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房地产投资分析 ( 第二版 )

总收入的 25% 支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6%，最长贷款期限为 20 年。若

最低首付款为房价的 30%，采用按月等额偿还方式，试求：

（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？

（2）若第 5 年年末银行贷款利率上调为 9%，为保持原月偿还额不变，则该家庭需在

第 6 年年初一次性提前偿还贷款多少元？

实 训 题

1. 某家庭一家 4 口，包括 1 位老人，家有存款 12 万元，家庭月收入 6 000 元，日常

开销约为 3 000 元。在购房时，有如表 1-10 所示的几种户型、面积、价格及标准可供

选择。

表 1-10  住宅置业投资选择

户    型 面积 / 平方米 价格 / 元 标准

两房两厅 80 3500 成品房

三房两厅 100 3500 成品房

三房两厅 120 3000 毛坯房

四房两厅 140 3000 毛坯房

其他条件如下。

（1）抵押贷款付款方式：首付三成，贷款七成，20 年，贷款年利率为 5.7%。

（2）预计办理购房各类手续费和税费共计 1 万元。

（3）室内装修成本每平方米约 500 元，家居装饰成本每平方米约 200 元。

根据上述条件，请你为该家庭提供合理的住宅置业建议。

2. 撰写“任务导入”中的住宅置业分析报告（2 000～3 000 字），并制作 PPT 汇报。

实 训 题

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情境 2 商铺置业投资分析

学习

情境 2 商铺置业投资分析

商铺置业

投资分析

认识商铺

认识商铺置业投资

商铺置业投资

决策分析

了解商铺的概念

熟悉商铺的分类

了解商铺置业投资的概念

了解商铺置业投资的种类

熟悉商铺置业投资的主体

熟悉商铺置业投资的形式

熟悉商铺置业投资的特点

商铺置业投资估算

商铺置业投资

财务分析

熟悉商业地产金融政策

熟悉相关税费政策

掌握商铺置业投资估算举例

掌握编制现金流量表

掌握基本财务指标

掌握商铺置业投资财务分析实例

掌握服务期相同的互斥方案的比选

熟悉服务期不同的互斥方案的比选

熟悉商铺的特点

各类商铺置业投资

特点分析

熟悉商业街商铺置业投资特点分析

熟悉社区商铺置业投资特点分析

熟悉住宅底层商铺置业投资特点分析

熟悉百货商场、购物中心商铺置业投资特点分析

熟悉商务楼、写字楼商铺置业投资特点分析

熟悉交通设施商铺置业投资特点分析

熟悉市场类商铺置业投资特点分析

影响商铺置业投资

的因素分析

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房地产投资分析 ( 第二版 )

2022 年，某公司经理想在杭州市区买一间 30～80 平方米的商铺，具体要求如下。

（1）位置：城东区域。

（2）单价控制在 20 000～40 000 元 / 平方米，总价控制在 200 万元以内。

（3）首付五成，商业贷款。

（4）商业氛围基本成熟，商铺有专业的物业资产管理公司负责运营管理等。

（5）附近有火车站或地铁站。

（6）该公司经理家庭年收入在 30 万元左右，属于首次投资置业，目前无银行贷款、无负

债，个人信用良好。期望 2023 年 7 月后有租金收益，期望租金水平为 20 元 /（日·平方米）。

请根据具体要求为该公司经理出具一份商铺置业投资分析报告。

2.1 认 识 商 铺

2.1.1 商铺的概念

商铺，由“市”演变而来，《说文解字》将“市”解释为“集中交易之

场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会的鼎盛时期，唐都城长安

是当时东西方文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无

数，商业十分繁荣。北宋时，商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当

时最大的商业中心城市。据历史记载，东京东大街至新宋门，鱼市、肉市、

漆器铺、金银铺最为集中；西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行；皇城

东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的境况。

上海位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾，明清时期仅为江苏省的一个

县。上海的第一次崛起，是在 20 世纪二三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和

商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载，1933 年上海共有商铺 7.2 万

户，平均每平方千米 136.5 户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、

霞飞路（今淮海中路）等商业中心街区初具雏形。

根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对“商铺”做以下定义：商铺是专门用于商业

经营活动的房地产，是经营者为消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商

铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，营

利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营

商铺

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情境 2 商铺置业投资分析

交易场所。现代商铺的定义和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的

场所；区别之处是现代商铺不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验功能。

提供商品交易的商铺，有百货商店、超市、专卖店、汽车 4S 店等。

提供服务的商铺，有餐饮店、美容美发店等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者

提供的服务，享受服务的品质。

提供感受体验的商铺，有电影城、KTV、健身房等。消费者在这类商铺里充分感受经

营者创造的特别的情境、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康体验等，而经营者在

此过程中实现收益。

商铺在发展过程中，已经从最初的经营物品商品发展到经营服务商品、体验商品的层

面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接决定商铺的位置、交通条件、定位、大小、

空间、结构、装修方法、装修风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够

的分析，有利于商铺置业投资者在投资过程中做初步的判断。

2.1.2 商铺的分类

从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关

研究的，更不要说对商铺置业投资进行专业的分析了。

商铺的形式多种多样。商铺在各种商业区、住宅区、专业市场，以及大型购物中心等

商业房地产中随处可见，商业设施就是由大大小小的商铺组成的。尽管都是商铺，但很显

然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都有明显不同。

1. 按照开发形式分类

1）商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单

层或多层商业房地产形式。商业街沿街两侧的铺面

及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺（图 2.1）。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商

铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商

业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资

者大多数收益丰厚；运营不好的商业街，往往

令投资者、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

2）市场类商铺

在这里我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼

宇，有些是单层建筑，但大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所说的市场类商

铺，如图 2.2 所示。

市场类商铺在零售业中所占比重比较大，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专

图 2.1  商业街商铺

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房地产投资分析 ( 第二版 )

业批发市场和零售市场，如服装市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具市

场、建材市场等。

3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是社区的居民。社区商铺的

表现形式主要是 1～3 层的商业楼或建筑底层或商业用途裙房，如图 2.3 所示。社区商铺

现已打破原来以铺位形式为主的特点，铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。社区商铺可以

按照商铺的投资形式分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

图 2.2  市场类商铺    图 2.3  社区商铺

4）住宅底层商铺

住宅底层商铺指位于住宅等建筑物底层（包括地下一、二层及地上一、二层，或其中

部分楼层）的商用铺面，如图 2.4 所示。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺置业投资形式，很多房地产开

发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层

商铺上面的住户将会带来稳定的客户流，住宅底层商铺未来的客户基础将相对可靠，换言

之，投资者的投资风险相对较小。

5）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指各种类型百货商场、购物中心内的铺位，如图 2.5 所示。

百货商场、购物中心的运营好坏对其中商铺经营状况的影响直接而深远。目前，国内有不

少百货商场、购物中心商铺项目在多个大中城市开发建设。

图 2.4  住宅底层商铺  图 2.5  百货商场、购物中心商铺

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情境 2 商铺置业投资分析

6）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等内

部可用于商业用途的空间，如图 2.6 所示。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得

关注。

7）交通设施商铺

交通设施商铺指位于地铁站、火车站、汽车客运站、飞机场等交通设施内及周围的商

铺，以及位于道路两侧的各类中小型商铺，如图 2.7 所示。

图 2.6  商务楼、写字楼商铺 图 2.7  交通设施商铺

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目

的类型从开发形式的角度进行理解，并形成不同的开发观念。

2. 按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力及其投资价值无疑是商铺置

业投资者最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺置业投资者来讲，至

少意味着短期的失败。

鉴于商铺置业投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，以便投

资者从投资收益的角度去判断投资方向及投资目标。

1）“都市型”商铺

“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置及所在地区自身

的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运

营收益水平较高，如北京王府井商业街、北京西单商业街、上海南京路商业街、杭州湖滨

路步行街等所在地区的商铺都属于典型的“都市型”商铺。

“都市型”商铺大多用作物品业态的经营，服务业态和体验业态所占的比重相对比较

小，这比较符合商业价值原则。在客流量很大的地区，单位面积商业价值很高，只有物品

业态才能够实现这一目标。但随着电子商务的发展，服务业态和体验业态所占的比重将大

为增加。

2）“社区型”商铺

“社区型”商铺和社区商铺属于同样的概念。商铺所在社区通常都要经过从无到有、

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房地产投资分析 ( 第二版 )

从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是其价值提升的过程：一个新的

社区就好像证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商

铺价值增长毋庸置疑。

需要指出的是，“社区型”商铺价值增长并不代表商铺的价格将永远增长。“社区型”

商铺在价值增长的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况。有些操作策划能力很强的开

发商在商铺置业投资市场尚不成熟的阶段，通过对商铺项目进行良好的包装，从而达到提

高市场预期的目的，最终使商铺价格远远高于其价值。如果商铺置业投资者在这种氛围下

进行投资，其投资安全性会降低，其投资收益相应也会受到影响。

3）“便利型”商铺

“便利型”商铺指以食品、日常生活用品等经营为主，位于社区周边、社区内、写字

楼内、写字楼周边等位置，用于补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利

型”商铺，是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼内的小超市、公寓社区

内的小超市、住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

鉴于“便利型”商铺的功能性特点和所处位置，其经营收益并不低，属于商铺市场细

分的类型。目前在国内外有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，其市场规模很大。

“便利型”商铺通常面积不是很大，从经营的角度来看其店面也不需要很大，这无疑降

低了对投资者资金实力的要求。另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较

容易。

4）专业街商铺

专业街商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场内的商铺。该类商铺的价值和商

业街或专业市场所经营的产品关系密切。

5）其他商铺

其他商铺指除上述四大类商铺外的商铺，包括超市、购物中心、商品批发市场、非

专业类商业街等在内的商铺。这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主

要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较强，投资

风险不易控制。从投资收益的角度来看，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够

专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益相

对较高。

3. 按照商铺的形式分类

按照商铺的形式可以将商铺分为铺面和铺位。铺面，是指临街有门面，可开设商店的

房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购

物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、售货角等，俗称店中店。

由于商铺本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。

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情境 2 商铺置业投资分析

2.1.3 商铺的特点

1. 收益性强，但具有不确定性

商铺属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益。住宅地产的收益来源于售价

和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商

铺的收益不但有销售收入，还有租金，同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加值。租

金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化而变化，具有不确定性和高收益性。

2. 经营内容多，业态多样

在同一宗商铺，特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，如一

部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等。不同的经营业态和内容一般会

有不同的收益水平，因此对商铺进行投资分析时需要区分不同的经营业态和内容分别进行

投资测算。例如，应在市场调查分析的基础上测算不同经营业态和内容商铺的收益水平，

并对不同经营业态和内容商铺设定不同的收益率。

3. 出租、转租经营多，产权分散复杂

商铺往往是销售给个体业主或公司的，业主又常常将其拥有的商铺出租给他人经营，

有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商铺产权分散、复杂，因此

在进行商铺置业投资分析时要调查清楚产权状况，分清商铺产权人和承租人的身份。

4. 装修高档且复杂

为了营造舒适宜人的购物消费环境，商铺通常会有相对高档的装修，而且形式各异，

投资时需要准确单独估算其价值。另外，商铺装修升级快，有些经营者买下或承租他人经

营的商铺后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在投资

时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对投资价值的

影响。

5. 垂直空间价值衰减性明显

商铺的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商铺的价值以底层为

高（高楼的顶层商铺因有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越

到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借

助垂直的交通工具。而向上的楼层则需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。同

理，地下商铺垂直向下的方向其价值依次衰减。

观察与思考

你所在的城市目前有哪些类型的商铺？

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房地产投资分析 ( 第二版 )

2.2 认识商铺置业投资

2.2.1 商铺置业投资的概念

所谓商铺置业投资，是指投资者为了获取经济利益而投入一定资金购买商铺的经济行

为。商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。

商铺置业投资作为房地产中比较常见的投资类型，具有很高的市场关注率。

2.2.2 商铺置业投资的种类

商铺置业投资有多种分类方法，本书按照商铺的开发形式对商铺置业投资进行以下

分类。

（1）商业街商铺置业投资。

（2）市场类商铺置业投资。

（3）社区商铺置业投资。

（4）住宅底层商铺置业投资。

（5）百货商场、购物中心商铺置业投资。

（6）商务楼、写字楼商铺置业投资。

（7）交通设施商铺置业投资。

2.2.3 商铺置业投资的特点

一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收

入的多少会直接影响商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的“晴雨表”。

尽管目前由于电商迅猛发展、商业地产供求失衡等多方面原因，商铺受到的冲击比较大，

但随着商铺价格的回归、业态的不断调整、线上线下的融合发展，特别是体验式消费商业

模式的不断创新，商铺的投资回报率总体来说相对较高，其发展潜力仍然被看好，所以仍

然受到很多投资者的关注。商铺置业投资的特点如下。

1. 投资收益稳定

住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为 3～5 年甚至更

长。租户对商铺的装修投资、盈利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租

金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式也使租金收取较有保障。

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情境 2 商铺置业投资分析

2. 投资价值增值性强

商铺置业投资是一个长期的过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的

商铺因其稀有性或特定的供应条件，会随着商圈的发展成熟而不断升值，在价值提升的同

时，租金的增长也是必然的。

3. 投资回报率较高

与传统的资本增值方式相比，投资商铺利润率较高。据业内人士分析，目前住宅用

房的投资回报率基本下降到 6%～8%，但商铺的投资回报率仅租金收益一项就可能达到

10%～15%，有的甚至达到 20% 以上。如购买社区商铺，随着业主入住，人气上升，商铺

价值也会随之提升。

需要指出的是，除商铺租金收益外，精明的商铺置业投资者还会充分利用商铺增值提

高投资收益，在商铺升值到一定水平时及时卖出，完成对商铺的投资过程。

4. 投资方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一种是专业的商铺置业投资商，其拥有较雄厚

的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个

经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主。另一种是小型商铺置业投资商，其通常拥有

一定的闲置资金，用来投资一两个商铺。这种类型的投资者中一部分是为了出租后盈利，

也有一部分是出于自营目的，还有少部分则纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

5. 投资关注商业新业态

目前的商铺市场需求变化主要呈现出以下几个方面的特点：一是受到电商冲击，导致

部分商铺的需求出现回落，如经营电子类产品的商铺；二是消费者的需求出现变化，更加

注重体验，所以能满足体验式消费的场所更有前途。因此现阶段商铺置业投资，要从以下

两个方面来考虑：首先，要尽量避免日渐没落的商业模式，如经营电子类产品的商铺；其

次，尽量选择能够满足新的需求的商铺，如增加体验式消费和服务性消费需求的商铺。

2.2.4 商铺置业投资的主体

商铺置业投资的主体是指投资商铺的个人或者机构。在此对商铺置业投资的主体加以

区分，完全在于商铺置业投资的特殊性，并非所有商铺都适合任何类型的投资者，有些商

铺适合个人投资，但有些商铺只适合机构投资。

显然，个人商铺置业投资者和机构商铺置业投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，

而在于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别上。本书将在后面的内容中

对各类商铺的投资主体的适应性进行分析、介绍。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

2.2.5 商铺置业投资的形式

商铺置业投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁同时也是其他各种类型房

地产通常的投资形式，有极大的相似性。但仔细对商铺置业投资进行研究可以发现，其中

还包含很多个性化的内容。

1. 商铺购买

1）商铺上市初始交易购买

商铺上市初始交易购买，即商铺置业投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运

营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购

买方式发生在商铺置业投资者和开发商之间，显然商铺置业投资者在投资过程中面对的大

多是擅长房地产市场运作的开发商，商铺置业投资者能否通过开发商对拟购商铺的包装，

而对该商铺的价值做出准确的判断，似乎并不是一件容易的事情。商铺置业投资者在此过

程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。

2）商铺二手购买

商铺二手购买，指商铺置业投资者从其他商铺置业投资者手里购买商铺的投资方式。

商铺二手购买方式发生在商铺置业投资者之间，所以与商铺上市初始交易购买方式不同。

在这种商铺购买方式中，商铺置业投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托

专业商铺咨询机构进行指导。

在商铺二手购买过程中，购买价格是谈判的核心内容。商铺置业投资者的投资操作如

果足够科学、准确，那么他最终有可能买到物美价廉的商铺；与此相反，商铺置业投资者

也有可能成为接力赛中的最后一个选手，购买后无法盈利出手，更糟的是，万一买到“垃

圾”商铺，投资失败将不可避免。

2. 商铺租赁

1）商铺直接租赁

商铺直接租赁，指投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是自己经营，而是出租

盈利。即投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。

进行商铺直接租赁的投资者如果不能与商铺产权方以足够低的租金达成协议，那么这

种投资的可行性是值得怀疑的。因为如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么再

加上市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。

2）商铺转租

商铺转租，指投资者从商铺租户手上租赁商铺，目的也不是自己经营，而是出租的投

资方式。转租投资的情况较少发生，而且操作难度较大，毕竟经过转租后，留给投资者的

利润空间已经很小了。但位置比较好的商业旺铺转租时，可以得到一定数额的转让费即承

租权收益，这是对优先续租权的一种购买，是一种垄断利润。

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情境 2 商铺置业投资分析

2.3 各类商铺置业投资特点分析

2.3.1 商业街商铺置业投资特点分析

1. 商业街商铺的类型

商业街商铺的分类多种多样，可以按照经营商品的复合程度划分，也可以按照铺面商

铺和商业建筑里面的铺位划分，还可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式划分。其中

常用的是按照经营商品的复合程度划分的方式对商业街商铺进行分类。

按照经营商品的复合程度，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商

铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、

酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品类型不加限制，经营者可以按照自

己的设想随意经营，如上海南京路商业街、武汉江汉路步行街等。

需要指出的是，鉴于专业商业街商铺经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本

比较低，只要商业街的开发商对整个商业街进行恰当包装，那么所有的商铺就可以享受开

发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的

角度符合市场规律和竞争规律。另外，由于专业商业街经营商品的品种具有简单化的特

点，其规划设计的复杂程度较低，不太容易出现因开发商对商业街规划设计不合理而导致

的对整个项目的运营产生负面影响的情况。

就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣

传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规律。除此因素外，复合商业街

的规划设计难度较高，开发商如操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规

划设计方案而导致的项目失败，也有可能出现因项目市场成本太高而引起竞争力降低的

情况。在国内复合商业街成功的案例也不少，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼

的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街、西单商业街、前门大栅栏商业街

都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能

详的商业街品牌，所以它们的成功是自然的，也是值得借鉴的。在大城市，往往已经形

成了几个有市场影响力的复合商业街项目，如果再想新建其他复合商业街项目，市场风险

无疑会比较大。而对于有些中小城市来讲，复合商业街尚处在初始发展阶段，有的甚至是

当地的第一个复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对会比较低，但是必须谨慎判

断项目的规模、定位等。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

2. 专业商业街及其商铺的特点

1）专业商业街规模特点

专业商业街规模大小不一，和经营的商品类型有关。例如，经营服装的商业街和经营

建材的商业街，其规模可能会有较大的差别：北京“女人街”属于典型的女性主题服装商

业街，单个独立的“女人街”规模为 1 万多平方米；而北京十里河家居建材街，建筑规模

则远远超过 1 万平方米，达到近 10 万平方米。商业街的规模必须体现市场需求，符合所

经营商品适合的经营规模。如果盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够

引发的经营困境。

2）专业商业街规划设计特点

专业商业街规划设计一般沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；专业商业街可以是一条

街，也可以是一条主街和多条副街；专业商业街的长度不能太长，若超过 600 米，消费者

就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个专业商业街项目到底该如何进行规划设计，如何把握

规划设计准则，对于开发商来讲是一个需要重点考虑的问题。

3）专业商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。例如，

北京三里屯酒吧街，名称中就准确包含了位置元素“三里屯”和经营商品类型元素“酒

吧”，这样的例子不胜枚举。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的

市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子中不难看出，消费者从其名称就可以得到他们所需

要的信息，从而便于消费决策。

4）专业商业街商铺的特点

（1）商铺形式。

有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些专业商业街完全采取

铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街则采取铺面、铺位相结合的方式，如北京

十里河家居建材街。

铺面形式对商铺置业投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来

讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态的商业街因为针对的客户群广泛，所以很

少采取铺面形式，这样可以设置更多铺位；服务业态、体验业态的商业街则恰好相反，

它们主要采取铺面形式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街，投资成功的比例

较高。

（2）投资回收形式。

出租经营为专业商业街店铺的主要投资回收形式，个别专业商业街的商铺采取出售的

方式。有些专业商业街由于销售手续不容易拿到，因此，开发商多采取出售商铺一定年限

使用权的方式。

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情境 2 商铺置业投资分析

3. 复合商业街及其商铺的特点

1）复合商业街规模特点

复合商业街大多数规模庞大，无论是北京的王府井商业街，还是上海的南京路商业

街，都是商业“巨无霸”，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街

的规模决策对开发商来说是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发商很容

易投资失败。

2）复合商业街规划设计特点

复合商业街规划设计一般沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的

达到 2～3 千米）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。开发商必须科

学、合理地考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果对上述

问题未予考虑，或考虑得不够充分，轻则影响项目功能，重则导致项目失败。以北京平安

大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，但其最终的发展情况却令人失

望。发生以上情况的原因何在？专家通过分析，认为该项目的规划设计问题比较大，首先

是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家无法正常经营；其次这条街的

宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。以上两个原

因综合影响，直接导致了项目的失败。

3）复合商业街名称特点

复合商业街的名称主要体现其所在的位置，如杭州湖滨路步行街。既然复合商业街的

名称要包含其所在地名，那么这个地名的品牌价值就需要很高，至少比较高；否则，开发

商在项目运营过程中将面临极大的困难。一个陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景

值得商铺置业投资者谨慎考虑。

4）复合商业街商铺的特点

（1）商铺形式。

复合商业街商铺的形式主要是铺位形式，铺面较少。在运营成熟的复合商业街，铺面

商铺的价值极高。如北京王府井商业街的铺面房，其房东则收益颇丰。

（2）投资回收形式。

复合商业街主要采取出租经营的方式。有些规模很大的复合商业街往往将沿街的土地

出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发。针对这种多家开发商共同开发大规模复

合商业街的情况，商铺置业投资者不仅要考虑拟投资项目的个案情况，而且要考虑复合商

业街整体的规划等问题。也有一些新建复合商业街采取出售经营的方式。如果该类复合商

业街是没有历史铺垫的项目，则其投资风险会比较大。

4. 投资策略

专业商业街商铺不仅适合机构投资者进行投资，也适合个人投资者进行投资。商铺的

出售面积整体较小，所需要投入的资金数量不是很大，其投资风险也相对较低。租金收益

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房地产投资分析 ( 第二版 )

水平尚可，有较大的升值空间，但商铺的自主权不高。

复合商业街商铺适合机构投资者和个人投资者进行投资，预期投资收益无论是租金收

益还是升值收益都比较高。但因为复合商业街的市场打造、成熟度受较多因素影响，所以

投资风险比较高，投资周期也比较长，个人投资者须谨慎对待该类投资品种。

2.3.2 市场类商铺置业投资特点分析

1. 市场类商铺的类型

市场类商铺一般按照市场经营的商品是单一类别还是综合类型分为专业市场商铺和综

合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场等；综合市场商铺

经营的商品虽然有范围，但基本覆盖的是某一大类商品，如杭州新时代家居生活广场等。

需要指出的是，鉴于专业市场商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比

较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商

统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比

较低。另外，由于专业市场商铺经营商品的品种具有简单化的特点，其规划设计的复杂程

度较低，有利于开发商对项目进行合理规划。而综合市场商铺，因为经营的商品没有统一

性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素外，综合

市场商铺的规划设计难度相对专业市场商铺而言较高，对开发商的专业能力有要求。

2. 专业市场及其商铺的特点

1）专业市场规模特点

专业市场的规模大小和经营商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能

力、投资商的实力及市场经营的方式等因素密不可分。不同实力的投资商在同一个地区投

资建设同样类型的专业市场，其规模可能会差别很大，当然其盈利能力也会差别很大。在

这种情况下，商铺置业投资者自然要谨慎选择。经营同样商品的专业市场，批发、零售的

投资形式对其规模的影响很大。例如，北京沙子口办公用品批发市场，其规模约 1 万平方

米，专业批发办公所需的各类用品，在北京有很高的知名度，然而这种规模对于办公用品

零售来讲则是不恰当的。

2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或分成几条步行街，商铺

沿街布置或按照“岛”形布置。步行街的长度建议不要超过 600 米，否则消费者可能产生

疲劳、厌倦的感觉。

3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种命名方式可以为

消费者提供尽可能多的信息，如海宁皮革城、绍兴轻纺城等。

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情境 2 商铺置业投资分析

4）专业市场商铺的特点

（1）商铺形式。

专业市场商铺的形式主要为铺位形式，极少采用铺面形式。

（2）投资回收形式。

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租方式的，也有些采取商铺出售方式的，

因此，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。例如，东方家园、百安居都属于专营家居

建材用品的专业市场，这类专业市场商铺基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口

办公用品批发市场属于批发类专业市场商铺，经营商采取商铺出租的方式；杭州四季青服

装批发市场也属于专业市场商铺，开发商采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管

理的方式。需要指出的是，商铺置业投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投

资形式进行深入了解，而且专业市场商铺的规模越大，经营商的管理对其价值的影响力也

越大。

3. 综合市场及其商铺的特点

1）综合市场规模特点

综合市场的规模有大有小，其大小受所经营商品的类型影响比较大。研究者认为，在

同等运营条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一

个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开

发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，开发较大规模

的综合市场将面临风险。

2）综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决

各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对

规划设计单位的市场意识有很高的要求，设计师不能简单地只从建筑的角度确定设计方案。

北京万通新世界商品批发市场属于综合市场类型，其所经营的产品包括化妆用品、皮具、

钟表、眼镜、饰品、服装、家居用品、礼品、床上用品、办公用品、通信设备等，产品种类

繁多。经营商将该市场定位为批发中低档生活、办公用品的批发市场。由于经营的商品种类

庞杂，经营商对该市场进行了合理的功能分区，首先按层进行划分，各层商品的种类与大

型百货店的布置方式类似；各层进行区域划分，各区域之间及区域内均利用宽 2 米左右的

主通道和宽 1.3 米左右的辅助通道连通。万通新世界商品批发市场的内部设计比较拥挤，但

这种拥挤的设计方式比较符合目标消费者的需求。万通新世界商品批发市场的规划设计解

决的大多数是小商品零售商和消费者的需求，因为是小商品，所以通道不需要太宽，里面

也可以拥挤一点，但如果是经营其他类型的商品，其规划设计则要体现不同的技术要点。

3）综合市场名称特点

综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称、所经营商品的类别及经营的方

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房地产投资分析 ( 第二版 )

式三大要素。以上信息最大限度地体现在名称里，以便于市场推广，如义乌小商品批发

市场。

4）综合市场商铺的特点

（1）商铺形式。

综合市场商铺的形式主要是铺位形式，铺面形式相对较少。

（2）投资回收形式。

综合市场商铺大多数采取出租商铺的投资回收形式，现在陆续有一些综合市场商铺项

目采取商铺销售的形式。

4. 投资策略

专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺置业投资市场以高价成

交的商铺不少出自专业市场商铺项目。从专业市场商铺的发展情况来看，无论是在产品选

择、定位、规模，还是在市场策略、运营管理等方面，国内开发商都已经有了比较丰富的

经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低的投资风险下较高的投资收益率还是值得

选择的。当然，在专业市场商铺置业投资过程中，投资者必须对专业市场商铺项目的市场

环境做出准确判断。

综合市场商铺外部的市场条件是商铺置业投资的核心因素，商铺价值更多来自其所处

综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺置业投资价值的影响不是很大。与专业市

场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。个人投资者在投资过程中，应谨慎对待

综合市场商铺项目。

2.3.3 社区商铺置业投资特点分析

1. 社区商铺的类型

结合社区商铺的特点，按照商铺的投资形式，社区商铺可以分为零售型社区商铺和服

务型社区商铺两类。

社区商铺主要提供与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等配套服务。

零售型社区商铺的商业形态主要为便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报亭，以及少

量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干

洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且大多

数投资小，容易出租、转让。

2. 社区商铺的特点

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺

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情境 2 商铺置业投资分析

置业投资者做到理性投资，而不是以过度透支的价格购买商铺，则一般不会面临大的投资

风险。

1）零售型社区商铺

（1）规模特点。

零售型社区商铺的规模有大有小。例如，用作中小型超市的社区商铺规模较大，面积

大的约 1 000 平方米，小的约 100 平方米；药店面积一般在 100 平方米左右；便利店面积

一般为 20～30 平方米；书报亭面积一般仅有 4～5 平方米。

（2）规划设计特点。

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求，但 3.5 米的层高是基本要求；如果

是做中型超市，规划设计时则应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

（3）商铺的特点。

零售型社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场

发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户向商

业投资机构转化。例如，随着智慧社区、社区电子商务的发展，投资机构需要在社区商铺

建立 E 邮站、商品自取点等。

2）服务型社区商铺

（1）规模特点。

随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺的规模有逐渐扩大的趋势。过去，服务型

社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等。现在，随着社区规模

的增大，社区餐厅的规模也越来越大，大型专业美容美发院也成为大型社区的重要配套，

健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括早教中心在内的其他服务

设施都对商铺的规模有较高要求。根据市场经验，1 000 平方米左右的服务型社区商铺具

有良好的市场空间。

（2）规划设计特点。

服务型社区商铺的层高也不能低于 3.5 米，柱网设计要在设计安全可靠的前提下，最

大限度地实现柱子数量最少化；由于餐厅、美容美发店、健身设施等对水、电、暖、天然

气、排污、消防等有相关要求，因此规划设计过程中要对以上内容加以考虑。上述设施越

完善，商铺越容易出租。

（3）商铺的特点。

服务型社区商铺的形式有铺面形式和铺位形式两大类。对于铺面商铺开发商不可能

进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段干预商铺置

业投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统

一定位、统一经营理念的服务型社区商铺项目将有可能面临经营困境。有些社区建有专

门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，其“可视性”肯定不如铺面形式，但其

优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念影响下，使竞争力得到提升。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位商铺的价值未必不如铺面商铺。

目前，不少从事服务型社区商铺经营的经营商已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因

是多方面的：①过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，

但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；②

这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论：服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

3. 投资策略

尽管社区商铺的目标客户范围大多局限在社区内，但由于其市场成熟度高，市场基础

稳定，所以成为商铺置业投资成交的热点。如果所属社区定位高端、社区规模庞大、入住

率高，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间决定着社区商铺价值的

升值空间。

社区商铺适合机构投资者和个人投资者投资。对个人投资者来说，由于市场风险较

低，因此社区商铺的销售异常火爆。需要指出的是，虽然社区商铺的风险较低，但是有一

个前提，就是购买社区商铺时，不能被开发商的过分炒作所迷惑，不要投资过多，以免被

套牢。

2.3.4 住宅底层商铺置业投资特点分析

1. 住宅底层商铺的类型

住宅底层商铺（简称“底商”）可以按照服务区间及市场理念来划分。

1）按照服务区间划分

按照服务区间的不同，住宅底商可以分为服务于社区内部和服务于社区外部两种。有

些住宅底商主要的客户对象是住宅社区内的居民，而有些住宅底商的客户对象则不止局限

于住宅社区内的居民。

对于大型的住宅社区，住宅底商主要以社区内的居民为服务对象，其功能要结合小区

业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯来设定。这样的商铺投资少，风险不

大，资金回笼也较快。

对于服务于社区外部的住宅底商，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功

能。这样的商铺应位于交通便利、商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在 1 000

平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。

2）按照市场理念划分

随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具

有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，市场运作将对

住宅底商项目的成功发挥重要作用。

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学习

情境 2 商铺置业投资分析

按照住宅底商市场运作的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底

商和商圈型住宅底商三种类型。

（1）概念型住宅底商。

概念型住宅底商，指开发商在开发过程中注重突出项目的概念和主题包装的住宅底商

项目。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”“欧陆经典”，到“珠江骏景”，

再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为住宅底商做主题包装

只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不

少，但绝不应是开发商的制胜法宝。

（2）潜力型住宅底商。

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏

市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无须炒作却也热销，原因主要是巨大的市

场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

潜力型住宅底商前景固然广阔，但同时也存在风险，无论投资者是自营、出租，还是

转手出售，所面临的最大问题都将是“时间”问题，也就是商户通常所说的“养店铺的时

间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

（3）商圈型住宅底商。

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底

商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造

佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，投资风险相对较小，回报率较高。不

过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资

商铺的其他条件（如楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。例如，北京

科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然开发商也采取了如加修直通三层的电动

扶梯及将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难以弥补二层、三层在设计上的

缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，由于商圈型住宅底商的价格较高，因此其升值空间相对较小。如果

商铺置业投资者不谨慎，很可能会以过高的价格购买商铺，最终被高位套牢。

2. 住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的

影响。

1）住宅底商规模特点

对住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过 2 万平方米时，开发商必须对该商业房地

产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目的定位、

规模、市场策略等，否则项目很可能会面临开发困境。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

2）住宅底商规划设计特点

住宅底商在建筑形式上表现为依附于住宅楼，整栋楼的一层、二层或 / 和地下层的用

途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商

通常会通过合理规划设计对居民和住宅底商的经营者与消费者进行独立引导，将出入口独

立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受住宅底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会在一定程度上影响住宅的销售。

3）住宅底商运营特点

住宅底商作为商铺的一大类，主要用作与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服

务设施，其经营形态与社区商铺类似，其中零售型住宅底商的商业形态为便利店、中小型

超市、药店、小卖部、书报亭，以及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为餐

厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公

司、装饰公司、幼儿园等。

4）宅底商形式

住宅底商的形式多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位形式的住宅底商良好的“可

视性”使其价值最大化成为可能，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底

商得到商铺置业投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在其有限的空间里进行了超

越通常意义的住宅底商开发，可能将其开发成为规模较大的步行街或其他形式。这些市场

意义的创新，使住宅底商的概念复杂化，也使得住宅底商无论是规模还是形式都要求开发

商从更加专业的角度进行规划设计、定位等；否则，用开发普通住宅底商的思路去开发步

行街、百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

5）投资回收形式

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形式为底商出售形式，主要的投资者包括个人

投资者和机构投资者。长期来看，机构投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这也将影响国

内住宅底商的开发模式及投资模式。

3. 投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价

合理，投资风险会相对比较低，空租率一般也比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，

如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，那么其投资收益一般可以得到很好的保证。

2.3.5 百货商场、购物中心商铺置业投资特点分析

1. 百货商场、购物中心商铺的类型

百货商场是指经营包括服装、鞋帽、首饰、化妆品、装饰品、家电、家庭用品等众多

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学习

情境 2 商铺置业投资分析

种类商品的大型零售商店。它是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，采取柜

台销售和开架面售方式，注重服务功能，满足目标顾客追求生活时尚和品位需求的零售

业态。

购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多

种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。根据购物中心的

建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”（Mall，停车

场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专用的步行街连

接，如区域型、超区域型购物中心）和带状中心（店铺前各有停车场，店铺间通常没有专

用的步道连接，如邻里型、社区型购物中心等）。

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心内的铺位。百货商场及各种

类型购物中心的运营好坏对其中商铺的经营状况影响直接而深远。

2. 百货商场及其商铺的特点

1）百货商场规模特点

百货商场规模通常在 2 万平方米左右。

2）百货商场规划设计特点

百货商场通常采用 3～5 层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除层高、

柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS 系统在内的各种智能化系统外，

商场内对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的

重要问题。

3）百货商场运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模

式等进行基于战略考虑的统一运作。统一经营的管理模式有利于打造百货商场项目的品牌

价值，提升其竞争力。

4）百货商场商铺的特点

（1）商铺形式。

百货商场商铺的形式基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层的某些或某个铺面

出租或出售给商家，如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车

租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

（2）投资回收形式。

百货商场铺位绝大多数采取收取租金或按照营业额流水提成的方式回收投资，也有些

采取租金和流水提成结合的方式。

3. 购物中心及其商铺的特点

1）购物中心规模特点

购物中心业态经营比例一般为购物∶餐饮∶休闲 =1∶1∶1。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

（1）社区购物中心是在城市的区域型购物中心建立的，面积在 5 万平方米以内的购物

中心。

（2）市区购物中心是在城市的商业中心建立的，面积在 10 万平方米以内的购物中心。

商圈半径为 10～20 千米，有 40～100 个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业

店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等，停车位在 1 000 个以上，各个租赁店独

立开展经营活动，使用各自的信息系统。

（3）城郊购物中心是在城市的郊区建立的，面积在 10 万平方米以上的购物中心。目

前在国内大型商业房地产开发领域，商铺置业投资者对具有投资价值的超级购物中心项目

建立基本的了解，有助于辨析市场机会，规避投资风险。

2）购物中心规划设计特点

购物中心的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目

的规划设计对于项目的成败有极大的决定作用，尤其以方案设计为重中之重。方案设计可

以称为宏观设计，涉及用地分配、功能分区和规划、外部交通设计及城市环境设计，将决

定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出

租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称为微观设计，

即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化和细化。购物中心规模庞大，业态复合程

度极高，客流量大，所面对的两级客户——零售商和消费者有复杂的需求组合，这些对购

物中心的规划设计提出了要求；同时购物中心规划设计又必须体现设计师的建筑美学概念

和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因

此造成的损失。总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结

合，需要解决大量客流和各种类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计

的特点。

3）购物中心运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少有购物中心采取出售商

铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。当然也有可能有一些开

发商看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构

（首先解决开发资金需求），在项目建设完成并投入运营后再回购的方式进行购物中心的

开发。这种购物中心从形式上看似是采取了出售的方式，但实际上其出售所面对的主要客

户是机构投资者，较少有个人投资者。

4）购物中心商铺的特点

（1）商铺形式。

购物中心商铺的主要形式是铺位形式，铺面形式比较少。购物中心商铺的面积大小不

一，差别很大，从几平方米到几万平方米不等。

（2）投资回收形式。

购物中心涉及的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不

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情境 2 商铺置业投资分析

同规模的购物中心内的业态类型有多有少，其中超级购物中心内的业态组合最全、最多。

以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的形式，其中主力店作为购物中心的

重要组成部分，往往有一定的独立性，面积在 1.5 万平方米到 2 万平方米；半主力店、专

卖店、娱乐设施、餐饮设施等基本上都以独立铺位的形式分布其中。购物中心内的商铺主

要采取出租的方式，有些运营商也有可能采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和

提成结合的方式。

4. 投资策略

百货商场商铺置业投资比较适合机构投资者，其优势可以在百货商场的开发、建设、

管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺也主要适合机构投资者，毕竟该类项目规模庞大，项目定位、规模确

定、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运作，而系统化运作正

是机构投资者的擅长之处。当有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方

式时，开发商必须选择有效的操作方案，一方面吸引个人投资者进来，另一方面考虑管理

运营机构“返租”等方式，以最大限度地保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来说，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成

功，升值机会就会比较大，但该类项目也要面对市场成熟问题及市场竞争环境问题等，风

险始终相伴。

2.3.6 商务楼、写字楼商铺置业投资特点分析

1. 商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：

底商和零散商铺。前者代表开发商将建筑底部个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后

者代表开发商只将底部个别楼层或多个楼层中的部分建筑面积作为商业用途。因为商务楼、写

字楼商铺中常见的为底商，所以下面主要介绍商务楼、写字楼底商。

商务楼、写字楼底商和住宅底商有明显的共同点，即都是以上层住户、租户为目标客

户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商的定位基本上都高于住宅底商的定位。例如，北

京丰联广场上面是写字楼，下面四层是商铺，以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行等

为主要租户。

2. 商务楼、写字楼底商的特点

1）规模特点

商务楼、写字楼底商项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底

层（可能包括一层、二层、三层和 / 或地下层）部分大规模用作底商项目的发展，规模大，

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涉及整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内

容而存在。例如，北京王府半岛酒店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底

商都属于大规模商务楼、写字楼底商项目，其规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引

力，其主要客户范围已经超越了上层住户和租户，通过其市场运作还将周边甚至所在城市

的某些消费阶层都吸引了过来。

2）运营特点

商务楼、写字楼底商项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特

色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、娱乐项目等，其目标

客户通常为中高档消费者。

3）商铺形式

商务楼、写字楼底商项目一般在一层店铺会有不少属于铺面形式，其他楼层则基本上

都是铺位形式。

4）投资回收形式

商务楼、写字楼底商的投资回收形式有出租和出售两种。对于规模超过 2 万平方米的

该类项目，只要开发商实力足够，能确保对整个项目整体运营的有效引导，一般都采取出

租的形式，即使出售，也以机构投资者为主要销售对象。

3. 投资策略

商铺置业投资者对商务楼、写字楼商铺进行选择的原则是：首先确定哪个商铺从外

部、内部具有最好的“可视性”；其次选择较好的楼层；再次以客流量为考虑参数，进行

深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，与开发商进行购买价格或租

金的洽商。

商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。

2.3.7 交通设施商铺置业投资特点分析

交通设施商铺一般分为交通设施内部商铺、交通设施外部商铺和道路两侧商铺三大类。

1. 交通设施内部商铺的特点

1）规模特点

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商

铺的总体规模越大，这也体现出市场对经营的直接影响。交通设施内部商铺的规模从整体

来讲以中小型商铺为主，中型商铺主要用作餐厅、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用作专

卖店、快餐店、书店等。以北京首都国际机场为例，依托庞大的客流量，其出港前厅的几

个商铺的面积为 80～200 平方米，主要有咖啡厅、便利店；出港后厅的商铺包括较大规模

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情境 2 商铺置业投资分析

的便利店（便利店面积较大的为 200 平方米左右，较小的为 80 平方米左右）、中餐厅（中

餐厅的面积较大，大约为 500 平方米），以及规模较小的专卖店。这些商铺成为服务于广

大乘客的重要商业设施。

2）规划设计特点

交通设施内部商铺的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计，首先要考虑整个

交通设施交通功能的需求，其次才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小

小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面有利于提

高商铺的“可视性”，提升商铺的价值。

3）运营特点

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向。乘

客基本的饮食需求是从事餐饮生意的餐厅、快餐店的主要市场基础；乘客购买礼品的需求

是各种便利店的主要市场基础；乘客打发时光的需求是售卖图书、期刊的书店的主要市场

基础……以上内容体现了交通设施内部商铺的基本运营特点。

4）商铺形式

交通设施内部商铺形式主要是铺位形式，较少是铺面形式。

5）投资回收形式

交通设施内部商铺主要的投资回收形式是出租经营，而较少采取出售经营的形式，主

要原因在于交通设施内部商铺总体规模比较小，仅占整个交通设施很小的一部分，交通设

施的运营商进行交通设施内部商铺开发的目的主要是保证功能配套的完整性。

2. 交通设施外部商铺的特点

1）规模特点

交通设施外部商铺的规模和内部商铺的规模的大小关系不确定。机场外部商铺的规模

要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部商铺的

规模与外部商铺的规模的大小关系不好确定，除交通条件外，其他因素也会产生影响。在

各类交通设施外部商铺中，火车站外部商铺的规模较大，除规模在 200 平方米左右的便利

店外，规模在 100 平方米左右的各类餐饮设施数量也很多。

2）规划设计特点

因为交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位（或由不同的单位开发），所以缺乏统

一的规划设计，唯一的共同点就是最大化其“可视性”。

3）运营特点

交通设施外部商铺主要的经营业态包括便利店、餐饮设施、书报亭等。其中便利店主

要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为

中小型，种类繁多；书报亭经营图书、报纸、杂志等乘客用来消遣的商品。以上三大类经

营业态体现了各类乘客的需求特点。

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4）商铺形式

交通设施外部商铺形式有些是铺位形式，但绝大多数是铺面形式。铺面形式对于大多

数不熟悉本地市场的乘客来讲，其“可视性”价值可想而知，所以交通设施外部商铺，尤

其是火车站周边的铺面普遍价格不菲。

5）投资回收形式

交通设施外部商铺的投资回收形式有出租和出售两种形式。采取出租形式的该类商

铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好以出租的形式赚取租金；采取出售形式的该类商

铺，大多数属于产权单位因为资金需求而将商铺出售的情况，较少属于开发商开发整个项

目进行出售的情况。

3. 道路两侧商铺的特点

1）规模特点

道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一两

千平方米，小的可能仅仅几平方米。

2）规划设计特点

道路两侧商铺的规划设计极具个性化，当然，个性化要以不违背商业规律为前提。

3）运营特点

道路两侧商铺的经营业态主要有餐厅、快餐店、美容美发店、专卖店、普通服装店、

各类商店、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地

产中介商、网吧等。

4）商铺形式

道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小

型市场里存在，这类铺位形式的商铺其竞争力相对较低。

5）投资回收形式

目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的形式，产权单位或产权人普遍是

长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主。更值得一提的是有不少商铺是在政

府大规模市政建设过程中突然“变成”的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，市政

建设过程其用途变成商铺，这种情况下其投资收益相当高。

道路两侧商铺采取出售形式的案例比较少，当然，随着国内商业房地产业的持续发

展，道路两侧出售商铺项目将会逐渐增加。

4. 投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，其升值空间有限，如果商铺售

价较高，租金收益率低于 10%，建议商铺置业投资者采取谨慎态度。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合。交通设施服务乘

客规模的升级，将提升该类商铺租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类

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情境 2 商铺置业投资分析

商铺的升值空间。考虑到升值空间因素，该类商铺租金收益率只要不低于 10%，就可以考

虑投资。

道路两侧商铺的租金收益和升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原

因，寻觅升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺置业投资者的重要目标。考虑到升值

空间因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于 10%，就可以考虑投资。

2.4 影响商铺置业投资的因素分析

商铺置业投资收益（Pr）包括租金收益（R）和升值收益（V），租金收益（R）的水平

取决于商铺所在位置的商情因子（E）、客流量（Po）、“可视性”（Vi

）、楼层（F）、交通条

件（T）、停车条件（P）、商铺硬件条件（C）、整个项目规划设计的科学性（D）、经营商

品的类型（G）、商铺置业投资政策性规定（M）等因素；升值收益（V）的水平取决于商铺

所在地区的商情因子（E）、商铺初始售价（Pc）、整个项目规划设计的科学性（D）、楼层

（F）、经营商品的类型（G）、商铺置业投资政策性规定（M）及商铺周边房地产发展趋势

（Re）等，即

Pr=R+V （2-1）

R=F（E，Po，Vi

，F，T，P，C，D，G，M） （2-2）

V=F（E，Pc，D，F，G，M，Re） （2-3）

如果投资者持有商铺的时间为 N 年，那么静态投资回报率为

Ri

=Pr /（N×Pc） （2-4）

针对不同的商铺类型，当 Ri 达到某种水准时，商铺置业投资者才可以做出投资决策。

最终决策必须适合其自身资金特点、风险程度大小等。

1. 商铺置业投资收益

商铺置业投资收益是所有商铺置业投资者关注的问题，但一般的投资者对商铺置业投

资收益的理解仅局限在租金收益上。实际情况是，租金收益属于商铺置业投资收益中常规

的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺升值收益对于成熟、专业的商铺置业投资

者来讲，无疑是他们创造财富的重要手段。

在这里，商铺置业投资收益指商铺置业为投资者创造的收益的总和。在其测算中，商

铺置业投资者势必依据市场状况和趋势对后期的收益做出推测，当然也包括卖出后的升值

收益。如果一个商铺置业投资者不考虑在未来卖出商铺，假设预测年租金为 Ro，那么商铺

的静态投资回报率就可以简化为 Ri

=Ro/Pc。

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2. 租金收益

以出租方式回收投资是房地产业资金流转的基本方式之一，当然对于商铺来讲也不例

外。租金收益水平是投资商铺的一个重要参考因素。

3. 升值收益

升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现升值收益对于一

般的商铺置业投资者有不小的难度，投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会

轻松获得买家飞涨的报价；如果投资选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫

“挥泪降价甩卖”，升值收益就成了负数。租金收益和升值收益共存，但也存在矛盾：对于

一个租金收益水平很高的商铺来讲，其升值收益空间相对就会比较小；相反，升值收益空

间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，以后才呈现逐渐提升的态势。

对于商铺置业投资者而言，创造最大商铺置业投资收益的方案是最大化租金收益和升

值收益之和，这显然是一个求最大值的问题。但是鉴于多种因素对商铺价值的影响，目前

尚没有统一表达商铺收益的函数，所以在投资判断过程中，我们目前只能暂时从最大化升

值收益的角度来看待一个新兴商业房地产市场的商铺置业投资问题，这种投资策略比较符

合市场初始发展阶段的投资趋势。

4. 商情因子

商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模和覆

盖范围等。在判断商铺价值的过程中，商铺置业投资者必须对商铺所在地区的商业氛围有

足够的了解：商业氛围的好坏会直接影响商铺的价值、租金水平，以及升值空间。在进行

商铺置业投资的过程中，要同时对商铺所在地区的现实商情和未来预期商情进行分析，看

商情因子变化的空间，从中可以发掘商铺升值收益的趋势和潜力。

对商情的准确把握需要深入的分析，一般将商情因子分为 A、B、C、D、E 5 个级别。

A 级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存

共荣的状态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井

商业街、北京西单商业街、上海南京路等。

B 级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大中城市里同业项目竞争程度较高，

小城市里同业项目竞争程度较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸

商城、北京东方广场、上海东方新天地、上海恒隆广场等。

C 级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户

群体为其周边消费群，如北京十里河家居建材街、杭州西溪印象城等。

D 级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、

周边客户群。

E 级：社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区内居民

为主，消费主体的内容比较复杂。

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情境 2 商铺置业投资分析

以上 A、B、C、D、E 5 个级别商情因子的商业氛围依次降低，整体来看，租金收益

按照以上水平依次降低，但商铺的升值收益按照以上级别呈增长的趋势。租金收益和升值

收益的矛盾性是任何商铺置业投资者都必须面对的问题，既想有很高的租金收益，又要保

证有良好的升值收益空间，对于普通的商铺置业投资者来说，是很困难的事情。

5. 客流量

客流量对于商铺的价值至关重要。商情所阐释的是商铺所在地区的宏观商业状况，但

客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的微观量化。商业经营者对商铺门前的客流量极为

关注，因为客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。两个距离仅 50 米的

商铺可能因这样或那样的原因，客流量差距会很大。

6.“可视性”

“可视性”概念对于商铺的价值至关重要。商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的

设计，可最大限度地使商铺在平面范围内极容易被看到。换言之，是使购物者在外部、步

行街或中庭广场等各种位置都能够看到商铺。对于零售商而言，“可视性”是他们在租商

铺时特别关注的问题，商铺的“可视性”越好，零售商越容易接受，租金越高。“可视性”

原则在商业房地产项目的规划设计中也普遍得到强调，“可视性”的体现实际上是零售商、

消费者对商铺接受程度的体现，也是各项规划设计原则中唯一与市场相关的原则。如果一

个商业房地产项目的外部“可视性”和内部“可视性”都能得以充分实现，只要项目周边

市场条件良好，商铺置业投资者就会比较容易找到进驻零售商。

7. 楼层

众所周知，商铺所在的楼层不同，价值也不同，一层的商铺无论是租金还是售价都要

比二层、三层的商铺高出很多。关于楼层的价值，从“可视性”的角度也可以理解，一层

商铺的“可视性”普遍比二层、三层商铺的“可视性”要好。

8. 交通条件

交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜

力。假如一个商铺所处的位置偏僻，出行困难，那么其价值会显著降低。交通条件对商铺

置业投资者的重要性并不难理解，关键是如何在具体商铺置业投资过程中加以应用。

9. 停车条件

停车条件具体来讲就是小汽车停车位的情况。在过去，商铺置业投资者可能不太注意

停车条件的问题，但现在私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，如果

商业房地产项目不能有效解决停车场问题，那么项目很有可能面临经营困局。另外，私家

车消费者的消费势力强劲，不仅人数占消费者总体人数的 60% 左右，而且其带来的营业额

可能占总营业额的 80% 左右。从上述分析可以得出结论：如果一个商业房地产项目不能为

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房地产投资分析 ( 第二版 )

有车族提供足够的便利保证，那么在一定程度上就等于放弃了一个极富消费潜力的客户群。

当然，对于目标客户不是中高端客户的项目来说，停车条件可以放在次要位置。

车位比有相关规定，不同城市、不同区域的车位比规定都是不一样的。一般大城市

要求的车位比较高，小城市要低一些。楼盘的车位比不能低于政府规定的最低标准，但

是可以超过，而且高档的楼盘都要超过，高档写字楼更是。车位比该设置多少，必须根

据不同城市的具体情况来定。最好的办法是先去调查周边的商铺、超市、写字楼和剧院

的车位比，然后判断楼盘的人流和停车比例与这些地方比较是会更多还是更少，以此合

理确定车位比。

1）西方国家的停车标准

以美国公用物业停车标准作为测算基础，其停车位标准规范为行政办公场所每 100 平

方米 3～5 个，中型零售场所每 100 平方米 5 个，公寓每户 1.5 个。按照标准停车位每个

35～50 平方米（包括停车位所占面积、车库行车道路、转弯半径、行车进出引道等）计

算，一栋大型高端写字楼停车位面积将超过建筑使用面积；即使按照欧洲的高端写字楼

停车位标准（每 100 平方米 2～3.5 个）计算，高端写字楼的停车位面积也基本与建筑使

用面积持平。

2）我国车位配比规定

针对城市停车设施供需失衡问题，2015 年住房和城乡建设部发布《城市停车设施规

划导则》，在城市停车设施规划编制中，按照适度满足基本车位、从紧控制出行车位的原

则，研究制定了建筑物配建停车位标准，并且按照各类建筑物停车需求特征的差异，确

定建筑物分类，明确了不同停车分区各种类型建筑物配建停车位标准。建筑物配建停车

位标准的制定应结合城市特点开展专题研究，体现停车位总量控制和分区差别化原则。

（1）各类建筑物配建停车位标准应按照差别化原则合理设定下限与上限控制标准。

（2）城市中心区的停车配建标准应低于城市外围地区。中心区、公共交通发达地区的

商业、办公等建筑物应设置上限标准，合理控制停车设施规模。

（3）在相同区域内公交服务水平高的地区，可降低配建停车位标准。轨道站点 500 米

半径覆盖区域内建筑物停车配建标准比其他区域进一步降低。

（4）机场、港口、公交枢纽、体育设施等大型公共建筑物，以及其他重大建设项目通

过开展交通影响评价、专题论证确定配建停车位规模。

（5）考虑停车位的共享和高效利用，城市综合体等多种性质混合的建筑物配建停车位

规模可小于各单种性质建筑物配建停车位规模总和，不应低于各种性质建筑物需配建停车

位总规模的 80%。

（6）对于新建或改建的住宅项目，若周边邻近 300 米范围内地块存在基本停车位缺

口，可适当增补该项目停车配建标准并对周边共享使用，原则上不超过标准配建数量的

20%，且增配量不能对周边道路交通产生显著影响。

（7）建筑物停车位配建标准应根据需要，结合城市停车设施专项规划编制进行调整。

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学习

情境 2 商铺置业投资分析

3）国内部分城市停车位配比经验

（1）沿海及发达城市已经要求新建住宅小区车位比要达到 1∶1，也就是一户一个车

位。北京、上海、广州、深圳等一线城市许多高档住宅的停车位规划设计比例最高的已经

达到 1∶2。在经济较发达的南方城市，如浙江省义乌市，新楼盘设计停车位配置最少也

从 1∶0.8 起步，有些楼盘甚至达到 1∶1.4 的设计配置。

（2）根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，停车位配置标准为：户型建

筑面积在 150 平方米以上的，不少于 1 个停车位 / 户；户型建筑面积在 100～149 平方米

的，不少于 0.7 个停车位 / 户；户型建筑面积在 80～100 平方米的，不少于 0.5 个停车位 /

户；户型建筑面积在 79 平方米以下的，不少于 0.15 个停车位 / 户；而办公楼停车位的配

比必须达到每 100 平方米 0.5 个停车位。

（3）南京办公楼的停车位规划要点的主要依据是 2019 年发布的《南京市建筑物配

建停车设施设置标准与准则（2019 版）》，一类区配建上限是每 100 平方米 0.6～1.2 个

停车位、配建下限是每 100 平方米 0.8～1.5 个停车位，二类区配建下限是每 100 平方米

0.8～1.8 个停车位，三类区配建下限是每 100 平方米 1.0～1.8 个停车位。这些数据都是

针对单纯的写字楼的，如果有餐饮类商铺的，要求还要更高。

（4）《北京地区建设工程规划设计通则》规定了机动车位配比标准 （表 2-1）。

① 凡本市行政区域内建设下列大中型公共建筑，均须按照本规定配套建设停车场（含

停车库，以下简称停车场）：建筑面积 1 000 平方米以上（含 1 000 平方米）的饭庄；建筑

面积 2 000 平方米以上（含 2 000 平方米）的电影院；建筑面积 5 000 平方米以上（含 5 000

平方米）的旅馆、办公楼、商场、医院、展览馆、剧院、体育场（馆）等公共建筑。现有

停车场不符合本规定要求的，应按本规定逐步补建、扩建。

表 2-1  北京市大中型公共建筑停车场标准

建筑类别 计算单位

标准车位数 / 辆

小型汽车 自行车

旅馆

一类

每套客房

0.6

二类 0.4

三类 0.2

办公楼

每 1 000 平方米建筑面积

6.5 20

餐饮 7 40

商场

一类 6.5 40

二类 4.4 40

医院

市级 6.5 40

区级 4.5 40

展览（馆） 7 45

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房地产投资分析 ( 第二版 )

建筑类别 计算单位

标准车位数 / 辆

小型汽车 自行车

电影院

每 100 个座位

3 每 1 000 平方米 45 辆

剧院（音乐厅） 10 同上

体育场（馆）

一类 4.2 同上

二类 1.2 同上

注：① 露天停车场的占地面积，小型汽车按每个停车位 25 平方米计算，自行车按每个停车位 1.2 平

方米计算。停车库的建筑面积，小型汽车按每个停车位 40 平方米计算，自行车按每个停车位

1.8 平方米计算。

     ② 旅馆中的一类指《旅游旅馆设计暂行标准》规定的一级旅游旅馆，二类指该标准规定的二、

三级旅游旅馆，三类指该标准规定的四级旅游旅馆。

     ③ 商场中的一类指建筑面积 10 000 平方米以上的商场，二类指建筑面积不足 10 000 平方米的商场。

     ④ 体育场馆中的一类指 15 000 个座位以上的体育场或 3 000 个座位以上的体育馆，二类指不足

15 000 个座位的体育场或不足 3 000 个座位的体育馆。

     ⑤ 多功能的综合性大中型公共建筑，停车场车位按各单位标准总和的 80% 计算。

② 居住区配套停车位要求：普通居住区按照三环路以内 3 个停车位 /10 户，三环路以外

5 个停车位 /10 户；公寓按照 1 个停车位 / 户；别墅区按照 2 个停车位 / 户。

10. 商铺硬件条件

商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括商铺的面宽、进深、层

高，对消费者的有效引导，以及商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素

对商铺的功能影响很大。从商铺功能多方面适应性的角度来看，商铺的规划设计状况必须

有广泛的适应性，如果能够满足各类商业运营商的经营需要，那么商铺置业投资者在商铺

出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓“水涨船高”，投资者得到高租金

便是自然的事情。

目前，国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少，而真正有大型商业房地产

项目实践经验的设计单位就更少。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式，但

我们认为无论是国内设计单位，还是国外设计单位，作为建筑师，他们更多关注的是建筑

美学概念的表达，而普遍缺乏对市场的了解。一个成功的商业房地产设计，需要商业策划

公司的参与，从市场的角度来对设计方案进行修正。

11. 整个项目规划设计的科学性

规划设计对于商业房地产项目的价值具有重要影响。规划设计单位往往只是从建筑美

学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产客户的需

求，其功能性比其他房地产形式要复杂，而且会直接影响项目的成败。目前国内专业从事

商业房地产规划设计的单位很少，可供选择的有成功商业房地产规划设计经验的单位则更

续表

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75

学习

情境 2 商铺置业投资分析

少。通常，开发商需要在此阶段引入市场顾问机构，从市场的角度对项目规划设计进行调

整。以上工作的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目在规划设计

时越多考虑零售商、消费者的需求，其成功的概率越高。

12. 经营商品的类型

经营商品的类型与商铺的租金收益及升值收益有密切的关系。不同的商品，其利润空

间差别较大，如经营计算机的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者

的经营利润要大。如果商铺置业投资者在进行商铺置业投资时能够清楚地判断未来商铺适

合经营的商品类型，那么该商铺置业投资者便能胜人一筹。

13. 商铺置业投资政策性规定

与商铺置业投资有关的政策性规定有 7 项，包括出让金、贷款政策、面积标准、水电

费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关政策。

在前期购买环节应注意以下情况。

（1）一般情况商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有 40 年。

（2）在贷款政策方面，购置商铺可贷款五成，年限是 10 年，利率是同期基准利率的

1.1 倍。但只有工程具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，商铺贷款的月供是在房

子即将投入使用时才发生的。

（3）商铺不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有

100 平方米的，也有 1 000 平方米的，还有不分割卖的。

在后期使用过程中及硬件配备上应注意以下情况。

（1）水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费。

（2）物业管理费高于普通住宅。

（3）根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔

油池等特殊设备。

（4）由于按面积出租，刚性的空置是商铺经营不可避免的。

以上对商铺置业投资原理中的主要参数进行了简要介绍。如果商铺置业投资者在商铺

置业投资过程中能够将上述各因素都分析清楚，其投资成功的概率会更高。

14. 商铺初始售价

商铺初始售价的高低将影响商铺置业投资的收益。正如式（2-4）中所表达的，商铺

初始售价越高，静态投资回报率越低，资金风险也就越高。同样一个商铺楼盘，项目不同

阶段其售价可能会有所不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺置业投资者而言，售价

高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说，还有可能以高

价买入，最终被高位套牢。

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76

房地产投资分析 ( 第二版 )

15. 商铺周边房地产发展趋势

对于商铺置业投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产

项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必然经历从不成熟到成熟，租金从低到高，商

铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，

但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值产生重要的影响。周边房地产项

目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景

观项目等，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流

量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目

的升值将是必然的。商铺置业投资者如何判断拟投资商铺周边房地产的发展趋势呢？不

同的商业房地产项目，其所面临的周边规划差别很大，投资者必须结合具体项目进行个

案判断。

2.5 商铺置业投资估算

2.5.1 商业地产金融政策

2007 年 9 月 27 日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加

强商业性房地产信贷管理的通知》规定，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房

屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于 50%，期限不得超过 10 年，贷款利率不得

低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 1.1 倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率

水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款

的，首付款比例不得低于 45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

2.5.2 相关税费政策

商铺属于商业性房地产，与住宅相比，在交易的过程中涉及的税费缴纳比例和优惠政

策有很大不同。

1. 契税

商业性房地产在交易时，根据《中华人民共和国契税》第三款和第四款规定，税率为

3%～5%；按照交易价或评估价计征。

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77

学习

情境 2 商铺置业投资分析

2. 印花税

商业房地产交易时，印花税按照售价的 0.05% 全额征收。

3. 物业维修基金

商业性房地产的物业维修基金是参照住宅类物业的标准执行的，在购入新房时一次性

缴纳，后期不足时，再根据召开业主大会商议归集缴纳标准；二手房转售购入时不用再行

缴纳。

4. 交易手续费

住宅以外的房地产交易时，主要针对转让方收取一定的手续费，按照建筑面积计征，

涉及二手房时，交易双方各承担 50% 的交易手续费。杭州市新建商品房按照 6 元 / 平方米

征收，存量房按照 12 元 / 平方米征收（每宗交易手续费超过 5 000 元的按 5 000 元计算），

交易双方各承担 50%。

5. 增值税及附加

如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论购买年限是否超过 5 年

都需要全额征收增值税，具体标准参照住宅执行。但要注意商业性房地产个人或企业在

购房时不用缴纳增值税及附加，但转让方必须缴纳，一般按照售价扣除原购入价差额的

5.5%～5.6% 征收；商铺在出租期间一般按照租金收入计价征收或者核定征收，具体按照

各地规定执行。

6. 房产税

商铺在出租期间必须按照规定缴纳一定数额的房产税，一般按照租金收入的 12% 缴纳。

7. 土地增值税

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿

转让国有土地使用权及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发或者置业成本等支出

后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。土地增值税的计税方式分两种

情况。

（1）核定征收，按照转让二手房交易价格全额的 1% 征收率征收，这种模式类似于

目前的个人所得税征收方式。如某商铺的成交价为 125 万元，其土地增值税税额应为

1 250 000×1%= 12 500（元）。

（2）减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收，土地增值税税率见表 2-2。

其中又分两种情况：一是能够提供购房发票；二是不能够提供购房发票，但能够提供房地

产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告。

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78

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表 2-2  土地增值税税率

级数 计 税 依 据 适用税率 速算扣除系数

1 增值额未超过扣除项目金额 50% 的部分 30% 0

2 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100% 的部分 40% 5%

3 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分 50% 15%

4 增值额超过扣除项目金额 200% 的部分 60% 35%

注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额 20% 的，免征土地增值税。

① 能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：取得房地产时有效发票所载的金额；

按发票所载金额从购买年度起至转让年度止，每年加计 5% 的金额；按国家规定统一缴纳

的与转让房地产有关的税金；取得房地产时所缴纳的契税。

② 不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房

屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：取得国有土地使用权时所支

付的金额证明；中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主

管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；按国家规定统一缴纳的与转让房地产有

关的税金和价格评估费用。

土地增值税计算公式如下。

应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数

【例 2-1】假设张先生于 2018 年 12 月以 50 万元购买了一间商铺，2020 年 12 月再以

70 万元来出售。

（1）张先生既不能提供购房发票，又不能提供房地产评估机构的评估报告，其以核定

方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为 700 000×1%=7 000（元）。

（2）如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为 50 万元，那么可减除以下项目金额。

房屋原值：500 000 元。

加计金额：500 000×5%+500 000× （1+5%） ×5%=51 250（元）。

税金：契税为 7 500 元（500 000 元 ×1.5%），转让时缴纳的增值税及附加为 38 500

元（700 000 元 ×5.5%），个人所得税按核定方式缴纳为 7 000 元（700 000 元 ×1%），印

花税 350 元（700 000 元 ×0.05%）。

那么该套房屋的增值额为 700 000-500 000-51 250-7 500-38 500-7 000-350=95 400

（元），未超过扣除项目金额的 50%，可按照 30% 的税率计算。那么，土地增值税税额为

95 400×30% =28 620（元）。

8. 个人所得税

个人所得税的税率为 20%，但纳税基数是房屋的增值部分，具体计算公式为：应纳税

额 = 成交价 - 房屋原值（买入价）- 合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）×20%。

房屋原值是指出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用，以及其他有关费用；合

理费用是指购入该房屋时缴纳的装修费、契税、印花税、交易手续费、评估费，以及出售

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79

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情境 2 商铺置业投资分析

该房屋时缴纳的印花税、增值税及附加、土地增值税、评估费、交易手续费等。纳税义务

人应提供合法、完整、准确的房屋原值凭证及税费缴纳凭证。纳税人未能提供完整、准确

的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前暂按成交价

的一定比例来执行（一般为 1%～3%）。

2.5.3 商铺置业投资估算举例

下面以例证方式来呈现商铺的置业投资估算。

杭州某公司经理 2021 年 1 月 1 日以 2.20 万元 / 平方米的价格购买了杭州主城区某商

业步行街一楼的一套一手商铺，产权面积为 65.58 平方米。试进行投资估算分析。

（1）该套商铺单价 22 000 元 / 平方米，按照建筑面积 65.58 平方米计算，其总价 =

2.20×65.58≈144.28（万元），首付 50%，首付款 =144.28×50%=72.14（万元）。

（2）该商铺是非住宅房屋，按照杭州市的规定，缴纳契税的适用税率取 3%，需要缴

纳的契税 =144.28×3% ≈4.33（万元）。

（3）需要缴纳的印花税 =144.28×0.05%≈0.07（万元）。

（4）该商铺为带电梯多层，参照杭州市住宅物业维修基金缴纳标准（缴纳标准为 65

元 / 平方米），需要缴纳的物业维修基金 =65.58×65≈0.43（万元）。

（5）产权代办费大约为 400 元，即 0.04 万元。

（6）交房时，还要一次性缴纳一年的物业服务费，按照 10 元 /（平方米·月）估算，

需要缴纳的物业服务费 =10×65.58×12≈0.79（万元）。

（7）估算结果如下。

共需资金 =144.28+4.33+0.43+0.04+0.79+0.07=149.94（万元）

首付款 =72.14（万元）

后期费用 =4.33+0.43+0.04+0.79+0.07=5.66（万元）

贷款总额 =144.28-72.14=72.14（万元）

2.6 商铺置业投资财务分析

商铺置业投资的经济效果主要表现为租金收益、物业增值、股权增加三个方面。其中

租金收益通常表现为月租金收入，而物业增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业

时实现，也可在针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。商铺置业投资的

经济效果明显受市场状况和物业特性变化的影响。个人或机构进行商铺置业投资的目的就

是要获得预期的经济效果，但其在没有成为到手的现金流之前，还仅仅是一个美好的期

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房地产投资分析 ( 第二版 )

望。因此，商铺置业投资经济效果表现形式只是说明投资者可以获得的利益类型，在没有

成为一个特定时点的现金流量之前，该经济效果是无法量化的。

2.6.1 编制现金流量表

1. 现金流量表的含义

现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。

2. 现金流量表的种类

按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为全部投资现金流量表和自有资金现金

流量表。

1）全部投资现金流量表

全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投

资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值

及投资回收期等财务指标的计算表格。其目的是考查项目全部投资的盈利能力，为各个方

案进行比较建立共同基础。全部投资现金流量表见表 2-3。

表 2-3  全部投资现金流量表 单位：万元

序号 项目名称 时 间

0 1 2 3 4 5 6 … n-1 n

1 现金流入

1.1 租金收入

1.2 转售收入

2 现金流出

2.1 购房总价

2.2 契税

2.3 印花税

2.4 物业维修基金

2.5 交易手续费

2.6 物业服务费

2.7 房产税

2.8 增值税及附加

2.9 土地增值税

2.10 所得税

… ……

3 净现金流量

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情境 2 商铺置业投资分析

2）自有资金现金流量表

自有资金是项目投资者自己拥有的资金。自有资金现金流量表是从投资者整体的角度

出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以

计算资本金财务内部收益率、财务净现值等财务指标，考查项目资本金的盈利能力。自有

资金现金流量表见表 2-4。

表 2-4  自有资金现金流量表 单位：万元

序号 项目名称

时间

0 1 2 3 4 5 6 … n-1 n

1 现金流入

1.1 租金收入

1.2 转售收入

2 现金流出

2.1 首付款

2.2 年还本付息额

2.3 契税

2.4 印花税

2.5 物业维修基金

2.6 交易手续费

2.7 物业服务费

2.8 房产税

2.9 增值税及附加

2.10 土地增值税

2.11 所得税

… ……

3 净现金流量

2.6.2 基本财务指标

商铺置业投资财务指标体系中反映盈利能力的静态指标有静态投资回收期、现金回报

率、投资回报率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等，动态指标有财务净现

值、财务内部收益率、动态投资回收期等。该学习情境中主要要求掌握静态投资回收期、

现金回报率、投资回报率、财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等指标。

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1. 静态指标

1）静态投资回收期

静态投资回收期（Pb

′），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所

需的时间。一般以年表示，对商铺置业投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算

起。其计算公式为

∑t

p

=

b

0

'

( )0 CI CO − =t

（2-5）

其详细计算公式为

Pb

′ =（累计净现金流量开始出现正值期数 -1）+

（上期累计净现金流量的绝对值 / 当期净现金流量） （2-6）

式（2-6）得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的

静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如 3 年零 9 个月或

3.75 年。

商铺置业投资合理的静态投资回收期一般为 8～12 年。

2）现金回报率

现金回报率指商铺置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益

资本的比率。其计算公式为

现金回报率 = 年现金报酬 / 权益资本数额 ×100% （2-7）

该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现

金回报率和税后现金回报率（这里所指的税是企业所得税或者个人所得税）之分。其中，

税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投

资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

【例 2-2】某商铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余

款 20 万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本

付息后的年净现金流量为 2.8 万元，试求该项投资的现金回报率。

解：根据式（2-7）得

该项投资的税前现金回报率 =2.8/20×100%=14%

如果该项投资年税后净现金流量为 2.2 万元，则根据式（2-7）得

该项投资的税后现金回报率 =2.2/20×100%=11%

现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付

息的影响；它与一般意义上的回报率也不同，因为它可能是税前的，也可能是税后的。

3）投资回报率

投资回报率指商铺置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资

本的比率。其计算公式如下。

投资回报率 = 年净收益 / 权益资本数额 ×100% （2-8）

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情境 2 商铺置业投资分析

相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业

权益增加的价值，还可以考虑将物业增值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始

权益投资与投资者实际获得的收益之比。

在不考虑物业增值收益时，投资回报率的计算公式如下。

投资回报率 =（税后现金流量 + 投资者权益增加值）/ 权益投资数额 ×100%（2-9）

在考虑物业增值收益时，投资回报率的计算公式如下。

投资回报率 =（税后现金流量 + 投资者权益增加值 + 物业增值收益）/ 权益投资数额 ×100%

（2-10）

投资者权益增加实际就是还本付息收益即抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。其

计算公式如下。

还本付息收益 = 年等额还款 - 本金 × 年利率 （2-11）

由于等额还本付息随着时间推移，其中归还的本金越来越多、利息越来越少，因此还

本收益会越来越多。第一年的还本收益计算公式见式（2-12），第 N 年的还本收益计算公

式见式（2-13）。

第一年的还本收益 = 年等额还款 - 本金 × 年利率 （2-12）

第 N 年的还本收益 = 第一年的还本收益 ×（1+ 年利率）N-1（N=2，…，n）（2-13）

收益中的一部分用于偿还贷款本金，这部分资金在年纯收益中没有得到体现，而是随

同抵押贷款还本付息一同被扣除掉了。其体现的投资回报中不含每年用于支付贷款本金的

部分，可以说是一种隐性收益。如果自有资金考虑了这部分收益，那么其收益率就会大大

提高。商铺置业投资合理的年投资回报率一般为 8%～12%。

由于商铺受地理位置及人流量等影响较大，价位差异也相当大，因此投资回报率也会

不同程度上受到影响。

另外，投资中除商铺置业投资者的购买初始投资外，还应包括税费、贷款利息、物

业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带

来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期、空置率等。

2. 动态指标

1）财务净现值

财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或目标收益率 ic，将项目计算期

内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是商铺置业项目财务评价中的一

个重要经济指标。

商铺置业投资计算期为经营准备期和经营期之和，经营准备期为开业准备活动所占的

时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止；经营准

备期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素有关。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要

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房地产投资分析 ( 第二版 )

求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的主要因素是

资金成本和项目风险。

财务净现值的计算公式为

NPV ( ) (1 ) =−+ ∑t=

n

0

CI CO i t c

−t （2-14）

式中，NPV——项目在起始时间点的财务净现值；

CI——现金流入量；

CO——现金流出量；

（CI-CO）t

——项目在第 t 年的净现金流量；

n——计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）；

ic——基准收益率或目标收益率。

如果 NPV ≥ 0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务

上是可以接受的；如果 NPV<0，则该项目在财务上不可接受。

【例 2-3】已知某商铺置业投资项目的净现金流量见表 2-5，如果投资者目标收益率

为 10%，试求该投资项目的财务净现值。

表 2-5  某商铺置业投资项目现金流量表 单位：万元

年份 0 1 2 3 4 5

现金流入 300 300 300 300 300

现金流出 1 000

净现金流量 -1 000 300 300 300 300 300

解：因为 ic=10%，利用式（2-14），可知该项目的财务净现值为

NPV=-1 000+300/ （1+10%） +300/ （1+10%） 2

+300/ （1+10%） 3

+300/ （1+10%） 4

+300/ （1+10%） 5

≈-1 000+300× （0.909 1+0.826 5+0.751 3+0.683 0+0.620 9）

=-1 000+300×3.790 8

≈137.24（万元）

2）财务内部收益率

财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零

时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。其计算公式为

∑t=

n

0

( ) (1 IRR) 0 CI CO −+= t

−t （2-15）

财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财

务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后

用内插公式求出。内插法公式为

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情境 2 商铺置业投资分析

IRR = + i

1 NPV NPV

NPV ( )

1 2

1 21 × −

+

i i （2-16）

式中，i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率；

i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；

NPV1——采用低折现率时净现值的正值；

NPV2——采用高折现率时净现值的负值。

式中 i1 和 i2 之差不应超过 2%，否则，折现率 i1、i2 和净现值之间不一定呈线性关系，

从而使所求得的内部收益率失真。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益

率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将

所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率 ic 比较，当 IRR ≥ ic 时，则认为

项目在财务上是可以接受的；当 IRR ＜ ic 时，则认为项目在财务上是不可以接受。

当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数 NPV（i）如图 2.8

所示。从图 2.8 中可以看出，当 i ＜ IRR 时，对于所有的 i 值，NPV 都是正值；当 i ＞

IRR 时，对于所有的 i 值，NPV 都是负值。

图 2.8  财务净现值函数图

值得注意的是，求解 IRR 的理论方程应有 n 个解，这也就引发了对项目内部收益率

唯一性的讨论。研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次

变化），IRR 有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多

次变化），计算 IRR 的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的 IRR 是唯一的，如果

计算 IRR 的方程有多个实数解，这些解都不是项目的 IRR。因此，对非常规项目，需根据

IRR 的经济含义对计算出的 IRR 进行检验，以确定是否能用 IRR 评价该项目。

3）动态投资回收期

动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需

的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对商铺置业投资项目来说，动态投资

回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。

其计算公式为

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房地产投资分析 ( 第二版 )

∑t

P

=

b

0

( ) (1 ) 0 CI CO i − += t c （2-17）

其详细计算公式为

Pb

=（累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1）+

（上期累计净现金流量现值的绝对值 / 当期净现金流量现值） （2-18）

根据式（2-18）得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位

的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如 3 年零 9 个月

或 3.75 年。

在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比

较，如果 Pb ≤ Pc，则项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指

标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可

用来评价置业投资项目。

【例 2-4】已知某商铺置业投资项目的净现金流量见表 2-6，求该投资

项目的财务内部收益率。如果投资者的目标收益率为 12%，求该投资项目的

动态投资回收期。

表 2-6  某商铺置业投资项目现金流量表 单位：万元

项目

年  份

0 1 2 3 4 5 6

现金流入 300 300 350 400 400 600

现金流出 1 200

净现金流量 -1 200 300 300 350 300 300 500

解：根据表 2-6 和式（2-14）不断试算，最终得出 i1=20%、i2=21% 时，NPV 的值接

近 0，具体计算过程见表 2-7。

表 2-7  财务净现值计算表 单位：万元

项目

年  份

0 1 2 3 4 5 6

现金流入 300.00 300.00 350.00 400.00 400.00 600.00

现金流出 1 200.00

净现金流量 -1 200.00 300.00 300.00 350.00 300.00 300.00 500.00

NPV1

（i1=20%）

净现值 -1 200.00 250.00 208.33 202.55 192.90 160.75 200.94

累计净现值 -1 200.00 -950.00 -741.67 -539.12 -346.22 -185.47 15.47

NPV2

（i2=21%）

净现值 -1 200.00 247.93 204.90 197.57 186.60 154.22 191.18

累计净现值 -1 200.00 -952.07 -747.16 -549.60 -362.99 -208.78 -17.60

NPV

（ic=12%）

净现值 -1 200.00 267.86 239.16 249.12 254.21 226.97 303.98

累计净现值 -1 200.00 -932.14 -692.98 -443.86 -189.65 37.32 341.30

【例 2-4】

计算表格

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87

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情境 2 商铺置业投资分析

（1）当 i1=20% 时，NPV1=15.47 万元。

（2）当 i2=21% 时，NPV2=-17.60 万元。

（3）所以根据式（2-16）得

IRR=20%+ ［15.47/（15.47+17.60）］×1% ≈20.47%

（4）因为项目在第 5 年累计净现金流量出现正值，根据式（2-18）得

Pb=（5-1） +189.65/226.97 ≈4.84（年）

2.6.3 商铺置业投资财务分析实例

我们继续以 2.11.3 节的实例进行分析：商铺在 2022 年 3 月份可以交付，并可以在

2022 年 7 月份出租，收取租金，每月可以获得 1.50 万元租金收入，按年支付租金。假设

该经理于 2032 年 6 月底把该商铺转售，获得转售收入 280 万元。下面主要分析该商铺在

2022—2032 年的现金流问题。

1. 现金流入

（1）年租金收入：从 2022 年 7 月至 2032 年 6 月，10 年期间每年可以收取租金收入

1.50×12=18（万元）。

（2）转售收入：2032 年 6 月底转售收入 280 万元。

2. 现金流出

（1）2021 年购房总价为 144.28 万元，首付款为 72.14 万元，贷款总额为 72.14 万元，按

年等额还款，贷款期限为 10 年，从 2022 年开始还款，每年还款额 =72.14×6.55%×1.1×

（1+6.55%×1.1）10/［（1+6.55%×1.1）10-1］≈10.37（万元）。

（2）2022 年需要缴纳的契税 =144.28×0.03 ≈4.33（万元）。

（3）2022 年需要缴纳的印花税 =144.28×0.05% ≈0.07（万元）。

（4）2022 年需要缴纳的物业维修基金 =65.58×65 ≈0.43（万元）。

（5）2022 年产权代办费大约为 400 元，即 0.04 万元。

（6）2022 年交房每年需要缴纳的物业服务费 =10×65.58×12 ≈0.79（万元）。

（7）2022—2032 年出租期间每年还需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、

地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税。按照杭州市的《杭州市地方税务局个人出

租房屋税收征收管理实施办法》（杭地税征〔2007〕23 号）的规定，综合税率为 18.20%，

因此出租期间年综合税费 =18×18.20% ≈3.28（万元）。

（8）2032 年转售时需要缴纳的税费如下。

① 增值税及附加 =（280-144.28）×5.6% ≈7.60（万元）。

② 个人所得税 =280×1%=2.80（万元）。

③ 土地增值税 =280×0.5%=1.40（万元）。

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房地产投资分析 ( 第二版 )

④ 印花税 =280×0.05%=0.14（万元）。

⑤ 交易手续费 =6×65.58=0.04（万元）。

小计 = ① + ② + ③ + ④ + ⑤ =7.60+2.80+1.40+0.14+0.04=11.98（万元）。

3. 编制现金流量表

全部投资现金流量表见表 2-8，自有资金现金流量表见表 2-9。

表 2-8  全部投资现金流量表 单位：万元

序

号

项目

名称

年 份

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1 现金

流入 0.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 280.00

1.1 租金

收入 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00

1.2 转售

收入 280.00

2 现金

流出 144.28 8.94 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 11.98

2.1 购房

总价 144.28

2.2 契税 4.33

2.3 印花税 0.07

2.4 物业维

修基金 0.43

2.5 产权代

办费 0.04

2.6 物业服

务费 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79

2.7 出租综

合税费 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28

2.8 转售综

合税费 11.98

3 净现金

流量 -144.28 9.06 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 268.02

4

累计

净现金

流量

-144.28 -135.22 -121.29 -107.36 -93.43 -79.5 -65.57 -51.64 -37.71 -23.78 -9.85 258.17

5

净现金

流量

现值

-144.28 8.24 11.51 10.47 9.51 8.65 7.86 7.15 6.50 5.91 5.37 93.94

6

累计净

现金流

量现值

-144.28 -136.04 -124.53 -114.07 -104.55 -95.90 -88.04 -80.89 -74.39 -68.48 -63.11 30.83

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情境 2 商铺置业投资分析

表 2-9  自有资金现金流量表 单位：万元

序

号 项目名称

年 份

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1 现金流入 0.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 280.00

1.1 租金收入 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00

1.2 转售收入 280.00

2 现金流出 72.14 19.31 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 11.98

2.1 首付款 72.14

2.2 年还

本付息款 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37

2.3 契税 4.33

2.4 印花税 0.07

2.5 物业

维修基金 0.43

2.6 产权代办费 0.04

2.7 物业服务费 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79

2.8 出租

综合税费 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28

2.9 转售

综合税费 11.98

3 净现金流量 -72.14 -1.31 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 268.02

4 累计净现金

流量 -72.14 -73.45 -69.89 -66.33 -62.77 -59.21 -55.65 -52.09 -48.53 -44.97 -41.41 226.61

5 净现金流量

现值 -72.14 -1.19 2.94 2.67 2.43 2.21 2.01 1.83 1.66 1.51 1.37 93.94

6 累计净现金

流量现值 -72.14 -73.33 -70.39 -67.71 -65.28 -63.07 -61.06 -59.24 -57.57 -56.07 -54.69 39.25

4. 计算财务指标

1）静态指标

（1）静态投资回收期。根据式（2-6）得

全部投资：Pb

′ =11-1+9.85/268.02 ≈10.04（年）。

自有资金：Pb

′ =11-1+41.41/268.02 ≈10.15（年）。

（2）现金回报率。根据式（2-7），税后现金回报率 =3.56/72.14 ≈4.93%。

（3）投资回报率。当考虑物业增值收益时，根据式（2-10）得

投资回报率 =［3.56+6.01+（268.02-144.28）/11］/72.14×100% ≈28.86%

2）动态指标

（1）财务净现值。根据式（2-14）及表 2-8、表 2-9 的数据得

① 全部投资：当基准收益率 ic=10% 时，有

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房地产投资分析 ( 第二版 )

NPV=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+10%）+（18-4.07）/（1+10%）2

+…+（18-4.07）/

（1+10%）10+（280-11.98）/（1+10%）11≈30.83（万元）

② 自有资金：当基准收益率 ic=10% 时，有

NPV=（0-72.14）+（18-19.31）/（1+10%）+（18-14.44）/（1+10%）2

+…+（18-14.44）/

（1+10%）10+（280-11.98）/（1+10%）11≈39.25（万元）

（2）财务内部收益率。根据式（2-16）及表 2-8、表 2-9 中的数据得

① 全部投资：

当 i1=12% 时，NPV1=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+12%）+（18-4.07）/（1+12%）2

+…+

（18-4.07）/（1+12%）10+（280-11.98）/（1+12%）11≈6.36（万元）

当 i2=13% 时，NPV2=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+13%）+（18-4.07）/（1+13%）2

+…+

（18-4.07）/（1+13%）10+（280-11.98）/（1+13%）11≈-2.77（万元）

通过不断试算，得出 IRR=12%+6.36×（13%-12%）/（6.36+2.77）≈12.70%。

② 自有资金：

当 i1=14% 时，NPV1=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+14%）+（18-4.07）/（1+14%）2

+…+

（18-4.07）/（1+14%）10+（280-11.98）/（1+14%）11≈4.89（万元）

当 i2=15% 时，NPV2=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+15%）+（18-4.07）/（1+15%）2

+…+

（18-4.07）/（1+15%）10+（280-11.98）/（1+15%）11≈-0.78（万元）

通过不断试算，得出 IRR=14%+4.89×（15%-14%）/（4.89+0.78）≈14.86%。

（3）动态投资回收期。根据式（2-18）得

① 全部投资：Pb=11-1+63.11/91.11 ≈10.69（年）。

② 自有资金：Pb=11-1+54.69/91.11 ≈10.60（年）。

5. 财务分析总结

根据基准收益率 ic=10%，NPV>0； 全 部 投 资 IRR=12.70%>10%， 自 有 资 金 IRR=

14.86%>10%；该商铺置业投资回收期约为 11 年，也符合商铺置业投资回收期在 8～12 年

的一般要求，因此，该商铺置业投资在财务上是可行的。

2.7 商铺置业投资决策分析

如果某一投资项目有若干个备选方案可供选择，但在一定的条件限制下，只能选择其

中一个而不能同时接受其他备选方案，则这些备选方案称为相互排斥方案，简称互斥方

案。互斥方案具有排他性。例如，购买 200 平方米的商铺，是选择在市中心购买，还是在

郊区购买，选择其中一个地点，就意味着排斥了另一个地点，这样的一组方案就是互斥方

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情境 2 商铺置业投资分析

案。互斥方案又称排他方案、对立方案、替代方案等。一般来说，进行商铺置业投资遇到

的多为互斥方案的选择问题。

2.7.1 服务期相同的互斥方案的比选

1. 净现值法

净现值法方案选择的原则如下。

（1）净现值大于零的方案是可接受的。

（2）所有互斥方案中净现值最大的方案为最优方案。

（3）有资金保证的方案才是可行方案。

净现值法方案比选的程序如下。

（1）绘制各互斥方案的现金流量图或表。

（2）分别计算出各互斥方案的净现值，确定可接受方案，剔除净现值小

于或等于零的方案。

（3）比较可接受方案净现值的大小，确定最优方案。

（4）按资金限制条件，判断最优方案的可行性，确定可行情况下净现值

最大的方案。

【例 2-5】某经理准备投资商铺，目前有意向的三个楼盘 A、B、C 的价

格分别为 170 万元、260 万元、300 万元，商铺交付后出租给使用单位，每

年末净收益分别为 44 万元、59 万元、68 万元。设三个方案的租赁期都为 10

年，年折现率均为 10%，各方案的现金流量见表 2-10，试选择最佳方案。

表 2-10  各方案的现金流量 单位：万元

方案 年    份

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

楼盘 A -170 44 44 44 44 44 44 44 44 44 44

楼盘 B -260 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59

楼盘 C -300 68 68 68 68 68 68 68 68 68 68

解：（1）根据式（2-14），分别计算 3 种方案的财务净现值。

NPVA=-170+44/（1+10%） +44/（1+10%） 2

+…+44/（1+10%） 9

+44/（1+10%） 10

=-170+44× ［1-1/（1+10%）10］/10% ≈100.36（万元）

NPVB=-260+59/（1+10%） +59/（1+10%） 2

+…+59/（1+10%） 9

+59/（1+10%） 10

=-260+59× ［1-1/（1+10%） 10］/10% ≈102.53（万元）

NPVC=-300+68/（1+10%） +68/（1+10%） 2

+…+68/（1+10%） 9

+68/（1+10%） 10

=-300+68× ［1-1/（1+10%） 10］/10% ≈117.83（万元）

净现值法

【例 2-5】

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