Global Honest

Investment Group

广州 2022年

广州寰奥鑫宸股权投资合伙企业（有限合伙）

基金募集说明书

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 2 04 | 风控措施 01 | 集团简介 02 | 产品要素 03 | 投资亮点

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 3

集团简介

集团简介

●集团概况

●集团功能架构

●集团的四大优势

●过往部分案例展示

01

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 4

寰奥集团

Global Honest Investment Group

寰奥集团是一家具备丰富国际城市更新经验，立足于大湾区，结合中国实际情况，协助大湾区各市政府做城市更新

的专业运营（服务）商，以及为投资者进行定制化资产配置的综合性金融投资集团。资产运营业务涉及粤港澳城市

更新、土地前置运营、产业投资、资产并购、股权债权投资等主要环节，构筑起投资服务多维度纵深发展的业务体

系。

集团概况

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 5

集团功能架构

寰奥集团

寰奥资产运营中心 寰奥资产配置中心 寰奥汇

寰奥

城市

更新

大湾区

产业

运营

投资

寰奥

核心

资产

投资

咨询

服务

证券

私募

基金

配置

咨询

服务

寰皓汇

海外

资产

配置

咨询

服务

北交所

（股权）

上市

辅导

服务

寰宇

飞呗

湾区

飞行家

俱乐部

寰奥

投资

俱乐部

寰奥

商学院

三旧

改造

前置

运营

服务

大湾区

不良

资产

处置

大湾区

核心

资产

并购

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 6

集团四大优势

丰富的资产运营经验

集团拥有超30年核心资产运营与处置经验，累计完成（或确定）26个以上成功案例，全方位涵盖不

良资产处置、房地产包销、城市更新等业务。 完整的风险控制体系

确定的商业价值、完善的退出机制，在确保流动性的同时，也能最大程度保障投资者的利益

实事求是的态度

从项目的实际角度出发，实事求是展示项目的优质程度，而非立足于“外表包装”；集团成立至今14

年（母集团HIG成立于2008年），从未出现投资失败经历

贴心且灵活的服务理念

集团不仅向投资人提供完整的季度报告、年度报告等，还向投资人提供形式多样的项目实地走访活动；

此外，集团整合了飞行、游艇、马术、农旅等多项服务体系，致力于向投资人提供全方面的贴心服务

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过往部分案例展示

项目一：鹤洞村村改项目

鹤洞村村改（广东广州）

开发商 方圆地产

类型 城市更新项目

套数/面积 22.02公顷

层数 /

回款周期 运作中（基本拆迁完毕）

综合创利率 运作中

项目介绍：

作为荔湾旧改中的明星板块的鹤洞村，在2018年就被列入2018年广州城市更新项目名单中。

2018年12月，广州荔湾区政府公布了鹤洞村更新改造项目实施方案批复的通知，2019年3月14日，广州荔湾鹤洞村经济联合社股东代表举行投

票大会，最终方圆被确定为荔湾鹤洞村城市更新改造项目意向合作企业。

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过往部分案例展示

项目二：东山铭泰公馆项目

东山铭泰公馆（广东广州）

开发商 广东宏巨投资集团

类型 烂尾楼盘活项目

套数/面积 11734平方米

层数 22层

回款周期 两年

综合创利率 100%

处置方式：

原广州市较为著名的烂尾楼，1998年就已经工程烂尾。收购前已完全无法使用，且涉及多达40多个债权人，且无法达成一致；2012年被2.5

亿收购，收购过程中一一协调解决所涉及的债务问题。收购后需要重新设计，包括外立面，内部隔间，水电线路，地下机房等，工程浩大，处置难

度较高。但最终实现了重新包装装修并对外销售。该项目从前期调查到实现获利，历时两年，取得了不错的投资回报。

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过往部分案例展示

项目三：凯旋新世界三期项目

凯旋新世界三期（广东广州）

供应商 华融资产管理

类型 不良资产处置

套数/面积 /

层数 /

回款周期 五个月

综合创利率 80%

处置方式：

顶级豪宅的代表。收购前已经烂尾，由四家公司债务人组成，2017年被以2600万的价格收购，在收购之后，需同时进行执行人变更、租户清

场及寻找客户，在清理完成后与意向客户签订交易协议，实行网拍手续，该资产包内的其他资产则另外处置。

该过程历时5个月，最终获取了80%的综合创利。

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过往部分案例展示

项目四：大壮名城住宅包销项目

大壮名城（广东广州）

开发商 大壮集团

类型 住宅包销项目

套数/面积 /

层数 /

回款周期 八个月

综合创利率 110%

处置方式：

大壮名城位于黄埔科学城板块，6、7、21号线三地铁上盖，小区内建有华南师范大学附属黄埔实验学校（涵括幼儿园到初中，12年公办教

育）。附近有6号线与21号线交汇站苏元站，3站可抵市中心，可前往天河、白云、越秀、增城等区；6号线暹岗站，可前往天河、白云、越秀等区；

7号线科丰路站（在建中）；三纵五横交通路网，三纵：华南快速、科丰路、沈海高速；五横：济广高速、开创大道、开泰大道、广深高速、广园快

速。

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集团简介

产品要素

●产品要素表

●商业价值原理解释

●交易结构展示

●基金备案信息显示

02

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产品要素表

项目名称 拆 房 宝

产品名称 基金：广州寰奥鑫宸合伙企业（有限合伙）（备案编码：SVF817） 广州市寰粤稳健产业发展咨询合伙企业（有限合伙）

管理人

广东鑫宸启恒股权投资管理合伙企业（有限合伙）（管理人

登记编号：P1068616）、广州市寰奥投资策划有限公司

广州市寰奥投资策划有限公司

资金监管 华兴银行 招商银行

合伙计划规模 总额拟人民币5000万元

存续期限 1+1年（以实际退出时间为准）

入伙起点 人民币100万元起，并按5万元整数倍递增 人民币10万元起，并按5万元整数倍递增

备案编号 在中国证券投资基金业协会备案（要求：合格投资者） 非合格投资者

投向 广州市荔湾区白鹅潭经济核心区域待拆迁范围内的物业

回报分配机制

预期累计收益：21%-24%

1、季度分配收益：2% （每年四次，共8%）

2、持满两年，可享受超额收益分配：（具体见合同）

产品要素表

投资起点（人民币/元） 超额收益

10万≤投资金额＜30万 5%

30万≤投资金额＜50万 6%

50万≤投资金额＜100万 7%

投资金额≥100万 8%

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商业价值原理解释

广州作为国内一线城市，国际化大都市，经过多年的发展，部分区域已经无法承载城市的诸多功能；对该区域的升

级改造势在必行。

在老旧村庄被审计改造成为现代化大都市的过程中，可能也会出现一些老旧的商品房会被纳入拆迁补偿范围。

本项目的投资逻辑在于：这类型房产的收购价相对比较低，而政府的拆迁补偿款又远远高于收购价。

（上图左：目前白鹅潭部分片区的旧貌；上图右：白鹅谭片区的规划设计方案演示）

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交易结构展示

交易结构展示

个人投资者（LP）

机构投资者 or 合

伙企业（LP）

华兴银行

律所/会计所

广东鑫宸启恒股权投资管理合

伙企业（有限合伙）（管理人

登记编号：P1068616）

签署合伙协议、授权委托书、注资

寰奥投资

发起设立

政府拆迁货币补偿退出

专业运营 寰创物业

募集监督

税法合规

中国证券投资基金业协会

中国证监会

广州市合璟智能科技

有限公司

股权投资

基金：广州寰奥鑫宸

合伙企业（有限合伙）

项目投资计划（寰粤

稳健产业有限合伙）

GP2 GP1

备案监管

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交易结构展示

基金管理人：广东鑫宸启恒股权投资管理合伙企业（有限合伙）为 ，股权架构如下：

基金管理人：广东鑫宸启恒股权

投资管理合伙企业（有限合伙）

佛山市南海区南利

机械施工有限公司

广东省水电集团有限

公司（国资）

广东省人民政府国有

资产监督管理委员会

广东恒健创业投资

有限公司（国资）

广东恒广源投

资有限公司

广州市恒圹垠投资咨询

合伙企业（有限合伙）

40% 30% 30%

58% 42%

100%间接控股

海逸集团

（国资）

10%

广东省人民政府 广东省财政厅

100%间接控股

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 16

基金备案信息显示

基金备案信息显示

此页面为在中国证

券投资基金业协会中的

基金的预备案页面

根据协会政策规定：

股权基金发新，需先募

后备。募集完毕则会有

基金的备案函及在协会

公示中查询基金备案信

息

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基金备案信息显示

基金备案信息显示

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集团简介

投资亮点

●投资亮点一：投资标的所在区位优势明显

●投资亮点二：政府规划清晰且升值潜力巨大

●投资亮点三：投资标的所在片区发展计划已明确

●投资亮点四：湾区人口净流入，是支撑广州的房价稳定的最大保障

03

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 19

投资亮点

亮点一：投资标的所在区位优势明显

芳村站

花地湾站

首期收购片区

第二期收购片区

白鹅潭商务区

首批收购区域分布于

广州市荔湾区芳村地铁站与

花地湾地铁站周边。

紧邻洲头咀隧道、鹤洞大桥

及珠江隧道，驾车到珠江新

城仅需30分钟。

南面距离最近的广州环城高

速仅5公里。

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 20

投资亮点

亮点二：政府规划清晰且升值潜力巨大

经市政府同意，广州市发展改革委、广州市荔湾区人民

政府联合印发了《白鹅潭地区发展规划（2020-2035

年）》。

白鹅潭地区发展规划范围示意图 《规划》明确，白鹅潭将打造成

为广州融入湾区的门户枢纽、广佛融合发展的重要引擎，发挥

其区位和历史优势，并与东部珠江新城、琶洲和国际金融城黄

金三角区一起，构建形成广州东西两翼齐飞的发展格局，肩负

起广州西部崛起、引领广佛、融入湾区、辐射珠三角的重要使命。

《规划》编制范围为白鹅潭36平方公里（其中陆地面积30平方公

里），北至大坦沙，南至三枝香水道，东至珠江三枝香水道岔口，西

至海龙科创园东边界。

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投资亮点

亮点三：投资标的所在片区发展计划已明确

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 22

投资亮点

亮点四：湾区人口净流入，是支撑广州的房价稳定的最大保障

87.94

129.72

144.59

185.17

224.64

228.07

230.46

320.8

323.56

597.58

713.65

珠海

中山

惠州

上海

东莞

北京

佛山

重庆

杭州

广州

深圳

人口增长最好的城市（全国节选）（2010-2020）

数据来源：六普、七普人口普查

广深两座超级大城已经吸引

了广东新增人口的一半，剩

余的被大湾区其余城市吸纳。

其中，东莞增长224万、佛山

增长230万，与广深一起，成

为湾区人口增长最好的城市。

深

佛 广 莞

深圳、广州、佛山、东莞四城历史房价趋势图（2012-2021）

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

深圳 广州 东莞 佛山

数据来源：安居客房产

35114

56878

19252

13332

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集团简介

风控措施

●投资标的投向清晰

●资金退出方式确定

●投资标的已完成全面调查，不存在任何法律风险

●兼顾流动性及收益性

04

寰聚湾区 · 展奥未来 | Global Honest Investment Group 24

投资标的投向清晰

拆房宝拟收购清单

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资金退出方式确定

资金退出方式确定

补偿方案数据1(芳村羊城食品厂)

弃产补偿：

征收奖励：

货币补偿征收补助：

按时签约奖励：

合计：

2020年芳村羊城食品厂补偿

方案弃产补偿及奖励为每平

45000元。

33600元/ ㎡

5000元/ ㎡

3000元/ ㎡

3400元/ ㎡

45000元/ ㎡

该数据仅供参考，最终补偿以实际数据为准。

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资金退出方式确定

资金退出方式确定

补偿方案数据2(芳村聚龙湾片区)

弃产补偿：

征收奖励：

货币补偿征收补助：

按时签约奖励：

合计：

2021年芳村聚龙湾片区补偿

方案弃产补偿及奖励为每平

45000元。未计算其他小奖励。

33600元/ ㎡

5000元/ ㎡

3000元/ ㎡

3400元/ ㎡

45000元/ ㎡

该数据仅供参考，最终补偿以实际数据为准。

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投资标的已完成全面调查，不存在任何法律风险

投资标的已完成全面调查，不存在任何法律风险

前期尽调 收购房屋

短期出租

（非必要）

拆迁方案 拆迁补偿

• 该地段或村落是否在两年

内拆迁

• 是否有产权证

• 是否有抵押

• 买卖合同

• 购房人名额

• 房屋质押给项目公司

• 进行简单改造

• 增加收益，降低空置率

• 正式纳入拆迁范围

• 出拆迁方案

• 投票表决

• 获得拆迁货币补偿及奖励

公司入场 最终退出

本项目的目的是收购广州市内即将规划的白鹅潭片区部分即将拆迁（两年内）的，带有国有证的商品楼，最终是房屋

拆迁获得拆迁赔偿以及拆迁奖励进行退出。其中可对部分房屋进行简单改造后，进行短期出租，以此获得额外收益。

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兼顾流动性及收益性

兼顾流动性及收益性

今日

市场均价

拆迁

货币补偿

拆迁

货币奖励

两年后

市场均价

收购资产

抛售资产

拆迁补偿

一般情况（非极端）：

两年以内获得政府的

拆迁补偿款，实现退

出；

（根据2020年政府公

布的数据）政府补偿

总价：110,509,600

元

当前收购价：

45,060,000元

当极端情形出现时，寰奥集团可采取以下方式实现投资者的资金退出：

1、集团以不低于市场的价格，出售房屋套现，投资人盈利退出。

2、银行抵押资产贷款，贷出50%—70%资金，加上寰奥劣后资金，投资人盈利退出。

Global Honest

Investment Group

谢 谢 观 看

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知识产权限制

本文件载有寰奥集团的机密或专有资料。除用作评估寰奥集团的建议外，本文件不得作其他用途，也不得因为其他用途

而复印。未经本公司书面同意，任何人士不得披露或引述本文件的全部或部分内容。这项限制适用于本文件内的一切资

料。免责声明

本募集说明书的内容将以进一步商定并签署的业务约定书或合同为准，并且必须通过寰奥集团一贯遵循的客户接纳程序

方可落实。所载资料仅供一般参考用，并非针对任何个人或团体的个别情况而提供。虽然本公司已致力提供准确和及时

的资料，但本公司不能保证这些资料在阁下收取时或日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适

当的专业意见下依据所载资料行事。

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