48

到了 2019 年之后，因为广东很多三旧里面有很多村级工业园、低端工业园、

低端批发市场，还有违法建筑、黑臭水体、散乱企业的整治，所以提出要在城市

更新里面一并解决。2020 年，还提出城市更新、人工智能和数字经济实验区是

广州经济发展两大引擎。到 2021 年住建部防止大拆大建的文出台，又进行了调

整，因为我们黄浦区两三年 66 个村都拆完了，那现在我们广州推国企做地，因

为民企融资的问题导致他们非常困难，就造成很多矛盾，起码国企能做民生兜底，

从大方向上进行机制探索，我觉得广东做的比较好的是，不管是旧村、旧厂、旧

城的改造，政策体系都非常完备。另外，国土空间规划，下面战略规划、专项规

划，再到片区策划，再到计划管控，再到项目管控，机制都非常完备。最后，广

州不管是在旧村改造，还是老旧小区改造，都非常尊重权属人意愿，共建共治共

享，要不要改？引入什么企业？拆补方案？都要表决，这也是做得比较好的地方。

杨峥屏：珠海，是一个美丽的海滨花园城市，也是一个比较年轻的经济特区。

最近城市发展战略是以产业第一，交通提升和民生为要，规划引领的战略在建设

大湾区的枢纽城市。珠海城市更新，一直是政府引导、市场运作、规划引领、分

类施策、尊重民意、共建共享，这样的原则和机制。在政府引导方面，我们一直

是政府根据三旧改造中存在的问题和诉求，有针对性的制定政策。在市场运作方

面，各类企业，包括国企、城投平台、市场化的民营企业，都是在更新市场里，

跟原权利人自己去谈判的，建立一种合作的关系。所以珠海城市更新相对稳健，

当然也面临大家探讨的政策难、融资难、机制保障，需要补位的问题。

在规划引领方面，珠海特别注重城市规划，还有政府的分类政策的制定，包

括珠海的城市更新管理办法，已经多轮修订，最新一版的是把传统的三旧改造扩

展为全域低效用地再开发的政策，我们也编制了全市的低效运营再开发的专项规

划，把全市所有低效用地分了 12 个类别，12 个类别里面其中城市更新这一块是

5 个类别，就是传统三旧，包括旧村庄、旧厂房、旧城镇，还有烂尾楼和老旧小

区，这个是属于城市更新范畴的。

珠海还有一个比较大的特点，就是低效用地，包括批而未供，供而未建，还

有低效工业园区再开发。另外珠海虽然是一个年轻城市，但也有两个国家级历史

文化名镇，还有一批历史文化保护的村落。针对这么多差异化的分类，我们编制

了各类专项规划，还有实施细则和政策。当然我们更新的事业还是处于刚起步的

阶段，各类型更新项目，也有待大家共同来探讨。

李汉飞：佛山是三旧改造的起源地，由于新增的建设用地非常少，早在 2003

年底下很多镇区已经在悄摸干改造的事。但是一直到了 2007 年，才被当做试点

来推进，当时就提出了三旧的概念。经历十多年的风风雨雨，从刚开始的风风火

火，到现在的举步艰难，也有很多经验教训。

总体来讲，机制是城市更新最核心的动力，特别是佛山，在更新过程中，有

非常多的政策，我们市级政策出了 140 个，包括细则出了 160 个，为什么在变？

因为摸着石头过河，某个村改造方法还行，区里总结固定下来，市里一看比较好，

再出个制度向各区推广，一直采取这种形式。另外，我们更新机制是一个活的游

戏规则，在制定机制策略方面，佛山一直把握这三点：第一，突出问题导向，其

实每个城市都不一样，互相学习，都有自己的特色，主要还是结合自己城市的问

题来制定制度。像佛山最大问题是什么？就是集体用地特别多，已建的建设用地

有 55%是村集体用地。村集体用地功能非常复杂，村居、厂房混在一起，连片改

49

造非常困难。另外，权属非常复杂，很多土地不停流转过程中，都找不到谁是主

人，土地整备也非常困难，所以我们创新提出很多政策，有可能在全国来讲很难

理解。像我们三旧改造出让允许“国有+集体，出租+出让，社区+园区”，都可

以在同一块地挂牌时打包，主要是为了解决切实的一些矛盾，一些问题。

第二，关注利益的平衡，三旧改造涉及很多主体的利益，包括政府、开发商、

权属人、村民。另外佛山还有一个整体利益的平衡，就是我们改造有各种类型，

跟工改居、工改工、旧村改造等等，所以我们也提出了联动改造的概念，比如工

改居于工改工联动，反哺制造业。另外，旧村改造难度非常大，最后出了政策，

像旧村整村改造让利，包括改造项目认定，允许旧村搭旧厂房，地价计收也有让

利，我们拆建比小于 2.2 免收地价，相当于在利益平衡方面会做很多处理。

第三，鼓励多方参与，我们也允许一二级分开，前期土地整理，后期交给开

发商干，另外考虑到过程中多方参与，建设端，运营端，包括产业导入、文旅植

入、基层治理等都会考虑到，因为旧城改造不单纯是物质空间改造，也是市民自

治水平提升，所以在政策制定时，也要考虑吸引、鼓励社会多方面力量参与到城

市更新中来。

王崇烈：如何来通过平台协同政府和企业主体，保证老百姓切身利益，真正

推动城市更新，一切动力都要靠政府政策和协同机制，可能不同层级的行业协会

在协调政企关系上会发挥不同的作用，所以咱们每位嘉宾总结下一步对于行业协

会发展的建议，如何促进城市更新下一步政府更多的红利释放，让企业参与到更

新工作中来？

冯宪法：我想未来城市更新，无论是自上而下，还是自下而上，行业组织非

常重要，城市更新协会还真不同于一般的商协会，未来应该是专业协会，任重道

远，通过专业力量，将政策制定、多方参与组织联动起来，我希望协会未来越来

越专业，为城市更新起到越来越重要的作用。

张峰雨：我们苏州没有城市更新协会，但在房协下面有一个城市更新专业委

员会，是一个副会长单位的建制。目前专业委员会在城市更新过程中发挥着重要

的作用，今年苏州市政府把城市更新的一些指引编写任务交给了我们专委会，我

们还有法专委和城市更新专委会共同起草城市更新条例的法规，协会承担了很多

政府的重要职能。另外今年苏州市政府对城市更新一些重点项目的扶持，除了国

有企业外，非国有企业都是从我们协会这个口径申报的。这方面我们正在发挥重

要的作用，前一段时间还组织了城市更新大讲堂，也开了几期培训班，来解决大

家遇到的困难或者政策上不太清晰的地方。所以我相信城市更新一定大放异彩，

苏州也有信心和全国兄弟城市一道把我们的城市建得更美丽。

夏子清：我们分会成立比较早，这些年和长三角、珠三角的兄弟单位走动比

较多，协会确实会搭建政企很好的沟通平台。尤其这两年，我们在北京，无论是

石景山，还有海淀、朝阳，我们也都在起到这样的作用，政府也把我们作为第三

方智库平台，在政策出台、组织实施时，我们也发挥了一些作用，我希望这些作

用能够继续延伸，为城市更新贡献更大力量。当然也有一点建议，希望细化政企

分工，明确城市更新保底线，另外市场运营的边界也要明晰，这也是我们跟政府

沟通时多次强调的，因为这确实是过程中存在的很大问题。但城市更新还是未来

可期，我相信也是一个美好有序的事业。

50

陈琦：我们主要围绕搭建政府跟企业的桥梁来搞活动，我本人是广州更新院

的总经理，兼任秘书长，因为我们主管单位是住建局，有先天优势，政策动向第

一时间知道，可以及时反馈给会员。第二我们搭建政府的桥梁体现在几方面，比

如前几天广州搞了一个产业圈层，第一圈层 60%，产业怎么样落地，企业有困惑，

我们就跟各商务局和区政府搭建一个平台，我们会员跟政府进行对接。比如古树

名木如何保护，我们先收集问题，再请专家给会员相信讲解；土地整备不知道怎

么做，我们也搭建这个平台，请规自局讲解。另外每个政策出台，都会邀请相关

职能部门和我们核心会员召开企业座谈会，让政策出台更接地气。同时，也会加

强会员与会员之间的业务撮合。

杨峥屏：我之前一直在规划院，后来 2020 年成立城市更新协会，这两三年

一直致力于协会的组织构建，我觉得有六个字，一个是智库，第二是平台，第三

是纽带。实际上协会就是三大职能：服务会员，服务政府，服务行业。我们业务

主管部门是自然资源局，我们参与政策制定，组建专业委员会，所以我们负责搭

建高端智库，所以我们首批高端智库有 20 个，包括了城市更新领域的院士、大

师，还有专家库囊括了大湾区近 300 个行业专家。我们还建设了专委会，包括规

划设计委，还有各类开发的专委会，政策法律委，还有前期咨询评估委。我认为

未来城市更新事业是全新的，从增量到存量，无论是规划编制，技术标准，还有

实施机制，政策体系，都需要重构，进行存量时代的重构。所以，未来城市更新

是一个蓝海，也希望我们各位共同携手，一起探索城市更新的星辰大海。

李汉飞：佛山一直保留着城市更新局，我们城市更新协会成立时，市委市政

府非常重视。我们院也一直在跟踪城市近 200 个政策，基本上都是我们在制定，

所以能对会员单位进行很好的解读宣贯，包括一些综合服务，比如外地企业刚来，

所有规划资料可以随便查。另外有什么困难，我们也帮着解决，全方位起到平台

服务作用。协会只有真正做好政企协同桥梁，我们城市更新才会更加辉煌。

王崇烈：各位专家传递了很多经验，都能够交叉学习，交叉进步。我们也期

待在夏日暖阳照亮事业，照亮更新，将温暖传递到更多企业身上，共同推进城市

更新的发展。最后，也为协会平台送上一句话，“聚焦高质量，释放能量权，配

套财税金，协同民企政”，期待行业企业能够携手前进，推动协同机制，推动政

策落地，推动机制落地，在城市更新、城市发展上发挥更大作用。

51

分论坛二｜新生于旧 城市再生

首开城市更新创新实践

崔骥

首开集团城市更新事业部战略部部长

首开城市更新研究院执行秘书长

今天给大家分享一下首开城市更新的一些实践。我们先把“城市更新”这个

词说清楚，第二谈一谈首开做的一些内生动力，最后介绍首开在“城市更新”上

开展的一些工作。

“城市更新”中面临几个问题：第一个是新和旧的关系。什么是新？就涉及

到判断，是拆除重建是新，还是换一个功能是新，还是原本一个院子换了一棵树

就是新的？从景观设计角度来讲一个院子换了一棵树就是新的，这个问题需要一

个时代的认知和价值观的判断，我们在这个过程中就会面临新旧的冲突。

第二个层面是操作性问题。过去做房地产开发，一块地出来了就可以把账算

的很清楚，这是确定性，但是房地产开发经历了宏观调控的不确定性，普遍气氛

没有那么乐观。任何一个事物发展的过程，有大量的不确定性，我们把它做的很

确定，就成为一个稳定的业务和产业。结合确定性的发展之后又产生新的不确定

性，因此，国家及地方政府要发挥统筹作用。我们在一个街道做老旧城区的更新，

要把不确定性变得确定，就要不断地出台政策、细则、操作指引和案例。那么确

定的标准是什么？可融资性。确定可投、可操作、可交易、可退出，不断地让很

多不确定性变得确定，将“统筹”作为重要抓手。

第三是“城市更新”处理人民与城市的关系，这是目标的问题，有一些时候

需要担当和取舍。不同工作体系里就是目标选择的问题，涉及到民生改善工作，

对企业来讲没有选择的余地和必要，更多的是考虑怎么去做？首开有很多商业效

应和社会效应兼得的项目。为求项目可持续，补短板是必须的，不应存在安全隐

患、基础服务配套不完善等问题，即使是看上去一定是没有太多利润可图的事情。

这是首开对“城市更新”的一些思考。

首开前身是中共中央西柏坡工程队，现在是 3 个集团合并成立了新首开，不

同的历史时期出于不同的需要进行重组合并，现在主要进行城市有机更新综合服

务。首开在北京修房子最多，管理的物业、各种资产也比较多。2015 年原首开

集团提出“一部首开史，半座北京城”的理念，我们有 100 多个各种类型的项目，

在北京有近亿资产的非经资产、物业项目，70 多年来我们是首都建设和名城保

护的排头兵。2017 年北京市颁布《城市管理发展规划》，2019 年首开有了城市

有机更新综合服务企业的定位。在此基础上，我们讲一下首开的资源禀赋。

52

从企业维度我们思考了做城市更新工作的崭新思路，好比平台跟产业链上下

游公司共建共享。基于几个维度思考：项目服务的广泛性，我们提出“一体化统

筹”的城市更新模式，这是首开特色之一。有一些企业有明星的项目，某些区域

资源比较集中，不可能在全市层面上做统筹。因此，我们提出“四个方面”一体

化，对不同维度进行统筹，最终落脚不同维度的支撑。不同维度支撑对应不同的

经济逻辑、社会逻辑，由此带来资源效率提升和管理机制的创新落地。

一体化的实施有四个层面：市域一体化统筹，谋划产业创新；区企一体化协

作，探索机制创新；街区一体化更新，创领模式创新；项目一体化实施，形成实

践创新。城市更新是一项长期工作，一些项目可能是长达 30 年或者 50 年的管理

周期，短期的三五年考量标准可能都是有欠缺的，基于一体化谋划在项目上怎么

体现？每一个项目怎么落实以上的一体化？是否可以跟区级政府召开协调会或

者工作机制沟通会？

首开在做市域统筹有一定的资源禀赋，也是内在要求，具体表现在几个方面。

一是养老，任何城市更新运营的业务必须要在经济上达到一定规模，才能有效推

进。首开在全市层面统筹养老，目前已完成养老业务规划。二是加装电梯业务统

筹、智慧停车管理统筹，首开在自己的小区也做智慧停车管理，这些都是由平台

所属的专业公司执行。此外我们还获得了资源回收业务的营业执照，做再生资源

产业统筹布局。这是做全市统筹的逻辑，我们还介入一些非首开管理的社区和办

公以及一些公共项目，这是一些新的产业。这些新的产业会有一些新的逻辑，这

也是我们做城市更新综合服务企业定位过程中不断探索出来的。

在落实和操作层面最重要的一环就是“区级一体化协作”这种机制创新。我

们跟 11 个区级政府签订战略合作协议，与朝阳区联合打造 5 个城市更新标杆项

目。按照过去的城市更新机制，一个项目都很难开展，现在是一托四，5 个项目

一起做，有资金方、有政策红利，这种层面的统筹形成特色实施方案。这是我们

做城市更新过程中走出来的“首开特色”。首开在石景山有非常多区企一体化协

作经典项目，无论工作机制还是模式创新都取得了不错成效。街区一体化强调资

源之间跨项目、跨地域的平衡性与紧密性。要获得街区统筹实施主体资格，需要

阐述如何践行实施主体责任，分析资源投入产出情况，这对于大部分从事城市更

新的企业来说是有门槛的。目前市里相关委办也在准备相关文件和实施路径。

街区一体化主要保证各方利益。街区有独特的人文价值，好比考古的文物，

必须有鉴定报告才能展开后续工作。城市亦如此，街区里面的人是什么样的人？

过去做商业项目聚焦于目标用户在哪里，进而塑造目标用户向往的空间和业务，

现在这个条件只能占一半，整个街区跟谁有关系要整理得很清楚，这不是感性的

认识。比如景山街区挨着故宫，疫情前外国人活动频率很高，现在疫情后却远远

没有恢复之前的水平，这是一个纯粹供给性的事件。项目本来有什么样的禀赋，

你要把它打造成什么样？比如街区里面有社科院，法学所，有北大红楼等一些单

位，这些单位有文物价值也有观赏价值，很多人想去这些地方看一下文物现状。

首开希望塑造一个新的皇城景山街区，使其内在价值在当下发挥最大功效，实现

长效运营。

资源的价值转换反馈出街区未来发展方向。这是街区一体化更新里的特色，

首开希望把这种特色方式和模式在全市范围内推广，围绕不同街道做统筹的工作，

在每一各维度上都会进行一体化落地。比如老旧小区改造，在养老业务层面上，

53

公共服务配套上的一些统筹，同时还有智慧停车、公共环境整治方面的统筹，以

及文物建筑修缮、文物改造、物业服务和活化利用，首开也有完整的产业协同。

这些工作都由首开集团旗下四个不同的二级单位或者三级单位承担，且在统筹和

一体化机制之下完成的。

最后介绍一下首开书院，这是首开城市更新研究院自主改造策划运营的空间。

我们看过很多书院，包括公共文化空间。在宏观维度上似乎从来不缺公共文化空

间，但是跟老百姓的距离好像有一点远。生活在北京，除了商业生活之外，文化

生活在哪？这是我们做首开书院前的深度思考，我们缺的是一个文化空间。首开

书院是一个兼融首开历史文化馆和提供公共文化服务双重功能于一体的城市文

化新场景，创新落地了主题图书馆、社区音乐厅、城市密码咖啡等高品质活动空

间。探索“文化项目、文化公司、文化产业”三位一体的可持续经营模式。

54

让城市肌理重新舒展——探索更有温度的城市更新之路

胡广元

北京万科企业有限公司副董事长

万科在全国各地都有项目，也更关注城市更新，如何评价城市更新的成果？

我个人体会老百姓的认可非常重要。万科在北京收购烂尾楼，改造旧写字楼，完

成后还是作为企业经营，享受溢价收益，但老百姓没有叫好。这是我们总结思考

的，我们日常提炼的观点都是在实践当中总结出来，再把它理论化。实际上万科

在城市更新过程中也还发现城市旧楼改造节能环保等等技术，也在各个城市打造

了不少名片项目：广州永庆坊，主打街区商业活化；深圳南头古城原来是岭南重

镇，将商街融入城中村；成寿寺泊寓，由集体土地改造而成。

万科针对历史文化街区、旧工业区、城中旧村、旧住宅区、旧商业区等，开

展三类业务：有机更新，如望京小街，以原房屋建筑的保留为主，少量拆建，对

建筑承载的产业进行升级，引入龙头企业赋能小街；拆除重建，如广州文冲村，

部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设；综合整治，如珠海横琴自贸区，

不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更

新。

有机更新最早是吴良镛老先生提出，万科在这一领域主要代表项目有：永庆

坊——有机更新的标杆、岭南文化对外交流的窗口；南头古城——古城活化典范、

湾区文化地标；福州仓前九里——百年文脉、风华再现；上海上生·新所——跨

越百年社区、传承城市文化；北京望京小街——“国际化+文化+科技支撑”的时

尚活力共享街区。

望京小街在改造前，缺乏管理，道路狭窄停车非常乱，都是“脏乱差”状态，

历史文化的保护措施也比较乱。市民知道这里有一处历史文化名胜，但是找不到

遗迹，文化气氛非常混乱。望京小街当时有 200 多个小业主，每一家的经营诉求

都不一样，这是我们具体实践当中的一些痛点。望京最早叫“卫星城”，当年香

港开发商运营得很好，但随着时代发展，已经非常破落，一层的餐饮门面尚能存

活，二层以上经营状况不佳，空置率高。于是万科收购了这个项目，那时城市更

新理念不是很强，还是遵从开发逻辑收购旧楼资产，随后进行改造。主要从资产

溢价方面解决投资逻辑，测算之初就得到新加坡主权基金的认可，低价收购高价

出售，这种模式比较成熟，也是我们刚开始的初衷。

从效果图可以看到，整个大楼内的庭院重新做了规划，有遮阳有喷泉，为老

人小孩提供休憩场所，这是老百姓非常喜欢的空间。望京小街拥有世界 500 强的

5 家企业，政府要求就望京小街步行街要建立五个方面创新典范：社会资本主导

的城市更新改造、街区改造治理的典范、特色商业街的建设典范、国际人才社区

的典范、城市精细化管理典范、智慧交通管理的典范。不仅如此，万科还把城市

55

精细化了，在街区融入了智慧交通、住宅、写字楼等。以前车位非常混乱，智慧

交通系统解决的这一问题，白天业主不在，其车位直接从后台数据监测，分享给

外面来的客人使用，租金收入可以抵业主的车位租金。

万科 2017 年开始收购该项目，2018 年改造楼体，2019 年改造街区，当时车

型效率很低，加密道路 200 多米又有一条道路可以替代它，于是我们把车行线改

造成步行街。“风舞游龙”天幕是专门聘请了德国知名艺术家打造，地下海湾使

用大量彩绘，整个小街看起来就像一个大展场；此外，我们把 350 米的街道重新

做了布置，包括进场公众文化参与的展街，街中部设置互动音乐喷泉区、光影互

动体验区，提供亲子娱乐场地；沿街还分布智慧语音垃圾桶，寓教于乐，以智慧

化、趣味化方式进行垃圾分累教育。街东侧配合时尚秀场的定位设计，多维度秀

场硬件配置，包含楼体大屏、常设灯光秀场、流媒体广告屏等将成为企业发布、

时尚秀场的潮流选择。我们整体做了盘算，整个运营商街成本一年至少要花费

450 万，通过场地出租，一年下来也有 400 万的收入，这笔费用就可以补贴到日

常的电费和运行费用当中。

城市更新必须可持续，望京小街还做到了与街区企业共建共治共享。前期共

发放 200 多份调查问卷。调查居民 100 户、商户 87 家、企业 33 家，其中 12 家

国际知名企业-西门子、康明斯、惠普、戴姆勒/奔驰、新华三、卡特彼勒、利星

行、浦项、西屋、阿里巴巴、美团、分众传媒。调查结果显示，望京企业需要融

合场景制造、消费体验、产品互动于一体，世界级水准的科技展示和发布平台，

对于夜间的消费场景、业态品牌等关注度较高，渴望有特色地标。

产业办公部分引入了独角兽企业及 TMT 行业龙头，形成总部型企业聚集，改

造后日平均租金由 2016 年底的 4.4 元/㎡，变为 2020 年 8.2 元/㎡，租金接近翻

倍；从形态颜值上也变化很大，下挖 5000 平方米中庭空间，向社区贡献一个文

化艺术中心——望京坊；由政府引导、社会资本参与、党建引领共建共治，打造

小街长效运营机制，搭建街区智慧管理平台，管理辐射周边社区、写字楼、酒店

36 万㎡；另外还有国际人才社区，在这边有 30%的国外高管，我们按照他们的需

求打造国际化的体验，满足外籍人士对城市地标空间、展示与发布空间、高品质

商业空间的需求；设计融入欧洲风情，营造国际化商街体验。

搭建智慧运营平台，街区管理精细化，涵盖垃圾分类管理、商业管理、城市

物业管理、智慧停车等方面。例如望京小街改造前车辆在街上淤积、停车效率低

下，小街开业，产生约 1900 个停车位缺口，通过停车位分时共享系统搭建，实

现车位信息实时监控，通过错峰共享相当于增加 20%停车位。智慧停车在交通委、

交通大队统一协调下，将与望京片区智慧化交通和城市治理进行对接，形成数据

接口，嫁接到望京区域交通，进一步实现停车分流管理。实现商户垃圾管理全流

程管理，引进德式垃圾房硬件，将厨余垃圾通过 5℃冷库进行储存和运输，干湿

垃圾分离，通过保持垃圾房的负压，喷洒香氛和消毒水保持垃圾房清洁无味。

总体而言，万科做城市更新主要有四点经验：

党建引领、政企合作的运作模式。通过党建引领、政府主导、企业参与的运

作模式，提升项目改造效率，降低项目改造风险。通过城市更新平等协商共治机

制，政府负责统筹推进、组织协调和监督管理本辖区城市更新工作，房企作为社

会资本一方，负责项目具体改建和运营工作，打造项目长效运营机制。

56

尊重历史、有机更新的改造方式。坚持小规模、渐进式、可持续的原则，统

筹推进城市更新，促进老城整体保护。例如永庆坊项目采用了“修旧如旧”的手

法，在保留原有风貌的基础上，对原来恶劣的环境进行现代化修整：保持原有建

筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰。

因地制宜、统筹优化的运营之道。以统筹存量资源配置，优化功能布局，实

现片区可持续发展的区域综合性城市更新。例如“上生·新所”从仅有单一功能

的上海生物制品研究所转变成为新华路历史文化风貌区的核心组成部分，包含对

公众开放的公园，商业活动，办公产业以及文体空间，符合市民生活需求的“7X24

小时的开放街区”。

市场运作、共治共享的创新方案。构建政府与社会之间的新型合作伙伴关系，

通过政府先投入，带动企业投资意愿，找到多元合作最大公约数。例如望京小街

通过建立商亭、外摆等空间经营收益反哺初始投入的保障机制，城市更新项目中

实现了“微利可持续”、“经济自平衡”，创新商业经营模式。

57

新生于旧——基于旧建筑的新体验

周琦

东南大学建筑学院教授、博士生导师

城市更新中需要大量投入，要让人民群众满意，过去我们认为市场是主体的

责任，我们总结了几个规律。现在政府有几十万亿的城投债，怎么消化这个事情

是一个很大的命题。我今天不会展开讲，只是从设计师的角度做一些思考分享。

首先看一个案例，从航拍照片可以看到，南京到天津的这条铁路是中国第一

条民族资本家共建的。这条铁路保存得这么好，是什么原因？主要是产权明晰。

后来管理不好就衰落了，朱自清《背影》出自这里。这个项目有 120 年历史，具

有历史价值意义，因为铁路部门做了很多工作，做了很多改造，一直到停运前都

在不断修建。它是面临长江码头南方人到北方，北方人从这里坐车到南京，火车

货物卸下来翻过去，这些都很有价值。

在南京，长江水位最高潮和最低潮会相差 10 米，大家知道黄埔非常美，但

也有很多生态学的问题，长江经常冲垮一段河堤，英国人为何选浦口这个地方建

码头，也很有意思。我的两位博士生正在研究它的生态史选址从明末清初的变化。

这是浦口码头，现在正在进行改造，希望跟历史有一些呼应。

关于城市更新我说几个思考。政治和经济效益都有，首先是党建引领。新加

坡淡马锡做的很好，首开就像中国的淡马锡一样，我们做了很多调查发现，西方

资本主义社会的市场运营不能完全适用于中国，很多有钱人跑到新加坡生活得很

滋润，但是中层人不行。在中国共产党领导下一定是党和政府为主导，万科企业

也做的非常棒，我个人也是万科的顾问，如果没有万科做区域的开发平台，是达

不到这么精细的。万科是纯粹市场行为加上区域政府领导，做的非常棒。

政治和经济，社会主义特色，这些都是典型的特点，整个产业链是一个很复

杂的群体，我们要处理好一些矛盾。中国人讲中庸之道，“极思考而道中庸”。

新与旧，快与慢，这些都要思考。首开可以活三五十年，要有城投集团把握这件

事情。万科买下望京物业，物业不完全归属企业，这里边涉及长与短的问题，比

如望京地摊烧烤，涉及雅与俗、美与丑、公与私的问题，这些是道家的一些思想，

儒家讲的中庸，刚才是讲的一些矛盾包括一些具体的做法。

历史文化不具体讲了，因为这里涉及到很多东西。每一个文化片区都非常珍

贵，城市是一个全过程，不可能是简单截取历史片断。比如说 1962 年盖的一栋

房子，这个房子跨了这么多年建起来非常典型，历史不仅书上能读，建筑也是历

史的证据和舞台，每个房都有二维码，你一扫很有意思。这里有很多专业的问题，

我不具体讲了。我们讲技术要针对不同的地方，资本市场的逻辑是统一的但是技

术做法里面应该有很多不同的做法。操作与经营是全产业链的事情，我们设计单

58

位不仅仅是做设计、历史调查、研究策划，还承担改造房子，改造前就需要知道

它想做什么，所有的措施和计划是同步进行的。

图片展示的是浦口码头未来的样子，它直接面对长江，资源非常好，坐北朝

南，南边是长江，做房地产来讲投入 200 多亿改造它，这个土地要产生回报，在

地块经济利益层面我们做了很多思考。使项目中的历史、场景得到保护。背后天

际线非常薄，不像一个城市中心区，从空中看水和建筑关系是阴阳交错在一起，

不是大面积的实体交错。

我们还对 80 年代的码头建筑做改造。俯瞰整个街区，有 80 年代建的小房子，

看不到任何杂物，噪音也没有，垃圾也做了处理，我们相信很快会有很多人来这

个地方。红房子当时是英国人高级宿舍区，还有有 105 年历史的旅馆。1976 年

唐山大地震，全国建设部对所有的房子做了质量要求，这是在唐山大地震以后做

的一个品质很好的酒店。整个街区里有不同时期的房子，还有 80 年代的绿皮车

箱，上世纪初的场景展示。我们有效地挖掘历史，把它展示出来，让大家有所感

悟。

这是孙中山纪念馆，对南京来说是很重要的场地，明代的朱元璋墓也在旁边，

东南方向直接面对南京城。中山陵这个地方是音乐台，要用这个房子做一个孙中

山纪念馆，参观的人数非常多，五一有几百万人到这里进行参观。这是两层的茶

社，已经败落了，十年没有人去用，我们砸掉这个空间变成一个庄状元纪念馆，

这是用一些建筑手法做了改造。这是国家运河文化公园，这是安徽段，这是 2000

年的古村庄，这是农村一个重要的场所，也是隋唐之前延续下来的东西，京杭大

运河经过这里发现一座古桥梁。这是世界文化遗产，《清明上河图》里有很多的

红桥，这是运河沿线唯一保存下来的遗址，是宋代的，我们用裸眼 3D 技术来展

示它，这个遗址就在这里，遗址这里不能做任何解构，地下不能做任何的扰动，

有 80 米的跨度，有 60 米的悬挂，这个技术非常重要的。我们看到它像一个船一

样的遗址，我们做了一些水系展示，明代以后这里没有水，我们做了整体场景和

周边建筑重现。

59

数字化赋能城市更新

宋兵

清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长

浙江未来社区专家组组长

今天讲 5 个方面内容：一个城市更新，第二数字化，第三数字化的设计流程，

第四是数字化转型的理论依据，第五是今年工作计划。

先说一下城市更新，它是复杂的巨系统。城市是人流和物流，城市更新要把

这两个“流”做好。它还是一个自适应城市环境的最终产物，不仅是物理结构，

还包括城市人工生命体。我们对城市缺乏研究，缺乏敬畏，缺乏归属感。大家都

喜欢卸甲归田，城市能否让生活更美好？肯定的，未来大部分人一定生活在城市

里面。在浙江担任一年专家组组长期间，我把未来社区划分为两大类，一类是老

旧房子的改造，还有一类是拆了新建。以前的规划不把地放大，比如 20 公顷切

成 10 块，涉及千人指标，比如一块地不需要建幼儿园，十块地加起来肯定需要

建幼儿园。浙江 50-00 年代的老旧小区大部分有安全隐患，90 年代之前很多房

子结构安全隐患非常大，公共服务设施缺失、城市管线老化、容量不足、户型不

合理、不符合现行住宅设计规范、厨卫面积过小、噪音、电梯、停车位等问题。

城市更新的目的是建立更高效的公共服务设施和市政基础设施，还有更好的

生态环境。比如多种树、噪音治理、提高城市管理水平，让老百姓有更多收入、

拥有更好的生活品质，从而提高城市能级，吸引更多人口，形成良性循环。任泽

平讲的东京人口密度比北京上海要高的多，但是人家产城融合和职住平衡做的非

常好。现在地铁天通苑回龙观早上要排队 40 分钟才能上车，但是望京没有出现

这个情况，住在望京就解决了上班问题。未来会形成大城市黑洞，这里是褒义，

有更高的人群聚集度，因为产业更发达，就有更多的就业机会、更高的思想和知

识聚集度，从而产生知识的火花，更具创造力。因此，像阿里和腾讯只有在杭州、

深圳这些大城市才能产生，在二三线城市基本不可能。另外，大城市一定是更节

能的，城市住的高层只有一个面是外墙，农村、别墅 6 个面都是外墙，这是不节

能的。农村人口未来一定是向大城市聚集，中小城市发展受限。城市发展聚集在

京津冀、长三角、珠三角、南方重点省会城市。像是东京、大阪、名古屋城市中

心，占国土面积 31%，容纳了 63%人口，创造了 68%GDP。未来超大城市一定会更

强，房地产发展方向，第一城市更新，第二农村宅基地上市。

浙江未来社区是大规模城市更新样板，它是有归属感、舒适感、未来感的新

型城市功能单元。运营方式是投建管运一体化，不管城市中心还是旧城改造都牵

扯到运营问题。分成有机更新和拆除重建两类。我给未来社区的定义就是人文更

包容、环境更宜居、建造和运营更低碳，可以自然生长和变化的高品质、智慧型

城市功能单元。城市更新不是把底层消灭掉，而是让底层变成中间。

60

关于大拆大建，某些地方我同意的，比如结构、管线问题。为什么要拆？比

如我母亲老旧小区，换的是 PVC 的管子，楼上冲马桶楼下听的很清楚，我们会思

考这有没有必要。灵魂发问，现在的房地产开发商项目拿来以后半年设计完就要

开工，两年之内就要把房子卖光，是否有思考城市未来变化的可能性，以及人与

人之间的关系。重要不是现在拆不拆，二是重建后能否不再拆？城市社区当中人

是第一位的，如何才能不拆？就要允许自然生长变化，选择适宜的技术体系。这

里面包括规划和设计的前瞻性，你要去人家城市生活一段时间体验人家城市是怎

么样的。第二是规划的弹性，包括用地属性——复合用地。第三是空间可变，居

住、办公、商业可以随时转换，这样才能形成生动的形态。还有建筑的用途可变，

还有结构体系 SI-Sketelton+Infill。

以前我认为数字化等同为数码化，但如今是在数码化、信息化、智能化、网

络化的基础上，在云平台上实现虚拟建造和实体建造的深度融合，从而完成行业

重构的过程，即数字化转型。用在城市更新上市是建立一个虚拟的模型，其目的

是极大提高生产力、产品品质，最大限度地节能减排。它的特征是并行、协同、

信息共享、互动（Prosumer）。住宅会有新的模式，目前室内可以做到装配式，

未来的住户可以在元宇宙当中跟设计师和建造者在设计平台一起设计室内，这是

技术体系给城市更新有益的提升。

目前我在浙江提数字化设计、数字化建造、数字化资产、数字化运行。元宇

宙这几年又不说了，其实它是很好的概念，就是虚拟建造和实体建造的结合。关

于 BIM 我说一下，我们国家在翻译出现了一些问题，比如翻译成建筑信息模型，

应该是建筑信息建模，是大家一起在云平台上共同建一个云模型。这个 BIM 分小

bim 和大 BIM，小 bim 指的是应用程序，非集成化，只提高个人的生产力，并不

与更大的世界链接；大 BIM 是集成化，是项目全生命周期的信息管理，项目各方

及各种资源之间的复杂协作关系。通过内嵌数据的虚拟模型实现整个建筑行业的

信息共享，能够极大地减少错误并提高设计质量，从而高效管控项目，减少建筑

行业的复杂性和不确定性。

这是我去年在深圳做的一个课题，用数字化的方法做了建造。数字化的设计

流程有一些特点，第一全寿命周期，涉及项目从决策、规划设计、建筑设计、建

设、运营所有阶段。第二是全方位，涉及建筑使用者、建造者、政府，需要建立

综合性、跨阶段、一体化的多维度体系，既是咨询师，又是设计师，还是社会工

作者。用到数字化以后，可以做到提高品质和提高效率，节能减碳，形成人本化

的工作方式。

西班牙、巴塞罗那，城市更新最大的问题是规划的限制条件太多，比如日照

要达到 24 小时，以前没有消毒设备，要靠日照消毒。国外有全朝北的房子，想

要晒太阳一年请两次假出去。

关于现状的调研，一个基础设施，一个居民情况，还有安置政策。现在有一

个叫小库可以把规划限制条件，输进去以后两个小时出方案，现在大型的建筑设

计院大概五到十年之内就没有了，因为我们 90%的工作计算机可以干。剩下的就

要分流，去做跟人有关的事。

数字化转型有几个理论基础，含系统工程理论、工业工程理论、并行工程理

论、模块化设计规则。系统工程指的是两个以上的要素，组成之后一定是 1+1>2，

61

专业上有个词叫做“涌现”。现在我们大部分的产品是不合格的，原因在于系统

性集成不够。第二个是工业工程理论，简单说是提高效率，提高品质，减少成本

的方法。并行工程是现代集成制造系统的理论，是各个专业一起。一个建筑的使

用者在中间延伸到政府、设计院、建设单位，制造安装一起工作。以前这样比较

难，现在因为有数字化平台，这件事情变得容易了。模块化设计，需要对一个项

目做一个仔细研究，每个项目都不一样，但是有一个基本规则。模块之间最重要

的是建立一套设计规则，有三个要素：架构、界面、集成协议及测试标准。

今年有两个工作计划，接了住建部一个课题《装备式建筑数字化关键技术研

究》，今年还准备在北京做加装设计研究。这是我给大家介绍的几本书，包括安

筱鹏写的《重构-数字化转型逻辑》等，谢谢。

62

圆桌对话：取与舍，有机更新与城市理想

主持人：

刘 志 北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

对话嘉宾：

周 琦 东南大学建筑学院教授、博士生导师

高德涛 中国印刷有限公司党委副书记

范志超 筑福集团城市更新事业部总经理

尹瑾珩 天津大学博士、森磊国际设计集团副总建筑师

刘志：“城市有机更新”是我们分论坛的主题，这是吴良镛先生提出来的，

他认为从城市到建筑像生物体一样是有机联系和谐共处的，城市更新应该按照城

市内在规律顺应城市的肌理，妥善处理各项功能之间的关系，促进城市可持续发

展。各位嘉宾如何看待城市有机更新理论在城市高质量发展中可以以及应该起到

的作用？

周琦：其实两个关健词，一个是有机，一个是更新。我从几个方面谈一下什

么叫“有机”。我理解有几类矛盾，一个是软和硬的矛盾，城市由硬件组成，中

间最重要的因素是人，比如中国的房地产为什么出现千城一面的样式？过去 30

多年以来，特别是土地招拍挂以后，房地产在国内市场占了很大的比重，足足有

四百万亿的沉淀量。房地产的模式是一百年前欧洲人发明的，他们发明了城市高

层住宅。改革开放以后，从香港、韩国逐渐到中国来，现在我们看到的万科模式、

碧桂园模式、绿城模式统一全中国，从南方到华中到华南，这是不正常的。因为

气候不同，人的风俗习惯不同，地理条件也有很大的差别，这样巨大的房地产存

量格局下，人口在下降和减少，未来长三角、珠三角、京津冀等几个大板块，可

能集聚中国 70%的人口，这是趋势。因为人口在下降，县城可能衰落，乡镇几乎

就没有了。

什么是有机更新？眼下近期的矛盾主要是解决一些现实问题，远期可能面临

更大的难题，所以房地产模式到了需要总结的时候，居住方式和产业方式都要重

新考虑。过去讲“建筑是居住的机器”，真的是这样吗？显然，有机更新是自然

生长，具有有生命力和活力的，现在有机是强调人性化的、有温度的、有文化有

归属感的方式。回顾过去的院落空间，我们见到很多房地产小别墅，我们做调查，

老外喜欢在院落里喝啤酒、打篮球，中国人很私密，喜欢躲起来，有自己的情怀。

以后我们受西方人影响，思想也会有所转变。比如说在高端的城市中心区建一个

空中别墅，每家每户有小花园。从建造方式房地产商到政府都要思考远期的问题，

这是宏观的。微观要解决近期的城市改造，特别是城市规划，这些都需要我们做

一些思考。

高德涛：我来自于中国文化产业发展集团文化院区板块，属于城市更新细分

63

领域。中国印刷有限公司有“印刷”这个词，但是我们和印刷没有直接关联，现

在主要做文化产业园区的运营和管理，目前在北京和外地有八家产业园区，基本

上都是从印刷厂转型而来。刚才刘老师提到有机的问题，我认为“有机”应该是

生物的概念，可以拿一个生物或者一个人的历程做一个参考，它有一个新陈代谢

的过程。城市发展亦如此。据新华印刷厂一些老师傅讲，上世纪五六十年代北京

二环边上都是菜地，后来五几年新华印刷厂在这个地方建设了工业厂房，这是城

市发展从农业向工业转变的过程，随着改革开放城市边界越来越大，北京一直有

的五六环，很多区有了产业新城，这也是城市化的过程，像人成长过程中一个阶

段。关于城市化的过程其中有一些是有序生长，有一些是无序生长，有序是正常

的细胞，无序可能是癌细胞，会对人体造成很大的危害。在城市无边界的扩张过

程中产生很多城市病，比如堵车、环境污染、违建等，目前国家也在控制各个城

市开发的边界，同时也要求市场主体或者企事业单位盘活存量资产。

市区的一些老旧厂房、库房、城中村等物理空间都是城市更新的一些目标。

就园区来说，在车公庄园区经历了两次城市更新过程，第一次就是 2010 年前后，

北京市要求工业企业外迁，因此我们把印刷业务外迁到亦庄，我们在亦庄开发区

改造了工厂，之前遗留的老旧厂房也根据北京市文化产业的要求进行基础设施改

造，包括内部装修、园区环境升级等，目前是园林式的环境，引进开心麻花等一

些优质的文化和金融产业公司入驻，完成初步的腾笼换鸟，经济效益可观，每年

产值 100 亿左右，每个利润贡献将近 10 个亿。第二次我们赶上 2017 年北京疏解

整治促提升，把一些厂房出租给企业做官园商品批发，还对 1200 多家商户进行

疏解，疏解之后一直走城市更新和后续改造的手续。由于首都核心区控规的原因

及审批问题，耽误了三年时间，导致规划从出台到最终落地周期非常长，但也一

直和北京市和西城区进行对接，2022 年下半年项目得以开工，预计 2023 年底竣

工。按照北京市要求，西城区要打造经科新区，引入一些金融企业入驻，这是我

们的一些发展过程，结合有机更新做的一点分享。

范志超：筑福集团从 1999 年成立一直从事既有建筑改造，过程中积累了一

些经验。我们认为，城市更新是从规、融、建、管、退的全生命周期管理工作，

它不仅仅是建造工程，也不仅是民生工程，更重要的是恢复城市更新活力。首要

任务是盘活存量，产业升级，然后再到空间再造，人文服务，站在产业的高度反

推空间规划。刚才宋兵老师讲到未来城市更新是数字赋能的时代，最终达到城市

更新可持续高质量发展才是目标。在盘活存量层面，我们把厂房改造成社区体育

馆、全民畅读艺术书店，利用不同空间的在地性，兼顾人文性和历史性。

尹瑾珩：我们在上学期间或者刚开始参加工作认为“有机”可能是美，现在

社会变化非常快，和过去有很大的区别。我理解“有机”在建筑师和设计所角度

来看有两个方面：一个是空间维度发生转变，从建筑内部转向建筑外部，之前认

为房子里面的事情是我们该做的事情，后来认为房子跟城市之间空间是更重要的

状态，不仅仅把房子提供给使用者，还应兼顾城市本身的面貌。另外一个很重要

的方面是时间的转换。我们刚才发布的十大有机更新项目，我们是十个项目的其

中一个龙湖冠寓亚运村关庄店，当时央企腾退，我们主要做空间运营转化，2019

年投入运营，历经四年，它的功能发生了比较明显的变化。园区以公寓住宿加上

共享办公为主，后来由于核心企业发生变化，入住率并不稳定，高峰时期一房难

求，低谷时候就可以打折。共享办公也是我们负责的项目，很多产业受到人工智

能的影响，导致很多共享办公的模式不存在了。作为建筑师，我认为很多时候解

64

决空间属性更重要，我们要提供活动的场所，这是作为人的基本属性，无法避免

的。

另外，从城市更新角度可以发现城市之间的区别。新建的房子可能都一样，

但是改的房子都有区别。比如说天津梓园大饭店，从英租界改造初始不断地加建，

以至于最开始真正酒店不能住，不是因为没有居住条件，而是曾经名人都住过，

致使饭店变成了博物馆，现在只能对外展览。由此不难发现城市有机更新从空间

到时间是一个复杂性的状态。

刘志：城市更新还是有客观需求。从周琦教授的观点可以看到城市更新有地

域性，大江南北地域差异很大，城市更新不应只有几个大开发商运作的模式，应

该结合当地条件和当地需求灵活操作。高书记讲的例子也是告诉我们城市发展都

是有一段历史，在历史过程中有可能是顺应发展、结合功能需求不断完善。一旦

功能变化了，土地利用原来利用率也从高效转为低效了。范总强调产业，城市更

新项目不但要创造空间，还要满足产业需求，如何保留、重塑，以应对城市功能

变化所带来的新需求是一项重要命题。最后尹总从建造师角度分享，围绕城市功

能的变化，探讨如塑造公共空间。

由此引申到第二个问题：目前我国城市有机更新实践当中面临的主要问题有

哪些？请各位谈谈看法。

周琦：从很多经济数据上来看，目前国家一个大的形势是很多负资产。我们

做过一个统计，发现城市住宅租金和价值是极端不成比例的。两个方面，一个是

大的经济周期内卷问题，北京上海的高端写字楼相对可观，但空置率非常高，二

线省会城市更高。高铁旁边的 CBD 中心都变成了负资产，企业发现这类资产不但

不能创造效益，还倒贴钱。住宅也相对负资产，老百姓的租金和住宅价值，在北

京、上海、深圳是 1%，空置率 3.5%，这么大的存量和消化，政府决策和企业进

入的时候是一个很大的背景。我们在头条经常看到这种信息，比如可以做 5 万平

方米以上的低效的商业楼宇。望京的数据很有意思，它是解决服务区域性的社区

商业，服务周边 36 万平方米的物业居住办公企业物业，是有 10 万平方米服务

36 万平方米，万科有它的特殊招数。所有的点都要这么做，品牌又没有了，从

政府从企业，经济学数据更重要，要找到一个好的点，接下来内卷化一些物业破

产是必然的。五星级宾馆经过四次拍卖，从单价 4 万降到 7000，这只是刚开始，

经营这是一个很大的问题。

第二是产权的问题，一定是政府统筹的，北京出台城市更新该条例，建设部

有一个流改拆政策，南京也出了城市更新条例。现在国家法律法规滞后，房地产

的条例，建设部的规矩，容积率、覆盖率等普遍不适应现在的情况。南京市人大

通过以后可以变成一个法律文件，跟建设部的法律不能冲突，精神还要统一，同

事还要弹性。各个地区操作的最大难度是面对现在的情况，立法条款的规矩远远

不能适应。崔部长代表政府可以去做的，可以把违规的建筑拆掉。所以说市场化

和政府行为之间要有法律法规制度解决问题，一城一策千变万化。宏观数据很可

怕，微观操作层面法律法规远远不能适应微观发展，比如宋老师讲到技术没有问

题，关键是观念问题、行为问题的破解。

高德涛：我也借着业务分享一下。现在存量园区进入平台期，从租赁、运营

到收益都到了天花板阶段。集团前两天提出“双轮驱动战略”：存量园区的提质

65

增效及增量园区拓展，我们希望各个地区政府和属地国有企业在下一步的工作中

能突破一些困难。第一是园区老旧厂房、库房等低效物理空间的获取问题。一般

属地政府都有自己的平台公司，他们会优先将一些优质资源注入平台公司开发和

运营。我们央企在全国布局的项目与属地政府下的属地平台公司竞争存在一定劣

势。第二是政府和国有企业对央企自带资源诉求是比较高的，企业要看合作期限，

对合作的价款和条款期望值，对业态、税收贡献的要求都比较高，导致项目很难

推进。第三是政策和审批方面，有一些地方属地政府在政策方面缺乏城市更新相

关知识储备，基本上“一事一议”，部分老旧小区涉及到土地房产性质使用的变

更，需要上政府常务会议专题审议，政府占据话语权，这一块的相关配套政策缺

少一些，企业接手之后政府虽给予政策支持，但补贴基本没有；在行政审批方面，

规划、建设的审批流程存在不可控的情况，我们自己的项目光审批走了大概三年

的周期，反反复复等待政策出台，诸多项目实操难度较大，但我们还是积极地往

前推进。

范志超：我们做项目遇到最大的问题是资金问题。现在城市更新资金来源有

很多，以前是政府主导，现在是引入社会资本，形成一个多元化的情况。比如说

资金来源有专项债、商业贷款、城投资金、政府补贴等，资金统筹显得尤为重要。

我们做城市更新的时候不能只做一个小区，可能从小区到完整社区再到片区级的

更新，如何保证资金充足，且在项目统筹当中合理化，是我们遇到的问题。第二，

城市更新的过程其实是一个机制体制建立的问题。比如说政府多元协调，工程复

杂的链接，以及整个跨专业、跨行业的连接等等，城市更新建立一套完善的机制

体制非常重要。旧建筑改造消防的时候不满足新的要求怎么办？《北京城市更新

条例》第四条，要求不能低于现有标准，如果有特殊情况要请专家论证，这是机

制体制政策上的一个创新，针对问题有相应的对策可以有序推动。第三，我们的

资金来源大部分是贷款，专项债，或者是其他的一些社会资本，大家做了资金来

源核心还是闭环。我刚才也说的要把存量盘活，毕竟存量有限，未必能实现 20

亿、30 亿资本金的偿还，这时候可以把 REITs 利用起来，站在资本的角度，站

在居民需求的角度反推产业，从产业再反推空间的规划，实现从头到后，从头到

前的闭环工作。

尹瑾珩：城市更新在设计这一块工作来的比较突然，如果以疫情为节点，疫

情之前主要是商建开发为主，疫情三年大家钱包有一些问题，消费力下降，我们

正在经历了房地产逐渐平稳的阶段，很多企业在积极转型，过程中也发现比较尴

尬的情况，就是没有对应的人才。北京有点像把之前的看过的书再读一遍，城市

更新面对的上世纪八九十年代做的项目，不至于拆就重新拿来用。地块可能很小，

总工程量不大，我从项目管理角度不太主动跟甲方谈只做一块，只做规划，我可

能要全做，导致这个过程很困难专业很分散，一个项目上就三四个人，还要分成

八个专业，就不现实，因此我需要复合型人才。但我们很难在市场上获取相应的

人才，因为学校里不教这个东西。从人才或者行业组织上的问题，我们面临的问

题就在于有这些市场范围，我们希望它能产生盈利性，希望从用人公司角度解决

招聘问题。

刘志：四位嘉宾提出了非常关键的问题。从政府的政策、条例，有一些并没

有给城市更新的工作带来方便，还有一些政策上的障碍；以及融资方面，城市更

新的复杂系统要做好面临很多具体的问题。最后一个问题：我们圆桌论坛题目是

“取与舍，有机更新与城市理想”，我们最需要取什么？最需要舍弃什么？

66

高德涛：这是一个好问题，党的二十大报告有一个描述是“繁荣发展文化事

业和产业”，事业偏重于公共服务，产业偏重于经济效益，社会效益放在首位，

这和文化的定位类似，我们做城市更新对各个产权单位，属地企业政府平台，他

们还是把社会效益放在首位，要舍掉一定的经济效益，因为城市更新是长期的过

程，你改造完之后回收期非常长，要把品质提升后再引流，慢慢的把经济效益发

展起来。

范志超：在取与舍城市更新这件事情来讲，首先“取”一定要把文化延续下

去，文化是一个城市的文脉。我们做一个三四线小城市的时候，有一个茶文化的

寺庙文化，我感受很深，它记载了城市的脉络。其次我们在城市更新工作中总结

出 6 个字“安全、保留、更新”，安全在建设过程中对有安全隐患的要根据技术

标准，要进行危房解危的工作在里面，这是我的两点建议。

尹瑾珩：从城市更新的主体来讲，取和舍比较迫切的情况，对于整个市场选

择都是一种取舍。过去开发商如果拿到项目，建成后四个月项目要开盘，包括设

计要两个月出稿，现在很多设计院是三班倒，未来这种快速的情况可能是被淘汰。

因为城市项目它是有周期性的，不是一两天就能完成，我们确实用很快的时间完

成过这种项目，但是很快它就会被淘汰了。从承租到运营，整个周期本身比较长，

你又希望三四年回本，所有人脑子里面还是遗留的上一个非城市开发周期快节奏

的状态，但给城市留下的是一个新时代的烂摊子，五年之后它又需要改造了。这

种事情在北京也很常见，取与舍是大家脑海里的取舍，我们不光要认识这件事情

不是短期行为，而且要用长远的视角看待，从而逐步走向对一个社会有利的状态。

周琦：其实讲取舍在中国社会主义市场经济条件下是一个永远的主题，市场

需要短期行为，社会主义体制来讲需要全体老百姓共同富裕，可能未来各级政府

平台，国营企业和央企越来越大，在城市更新里面，一些小企业在大的国资平台

底下做一些能做的事情，这是有必要的，西方人很难完成的事情，但我们的体制

可以做到，我是有这样的期待。

刘志：非常感谢四位嘉宾在我们短短的圆桌讨论当中，分享他们的真知灼见。

各位嘉宾提到的需要迫切解决的问题，尤其政府怎么样排除城市更新工作中的各

种障碍，要做出一些支撑城市更新事业的政策方面，我觉得政府还有不少事要做。

在实际工作当中，确实业界提出来的也是程序很长，审批很慢，一个很小的问题

延误一个大项目，等一两年之后房地产市场又发生变化，风险非常大。几位专家

提到的问题，都非常值得我们重视。

67

分论坛三｜产业升级 活力焕新

首钢园——新时代首都城市复兴新地标

于 华

首钢建设投资有限公司设计总监

作为百年钢厂，首钢园曾经烟囱林立，现在成了首都新时代城市复兴新地标，

很高兴跟大家分享期间的实践经验。

首钢园的位置非常特殊，正好在北京总体规划的金十字的西端，和我们北京

城市副中心在长安街两端，首钢为北京中轴线的延长作出巨大贡献。2019 年为

了打开首都西大门促进经济发展，首钢把厂东门进行遗址复建，把长安街延长到

定都阁，同时把新首钢大桥联系起来，首钢大桥非常好的促进了京西的发展。

首钢园在石景山西端，沿着北京的母亲河——永定河，石景山有一个口号，

山中有城，城中有山，首钢园里就有石景山。石景山原来在首钢园厂区里面，去

年把石景山还给石景山区，石景山区以后会对广大的游客开放。首钢是百年老厂，

今年已经有 104 年了，1919 年的时候叫龙烟铁矿公司，当时是北洋政府段祺瑞

是首钢公司合营的股东，北京市第一个国企的钢铁企业，结束了我国有铁无钢的

历史。2005 年由于夏奥在北京举办，国务院批准进行首钢园的整体搬迁，首钢

开始从石景山到渤海之滨的转变。2012 年首钢正式定位为新首钢高端产业综合

服务区，当时在政府引导，智库参与下，完成了 2012 版的控规。2016 年首钢迎

来第一个种子产业——冬奥体育产业，2016 年首钢冬奥广场冬奥组委入驻，开

始首钢城市更新的宏伟篇章。

2019 年首钢厂东门进行开放，新首钢大桥剪彩；2021 年中国国际服务贸易

交易会首次设立双园区，一个在国家会议中心，一个在首钢。2022 年冬奥会，

单板和自由式滑雪大跳台项目比赛在首钢滑雪大跳台举行，是唯一一个在市里举

行的雪上项目，同时也是唯一一个永久保留的滑雪大跳台。以前历届冬奥会滑雪

大跳台都是临时设施，我们是永久保留，中国双金的福地。同时，首钢在冬奥会

做了一总部，四中心，TOC、EOC、MOC 等等，还保障了四个队伍。

我们战略目标首先是打造中国现代化的首钢开发模式，首钢场景，同时推动

技术创新作为首钢第一竞争力，服从北京四个中心功能建设，融入“五子联动”，

同时谋划后冬奥园区高质量发展，首钢城市复兴有四个概念：生态复兴、产业复

兴、活力复兴、文化复兴，生态复兴基本建设完了，现在整个首钢从石景山到永

定河已经无缝连接，冬奥公园有 42 公里的马拉松赛道。

现在重点进行文化复兴，西山永定河文化带的文化复兴，还有百年历史首钢

文化复兴。我们最新口号叫打造“一起向未来”的城市复兴新地标，致力于落实

68

首都的发展战略定位，推动区域的高质量发展；服务“两区”建设，打造增强区

域发展活力；发挥“双奥”优势，做好工业遗存和冬奥遗产的可持续利用；打造

面向未来，面向年轻人，面向国际化活力空间和发展热土；看得见山、望得见水、

记得住首钢情怀，充满人文魅力。

现在我们有两个新的定位：北京国际科技创新的首钢高地，北京国际消费中

心城市首钢支点。

首钢园区总面积 7.9 平方公里，地上建筑面积 800 多万平方米，从一千多万

平减量到八百多万平。截至目前，首钢里有 260 家企业，注册资本达 400 亿，有

产业企业 150 家，其中高科技企业占比 70%。现在中国科幻大会永久会址也落户

首钢，今年是第三届。同时，首钢也是中关村科技产业科幻产业创新中心。我们

有 33 家规上企业，20 家高新、专精特新企业，266 个企业专利、软著，入园企

业数量 3 年复合增速达到 287%。我们现在聚焦了四大高精间细分领域，科幻+、

互联网 3.0、人工智能、航空航天，瞄准产业社区定位，打造体验式特色消费生

态，目前园区有 110 余家商户，近百个商业品牌；以高端商务+科技体验+特色文

旅，形成北京城市微度假热点区域；截至 2023 年 4 月中旬，入园 296 万人次，

园内消费约 1.25 亿元，同比增长 408%。同时落地市级重点应用场景，包括一高

炉·SoReal 元宇宙乐园、中关村科幻产业创新中心、服贸会、三高炉·全球首

发中心等等，同时，还承办了很多重大影响力活动，比如中国科幻大会、国际储

能展、国际警用装备博览会、国际金融展、联合国教科文组织创意城市北京峰会

等。

首钢总体规划，分三带五区，其中三带指：滨水综合休闲带、长安街西延线

生态带、城市公共活动休闲带；五区指：石景山、永定河文化景观片区，冬奥广

场片区，工业遗址公园片区，公共服务配套区，城市织补创新工场。

首钢的楼很特殊，横七竖八，又高又小，有圆有方，这都是城市更新很独特

的重工业厂区改造的特点。首钢园里功能很多元、业态很多元，风貌既有自然的

山水，非常古典的石景山、群明湖古建筑，也有粗矿的高炉、烟囱、筒仓，还有

三公里长的高线公园，从最西边永定河畔到最东边，最南边脱硫车间到最北边金

安桥片区连接起来了，既是首钢园空中步道，也是非常好的观景平台和休闲慢行

系统。

首钢园里头有很多大的能源管道系统，很多的大圆管就是原来的燃气、采暖、

电力管道，都是在空中架着，后来对这些管廊评估修复，重新设计赋予新的功能，

群明湖北边修了两层的长廊。

三高炉和秀池，既保留了工业建筑原始的风貌，工业流程的一些的特点，同

时植入了新的功能，比如皮带通廊是园区里最长的，有 400 米，把工业遗存的风

貌展现出来了。三高炉作为全球首发中心，北京时装周、科幻大片开幕式、新年

倒计时等都是在这里举办的，我们也把炉芯，就是周边环形五千平米保留了。高

炉附属车间也基本保留，更新成 ABCD 馆，可以做会议厅，很多高端餐饮也都分

布在这里。秀池是三高炉配套的量水池，我们在秀池的修复上实现了城市更新的

生态复兴和文化复兴理念，我们把原来不太好的陡峭的池壁进行阶段化处理，同

时植入了生态的生物过滤系统，还布置了很多休闲步道。与此同时，它还解决了

城市更新项目很重要的问题——停车问题。首钢现场保留了很多工业建筑，这些

69

工业建筑原来没有地下室，是低密度分散式的。我们西区停车位很少，就利用秀

池下面 3.6 米做了停车位，可以停 853 辆车，还很好的用生态方法解决了湖水问

题和安全性问题。因为原来秀池 4 米多深，我们做了 3 米 6 车库，上面水面不到

1 米深，这样很安全，还保留了典型的工业的风貌，变成山水相映，给高炉非常

好的倒影空间。秀池做了水下展厅，首钢园有冰球、冰壶、花滑、速滑场，其中

三个场地是拿原来 200 米长的车间改造的。

绿博会片区，四个圆池子是沉淀池，之前污水在里面沉淀，现在也是刷成黄

色保留，打造下沉式广场，结合生态市集、体育活动、绿化。有名的滑雪大跳台，

以敦煌飞天理念做的，四个冷却塔刚好做了冬奥大跳台的背景。服贸会片区里，

原来是焦化厂，保留了焦炉和煤仓工业遗迹，消除安全隐患后，作为景观构筑物。

首钢规划历程

首钢是在政府的引领下，在高端院士的支持下，由智库引导，企业落地实施，

我们从 2005-2012 年功能转型，2013—2015 年多规融合，2016—2017 年减量提

质，首钢园为首都发展建设做出巨大贡献。国家确定申奥成功后，首钢响应搬迁，

从山到海的转变，然后冬奥会，完成从火到冰的转变。2010 年首钢全面停产，

在曹妃甸花了 700 亿建了新的厂区。

多规融合时，开展了 11 个专项规划，包括城市设计、绿色生态、地下空间、

智慧城市、交通、市政、人防、海绵城市、轨道、慢行系统；2013 年市政府专

门成立市长任组长的领导小组，首钢纳入国家城区老工业区搬迁改造试点、国家

服务业综合改革试点，2014 年出台促进首钢发展转型意见，首钢联合中国工程

院、清华大学建筑学院、北京建筑设计院，成立了首钢园区城市风貌研究课题组。

工程院徐匡迪院士高度关注，吴良镛、张锦秋、程泰宁、何镜堂、马国馨院士为

专家咨询委员会，形成“政府主导、专家把控、企业推进”的政企学联动的工作

模式，在总体规划的引导下做了多个宏观、中观、微观研究。

2016 年，我们开展了北区整体建设方案设计，一开始我们确定第一个产业

是体育+，围绕冬奥先做建设，2020 年首钢高端产业综合服务区南区总体规划通

过批复，2022 年对 1609 街区控规做了街区层面的规划工作，从此前铁路横行、

工厂林立进行功能调整，将功能绿地、市政建设做了整体研究，重新规划。这可

以看到整个北区建设方案，我们北园 2.91 平方公里，地上面积 182 万平米，综

合容积率 0.6，我们建设完成的西区大量工业遗迹保留，有很多绿地。高密度在

国际人才社区、城市织补创新工场这里。北区在总体规划引导下形成了 80 项空

间管控要素，做了多规合一，从图则、城市风貌、地下空间、绿色生态、场地设

计等等做了非常多的控规研究。首钢园一张蓝图绘到底，我们现在看到的景象十

年前的规划基本上是确定下来了，只是从片区发展到每个地区开发，每个建筑构

筑物设计进行不断深化，螺旋式发展和上升，从前期研究、系统规划、专题研究、

设计实践，现在到了运营期。

我们规划历程中，核心主线是“工业遗产的保护与再利用”，这往往也是大

家如果做老工业区改造时，遇到最大的问题：工业风貌的保和留。我们的经验是

该保则保，该留则留，该拆则拆，以保定建。我们把园区工业遗产分成了四类，

有强制保留工业资源、建议保留工业资源、重要工业建构筑物、其他可利用工业

要素。大家做老工业区更新的时候，前期对资源的梳理和评价是非常大的工作量。

70

“首钢模式”五个注重理念和实践

1.注重整体有机更新，加强规划统筹谋划。实施整体性保护开发到强化整体

风貌保护引导，率先实施“多规合一”，进行循序渐进的设计，是非常复杂的系

统工程。

2.注重重大活动的带动，全面提升功能形象。办好一次会，搞活一座城。通过奥

运会等重大活动，实现老工业城市转型是伦敦、都灵等国际城市的成功经验。首

钢老工业区借势冬奥会和服贸会两大盛会，强化综合服务功能，提升区域发展活

力，重塑并展示了新时期老工业城市崭新形象。

3.注重实施方式创新，政策引导打通审批路径。因地制宜推进分区分期滚动开发，

确定“成熟一块，开发一块，做热一块，带动一块”的原则。我们在土地政策实

施路径得到市政府很大支持，制定实施首钢老工业区改造调整和建设发展意见，

明确原工业用地按新规划用途和产业类别，可采取协议出让、划拨和 F 类多功能

灵活供地方式。坚持“原汤化原食”，首钢权属用地土地收益扣除依法依规计提

的各专项资金外，专项用于老工业区市政基础设施项目红线内征地拆迁补偿、城

市基础设施、地下空间公益性设施等开发建设。

4.注重以保定建，引领京西加速蝶变。对工业遗存进行分层分级保护利用；

首先做了分级分层的保护利用工业遗存，创新工业建构筑物的改造审批；推动特

色功能转换，比如对三高炉植入会议、展览功能；对北七筒，植入灯光秀、演播

厅、办公等功能；还改造了工舍酒店、电厂酒店。

5.注重绿色低碳转型，强化生态环境治理。生态环境治理是国内外老工业区

改造面临的共同难题。首钢老工业区在更新改造中，依托山-水-工业遗存与产业

相结合，大力拓展绿色空间，变身市民休闲打卡度假热地，五一期间接待了 16

万人；创新工业建筑绿色改造评价新标准；自主开展建筑垃圾循环再利用；搭建

智慧化管控平台，全面提升区域“绿颜值”。

“产业复兴+活力复兴”经验

围绕首都核心功能，依托首都产业基础和资源特点，首钢园区主要发展科技

+，包括科幻、人工智能、互联网 3.0、航空航天、科技创新服务；体育+，包括

体育总部经济、体育商务服务、体育消费服务、东奥场馆商业化运营。同时，致

力于文化、科技、消费相融合的应用场景建设。科技金融；

这么大的园区不是一种业态能装满的，所以功能复合、业态多样、跨界融合、

多元活力是首钢园的典型特征，我们的商服配套覆盖各种餐饮美食、运动休闲、

品质生活类。

因为园区非常大，所以，在融合的同时，每个片区都有自己独特的定位。比

如，金安科幻广场，以科幻为主，吸引了航天科工智能院入驻；制氧创新中心聚

焦科技+、文化传媒，已入驻腾讯 PCG 演播群、探月中心等；六工汇主打时尚创

新。

西十冬奥广场，建筑规模 7.6 万平米，占地 10 万平米，冬奥组委完成历史

使命迁出首钢园，作为冬奥遗产，区位优越，空间特点非常好，低密度、临湖，

独立私密院落，花园式办公，多个单体便于组合使用，专享独立的餐饮楼、健身

71

房、会议楼、活动广场等，20 米内有酒店、星巴克、书店，所以，我们不想散

租，希望引入两三家大的企业集团。

园区里有很多优惠政策，入驻企业除享受北京市及相关部门、石景山区普惠

政策外，还可享受园区专享政策，比如税收奖励：入园企业可享受市区两级税收

一定比例的奖励；科幻专项政策：国家电影局、中科协“科幻 10 条”，石景山

区“科幻 16 条”；其他政策：服务业扩大开放专项政策、首店首发补贴；企业

服务：人才公寓，通勤班车，发布会、峰会、论坛、年会等场地支持。

今年 2023 年新年跨年晚会，园区游客达到 6 万人次，今年至今，已举办北

京新年倒计时、北京冬奥一周年系列活动启动仪式、第十二届中国数字出版博览

会、第十届世界雷达博览会、中国国际金融展、警博会等会展活动 120 余场，园

区客流量达 300 余万人次。五一期间我们举办了很多主题消费活动：京企直卖、

北京精酿啤酒节、好咖啡生活节、李斯特钢琴大赛、香格里拉造趣生活节等，累

计入园人数达 15 万人次，8 万车辆，各类媒体有关首钢园“五一”假期开展各

类活动的报道共计约 3000 条。

总体而言，十来年的实践，首钢园因夏奥而生，因冬奥而兴，百年首钢抓住

奥运机遇实现了华丽转身，实现从“工业锈带”向“生活秀带”的转变，以面向

未来、面向年轻人、面向国际化的活力空间和发展热土，营造“一起向未来”的

城市复兴新地标。

72

构建人本空间，营造产业生态

周 林

筑福城市更新集团总裁

做城市更新尤其是片区更新过程中，我们遇到更多的关于产业的话题，这对

于打造整个商业闭环的影响非常大。社会分工发展到一定阶段，如何在片区范围

内，基于不同分工，不同利益，更好的组合各种产业业态，是我们追求的目标。

我国新型城镇化进程提速换挡，发展水平将逐渐趋于饱和，依托传统城市化

发展与产城相融合的发展趋势，筑福集团提出创新的产品模式——以城市更新为

切入点的产业社区产品方案，聚焦特定产业主题、提供产业配套支持和人居发展

环境的活力社区。从产业社区概念，对痛点分析，会发现很多通用的痛点，比如

产业定位与招商的匹配难，产业链条未形成闭环，对政策高度的依赖，内生发展

乏力，未形成有特色的竞争优势，更重要的是，我们一直在重硬件建设而轻软实

力打造，虽然一直在努力，依旧没有达到理想的状态。

产业社区是以产业聚集地为承载基础，融入城市生活、公共服务等功能，是

依托于产业需求而构建的复合功能社区，同时具备产业生产要素和城市服务功能，

成为城市局部综合开发的新动能。筑福产业社区 4.0 致力于产业更新、住宅更新、

片区更新一体，实施原有厂房更新，通过城市厂区更新，打造环境舒适、景色优

美，集办公、生产为一体的新型高新科技产业社区，如：中关村石龙安普厂房更

新改造、北京石景山区首钢特钢厂房更新改造；实施老旧小区综合整治、完整社

区建设、电梯加装、房屋安全防控等业务矩阵，如：运营自有品牌文体空间、家

园中心等便民服务业态；从老旧社区到老旧街区，实现片区统筹更新，商业街区、

开发空间体系、地下空间及公共服务设施更新，如：德阳什邡市片区统筹更新、

石景山区模式口文化古街改造。

分析整个城市更新发展趋势，我们发现以人为核心的城市更新对产业的要求

越来越高，产业赋能带来的价值也越来越高。所以，筑福提出聚焦特定产业主题，

提供产业配套支持，人居环境发展活力社区，找到相对通用的标准答案。

产业社区是区域发展的“微生态”，从以传统工厂为主的生产型园区，到以

各类物流园、商贸园为主的效率型园区，再到以科技园、商务园为主的创新型园

区，最后进阶涵盖生产、生活、休闲、娱乐多元载体的产业社区，生产和生活逐

渐融合。目前，成功的产业社区不仅是复合型产业集群，更是生活导向的“都市

区”，对于城市整体发展来说，这些产业社区早已不是工业地产，而是城市局部

综合开发的新动能。因此，产业社区要打造“以高端产业集聚带动高质量服务供

给，以高质量服务供给促进高端产业集聚”双轮驱动体系。

所以，按我们对产业社区的理解，主要着力于产业园区型类社区和生活空间

73

类社区两者更新建设，前者主要是城市外围因产业转移需要转型更新的老旧厂房、

城市中闲置的写字楼、闲置产业园区（工业园区）等；后者主要是城市中需要改

造的老旧小区生活空间，根据小区居民意愿面，对其进行基础类、完善类、提升

类改造。总体而言，产业社区是在“以人民为本”的施政理念下，将“产城融合

+三生融合”深度融合的产物。

但产业社区在改造和运营过程中，也面临较多的难题。产业层面：产业认知

不清，缺乏整体定位；产业集群不密集，产业招商困难；产业配套不完善，产业

难维持；产业服务不到位，产业难落地。居住层面：居住空间安全系数低，需改

造提升；基础设施老旧，不适宜人群居住；社区服务不完善，便民也业态不完整；

社区邻里意识不足，社区无归属感。

对于产业社区的定位和功能，我们有如下解决方案：通过建立小区级、社区

级、街区级、片区级甚至城市级的产业社区产品，构建精细化产业服务平台，持

续提升社区配套运营能力，实现精准化改造到精细化运营的闭环管理。我们提出

4I 创 新 型 产 业 社 区 ， 以 都 市 产 业 （ INOUSTRYPARK ） 、 知 识 驱 动

（ INTELLECTUALIZEDPARK ） 、 创 新 引 领 （ INNOVATIVEPARK ） 、 交 互 共 享

（INTERACTIVEPARK），实现产业发展和谐共融，片区服务完善有序的产业社区

新格局。

我们在选型上更倾向于核心城市的中心，规模一平方公里范围内，有足够的

居住场景、工作场景、消费场景，支持我们产业社区的发展，不同的场景下进行

组合，通过位于城市更新里一栋楼、一个庭院、一个组团，形成一个产业创新交

互中心，通过补短板、强运营、精细节，打造完整服务，营造微生态，最终实现

“产业+”生活方式引领者的愿景。

产业社区有两大核心特征：1.产业引领，代表高精尖前瞻性产业技术；2.融合生活，代表优质生活空间、环境和配套。为此，需要从主题、业态、组织、

生态、交流、社群、人居、绿色等多维发力，关注新一代信息技术产业、新能源

产业、生物产业、医疗健康、现代服务业；教育培训、产业集群、文体娱乐、生

活服务、美丽公园。

如何进一步完善产业社区要素？聚焦人本、智慧、生态三个关键词。重视空

间布局、功能规划，产业导入、商业激活，文化方面，我们构建了自有品牌——

梦想书坊、福动体育，满足客群休闲娱乐健身等多样化需求。同时通过社群组织

的搭建，真正实现一平方公里一个社群空间，形成未来消费场景的支撑。最后，

通过智慧系统、家园中心、物业服务、便民服务等进行线上线下联动，场景深度

运营。

如何优化产研环境，补全社区功能？我们主要从人本空间出发，优化产业办

公、提升产业协作、导入并提升居中环境；从产业生态出发，导入产业服务，导

入社区服务，完善公共服务。分享一个小的经历，有次商户访谈时，他们空间很

小，做果切生意，非常红火，老板跟我提需求，一是希望通过更新改造，未来让

员工有地方住；二是配送对人工依赖很强，看能否跟同类生意协作，建立中央厨

房？他带给我的思考是，我们永远不要把注意力放在我要怎么改，而是要考虑真

正能给区域内的商户、居民、工作人员等等带来哪些便利，在降低成本的同时，

提供配套服务场景，提升生产生活便利度。

74

对于产业社区的打造，这是我们城市更新企业应该有的通用钥匙，虽然有些

场景并不一定适合所有片区，但是我们在每个片区里面要落地的要素是相通的。

产业社区需要全体系服务，覆盖策划咨询、金融服务、立项投标、韧性建设、社

区服务、空间运营、项目宣传、资产证券化。

在产业社区运营模型里，可能会有相应的关系植入，无论是按照平台+专业

公司形式，还是说按照更新服务商以及产业配套设施，设立不同运营类的 SPV

公司形式，来实现资产证券化，以及对相应产业人群、入驻企业，还有地方政府

之间的关系，无外乎表明我们在其中各有诉求，需要满足。如何搭建相应的体系，

如何确定双方的投入产出，以及在整个规划过程中，谁作为指挥棒，承担怎样的

职责，以及对于时间、空间的需求，对于整个资金组合、政策组合的需求，在整

个平台搭建里成为至关重要的因素，也是产业社区运营的关键。

筑福从 1999 年开始参与城市更新，涉足城市厂区更新、老旧小区综合整治、

城市街区更新、乡村振兴更新、韧性建筑更新、空间更新运营等多领域，始终以

筑建幸福生活为己任，为城市更新不同模式创新默默奉献自己的力量。

75

产业园不动产投资趋势分析：从基金投资到 REITs 退出

江 南

深创投不动产基金管理（深圳）有限公司投资部执行董事

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）现在已经很火了，它本身是一种不

动产资产的上市融资方式，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资

产转化为流动性较强、标准化的上市金融产品。在海外，REITs 是非常成熟的大

类金融产品，目前全球上市 REITs 共有 800 余支，市值约 2 万亿美元，主要投资

于基础设施、商业、办公、工业和公寓等物业类型。

对发REITs的企业来说，通过REITs工具让不动产资产获得资本市场流动性，

有了流动性就能带来估值提升，从而给企业带来长期权益型资本支持，助力企业

快速扩张，提高资金使用效率。因为 REITs 具有更强的流动性，通过 REITs 投资

不动产更具灵活性，可破解传统地产投资的退出和流动性风险问题。与传统不动

产投资相比，REITs 投资金额小，进入门槛低；在交易所上市，可在二级市场中

自由交易；投资者范围广泛，公众投资者可参与；流动性强。另外，REITs 的适

用领域广泛，覆盖不动产的各种类型。除了传统的办公、公寓、酒店等物业以外，

大量的市政基础设施，如数据中心、通讯设施、路桥、清洁能源、物流仓储等，

都可以作为 REITs 的投资标的。

深创投集团主业做 PE 投资和 VC 投资，基金管理规模有四千多亿，自有资金

五百多亿。我们希望自己的规模越来越大，但 PE 投资和 VC 投资，其实受到投资

金额的限制，我们在 2017 年的时候成立了不动产部门，作为我们扩大基金投资

和管理规模的重要方向，现在不动产有 800 多亿规模，也是首批不动产私募基金

试点机构之一。不动产我们两个大的方向，一块是持有型物业投资业务，包括物

流的基金、产业园的基金，保障房的基金，还有一些零售的基金，同时我们重点

做公募 REITs，相当于一方面打造持有型物业投资平台，一方面通过公募 REITs

平台让我们持有型物业投资有很好的退出渠道。为什么有 REITs 之前做不动产投

资和有 REITs 之后做不动产投资，对企业来说有很大的区别？比如，过往产业园

投资，面对的第一个问题就是投资规模比较大，我们往往只能投资单个项目，稍

微小一点的机构甚至投资单个项目的资金体量都不一定能实现，哪怕大的机构达

到了百亿、千亿规模，也很难实现资产的配置效果。因为要降低投资风险，很重

要要在不同行业、不同地域做资产分散化配置，传统的持有资产 100%权益的模

式下，很难实现分散的效果。

REITs 工具能让大家每个资产投稍微小一点的比例，从而在不同行业、不同

地域实现很好的资产配置效果。另外，从资金回收角度，过往很多企业投资产业

园资产，每年 5%-6%回报率，收回本金要十几年时间，这种情况下很难做循环投

资。一个企业要想快速发展和扩张，要提高 ROE 和资金流转效率，原来大家也会

76

想，比如我们把项目建成卖掉，但产业园这种持有型资产卖掉有一定的偶然性，

比如卖给一些有扩张需求的企业，或者原来有长三角比较多会卖给外资基金，但

也会受国际大环境影响，现在美元加息对所有外资基金成本影响很大，原来只要

10%回报率，现在外资基金普遍要 15%的回报率，对应估值影响非常大。这种情

况下，REITs 给了大家很快的投资渠道，一个项目两年建成，两三年运营好，之

后可以通过 REITs 实现部分退出，回笼资金，再投资到其他项目，这样对整个企

业快速的扩张发展有非常大的帮助。

从流动性和投资者的范围，REITs 也给整个不动产投资带来大利好，原来我

们在企业投了一栋楼，如果要变现，卖起来要很长周期，而现在可以直接将持有

REITs 在二级市场卖，速度快很多，本质上相当于实现了资产的上市，像美国

REITs 已经规模很大了，有一万多亿美元的体量，各个领域的不动产都可以发

REITs。

美国 REITs 把工业、办公放在一起，像咱们的产业园和物流仓储，美国都算

工业类资产。截至 2023 年 5 月 5 日，美国前五大工业及办公 REITs 的市值加权

平均年派息收益率水平仅 3.12%，大幅低于美元存款利率及美国私募不动产基金

收益率。我们接触境外的 ROP 他们做无风险投资，或者风险很低的投资，要求回

报率水平在 8%左右，权益型私募投资达到 15%，那美国投资者对 REITs 产品，二

级市场交易 3%回报率就愿意投，所以 REITs 流动性能够给资产价值带来一个很

大的溢价，这些企业通过 REITs 得到非常大的发展。美国前五大工业办公 REITs，

第一名普罗斯达到万亿人民币的规模，剩下几个也是千亿人民币规模，能够成为

企业快速扩张很好的工具。

我们国家 2020 年推出 REITs 相关法规，2021 年发了首批 REITs，2022 年 9

月，首批基础设施 REITs 提交扩募申请，市场启动扩募试点。REITs 项目一般采

用“公募基金+资产支持证券”的交易结构。投资人投资于基础设施公募基金份

额，基础设施公募基金持有资产支持专项计划 100%份额，通过资产支持专项计

划直接或间接持有项目公司 100%股权和股东借款债券，项目公司持有底层基础

设施项目产权。对企业来说，REITs 管理人目前只能由公募基金牌照机构担任，

我们自己做不动产投资角度，有公募基金牌照，也运营管理团队，从私募基金阶

段运营管理，到后面公募基金管理，能够实现比较好的衔接。在境内首批基础设

施 REITs，深创投红土盐港 REIT 吸引了各领域投资者积极认购，首发定价全市

场最高（派息率 4.15%），比大宗交易的资本化率要低一些，后来较发行价最高

涨幅 80%，这也能看到估值提升的效果。

我们做不动产投资就看两个方面，一个是供给，一个是需求，核心投资有一

定供需矛盾的资产，同时也要投资能够服务实体经济，能够契合大政方针的资产。

所有资产首先要符合国家的未来发展方向，才有增值空间。从经济发展角度，高

新技术企业发展和制造业是国家发展方向，包括研发办公类的产业园区、厂房类

的产业园区，都是高新技术企业和制造业企业开展业务的载体，这些企业要发展，

载体的需求肯定就会相应增加。但不同的城市、不同区域有差异，我们国家也在

强调打造产业集群，那什么样的地方最有可能成为产业集群？我们股权投资也投

资了上千家企业，对他们做调研，他们将来想往哪搬，这很可能就是将来有发展

空间，很需要产业载体的区域。

同时，我们看到需求增长很大，但供应增长很小，因为城市化进程进入新阶

77

段，土地开发利用强调统一规划发展，愈发高效化、集约化，特别是一线城市本

身土地供应比较紧张，而产业载体对于发展经济至关重要，所以深圳、苏州很多

地方也在研究，能不能做工业上楼，能不能尽可能提高容积率，不同楼层承重的

要求，不同的企业能不能上楼，这些都会对整个产业园区经营有很大的影响。

在此背景下，REITs 推出对于产业园投资带来颠覆性影响。因为产业园投资

项目通过 REITs 运作上市，可类比企业股权通过股票市场 IPO，通过企业 IPO 上

市退出，企业能够释放潜在价值，同样基础设施资产 REITs 上市退出也可以释放

资产潜在价值。

为什么说REITs市场是退出的首要渠道呢？整个REITs对现在资产的估值跟

大宗交易相比有明显优势，现在二级市场的走势，像仓储物流、产业园是所有

REITs 里表现最好的。但产业园 REITs 的走势分化还是很严重，波动性也很大，

影响不同 REITs 的股价，或者影响投资人对 REITs 产品估值判断的最重要因素，

其实是整个经营情况和趋势，归根到底就是租金单价和出租率。

产业园项目 REITs 有一些重点要求：1.符合区域要求：位于自由贸易试验区、

国家级新区、国家级与省级开发区、战略新兴产业集群的研发平台、工业厂房、

创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施；2.土地使用、项

目建设依法合规：划拨/协议出让/招拍挂/二级市场交易取得土地，依法依规取

得固定资产投资管理相关手续，新建/改扩建手续合规；3.权属清晰，具有可转

让性；4.项目运营成熟稳定：运营时间原则上不低于 3 年，近 3 年内总体保持盈

利或经营性净现金流为正，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%，

收入增长的可持续性；5.现金流来源符合要求：项目收益持续稳定且来源合理分

散，主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；6.资产规模、

参与方符合要求：首发资产评估净值原则上不低于 10 亿元，可扩募资产规模原

则上不低于首发资产规模的 2 倍，发起人（原始权益人）、项目公司、运营管理

机构近 3 年在投资建设、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。

现在很多机构看项目，都会对照着以上 REITs 的要求去考虑这些项目将来有没有

可能 REITs 退出，两者估值上已经产生了鸿沟。

REITs 将带给不动产投资哪些挑战呢？一是成熟物业投资机会变少。因为资

产上市带来的流动性溢价导致非上市资产的估值提升，成熟资产普遍存在 REITs

上市预期，所以，私募投资布局需要向早期开发、孵化环节延伸。二是热点物业

投资面临挑战。预计物业投资将回归基于资产现金流成长性的估值判断标准，类

似现金流但不同类别物业的差异预计将会收窄，现金流成长性预期较高的资产可

能出现资本化率下降。这种趋势下，资产性资产估值能真正体现出投资价值。

作为基金管理人，我们认为 REITs 其实是投资人的退出，并不是管理人的退

出，我们投资战略上，可以打造开发基金、孵化基金、REITs 完整链条，满足对

应的不同类型投资人的需求，像开发基金匹配的是风险承受能力比较强的投资人，

而 REITs 更多是个人投资人，包括社保基金、保险基金这种收益型的投资人。同

时，在整个链条里，我们作为基金管理人一直参与资产管理，对于产业园区，我

们有自己的招商运营团队，底层开发建设有自己的工程团队，我们持续通过管理

能力的建设为投资人提供更好的收益，这是我们产业园区投资的整体大战略。

78

运营前置引领的城市更新设计创新实践

李晓斐

迪袈城市更新研究院院长

北京华尊建筑设计院院长

现在城市更新整体要求是高质量发展，从国家政策形势上来讲，包括实施城

市更新行动，去年发布 21 个试点城市，北京、上海、广州、深圳一线城市为代

表城市更新发展探索，整体都是以高质量发展为标准。

在整个赋能高质量发展过程中，城市更新的目标有物质空间改善，人居环境

改善，基础设施完善，产业转型升级，公共服务提升，城市品质提升，经济可持

续增长，同时也包括传承创新，文化认同，社会包容等等。这个过程中，需要两

方面的资源条件：一要拓展资源内涵认知，扩大更新资源涵盖范围，二要提升资

源精细化配置能力，提高有限资源利用效率。

与此同时，城市更新也面临现实困境。从参与城市更新各方来讲，整体行业

的困境，一是资金平衡困难，二是需求多变，三是活力不足，四是融合不够，第

三个整个业态的活力的不足。针对四个困境，需要我们把运营前置，在城市更新

产品设计规划过程中，思考怎么突破困境，实现收益长虹？

为此，我们提出一个方案，通过运营前置构建城市更新良性生态闭环，从五

个方面入手：第一，运营介入紧扣现实需求策划功能业态；第二，精准投放有限

资源引导后续方案设计；第三，关注规划建设实施全过程；第四，对资源优化重

组精细配置；第五，创造持续运营、持续活力。

在城市更新设计实践过程中，对于运营前置我们如何理解呢？下面，我给大

家分享一些由我们华尊建筑担任设计单位的特色项目经验。

对于客户空间的需求需要定位精准，避免过度更新，缩减项目的回收周期。

花乡青旅科创园，由中青旅旗下的青旅文化开发运营，是典型的园区主体更

新项目。改造前为玉泉营建材市场仓储基地，我们当时对于整个项目进行产品研

究和分配，明确市场定位之后，按不同建筑组团，给予不同的运营业态（艺术摄

影、音乐服务、体育服务、艺术培训、办公展示及办公），精准定位市场客户需

求（200 平内，200 平~500 平内），同时提供必要的工程改造条件，避免过度改

造（外线、大门、消防、隔墙、机电及工程做法都有精准定位），有效降低改造

投入，加速交付周期，早日实现项目资金平衡。事实上，我们在改造过程中，4

个月招商就实现了满租，现在也是满租状态。

丰台区桥南邻里中心，是典型的商业主体更新项目，商业在排烟节能采光方

面跟办公是完全不同的设计逻辑。改造前为丰台站工程指挥部基地，通过市场调

79

研分析及运营前置的策划，不同楼层业态定位准确，外立面采光改造充分结合每

层规划运营的清晰业态和消防需求精准更新，结合“双首层”运营概念最低成本

改造二层室外空间，提升商业外延价值。

北科建-智能科技创新中心，由北科建旗下的科创汇聚开发运营，是典型的

楼宇主体更新项目。改造前立面形象与周边竞品（茅台大厦、金澳国际、北环中

心及城建大厦）存在差距，运营前置分析客群市场，结合楼层特点精准定位用户

需求，采用轻室外、重室内的改造更新策略，有效降低改造投入，加速交付周期，

缩减回收周期。

业态和空间多维嵌套策略，实现项目更新价值最大化，加速项目收益转化。

永乐文智项目，由时尚控股旗下的永乐颐康开发运营，是典型的园区主体更

新项目。改造前为北京纺织工厂厂房，通过运营前置充分解读，将原有厂房中间

切出景观长廊解决产品的单一定位，屋顶切割出活动空间提升产品外延品质，用

建筑减量实现价值增量，多维嵌套打造立体化差异产品，扬长避短，加速项目收

益转化。

二七厂 1897 科创城项目，由中青旅旗下的青旅文化开发运营，是典型的园

区主体更新项目，区位交通上比较偏，所以，我们整体思路还是以活动内容运营

为主。改造前为中车厂房，运营前置，设计匹配大片的草坪空间，运营方拿出

2000 平米的地方，我们做了特别网红展览的文创综合空间，用空间减量实现功

能增量，赋能内容运营，采用平面多维嵌套打造差异化产品，实现整体产品价值

最大化，加速项目收益转化。

打造差异化的整体性产品，避免千园一面，实现更新价值长虹。

自空间写字园项目，由创立方及联想控股共同开发运营，是典型的园区主体

更新项目。改造前为首旅库房基地，项目开发之初，周边竞品林立，运营前置分

析，设计打造高格调园中园产品（东园、西园），提前排除市场同质化竞争风险，

避免社会资源浪费和参与恶性内卷。并结合这个特点量身定制匹配的运营模式，

从而根据运营需求，打造室内空间、立面效果、室外环境、公共服务空间和设施、

小品，使个性和功能性的结合逻辑更加契合，塑造产品出品即是爆品的特点，避

免千园一面，实现更新价值长虹。去年，篮协搬到这个园区签了八年合同，目前

也是满租的状态。

城市更新是工作和生活方式的更新，核心是让城市更具活力，更具可持续性

与传承性，需要从运营前置视角出发，结合城市未来需要，充分挖掘多元价值，

践行设计创新。

80

圆桌对话：创新服务升级，营造产业生态环境

主持人：

陈文言 深圳世联君汇首席顾问

对话嘉宾：

张 攀 北京海新域城市更新集团董事长兼总经理

秦元高 亦庄城市更新有限公司副总经理

王剑峰 北京鼎固鼎好实业有限公司总经理

安凌瀚 北京京东方松彩创新有限公司产业发展部部长

陈文言：一个有活力的健康的产业体系是一个城市能够具有持续的自我造血

能力，持续内生增长动力的核心保障。城市持续的升级转型推动了城市持续更新，

产业的转型升级是城市更新的必然之意。从另一个维度说，产业的转型升级其实

是我们城市更新能够得以可持续实施的一个非常重要的保障。城市更新，可以通

过运营精细化提升，通过制度的创新要红利，改善一个城市更新项目利润，实现

城市更新项目经济上的可行性，但大家忽略了非常重要的部分，通过结构优化来

赋能，这是真正从顶层设计来改变一个项目赢利能力的关键。

现在世界经济进入新的发展阶段，中国也在承受多重因素叠加的镇痛，传统

的招商引资切蛋糕的模式很难持续。我们很多有为的产业园运营商，已经开始主

动进行创新，主动构建好的产业生态环境，今天四位嘉宾非常有代表性：一是产

业覆盖文化、科技，是北京最主流也是未来主导的产业方向；二是产业链条广，

既有研发为主的海淀区，也有制造为主的亦庄区；三是都是领先性主体，项目体

量最小都是 20 万平米，体量决定了可以通过产业生态环境构建，为招商、运营

赋能。首先请各位介绍一下各自代表的企业和代表性项目？

安凌瀚：我们北京京东方松彩创新，是京东方科技集团的一家二级子公司，

1987 年成立，老北京都知道，北京彩色电子管厂，当时 1987 年邓小平老先生去

出访日本跟松下幸之助老先生会晤，回来之后创办的第一家中日合资公司，就是

这个厂区。当时生产 CRT 彩色电视显像管，后来被液晶显示取代之后，2009 年

日资撤出，京东方把所有股份收过来之后，相当于 2010 年开始正式的整个园区

改造转型，我们公司与各大城市中心的运营商或者开发商不同，我们是一家从生

产型企业一点点转型到园区运营的一家企业，当时很多工人也不太懂园区运营，

从收水电费开始一点点探索到现在。目前，我们这家园区已经更新成为 UCP 恒通

国际创新园，是我们京东方在酒仙桥其中一个园区，还有另外一个园区恒通国际

商务园，两个园区加起来，发展效益还算不错。

张攀：我们海新域城市更新集团，作为海淀区区属的一家城市更新的平台公

司，母体集团是北京海淀区国有资产投资集团，是海淀 18 家区属国企中最大的

一家，管理半数以上海淀区国有资产。2021 年集团开始把战略重心转回海淀，

81

回归海淀重要抓手以城市更新为切入点，通过对海淀区区属老旧厂房、低效办公

楼宇和低效产业用地重新进行提升和改造，把海淀区最具发展潜力的科技企业注

入空间。围绕这两个方向，目前，我们管理运营园区总规模达到 120 万平米，当

然这其中我们主要服务两大产业方向，由兄弟公司服务其他产业方向。我们服务

的一个是聚焦在海淀区北部将近 80 万平米的生物医药、医疗器械和大健康领域，

另一个聚焦海淀南部 30 万平米的人工智能、集成电路和信创的赛道。我们把自

己定位为产业服务运营商，了解好产业，服务好产业，包括产业的痛点，团队也

往这两个产业赛道做专业人才的聚集。

秦元高：我们亦庄城市更新公司是管委会平台公司，隶属于市属国企——亦

庄控股，和亦庄同步成长起来，也是正局级单位。我们业务指导在管委会，是一

个平台公司，业务非常纯粹，就是城市更新，而且我们坚持工改工，大家都说工

改工经济账不平衡，大家都在往其他方向，追求一些高收益，一般来讲办公比生

产厂房还是贵的，但因为区域的特点，亦庄就是承接科技成果的转化，就是一个

制造区域，所以工改工是亦庄最大的标签。2000 年，诺基亚占北京市场半壁江

山，当时有个数据说，三部手机有一部就来自于亦庄，我们的前身——新网工业

园有限公司是中外合资企业，服务于诺基亚。亦庄土地供应的创新，就是新网模

式，也是空间和产业集聚，是当时在国内享誉非常高的零库存的模式。我们历史

上 50 万平米的产业空间，大部分时候以零地价模式供给诺基亚，经过近五年时

间，我们在开发区回购了 20 块地，我相信在座各位同行很惊讶，因为回购地很

不容易，我们切切实实回购了 20 块地，占地 70 万平米，建筑面积是 85.6 万平

米，我们拥有 120 多万平米的产业空间，都是工业用地。当然，我们不是为了要

空间而要空间，我们是支持实体企业发展，空间还是要供出去的，我们盘活了

70 万平米，一共服务了 41 家企业，其中有 2 家是世界五百强企业，还有一个是

龙头企业，有 1 家是纳斯达克上市公司，还有 5 家国内的上市公司，还有 16 家

国高企，11 家专精特新，6 家小巨人，70 万平米的土地上他们承载的是 280 个

亿的产值，比亦庄平均值翻一番，我们一直在扶持产业的路上。

王剑峰：我们鼎好实业公司在中关村西区持有鼎好大厦，中关村西区比较特

殊，二十年前是电子一条街，中关村大厦曾经也是作为每天客流量五六万人的黄

金三角之一。鼎好大厦不是国企，是民企加上台资持有的一栋大厦，北京从 2009

年开始转型，往创新科技发展。到了 2016 年，我们响应需求，做了股权变更，

鼎好大厦是在北京市少有的民营企业牵头、基金操盘的项目。鼎好大厦 2019 年

开始转型，调整业态，我们作为操盘团队一直在探讨怎么去改，做成什么样的业

态，更符合北京市的发展，更符合中关村西区的定位。有了业态调整才有结构翻

新，我们真正想做的是产业服务，给自己定义了第三个产业升级。北京市特别是

上地有企业租赁收入以前占 80%-90%，现在租赁收入只占 50%-60%，更多服务企

业。我们鼎好 2019 年提出来打造科技创新交互平台，紧锣密鼓落地。

陈文言：咱们海新域是海淀 18 个平台公司中最大的，定位是科创产业服务

商，最主要业务也是产业运营，某种意义上可以说咱们海新域资金投向和选择，

一定程度上体现了海淀产业的引导方向。我就想替各位朋友问一下，你们聚焦两

个产业方向，在选择投资标的时有哪些考量，另外，选择投资标的以后怎么做好

产业服务，赋能企业？

张攀：这个问题非常好，从我们上一级海淀国投对我们平台的要求，希望未

82

来三年要实现海淀区 300 万平米以上的空间资产的运营，这个资产的来源主要是

两个渠道，一个重资产的并购，另外一类是轻资产的运营，用这两种渠道拓展我

们在海淀区空间资源。

在重资产方向上，我们看的更多的是老旧厂房和闲置低效的办公楼宇，是运

营前置的概念，我们首先要拿到这样一个标的，要把产业方向先跟我们聚焦的两

个大的赛道去靠拢，看有没有跟我们既有的 120 万平米连点成线，进行产业拉通

的可能性，如果就在我们附近，就可以进行产业覆盖。通过了解产业，了解企业，

尤其对空间的需求，有没有一些特异性的空间，比如我们接触到海淀的一些硬科

技企业，对中试的空间要求非常严格，这也是今天拿奖的北京卫星制造厂来源的

地方，它在海淀知春路，有很强的 IP 属性，咱们国家东方红卫星一号就在那诞

生。它三万平米空间里面有 70%是当年制造卫星的厂房，在海淀区核心地段，有

9—12 米可以用于智能制造中试装备制造空间非常稀缺，所以，我们做选择时，

也会将产业空间需求和特性作为重点考量。另外，也要考虑收益率，我们不要求

租金有最高的收益，而是更希望将空间作为企业运营的生产资料，能够把企业留

住，让高速发展有潜力的企业享受海淀性价比更高的空间，不管重资产还是轻资

产，我们都会成为区域的价格稳定器，这是我们整体的策略。

轻资产运营，更注重的是产业协同，经济测算达到年化收益 10%的标准，就

可以投入。还有一类更轻资产的，我们有智慧园区运营管理系统，包括自己的运

营团队，可以迅速实现园区快速的降本增效，我们打造出来一套类物业管理的模

式，可以把成本核算到每天每平米的基本标准上，形成一套更轻的资产管理的输

出。目前，我们主要用这三种方式，在海淀拓展相应的园区标的。

陈文言：刚才张总说了特别重要的概念，价格稳定器，这不仅仅是国企担当，

也有人做过研究，一个城市的营商环境，可支付的生活空间和生产空间，是影响

投资决策的一个非常重要的因素，我觉得咱们抓住了很核心的力量。亦庄有星梦

工厂，我们把它当成一个围绕龙头企业做产业链招商的经典案例一直在分享。据

我了解，咱们星梦工厂经过不断迭代已经进入到 3.0 或 4.0，或者按现在的词叫

创新产业社区，在这个变化的过程中，产业生态环境的构建，企业服务这块，有

哪些亮点可以跟大家分享？

秦元高：产业生态服务实体企业，因为实体企业是最重要的环节，而且北京

北研发、南制造，自身就是一种产业生态。亦庄也是，早年诺基亚占我们税收三

分之一，2013 年不行了，多亏奔驰顶上去了。也有人说，奔驰一家独大不好，

要有平衡的生态，所以，我们生物、医药、汽车板块这些都在做，这次拿奖的天

空之境，就是医疗器械产业园。

我们以国有平台公司和空间的维度构建两大服务体系，各地都在争夺客户，

我们不管是龙头招商还是空间招商，我们打造的以产业导入为核心的政府服务体

系；以空间服务为核心的企业服务体系。一头牵着政府，一头牵着企业，中间纽

带就是城市更新空间。空间运作这块，我们有个方式是作价入股，比如支持北汽

新能源上市，我们至今还是其第八大股东。另外，我们把买进的项目卖给了世界

五百强之一的贝尔，助力其达到 140 个亿产值，之前是 80 个亿产值，那么新增

每一万平方米产值 28 个亿，这非常了不得。还有其他定向转让、租金作价，我

们都在尝试，支持的都是龙头企业。

83

政府服务体系怎么做呢？以招商为主，市场力量不可小觑，有很多中介、高

校，需要我们进行嫁接，都是有偿的，替政府招商也是有偿的。政府围绕重点项

目有个七促，我们对应有个七落实，比如政府促选址，那我刚好有空间，助力政

府服务延伸下去，开发区管委会说他是店小二，那我说我说服务管家，总之继续

把服务做深做细。最近淄博也挺火，背后的逻辑就是政府给力，其实亦庄也一样，

我们现在开发的住宅开发，真的是一抢而空，因为有产业支撑，亦庄正在转化为

一个新城，教育、医疗各方面都在完善。

陈文言：在产业生态中，很多时候很多人认为国企身份是一种枷锁，亦庄刚

好把枷锁转化为独有优势，走出了亦庄模式。当然，不同企业主体根据各自核心

优势，会塑造自身产业生态构建之道。那鼎好这个项目在海淀举足轻重，20 万

平米疫情前基本上空置率没有超过 5%，可以想像，这样一个大体量对整个海淀

产业生态都会带来很大影响。我就特别感兴趣，鼎好当时在改造前期策划定位时，

有没有考虑过怎么和海淀这样一个特殊的区位背景相结合，怎么更好服务区域？

另外，您提及一个好的产业供应商，租金收入只是最基本的，好的能做到仅占

50%，那么咱们在这一块有哪些布局或动作？

王剑峰：我们虽然是基金投资的模式，但 2019 年拿项目之前，我们跟海淀

区跟中关村科学城有非常密切的联系，因为我们中关村西区业态的指导是中关村

科学城。在业态缩减过程中，我们其实有很多种选择，比如可以做商场，也可以

做办公，但是要导入什么业态？对资产持有者来讲，谁租金高就租给谁，实际上

并不能这样，特别中关村西区基因决定我们不能这样。我们做了大量调研，业态

疏解往哪方面疏解？我们选择了科技创新，选择了为科技企业服务的楼宇。在空

间重构上，我们研究了大量的写字楼，到底是做成国贸的写字楼，还是做成金融

街的写字楼，我们调研了海淀大量的科技企业，包括外地一些大咖类的科技企业。

写字办公的功能属性跟商场功能属性不一样，商场都是封闭的，写字楼要采光，

所以，我们把外立面全部拆掉了。当时，投资人经常问原来商场那些中间的黑房

间怎么做？所以，我们方案构建上开了比较大的中庭，海淀区给予非常大的支持，

因为面积损失了，当时给了我们两个原则：规模不变，可以做平衡，这也是北京

城市更新很大的突破。所以，我们在内外采光上做了大量文章，包括现在办公环

境都提健康，要健康的空气，健康的水，我们整个机电系统也做了全面更新，等

于这个楼除了壳，其他都没有了，我们也拿了 WELL 和 LEED 认证。

在业态转型过程中，我们也研究了中关村西区。2009 年，国务院批准中关

村西区做自主创新示范区，最热闹的车库咖啡、3W 咖啡，包括大量科技企业孵

化器应运而生。我们紧紧围绕科技创新做文章，科技创新需要空间，需要交流，

需要交互，同时科技创新需要环境，好的环境，好的服务，所以我们从一开始就

提供给予滋养的土壤。我们做一个科技创新的楼，比如做路演厅、交互公共空间、

公共展示空间、科技创新交互平台，这是我们自己定义的。既然产业升级，也不

能瞎租，我们自己定了一个方向，虽然区里指导很简单，就说科技智能，我们不

能全是科技智能，我们围绕科技智能，提供孵化，提供投资的企业，比如说创新

工厂，为科技企业提供上市、服务、培训、投资的企业，还有孵化出来上市企业，

引入的国际级投行，为科技企业服务的律所，在业态上形成一个生态。

城市更新是个引子，最终目的是产业升级。产业升级过程中，作为资产持有

者更多是为他们提供服务，我们自己给自己定目标，不仅是租金收入，可以拿股

84

权换租金，给楼里科技企业提供各种各样的服务，让楼里企业互动起来，让他们

业务发生交叉。这五年，我们尽力为中关村西区变成科技创新核心区奉献力量，

我们股东兆泰集团也好，浩腾投资也好，主要是活跃在北京楼宇改造市场上，在

超低能耗建筑、近零碳社区打造上积累了一定经验。

陈文言：鼎好可以做商业的时候，做科创中心，选择了一条难而正确的路，

的确非常有使命感，同时在大家只关注产业链垂直上下游的时候，另辟蹊径横向

关注，引进专业服务商，这也是产业生态环境非常重要的一部分。实际上，研究

硅谷发展历程，会发现科技人员和科技服务类人员是 2：1 的比例，这是产业生

态环境构建时应有的战略高度。我以前看过一本书叫《光电》，讲京东方创业蝶

变的过程，把创新刻到骨子里的，恒通文创秉承了创新意识，把传统工业园打造

成文化艺术交流的高地，经常有很多重量级展放到那，我想请安总分享一下，你

们服务文创类企业有哪些特点，有哪些创意服务？

安凌瀚：我们园区运营时间比较长了，2010 年到现在十多个年头了。最开

始京东方就是一家制造企业，后来从酒仙桥搬到亦庄，本来可以由京东方研发等

部门填满的，后来响应朝阳区打造文化产业总部基地的号召，像 ABB、索尼总部

都在我们园区里，再就是恒通国际创新园，集聚了很多大型展览馆、美术馆，还

有像蓝色光标、马蜂窝、鹏博士，中国电影导演中心，冯小刚、赵宝刚、李少红

工作室也在我们园区里。我们总结经验，从一开始不知道园区运营，到一点点运

营出成绩，我们发现文化企业共性需求，再帮助人家解决。

第一，文化企业对办公空间特殊性的需求，与传统写字楼不同，文化企业要

求人员的创意性，他们对高挑高的空间、超大办公空间以及改装设计，要求非常

严苛，像蓝色光标这种大企业，要求办公室里必须有水池，有咖啡厅，有画廊，

在我们超大型以前老生产线厂房里面都可以实现。我们企业工程管理部也会给新

进企业提出创意设计建议，进行方向引导，通过内部空间改造提升企业文化印象。

第二，贯彻客户服务为中心，集团每年会请业界最公开、最公正的第三方评

估机构评客户满意度，我们必须把客户放在第一位。我们满足企业需求最简单的

方式就是跟企业沟通，从职能部门到业务部门到高管到老板，我们通过产业活动

满足这些人需求，我们直接接触职能部门，接触员工个人，比如大型企业不太需

要工商财税服务，甚至政府关系比我们还好，那么我们就联合人力资源机构帮他

们举行就业服务会，或者双招双选会，为园区提供高端人才以及校招人才；然后

也会链接金融机构帮企业对接融资需求。

文化企业普遍年轻员工特别多，所以，我们每个月都会办一些针对年轻人活

动，不以盈利为目的，像今年办过联合全国最棒的一家美食市集办过吃播课，还

有一家入园商户是做酸奶的，它的骑行和户外体育活动也在我们园区办，为园区

年轻人群创造互动空间。我们也牺牲一部分面积，做舞蹈培训，一课难求，下班

后青年男女去练舞蹈，也有健身房，我们园区配了足球场、篮球场，还有室内网

球、乒乓球，把员工稳稳留在园区里。

我们跟老板做沟通，会发现他们要求把员工伺候好就行；我们也跟高管对接，

做一些高端服务，比如私人理财服务，请专业理财师讲一些理财经验，甚至会员

制的服务，也颇有效果。我们也牺牲了很大的面积，我们收取非常少的租金，引

入民生美术馆，因为他们有超强的文化展演聚合能力，像刚刚撤展的敦煌艺术展

85

半年时间，吸引了 30 万客流量。我们会通过这些展，为客户企业订制专场，基

本上园区规模以上企业都办过专场。总的说来，我理解文化园区运营就是一点点

满足每个人每个企业共性的需求，实际上我们能做的也有限，但只要把能做的事

情做好，做到极致，就是一个很不容易的事情了。

陈文言：从调查中来，根据终端用户需求，解决痛点，我觉得是很朴素，但

非常有效的路径。城市更新现在很热，成国策了，但会不会像养老、大健康那样，

理想很丰满，现实有点骨感，想请各位说说对于城市更新未来的展望或寄语，希

望业界未来重点关注的领域？

张攀：今年我们团队有个共同的课题，怎么以产业为引导，去探索打造城市

更新的海淀模式。我们希望用城市更新空间的变化，怎么让 B 端用户得到更适合

他们发展的产业办公空间。另外构成企业核心的主体是人才，怎么把海淀区最优

质的人才，留在海淀，为海淀企业服务。过去三年，我们用城市更新的手段将园

区受疫情冲击比较大的酒店改造成人才长租公寓，解决就近办公、通行问题，我

们也用集团兄弟公司的力量，比如教育板块，从幼儿园到国际教育学校，连接到

我们平台上，打造一个从办公到居住，甚至子女教育为整体链条空间的实践。我

们也在摸索，跟合作伙伴一起共同借鉴各自所长所感，用到实践里面。

秦元高：我从 1995 年做房地产开发，各个门类差不多都做了，咱们城市走

到今天，尤其一线城市城镇化率那么高，和国外比已经没有太大差别，更新是必

然，我对城市更新充满了信心，大拆大建已经不行了，各自练好自己的本领，做

好点穴式、绣花式的工夫，这是我们的未来。一句话，期待更新让城市更新，导

入新产业，创造新生态，带来新消费，激发新活力。

王剑峰：城市更新涉及到政策，涉及到区域功能，涉及到社会民生，中国的

城市更新刚刚起步，任重道远，没那么容易。

安凌瀚：现在城市更新是根据每个城市特色制定相关政策，政策引领一定是

最关键的。城市更新是永远存在的行业，我们愿意在这个行业永远深耕，未来，

京东方会将实体实业联合城市更新、空间运营一起去做，包括我们文化园板块，

也会做一些数字文化类的产品，一是解决城市更新模式走出去，空间运营模式走

出去没有产业的问题。二是发挥龙头带动效应，复制深耕文化领域的经验。相信

我们未来城市更新的前景更美好广阔。

陈文言：大家有共识，城市更新很难，但是一个正确的事情，我们要坚定做

下去，我个人觉得城市更新是一个系统再造工程，涉及制度的重构，金融模型的

重构，商业模式的重构，甚至组织的重构，但不管如何，我们走在正确的方向上。

86

分论坛四｜商业生态 共生共赢

城市更新商业不动产的投资、资管与运营

孟志昕

北京世联明德商业管理有限公司总经理

北京世联明德商业管理有限公司是在北京市长期从事针对核心区域的存量

资产进行投资、咨询，以及资产管理和整体运营具体执行的商业企业。在参与到

这次大会过程中，我们能够感受到政府领导在未来中国整体城市更新发展中勾勒

着非常宏伟的蓝图，而且在构想着更加具有实操性的政策和方向。同时我们也跟

建筑领域的专家、融资金融机构的领导在探讨如何去搭建一个更好的城市更新生

态。

昨天在跟刘志老师分享过程当中提了一个非常重要的观点：一个好的城市更

新项目能够做到可持续发展，那他就具备投资性，换句话说投资一个城市更新项

目能够带来稳定的经营性收益，即使是微利；但前提是有正向的投资收益和可持

续发展的能力，使这个项目整体立论能够立住，而且能够在政策的扶植、金融杠

杆加持、相关政策的支持下，助力各类城市更新项目落地执行，解决核心的问题。

世联明德作为一个商业地产团队，想跟各位分享在具体商业地产运营的过程

当中怎么样让一个城市更新项目能够带来稳定的经营性现金流，把它奠定成为项

目整体可持续发展的核心能力。

城市更新已经成为国家发展战略，高品质的城市更新发展更需要一种专业化、

市场化和精细化的运作，才能够带来正向的经营性收益。在商业地产领域里面有

四个词，叫投、融、管、退，今天重点评价的是“管”，在整体的价值建构和建

设过程当中，“管”就是可融资性，整体的经营性现金流的支持和保障。

对城市更新项目进行投资、评价。城市更新主要划分为居住类、基础设施类、

公共空间类、产业类和城市综合性类等。北京城市更新市场化实践早于政策出台，

自 2010 年起，投资人开始在北京市场寻找老旧经营性物业进行改造，以获取良

好的经营收益，代表项目有中粮广场，盈科中心等。在众多房地产从业人员当中，

对住宅产品和商业地产产品的思考始终停留在表象上的分类。但从商业地产研究

群体的角度来看，商业地产产品及住宅类产品有着本质上的不同，即商业地产产

品属于生产资料，它的基础定价、价值评价体系、原则与住宅产品有很大的差别。

商业地产投资的全流程分为“投、融、管、退”。能否在投资周期内，实现

投资者预设投资目标（NOI、IRR），是商业地产评价的重要维度。所谓的 NOI

是净经营性收益，也就是经营性现金流；IRR 指的是内部投资收益率。一个好的

城市更新项目、一个可能持续发展的城市更新项目最重要的指标就是 NOI 年的净

87

经营性收入为正，内部投资收益率的正杠杆大于基本融资成本，这是任何一个城

市更新项目可以持续发展的基本的立论和基础。至于做成什么样的产品，在经营

上如何提升经营性净现金流，应当具备什么样的社会意义以及社会价值，是城市

更新项目基本的维度，它可持续发展的内核来自于经营维度和投资维度。

在城市更新项目发展过程当中，针对不同主体对于城市更新思考有不同的诉

求，从政府维度，包括国有企业，除了要有经营性收益之外，还有很多政府方面

的思考，但从实操方来讲依然离不开底层内核的实现。商业地产投资有它自己独

特的属性，更看重收益性，相对而言它的投资性周期比较长，风险相对较大，整

体经营方式不是单一的；而住宅产品大部分是需要整体以资产转移完成销售型的

方式退出，在商业地产领域里面更看重实操和经营的提升。

在商业地产整体的价值评价当中有一个基本逻辑，商业地产作为生产资料，

其核心价值在于为入驻企业和商业客户提供的有效的商业地产空间，客户在你的

空间当中开展生产性的经营活动、创造价值，并且愿意为这个空间支付相应的商

业对价，就是商业地产最底层的核心价值。学过经济学的同志大家都了解到，价

格实际上是价值的货币表现，换句话说，如果一个商业地产最核心的价值就是租

金，它表现的就是说你这个空间为你的经营使用者带来的价值属性。

有了这样一个基本的逻辑之后，我们就可以看到既然我们可以把商业地产核

心价值最底层的要素理解为租金，同时我们又了解到一个优秀的商业地产的运营

是需要相应的成本。举个例子，在北京市核心区域运营 5A 级智能化甲级写字楼，

如 CBD、金融街、东二环、中关村这些区域，由于有不同产业作为支撑，也会有

不同的租金收益表现。一般 5A 级甲级写字楼整体的租金收入可以做到每天每平

米 10 块钱左右的水平，基本上要扣除掉 20%-25%的运营成本，包括物业管理费、

运营成本、持有型资产及相关税费，而北京商业地产执行的房产税可以达到年租

金收入的 12%。相当于租金收入有 100 块钱的话，实际上能够直接反哺投资者的

净收入大约只有 75%-80%，100 块大约就是 75 块-80 块的水平。在这样的市场表

现上，就可以看到 75 块和 80 块就是在数据当中 NOI 的概念，直接表现的就是可

以针对办公楼客户向我提供的租金，还有商业品牌客户向我支付的租金的对价，

或者整体经营性收入的分成。我们想让一个商业地产的产品能够可持续的经营和

发展的话，基本要具备这样的制度和条件。

如果是城市更新类的商业地产项目，也是需要完成这样一个概念。NOI 水平

实际上和物业估值密切相关，根据世联明德团队在北京市长期从事商业地产的投

资、管理和大宗交易的经验可以看到，北京市核心区域甲级写字楼的资本化率大

约是在 4.5%左右的水平。整体的投资市场对于经营价值思考的基本公式：市场

价值（V）=净营业收入（I）/资本化率（R），V 是整体商业地产的市场价值，

它的价值就是它的货币表现，I 就是每年的经营性净收入，这个 R 实际上就是资

本化率水平。有了价格评价的基础，就构建出商业地产整体投资基础的理论模型。

延伸到城市更新，特别是存量资产旧改领域里面，可以看到所有的工作特别是资

产管理都是围绕着这个公式在进行推动和开展的。

高品质资管和运营价值到底是怎么去做的呢？我们是这样开展的，首先在整

个商业地产资产管理大的逻辑上来讲，我们是投、融、管、退的完整流程，在项

目投资核心的管理，资产管理“管”的部分就是经营性收益。为了实现资产价值

的提升又分成了四个维度开展相应的工作，我们称之为管钱。在整体的经营性收

88

入管理里面，既要管收，也要管支，在租金收益上来讲希望能够高于区域市场平

均水平，提升出租率和项目的去化速度，这样在一个有限的时空维度里面可以带

来最大的经营收益。针对同样的资产，合理控制运营和经营成本，包括物业管理

费用，大头是能耗，在商业地产或者资产管理领域里面的 ESG，能源管理是一个

非常重要的课题，我们要控制支出。当然还会有合理的人力管理、营销推广等费

用，都是在支出范围。针对于经营性收入的管理，核心目标就是 NOI，在 NOI 的

管理上来讲收支两条线，收尽量的高、快，支要在保证品质的前提下有效的合理

控制成本。

在实物资产管理上来讲，如果一个物业不去做任何提升、改造，是否可以一

直控制投入成本呢？其实不是。客户的体验是在一个高品质的体验空间内去完成

的，实物资产的管理也非常重要。投、融、管、退整体的模型是适应于所有的商

业地产投资，大部分城市更新项目都是在实物资产的第二次资本性投入当中开展

工作。北京有很多存量资产项目，特别是在 2008 年前后核心区域建成的甲级写

字楼，走到了今天差不多将近有 15 年左右的时间，超过 10 年以上的甲级写字楼

基本进入到大设备设施需要综合系统性提升和维修阶段，这些商业地产项目的更

新是投资人做的主动性的选择。有一部分的更新是被动性的更新，设备设施到了

二次系统提升和改造的阶段，如何在实物资产管理当中有效支持整体的经营性收

益不断地提升和增值，也是一个非常重要的过程。物业管理服务的关键业务指标

更多的是客户满意度，通过更加优质的物业管理服务提升客户留存率。

在品牌推广和营销建设方面，主要通过管钱、管物、管服务、管品牌等多重

维度提升。随着经营性净收入提升，退出阶段或通过交易型方式，或通过市场发

行公募 REITs。值得注意的是，公募 REITs 维度定价或者价值评定的核心指标依

然是经营性净收入。因此，世联明德将资产管理分成若干个考核指标，以财务指

标为例，其中包括营业收入、营业成本、净利润、EBITDA、NPV、IRR、NOI，这

些都是影响商业不动产价值评估和价值实现的具体指标。

在城市更新项目中，资产管理实物在运营过程中有几个难点。特别是那些十

几年前或者二十年前的老旧小区清租，基础设施设备资料的缺失比较普遍，包括

整体管线中间的整改也没有图纸和实物相对应，造成项目推进艰难、旷日持久，

且成本非常高。

在施工项目现场管理方面，以北京城市更新项目为例，不仅包括单体建筑改

造，还包括建筑群中的局部改造，会影响其周围局部区域、其他楼座甚至在不同

楼层正在使用和办公的人群。这就存在施工现场和使用交叉的场景，施工现场管

理非常复杂。

在资产管理方面，要有准确的项目定位。比如，在望京项目投资立项之初，

世联明德团队花费两个月对该区域北起五环、南到四环、西起京城、东到机场等

主要商务区域进行地毯式调研，收集到 400 多万建筑规模总量，调研了 40 多个

主要甲级写字楼项目，厘清了 800 多家企业客户需求，梳理了 200 个左右客户实

际的租赁面积和行业特点，最终找到了项目的明确定位。

在建筑设计方案方面，要选择有创造性的团队，要求综合设计能力强，并且

熟悉属地的设计管理政策规范。比如，世联明德在今年北京城市更新项目（位于

建国门区域）的设计团队遴选时就选择了在望京改造时曾合作过的设计团队。值

89

得注意的是，在工程改造过程中还会面临如扰民、天气等各种各样的问题，在实

操过程中要给予重视，并想办法解决。

在物业管理维护方面，会面临如建筑产品、设施设备、停车场、客户管理和

安全管理等问题。除此之外，还要统筹安排整体的运营工作，比如运营团队的搭

建、营销计划的确定、营销工作的具体实施和营销推广活动的落地等。

因此，资管前期要从不同维度进行研究、分析、定位，通过网格分析的方法

确定租金体系（包括选择第三方合作公司）和营销推广计划，最终制定完整的工

作流程。同时，还要从不同维度细化和有效梳理运营指标。只有扎实的资产管理

工作，才能让项目落地，进而取得好的成绩，保证经营性净收入的稳定和可投资

性。比如，世联明德在北京有 2 个城市更新项目。第一个是正在运营的北投奥园

1314 项目，位于北京市北中轴的沿线，是一个非常典型的工业遗存改造项目（北

京奥运遗产项目）。项目定位是 UPartyUParty，意在打造具有奥运主题的体验

文化旗舰项目，主要做体育主题运营。第二个是望京 UCS 项目，最核心的定位在

于资产价值（建筑外观、设施设备、整体功能）的提升，如将望京沃尔玛大卖场

打造成商业办公体，从而实现每年租金收入从 3000 万元提升至 1.4 亿元，经营

性净收入从 1000 万元提升到 1 个亿。

在城市更新过程中，投资模型分成投资阶段、建设阶段、运营阶段、退出阶

段四个阶段，在不同阶段要从不同维度思考，并根据经营价值和经营效果评价进

行不同投资测算模型的梳理。如果把城市更新投资的投、融、管、退进一步抽象

和厘清，可以细化到 CCM 简单模型的概念上来。从底层现金流来看，商业不动产

资产管理核心就是现金流，从前期的投资现金流到交付后的运营现金流，不管是

民生项目，还是商业不动产项目，最终都希望经营性收益为正。

作为在商业不动产领域偏向实操和执行力的团队，世联明德希望商业不动产

投、融、管、退以及评价方法能够应用到更为广泛的城市更新项目中，以此助力

城市建设和行业发展，实现城市更新项目的高质量和可持续发展。

90

城市更新中的聚合与迭代——中海新办公生态实践

郭 哲

北京中海商务中心品牌总监

众所周知，城市更新其实是各类矛盾的一个交汇点，一般的城市更新项目都

会具有一些改造难度大、时间周期长、沉淀资金多等等的一些特点。对于中国的

大中型城市而言，城市更新已经由扩张转向了更新，更新理念的升级、更新阶段

性的特殊，以及更新难题的复杂和多变性，正在促使着城市更新的主体和参与者

的能力向更高阶段的升级。

早在 2018 年，中海基于城市更新过程中各类矛盾的复杂性、诉求的多变性，

编撰发布城市更新白皮书，提供了一套完整的“中海城市更新解决方案”。白皮

书将城市更新过程中所面临的关键问题划分成了三个维度：第一，资金是最主要

的推动力和核心的资源，缺乏资金支持的项目将难以为继；第二，就是大家最关

心的土地的问题，土地是实现城市更新的路径，也是实现城市更新的关键依托的

空间载体；第三，就是产业升级、民生保障和生态人文等等城市更新所主要涵盖

的内容。

在中海做城市更新的这些年里，我们也逐步探索出了中海化的解决方案，一

个好的优质的城市更新运营者需要具备 5 个核心能力，即点石成金的创造力、资

源整合能力、项目操盘能力、资金运转能力、产业导入力。我们在北京改的第一

个项目是位于金融街的北京中海财富中心，北京中海财富中心是一个建立于

2008 年的老楼，在运营十年之后，由一个乙级写字楼转换成了中海商业联合办

公旗舰产品，一跃成为金融街区域的首座独栋垂直型商务办公综合体。这个项目

不仅从外观、内部环境、大堂、配套都发生了翻天覆地的变化。改造过程中，我

们从需求反推的设计创造出独有的、既可以满足区域市场高端金融类人群需求，

又能可以提供全方位智慧配套设施的全时段运营服务精装办公类产品。北京中海

财富中心也很好实现了一个资产价格方向的提升，项目虽然只有 1.5 万平方米，

但经过整体改造后，年收入是超过 2 亿元；通过金融类客户引进，提升了西城区

税源，仅仅工银理财一家公司提升的年税源收入就超过了 5 亿元。

城市更新中大家更关心的是文化和传承的信息，这是中海在英国伦敦做的

61Aldwych 项目，61Aldwych 始建于一战时期，改造过程中为了保证整体街区的

统一风貌，进行了外立面历史风格的延续，内装中采用较为现代简约的设计元素，

把这座始于第一次世界大战期间的建筑升级成为甲级写字楼，并引入了一些金融、

科技、法律、媒体类公司的总部。

近期做的旧改项目是北京中海商务中心，项目位于阜成门城楼，是明清时期

北京四九城的重要能源通道，随着改革开放，一栋栋办公楼拔天而起，1997 年

的阜成门华联商厦成为一代人心中的商业地标。近年来随着首都城市核心区域城

91

市规划的升级，建筑的使命又一次发生了改变，在 2021 年 12 月 30 日，中海中

标签约了首都核心区四川大厦商办聚合体项目，我们给这个项目的定位是打造金

融与科技共生的办公旗舰标杆产品。经历了一年多改造，2023 年 6 月，四川大

厦裙楼以北京中海商务中心的名字与大家再次见面，成为中海城市更新聚合与迭

代的鲜活案例。

今天的商业世界是聚合的，今天的商业世界是聚合的，办公与商业的边界被

打破，商业与商业的界限被溶解。中海商务中心 COMPLEX 聚合体由此诞生。大家

可能会问什么是聚合体？第一个聚是城市更新的社区聚合精神，城市更新最核心

的要素是要融入到整个城市社区的生态系统中，从而能够激发整个城市的活力。

在这个项目中，有一家一直驻扎在阜成门的 COSTA 咖啡，旁边也有一家在社区内

经营了十年的花川花店，它们都是这个社区最好的见证者。我们要做的城市更新

其实就是用新的链接场，用场景价值重构社区用户的信任，刚才提到的花川花店

拓展的第二家店开展在中海商务中心项目当中，这种社区邻居间和睦的互动，才

是我们认为的人家烟火气的美好。同时这个新的链接场也让相隔万里的两个区域

架起了桥梁。

在这个项目中有一个非常重要的商业客户叫天府优选北京旗舰店，它四川省

商务厅重点项目，未来川货、川菜、川酒、川药等川字号产品，会以年轻、时尚、

科技的新形象与首都北京的消费者见面，在中海商务中心这个美学与科技共生的

场景中，成为四川在北京的城市窗口，四川广播电视台也将川台会客厅设置在了

北京中海商务中心，促进首都、四川两地企业家的交流合作。

第二个聚是多元业态的聚合共生，在 2.9 万平米小的商业综合体之内，我们

融合了五种业态产品，包括写字楼、精装办公、独栋办公、精致商业、HUI 国际

会议中心。我们自己的办公用户就可以实现在空间场景内的循环。比如说某金融

的 CEOFRANK 在早上的时候就可以在 OZFIT 健身中心中去跑个步、健个身，上午

的时候就在国际中心去开一下周例会，然后去 Lavazza 那边买面包和咖啡，中午

就在新式美学空间里面去进行一些头脑风暴，整体这种多元业态的包容共生所产

生的化学效应就形成了无边界的商业场景，从而实现了资产的最佳配置。项目最

难的是改造交通的体系，为了联通这五种业态，我们打通了整个商场的扶梯，使

写字楼、精装办公、独栋办公都拥有了独立的交通体系，特别是四楼带露台的办

公空间，更是形成了一梯一户的高规格电梯配比。

第三个聚是生态链的聚合，我们去年发起了一个叫做 COMPLEX 发现主理人的

计划，希望能够通过寻找新经济、新物种的新品牌代表，见证传统品牌的一个焕

新，以及新品牌的诞生。在过去一年时间里，我们找到了 100 位和新商务价值观

同频的主理人。聚是一团火，散是满天星，唯有热爱可以抵御岁月漫长。我们也

是希望携手这些品牌主理人一起去做一场商业实验，为民族品牌讲好故事，为新

商务的用户提供更美好和更充分的工作、生活的体验。

接下来要讲的是商业空间的迭代。第一个迭代其实是 COOC 中海商务生态链。

COOC 中海商务多年来一直致力于生态链的打造，帮助入驻的企业拓展业务、构

建交易平台、降低交易成本，在更高维度上面整合资源。中海商务的供应链公司

其实就是我们最好的支持和背书，对于 B 端企业而言，它们可以利用平台的外骨

骼有效控制企业的边界成本，充分压缩人工、行政、采购、咨询，以及代理等等

方面的成本和风险，将宝贵的资源全部投入到自身业主的壮大和发展当中。对于

92

C 端的白领来说，大家可以借由我们平台的超级入口一键链接到我们平台中的餐

饮、零售、时尚、艺术、文旅等等多样化的生活。通过对租户需求的深耕和研判，

我们同时也触达了面向 B 端兼具 C 端的六大产业的配套和资管的协同服务。

COOC 中海商务产业链是我们一直在做、不断迭代的一个产品，中海商务对

于客户资质和供应链体系有着一贯高规格的商业门槛，无形中帮助租户完成了对

资源方的考察、选品、招标及入库的工作，做到了筛选环节的前置，有效提升了

租户的效率，降低了成本。依托先天优秀+后天精选的资源，我们可以实现供给

和需求双向透明并且可追溯，我们致力于为租户在高阶产业和资产赋能上提供最

优质、最稳妥、最丰富的选择。

在整个实践当中，我们会发现办公产品从以前的功能价值转变到情绪价值当

中，在最新一代的产品当中，我们打造了 Officare+元化医疗这样的一个健康生

活方式中心，未来我们的客户其实是可以在写字楼里面就能就近便捷的体验到写

字楼共享优势，同时也可以进行一些健康咨询服务、远程会诊，以及整体的商办

旗舰一键服务的模式。

第二个迭代其实是数智化，城市更新中非常庞大繁琐的这些路径是必须要通

过数智化来进行实现的，在我们最新的空间中，很多服务场景是通过数字人运营

官来实现的，同时，我们也邀请了达闼机器人在我们的项目中进行机器人咖啡场

景的实践和应用，这就是现实与虚拟流畅的接驳。数字孪生与线下场景融合的双

向奔赴，数字人提供的 7×24 小时不间断但简单重复类的咨询服务，而真人运营

官在空间中提供具有情感价值、陪伴价值的有温度的服务。

AIGC 开启的是商业场景流新周期，线下的场景则是提供稳定、信任、有温

度的服务闭环，两者结合才是商务办公的新体验。我们也是在 COOC 中海商务这

么多年以来成熟的数智化研究基础上进行了一个办公物联网的进一步集成，目前

在写字楼项目当中已经可以实现超过 30 个场景的办公物联。

第三个迭代是低碳，数智化同样也推动了低碳的发展，在中海城市更新的最

新实践中，我们对于项目的最初定位和设计就立志于是以零碳的建筑为目标。在

商业改办公的周期当中，其实最难的是解决办公场所采光问题，通过调整幕墙比

例，增加玻璃幕墙面积，提高整体采光性。利用一些泥克石和超白 LOW-E 玻璃这

些有效降低项目能耗。采用光伏发电和光储直柔技术把项目能耗降到最低。引进

大金 VRV 空调，实现 24 小时开启空调的可能性，大幅降低用户加时空调成本，

且新风系统采用热回收功能，通过热回收室内热量预热室外冷空气，也能达到高

效的节能效果。

我们要做的是推动碳意识的日常化，就拿今天的会议来说，我们减少会议纸

张的应用，去开一次低碳的会议，这就是我们碳意识走向日常的脚步。我们首次

迭代出中海商务碳积分系统，办公空间的空调开启时间是上午 9 点到晚上 6 点，

如果员工因外出不能回到办公室，可以通过线上程序远程调控空调，节约一天能

耗就可以兑换个人碳积分，这个碳积分可以在商业会议中心以碳积分的形式兑换

一杯咖啡或者是一束鲜花。我们也希望去做一个碳积分类的排名，大家你追我赶

才会更有参与感。项目的管理后台也是用的柔性控制技术，我们在下班后可以进

入到管理后台，通过传感器检测每个房间是否有人，协助关闭灯和空调，有效的

做到节能减排。

93

非常诚挚的邀请大家一起加入到我们的碳足迹行列，一起为更美好的世界做

出贡献。在每一位城市更新参与者的细心雕琢之下，城市正在发生着日新月异的

变化，它们一如正在蜕变的蝴蝶，正从旧梦中飞出，一座座产业更加丰富、更加

多元、更加高端的新项目正身容渐显。

94

创新模式打造北京沉浸式互动体验高地

——华熙 LIVE·五棵松项目分享

罗 靖

华熙集团副总裁

在北京长安街西部、西四环 301 解放军总医院的一隅、长安街北侧，坐落着

华熙集团的华熙 LIVE·五棵松项目。经过十多年的发展，该项目已经建立比较

完善的产业链，包括一座可容纳 18000 人的综合体育馆，一个面积约 2400 平方

米、高 10 米的 M 空间，一个共有 11.5 片篮球场篮球公园，一个为片区提供吃喝

玩乐服务的南区商业区。近两年该项目又增加了华熙 LIVE·冰上中心和写字楼。

华熙 LIVE·五棵松项目在大家心目中有很多标签，比如双奥场馆，2008 年

奥运会期间承接了全部的奥运篮球比赛，2022 年冬奥会成为冰球比赛场地，同

时也是 2008 年奥运会 46 个场馆里面唯一一个民营投资建设并运营的场馆，更重

要的一个标签是奥运 46 个场馆里面唯一一个能够在赛后实现正现金流的场馆。

同时五棵松体育馆还是非常知名的综合演艺场馆。

2018 年，华熙 LIVE·五棵松项目获得“中国特色商业街”称号。近几年还

获得如北京市旅游休闲街区、北京十大文化消费地标、北京十大商业品牌、全国

体育产业示范单位等荣誉。同时，它还是京城首批四大夜地标之一，2020 年获

央视评选的全国九大夜市之一，被文旅部评为全国首批夜间文化旅游消费聚集区。

华熙 LIVE·五棵松项目还有很多标签。比如，它是面积最大、规模最全的

场馆集群，它是多个重大国际体育赛事的目的地，它是很多像音乐现场呈现、草

根篮球 IP 的集结地等。应该说，华熙 LIVE·五棵松项目改变了五棵松地区的气

质形象，给这个片区带来不一样的色彩。

经过多年运营，华熙 LIVE·五棵松尤其是其商业区入驻商家有大约 210 家，

其中品牌店和旗舰店有 60 多家，复合形态有大概 15 种，全区域同品牌绩效第一

的就有 27 家，全年同品牌纵向平效比第一的有 41 家，商业投资回报率在 12%左

右，经济效益全年拉动消费 18 亿元，全年可以解决 8000 人以上的就业问题，税

收贡献超过 8000 万元。

华熙 LIVE·五棵松项目的成功，经历了一个漫长的过程。华熙集团 2005 年

开始接手，第一步在 2008 年华熙集团承担了国家篮球比赛，奥运会以后进行综

合文体演艺场馆转型，开始承接国内外一线艺人的演出，以及越野摩托车、室内

橄榄球、拳击比赛、冰上运动和汽车发布会等商业演出。

转型过程中，华熙集团将其中一个奥运会训练馆改造成 M 空间打造小型场所，

比如小型演唱会、歌迷见面会、科比球迷见面会、天猫开街等。同时，华熙集团

95

又把五棵松篮球 IP 做强做大，筹划建设了篮球公园，大概有 11.5 片篮球场，包

括品质世界一流的室外、室内各种设施，华熙集团曾主办全球亚洲区域三对三篮

球联赛。

对场馆篮球事业、文体事业多年的经营以后，又致力于完善配套设施、商业

服务设施，形成了占地将近 10 万平方米的商业服务区，以吃喝玩乐各种业态为

主。同时也穿插各种轻探险户外运动，比如攀爬、卡丁车赛场等。随着冬奥会的

来临，华熙集团又增设了冰上运动中心，打造了全球最好的节能体育建筑。同时，

还完善了 5A 级写字楼，为在片区工作的公司提供更好的办公场所。

未来，随着时代的发展，随着消费行为习惯不断地调整，我们也会推陈出新，

未来我们还会不断地完善五棵松片区的业态组成。

在多年的运营过程当中，华熙集团形成了一套“华熙 LIVE 模式”的商业运

营模式，即以综合场馆运营为核心，打造都市生活的聚集区和新生活方式的体验

地。特点是以城市消费为核心，构建一个 5 小时的时尚生活圈，比如一家老少都

能在片区至少待够 5 个小时，每个人都有自己喜爱的业态去参与，通过沉浸式互

动体验，从家里走出来投入整个营造的消费场景中去。华熙 LIVE 模式的核心要

点其实是为大家打造一个快乐、健康、美丽的消费场景。

华熙集团在项目的打造过程中形成了四大理念，归纳如下。

第一，初心就是巅峰。不管做任何形态，要做就要做到最好。这里包含两个

层级：商业模式的先进性、硬件设施的先进性。在商业模式方面，华熙集团接手

项目后，对标全球顶级样本，学习世界先进经验，比如向当时最好的篮球运营

NBA、场馆运营最好的美国运营公司学习。不过由于文化不一样、场景不一样，

在实际学习过程中，华熙集团也融合本土文化精髓，最后形成自己独有的运营思

路。在硬件设施方面，五棵松打造世界顶级的综合体育场馆，可以实现 6 小时冰

篮转换。该场馆获得国家级鲁班奖、詹天佑奖，是全国体育场馆的示范。

第二，运营先行。这点尤其重要。华熙 LIVE·五棵松项目的成功运营获得

多方关注，很多地方建立场馆时找到华熙集团寻求运营支持。在合作过程中，华

熙集团发现很多场馆在前期建设时存在需求滞后问题，造成从定位到单体设计出

现很大偏差，这对后期运营非常致命。可见，运营需求要指导规划设计。比如，

华熙 LIVE·五棵松项目从最初定义就是做综合场馆，这也改变了中国过去做场

馆设计时只满足专业体育观赛需求的现状。在规划设计时，华熙集团就关注空间

规划、服务设施配给问题，在场地设计时强调互动体验。同时又采取开放式街区

下沉式围合空间的设计，并增加遮雨等设施，让人既有逛街的感觉，又有在户外

的体验。

第三，以人为本。所有的空间、建筑归根到底都是为人服务的。为了营造现

场体验、现场沟通、现场交流的消费场景，满足人们对美好生活的向往，华熙集

团强调现场沉浸式体验，既是社交场所，又是放松身心的场所。比如，这里有很

多互动型的大型雕塑，让来到此处的人们无处不打卡。

第四，做多业态组合。既然是给大家提供 5 小时以上的时尚生活圈，所以单

一业态不能适应新的需求。另外，为了满足人们对美好生活的追求，提升人们在

文化层面上的消费体验，华熙集团归纳形成了文化体育、文化娱乐、文化艺术、

96

文化教育、文化生活五位一体的业态组合。文化体育：有各种各样健康体育的参

与；文化娱乐，有各种表演形式供大家去观赏；文化艺术，给大家提供体验类、

互动类、高科技类的艺术体验，比如华熙时代美术馆；文化教育，五棵松聚集了

北京最好的儿童篮球培训机构；文化生活，给大家提高生活品质，满足大家精神

享受的聚集地。

随着时代的发展，华熙 LIVE·五棵松项目与时俱进，将会在快乐、健康、

美丽的主题下，迎合时代发展，逐步增加科技感、智能化、元宇宙等元素，让大

家不断有新奇体验。

97

城市更新金融生态及产品创新

杨嘉楠

平安银行北京分行重点客户部总经理

在整个城市更新的产品体系里面，金融方案是一个非常重要的组成部分，再

好的项目，如果没有钱的话，其实都是很难能落实的。我们今天就想跟大家交流

一下，城市更新业务里面钱从哪儿来？金融机构是怎么来看待城市更新项目的这

种机会？

目前大家在城市更新领域里面找金融机构融资很困难，觉得金融机构对城市

更新领域不重视，事实上恰恰相反，金融机构在城市更新领域有很深的布局。今

天我们就想给大家点信心，到现在为止整个金融机构对城市更新的理解，包括对

城市更新的模式应该说是更积极了。具体表现在五个方面：1.态度积极，包括主

观客观层面；2.服务的专业程度加深；3.产品体系逐步完善；4.活跃机构增多；

5.参与深度和介入阶段更加贴近市场需求。

首先，介绍一下城市更新项目的资金来源。城市更新资金的参与主体主要有

三部分：政府、市场主体、金融机构。从这几个参与主体的作用来说，政府在起

到了引导作用，市场主体是物业的所有人权利人，另一方面是市场各类投资机构，

这些机构在整个城市更新业务里面是作为投资运营主体。金融机构在城市更新资

金的支持里面起到主要渠道作用。财政资金作为市场融资的补充，也是城市更新

主要资金资源的渠道之一，中央和地方的财政资金，以及专项债都可以作为城市

更新的参与资金。

金融机构资金的分类和构成。从广义上讲，金融机构的资金一共分为两类，

一类是偏债性的，也就是债性融资；另外一类是偏股性的，也就是权益性融资。

债性融资就是个债，有明确期限、明确金额、明确利率的债，主要考量因素有 1.项目合规性；2.项目资金安全性；3.项目经济性；4.操盘方具备一定实力；5.有明确的退出方案。

债性融资的优势：1.资金充裕，额度不受限。这个是非常重要的一点，参与

债性融资的机构都是大机构，大家都不差钱，而且现在目前来说这些机构投放压

力都很大，是有钱投不出去的一个状态。2.期限比较灵活。债性融资可长可短，

如果说长，像我们现在做的保租房项目，包括做的经营性物业，15 年、20 年、

25 年都可以，短的来说一年期项目性补流的需求也都是没有问题，包括票据的

支持在银行产品里都是完善的。3.成本低。这个大家是共识，所有融资的模式里

面像银行融资还是非常便宜的。4.不会稀释股权。未来项目退出一直也不会有超

额收益分配的机制。能够提供债性融资的机构都有谁呢？包括银行、保险、信托、

资管、AMC，这些机构都是可以提供债性融资的。不足之处在于债性融资对于项

目的要求、实施主体的实力、担保方式要求较高，因此高门槛是大家在初期的时