398

（六）标的额可视化

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为 10 万元以下的

案件数量最多，有 8706 件，10 万元至 50 万元的案件有 3200 件，100

万元至 500 万元的案件有 879 件，50 万元至 100 万元的案件有 800

件，500 万元至 1000 万元的案件有 133 件。

399

（七）审理期限可视化

通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间

更多处在 31-90 天的区间内，平均时间为 99 天。

400

二、房屋租赁纠纷中的费用承担及计算

房屋租赁纠纷中的主要分歧在于双方的费用承担以及违约金，费

用一般包含定金、押金、履约保证金、违约金等。具体如下：

房屋租赁合同各类费用解决方案

费用项目 情形

定金

房 屋

未 交

付

签 订 定

金协议

未付定金 定金协议未生效

签 订 定

金协议

已付定金

定 金 协 议

生效

出租人原因 双倍赔偿

支 付 定

金

未签订定

金协议

承租人原因 不予退还

押金

合 同

解除

法 定 解

除

出租人原

因

退还承租人押金

约 定 解

除

双方约定

退 还 承 租

人押金

可冲抵： 水费、电费、燃气费、

网络费卫生费、破损赔偿费用、房

租费

履 约 保 证

金

合 同

解除

法 定 解

除

出租人原

因

退还履约保证金

约 定 解

除

承租人无

违约情形

退 还 履 约

保证金

可冲抵：水费、电费、燃气费、网

络费卫生费、破损赔偿费用、房租

费

承租人有

违约情形

扣除履约保证金

分 析 违 约

行为

分析违约行为重、轻

分 析 履 约

保 证 金 是

否过高

分析违约的原因，寻找双方平衡点

分 析 履 约

保 证 金 是

否 可 以 弥

补 违 约 责

任

分析是否需要其他违约责任和赔

偿责任

协 商 是 否

可 以 冲 抵

相应费用

水、电、气、网、卫生、轻微破损、

房租费

装修/扩建

费用

合 同

有效

解 除 时

或 届 满

装修

擅 自 更 高

主体结构，

不恢复的，解除合同，赔偿损失

401

时 承 重 ， 扩

建，恢复原

状，

装 修 物 归

属

出租人同意装修

的

出租人需要的

补偿承租人

出租人不同意装

修的

承租人承担费

用，并恢复原

状，造成损失

赔偿

有约定按约定

无约定

未 成 附 合

物

承 租 人 拆

除，有损失

赔偿

形成附合物

1、出租人违约，赔偿装

饰装修残值损失的。2、

承租人违约，不赔，但

出租人承诺利用的折价

处理。3、双违约，装修

残值，按各自过错承担

4、不可归责双方过错，

公平原则承担

扩建

获批准

有约定按约定

无约定出租人承担

未或批准 根据双方过错承担

合 同

无效

装修时

未形成附

合的装饰

装修物

同意使用 折价处理

不同意使用 财产，造成损失赔偿

已形成附

合物的

同意使用 折价处理

不同意使用 按过错责任承担

占 有 使 用

费

合 同

无效

主 张 以

租 金 标

准 支 付

房 屋 占

有 使 用

费的

应当支持

合 同

解 除

或 终

止

解除之日或腾退宽限日起计算直至腾空

可向负有腾空义务的次承租人主张

违约金

有 约

定 按

分 析 违

约 金 是

双方都有

违约的

根据具体违约情况，进行折抵计算达到公平的

目的

402

约定 否过高

出 租 房 拆

迁安置费

拆 迁

补 偿

款

有 约 定

按约定

无约定归出租人

搬 迁

费 / 临

时 安

置费

有 约 定

按约定

无约定归出租人

停 产

停 业

损失

有 约 定

按约定

无约定归

出租人

也有法院认为双方均分，可根据实际情况和地

区情况处理

不 可 抗 力

费 用 的 承

担

有约定按约定

无 约

定

根据不可抗力情况

分析

可以要求部分或者全部免除

情 势 变 更

费 用 的 承

担

协 商

解决

协商不成可请求变

更或解除

已使用的，费用应当承担；合同解除后房屋腾

退期间可要求支付房屋占有使用费。三、房屋租赁合同纠纷典型案例争议焦点及裁判观点

房屋租赁纠纷中的常见法律问题包括租赁合同中违约责任的认

定和费用承担的问题、出租房屋的产权以及合法承租权的问题、租赁

房屋的装修装饰以及赔偿的问题等。本所律师通过典型案例形式对主

要问题以及法律焦点进行了分析，具体如下：

【典型案例一】（2012）杭上民初字第 770 号

【争议焦点】

租赁房屋曾经消防验收合格，后相关法律规范作了修订，导致原

合法建筑不符合新规范的要求，此时是否会导致出租人与承租人于相

关规范修改后签订的租赁合同无效。

403

关于双方当事人在合同履行期间就市场经营管理等问题发生的

矛盾问题。

【相关法条】

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同

如何认定其效力的函复》指出：第一，出租《中华人民共和国消防法》

第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收

不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属

于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋

未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经

营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消

防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安

全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。原《中华人民

共和国消防法》第十条规定：按照国家工程建筑消防技术标准需要进

行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标

准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报

送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管

部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核

的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核

准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防

技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行

消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。

【法院观点】

2001 年 11 月，××广场项目竣工时经浙江省公安厅消防验收合

格，故不能适用函复第一条而认定为租赁合同无效。因此，涉案商铺

404

的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强

制性规定，合法有效。

关于双方当事人在合同履行期间就市场经营管理等问题发生的

矛盾问题，其根本原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场定位不准，

未能形成足够的人气和商业氛围，致使经营户盈利困难，各种矛盾积

累和激化，对此并不能完全归责于风尚公司。根据双方签订的租赁合

同，风尚公司违约情形为未提供商铺和服务。原告认为的被告发布招

商信息与实际情况不符，因招商信息的内容并未写入合同，如原告认

为有误解亦应在一年内行使撤销权；办理营业执照的义务合同亦约定

为原告；市场名称的更名合同未作约定，且风尚公司亦经工商部门同

意。风尚公司作为管理者，在管理中确存在一定的欠缺，但其已尽到

基本的义务包括招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未违反合

同根本义务，故原告认为被告严重违约无依据，而原告作为经营者亦

应当有预见和承担经营风险、经营商铺、积极配合被告管理工作的义

务。

【典型案例二】（2019）浙 0110 民初 8741 号

【争议焦点】

双方签订的租赁协议是否无效。

原告是否有权要求被告返还已支付的租金及被告是否有权要求

原告支付占用使用费问题。

若出租人与承租人签订的租赁合同是无效的，承租人投入的装修

损失该如何分担。

405

【相关法条】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许

可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订

立的租赁合同无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可

请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被

撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必

要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的

损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【法院观点】

涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程

规划许可证的规定建设的房屋，故实际承租人原告与被告签订的《长

乐村长春街以北 24-36 号房屋租赁协议》无效，现原、被告均请求确

认无效，本院予以确认无效；

虽案涉建筑物依法被处罚，但余杭区财政局将案涉建筑物移交由

杭州市余杭区径山镇人民政府分类处置，后杭州市余杭区径山镇口头

及书面委托由被告经营使用，即被告对案涉建筑物系有权占有，即原

告无权要求被告返还已支付的租金，被告有权要求原告支付房屋占用

期间的占有使用费；关于占有使用费数额的问题，原告虽一直占有案

涉建筑物，但一直在装修，并未实际投入使用，若一直计算占有使用

费，加重原告的负担，因原告于 2019 年 4 月诉至本院，要求确认租

406

赁协议无效，被告于 2019 年 5 月提起反诉，亦请求确认租赁协议无

效，本院于 2020 年 3 月 20 日公开开庭进行审理，故本院酌情确定占

有使用费计算至 2020 年 3 月底为 337540.50 元，此后的占有使用费

不予计算；

被告作为出租人，其在明知涉案建筑物属于未取得建设工程规划

许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设及杭州市国土资

源局余杭区分局已作出行政处罚决定的情况下，仍将该建筑物通过招

租公告的方式，向社会不特定的多数人进行招租，使原告有合理的理

由相信案涉建筑物有相关权属证书，能够达到其租赁的目的，现租赁

协议无效，对此，被告具有较大的过错；原告作为承租人，也使用过

与案涉建筑物性质相同的房屋，其未尽到合理的审查义务，投入较大

资金进行装修，未掌控好风险，亦具有一定的过错。根据双方的过错

程度，酌情确定被告承担 65%责任，其余损失由原告自行承担。

【典型案例三】（2017）浙 0185 民初 2092 号

【争议焦点】

一是装修补偿费该如何分配；二是原告主张的停产停业损失问题；

三是原告主张的搬迁费问题。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第五条 当事人应当遵循公平原则确

定各方的权利和义务。

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人

具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变

407

更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约

定全面履行自己的义务。

【法院观点】

在 2017 年 5 月 22 日的笔录中，双方对哪些装修是原告投入的、

哪些装修是被告投入的进行了确认，根据双方的确认，案涉租赁房屋

由原告装修的部分评估价为 37795 元，其余为被告装修。但考虑到原

告使用案涉租赁房屋的年限以及被告已从拆迁方处领取了该部分的

补偿款，本院酌情认定由被告支付原告装修补偿款 36000 元。

根据庭审查明的事实，在案涉租赁房屋上，注册登记有两家经营

户，一个为原告的临安卡奇汽车服务有限公司，一个为被告丈夫吴孔

瑜的临安市吴孔瑜副食品商行；杭州市临安区人民政府锦城街道办事

处的复函载明“如果被拆迁房屋上注册有两家经营户且实际生产经营

的，本单位可按照其经营规模分别给予两家经营户 1-3 万元的一次性

补贴”；而被告提供的临安市人民政府锦城街道办事处（现为杭州市

临安区人民政府锦城街道办事处）及浙江众诚房地产评估事务所有限

公司临安分公司出具的证明，即 30000 元的停产停业损失是按照临安

市吴孔瑜副食品商行为依据进行的补偿。综上，原告要求被告支付其

停产停业损失的诉讼请求，本院不予支持。

根据评估报告的记载，搬家费为 1747 元（116.44 平米*15 元/

平米），且只有案涉租赁房屋所在的楼层（第一层）为 116.44 平米，

而该一楼主要为原告在承租使用，被告使用一小部分，故根据实际情

况，本院酌定由被告支付原告搬迁费 1500 元。

408

【典型案例四】（2021）浙 0106 民初 4947 号

【争议焦点】

拖欠房租、腾退时间、占有使用费

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条

第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四

条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》

第五百六十五条第二款

【法院观点】

原、被告签订的《房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，不违

反法律、行政法规的强制性规定，故案涉合同合法有效，对双方均有

法律约束力，被告二条人公司理应按约支付租金，被告翰迪公司理应

承担连带担保责任。根据合同约定，被告二条人公司逾期支付租金已

超过三十日，故原告有权据此解除合同，案涉合同自起诉状副本送达

被告二条人公司时解除。租赁合同解除后，被告二条人公司理应返还

租赁物业，故本院对原告要求腾退并返还租赁物业的请求予以支持。

经计算，截至合同解除之日即 2021 年 6 月 2 日，被告二条人公司尚

欠原告租金 198280 元，此后的房屋占有使用费，原告主张按照合同

约定的 2.5 元／天／㎡计付至实际腾退返还之日，该项请求合法有据，

本院亦予以支持。关于违约金数额。虽然租赁合同不能继续履行，租

赁物业再行出租可能会产生一定时期的空置而无法获得租金收益，但

409

约定的违约金不能过分高于造成的损失。本案约定违约金 100 万元，

而租赁物业按照 2.5 元／天／㎡计算，年租金为 946262.5 元，约定

违约金超过年租金，显然过分高于实际造成的损失，故本院酌情降低

至相当于六个月租金损失即 473131 元。

【典型案例五】（2020）浙 01 民终 3536 号

【争议焦点】

承租人在装修改造过程中屡次违规改造房屋，被相关机关责令整

改，出租人是否有权提出解除合同。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以

解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，

解除权人可以解除合同。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四

条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解

除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的

效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依

照其规定。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，

410

根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救

措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不

符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约

责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况

向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额

的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者

仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可

以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当

履行债务。

【法院观点】

2016 年 12 月 6 日，张某与周某签订的《房屋租赁合同》，系双

方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各

自的义务。合同中虽然约定周某可以隔墙、增加卫生间、厨房，且可

转租，但周某在对案涉房屋装修改造程中应当遵守相关规定，以保障

居住安全。案涉房屋因周某违规改造在 2017 年被公安机关责令整改，

而时隔两年多，涉案房屋又因违规装修隔间被要求整改。周某的行为

构成违约，张某有权提出解除合同。原审法院确认合同解除时间为周

某收到起诉状副本之日即 2019 年 11 月 22 日并无不当。因合同解除，

故原审法院对张某要求周某腾退涉案房屋并将涉案房屋恢复原状的

诉讼请求予以支持并无不当。关于违约金的问题，原审法院结合张某

411

的损失、周某违约等情况，依法酌情调整违约金为 1 万元，扣除周某

支付的 5000 元押金，周某尚应支付 5000 元的判决并无不当。四、房屋租赁纠纷的解决方案以及法律风险提示

（一）房屋租赁纠纷的解决方案

房屋租赁纠纷的解决可以通过根据相关政策申请减免、当事人协

商、律师调解制度、司法救济途径等方式进行纠纷解决。出租方和承

租方在纠纷发生后可以通过双方协商的方式，例如分期支付租金、顺

延合同期限、退还部分租金等方式解决纠纷。出租方和承租方可以委

托第三方机构，包括律师调解工作室等，通过第三方调解的形式化解

纠纷。通过第三方调解员的介入，房屋租赁纠纷作为责任相对清晰、

判例相对具有参考意义的一种纠纷，调解可以较为快捷并且高效的解

决双方矛盾。最后，若当事人无法协商也无法调解的，则还可以通过

司法救济途径解决房屋租赁纠纷。

1、根据相关政策申请减免

部分城市出台了相关的减免国有企业房屋租金政策，许多国企积

极响应。如《杭州市人民政府关于促进服务业领域困难行业恢复发展

的政策意见》第九条：

“服务业小微企业和个体工商户承租市、区属

国有企业房屋，免除 3 个月租金、再减半收取 3 个月租金。”如果是

承租国有企业房屋，可以依据当地的相关政策申请减免租金。

如果是非国有企业房屋的租赁，也可依据相关政策领取帮扶资金。

如《杭州市人民政府关于促进服务业领域困难行业恢复发展的政策意

412

见》第九条：

“鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分

担疫情带来的损失。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务

业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。”如商铺因疫情影响确实导

致了经营困难，可根据案情具体情况、疫情原因力大小等因素向出租

方申请减免一到三个月的租金。若出租方不同意减免，应优先选择友

好协商方式，协商不成的，可以通过调解或诉讼等方式解决。

承租方可以先确定所承租的商铺性质，是否属于国有企业房屋，

查询有无相关的政策可以申请租金减免，若满足减免条件，可以申请

减免；若不满足相关条件的，可以结合自己实际所受损失与出租方友

好协商。同时，应注意相关证据的收集与留存，以备通过法律途径解

决问题。

2、当事人协商

出租方与承租方也可友好协商，通过分期支付租金、顺延合同期

限、退还部分租金等方式渡过难关。

疫情之下，出租方与承租方均需面对困难，所以应当尽量友好协

商，互谅互让、共克时艰、团结一致。出租方与承租方可结合合同约

定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控

措施影响程度等因素综合考量，在公平的基础上协商一致。

3、律师调解制度

出租方和承租方可以委托第三方机构，包括律师调解工作室等，

通过第三方调解的形式化解纠纷。律师通过调解中心和工作室等组织，

广泛地加入到调解活动中，并取得了良好的成效。

通过第三方调解员的介入，房屋租赁纠纷作为责任相对清晰、判

413

例相对具有参考意义的一种纠纷，调解可以较为快捷并且高效的解决

双方矛盾，能降低国家的司法资源成本消耗，节省大量司法资源，缓

解法院的工作压力，减少当事人的诉累，促进社会和谐和稳定。

4、司法救济途径

司法机关在审理疫情之下房屋租赁合同纠纷时，要坚持公平正义，

站在维护社会秩序与经济秩序的立场，依据相关的法律法规规定，并

结合当地的相关政策，综合考虑疫情的影响，正确把握疫情或疫情防

控措施与房屋租赁合同履行阻碍之间的因果关系及原因力大小，准确

适用不可抗力、情势变更规则。

案件分析时可以从以下几个方面进行：首先，新冠肺炎疫情及其

防控措施是否是造成房屋租赁合同履行阻碍的原因以及原因力大小。

其次，如果确实是由于新冠疫情及其防控措施导致的，再判断其影响

大小，是否是导致了合同根本履行不能还是导致了继续履行会显示公

平。最后，依据上述判断，结合个案情况，选择适用不同的法律规则。

（二）法律风险提示

1、关于违约责任的认定以及违约金问题

在房屋租赁纠纷中，承租方或出租方提前解约是最为常见的纠纷

之一。承租方往往会因为经营不善、政策因素影响、疫情影响等而要

求提前解除租赁合同。

若承租方因个人经营情况不善而要求提前解约的，违约责任在承

租方，但在协商调解阶段也可以从整个租赁情况的履行过程中寻找双

方的平衡点。例如，出租方作为商场管理部门，未做好商户管理和经

营业态划分，而引入同业竞争的商铺导致承租方经营情况不善的。例

414

如，承租方不具备全面履约能力，但愿意承担租金和一定违约金的。

在以上情况下，律师或者调解员在取得双方同意的情况下，应当尽量

通过共同退让以及双方能够接受的履约形式去完成调解工作。

若出租方因房屋权属情况、拆迁等原因要求提前解约的，违约责

任在出租方。出租方通常是愿意承担相应的违约责任，但租赁合同中

往往会出现，未约定出租方单方解约权利、未约定拆迁赔偿事宜等情

况。在上述情况中，若原有租赁合同未进行明确约定的，则承租方和

出租方会存在较大分歧，律师或者调解员可以通过案例指引、法律规

定等形式向双方释明法律规定并提供裁判情况，以供双方进行参考。

若双方能够达成一致的，则该纠纷也可以及时化解。

若承租方或出租方因政策因素影响、不可抗力影响、疫情影响等

而导致合同提前解约的，则会出现需要双方共同承担责任的局面。例

如因政策调整影响，大部分培训机构面临缩减规模，关闭门店的决定，

承租方和出租方容易就违约责任和违约金的承担产生较大矛盾。例如

因新冠疫情爆发，餐饮店、旅游公司等行业受到严重打击，承租方和

出租方也容易就违约责任和违约金的承担产生较大矛盾。

本所律师团队通过案例查询和汇总，通常因双方原因造成合同解

约的情况下，法院会通过双方对半承担损失或互不承担赔偿责任的形

式进行判决。若承租方有意继续履行合同的，法院会根据情况，要求

出租方给予不定时间的免租期限，一般以 1-3 个月的时间为主。

因此，在违约责任的认定和违约金问题上，首先需要判断违约主

体方和守约方，其次要分辨违约的情况和租赁合同的全面履行情况，

最后可以通过协商或调解形式，促成双方达成和解的一致意见。

2、关于装修以及恢复原状的问题

415

出租方和承租方在出租房屋过程中，都最容易忽略和遗忘的共同

问题就是房屋的装修补偿以及房屋恢复原状的约定。对于承租方而言，

若承租方在租赁过程中投入较多装修费用以及进行格局调整的，首先

应当征询出租方的同意，若存在消防审核规定的，还应当预先申报进

行消防审批。其次，若承租方的装修金额较高，则可以在出租方提前

解约的条款中增加装修费用的补偿约定。再次，承租方若不进行长期

承租的，建议简化装修要求和硬装修部分。对于出租方而言，出租方

首先应当对承租方的装修收取装修保证金，待承租方装修完成且通过

审批后进行退还；其次出租方应当要求承租方提供装修图纸和文件，

以免破坏房屋形状或者格局，避免房屋损坏；最后，出租方应当要求

承租方在腾退时进行房屋的清空和还原，同时，在收取房屋押金的过

程中，也应当一并考虑房屋腾退清空费用。

最后，在房屋租赁合同解除或终止时，出租方应当及时书面通知

承租人将房屋内物品腾空，如在合理期限内未能腾空的，应当及时将

物品通过公证提存，如不能提存的应当计算占有使用使用费，且应当

及时解决纠纷避免扩大损失。

3、关于出租人断水、断电的问题

很多租赁合同中会约定出租人有权进行断水、断电。但我们律师

团队认为，能否进行断水、断电需要根据实际情况所确认。首先，出

租人要求进行断水断电的情况下，承租人应当已经存在拖欠租金或其

他严重违反合同的事宜；其次，双方在房屋租赁合同中已经进行了明

确的约定；再次，断水断电之前应当给予承租人提前的时间告知和多

次催促，最后，部分房屋或承租人设备若因断水断电导致无法使用的，

则出租方需要进行慎重考虑。

416

综上，断水断电是一种手段，但最终无法解决双方的矛盾，若存

在严重违约情况的，建议双方以协商、调解的方式解决矛盾更佳。

4、关于房屋租赁合同的效力问题

本所律师团队在案例检索过程中，发现存在较多的因二房东或中

介转租行为导致房屋租赁纠纷的案件。在这些案件中，房屋租赁合同

的效力问题尤为突出。

对于承租方而言，在房屋租赁合同签订前期，应当对房屋产权情

况查实清楚，若改房屋为二房东转租的，应当要求出租方提供转租文

件或者资料；若房屋存在共有产权人的，则租赁合同中应当要求共有

产权人共同签署。

对于二房东而言，在承租房屋过程中，应当注意房屋的转租约定，

保障具备转租权利；同时建议预留主体的指定第三方履行的权利。我

们团队近几年处理过较多园区二房东更换主体的情况，部分园区因管

理完善，承租户配合度较高能够尽快完成转租合同或三方协议的签署；

部分园区因本身存在二房东或大业主的矛盾，承租户配合度较低，无

法完成转租合同或三方协议的签署。

因此，对于承租人而言，在租赁房屋中要首先确保房屋的有效租

赁，其次要确认房屋的使用或转租权利，再次要充分考虑长期承租过

程中的灵活性和退出机制。

417

五、2020-2022 年浙江省房屋租赁合同纠纷高频法条

此处统计了房屋租赁合同纠纷案件中所有被援引的高频法条。其

中，高频实体法条见下表：

序号 法规名称 条目数

引用

频次

1 中华人民共和国合同法 第一百零七条 4586

2 中华人民共和国合同法 第六十条 3624

3 中华人民共和国合同法 第二百二十六条 2752

4 中华人民共和国合同法 第九十七条 2370

5 中华人民共和国合同法 第一百一十四条 1945

6 中华人民共和国合同法 第二百一十二条 1621

7 中华人民共和国合同法 第二百二十七条 1209

8 中华人民共和国合同法 第九十三条 1124

9 中华人民共和国合同法 第九十四条 1034

10 中华人民共和国合同法 第八条 1030

11 中华人民共和国合同法 第六十条第一款 987

12 中华人民共和国合同法 第九十六条 728

13 中华人民共和国合同法 第二百三十五条 713

14 中华人民共和国民法典 第五百七十七条 655

15 中华人民共和国合同法 第一百零九条 572

16 中华人民共和国民法典 第七百二十一条 548

17 中华人民共和国民法典 第五百零九条 543

18 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时

间效力的若干规定

第一条第二款 487

19 中华人民共和国合同法 第九十三条第二款 437

20 中华人民共和国合同法 第一百一十三条 409

418

高频程序法条见下表：

序号 法规名称 条目数

引用

频次

1 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第二百五十三条 8192

2 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百四十五条第一款 3550

3 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百四十四条 3456

4 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第六十四条 2072

5 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百五十四条第一款第五项 1866

6 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第六十四条第一款 1744

7 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百七十条第一款第一项 1417

8 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正）

第一百五十四条第一款第十一

项

1283

9 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事

诉讼法》的解释

第五百一十九条 1165

10 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百一十八条 1003

11 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事

诉讼法》的解释

第九十条 878

12 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事

诉讼法》的解释

第二百一十三条 622

13 中华人民共和国民事诉讼法（2021 修正） 第二百六十条 561

14 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百四十二条 481

15 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事

诉讼法》的解释（2020 修正）

第九十条 416

16 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事

诉讼法》的解释（2020 修正）

第二百一十三条 390

17 中华人民共和国民事诉讼法（2021 修正） 第一百四十七条 330

18 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第十三条第二款 303

19 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第二百零四条第一款 277

20 中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正） 第一百七十条第一款第二项 257

419

六、附 录

《中华人民共和国民事诉讼法（2017 修正）》

第十三条

民事诉讼应当遵循诚实信用原则。

当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权

利。

第六十四条

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人

民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百一十八条

当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件

除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。

当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请

缓交、减交或者免交。

收取诉讼费用的办法另行制定。

第一百四十二条

法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以

进行调解，调解不成的，应当及时判决。

420

第一百四十四条

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中

途退庭的，可以缺席判决。

第一百四十五条

宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。

人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不

到庭的，可以缺席判决。

第一百五十四条

裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

（四）保全和先予执行；

（五）准许或者不准许撤诉；

（六）中止或者终结诉讼；

（七）补正判决书中的笔误；

（八）中止或者终结执行；

（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；

（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

（十一）其他需要裁定解决的事项。

421

对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人

员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处

理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、

裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、

裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审

人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序

的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，

第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百零四条

人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法

规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况

需要延长的，由本院院长批准。

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院

审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院

422

申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由

本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。

第二百五十三条

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金

钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判

决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延

履行金。

《中华人民共和国合同法》

第八条

【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约

束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除

合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条

【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义

务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习

惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条

【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，

423

解除权人可以解除合同。

第九十四条

【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的

行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实

现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条

【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九

十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方

时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合

同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依

照其规定。

第九十七条

【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行

的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他

补救措施、并有权要求赔偿损失。

424

第一百零七条

【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符

合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责

任。

第一百零九条

【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对

方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十三条

【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义

务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所

造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同

一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损

失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人

民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条

【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方

支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算

方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者

仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可

以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当

425

履行债务。

第二百一十二条

【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承

租人支付租金的合同。

第二百二十六条

【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支

付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能

确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间

一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当

在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条

【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未

支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条

【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还

的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条

【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履

426

行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏

生态。

第五百七十七条

【违约责任的种类】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义

务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等

违约责任。

第七百二十一条

【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付

租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定

仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租

赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，

应当在租赁期限届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法（2021 修正）》

第一百四十七条

被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中

途退庭的，可以缺席判决。

第二百六十条

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金

钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判

决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延

履行金。

427

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼

请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实

主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第二百一十三条

原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，

通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按

撤诉处理。

第五百一十九条

经过财产调查未发现可供执行的财产，在申请执行人签字确认或

者执行法院组成合议庭审查核实并经院长批准后，可以裁定终结本次

执行程序。

依照前款规定终结执行后，申请执行人发现被执行人有可供执行

财产的，可以再次申请执行。再次申请不受申请执行时效期间的限制。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020

修正）》

第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼

请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

428

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实

主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第二百一十三条

原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，

通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按

撤诉处理。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干

规定》

第一条

民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规

定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、

司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起

的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定

的除外。

注：同意协会汇总编印并通过适当形式进行宣传，未经授权不得

作其他形式的使用。

429

房屋租赁合同纠纷的调解法律服务

产品说明书

430

房屋租赁纠纷一直是商事诉讼中的最为常见的法律纠纷之一。因房屋租赁纠

纷所产生的法律问题主要包括合同效力的认定、合同的继续履行或解除、房屋租

赁纠纷中的费用承担以及违约金、房屋租赁纠纷中的装修以及还原等。。

受新冠肺炎疫情的影响，近年来房屋租赁纠纷的数量不断增加，同时因疫情

及其防控措施对民商事法律行为产生了一定影响，大量的房屋租赁合同纠纷中掺

杂了多种违约情况和解约原因。

本法律服务产品根据本所律师团队在法律实务中所具体经办的案件，结合搜

集的相关法律法规、判例等，对房屋租赁合同纠纷的解决，尤其是以调解形式解

除房屋租赁纠纷案件，形成了一套相对完整的法律体系。一、产品名称

房屋租赁合同纠纷的调解法律服务

二、产品内容介绍

本产品结合团队律师处理房屋租赁合同纠纷的实务案例，查找相关的法律法

规与全杭州市法院范围内的判例，对房屋租赁合同纠纷的具体情况进行全面梳理，

旨在为客户提供更为优质精准的法律服务。

本产品主要针对在房屋租赁纠纷案件中的案件基本情况（大数据形式）、房

屋租赁纠纷中的费用承担以及违约金、房屋租赁纠纷中的装修以及还原等情况进

行分析，并最终以列表形式形成调解法律服务产品。

1、近三年房屋租赁纠纷案件的基本情况

本产品结合团队律师处理房屋租赁合同纠纷的实务案例，查找相关的法律法

规与浙江省近三年内法院的房屋租赁合同纠纷判例，对房屋租赁合同纠纷的具体

情况进行全面梳理以及大数据分析。具体内容见本产品附件。

2、房屋租赁纠纷中的费用承担以及违约金

房屋租赁纠纷中的主要分歧在于双方的费用承担以及违约金，费用一般包含

定金、押金、履约保证金、违约金等。具体内容见本产品附件。

3、房屋租赁纠纷中常见法律问题

431

房屋租赁纠纷中的常见法律问题包括租赁合同中违约责任的认定和承担的

问题、出租房屋的产权以及合法承租权的问题、租赁房屋的装修装饰以及赔偿的

问题等。本所律师对主要问题以及法律焦点进行了分析，具体内容见本产品附件。

4、房屋租赁纠纷的解决方案

房屋租赁纠纷的解决可以通过当事人协商、律师调解制度、司法救济途径等

方式进行纠纷解决。出租方和承租方在纠纷发生后可以通过双方协商的方式，例

如分期支付租金、顺延合同期限、退还部分租金等方式解决纠纷。出租方和承租

方可以委托第三方机构，包括律师调解工作室等，通过第三方调解的形式化解纠

纷。通过第三方调解员的介入，房屋租赁纠纷作为责任相对清晰、判例相对具有

参考意义的一种纠纷，调解可以较为快捷并且高效的解决双方矛盾。最后，若当

事人无法协商也无法调解的，则还可以通过司法救济途径解决房屋租赁纠纷。三、服务周期

自接受客户委托开始，直至法律服务项目结束止。四、服务流程

房屋租赁纠纷的发生

当事人申请调解

委托调解律师

进行简易调解

组织电话或线上会议

进行一般调解

组织双方线下会议或谈判

432

五、服务的效果

本所律师通过调解方式帮助了较多当事人以双方和解的形式解决了房屋租

赁纠纷，调解形式可以更快、更高效的方式化解房屋租赁纠纷，服务效果良好。六、产品业绩

本所律师协助了数十家园区客户完成了房屋租赁纠纷的案件处理工作，获得

客户一致好评。七、服务报酬

结合客户要求提供的法律服务内容、项目复杂程度等，由双方协商确定。注：同意协会汇总编印并通过适当形式进行宣传，未经授权不得

作其他形式的使用。

调解

成功

签署

文件

调解不

成功

进入诉讼程序

调解不

成功

调解

成功

签署

文件

433

涉房纠纷（除商品房买卖）律师调解综述

浙江圣港律师事务所一、引言

2019 年 1 月，浙江圣港律师事务所被杭州市司法局、杭州市中级人民法院和

杭州市律师协会三部门共同授予首批“律师调解工作室”资格。近三年时间里，

调解工作室的律师调解员、调解助理和调解秘书共同配合认真完成了主要由杭州

律谐调解中心（以下简称“律谐”）和杭州市滨江区人民法院（以下简称滨江法

院）引流的律师调解案件。2021 年 1 月至 2022 年 3 月，律所调解工作室共收到

滨江法院及律谐分案共计 183 件（不含当事人自行申请委托的 6 件），其中排名

前三的纠纷类型分别是合同纠纷 60 件、民间借贷纠纷 31 件和房屋租赁合同纠纷

20 件。

值得注意的是，除却本身就大体量的合同纠纷和民间借贷纠纷，房屋租赁合

同纠纷的数量也不容小觑，但是调解成功率着实不高。由此，对涉及房屋租赁合

同纠纷的律师调解工作进行一定的梳理就显得颇为重要。甚至可以此为点，扩散

出对房屋买卖合同纠纷（除商品房买卖）以及居间合同纠纷律师调解工作的思考

和分析。为此，本文拟以涉房纠纷为主线，浅谈涉房纠纷（除商品房买卖）中二

手房买卖、房屋租赁以及房产中介合同纠纷的律师调解工作。

（浙江圣港律师事务所调解工作室同意协会汇总编印并通过适当形式进行

宣传，未经授权不得作其他形式的使用。）

二、服务对象

上述涉房纠纷中的出卖方、购买方、出租方、承租方和居间方。三、服务特色

►纠纷多元化解

在顺应多元化解矛盾需求的同时，发挥律师调解的优势，响应习近平总书记

所提出的“让律师调解挺在法院大门前”，为有效化解纠纷、节约司法资源、提

高社会稳定性做出一定贡献。

►可操作性较强

该指引采取“Q&A”形式的问答及提供相关合同示例的方式对在调解过程中

434

或涉及的纠纷情形进行开放式列举（即时更新），便于提高律师调解员在处理涉

房纠纷调解工作时的效率，同时也能作为纠纷解决后的的材料给到当事人作为同

类型涉房民事法律行为的参考指引。

►兼具预防性

成功调解的本质是多方参与的结果，如果将若干个调解个案中的共性问题总

结汇总，在调解结束后向各方当事人以“小贴士”形式发送类似案件注意点，或

能从源头上减少类似纠纷的发生。从广义上看，溯源治理也应当是律师调解制度

的一个追求。如发生纠纷双方当事人中的一方是专门出租商铺的，为其提供上述

“Q&A”的小贴士，用纯“科普”输出来促使其完善自己的租赁合同等，同时也

能向其展现律师调解工作室的人文关怀。四、服务内容

涉房纠纷一旦产生，对于纠纷当事人而言都不是小事。滨江法院和律谐调解

中心引调过来的涉房纠纷案件中的双方当事人在初期沟通时普遍存在情绪较为

激动的情况，此时其实并不适合立即采取当面调解的方式，而更适合“背靠背调

解”。在该过程中，律师调解员应当在吃透案情和把握好法律关系及请求权基础

的前提下，探明双方的谈判底线，在合理的范围内劝解双方，充分发挥律师调解

的社会性、专业性优势，使双方形成正确的认识并最终达成调解。为了将上述涉

房纠纷的非诉化解置于法庭之外，更建议杭州市住建部门能创造性地在《房屋买

卖合同》、《房屋租赁合同》、《房地产中介居间合同》的争议解决条款中前置“律

师调解”条款。

（一）房屋租赁合同纠纷

在房屋租赁合同纠纷的调解过程中，纠纷双方的争议焦点一般在如何理解合

同解除及产生的违约金问题，少数还会涉及到案涉房屋内的装饰装修问题。

就我所律师调解工作室的调解经验看，根据双方主体性质不同还可将房屋租

赁纠纷案件再细分为自然人之间和非自然人之间的纠纷，而上述调解方式显然更

适用于双方都是自然人的纠纷。当法人为房屋租赁合同的一方主体时，会出现该

方当事人更为强势的情形，如在 2021 年 4 月曾有一例调解案件，因承租方系某

主要经营水果买卖的法人，在约定租期未届满前即搬离所承租的店面且未支付违

约金，出租方系自然人，为清理承租方留下的物品并将店面恢复原状所支出的花

435

费已超过承租人预付的押金，出租方遂向承租方主张赔偿损失。不难预料的是，

承租方态度强硬，表示不愿意支付出租方损失，甚至主张需等另一债权债务的相

对人先付款后再看是否支付。针对此类因单方原因而无法达成基本调解意向的纠

纷案件，虽然案件事实清楚、证据充分，律师调解员还是应当向法院或律谐说明

情况并转回案件。

律师调解员在收到该类案件后因存在客观局限而无法保证每个案件都能进

入实质性调解，最终能调解成功的纠纷更是需要多方面因素的促成。必须承认的

是，律师调解员在该阶段能做的调解工作大都效率不高。着眼于纠纷化解的多元

化方式，本着从根本上预防纠纷的原则，不论最后调解成功与否，对于房屋租赁

纠纷的出租方甚至是承租方，我们工作室拟根据当事人需求提供《房屋租赁合同

风险点防范 Q&A》（见附件一）和《房屋租赁合同示范》（见附件二）各一份，希

望能对将来发生类似纠纷起到一定的预防作用。

（二）二手房买卖合同纠纷

据钱报

47美好人居研究院统计，2022 年 5 月杭州市区（含富阳、不含临安）

二手房成交 4877 套，成交量有所增加。自 5 月 17 日杭州楼市新政出台以来，日

均成交量已经达到 208 套。而新政前一个月，日均成交量仅有 126 套，成交量环

比增加 65％，按目前日均 208 套走量，预计 6 月杭州市区成交量大概率突破 6000

套。不过，在二手房交易激增之余，仍应当呼吁应当正视交易过程中潜在的风险，

不宜因政策红利而让情绪占了理性的上风。

我调解工作室曾经遇到过一个案例：身在国外的卖方委托中介方代为出售房

屋，中介方仅凭卖方单方出具的授权委托即试图让买方将购房款全额打给中介。

值得注意的是，遇到这种情况应当要求中介出示由驻卖方所在国家的中国领馆办

理的授权委托书，上面应载明各项基本信息，但绝不是像中介方单方出具的授权

委托书这么简单，否则很容易出现中介挪用购房款甚至卷款潜逃的情况，这样对

于买方而言就得不偿失了。

二手房买卖合同纠纷的调解指引，拟从买方视角应关注的房屋本身的问题和

双方都应当聚焦关注的合同约定这两方面入手，详见附件三《二手房买卖合同纠

纷的风险点 Q&A》。

47 《钱江晚报》的简称

436

（三）房屋中介居间合同纠纷

房屋中介居间合同纠纷实则同房屋租赁、二手房买卖纠纷是一体两面的关系，

时常杂糅在一个案件中导致三方僵持不下。因此，厘清房屋中介居间合同的性质，

剖析中介在房屋租赁和二手房买卖交易关系中所承担的角色，往往是“破案”的

关键所在。

因调解工作室尚未被分配到房屋中介相关的居间合同纠纷，故在此仅对今后

或将出现的居间合同纠纷案件的争议点进行总结，详见附件四《房屋中介居间合

同纠纷 Q&A》。五、服务特色和社会效果

在律谐和滨江法院分配调解案件的大背景下，顺应多元化解矛盾需求，我所

调解工作室针对涉房类纠纷的调解工作归纳总结出相关调解指引，为纠纷双方提

供更系统化、标准化的调解服务，争取在提供优质调解的同时，认真对待每个案

件，努力提升调解成功率。

附件一

《房屋租赁合同风险点防范 Q&A》

序

号

Q A

1

房屋主体信息、信用度，您查

了吗？

1、若合同主体信息不具真实性，则存在发生纠纷时当事人

无法向提供虚假信息方主张权利的风险。

2、若合同主体的信用较差，有较多涉诉信息，则存在交易

目的不能达成，最终遭受损失的风险。

2

出租方对房屋是否享有出租

权，房屋是否是转租，房屋上

是否存在权利瑕疵，您想过

吗？

1、如出租方不是租赁房屋的产权人，出租方未经共有产权

人同意或出租方未经原出租方同意进行转租的，存在承租方

无法使用租赁房屋的风险。

2、如租赁房屋上存在抵押权等权利限制，存在承租方因抵

押权实现等原因无法正常使用租赁房屋的风险。

3

您是否审查过租赁房屋信息？ 1、如合同中未写明租赁房屋的坐落地址、房屋的间数层数、

建筑面积、房屋产权证编号等信息，存在当事人签订合同后

437

实际交付的租赁房屋与预期租赁房屋不一致的风险。

2、如租赁房屋未经整体验收（建筑工程竣工验收）合格，

存在房屋租赁合同无效的风险。

4

您明确租赁用途了吗？ 1、如租赁用途约定不明，存在房屋的实际用途与合同当事

人实际要求不一致时，当事人无法依据合同约定追究违约责

任的风险。

2、如租赁用途与相关法律法规或其他法律文件规定的租赁

房屋用途不一致，存在租赁目的无法实现的风险。

5

租金条款核查了吗？是否明确

约定了租金范围，如是否包含

了物业费、水电费等。

1、如租金的计算方式约定不明，则存在租金收缴时当事人

产生纠纷的风险以及损失利益的风险。

2、如未明确约定租金范围，则存在合同当事人就其他费用

承担产生争议的风险。

3、如租金调整事项约定不明，存在合同当事人无法按照实

际需求进行租金调整或租金调整与实际需求不符时难以追

究违约责任的风险。

4、如租金的支付期限约定不明，将按照租赁期限未满一年

时在租赁期限届满时支付、租赁期限满一年在每届满一年时

支付的标准认定支付期限，存在当事人就租金收缴时间发生

争议需提前支付租金或难以追究延期支付违约责任的风险。

6

房屋交付日期和验收方式和流

程是否写明？

如合同中未约定租赁房屋的交付时间及验收条款，存在当事

人就房屋的交付时间及验收方式认定不一致而产生争议的

风险。

7

房屋是否可以转租？ 1、如合同中未约定租赁房屋是否可以转租，则承租方无法

进行转租或承租方转租后合同解除且需承担违约责任的风

险。

2、如合同中只约定了租赁房屋可以转租，未约定具体转租

条件，则存在房屋在对出租方不利的条件下被承租方转租的

风险。

8 是否就房屋修缮进行约定？ 如合同未就对租赁房屋的维修和修缮问题进行约定，则根据

438

法律法规规定，由出租方承担维修义务。在合同履行过程中

的维修与修缮问题约定不明，则存在当事人对该责任及费用

承担产生争议的风险。

9

您是否对房屋的装修和改造和

对房屋装修改造中的添附物归

属进行了约定？

如合同未就房屋能否由承租方改造进行相关约定，对承租方

而言，如果进行装修和改造可能存在需承担赔偿责任的风

险，还可能存在当事人就装修改造中的添附物归属产生争议

的风险。

10

合同中是否约定了保证金/押

金及其返还时间、返还条件和

退还利息？

如合同未对押金/保证金的返还条件进行明确约定，则承租

方可能面临保证金/押金全部或部分无法返还的风险。

11

是否约定合同履行的相关程

序，如房屋租赁登记手续的办

理期限？

如合同未就某些会影响合同目的实现的程序进行约定，则存

在合同目的无法实现的风险。

12

合同是否明确了租赁期满后房

屋的返还时间、房屋的返还状

态、返还时验收条件和逾期返

还房屋的房屋占用使用费？

如合同中未对租赁房屋返还的时间、状态以及房屋占用使用

费进行明确约定，则存在租赁期满后当事人就返还产生争议

的风险。

13

合同约定的合同履行地是否与

专属管辖冲突？争议解决方式

是否符合法律规定？

房屋租赁合同适用专属管辖，如合同中对合同履行地约定与

专属管辖冲突，则约定无效。

14

是否约定了违约责任（出租人

迟延交付房屋、承租人迟延交

付租金、承租人擅自退租、出

租人交付房屋不符合合同约

定、承租人擅自转租、出借房

屋、与他人交换房屋等）？

如合同中未明确约定当事人的违约责任，则存在守约方当事

人因违约方遭受损失，无法向违约方追偿的风险，以及当事

人就违约责任的具体承担产生争议的风险。

15

租赁写字楼时，前承租人是否

办理了工商地址变更登记？

租赁写字楼时，应当要求出租方提供前承租人的工商地址变

更登记证明，以避免承租后无法及时办理工商登记造成不必

要的损失。

439

附件二

房屋租赁合同示范

出租人（甲方）： 身份证号：

联系方式： 地址：

承租人（乙方）： 身份证号：

联系方式： 地址 ：

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法

律、法规规定，经协商一致，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础

上签订本合同。

第一条 房屋基本情况

甲方拟将位于 XX 市 XX 区 XX 小区 X 单元 X 室 的房屋出租给乙方。

房屋面积 ㎡ 房型 X 房 X 厅 X 卫 X 厨

所 有 权 类

型

独立产权 房屋性质 住宅 出 租 方

式

整租

是否抵押 有/无 所在楼层 X 楼（共 X 楼）

甲方保证，甲方系该房屋所有权人，有权出租该房屋；乙方确认，在本合同

签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的权属证书并对其认可。乙方已对甲方所要

出租的房屋作了充分的了解，愿意承租该房屋。

第二条 租赁期限及用途

（一）该房屋租赁期限自 202X 年 X 月 X 日起至 202X 年 X 月 X 日止。甲方于

202X 年 X 月 X 日前将房屋交付乙方使用。租赁期满，乙方如要求续租，则必须

在租赁期满前的 30 日内向甲方提出书面或口头意向，经甲方同意后，重新签订

租赁合同。

（二）该房屋仅作日常居住使用，居住人数为：X 人（每个房间不超过 2

人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），最多不超过 X 人，共同居住人

员为： 。

（三）本合同项下，乙方有/无转租权。

440

第三条 租金、押金及其他费用：

（一）租金：人民币（小写）￥XXXX 元/月，总计租金为人民币（小写）￥XXXX

元（大写：XXXX 元整）。

租金支付类型：【√】半年付；支付方式：【√】现金【√】电子转账（支付

宝转账或微信转账）；电子渠道名称：XXX ；账号：XXXXXXXXXXX。

租金支付方式：乙方在 202X 年 X 月 X 日向甲方支付首期租金，之后每笔租

金在 XXXXX 时支付。

（二）押金：人民币（小写）￥XXXX 元，（大写： XXXX 元整），甲方收取押

金后应向乙方开具收款凭证。未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费

用；租赁期满，乙方结清所有相关费用后，甲方应在 XX 日内将剩余押金全额无

息退还乙方。

（三）其他费用承担方式

租赁期间，由乙方承担：【√】水费【√】电费 【√】燃气费 【√】物

业管理费 【√】车位费【√】电视收视费【√】房屋租赁税费【√】卫生费【√】

网络费【】其它费用 。

租赁期间，该房屋和土地的房产税由甲方缴纳。

第四条 房屋租赁备案

甲方应自与乙方订合同之日起 15 日内，到房屋所在地公安派出所办理房屋

出租登记手续。本合同变更、终止或居住人员发生变化的，甲方应及时向备案机

关办理登记变更、注销手续。

第五条 甲方权利和义务

（一）甲方应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，履行居住

房屋出租安全管理有关职责和义务。

（二）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、

卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。若设施因质量原因、自然损害而受

到损坏时，由甲方负责修缮并承担相关费用；

（三）甲方应确保对该房屋享有出租的权利或已取得签订本合同所必须的

授权，如在租赁期内，该房屋发生所有权转移或其他影响乙方权益的，甲方应保

证能继续遵守本合同所有条款，若乙方权益因此而遭受损害，甲方承担违约责任；

441

（四）租赁期内，甲方如需转让该房屋，应提前 30 日通知乙方，乙方在同

等条件下享有优先购买权。

第六条 乙方权利和义务

（一）乙方应遵守法律法规以及相关政策规定、房屋所在小区的物业管理

规约。非杭州户籍的，入住后需按规定办理居住证；

（二）乙方应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，履行居住

房屋出租安全管理有关职责和义务。爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设

施，由于乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应负责修复或予以经济赔偿；

（三）乙方重新装修或变更原有房屋内设施的，应事先征得甲方的书面同

意。租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办

理退租手续；

（四）乙方居住人员发生变化的，应及时通知甲方。

第七条 合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方互

不追究责任。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，并且甲方应按

壹个月租金标准向乙方支付违约金：

1.迟延交付房屋达 7 日的；

2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；

3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；

4.因甲方权属或债务纠纷严重影响乙方居住的。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并且

乙方应按 XX 个月租金标准向甲方支付违约金：

1.不按照约定支付租金达 7 日的；

2.欠缴各项费用的金额达到 ￥XXXX 元（大写： XXXX 元整）的；

3.擅自改变房屋租赁用途、利用租赁房屋进行违法活动，损害公共利益或

者妨碍他人正常工作、生活的或利用租赁房屋存放危险、违禁物品的；

4.擅自拆改变动房屋内结构或损坏房屋的；

442

5.未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人的。

（五）其他法定的合同解除情形。

第八条 其他约定事项

（一）在租赁期间，承租人为改房屋的实际管理人，在房屋内发生的一切

安全事故由承租人承担，与出租人无关。

（二）不得在房屋内从事违法犯罪活动。

第九条 违约责任

（一）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提

前一个月通知对方，并按 XX 个月的标准支付违约金，甲方还应退还相应的已收

租金；

（二）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到

解除合同条件的，应每日按日租金 XX 倍的标准支付逾期费用；

（三）租赁期满，乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按日租金 XX 倍的

标准向甲方支付逾期费用；

（四）达到合同解除或终止条件时，乙方仍不履行腾房义务的，乙方应在

收到甲方通知后的 XX 日内，将承租房屋内的乙方物品清理并搬离承租房屋，逾

期未处理的物品，甲方有权将乙方物品清理或搬离。

（五）其他违约情况 。

第十条 争议解决

甲乙双方在履行协议过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，双方

一致同意先通过房屋所在地律师调解工作室调解；如调解不能，则同意向房屋所

在地人民法院提起诉讼。

第十一条 合同生效

本协议一式贰份，甲乙双方各持壹份，自甲乙双方签字或盖章后生效。

出租方（甲方）签章： 承租人（乙方）签章：

代理人签章 ： 代理人签章：

本合同签署时间： 年 月 日

含：附件 房间物品清单

附件 随房物品清单

443

名称 数量 状态 备注

门禁卡

桌

椅

甲乙双方已核对上述家电、家具、水、电、煤气、有线电视等，证实无误。

甲方： 乙方：

交房日期： 年 月 日 交房日期： 年 月 日

444

附件三

《二手房买卖合同纠纷的风险点 Q&A》

序号 Q A

A、买方视角：房屋自身的问题一定要关注

1

房屋的性质和权

属 状 况 是 否 清

晰？

购买前一定要明确所购房源是否属于允许出售的房屋，

出售是否受到限制。要明确房屋的真实所有权人，以防

冒名交易。

2

房屋是否有权利

瑕疵？

房屋是否有抵押、扣押或者查封或冻结，一般可以在当

地的不动产登记机关查询。

3

房屋是否为出租

状态？

除此之外也要确定房屋是否设定居住权等权利，可在登

记机关查询，如有，购买前需先解决优先购买权和房屋

腾退等。

4

是否属于一房多

卖？

可前往房屋所在地的不动产登记机关查询房屋权属情

况，防止卖方收取购房款后消失，且买房也应当及时办

理房屋买卖合同的备案登记，并尽快办理过户手续。

5

卖方是否隐瞒了

房屋的情况？

应当询问邻里之间是否有纠纷矛盾，以及房屋是否发生

过会不利于居住的事情（如：火灾等）。

B、房屋买卖合同应当约定明确各项事宜

6

买方是否有相应

的购房资质？

买卖方应当在合同订立前，甚至在磋商阶段就应明确买

方是否有购房资格，以确保能履行合同，否则根据阶段

不同，买方或承担缔约过失责任或违约责任。

7

优先购买权如何

处理？

共有人、同一家庭成员、承租人均有优先权。买房前应

当取得优先购买人的书面放弃文件。

8

是否约定了房屋

总价款的付款方

式、付款条件等？

当买方采用银行贷款方式支付购房款时，卖方应当将“贷

款是否获批”的风险纳入考量，以免造成不必要的机会

损失。在合同中可约定“贷款未获批准后的 XX 日内，一

次付清房款，逾期 XX 日，出卖人有权单方解除合同，扣

除定金后退回购房人实际已支付的房款。”

445

9

在房屋交付前是

否应当付购房清

全款？

一般未完成过户及交付前，买方应根据约定暂扣部分房

款（如有中介的，会由中介暂扣房款）。在房屋买卖合同

中应注明暂扣房款的具体金额、支付条件等。

10

税费的承担如何

约定？

双方应当明确在过户交易过程中因为房屋性质、政策调

整等因素，需要补缴或新产生、增加的税费的承担方式。

11

房屋内原有物品

的 归 属 情 况 如

何？

合同应当明确房屋附属物的归属，列出随屋赠送的物品

清单；同时写明水、电、物业等的交接与办理房屋过户

时相互配合与协调等问题。

12

违约责任要约定

哪些？

应当明确哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、

订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款。

13

户籍迁移应该如

何约定？

购置人应当根据购置房屋的城市户籍迁移相关规定，在

合同中就房屋地址上落户的户口迁出事项进行该项义务

及相关违约责任的约定，否则可能出现学区房户籍占用

等问题，导致购房根本目的无法实现。

446

附件四

《房屋中介居间合同纠纷 Q&A》

序号 Q A

1

委托人与中介人约定

委托人绕过中介人与

业主自行交易的承担

中介费用，该约定是

否有效？

有效，该约定既可理解是收取中介费的一种情

况，也可以理解为违约责任，是双方当事人的真

实意思表示，未违反法律规定。

2

委托人在接受并利用

中介服务后绕开中介

人直接与相对人订立

合同，是否仍应当支

付中介报酬？

是。违背诚信原则。

3

委托人是否因跳单行

为应向中介承担违约

责任？

是，有违诚实信用原则。

4

卖方将同一房屋通过

多个中介公司挂牌出

售时，买方通过其他

正当途径获得信息促

成合同成立的，违约

吗？

不构成违约。此时买方通过其他公众可以获知的

正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报

价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成

立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的

房源信息，故不构成违约。

5

房地产中介服务合同

中的格式条款的效力

如何？

如不当限制了消费者的知情权、选择权，违反公

平、自愿原则，应为无效条款。

6

不具备法定条件的房

地产中介所签的合同

效力如何？

未领取营业执照从事房地产销售的行为虽然违

反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房

地产服务中介机构服务主体需取得营业执照的

规定,但违反的是管理性而非效力性的强制性规

447

定,因此案涉代理销售商品房合同有效。

7

售房中介方的“独家

委 托” 条 款效 力如

何？

房屋出售的中介方同委托人签订委托协议，以格

式条款的形式约定独家委托，未采取合理方式尽

到提醒注意义务的，该条款因排除了委托人的主

要权利，应认定无效。

8

二手房交易中介机构

对房屋权属尽审查义

务造成损失的是否应

当赔偿？

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如

实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要

事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不

得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二手

房交易中中介机构未能对房屋权属情况进行必

要审查造成买房人损失的，应承担违约责任。