可能会略

有不同，需要根据具体的情况分别制定。

（三）对客户反馈进行评价、处置与整改

客户的反馈包括两个方面，一是产品，二是服务。

不同的产品在形式和效能上有不同的标准，一般是在产品交付并使用后由客户根据我们想要考评的

内容进行评价，我们再根据客户的评价情况，对产品不足的地方进行改进。同时，因为我们产品的不足

给客户带来的不便和损失，我们应与客户进行及时的沟通，并给予一定形式的补救和补偿，希望获得客

户的谅解。不同的产品有不同的考评标准，需要专业人员充分研讨后制定。

而对服务的反馈，则需要贯穿在整个生成过

程中，在客户反馈配套服务执行不够到位时，要

及时与客户进行沟通，根据实际情况对执行人员、

执行重点、执行力度进行完善和调整。服务体系

的评价主要就是前面所介绍的进程掌控、专业思

主题文章

22 HUAYUANHOUTU

华源厚土

（一）项目跟踪评价和服务反馈系统

本系统是在对内网 OA 和微信公众号进行整合的基础上，开发的集项目跟踪、节点推送、动态评价、数

据统计为一体的项目评价和服务反馈系统。该系统开发完成并成功应用后，将大幅提高与客户的沟通效率，

更及时的发现项目在执行过程中存在的问题，也有助于增加公司的美誉度、人员的培养和产品的完善。

（二）服务体系执行的流程和标准

根据服务体系三个维度中的九个细分项的内涵，结合各产品的实际情况执行的内容、标准和流程，同

时这也是客户评价的依据。本项制度同时应规定对客户反馈的响应机制，以确保服务体系部流于形式。

（三）项目客户评价考评制度

本制度重点是建立将客户评价与绩效和内部职称提升挂钩的体系，保证执行人员的重视程度，确保服

务体系真正的被执行到位。

四、服务体系的配套制度与措施

维和服务意识三个维度，根据三个维度九个方面的内涵，对执行情况进行打分评价，我们将对低于良好的

细项进行介入，在与客户沟通后根据实际情况进行完善和调整。

在不动产服务业，引入服务体系的必要性在前面已经进行了简单的阐述，其必要性是毋庸置疑的，但

其实引入哪种服务体系还是要根据各公司服务的对象和提供的产品的不同情况来确定，但无论采用哪一种

服务体系，都要求公司的管理层在理念上要统一，管理上要重视、制度上要有充分的保障，否则就会流于

形式，完全实现不了服务体系的战略目标。3-PRO 服务体系是根据华源厚土科技公司的实际情况制定的，效

果如何，可能还需要实际的检验，以下是初步制定的配套保障制度，无论是服务体系的内容和配套制度的

可行性，都需要根据实际情况进行逐步的调整和完善。

HUAYUANHOUTU 23

业务探讨 HUAYUANHOUTU 土地使用权改变用途转让及增值收益分配研究

——以北京市房山区为例

摘要：

研究目的：基于土地二级市场改革试点，分析

土地证载用途与城乡规划用途不一致时的转让问题，

尤其是证载用途为工业用地，规划用途变更为商业或

住宅用地的，若按照规划用途转让，土地通过公开市

场交易产生的增值收益在政府和原土地使用权人之

间的分配问题。研究结果：明确改变用途转让是不违

背国家和北京市法律法规等政策要求的，是具有可操

作性的。结合各地已有的成功经验，土地使用权改变

用途转让可通过向政府补缴土地出让价款等方式来

实现。对策建议：（1）合理确定政府参与土地使用

权改变用途转让增值收益分配的范围，建议国家制

定二级市场土地使用权转让有关政策时，涉及改变

用途转让增值收益分配问题提出明确的思路和方向，

留些操作空间给地方政府，地方政府结合自身实际，

制定相应的政策文件。（2）谨慎选择土地使用权改

变用途转让的地块，尽量选择市政配套工程量小、配

套设施相对完善的地块作为拟转让地块。（3）优先

明确土地使用权改变用途转让的规划条件。

2014 年初，中央全面深化改革领导小组按照

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干

重大问题的决定》，确立了“完善土地租赁、转让、

抵押二级市场”的改革任务，原国土资源部于 2017

年初正式印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12 号），

于 2017-2018 年开展试点，北京市房山区被确定为

全国 28 个试点地区之一。

袁琳，杨亚东，王春光，刘宗强

一、引言

24

华源厚土

HUAYUANHOUTU

据调查，房山区工业用地总量中，符合规划的

工业用地面积 3061.78 公顷，占总面积的 78%，不

符合规划的工业用地面积 847.23 公顷，占总面积的

22%。随着《北京城市总体规划》（2016-2035 年）

的颁布实施，房山区部分土地规划用途也会随之调

整，这将会导致更多的地块因证载用途与规划用途

不符而无法继续开发或利用，造成土地搁置等局面，

不利于城市规划的具体落实，同时也造成土地资源

的浪费，没有达到盘活利用的目的。

依据《国土资源部关于北京市房山区完善建设

用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方

案的批复》（国土资函（2017）249 号），房山区从

政策制度、管理机制、技术操作等层面拟定了《北

京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场试点管理办法》，其中在管理办法中突出

研究了土地证载用途与城乡规划用途不一致时的转

让问题，尤其是证载用途为工业用地，规划用途变

更为商业或住宅用地的，若按照规划用途转让，土

地通过公开市场交易产生的增值收益在政府和原土

地使用权人之间该如何合理分配。基于上述问题，

开展本课题研究。

25

业务探讨 HUAYUANHOUTU （一）新增建设用地潜力有限，经济发展主要依靠存量盘活

1. 建设用地已突破规划指标，可供新增建设用地潜力有限

根据《北京市土地利用总体规划（2006-2020 年）》，到 2020 年房山区建设用地指标为 340.7 平方公里，

其中城乡建设用地指标为 282 平方公里。据统计，截止到 2016 年底房山区现状建设用地面积为 357 平方公里，

现状城乡建设用地面积为 307 平方公里，全区建设用地和城乡建设用地均已突破规划指标，可供新增建设用

地潜力十分有限。且新增建设用地受耕地保护、土地开发强度等限制，开发难度较大。

二、房山区土地一二级市场现状 及存在问题

2. 存量工业用地规模较大，可供应工业

用地潜力较小

根据房山区工业用地开发利用调查数据显

示，全区工业用地总量 3909.02 公顷，其中已

规划未供应建设用地面积 583.5 公顷，占工业

用地总量的 15%，存量工业用地规模较大，可

供应工业用地潜力较小。结合北京城市总体规

划对城市发展的目标定位即“坚持集约发展，

框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、

提高质量”的要求，房山区在新增供地量潜力

不足的实际情况下，鼓励优先利用存量建设用

地，依靠存量盘活实现全区经济发展。

26

华源厚土

HUAYUANHOUTU

（二）存量用地收储难度大，补偿标准不符合市场化需求

1. 土地使用权人预期收益的市场化需求与政策规定不符

据调查，房山区存量工业用地规模 2841.91 公顷，通过与园区管委会、企

业座谈，工业用地收储补偿标准不高，约 1500-3000 元 / 平方米，这与住宅、

商业用地收储补偿费用相差甚远，若工业用地规划为住宅、商业等用途的，按

照现行收储政策，须按实际现状工业用途进行收储补偿，原土地使用权人考虑

其一直以来的经营投入和未来的投资预期，按工业用地标准进行补偿，收储测

算的补偿价值与原土地使用权人期望值相差较远，导致存量用地收储难度大，

影响存量用地盘活。

2. 土地使用权存在历史遗留问题解决难度较大

据了解，目前大多数土地使用收储存在问题的，多数因为原土地使用权人

提出的还建物业、居民安置等历史遗留问题无法合理解决。土地收储部门严格

按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》等文件对收储成本进行控制和测

算，收储工作主要依靠财政资金，程序复杂，部分历史遗留问题在收储过程中

解决难度较大，造成土地收储工作搁置，地块也未实现最优化的资源配置。

3. 土地收储政策机制有待进一步完善

随着《北京城市总体规划（2016-2035 年）》的颁布，全市各区将依据城

市规划做好用地布局，逐步实现城乡建设用地规模减量发展，因此控制增量、

盘活存量成为了供地的主要途径，结合当下的发展背景，北京市近年来出台的

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市国有建设用地供应办法（试

行）》、《北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法》等文件应进

一步修改完善，有利于活跃土地市场。

27

HUAYUANHOUTU （三）受规划和税费等政策影响，二级市场不活跃

2007-2013 年，房山区共计转让土地 16 宗，2014-2016 年，未发生国有

土地转让交易。2014-2016 年，房山区共办理土地抵押 220 宗，其中，2014 年

办理 34 宗，2015 年办理 54 宗，2016 年办理 132 宗。相比于国内其他城市，

例如重庆市近几年转让宗地数 40 宗，南昌市转让宗地数更是高达 141 宗，通

过交易数据可看出，房山区二级市场交易活跃程度不高。

房山区二级市场不活跃的主要原因是受规划和交易税费等政策影响。据统

计，房山区工业用地总量中，符合规划的建设用地面积为 3061.78 公顷，占比

78%；不符合规划的建设用地面积为 847.23 公顷，占比 22%。国有企业持有的

土地中，符合规划的土地面积为 43.52 公顷，占比 29%；不符合规划的土地面

积为 100.32 公顷，占比 67%；未明确规划条件的土地面积为 6.65 公顷，占比 4%。

按照北京市现行政策规定，土地使用权出让和转让，以及土地使用者对于土地

的开发、利用、经营必须符合城市规划，同时工业园区等区域土地还应满足相

应的产业准入条件、环保、安全等具体要求。土地受限多，原土地使用权人无

法有效盘活土地。

另外，土地使用权在二级市场交易过程中，需按规定上缴土地增值税、增

值税、契税、印花税、城建税、教育费附加和地方教育费附加等一系列流转税费，

经实际测算，转让环节应缴纳的税收占成交价格的 10%-30% 左右。相较于土地

一级市场，土地二级市场过高的交易税费给原土地使用权人造成了很大压力，

使其转让意愿大大降低。

业务探讨

28

华源厚土

HUAYUANHOUTU

（四）存量用地集约程度不高，低效闲置造成资源浪费

房山区存量工业用地规模较大，但工业用地平均容积率为 0.67，相较于

北京市工业用地平均容积率 0.8 来说存在一定差距，容积率小于 0.8 的工业用

地面积为 507.94 公顷，占总量的 18%，主要分布在北京房山工业园西区、北京

良乡经济开发区和北京西南良乡物流基地等开发区。

房山区地均收入标准为 2000 万元 / 公顷，这与北京市 2016 年底市级开发

区地均收入标准 9525 万元 / 公顷相比差距较大，地均收入低于 2000 万元 / 公

顷的工业用地面积为 328.42 公顷，占总量的 12%。

房山区地均税收标准为 100 万元 / 公顷，相比于北京市 2016 年底市级开

发区地均税收标准 347 万元 / 公顷，差距也是不容乐观，地均税收低于 100 万

元 / 公顷的工业用地面积为 390.91 公顷，占总量的 14%。停产和闲置土地面积

为 77.03 公顷，占总量的 3%。根据上述数据可知，全区工业土地集约、节约程

度不高，土地产出水平差异大、低水平产出土地占比高。另外，国有企业土地中，

容积率小于 1 的土地面积为 145.75 公顷，占比 97%，土地利用强度普遍较低。

土地出租租金水平大多在 0.03-2.66元 /平方米，宗地间租金水平区间差异较大，

且租金低于区域平均水平，利用效率低。

29

业务探讨 HUAYUANHOUTU （一）土地使用权改变用途转让是落实城市规划的需要

结合《北京城市总体规划（2016-2035 年）》对房山区的功能定位，房山

未来作为首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区；京津冀区域京保石

发展轴上的重要节点；科技金融创新转型发展示范区；历史文化和地质遗迹相

融合的国际旅游休闲区，土地使用权改变用途转让目的也是为了落实城市规划，

优化用地布局。房山区落实城市规划的目的和意义主要承接中心城区适宜功能，

服务保障首都功能；坚持集约高效发展，控制建设规模，提升城市发展水平和

综合服务能力；腾退低效闲置用地，建设绿地体系，改善人居环境，努力实现

职住均衡。

（二）土地使用权改变用途转让是盘活存量用地的需要

目前房山区土地市场面临的主要问题是存量用地规模较大，但利用效率较

低。现行土地收储政策补偿标准不高，原土地使用权人没有积极性，收储难度

较大；原土地使用权人自行开发，土地受规划、产业政策等限制较多，开发较

为困难。为加快土地要素流通，盘活存量用地，土地使用权改变用途按规划用

途转让是破解该困境的方式。改变用途按规划用途转让土地使用权，让原土地

使用权人享受一部分增值收益，提高其积极性，达到盘活存量用地的目的。

（三）减少市场交易环节，促进土地要素流通

土地使用权按照土地一级市场模式运行，通过收储，再进行挂牌出让，需

经过原土地使用权人—政府—受让人等环节，时间成本较大，资金回流慢。

三、土地使用权改变用途转让的必要性

30

华源厚土

HUAYUANHOUTU

若土地使用权改变用途直接按规划用途转让，则不需要通过政府收储，直

接由原土地使用权人到受让人环节，减少交易环节，缩短交易时间，提高效率，

减少资金成本，加快土地要素流通。

（四）降低受让人的开发风险

土地使用权若按原用途转让的情况下，受让人取得土地使用权后，需办理

新用途土地使用条件等相关手续，存在部分手续无法办理的可能性，加大了受

让人风险，一定程度上导致土地使用权转让后无法有效盘活。按规划用途转让，

首先保证了土地使用权转让符合城市规划，其次转让时规划条件的明确，使得

转让过程中涉及的土地评估价格更为精准，为交易成功奠定基础。因此土地使

用权按规划用途转让也是为了减少受让人的开发风险。

三、土地使用权改变用途转让的必要性

（一）法律未禁止土地使用权改变用途转让

1.《中华人民共和国土地管理法》有关规定

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有

土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨

批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政

府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划

区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

这说明土地使用权改变用途需经政府或有关部门批准。

31

业务探讨 HUAYUANHOUTU 2.《中华人民共和国物权法》有关规定

《中华人民共和国物权法》第二条规定，物

权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他

的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，其中

规定了用益物权包括土地承包经营权、建设用地使

用权、宅基地使用权和地役权。第一百三十五条规

定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有

占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建

筑物、构筑物及其附属设施。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》有关

规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八

条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同

约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民

政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用

权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让

合同，相应调整土地使用权出让金。第四十条规定，

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，

有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办

理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院

规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

或者作其他处理。

（二）土地使用权改变用途转让不违

背国家现行政策要求

1. 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

（国发〔2004〕28 号）有关规定

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

（国发〔2004〕28 号）文件规定，经依法批准利用

原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市

场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地

使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市

场价补缴土地出让金。

2.《< 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

>（试行）和 <协议出让国有土地使用权规范 >（试行）

的通知》（国土资发〔2006〕114 号）有关规定

114 号文中规定，划拨土地使用权申请转让，

经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出

让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行

政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出

让的除外。出让土地申请改变用途等土地使用条件，

经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可

以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用

权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用

权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国

有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定

等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同

变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约

定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理

土地登记。

32

华源厚土

HUAYUANHOUTU

（三）土地使用权改变用途转让未突

破北京市现行政策规定

1. 《北京市国有建设用地供应办法（试行）》

（京政发〔2005〕6 号）有关规定

根据《北京市国有建设用地供应办法（试行）》

（京政发〔2005〕6 号）文件第十二条规定，划拨

土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设。

需改变现状土地用途进行开发建设的，可以由政府

收回划拨土地使用权，或者经市人民政府批准转让

他人开发建设并按照市场价补缴土地出让金。对其

中用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途

的，应当采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地交易

市场公开进行。

2.《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土

地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（政府 6 号令）

有关规定

《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地

使用权出让和转让暂行条例〉办法》（政府 6 号令）

第二十条规定：土地使用者需要改变土地使用权出

让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城

市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调

整出让地价，并办理登记。

（四）各地做法经验借鉴

1. 广东省有关做法

例如广东省《关于推进三旧改造促进节约集约

用地的若干意见》中规定，土地利用总体规划确定

的城市建设用地规模范围外的旧村庄的改造，在符

合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于

市、县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体

经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧

城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开

发。在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由

当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出

让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让

纯收益可按不高于 60% 的比例，依照有关规定专项

用于企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府

通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其

土地出让纯收益可按不高于 60% 的比例，依照有关

规定专项用于原农村集体经济组织的发展。

《广州市旧厂房更新实施办法》第八条规定，

国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地

的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。第

九条规定，国有旧厂房改造为商业服务业设施用地，

位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态

敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控

制区范围内的土地；位于地铁、城际铁路站点周边

800 米范围内的土地应该由政府收储。但作为保障

房用途的居住用地，旧厂房权属人可以按要求申请

自行改造或者交由政府收储。自行改造用地按照规

33

业务探讨 HUAYUANHOUTU 划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出

让金的未使用年限部分后补交土地出让金。

通过以上一系列政策文件的规定，我们发现，

广东在实施三旧改造工作中，对于土地使用权改为

住宅等经营性用地的，由政府收储；对于特定地段，

如珠江黄金岸线、地铁周边的土地，也应由政府收

储；但作为保障房用途的居住用地，可由原土地使

用权人自行改造或由政府收储；土地使用权改为教

育、医疗、文化创意、科研等其他用途的，可由原

土地使用权人自行改造或转让。

2. 上海市有关做法

上海市人民政府《关于进一步提高本市土地节

约集约利用水平若干意见的通知》中规定，允许采

取升级改造、结构调整、用途调整等多种形式进行

二次开发。建立区县政府主导、以原土地权利人为

主体的转型开发机制，推动成片区域整体转型。原

土地权利人分散的，可建立区县政府主导、原土地

权利人参与的联合开发体。经区县政府批准，支持

单一主体或联合开发体，按照统筹规划、公益优先

的要求，采用存量补地价方式，并按照规划实施存

量工业用地的整体转型。积极探索零星存量工业用

地的多渠道转型开发模式。由此可看出，上海市对

于存量工业用地的再开发是允许原土地使用权人自

行改造或转让实施开发的，通过向政府补缴地价款

的方式来实现。

另外，上海市《关于本市盘活存量工业用地的

实施办法》（试行）中，对未划入整体转型区域的

零星工业用地，规定除依法应收回的外，同时满足

以下条件，一是规划用途为非住宅类的经营性用地；

二是未纳入旧城改造范围内的土地；三是权利主体

单一且周边无规划开发建设用地具备独立开发条件

的土地。经区县政府常务会议集体决策同意后，可

由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划

用途自行开发。

结合上述文件规定，我们发现，上海市针对存

量工业用地采取经政府批准，鼓励原土地使用权人

自行开发，但其中并不包括住宅类用地，除住宅类

用地外，其他用途的土地可按规划用途和有关规定

自行开发。

3. 浙江省有关做法

浙江省《义乌市国有土地使用权转让和土地用

途改变管理暂行办法》中规定，土地使用者改变用

途用于房地产等经营性项目开发的，市人民政府收

回土地使用权，由市国土资源局组织公开拍卖，拍

卖所得价款地方财政可支配部分扣除已交出让金退

还给原土地使用者后余额的 75%( 改制企业按 65％

计扣 ) 上交市财政，其余补偿给原土地使用者。由

此可看出，对于土地使用权改为经营性用地转让的，

由政府收回，公开交易产生的土地增值收益中土地

出让价款上缴财政，其余部分的 25% 返还给原土地

使用权人。通过这样的方式实现土地增值收益分配。

《绍兴市人民政府关于加快推进城镇低效用地

34

华源厚土

HUAYUANHOUTU

再开发工作的实施意见》中规定，在规划允许的前

提下，鼓励原土地使用权人通过“退二优二”、“退

二进三”等方式改变土地用途、改善建筑功能、改

建建筑设施等实施再开发，鼓励开发利用地下空间。

列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商

品住宅等经营性房地产开发、城市基础设施和公共

设施建设的地块，应由政府收回土地使用权后按照

现行土地供应政策办理供地手续；有合法手续需要

实施再开发的地块，原划拨决定书或土地出让合同

有约定的，从其约定；没有约定的，除开发为商品

住宅等经营性房地产开发项目外，可以按协议方式

办理供地手续。《温岭市城镇低效用地再开发工作

实施细则》中也规定，列入政府主导再开发项目范

围的地块或规划用于商服、商品住宅等经营性房地

产开发及城市基础设施和公共设施建设的地块，应

由政府收回或收购土地使用权后按照现行政策主导

再开发。

通过分析绍兴市和温岭市关于城镇低效用地再

开发的有关规定，我们发现，对于住宅、商业等经

营性房地产开发的土地，应由政府收回。

4. 江苏省有关做法

江苏省政府办公厅《关于促进低效产业用地再

开发的意见》中规定，低效产业用地再开发中涉及

改变土地用途、提高容积率等土地使用条件，经批

准采取协议方式出让的，按新旧土地使用条件下同

一基准日的地价之差核定补缴土地出让价款。再开

发后土地用途变更为商品住宅及城市基础设施、公

共设施的，应由市、县人民政府依法收回，纳入政

府土地储备，按现行土地供应政策办理。

《南京市江宁区城镇低效用地再开发试点实施

意见》中也规定了，列入试点范围的城镇低效用地，

再开发后土地用途为非商品住宅用地，《划拨决定

书》、《出让合同》、法律法规和行政规定未明确

应当收回土地使用权重新出让的，在符合再开发用

地政策的情况下，可由原国有土地使用权人自主进

行改造实施再开发；因涉及城市基础设施和公共设

施建设，或再开发后土地用途为商品住宅的，由区

政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备，

并按现行法律规定挂牌出让。

通过分析江苏省对城镇低效用地再开发的有关

规定，我们看出，对于再开发后土地用途为商品住

宅类的土地，江苏省规定必须由政府收回；再开发

土地用途为非商品住宅类的，可由原土地使用权人

自行开发。

综上所述，通过详细研究分析广东、上海、浙江、

江苏等地关于节约集约用地、城镇低效用地再开发

等相关政策，土地使用权改变用途可按规划用途转

让或自行开发，但对于土地用途变为商品住宅等经

营性用地的，部分地区规定应由政府收回；土地用

途变为非住宅的经营性用地，或者保障房、教育、

科研、文化创意等其他用途的，按规定可由原土地

使用权人自行开发。

35

业务探讨 HUAYUANHOUTU （五）房山试点建议

按照原国土资源部《关于北京市房山区完善建

设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施

方案的批复》（国土资函〔2017〕249 号）等政策

文件规定，房山区按照市场在资源配置中起决定性

作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，

以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土

地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置

效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、

土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构

建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，

建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的

土地二级市场。

提高存量土地资源配置效率，促进土地要素流

通，落实规划是房山区土地二级市场试点改革的初

衷，房山区目前急需解决的就是因规划用途与土地

证载用途不符导致的部分地块无法使用问题，一方

面影响城市总体规划的落实，另一方面也没有实现

土地资源的有效配置。通过梳理国家和北京市有关

政策文件规定，我们明确改变用途转让是不违背国

家和北京市法律法规等政策要求的，是具有可操作

性的。结合各地已有的成功经验，土地使用权改变

用途转让通过向政府补缴土地出让价款等方式来实

现。

五、土地使用权改变用途转让增

值收益分配思路

（一）土地增值收益内涵

土地二级市场增值收益即成交价格高于土地原

始取得成本及建筑安装成本的部分。土地使用权改

变用途转让增值收益包括应补缴的土地使用权出让

价款、转让环节应缴纳的税收以及交易溢价。交易

溢价是指公开交易中产生的，交易价格高于规划评

估市场价值的部分。

（二）补缴的土地出让价款分配思路

土地使用权改变用途按规划用途转让时，按照

114 号文件等规定，需向政府补缴土地使用权出让

价款，该部分土地增值收益全归政府所有。具体测

算方式按照 114 号文件及《国有建设用地使用权出

让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4 号）

文件要求，按下式核定：

1. 划拨土地使用权转让后改变土地使用条件的

应缴纳的土地使用权出让金额 = 拟转让时的新

土地使用条件下出让土地使用权市场价格 - 拟转让

时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

2. 出让土地使用权转让后改变土地使用条件的

应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土

36

华源厚土

HUAYUANHOUTU

地使用条件下土地使用权市场价格 - 批准改变时原

土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

（三）转让环节缴纳的税收分配思路

目前土地二级市场转让过程中直接涉及到的交

易税费主要包括契税、土地增值税、增值税、城建、

教育费附加和地方附加税以及印花税五种。土地使

用权按规划用途转让时，转让环节产生的增值收益

一部分通过交易环节产生的税收已经实现了政府与

原土地使用权人的收益再分配。具体的税收测算方

式如下：

1. 契税

契税是指不动产 ( 土地、房屋 ) 产权发生转移

变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新

业主 ( 产权承受人 ) 征收的一次性税收。受让方按

成交价格（合同）缴纳 3%的契税，若转让价格偏低的，

税务部门可按照市场价格确定。

2. 土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的

建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转

让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收

入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向

国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无

偿转让房地产的行为。土地增值税采用四级超率累

进税率方式进行计算。

3. 增值税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中

产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳

务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收

的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，

有增值才征税，没增值不征税。

计税依据为：一般纳税人为转让价 /

(1+11%)*11%，可抵扣销项税额；小规模纳税人为转

让价 /(1+3%)*3%，年营业收入小于 500 万元，不能

抵扣销项税额；2016 年 4 月 30 日前（转让价 - 原

购买价）/(1+5%)*5%。

4. 城建、教育费附加和地方附加税

城市维护建设税，是以纳税人实际缴纳的增值

税、消费税和营业税的税额为计税依据，依法计征

的一种税。

教育费附加是对缴纳营业税、增值税、消费税

的单位和个人征收的一种附加费。作用是发展地方

性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。

地方教育附加是指根据国家有关规定，为实施

“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促

进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的

一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教

育经费的投入补充。

计税依据：城建税 = 增值税 ×5%；教育附加 =

增值税 ×3%；地方附加 = 增值税 ×2%。

37

业务探讨 HUAYUANHOUTU 5. 印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受

具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，因采

用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得

名。

计税依据：原土地使用权人印花税 = 转让价

×0.05%；受让人印花税 = 转让价 ×0.05%。

（四）交易溢价分配思路

1. 交易溢价的性质

根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权

出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100 号）

及《北京市国有土地使用权出让收支管理办法》的

通知（京财经二〔2007〕1011 号）文件规定，文中

明确了国有土地使用权出让收入（以下简称土地出

让收入）的范围，是政府以出让等方式配置国有土

地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的

征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出

让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍

卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的

总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用

原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；

变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地

价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补

缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用

途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，

以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入

等。按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定

金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以

抵作土地价款。国土资源管理部门依法出租国有土

地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上

的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方

式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴

纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗

补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），

以上内容均属于土地出让收入。

自 2007 年 1 月 1 日起，土地出让收支全额纳

入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支

出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安

排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设

立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。

基于上述文件的规定，通过公开交易竞价产生

的交易溢价本文认为原则上不属于文件规定的土地

出让收入。

2. 交易溢价为企业法人财产，非公共资源

原土地使用权人取得土地后，在土地经营使用

过程中投入大量时间和资金成本，对周边环境和基

础设施改善做出了贡献，对交易溢价的产生具有正

向影响，在补缴土地价款、交易税收等增值收益归

政府所有的情况下，原土地使用权人应当对交易溢

38

华源厚土

HUAYUANHOUTU

价享有占有、使用和收益的权利。

3. 风险与收益匹配原则

从理论上看，规划评估价值应约等于市场成交

价格，市场成交价格是市场评估价值的一种表现形

式，围绕规划评估价值上下波动，溢价期望值为 0，

政府不参与分配，不会造成国有资产流失。按照风

险与收益匹配原则：当市场成交价格＜规划评估价

值时，原土地使用权人承担减损自身利益补缴土地

价款的风险，同理，当市场成交价格＞规划评估价

值时，原土地使用权人应享有溢价收益的权利。

交易溢价具体测算方式如下：

（1）确定溢价起始线

通过测算规划用途的市场评估价格，以此作为

交易溢价的起始线。

（2）确定溢价金额

明确溢价起始线后，交易溢价具体计算方式为

转让地块成交价格减溢价起始线再减去原土地使用

权人应缴纳的税收，所得结果即为溢价金额。

综上所述，土地使用权改变用途转让产生的土

地增值收益其中应补缴的土地使用权出让价款及转

让环节应缴纳的有关税收均归土地所有者即政府所

得，交易溢价归原土地使用权人所有，通过上述方

式实现增值收益在政府与原土地使用权人之间的分

配。

六、土地使用权改变用途公开转

让操作程序

（一）现行政策规定

根据原国土资源部 114 号文件规定，经规划管

理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，

报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，

但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、

法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使

用权公开出让的除外。具体包括申请、审查、确定

协议出让方案、组织地价评估、核定出让金额、拟

定出让方案、出让方案报批、签订出让合同、办理

土地登记、资料归档等程序。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第

四十四条规定，以出让方式取得土地使用权的，转

让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约

定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民

政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用

权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让

合同，相应调整土地使用权出让金。

《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地

39

业务探讨 HUAYUANHOUTU 使用权出让和转让暂行条例〉办法》（政府 6 号令）

第二十条规定，土地使用者需要改变土地使用权出

让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城

市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调

整出让地价，并办理登记。

结合以上文件对改变用途土地使用权转让的具

体流程规定，我们主要依据 114 号文件的操作流程

对北京市房山区土地使用权涉及改变用途转让进行

程序设计。

（二）存在的主要问题及解决思路

土地使用权改变用途公开转让时，主要面临以

下问题：

1. 转让地块土地二级规划条件办理问题

土地使用权按照规划用途转让时，此类地块只

编制了控规，没有取得二级规划条件，办理二级规

划条件需要进行相关方案编制和审批，一级市场中

一般由土地储备部门完成该项工作，二级市场中原

土地使用权人一般没有能力完成该项工作，如果缺

少二级规划条件直接转让，受让人开发存在较大风

险。我们建议转让前转让地块应取得规划条件的说

明等文件，待受让人确定后，再办理二级规划条件

等手续。

2. 土地市政配套工程建设问题

土地使用权按照规划用途转让时，由于新规划

用途对土地开发要求与原用途不同，如工业用地调

整为住宅用地，地块对水、电、气等配套要求不同，

因此涉及到土地市政配套工程建设。土地使用权转

让后，一般由受让人负责该部分工程实施，由于土

地前期开发存在较大的不确定性，风险较高，可能

导致土地搁置或无法按时开工建设。我们建议尽量

选择市政配套工程量小的地块作为拟转让地块，并

且在土地使用权转让方案中明确按规划用途转让后

市政配套工程的实施主体及其应承担的工作。

3. 房地产调控问题

土地一级市场供地时，政府会根据实际情况进

行房价调控，因土地一级市场是政府主导，土地属

于公共资源，但二级市场是土地使用权人之间的交

易市场，不属于公共资源，原土地使用权人对土地

有使用、占有和收益权利，政府若通过二级市场参

与房地产市场调控，通过限定房价等方式来实现，

必然会影响原土地使用权人转让土地的收益，降低

其转让的积极性。

（三）程序设计

结合 114 号等政策文件对改变用途土地使用权

转让的规定，我们初步制定了具体的操作流程，主

要包括转让申请与审核、取得规划条件的说明、地

价评估、核定土地出让价款、地价审核、市政配套

工程建设、转让方案编制审批、组织交易、签订土

40

华源厚土

HUAYUANHOUTU

地使用权转让合同及补缴土地使用权出让价款、签

订土地使用权出让合同、土地登记等内容，详细如

下：

1. 转让申请与审核

原土地使用权人应持有关材料向房山区二级市

场交易服务中心提出土地使用权转让申请，房山区

二级市场交易服务中心接到申请后，对申请人提交

的申请材料进行初审，对于符合法定形式的，予以

受理，并对申请材料进行审核，主要包括现场踏勘、

核查、征询等前期工作。房山区二级市场交易服务

中心对原土地使用权人申请材料经审核，属于土地

使用权证载用途与现行规划用途不一致，按照规划

用途转让的，房山区二级市场交易服务中心将申请

材料转交区规划国土部门审查。区规划国土部门接

到申请后，应当组织发改、住建、经信、环保、水务、

交通等部门进行踏勘及会审，审核通过后，出具初

审意见。

原土地使用权人依据初审意见开展前期工作，

主要包括土地评估、核定政府收益、拟订转让方案

等内容。

2. 取得规划条件说明

区规划国土部门应对转让地块出具规划条件说

明，作为该地块补缴地价款、受让人办理二级规划

条件依据。

3. 地价评估

区规划国土部门在机构库内随机抽取确定土地

估价机构，受托土地估价机构针对转让地块开展批

准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格、

原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格或

原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格，评估

时点为拟转让时点。

4. 核定土地出让价款

区规划国土部门应当根据土地估价结果、产业

政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理

出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，具体按下

式核定：

（1）划拨土地使用权转让后改变土地使用条

件的

应缴纳的土地使用权出让金额 = 拟转让时的新

土地使用条件下出让土地使用权市场价格 - 拟转让

时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

（2）出让土地使用权转让后改变土地使用条

件的

应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土

地使用条件下土地使用权市场价格 - 批准改变时原

土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

5. 地价审核

区规划国土部门将初步确定的转让地块应补缴

土地出让价款提交地价评审办公室初审、地价评审

委员会审核。

6. 市政配套工程建设

区政府应组织发改、规划国土、财政、审计、

41

业务探讨 HUAYUANHOUTU 园林、交通、水务、市政等相关部门召开转让地块

市政配套工程协调会，明确各部门工程建设内容，

落实建设资金、协调建设进度，确保转地块按照规

划用途按照约定时间开发建设、运营和销售。

7. 转让方案编制及审批

转让地块取得规划条件、完成土地评估及地价

审核后，可开展土地使用权转让方案编制。原土地

使用权人可自行编制土地使用权转让方案，也可委

托房山区二级市场交易服务中心、房山区土地储备

中心、区政府授权国有企业、其他中介机构编制土

地使用权转让方案。转让方案编制完成后，经房山

区二级市场交易服务中心审核后，报区政府审批。

8. 组织交易

土地使用权转让应在房山区二级市场交易服务

中心公开交易，交易成功后，竞得人应当根据《成

交确认书》所确定的时间与原土地使用权人签订《土

地使用权转让合同》。竞得人应按照相关规定向房

山区二级市场交易服务中心交纳交易服务费，并按

照合同要求，将合同款交至交易管理中心合同价款

结算专用账户，由房山区二级市场交易服务中心出

具交易鉴证书。

9. 签订土地使用权转让合同及补缴土地使用权

出让价款

通过公开交易确定受让人和成交价款后，原土

地使用权人应当与受让人签订转让合同，约定双方

的权利和义务，明确土地使用权转让价款，合同中

转让金额按照以下要求确定：

（一）划拨土地使用权按照规划用途转让的，

由受让人补缴土地使用权出让价款，转让合同金额

为成交总价扣除补缴土地使用权出让金额；

（二）出让土地使用权按规划用途转让，可由

受让人和原土地使用权人约定其中一方补缴土地价

款。约定由受让人人补缴土地使用权出让价款，转

让合同金额为成交总价扣除补缴土地使用权出让金

额。约定由原土地使用权人补缴土地使用权出让价

款，转让合同金额为成交总价。

10. 签订土地使用权出让合同

区规划国土部门应当按照批准的土地使用权转

让方案、公开交易情况、土地使用权出让价款补缴

证明等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划

拨决定书》或《国有土地使用权出让合同》，注销

土地登记，收回原土地证书，与受让人签订《国有

土地使用权出让合同》。

11. 土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定

付清全部国有土地使用权出让价款，依法申请办理

土地使用权初始登记手续，领取《不动产产权证书》，

取得土地使用权。

七、政策建议

土地使用权转让，对于盘活存量土地，充分利

42

华源厚土

HUAYUANHOUTU

用土地有直接的关系，而土地使用权改变用途按照

规划用途转让，更是提高存量土地资源配置效率，

促进土地要素流通，落实城市总体规划的有效手段。

土地使用权改变用途转让是土地资产增值的过程，

转让过程中土地增值收益的合理分配，从房山区土

地二级市场试点的情况分析，提出以下几点建议：

（一）合理确定政府参与土地使用权

改变用途转让增值收益分配的范围

通过对现行法律法规及政策文件分析，对于

土地使用权改变用途转让，无论从法律层面、国家

层面还是北京市级层面，都是允许并且可行的。结

合本研究报告结论，土地使用权改变用途转让土地

增值收益包括应补缴的土地出让价款、转让环节应

缴纳的税收及交易溢价，其中应补缴的土地出让价

款、转让环节应缴纳的税收全归政府所有，交易溢

价归原土地使用权人所有。但因土地使用权规划用

途不同，转让时产生的增值收益额度差异很大，结

合各地区已出台的部分有关低效用地再开发、土地

节约集约利用的相关文件，均对政府参与土地增值

收益分配在土地使用权用途上有所区分。为建立兼

顾土地所有权人和原土地使用权的增值收益分配机

制，建议国家制定二级市场土地使用权转让有关政

策时，涉及改变用途转让增值收益分配问题提出明

确的思路和方向，留些操作空间给地方政府，地方

政府结合自身实际，制定相应的政策文件。避免出

现政策“一刀切”的情况，导致二级市场活跃度不高，

没有实现资源的有效配置。

（二）谨慎选择土地使用权改变用途

转让的地块

土地使用权按照规划用途转让时，由于新规划

用途对土地开发要求与原用途不同，地块对水、电、

气等配套要求不同，因此涉及到土地市政配套工程

建设。建议在选择土地使用权转让地块通过二级市

场平台交易时，涉及改变用途转让的，尽量选择市

政配套工程量小、配套设施相对完善的地块作为拟

转让地块， 同时政府应在转让前组织发改、规划

国土、财政、审计、园林、交通、水务、市政等相

关部门召开转让地块市政配套工程协调会，明确各

部门工程建设内容，落实建设资金、协调建设进度，

确保转地块按照规划用途按照约定时间开发建设、

运营和销售。

（三）优先明确土地使用权改变用途

转让的规划条件

土地使用权改变用途转让时，需要明确新用途

下的规划条件，也就是说，转让地块需有经批复的

地块控规作为基础，在规划条件稳定的的前提下，

43

业务探讨 HUAYUANHOUTU 方可进行改变用途转让。建议规划国土部门在办理

土地使用权改变用途转让时，根据地块控规及普测

等成果出具规划条件的证明文件，用于地价评估及

受让人取得土地后办理二级规划条件的依据。

八、案例分析

（一）地块基本情况

房山区某地块证载用途为出让工业用地和划拨

居住用地，该地块现行城市规划用途为商业和居住。

由于城市规划调整，原土地使用权人无法按照原用

途开发使用土地，搁置多年，造成土地资源浪费，

也影响城市规划实施和区域功能完善。该地块总面

积为 13.0877 公顷，转让地块面积 7.8280 公顷，

主要包括居住用地和商业用地；同步实施地块面积

5.2597 公顷，主要包括社会停车场、广场、公共绿

地等用地。

（二）地块前期完成工作

前期该地块已开展土地收储等相关工作，产生

了部分前期开发费用，土地整理储备中心也根据地

块情况提供货币补偿 8.16 亿元。但由于地块历史遗

留的部分原因，土地收储无法实现，目前，该地块

拟通过二级市场实施转让，属于改变用途转让类型。

（三）改变用途应补缴的土地使用权

出让价款及收益测算

南侧工业出让地块，现状为空地，无相关规划

指标；北侧居住划拨地块，现状为空地，原地块内

有 3000 平建筑，目前已拆除，无相关规划指标；

本次参照《国土资源部办公厅关于发布 < 国有建设

用地使用权出让地价评估技术规范 > 的通知》（国

土资厅发﹝ 2018 ﹞ 4 号，以下简称 4 号文）等文

件要求对拟转让地块进行测算。

经测算，该地块按规划用途的市场评估价值为

31.97 亿元，现状评估价值为 10.49 亿元，该地块因

改变规划用途等而向政府补缴的地价款约25.27亿，

主要包括原出让工业用地应补缴地价款、原住宅划

拨用地应补缴地价款和同步实施酒店地块应扣除补

偿款。

根据本课题研究成果，土地使用权改变用途转

让产生的增值收益主要包括补缴的地价款、转让环

节产生的土地增值税等税费及交易溢价。通过模拟

几个不同成交价格下，测算转让时产生的税费成本，

计算出原土地使用权人最终所得收益，详细测算见

下表：

44

华源厚土

HUAYUANHOUTU

成交价格 1 成交价格 2 成交价格 3

1. 基本情况

成交货币价格 38.6460 43.2300 50.0000

规划评估价值 31.9736 31.9736 31.9736

原始取得成本 2.0000 2.0000 2.0000

2. 补缴地价款

工业出让用地应

补缴地价款 12.8657 12.8657 12.8657

原住宅划拨用地

应补缴地价款 12.9471 12.9471 12.9471

代为补偿酒店地

块价款 0.5459 0.5459 0.5459

合计 25.2669 25.2669 25.2669

3. 合同签订

原土地使用权人

与受让人 13.3791 17.9631 24.7331

政府与受让人 25.2669 25.2669 25.2669

4. 土地转让环节

税费

印花税 0.0067 0.0090 0.0124

增值税 0.5419 0.7601 1.0825

城建教育附加及

地方附加 0.0542 0.0760 0.1083

土地增值税 6.0697 8.7971 12.8253

小计 6.6724 9.6423 14.0284

5. 溢价 税后溢价 0.0000 1.6142 3.9980

6. 原土地使用权

人收益

二级市场收益 6.54 8.16 10.54

一级市场收储价

值 8.16 8.16 8.16

一二级市场收益

对比 -1.62 0.00 2.38

成交价格 1：模拟的是税后溢价为零时的交易价格

成交价格 2：模拟的是原土地使用权人获得净收益和土地收储价格持平时的交易价格

成交价格 3：模拟的是超过土地收储补偿价格成交，原土地使用权人获得的收益测算

表 1 地块转让价款测算表

45

业务探讨 HUAYUANHOUTU 根据上表可知，土地使用权改变用途转让产生的土地增值收益中向政府补缴的土地出让价款为

25.27 亿。

当成交价格为 38.65 亿元时，该地块向政府缴纳的转让环节的税费为 6.67 亿元，此时根据溢价

的计算公式算得溢价为零，不分配，因此最终原土地使用权人获得收益 6.54 亿元，政府获得土地

增值收益为 25.27 亿元加 6.67 亿元，共计 31.94 亿元。相较于土地一级市场，原土地使用权人收益

减少 1.62 亿元，可能出现转让不成功的情况。

当成交价格为 43.23 亿元时，该地块向政府缴纳的转让环节的税费为 9.64 亿元，此时根据溢

价的计算公式算得溢价为 1.6142 亿元，根据研究结论，交易溢价全归原土地使用权人所有，此时

原土地使用权人获得收益正好是 8.16 亿元，与其通过一级市场收储获得的货币补偿价格相同，因

此最终原土地使用权人获得收益 8.16 亿元，政府获得土地增值收益为 25.27 亿元加 9.64 亿元，共

计 34.91 亿元。此时，原土地使用权人通过一二级市场获取的收益相持平。

当成交价格为 50 亿元时，该地块向政府缴纳的转让环节的税费为 14.03 亿元，此时根据溢价

的计算公式算得溢价为 3.99 亿元，按照交易溢价全归原土地使用权人所有的原则，原土地使用权

人获得收益 10.54 亿元，政府最终获得土地增值收益为 25.27 亿元加 14.03 亿元，共计 39.30 亿元。

相比较土地一级市场，原土地使用权人通过转让获得的收益将超出 2.38 亿元，提高了其积极性。

参考文献（References）：

［1］卢为民，唐扬辉 . 我国土地市场的发展变迁和展望 [J]. 中国土地，

2019(01):45-48.

［2］赵民 , 王理 . 城市存量工业用地转型的理论分析与制度变革研究——以上

海为例 [J].

城市规划学刊，2018(05):29-36.

［3］李凤章 .“土地开发权国有”之辩误 [J]. 东方法学，2018(05):80-90.

［4］黄少宏，陈玮 . 单元控规技术特点介绍——以《六盘水市中心城区控制

性详细规划》为例 [J].

46

华源厚土

HUAYUANHOUTU

城市规划通讯，2016(15):15-16.

［5］郑义 . 江苏制定低效产业用地再开发六条政策 [J]. 政策瞭望，

2016(04):55.

［6］舒治刚 . 盘活上海存量工业用地势在必行 [J]. 上海房地，2014(07):36-37.

［7］王淑华 . 城乡建设用地流转法律制度研究 [D]. 复旦大学，2011.

［8］全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管

理法》的决定 [J].

中国房地产，2007(10):4.

47

公司新闻 乡镇领导干部土地资源

资产离任审计

探索与实践

杨 骥

48 HUAYUANHOUTU