评估一部 1 月份通讯稿

 重点项目工作

 江宁南山湖六个村评估项目

江宁街道江南生物能源再利用中心涉及房屋搬迁项目位于江宁区

江宁街道南山湖社区，涉及两个自然村 69 户共计 2.6 万㎡，由我部估

价师路岩、李宪凤、张辉带领小组进行现场查勘。

上月底正处于疫情高发时期，我部估价师路岩、张辉携臧传胜、

钱超不畏疫情，坚守项目现场，每天在项目现场面对来来往往的各类

人群，不因疫情而懈怠工作。

1 月 7 日，南山湖项目召开签约前碰头会。会上对即将开展的签

约工作进行具体部署，力促此次签约高效顺利的完成。当日下午各组

开始张贴复函和实施方案。我部估价师路岩、张辉携臧传胜、钱超再

度进场进行价格评估及现场解释工作。

1 月 9 日，初步评估结果开始公示，1 月 14 日出具正式估价报告。

签约工作即刻启动，没有问题的正常户可以谈、签，尽量在年前达成

85%签约率，补偿款年后逐步发放。

1 月 19 日，临近年关，估价师路岩依然坚守在项目现场，进行价

格解释，在他专业技术的指导下，该小组顺利完成最后一户的签约工

作。

 高淳区房票安置单价评估项目

1 月 11 日，高淳片区项目负责人蒋凤飞、估价师沈红霞及魏翔三

位同志在高淳区大众房屋征收服务公司杨博经理的陪同下，对高淳区

漆桥街道安置地块进行现场查勘，并对漆桥街道商品住宅进行市场调

查。

春节前，该项目增加淳溪、古柏两个街道的房票安置单价评估。

为配合项目工作，蒋凤飞、沈红霞、兰德飞三位同志于 1 月 15 日（周

日），再度前往高淳。当日大雪飘飞，是一年天气最严寒的时候，三位

员工冒着风雪，顶着严寒对淳溪街道、古柏街道安置地块周边进行市

场调查。

1 月 16 日-1 月 17 日，项目小组抓紧时间，对市场调查结果进行

梳理，评估测算安置单价。

1 月 18 日，将初步测算成果反馈给高淳区大众房屋征收服务公司。

 江宁公安分局办公大楼土地及建筑物资产评估项目

江宁公安分局位于竹山路地铁站，是南京江宁高新园区招标项目。

该评估项目是以两幢公安办公楼为主，附带室内装饰装修、室外附属

物及设备的一体性评估。

1 月 12 日，估价师路岩、张敏洁同蒋凤飞、臧传胜前往现场进行

实地查勘及测量。

江宁公安分局办公楼装修质优量大，场地范围广，附属设施齐全，

因高新园要求年前完成前期工程量的统计工作，现场工作人员，加班

加点，冒雨完成户外丈量评估工作。由于其中一幢办公楼呈半月形，

另一幢办公楼一面呈锯齿状，给面积测量增加了一定难度。测绘员蒋

凤飞、臧传胜凭借多年的测绘经验，借助 CAD 画图技术，固定多个测

量点完成面积测绘工作。

1 月 19 日，我部工作人员已完成前期工程量的统计工作，并将工

程量汇总表交予高新园区进行核对。

 价格评估

1. 高淳老街有机更新项目，魏翔、兰德飞扫尾

 项目收费

1 月份，各项目负责人积极奔走于街道、拆服公司，争取项目款项于年

前进账。

江宁区麒麟街道资金紧张，数次延长付款时间，李总就丈量费用多次

与征收办领导进行沟通，进过反复磋商，拆服公司从原先只答应支付部分

费用，到最后全部给付我方申请的项目费用，这与我方多次书面申请及电

话沟通的努力是分不开的。经过漫长的努力与等待，终于在年前一周收到

费用款项。

淳化老政府项目的费用拖欠已久，由于财政所项目款项必须经由审计

结束后方能拨付。我方从去年下半年开始，积极调整合同及付款方，又历

经多家公司比价，其过程可谓一波三折。期间，我方多次与财政所所长进

行电话联系，落实款项进展，直至年二十八我方才取得支票进账。

部门会议

部门例会——认识 2022，展望 2023

本月的最后一天，李总召开部门会议，对 2022 年全年进行回顾，

并展望 2023 年。

2022 年是不太平的一年，国内疫情肆虐，国外战争不断，全球经

济衰退，行业面临崩盘。在内忧外患的夹击之下，我部安存至今，不

可谓不艰险。

对于 2023 年，李总作出全面部署，从七个方面对工作进行展望：

1.计划性，项目负责人根据项目特点，做好 2023 年项目预算；2.整理

当下工作，列明项目清单做好项目归档工作；3.由李宪凤完成项目未

收款项的分类统计；4.积极调动员工，主张天诚、天道的统一，做好

对项目的支援工作、考勤管理；5.强调年轻员工应具有活力，盘活两

名高淳工作人员，捕捉高淳市场信息；6.尽快落实各项规章制度，做

到有据可依；7.转变业务结构，深化市场把控。

会上，各人还纷纷对市场、业务、工作、个人目标进行发散性拓

展，效果显著。

 天道公司

 麒麟科创园轿子山垃圾场（窦村区域）房屋搬迁项目（二

期）

自 2022 年 12 月起，针对麒麟街道以及麒麟科创园前期部分拆迁

项目剩余被拆迁户，江宁区特成立专班攻坚小组进行项目扫尾工作，

其中天道公司在轿子山垃圾场拆迁项目中涉及 6 户剩余户。

因天道人员紧张，李总特别委派蒋凤飞、钱超、马冬冬进驻项目

现场。在现场他们积极配合项目组长成志强，洪伟荣的工作，约谈被

征收人，完成资料整理等相关工作。为保障项目攻坚进度，他们通常

加班到晚上九、十点钟，甚至周末都奋战在项目现场。

麒麟科创园轿子山垃圾场（窦村区域）房屋搬迁项目从启动至今

已有三年，剩余的这 6 户存在着各种各样的问题，但通过大家配合努

力，取得了可喜的成绩。截止目前，已经成功签约 3 户，实为不易。

通讯员：张敏洁

马冬冬、沈红霞、张辉（供稿）

2023 年 2 月 1 日

评估一部 2 月份通讯稿

 重点项目工作

 江宁南山湖六个村评估项目

江宁街道江南生物能源再利用中心涉及房屋搬迁项目位于江宁区

江宁街道南山湖社区，涉及两个自然村 69 户共计 2.6 万㎡，由我部估

价师路岩、李宪凤、张辉带领小组进行现场查勘。

2 月上旬，估价师张辉、李宪凤加班加点出具分户报告并签字。

对于有勘误或价格与初评结果不一致的情况，他们谨慎且细致的进行

核对，找出原因，出具报告。2 月中旬，新增个别户进行现场查勘，

估价师张辉、张敏洁及臧传胜、钱超特从其他项目间隙赶往南山湖，

对该户进行实地查勘。

2 月 28 日，南山湖企业评估正式进场。估价师路岩、张辉携臧传

胜、钱超、马冬冬对南山湖项目的企业进行实地查勘。企业为家具生

产加工公司，面积约 3500m2，当天，评估组独立高效的完成查勘工作。

 高淳区集体土地安置房票评估价格情况汇报

为进一步完善房屋征收安置方式，缓解征收安置房供应的压力，

促进房屋征收市场化安置，更好地改善居民住房条件，消化商品房库

存，加快新型城镇化建设，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿

办法》（318 号市政府令）、《高淳区征收集体土地涉及房屋补偿安置办

法》（高政发〔2016〕112 号）等规定，高淳区在 2016 年成功实施房

票安置的基础上继续实行房票安置政策。

房票单价的确定是房票安置的基础，征收集体土地上房屋应安置

面积单价，采取“一事一议，一项目一评估”的模式，票面金额是由

房地产评估机构综合就近建设安置房成本价、所在区域同类商品房交

易均价等因素评估测算确定，由征收项目实施单位公布实施。

2 月 9 日，李传勇总裁携高淳片区项目负责人蒋凤飞前往高淳，

对高淳区集体土地安置房票评估价格进行专题汇报。

在由高淳区征收办召集的专题会上，我司总裁李传勇从评估依据

、范围、思路及方法、片区房地产市场价(商品房价格)测算、片区安

置房成本价测算、片区房屋安置面积(房票)单价最终结果等方面，对

高淳区集体土地安置房票评估价格情况向区委常委、副区长孔毅远，

区征收办主任朱利国等领导进行了详细的汇报。出席本次情况汇报会

议的还有高淳区财政局、房产局、自然资源局、征收办、街道、国资

集团、城建集团等一把手领导。区委常委、副区长孔毅远对我司评估

成果汇报非常满意。

 江宁公安分局办公大楼评估项目

江宁公安分局位于竹山路地铁站，是南京江宁高新园区招标项目。

该评估项目是以两幢公安办公楼为主，附带室内装饰装修、室外附属

物及设备的一体性评估。

1 月份，我部工作人员已完成前期工程量的统计工作，并将工程

量汇总表交予高新园区进行核对。

2 月 10 日，估价师路岩、张敏洁及蒋凤飞、臧传胜前往江宁公安

分局与产权人对前期交付的工程量进行核对。经过本次核对，产权人

认为工程量基本符合现状，个别缺项经核对后进行了增补，但为了方

便后期核算，产权人要求我方将装修按建筑物进行区分列表汇总。勘

误后，我方对表格进行修改，按照建筑物分别进行装修项目、工程量

统计并提交最终结果。

2 月期间，估价师路岩、张敏洁对江宁公安分局办公楼价格进行

测算，沈红霞对测算结果进行审核。

 南京丰华耐磨材料有限公司丈量及评估项目

2 月 3 日，应南京市江宁区滨江开发区招标文件响应，我部与其

他两家公司参加南京丰华耐磨材料有限公司丈量、评估，包括房屋、

装修、资产设备、土地及相关附属物等价值评估项目竞标，并取得该

项目。

2 月 6 日至 7 日，估价师张辉、张敏洁及钱超、臧传胜同资产部

估价等人前往华丰耐磨材料有限公司进行现场丈量、查勘。华丰耐磨

材料有限公司依山而建，坡度较大，主业是进行海沙的过滤、净化、

烘干等生产加工工作，资产设备较多且设备配套基础量大。因年期久

远，部分场地已被堆填，部分道路、建筑物已经坍塌，对现场查勘造

成了很大的影响。评估人员不畏地势影响，登高攀爬，对该企业进行

全面的查勘。

滨江开发区对该项目要求极高，不仅要求评估公司在现场查勘时

严谨、细致、全面，还要求后期价格评估合理且依据充分。李传勇总

裁高度重视该项目，项目期间一直驻守项目现场，了解项目情况，积

极与滨江开发区进行沟通。

完成现场查勘后，估价师张辉、路岩、沈红霞积极投入价格测算

中，钱超、臧传胜对工程量进行反复核对，终于 2 月 20 日完成评估，

将估价结果提交江宁滨江开发区。

 价格评估

1. 高淳老街有机更新项目，魏翔、兰德飞扫尾

2. 火车南站集体资产项目，李宪凤出报告、盖章

3. 葛塘宁淮铁路项目，路岩、蒋凤飞、臧传胜现场查勘，后期资料录入

 丈量测绘

1. 麒麟科创园 11 号地块项目，张辉、臧传胜现场勘误

2. 西林企业丈量项目，张辉、臧传胜现场丈量

3. 麒麟西流村项目，张辉、钱超对两无户进行丈量

会议交流

NO.2020G42 地块（大方云起苑）竞配建人才房交付不足

面积评估推进会

2 月 2 日，李传勇总裁携估价师沈红霞前往江宁区住房保障和房

产局参加 NO.2020G42 地块（大方云起苑）竞配建人才房交付不足面积

评估推进会。会上就评估技术问题，评估收费问题进行热烈讨论。

我司曾出色完成过“江宁区九龙湖地块（NO.2017G20）保障性住

房（人才安居住房）损失评估项目”，对于同类评估项目具有丰富的实

践经验，李传勇总裁作为专家向参会的多家评估公司及区房产局传授

经验，进行技术交流。

部门例会——工作检查

上个月的最后一天，李总召开部门会议，对 2022 年全年进行回顾

，并展望 2023 年。会上，李总布置项目归档工作安排，并给予完成期

限，并到期进行检查。

本月 15 日为归档工作完成期限，李总对统计的项目归档情况进行

了检查。大部分项目基本符合归档要求，但基本缺少目录项，致使档

案内容条理不明晰，个别项目缺少资料，李总再度给予一周的整改时

间。

2 月 22 日，我部再度对档案进行检查，各项目负责人完成项目归

档工作。

通讯员：张敏洁

2023 年 3 月 1 日

评估一部 3 月份通讯稿

 重点项目工作

 江宁街道南山湖江南生物再利用中心项目

江宁街道江南生物能源再利用中心涉及房屋搬迁项目位于江宁区

江宁街道南山湖社区，涉及两个自然村 69 户共计 2.6 万㎡，由我部估

价师路岩、李宪凤、张辉带领小组进行现场查勘。

3 月 15 日，南山湖企业评估继续开展。估价师路岩、张辉携臧传

胜、马冬冬对南山湖项目的企业进行实地查勘。该企业面积约 4000m2，

当天，评估组独立高效的完成查勘工作。完成查勘后，估价师路岩、

张辉分别对价格进行测算、审核。

 东山国际企业总部园项目

3 月 7 日，受东山街道委托，为其确定园区所有的办公楼市场价

值，估价师张辉、张敏洁及钱超前往东山国际企业总部园，对两幢办

公楼进行实地查勘。

东山国际企业总部园待估的两幢办公楼坐落于东麒路上，经实地

查勘，其中一幢处于毛坯状态，另一幢已进行出租。估价人员认真查

勘，并对委托人就这两幢办公楼的实际情况进行询问。查勘后又对周

边位置相近，性质相同的办公楼进行调查。当天，估价师张辉与沈红

霞对该房地产进行价格测算。

 丈量测绘

1. 麒麟科创园 11 号地块、麒麟西流村、麒麟宁句线项目，张辉、臧传胜现

场丈量、勘误

 价格评估

1. 高淳老街房票项目，沈红霞编写报告

2. 葛塘宁淮铁路项目、江宁公安分局办公大楼评估项目，路岩出初评

结果

3. 高淳老街更新项目，路岩、蒋凤飞准备专家鉴定事项

会议交流

 部门内部研讨学习

3 月 6 日，下午 2 点，部门组织学习，由沈红霞主讲公示地价评

估。会上，沈红霞介绍了基准地价、标定地价及动态地价监测。对实

务中最常用的基准地价系数修正法以及基准地价体系进行了详细的说

明。

3 月 24 日，下午 2 点，部门组织学习，由臧传胜讲解“不动产测

绘的基本知识（土地利用现状分类及房屋结构和产别分类）和了解

RTK”的相关知识，所有部门所有人员准时参加了此次学习会。

部门例会

为便于工作安排，李总要求每周召开一次部门例会，对每周的工

作进行梳理，并对下周的工作进行计划安排。

本月分别于 6 号、10 号、16 号、30 号开展工作例会。会上，首

先由李总对本周大事项进行宣讲，然后由每个员工对自己本周的工作

内容进行汇报，最后再提出工作中出现的问题。李总对每周一会的模

式很满意，并强烈表示每周一会很有必要。

 关于集体土地上加油站停产停业损失评估研讨会

3 月 29 日，受集拆中心邀请，我部估价师李宪凤、张敏洁前往规

资局参加集体土地上加油站停产停业损失评估研讨会。

此次会议是为了解决一家评估公司在项目上遇到关于集体土地上

加油站因拆迁的停产停业损失金额难以评估的问题。该家评估公司给

出的三种估价方案结果均遭到实施单位的否决，因此，向集拆中心寻

求帮助。

集拆中心表示该类型的停产停业损失的确定难有政策依据支撑，

加之土地是集体所有的性质与该企业为加油站的行业特殊性致使难以

从市场上取得实际营业额作为估价数据基础，种种情况导致估价结果

难以确定。实际估价中常常会遇到难题，为集思广益，通常通过召集

行业内有经验的评估公司，群力群策解决问题。最后，集拆中心将会

再召集有同类项目经验的评估公司进行咨询，确保该问题的解决。

通讯员：张敏洁

2023 年 3 月 31 日

评估一部 4 月份通讯稿

 重点项目工作

 丈量测绘

1. 淳化南沿江项目，张辉、钱超结构认定

2. 麒麟西流村及宁句线项目，张辉、臧传胜现场丈量

 价格评估

1. 江宁街道南山湖江南生物再利用中心项目，路岩进行集体资产价格

测算，张辉、李宪凤审核

2. 高淳老街有机更新项目，魏翔、兰德飞扫尾

 会议培训

 部门例会

为便于工作安排，李总要求每周召开一次部门例会。李总认为，

开会不易，会议开展要有目的、有效果，查遗补漏，对每周的工作进

行梳理，根据当前工作，对下周的工作进行计划安排。

本月分别于 6 号、13 号、20 号开展工作例会。会上，首先由李总

对本周大事项进行宣讲，然后由每个员工对自己本周的工作内容进行

汇报，最后再提出工作中出现的问题，群力群策加以完善。

 南京市城市更新专题培训

4 月 4 日，由南京市城市更新领导小组办公室和南京市城乡建设

委员会举办的《首次城市更新专题培训》，邀请重庆、成都、广州、

珠海等 4 个城市的城市更新的实践者和研究者，分享他们的经验和智

慧，培训活动通过“线上+线下”、“主会场+分会场”的形式举办，

据不完全统计，有近千人在线上分会场参加培训。

4 月 4 日，江苏德道天诚所有员工齐聚长发科技大厦 12 楼会议室

，共同在线进行此次专题培训学习。全市各家评估公司，各区城乡建

设局、征收办、房产局等相关部门均参与本次专题培训工作。

培训会上，来自重庆、成都、广州、珠海等 4 个城市的城市更新

的实践者和研究者倾囊相授，慷慨分享他们工作实践中的真实项目案

例，使我们对城市更新工作有了更具体认识，拓展了工作者的眼界，

同时也引发了对城市更新工作更深层次的思考。

城市更新专题讲座日程表

时间 内容 授课 人

4 月 4 日

(周 二 )

9:00—9:05 领导 致 辞

9:05—10:35 运营 前 置在 城 市更 新中 的 作用 和 意义 周迓 昕

10:35—12:05 多业 权 背景 下 的街 巷和 片 区更 新 模式 张萍

13:00—14:30 低效用地盘活视角下的城市更新路径

选择 (涉及 更 新与 征 收的 关 系 )

廖旻

14:30—16:30 广东省的城市更新政策梳理 (重 点 以

广州 为 例做 深 层次 解读 )

陈山

 2023 年上半年南京市国有土地上房屋征收评估培训

根据《关于印发<南京市国有土地上房屋征收评估机构信用管理办

法（试行)>的通知》（宁建征字〔2019〕98 号）的相关规定，南京市

房屋征收指导中心定于 4 月 19 日、4 月 21 日两天开展 2023 年上半年

评估拟新进机构、新进人员培训暨国有土地上房屋征收评估人员再培

训,此次培训将借助腾讯课堂平台进行线上直播授课。

培训内容分为四个部分，第一场是由工业大学教授申玲对 2021 版

《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》讲解；第二场是由苏信

评估公司马伟对附件八、附件九征收估价用各类表格填写讲解；第三

场由评估专家王俊国对《南京市国有土地上房屋征收评估鉴定规则》

及评估鉴定相关案例讲解；第四场由市征收指导中心评估科吴雅文以

评估报告评审案例、信访履职案例，讲解征收评估风险点。

4 月 19 日，我部所有人员在线上认真参与 2023 年上半年南京市

国有土地上房屋征收评估培训。

2023 年上半年南京市国有土地上房屋征收评估培训

授课时间 授课内容 授课人

9:00-11:10

2021 版《南京市国有土地上房屋征收评估技

术导则》讲解（含第 25 条“地大于房”、

“仅有土地”相关条文解释及实际应用相关

问题研究结题意见)；拟“公布地价”相关

研究开展情况简介

工业大学教授

申玲

11:15-12:00 导则“附件八”、“附件九”的表格填写实

务讲解

评估专家

马伟

2:00-3:30 《南京市国有土地上房屋征收评估鉴定规

则》及评估鉴定相关案例

评估专家

王俊国

3:35-4:30 以评估报告评审案例、信访履职案例，讲解

征收评估风险点

评估科

吴雅文

测试范围：《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》(318 号令)；《国有土

地上房屋征收与补偿条例》(91 号文)；《国有土地上房屋征收评估办法》(77

号文）等法规中涉及评估的相关条款；《南京市国有土地上房屋征收评估工

作若干规定》(97 号文)；《南京市国有土地上房屋征收评估机构信用管理办

法（试行）》( 98 号文）； 2021 版评估技术导则、资产评估法、房地产估

价规范相关内容。

 部门内部研讨学习

4 月 13 日下午 1：40，部门组织学习，由钱超讲解“征收测绘（丈

量）理论与实务”知识。会上，钱超从征收测绘的概念入手，对测绘

中房屋结构的认定进行研读，并再度带领大家对江宁区测量规范进行

学习。

同日下午 3 点，由路岩讲解南京市房票政策相关情况。路岩首先

宣讲《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》，带领大

家对该政策的条款进行学习，并针对政策的每一条展开解释，分析政

策背后的成因，并结合实际工作，探讨日常工作中我们需注意的事项。

4 月 18 日下午 2 点，部门组织学习，由蒋凤飞主持高淳征收评估政

策以及高淳房票政策学习。会上，蒋凤飞宣读高淳补偿安置办法及补

偿安置标准，介绍了高淳房票政策产生的背景及原理。部门所有人员

准时参加了此次学习会。

通讯员：张敏洁

2023 年 5 月 11 日

评估一部 5 月份通讯稿

 重点项目工作

 丈量测绘

1. 5 月 9 日，麒麟宁句线项目，张辉、臧传胜现场丈量

2. 5 月 29 日，谷里省中医院项目，张辉、钱超现场丈量评估

 价格评估

1. 5 月 31 日，麒麟宁句线项目，路岩、沈红霞、臧传胜现场查勘

2. 东山国际企业总部园租金评估项目，张辉、钱超现场查勘，沈红霞现场

查勘、价格测算、编写报告

3. 高淳老街有机更新项目，魏翔、兰德飞扫尾

 项目收费情况

自今年二季度以来，全国经济形势持续下滑，与公司年初所展望

的经济复苏回暖状况大相径庭。受全市各区无拆建项目计划的影响，

今年评估业务、丈量业务均未启动，从而导致公司无收费，该状况严

重影响员工的薪酬发放。

在如此严峻的现实下，我部主要领导李总及项目负责人路岩、张

辉通过各种方式方法，积极努力，终于在五月底，项目收费情况逐渐

明朗，争取六月份有收费进账，缓解公司资金困难，以保障员工收入。

项目收费是工作的终点也是重点环节，没有收费进账，公司难以持续

经营，员工薪资难以保证。

 会议培训

 历史建筑估价继续教育（第一期）专题培训班

为充分发挥房地产估价在历史建筑保护和利用中的积极作用，展

现历史建筑的“经济价值”，帮助房地产估价师系统掌握历史建筑估价

要求，助力更多房地产估价机构积极开展历史建筑估价活动，中国房

地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）决定举办历史建

筑估价继续教育（第一期）专题培训班，系统讲解历史建筑估价理论

基础知识、相关政策规定、估价需求及要求、估价程序及方法、估价

报告撰写及案例分析。

为开拓视野，拓展知识范围，体验国家级办学内容的前瞻性，我

部派遣估价师李宪凤、张敏洁前往苏州，参加中房学举办的历史建筑

估价继续教育（第一期）专题培训班。

5 月 23 日，由北京建筑大学建筑与成规学院副教授朱宇华讲授历

史建筑估价基础《中国古代建筑发展史》和《有趣的中国建筑》。

朱宇华教授从原始社会开始，穿越商周秦汉，走过唐宋元明清，

将各个历史时期的建筑逐一展现在我们面前，并对传统的木质结构构

造体系与独特的单体造型进行分解研究。

中国古代建筑是古老的艺术，在世界上具有独特的魅力，无论是

宏伟的古代宫殿、神圣的古代祭坛，还是瑰丽的寺庙道馆、秀丽的古

典园林都充满着古人的想象力和创造力。

5 月 24 日，由苏州天元土地房地产评估有限公司执行董事徐进亮

讲授历史建筑相关估价政策、估价需求及要求、估价方法及案例分析。

徐总首先从历史建筑的相关术语着手，对历史建筑、历史地段、

历史文化街区、文物保护单位、传统风貌建筑等进行定义。结合实际

工作，介绍关于历史建筑经济价值评估业务范围、客户对象、业务需

求。后又带领我们研读国内外关于古迹保护相关的法律法规文件，如

国际的《雅典宪章》《威尼斯宪章》《保护世界文化和自然遗产公约》

《布达佩斯宣言》，国内的《中华人民共和国文物保护法》《中国文物

古迹保护准则》《历史文化名城名镇名村保护条例》等。从这些法律法

规文件中可以发现，从国内到国外，从过去到现在，全世界都在通过

立法加强对世界遗产的有效保护，建立健全的文物保护机制，分级落

实保护传承任务。

关于估价，徐总认为与普通建筑相比，历史建筑是特殊的估价对

象，具有特殊的建筑风格、特殊的使用功能、特殊的价值类型，适用

于特殊估价对象的综合价值评估体系。他列出特殊价值影响因素因子

体系，结合专业的文字描述，对历史建筑进行估价。

最后，徐进亮博士讲授了历史建筑估价方法，根据不同的估价目

的分享了多个历史建筑估价案例，让我们将理论结合实际对历史建筑

估价有完整的认知。

5 月 25 日，天津市房地产估价师协会会长张弘武讲授《历史估价

程序》，在《房地产估价规范》估价程序的基础上增加了“特殊影响因

素分析”；苏州市文物古建筑工程有限公司总经理沈华讲授《历史建筑

造价计算实践应用》，根据历史建筑的基本构造及工程造价特点结合案

例介绍了在实际中的应用；江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公

司董事长季建国讲授《房地产估价在古城保护与城市更新中的应用》，

主要介绍了古建老宅更新与评估、估价机构及估价人员要求，重点是

评估机构可在哪些阶段获得哪些评估业务。

整整三天的培训会，来自各行各业与历史建筑估价工作相关的实

践者和研究者倾囊相授，慷慨分享他们的理论知识及工作实践中的真

实项目案例，使我们对历史建筑估价有了更具体的认识，拓展了工作

者的眼界，同时也引发了我们对历史建筑估价更深层次的思考。历史

建筑估价，不单是对建筑物的经济价值评估，背后更隐含了历史价值、

社会价值、文化价值等。

目前，房地产行业处于前所未有的转折点，我国的城市发展已经

由增量城市发展阶段向存量城市发展阶段过渡，城市更新成为一门系

统理论科学，尤其像南京这类历史名城，更多的城市更新是涉及古建

老宅的更新与评估，这就要求估价师对文保、控保建筑有更深层次的

认知，深拓古建老宅活化利用中的评估业务是目前估价工作的挑战与

机遇。

通过本次学习，两位估价师收获颇丰，同时也意识到自己的不足

之处，专业知识有待提高，亟需学习和探索的领域还有很多。望今后，

所有房地产估价师有更多的机会参加此类专题培训学习，充实自我，

把握机会，我们相信估价行业未来可期。

通讯员：张敏洁

2023 年 5 月 31 日

评估一部 6-7 月份通讯稿

 重点项目工作

 南京市市场监督管理局租金评估项目

6 月 15 日，受南京市市场监督管理局委托，为其了解房地产市场

租金价格，我部估价师李宪凤、沈红霞对坐落于南京市玄武区佛心桥

45 号房地产进行了租金价格评估。

估价对象位于南京市玄武区佛心桥 45 号，土地面积 1310.35 m2，

宗地内共有 2 栋建筑，房屋总建筑面积 1631.80 m2，依据南京市市场

监督管理局提供的有关资料，我公司注册房地产估价师李宪凤、沈红

霞携钱超、马冬冬对坐落于南京市玄武区佛心桥 45 号房地产进行了在

实地查勘和市场调查。在完成实地查勘后，估价师沈红霞对租金价格

进行测算，完成估价报告，估价师李宪凤对报告进行审核。

 南京市高淳区房票项目

为进一步完善房屋征收安置方式，缓解征收安置房供应的压力，

促进房屋征收市场化安置，更好地改善居民住房条件，消化商品房库

存，加快新型城镇化建设，根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿

办法》（318 号市政府令）、《高淳区征收集体土地涉及房屋补偿安置办

法》（高政发〔2016〕112 号）等规定，高淳区在 2016 年成功实施房

票安置的基础上继续实行房票安置政策。

本年 1 月，高淳片区项目负责人蒋凤飞、估价师沈红霞及魏翔三

位同志对高淳区漆桥街道安置地块进行现场查勘，并对漆桥街道商品

住宅进行市场调查。2 月，李传勇总裁携高淳片区项目负责人蒋凤飞

前往高淳，对高淳区集体土地安置房票评估价格进行专题汇报。

因距离上次估价时点已有半年之久，为确保价格的时效性，6 月

26 日，高淳片区项目负责人蒋凤飞、估价师沈红霞及马冬冬再赴现场

，对周边住房市场进行调查，重新进行价格测算，及时更新高淳区房

票价格。

7 月 7 日，我司总裁李传勇前往高淳，对最新的高淳房票价格评

估结果向区委常委、副区长、区征收办主任等领导进行了详细的汇报

。出席本次情况汇报会议的还有高淳区财政局、房产局、自然资源局

、征收办、街道、国资集团、城建集团等一把手领导。

 上坊建设安置房项目

七月初，我司经由招投标“江宁区房屋房票安置涉及评估机构采

购项目”取得江宁区房屋房票安置评估资格。

7 月 7 日，经摇号确定我司负责上坊建设安置房片区价格评估。

上坊建设安置房评估项目位于东山街道上坊新城，涉及安置住房 260

户。由于上坊建设要求一周内完成价格评估，7 月 8 日估价师路岩、

沈红霞放弃周末休假，积极投入到上坊安置房周边小区的调查中，对

类似房地产市场进行调查选取。7 月 10 日，估价师路岩、张辉、张敏

洁各带一组对上坊建设安置房进行逐户查勘。炎炎夏日，酷暑难耐，

三十三层高楼，所有小组成员逐层逐户查勘到位。完成查勘后，估价

师沈红霞完成价格测算，报告制作，在上坊建设开发有限公司要求的

时间内出色完成评估任务。

 上坊建设租金评估项目--尚坊智慧菜场

尚坊智慧菜场坐落于南京市江宁区园中路 12 号，建筑面积

2070.3m2，属于上坊建设安置房配套菜场。为上坊建设开发有限公司

了解房地产市场租金，估价师张辉、沈红霞、张敏洁对该菜场进行租

金价格评估。

7 月 19 日，三位估价师前往现场，对智慧菜场进行实地查勘，并

走访周边小区，寻取类似市场案例，为价格测算做准备。经过大量走

访，发现周边无相关类似房地产，无法通过市场案例比较测算租金价

格。经估价师多番思考，最终，估价师沈红霞通过成本法测算重置价

值后，再采用收益法倒算的方式，测算当前租金价格。截止月底，已

完成价格测算，报告制作。

 上坊建设租金评估项目--石麟路 111 号、107 号

为上坊建设开发有限公司了解房地产市场租金，估价师路岩、张

敏洁对石麟路 111 号 101-107 室、107 号 101 室房地产进行租金价格

评估。

石麟路 111 号、107 号房地产与朗诗玲珑郡共用宗地，位于朗诗

玲珑郡南门口，是标准商业配套用房，涉及建筑面积 2004.95 m2。

7 月 20 日，估价师路岩、张敏洁及臧传胜在上坊建设工作人员的

带领下，前往现场进行实地查勘，了解估价对象的基本情况，核对其

产权信息。并通过市场调查发现，东山街道有大量的类似商业房地产

出租市场，市场案例丰富利于该商业房地产租金价格的测算，经过案

例筛选，估价师最终测算出石麟路 111 号、107 号房地产的租金价格

，并完成估价报告。

 丈量测绘

1. 麒麟科创园 11 号地块、西流项目，张辉、钱超、臧传胜现场勘误

2. 谷里省中医院项目，张辉、钱超现场复核

3. 6 月 13 日， 江宁秣陵上秦淮项目，钱超、马冬冬集体资产丈量

 价格评估

1. 7 月 3 日，江宁街道南山湖江南生物再利用中心项目，路岩、李宪

凤、臧传胜企业复核评估

2. 7 月 5 日，淳化南沿项目，张辉、钱超、臧传胜、马冬冬现场查勘

 行政工作

本月市政府采购网发布多项招标公告：1. 违建工程项目造价、测

绘及资产评估咨询服务，2. 江宁区房屋房票安置涉及评估机构采购项

目。我部李宪凤主任积极进行标书购买，并按照相关要求完成标书制

作、撰写方案，并与钱超一同完成后期标书的装订、盖章、密封、投

标工作。

经过以上同志认真细致的工作，我司于 7 月顺利取得江宁区房屋

房票安置评估项目。

 会议培训

 南京市城市更新办法学习

经过前期调研座谈、意见征询、修改完善，《南京市城市更新办

法》近日正式发布。《办法》包含 5 个章节、38 条细则，进一步明确

了我市城市更新的内涵原则、职责分工、责任义务、实施流程、支持

政策等，建立创新突破、特色鲜明、实用管用的政策底板。

为提高我部员工专业知识，探索学习新的领域，7 月 5 日，李总

组织召开《南京市城市更新办法》的学习。会议由路岩主持，带领大

家对《南京市城市更新办法》共同学习。首先从办法的内容进行逐条

解读，再深入拓展南京市城市更新过程中，评估行业可以涉猎到的业

务领域。会上，部门员工展开积极讨论，结合四月份南京市城市更新

领导小组办公室和南京市城乡建设委员会举办的《首次城市更新专题

培训》，更加深对具有南京特色城市更新的理解。

通讯员：张敏洁

2023 年 7 月 31 日

评估一部 8 月份通讯稿

 重点项目工作

 淳化街道江苏省脑科医院丈量项目

因江苏省脑科医院项目建设需要，需对淳化街道江苏省脑科医院

项目征收集体土地涉及房屋实施补偿安置，项目涉及住宅房屋 34 户，

非住宅房屋 10 家，建筑面积约 0.98 万㎡。

8 月 23 日，我部参与淳化街道江苏省脑科医院项目征收集体土地

涉及房屋补偿安置选定评估机构摇号工作，并取得该项目。

8 月 26 日，我部安排三个小组，分别由张辉、钱超、蒋凤飞带队

前往淳化，对 24 户住宅，10 家企业进行丈量。由于该项目时间紧任

务重，所有人员在两天内完成了征收范围内的房屋丈量工作，并于后

一天完成绘图制图，面积测算，结果汇总等后续工作，提交给委托方。

 南京东山国际企业总部园项目

8 月 9 日，受南京东山国际企业总部开发有限公司的委托，为其

确定园区内的房地产市场租金价格，估价师张辉、沈红霞及钱超前往

东山国际企业研发园，对其七幢办公楼进行实地查勘。

南京东山国际企业研发园坐落于上高路 79 号，共有七幢建筑物参

与评估。经实地查勘，估价师认为本次估价对象为科研办公用途，且

部分建筑物处于毛坯状态，部分建筑物已进行出租。估价人员认真查

勘，并对委托人就这七幢办公楼的实际情况进行询问。查勘后又对周

边位置相近，性质相同的办公楼进行调查。完成现场查勘后，估价师

张辉与沈红霞对该房地产进行价格测算、编写估价报告，估价师李宪

凤对报告进行审核。

 上坊建设租金评估项目--园中路 4 号、6 号、10 号、12

号

为上坊建设开发有限公司了解房地产市场租金，估价师路岩、张

敏洁对上坊新城尚祈苑沿街商业房地产--园中路 4 号、6 号、10 号、

12 号进行租金价格评估。

本次估价的沿街商业房地产与上坊新城尚祈苑属于共用宗地，坐

落于园中路上，呈 L 型围绕在尚祈苑西侧及南侧，是标准商业配套用

房，涉及建筑面积 14117 m

2。

8 月 16 日，估价师路岩、张敏洁及臧传胜在上坊建设工作人员的

带领下，前往现场进行实地查勘，了解估价对象的基本情况，核对其

产权信息。并通过市场调查发现，东山街道有大量的类似商业房地产

出租市场，市场案例丰富利于该商业房地产租金价格的测算，经过案

例筛选，估价师最终测算出园中路 4 号、6 号、10 号、12 号房地产的

租金价格，并完成估价报告。