50

服务企业到市管理机构办理拨款手续。市管理机构可先行向物业服务企业拨付不超过 80%

的项目经费预算款项。（四）物业服务企业组织实施。（五）维修工程竣工验收合格后，物

业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等，到区管理机构进行

备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。从该规定可知，在 2008 年 1 月 1

日之后，物业服务企业需要使用物业专项维修资金时，应当履行拟定维修方案、业主委员会

提交业主大会或相关业主表决、组织实施三个必经程序。实践中，多数小区未能成立业主委

员会或因业主委员会到期后无法选出新的业主委员会而导致业主委员会缺位。这种情况在客

观上造成了物业服务企业在使用专项维修资金中无组织召开业主大会或征求相关业主意见

的主体，物业服务企业只能自行决定或自行征求业主意见后使用。

（二）决策程序中存在的主要问题

决策程序中存在的主要问题，一是未经业主大会表决或虽经表决但未达到法定的同意比

例；二是未经相关业主签字或签字同意的业主未达到共有业主人数和面积的法定比例；三是

物业服务企业未将维修资金使用方案予以公布，也无法提供施工合同、比价方案及付款凭证，

无法证明实施维修方案的必要性、维修价格的合理性以及实际发生维修的事实。在司法实践

中，往往承担举证不能的法律后果。

三、物业专项维修资金使用涉诉案例分析

物业专项维修资金使用涉诉案件，主要焦点是物业专项维修资金使用的用途是否合法，

物业专项维修资金的使用是否取得业主、业主委员会和业主大会的同意，以及对于不符合法

定要求支出的物业专项维修资金如何确认其有效性。

参考案例五：（2013）深宝法民初字第 768 号

2005 年 12 月，深圳市龙华新区龙华街道城市明珠花园入伙，小区由深圳市劲力明珠物

业管理有限公司（以下简称“劲力公司”）提供物业管理服务，劲力公司于 2007 年 4 月 1

日开始向小区业主收取专项维修资金。 2010 年 2 月 5 日，深圳市宝安区龙华街道城市明珠

花园业主委员会（以下简称“城市明珠业委会”）成立，劲力公司对城市明珠花园小区的物

业管理收费至 2011 年 8 月 15 日，自 2011 年 8 月 16 日起，第三人进驻城市明珠花园小区并

51

开始提供物业服务后，城市明珠业委会起诉劲力公司，请求劲力公司向原告移交其收取的深

圳市龙华新区城市明珠花园 2007 年 4 月 1 日--2011 年 8 月 15 日专项维修资金 2024183.8

元及利息 12907．64 元（暂计至 2013 年 6 月 13 日并将继续计算至被告移交完全部专项维修

资金之日止）。

劲力公司答辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本案中原告主张的专项维

修资金本金部分并没有提供任何有效证据，其仅凭自己的估测，对于计算专项维修资金应按

照建筑面积的实际面积以及一定的征收标准计算，本案中被告并没有完全收到相关业主的专

项维修资金，因为有大量的欠费，对欠费业主的诉讼我们已经在法院提起了一系列的诉讼，

起诉了 100 多户的业主，我方将向法庭提交相关证据。二、根据被告委托省级的《专项审计

报告》显示，从 2005 年至 2012 年度，房屋本体维修资金共计收取 1723565.65 元，合理、

合法支出 1543343.69 元，共结余 180221.96 元。被告在收取上述专项维修资金后用于维修地

下室排污泵渗水、小区外围排水沟整改、外墙瓷砖脱落等，属于合法支出。由于历史遗留原

因，涉案小区没有抄表到户，多数业主拖欠电费，业主支付的物业管理费根本无法填补拖欠

的电费，被告迫不得已才按业主缴费用于业主的原则，用专项维修资金应急缴交应由小区业

主共同承担的电费。

法院审理查明，劲力明珠小区有以下建筑：一期商铺建筑面积 13081.04 平方米、住宅

建筑面积 59034.39 平方米，被告从 2007 年 4 月开始收取房屋本体维修基金；二期商铺建筑

面积 1176.29 平方米、住宅建筑面积 53743.34 平方米，被告从 2008 年 3 月开始收取房屋本

体维修基金；三期商铺建筑面积 4523.92 平方米、住宅建筑面积 50715.89 平方米，被告从

2008 年 11 月开始收取房屋本体维修基金。

在本案审理过程中，法院多次要求被告提交关于房屋本体维修基金的账册等资料，以

供委托专业机构审计使用，但被告拒不提交。后被告提交了被告委托深圳汇田会计师事务所

于 2013 年 11 月 4 日作出的深汇田专审字（2013）第 065 号《深圳市劲力明珠物业管理有限

公司二○○五年至二○一二年度房屋本体维修基金收支情况专项审计报告》，该审理报告载

明截至 2012 年 2 月 29 日，被告共收取房屋本体维修基金 1723565.65 元，支出 1543343.69

元，结余 180221.96 元。其中支出情况为：排污管天花雨棚修缮费 64355.69 元，银行账户工

本费 213.40 元，零件、水表、电表、垃圾桶等用品 35235.50 元，安全地垫款 12480 元，消

52

防系统费用 27804.50 元，转入工行账户以备支付电费 1403254.60 元。该专项审计报告注明，

其审验只涉及对 2005 年度至 2012 年度实际收到的房屋本体维修基金收支情况的审验。

另查明，2010 年 8 月 12 日，被告向业主委员会发函，称地下室排污泵渗水、小区外围

排水沟整改及 13A 栋、22 栋外墙墙面、瓷砖发生脱落现象，需要动用房屋本体维修基金。

业主委员会并未审查同意，亦未提交业主大会审查。

庭审中，原告及第三人均主张按照分户汇总表和房地产证记载的建筑面积确定房屋本体

维修基金的数额，该房屋本体维修基金的数额从被告发出收费通知之日计算，即一、二、三

期分别从 2007 年 4 月、2008 年 3 月、2008 年 11 月开始计算；被告主张上述数额只是理论

上的数额，因业主欠缴，被告实际未足额收取房屋本体维修基金，但被告称其已就业主拖房

屋本体维修基金提起了诉讼。被告同时称其从入伙满一年后开始收取房屋本体维修基金。关

于《深圳市劲力明珠物业管理有限公司二○○五年至二○一二年度房屋本体维修基金收支情

况专项审计报告》，原告及第三人均主张被告至少收到了 1723565.65 元房屋本体维修基金，

但被告实际收到的房屋本体维修基金应为 1978939.75 元；被告支出房屋本体维修基金未经

原告审查，对其支出均不予认可，零件、水表、电表、垃圾桶等用品 35235.50 元、安全地

垫款 12480 元和转入工行账户以备支付电费 1403254.60 元均不属房屋本体维修基金的用途

范围。

法院本院认为，本案的争议焦点在于被告应收取的专项维修资金的数额，被告专项维修

基金的支出是否合理。

关于被告收取的专项维修资金的数额。本院认为，国务院《物业管理条例》第五十四条

规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，

应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，

日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物

业专项维修资金专户。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十条规定，日常收取的专项

维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项

维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主

交存情况报送市、区管理机构。因此，被告作为城市明珠花园小区的前期物业服务企业，负

有根据政府物业管理主管部门的指导标准向业主收取专项维修资金的义务。被告应当根据城

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市明珠花园小区的建筑面积向业主收取专项维修资金，即一期商铺（建筑面积 13081.04 平

方米）和住宅（建筑面积 59034.39 平方米）从 2007 年 4 月开始收取专项维修资金，每月专

项维修资金分别为 3270.26 元和 14758.6 元；二期商铺（建筑面积 1176.29 平方米）和住宅

（建筑面积 53743.34 平方米）从 2008 年 3 月开始收取专项维修资金，每月专项维修资金分

别为294.07元和13435.84元；三期商铺（建筑面积4523.92平方米）和住宅（建筑面积50715.89

平方米）从 2008 年 11 月开始收取专项维修资金，每月专项维修资金分别为 1130.98 元和

12678.97 元。截止至 2011 年 8 月 15 日，被告共应向城市明珠花园小区业主收取专项维修资

金 1978939.75 元。

关于被告支出专项维修资金是否合理。本院认为，行政法规、规章均对专项维修资金的

使用进行了明确规定。《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专

项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住

宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根

据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非

住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的

墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，

由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照

明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和

共用设施设备使用的房屋等。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，住宅专项维

修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，应由物业服务企业根据维修和

更新、改造项目提出使用建议，在经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积

三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议后，由物业服务企业

组织实施使用方案。《深圳经济特区物业管理条例》第八十七条规定，物业保修期满后，由

业主大会决定物业专项维修资金的使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物

业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。具体到本案中，

被告对其支出专项维修资金符合上述规定的程序和用途负有举证证明的责任，但被告并未提

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供证据证明其支出专项维修资金符合上述规定，被告应当承担举证不能的责任。原则上，被

告上述支出专项维修资金的行为违反了规定。但排污管天花雨棚修缮费 64355.69 元、消防

系统费用 27804.50 元和安全地垫款 12480 元属于被告对城市明珠花园小区共同部位及共用

设施设备的维修、养护与更新改造过程中实际支出的费用，小区业主因此受益；银行账户工

本费 213.40 元属于不可避免的合理费用。因此，本院认为，从公平原则出发，上述费用应

从被告应收专项维修资金的结余中扣除。零件、水表、电表、垃圾桶等用品 35235.50 元和

转入工行账户以备支付电费 1403254.60 元均不符合专项维修资金的筹集目的和使用用途，

被告的上述支出属于将专项维修资金挪作他用，系不合理支出，不应从被告应收专项维修资

金的结余中扣除。因此，被告退出城市明珠花园小区时应结余专项维修资金为 1874086.16

元（1978，939.75 元-64355.69 元-27804.50 元-12480 元-213.40 元）。根据《最高人民法院

关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《深圳经济特区物业管

理条例》第七十一条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应向业主委员

会移交物业服务企业代管的专项维修资金。被告作为前期物业服务企业，于 2011 年 8 月 16

日退出城市明珠花园小区，被告应于退出时移交结余的专项维修资金 1874086.16 元；但被

告没有按时移交，其应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付从 2011 年 8 月 17

日起至实际移交之日至的利息，最迟不得本判决指定的移交之日。

本案属于典型的物业服务企业未依法管理和使用专项维修资金而承担败诉结果的案例。

从案件查明的事实可知，法院多次要求劲力公司提交关于房屋本体维修基金的账册等资料供

委托专业机构审计使用，但劲力公司拒不提交，说明劲力公司根本没有账册，或者账册不清，

证明劲力公司无法证明其支出专项维修资金符合法定的程序和用途。

劲力公司主张零件、水表、电表、垃圾桶等用品费用支出，安全地垫费用支出以及转入

工行账户以备支付电费支出应当从已收取的专项维修资金中扣除的主张显然不能成立。零件、

水表、电表、垃圾桶等用品费用支出属于物业日常维护养护范围，应当从物业管理费支出。

而转入工行账户以备支付电费，明显属于挪用物业专项维修资金。法院不予采纳劲力公司关

于这部分支出从已收专项维修资金中扣除的主张是正确的。

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第八章 结论与建议

第一节 结 论

一、关于房屋本体维修资金（住宅维修金）使用的制度设计存在明显缺陷

我们从前述房屋本体维修资金制度设计可知，房屋本体维修资金由物业服务企业收取和

支出，在支出程序设计上要求物业服务企业要提交业主委员会审核并提交业主大会表决或征

求相关业主同意后实施，但从实践来看，深圳的业主委员会成立率始终不足百分之三十，也

就是说，百分七十以上的小区没有业主委员会。在这些没有业主委员会的小区，物业服务企

业使用房屋本体维修资金应当遵守什么程序，并没有相应的明确法律规定。这必然会导致物

业服务企业“擅自使用”，进而出现房屋本体维修资金使用不规范的情况发生。

同时，从前述房屋本体维修资金制度设计可知，虽然规定物业服务企业应当定期公布房

屋本体维修资金收支账目，但对于物业服务企业不公布，或公布不真实应如何处理没有相应

的法律规定。这就导致物业服务企业可以自行决定公布或不公布，以及是否进行如实公布。

因缺少对物业服务企业在归集、管理和使用房屋本体维修资金方面的监督管理措施，必然导

致房屋本体维修资金的归集、管理和使用长期处于失管状态，不规范使用房屋本体维修资金

必然成为普遍现象。

二、物业服务企业对物业专项维修资金具有代收代缴的法定义务，若物业服务企业不能举证

证明其实际收取的物业专项维修资金数额，人民法院推定物业服务企业已全额收取，按应收

物业专项维修资金数额作为应返还或应上缴物业专项维修资金结余的基数

参考案例六：（2019）粤 03 民终 27799 号

深圳市南山区现代城梦想家园第四届业主委员会（以下简称“梦想家园业委会”）诉深

圳市南油钜建物业管理有限公司（以下简称“钜建物业”）将其从 2004 年 8 月 1 日至 2017

年 9 月 30 日共 158 个月收取的专项维修资金 1721769 元交存至深圳市物业专项维修资金专

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户。钜建物业向法院提交了一份深圳汇田会计师事务所做出的《2004 年 8 月 1 日至 2017 年

8 月 7 日现代梦想家园收支的专项审计报告》，以证明上述期间被告累计收取房屋本体维修

基金 1445648.64 元，支出 1293234.69 元，结余 152413.69 元。原告对该审计报告不予认可。

根据原告的申请，法院依法委托利安达会计师事务所对涉案小区专项维修资金收支情况进行

了审计，审计结论为：专项维修资金明细账上反映的收入总额为 1453863.94 元。对该审计

结论，梦想家园业委会不予认可，认为账面收入数额为钜建物业单方统计，无法确认其真实

性，应当按照应收金额而非实收金额计算。钜建物业则认为，审计结论真实反映了实际收取

的专项维修资金数额。

一审法院认为，实际收取的专项维修资金金额系审计机构依据被告提交的明细账、记账

凭证审计后得出，只能反映被告自行记录和自行统计的收费金额，并未得到原告认可，故被

告主张的实际收取金额并不准确，而且对于未收取专项维修资金，被告可在履行相关义务后

向拖欠的业主进行追缴，因此，计算应缴的专项维修资金应按照被告每月应当收取的专项维

修资金金额或原、被告共同确认的已收取的专项维修资金金额进行计算。钜建物业不服一审

判决提起上诉，并向二审法院提交了专项维修资金欠费明细表，证明一审认定的专项维修资

金应收款项与鉴定报告确认的收入总额之差皆为该小区部分业主欠费所致。

二审法院认为，物业专项维修资金由业主交纳，物业公司仅有代收的义务，并将代收的

专项维修资金存入物业专项维修资金专户。二审审理过程中，钜建公司提交了其统计的专项

维修资金欠费明细表，将涉案小区所有欠费的业主、房号、欠费时间、金额予以一一列明，

并统计出业主欠费总额为 112143.6 元。梦想家园业委会无权要求钜建物为在未收到业主欠

款之前要求钜建物业垫付业主欠交的专项维修资金至涉案小区物业专项维修资金专户。审计

报告中确认专项维修资金的收入为 1453863.94 元，故应按照审计报告确认的实际收取专项

维修资金作为缴存的依据。原审相关处理有误本院予以纠正。

司法实践中，对应缴存的专项维修资金按“应当收取金额”还是“实际收取金额”计算

问题存在一定争议。持按“应当收取金额”计算的观点认为，物业服务企业具有法定的代收

代缴义务，没有收到专项维修资金属于物业服务企业不作为，在有业主欠缴专项维修资金的

情况下，物业服务企业应当先行垫付，然后再向欠款业主进行主张。持按“实际收取金额“计

算的观点认为，物业服务企业仅具有代收义务，在业主欠款的情况下，物业服务企业没有垫

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付的义务，物业专项维修资金不具有诉讼时效，不影响后续物业管理服务继续追缴，且深圳

地方法规规定，对欠缴专项维修资金的业主，房地产登记机构有权限制其房地产转让。物业

服务企业按实收金额缴存专项维修资金并不会造成专项维修资金的实际损失。

显然，本案二审法院采纳了按“实际收取金额“计算的观点，但针对此类案件，必须指

出的是，物业服务企业有义务对其实际收取金额的真实性进行举证。对于本案而言，在一审

诉讼期间，钜建物业虽主张审计报告的实收金额真实，但并未提供业主欠款明细对审计报告

审计的实收金额的真实性进行佐证，导致一审法院未采纳其主张。二审胜诉的关键在于提供

了业主欠款明细，该明细统计的欠款总额与审计报告所审计的实际收取金额相互印证，证实

了审计报告关于实收金额的真实性。事实上，对于钜建物业二审提供的欠款明细表，梦想家

园业委会有能力核实其真实性，在其无法提供相反证据的情况下，人民法院必然会采信钜建

物业提供的欠款明细的真实性。

三、在物业服务企业拒不配合法院审计要求，且无法提供专项维修资金支出符合相关法律规

定证据的情况下，人民法院将根据小区使用年限、物业服务期限、所支出资金的用途、施工

合同以及支付凭证等情况，依据公平原则，通过自由裁量的方式，酌定物业服务企业实际支

出专项维修资金的数额

参考案例七 ：（2019）粤 0305 民初 7129 号

深圳市万众鑫物业管理有限公司（以下简称“万众鑫公司”）在 2007 年 11 月 15 日至

2018 年 1 月 15 日期间为时代骄子大厦提供物业管理服务。时代骄子大厦第二届业主委员会

成立（以下简称“时代骄子业委会”）于 2018 年 10 月 10 日成立，并于 2019 年 8 月 9 日向

深圳市南山区人民法院起诉，请求判令万众鑫公司将时代骄子大厦 2007 年 11 月至 2018 年

1 月 15 日期间日常收取的物业专项维修资金人民币 1464572.16 元交存至深圳市物业专项维

修资金专用账户。

万众鑫公司辩称：一、被告使用日常的专项维修资金符合约定及法律规定，原业主委员

会也已经授权被告使用专项的维修资金。《时代骄子大厦物业管理服务合同》第六条约定“因

需要使用房屋本体维修基金时，乙方（被告）应事先向业委会申请，审核同意后方可使用”。

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时代骄子大厦第一届业主委员会于 2007 年 12 月 2 日向被告下发《时代骄子大厦业主委员会

第 2007120201 号通知》，准许被告使用日常维修资金用于大厦各项设施设备的维护及大修，

“如出现紧急重要的维修项目，日常维修资金不足时，要求被告先行垫付，随后从时代骄子

大厦日常维修金中扣除，待新一届业主委员会成立后，按照新一届业主委员会的要求执行。

对于维修项目，不得以无业委会审批为由，拖延或停止维护及大修。”因此，被告应急使用

专项的维修资金得到了业主委员会的授权。时代骄子大厦第一届业主委员会任期届满后至原

告成立，长达十余年。在这十余年中，新的业主委员会一直没有成立，但由于时代骄子大厦

很多设备设施已经过了保修期，为了小区的安全利益，被告作为小区物业服务企业，自然要

为全体业主利益着想，多次动用日常的专项维修资金进行维修。自 2008 年至 2017 年期间，

被告在紧急情况下对包括四楼翻新改造、庭院合围、电梯维修、防水补漏、生活供水设备、

消防大修等在内的项目进行维修或改造，共使用日常的专项维修资金 1611675 元，而被告管

理期间收取到的日常专项维修资金远不足该金额。所以在被告管理该小区期间，小区没有发

生重大的安全事故，保障了广大业主的生命财产及公共安全。新修订的《深圳经济特区物业

管理条例》第八十二条第一款规定，物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采

取应急处置措施，保障安全：（一）供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影

响正常使用的情况；（二）电梯、消防设施发生故障；（三）外墙墙面存在脱落危险、外墙

或者屋顶出现渗漏等情况；（四）其他危及物业安全的紧急情况。发生前款第一项情形的，

物业服务企业应当及时报告相关专营单位；发生前款第二至四项情形的，物业服务企业应当

及时报告业主委员会、街道办事处，并进行应急维修，应急维修费用从业主共有资金账户或

者物业专项维修资金专户中支出。新法从维护广大人民利益出发，对于应急情况，鼓励应急

维修，而不是等着双三分之二通过之后，才启动使用日常的维修资金进行维修。二、原告主

张的专项维修资金金额错误，原告管理期间，并没有收到原告主张的专项维修资金金额。

法院审理查明，涉案小区建筑面积为 48013 平方米，总户数 1274 户。为证明涉案小区

业主向两被告按月缴纳了日常收取的物业专项维修资金，涉案小区每月应缴日常的专项维修

资金为 12006.33 元，自 2018 年 1 月之前时代骄子大厦小区的日常收取的物业专项维修资金

上交深圳市物业专项维修资金专用账户的资金为 0 的事实，原告提交万众鑫公司时代骄子大

厦管理处收费通知单及收据、深圳市物业专项维修资金管理中心微信公众服务系统查询信息

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打印件予以证明。被告万众鑫公司对前述证据的真实性予以确认，但表示该两份证据仅能证

明涉案小区业主应当缴纳的费用，并不能证明所有业主均已缴纳，《收据》仅能证明部分业

主缴纳的情况。

为证明时代骄子大厦日常收取的专项维修资金每月应缴金额为 12006.33 元，两被告未

将其为涉案小区提供物业管理服务期间日常收取的物业专项维修资金交存至深圳市物业专

项维修资金专有账户，自 2010 年 10 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日逾期应缴日常收取的专项

维修资金为人民币 1044350.61 元；深圳市南山区住房和建设局责令被告万众鑫公司立即将

日常收取的日常收取的专项维修资金存入深圳市物业专项维修资金专户，并对其处以罚款的

事实，原告提交了《关于政府信息公开申请的答复》、《日常收取的物业专项维修资金交存

催办书》、《协助调查通知书》、《日常收取的物业专项维修资金限期交存决定书》、《行

政处罚告知书》、《行政处罚决定书》等证据予以证明。被告万众鑫公司对上述证据的真实

性予以确认，但表示其已就南山区住建局对被告违法处罚的行为起诉到法院，目前正在二审

中，并称南山区住建局认定的金额有误，仅凭深圳市物业专项维修资金管理系统查询信息只

能证明应收，而不能证明实收的情况。

为证明被告在提供物业管理服务期间，因其服务工作不到位导致给排水系统、消防系统、

电梯等设施设备存在多种问题，且被告并未聘请维修公司对电梯进行维修、亦未履行及时聘

请相关公司对消防系统和设施设备进行检测与维修的管理工作，以及拖延办理专项维修基金

交存手续并被南山区住房和建设局通报的事实，原告提交了南山区住房和建设局出具的《关

于对南山区物业服务企业不良行为的通报》（2017 年）、时代骄子物业（万众鑫）不作为

图片、接管验收报告、深圳市福田物业发展有限公司出具的《安全隐患报告》和《关于南山

区时代骄子大厦安全隐患的情况汇报》、通力电梯有限公司深圳分公司出具的《钢丝绳磨损

情况说明》、《厅门球现状说明》、《7 台电梯检查情况说明》、《电梯问题点报价单》、

消防控制室“无证上岗”物业管理处主任被拘留的新闻报道、建筑消防设施检测报告等证据

予以证明。被告万众鑫公司对上述证据均不予认可。

被告万众鑫公司向法院提交了数份合同及收据等证据，以证明被告在物业管理期间，在

紧急情况下对包括四楼翻新改造、庭院合围、电梯维修、防水补漏、生活供水设备、消防大

修等在内的项目进行维修或改造，共使用日常的专项维修资金 1611675 元。原告对前述证据

60

均不予认可，并表示被告主张实施的上述维修改造项目没有履行使用物业本体维修基金的法

定程序，且仅凭合同和收据不能有效证实上述翻新改造项目已实际履行，即使被告主张的该

装修工程及工程款的支付为真实，原告对工程款金额的合理性也有异议，被告未能对该工程

的采购进行合理询价，在装修工程实施主体的选择上，被告未进行必要的询价比对，并对装

修工程实施主体的选择，尽合理审慎义务。故上述费用不能在应返还的本体维修基金中予以

抵扣。

被告万众鑫公司另提交数份《民事判决书》，以证明包括业委会主任和副主任在内的部

分业主未缴纳物业管理费及日常的专项维修资金等费用，被告被迫提起诉讼追要物业管理费、

维修资金及被告垫付的其他费用等，但至今仍有很多业主拖欠。

经法院释明，原告及被告万众鑫公司均表示不申请对 2007 年 11 月 15 日至 2018 年 1

月 15 日期间的专项维修资金的收入及支出进行审计。

一审法院认为，小区的专项维修资金归小区全体业主所有，日常收取的专项维修资金由

业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；物业

服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服

务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法

院应予支持。对于应缴存的专项维修资金的金额问题。首先，对于被告应收取的专项维修资

金金额。原、被告均确认被告自 2007 年 11 月 15 日至 2018 年 1 月 15 日收取专项维修资金，

故被告应移交该期间的物业专项维修资金；双方均确认涉案小区的建筑面积为 48013 平方米，

专项维修资金收费标准为 0.25 元／平方米/月，经计算，前述期间被告应当收取的专项维修

资金共计 1464396.5 元（0.25 元/月/平方米×48013 平方米平方米×122 个月）。其次，被告

主张部分业主拖欠专项维修资金，但其并未提交充分证据可统计其实际收取的专项维修资金

的金额，且经本院释明，被告拒绝申请对其实际收入进行审计，应当承担举证不能的不利后

果，故本院认定被告实际收取的物业专项维修资金与应当收取的物业专项维修资金一致，即

1464396.5 元。

对于专项维修资金的使用和支出情况。被告虽提交了数份合同及收据等证据以证明其支

出了专项维修资金 1611675 元，但原告对此不予认可，经本院释明，被告拒绝申请对其实际

支出进行审计，应当承担举证不能的不利后果；且被告提交的相关证据不能证明其使用专项

61

维修资金的程序符合法律的规定和物业服务合同的约定，也无法证明其实际已就主张的项目

进行了维修并向施工方支付了相应的费用，故对被告关于已支出 1611675 元专项维修资金的

主张，本院不予采信。但综合考虑到被告为涉案小区提供物业服务十余年的时间，在日常管

理中必然会产生需要动用专项维修资金维修、更新或改造物业共有部分、公用设施设备的情

形；根据公平原则，本院酌情判令被告应向物业专项维修资金专户缴存物业服务期间的实收

专项维修资金的 80%。如前所述，被告收取 2007 年 11 月 15 日至 2018 年 1 月 15 日期间的

专项维修资金金额为 1464396.5 元，故被告应缴纳的专项维修资金为 1171517.2 元（1464396.5

元×80%）。

本案争议的焦点是万众鑫公司已收取专项维修资金的金额和万众鑫公司符合法律规定

的专项维修资金已使用金额。对这两项金额，因万众鑫公司既是专项维修资金收取的主体，

又是专项维修资金管理与使用的主体，其在本案中负有法定的举证义务。从本案查明的事实

来看，万众鑫公司因专项维修资金的使用与管理被南山区住房和建设局作出罚款的行政处罚

与物业服务企业不良行为的通报。经法院释明，万众鑫公司不申请对案涉期间专项维修资金

的收入及支出进行审计。同时，万众鑫公司主张的支出数额远超出了其实际收取的金额，也

明显不符合常理。这些事实充分说明，万众鑫公司没有依法履行设立专项维修资金专户管理

专项维修资金，也未能履行专项维修资金使用的法定程序。法院依此判定由万众鑫公司承担

举证不能的法律后果符合民事诉讼关于举证责任分配的法律规定。

在综合考虑到万众鑫公司为涉案小区提供物业服务十余年的时间，在日常管理中必然会

产生需要动用专项维修资金维修、更新或改造物业共有部分、公用设施设备的情形；根据公

平原则，法院酌情认定万众鑫公司合理支出为实收专项维修资金的 20%。我们无法知晓法院

认定的这一比例与万众鑫公司实际支出数额存在多大差距，也许万众鑫公司实际支出的数额

远超出了这一比例，万众鑫公司可能因该判决遭受损失，但这种损失是因万众鑫公司自身管

理不善造成的，万众鑫公司应当为其不遵守专项维修资金归集、管理与使用的相关法律规定

而承担不利的法律后果。

四、关于物业服务企业应否支付代管期间专项维修资金的利息以及利息起算时间利率标准，

深圳各级法院尚未统一裁决标准

62

关于物业服务企业在向市物业专项维修资金专户缴存专项维修资金结余时应否支付利

息，以及支付利息的利率标准和利息计算的时间起点问题，深圳各级法院尚未统一裁决标准，

司法实践中存在同类不同判的情况。本报告列出以下几个案例作为上述研究结论的实证依据。

在（2019）粤 0305 民初 987 号判决中，法院认定因涉案物业专项维修资金系缴纳至物

业专项维修资金专户即深圳市专项维修资金管理中心，原告诉请利息没有法律依据，本院不

予支持。

在（2021）粤 03 民终 2873 号判决中，一审法院认为，关于众鼎公司是否应当支付专项

维修资金利息的问题。参照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三十四条第二款之规定，

市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行

增值运作，除银行储蓄或者依法购买国债外不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人

提供担保。据此，专项维修资金利息应当以银行存储利率计算。本案中，由于中翠花园业委

会诉请的计算利息的本金为 11421 元（45686.19 平方米×0.25 元/月/平方米），该金额低于

众鼎公司每月实际收取专项维修资金金额，为中翠花园业委会对其诉讼权利的处分，合法合

理，本院予以采纳。而关于利息的起算时间，从审计报告初稿可见，众鼎公司自 2006 年 1

月起收取专项维修资金，一审法院对此日期予以采纳。因此，众鼎公司应当支付 2006 年 1

月至 2015 年 12 月期间收取的专项维修资金的利息，即自 2006 年 1 月至 2015 年 10 月期间，

每月以 11421 元为基数按照中国人民银行同期存款利率的标准计算利息，从当月 1 日起计付

至众鼎公司将款项缴交至专项维修资金专户之日止。二审维持了一审对存款利息标准的认定。

在（2019）粤 03 民终 27799 号案中，一审法院认为，对于原告主张的利息，被告未及

时将资金缴交至专用账户，占用了资金，应当支付相应的利息。因小区的专项维修资金收取

后支出，其总额始终处于变动的状态，无法确定不同时期的具体金额，本院酌定被告自 2017

年 10 月 1 日起就应移交 721640.69 元按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，计

至本判决确定的支付之日止。二审法院认为，被告应按中国人民银行同期贷款基准利率，自

2017 年 10 月 1 日起计算至 2019 年 8 月 19 日止。按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市

场报价利率，自 2019 年 8 月 20 日起计算至全部款项缴存之日止。

63

第二节 建 议

一、处理缴存或移交物业专项维修资金结余的诉讼案件，人民法院在行使自由裁量权时应当

充分考虑深圳在物业专项维修资金归集、管理与使用方面的立法缺陷，以及深圳业主委员会

成立率低，业主自治能力不足方面的历史背景

如前所述，从深圳物业专项维修资金使用制度设计来看，遵守了由业主委员会组织相关

业主或业主大会进行表决，且需要达到一定比例的业主人数和面积同意后才能使用这一规则，

但这一规定却忽视了若没有业主委员会，物业服务企业使用专项维修资金应如何处理的问题。

从 1994 年深圳经济特区住宅区物业管理条例实施至今，深圳的业主委员会成立率始终不足

百分之四十。近年来，深圳的业主委员会成立率有所提升，但在过去近三十年中，绝大数小

区并未成立业主委员会。这种情况客观上造成了物业服务企业在使用专项维修资金时无业主

委员会把关，更无法通过业主委员会来征求相关业主意见或组织召开业主大会进行表决。于

是，便形成了物业服务企业不得不“擅自决定使用”专项维修资金的客观情况。

从另一方面看，即便已成立业主委员会的小区，业主委员会的履职能力也存在很多问题。

多数小区业主委员会在长达几年、十几年的时间里从来没有组织召开过有关物业专项维修资

金使用方面的业主大会会议，这与业主委员会应当履行专项维修资金使用及监督方面法定职

责的要求背道而驰，这也造成物业服务企业使用专项维修资金不符合法定的程序和用途。

所以，如果不考虑以上因素，仅仅依据相关法律规定，把物业专项维修资金使用中存在

的不规范问题全部归责于物业服务企业，并通过有倾向性的自由裁量权，让物业服务企业承

担全部责任，对物业服务企业显失公平。

二、律师在代理物业专项维修资金诉讼案件时，应当充分学习、研究深圳经济特区物业专项

维修资金制度在不同时期的发展变化，准确适用法律。同时，还应当结合当时的历史背景表

达合理的诉求

前已述及，深圳目前的业主委员会成立率不足百分之四十，尚有百分之六十以上的小区

未成立业主委员会。也就意味着，尚有百分之六十以上的小区尚未进行物业专项维修资金收

支结余的清算工作。深圳约有 4500 个物业小区，按百分之六十五计算，尚有近 3000 个小区

64

未进行专项维修资金收到结余的清算工作，今后，随着这些小区陆续成立业主委员会，追缴

专项维修资金的诉讼案件将会不可避免地陆续发生。所以，律师在代理此类案件时，必须充

分学习，全面掌握深圳有关物业专项维修资金立法的变化情况，做好准确适用法律。同时，

要结合案情的具体情况和历史背景，为当事人表达合理的诉求，依法、依理维护当事人的合

法权益。

三、建议业主大会和物业服务企业聘请专业法律服务团队为小区物业专项维修资金的归集、

管理和使用提供专业的法律意见，避免因归集、管理和使用物业专项维修资金违法行为导致

不必要的损失

近年来，随着新修订的《特区条例 2020》、《物业专项维修资金管理规定 2020》和《民

法典》的施行，深圳对物业专项维修资金的归集、管理和使用提出了新的法律要求。总体而

言，强化了业主和业主大会对物业专项维修资金使用方面的决策权和监督权，物业专项维修

资金使用条件的门槛进一步提高。这就给物业专项维修归集、管理和使用的合法性提出了更

高的要求。物业专项维修资金归集、管理和使用涉及复杂的法律专业知识，不具备一定的法

律专业能力，很难准确把握和适用相关法律规定。

2022 年 4 月 18 日，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房和建设局关于推进住宅小

区业主委员会三年全覆盖的通知》（深建管【2022】24 号），提出要在未来三年时间里实

现住宅小区业主委员会全覆盖。显然，未来将有越来越多业主委员会取代物业服务企业掌握

小区的业主共有资金（包括物业专项维修资金），而相比物业服务企业，业主委员会在物业

管理法律知识方面明显欠缺。考虑到业主委员会成员多为兼职，让业主委员会成员具备律师

一样的物业管理法律专业水平，显然是不现实的。因此，我们建议物业服务企业，尤其是业

主大会聘请专业法律服务团队为小区物业专项维修资金的归集、管理和使用提供专业的法律

服务，以保证合法、高效地发挥物业专项维修资金的使用功能。

65

法 规 附 录

01：深圳经济特区住宅区物业管理条例 1994·······································66

02：深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则 1996······························75

03：深圳市房屋本体维修基金管理规定 1997·······································86

04：深圳市房屋本体维修基金指导标准············································89

05：深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定 1997·································90

06：深圳经济特区住宅区物业管理条例 1999·······································95

07：深圳经济特区住宅区物业管理条例 2004······································106

08：深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则 2004······························117

09：深圳市房屋公用设施专用基金管理规定 2006··································127

10：深圳经济特区物业管理条例 2008············································131

11：关于废止业主管理委员会注册登记的通知的决定 2009··························152

12：深圳市物业专项维修资金管理规定 2010······································154

13：深圳经济特区物业管理条例实施若干规定 2014································162

14：深圳经济特区物业管理条例 2020············································181

15：深圳市物业专项维修资金管理规定 2020······································212

66

深圳经济特区住宅区物业管理条例 1994

（1994 年 7 月 11 日深圳市人民代表大会常务委员会发布）

第一章 总 则

第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业

管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公

共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋

的居住区，居住区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关

部门划定。本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地，

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共

同使用与维护。

第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结

合的管理模式。

第五条 业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住

宅区公共秩序的义务。

第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住

宅主管部门）。

各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅管理部门）是本辖区内住宅区物业

管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

第七条 各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会（以下简称管委会）。管

委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。

第八条 物业管理公司根据本条例规定和管委会的委托对住宅区的物业统一实施管理。

物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。

第二章 业主大会及管委会

67

第九条 住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同

开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生管委会；但经已入住业主中持有过半数以

上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须有持有过半数以上投票权的

业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理

人出席。

第十一条 业主大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次，管委会应负责在会议

召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

经持有百分之十以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所

指明的目的召开业主大会。

第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

大会表决可以采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一户一票；一百平方米以上

的非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房地产权利证书的非住

宅房屋每证一票。

第十三条 业主大会行使下列职权:

（一）选举、罢免管委会的组成人员；

（二）监督管委会的工作；

（三）听取和审查管委会的工作报告；

（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；

（五）修改业主公约；

（六）改变和撤销管委会不适当的决定；

（七）批准管委会章程。

第十四条 管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会

在其委员中选举产生，管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。

管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得

少于 5 人。

68

管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人

士担任。

管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。

第十五条 管委会应当制定章程。管委会章程经管委会委员一致同意制定，并经业主

大会批准。

第十六条 管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。社会

团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。

第十七条 管委会每届任期三年，管委会委员可以经选连任。管委会委员为兼职，管

委会主任可以为专职。

管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及

有关材料送达每位委员，

管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人

员和非业主使用人代表参加会议。

第十八条 管委会向业主大会负责并报告工作。

第十九条 管委会行使下列职权:

（一）召集和主持业主大会；

（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（三）采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其

签订委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大

的维修工程项目；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。

第二十条 管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第二十一条 业主大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相

抵触。

69

违反本条前款规定的、区住宅管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章 物业管理公司及其职责

第二十二条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。

委托管理合同应当包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管

理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。

第二十三条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方

可从事住宅区物业管理业务。

第二十四条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管

理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。

第二十五条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对

住宅区进行物业管理；管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位签订委托管理合同，

并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，管委会应依本

条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先

承包管理。

在住宅区开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公

司继续管理。

在开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业

主和有关部门的监督，市住宅主管部门有权对开发建设单位或物业管理公司违反物业管理法

律、法规和政策的行为依法进行处理。

第二十六条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:

（一）房屋的使用、维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、

池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）清洁卫生；

（四）车辆行驶及停泊；

（五）公共秩序；

70

（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第二十七条 物业管理公司的权利:

（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司承担专项经营业务。

第二十八条 对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期

缴交并按规定收取滞纳金，逾期仍不缴交的，物业管理公司可按本住宅区业主公约和市政府

有关规定催缴，并通报批评，连续十个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民

法院申请强制追缴。

第二十九条 物业管理公司的义务:

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

（三）接受管委会和业主的监督；

（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

第三十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规

定的标准，或者违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。

因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失，违反有关

法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第二十一条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 业主公约

第三十二条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，

有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十三条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本，业主大会可以根据本住

宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。

业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

71

第三十四条 业主公约应当包括下列内容:

（一）住宅区名称、地点、面积及户数；

（二）公共场所及公用设施状况；

（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；

（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；

（五）业主参与住宅区物业管理的权利；

（六）业主对管委会及物业管理公司的监督权；

（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；

（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；

（九）违反业主公约的责任；

（十）其他有关事项。

第三十五条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半

数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具

有约束力。

第五章 住宅区的使用及维护

第三十六条 移交住宅区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资

料:

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）其他必要的资料。

第三十七条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:

（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行违

章凿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

72

（五）不得侵害他人的正当权益。

第三十八条 房屋的维修责任，按下列规定划分:

（一）室内部分，由业主负责维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电

梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和

维修，其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立

专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

第三十九条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、

自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护、管理维修养护费用从

管理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。

第四十条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供

气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。

第四十一条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，

按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公

司进行修缮，其费用由业主承担。

第四十二条 住宅区内禁止下列行为:

（一）践踏、占用绿化地；

（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施

而影响其正常使用功能；

（三）乱抛垃圾、杂物；

（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（五）损坏、涂划园林艺术雕塑；

（六）聚众喧闹；

（七）随意停放车辆和鸣喇叭；

（八）发出超出规定标准的噪音；

73

（九）排放有毒、有害物质；

（十）经营业主公约所禁止的行业；

（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第四十三条 违反本条例第三十七条、第四十二条规定的，物业管理公司有权制止、

并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。

第六章 住宅区专用基金与专用房屋

第四十四条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资 2%的比例，一

次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

第四十五条 公用设施专用基金由区住宅管理部门设立专账管理。区住宅管理部门对

管委会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

公用设施专用基金管理办法由市政府制定。

第四十六条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价向管

委会提供住宅区物业管理用房，其产权属管委会。

第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微

利房价格向管委会提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。

上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入

中回收。

该商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理

公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。

第四十八条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设

单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目，未按深圳市规划标准设

计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或

补建。

第四十九条 开发建设单位违反本条例第四十四条第一款、第四十六条、第四十七条

第一款的，市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市住宅主管

74

部门可申请人民法院强制执行，并对违反第四十四条第一款规定的有权要求开发建设单位支

付延期付款滞纳金。

第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支账目，管

委会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

第七章 附 则

第五十一条 市政府可根据本条例制定实施细则。

第五十二条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。

第五十三条 本条例自 1994 年 11 月 1 日起施行。

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深圳市人民政府令

（第 52 号）

《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》已经市政府二届三十五次常务会议

审议通过。现予发布。自发布之日起施行。

市长 李子彬

一九九六年九月二十日

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则 1996

第一章 总 则

第一条 根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条

的规定，制定本细则。

第二条 《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、

公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治、使之保持正

常状态的行为。

《条例》第二十七条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电

设施、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第三条 《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手

续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

第四条 开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细

则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改

造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

第五条 住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

第六条 市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的行业

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管理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。

未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章 业主大会及管委会

第七条 区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月

内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

第八条 第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、

形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须

办理委托人代理手续，明确代理事项和产权份额。

第九条 管委会委员实行差额选举。

管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可推荐候

选人。

第十条 管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的，管委会可

根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

第十一条 专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临

时一次性津贴由管委会确定。

津贴可从管理服务费中支出。

第十二条 管委会委员的人数应为单数。

管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行

为的，管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

第十三条 管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十四条 业主大会可以对业主公约进行修改补充。

经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

第十五条 业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租

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人或其他非业主使用人的意见。

业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管

部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，

并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均

应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布。

第三章 开发建设单位和物业管理公司

第十六条 未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体

综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

第十七条 开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定

申请取得《物业管理资质证书》。

开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

第十八条 从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公

司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

（二）住宅区各类房屋清单；

（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；

（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

（六）《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场

地清单。

在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。

第十九条 住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行

验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应

及时解决。

开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修

款移交给住宅区管理处按规定使用。

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由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

第二十条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划

拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区

总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但

延迟期不得超过六个月。

前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规

划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿。

第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会

提供住宅区物业管理用房。

物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅

区房屋总套数×户均人口数。

前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

第二十二条 开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房

价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

第二十三条 取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门

制定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市

住宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》；本细则施行以后成立的物业管理公司，应

自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。

市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发；不予核准的，应给予书

面答复。

市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收

回资质证书。

第二十四条 参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼宇的物业管理投标及管理业务，应持

有乙级以上《物业管理资质证书》。

第二十五条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管

理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

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第二十六条 委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司

在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录

和财务帐簿移交给管委会。

市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事

项作出决定。

第二十七条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理

公司利润率的参照标准。具体的利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质

证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协

商确定。

第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理

第二十八条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本细则规定使用与经营，不得转让或

改变使用用途。

物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳入管理服

务费。但从出租的第一年开始，每年应将租金的 30％用于回收垫支购房的公用设施专用基

金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门帐户，

直至全部回收完毕。

第二十九条 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、

设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪

作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何

单位和个人不得占用或挪用。

第三十条 业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，

不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内设承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、

屋面及通道。

第三十一条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、

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剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保

管费或车位使用费。

第三十二条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要，

在合理的时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并

不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章 住宅区维修养护的范围与责任

第三十三条 住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称“自用部位”）的维修责任人为

业主。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施 设备，包括自用阳台、

门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。

自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

第三十四条 房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称“共用部位”）的维修责任人为

房屋本体内的全体业主。

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重

结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、

外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体

消防设施等。

共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主

分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的

业主按比例分担。

第三十五条 房屋毗连部位及设施（以下简称“毗连部位”）的维修责任人为毗连业主。

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理

公司组织实施，并按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，

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共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或

委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物

业管理公司支付应分担的维修养护费用。

第三十六条 自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市

容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由

管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修

责任人承担。

第三十七条 住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。

住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟

渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水

管等。

上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常

维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的

改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。

重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

第三十八条 住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应

对居民用户实行抄表到户。

前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）

的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章 住宅区管理服务费

第三十九条 住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

（一）部分商业用房租金；

（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；

（三）向业主收取管理服务费；

（四）住宅区的其他合法收入。

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第四十条 住宅区管理服务费的基本开支包括：

（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材

料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（五）住宅区必要的社区文化活动费用；

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

第四十一条 向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由

管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价

主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

第四十二条 开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市物价主管部门和市住宅主

管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担，但不得因此而降低

管理标准和服务水平。

开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，

由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门

审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原

管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

区住宅管理部门应当对住宅物业管理移交工作进行监督。

第四十三条 住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管

理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理

服务费解决。

第四十四条 住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并

加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业管理公司法定

代表人签字并加盖公章后公布。

第四十五条 住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公

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布的帐目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公

司应在收到质询后七日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时

予以处理。

第七章 住宅区公用设施专用基金

第四十六条 开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购

买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设

立的专用基金帐户。

第四十七条 专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期

回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必

须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出。增值部分

不够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定

以外的用途。

第四十八条 专用基金的收支帐目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一

次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章 住宅维修基金

第四十九条 住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月

向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

第五十条 市住宅主管部门应会同市物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导

收费标准。

管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进

行调整，经业主大会通过后实施。

第五十一条 住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基

金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

第五十二条 住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议

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决定后实施，但管委会、物业管理公司充分听取所维修养护房屋业主的意见。

第五十三条 住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修

基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、

质询。

第九章 法律责任

第五十四条 未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门

可对其给予警告，并可处以二千元以上、二万元以下的罚款。

第五十五条 区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第

一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集，并建议有关部门或机关追究主管人员

和直接责任人员的行政责任。

第五十六条 管委会违反本细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门

应当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

第五十七条 开发建设单位违反本细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市

住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单

位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

第五十八条 物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止

并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给

予警告、限期改正、吊销《物业管理资质证书》，没收非法所得，并可处以二千元以上、二

万元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支帐目的；

（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

第五十九条 对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理

单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业

主公约和委托管理合同的规定进行催缴。

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物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采

取相应的催缴措施。

第六十条 违反本细则第三十条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期

改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成

他人损失的，应承担赔偿责任。

第六十一条 违反本细则第三十一条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并

限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有

关主管部门按规定进行处罚。

第六十二条 在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化

和其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章 附 则

第六十三条 深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管

部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

第六十四条 市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制订有关住宅区物业管理行业标

准、规则和技术规范。

第六十五条 本细则由市政府负责解释。

第六十六条 本细则自发布之日起施行。

86

深圳市房屋本体维修基金管理规定 1997

第一章 总 则

第一条 为加强房屋本体维修基金(以下简称“本体基金”）管理，维护房屋本体共（公）

用部位及设施（以下简称“共用部位”），保障房屋安全使用，根据《深圳经济特区住宅区物

业管理条例》（以下简称《条例》）及《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》和有

关物业管理法规政策，制定本规定。

第二条 本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业主的共有资产，以每栋房屋为单

位，由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有，本体基金的主管部门是市住

宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和

监督。

第二章 本体基金的建立

第三条 业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月向物业管理公司

下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。

《条例》实施之前已入住并超过保修期的房屋的本体基金，由业主自《条例》实施之日起按

月缴交，但经业主管委会或多数业主同意，可以缓自本规定实施之日起缴交。因开发单位的

原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。

第四条 本体基金缴交的标准，执行本规定所附的指导标准。指导标准每二年制订和发

布一次。各业主管委会可根据房屋的使用状况的本体基金积累状况，经与物业管理公司协商

后，对本体基金缴交标准作适当调整。

本规定实施之前已收取的本体基金，按本规定进行管理和使用。

第三章 基金的使用

第五条 本体基金按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。

第六条 共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位

是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括

基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、

公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共

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天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

第七条 本体基金的 30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的 70%用

于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上维护工程

时，须经业主管委会或该栋 50%以上业主书面同意。房屋共用部位的大、中、小修标准执行

国家建设部有关标准。整个小区(大厦)本体基金不够支出时，经业主管委会决定，由全体业

主分摊,单栋房屋本体基金不够使用时，经业主管委会或该栋 50%以上业主书面同意，由该

栋各业主按规定分摊。

第八条 管理处应于每年 12 月 31 日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业

主管委会审议通过。业主管委会应在收到管理处的计划及预算后 15 日内作出答复，逾期视

为同意;急修工程应在 7 日内答复，逾期视为同意。

第九条 如业主管委会或该栋房屋 50%以上业主不同意使用本体基金用于中修以上维

护工程，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管

理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。

第十条 管理处使用本体基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后，日常维护和零星

小修由管理处主任签证，作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”，

由管委会主任或该栋楼长（或 20%以上业主）管理处主任签字，作为本体基金支出记账凭证。

第四章 本体基金的管理

第十一条 管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐

号存储本物业的本体基金。

第十二条 本体基金的收支项目，由管理处每三个月公布一次。基金帐目列明基金应用

的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督

和质询。

第十三条 管理处使用本体基金实施对房屋本体共用部位维修养护时，按支出额执行相

应工程的费用定额标准。

第十四条 业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主

公约规定采取相应催缴措施。

第十五条 物业管理公司及其管理处有下列行为之一的市、区住宅主管部门可依法规、

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规章规定予以处罚:

1、擅自提高本体基金收费标准；

2、改变本体基金的用途，挪作它用的；

3、未按规定期限公布本体基金收支帐目的；

4、拒绝接受业主管委会或业主查询的。

未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。

第十六条 经业主管委会或所维修养护单栋房屋 50%以上业主同意，日常小修可以超出

本规定规定的本体基金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主管委

会决定提高本体基金标准弥补。

第五章 附 则

第十七条 本规定由市住宅主管部门负责解释。

第十八条 本规定自公布之日起实施。

89

深圳市房屋本体维修基金指导标准

依据 1996 年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准，发布 1997 年房屋本体

维修基金收费指导标准:一、测算标准:多层房屋(9 层及以下，不带电梯):0.63 元/平方米/月；高层房屋(10 层及以上，含带电梯

多层):1.01 元/平方米/月。

二、实际收取标准:考虑到目前住(用)户实际承受能力，暂按测算标准的 24%-35%收取，作为最低标准，以

后逐年到位，即: 1、多层房屋(不带电梯): (1)外墙涂料(含水刷石):0.25 元/平方米/月；

(2)外墙贴瓷砖、马赛克 20.20 元/平方米/月。

2、高层房屋(含多层带电梯)；

(1)使用国产(含合资)电梯:0.30 元/平方米/月；

(2)使用进口电梯:0.35 元/平方米/月。

各类商品房房屋经业主管委会或多数业主同意，标准可以适当上浮;超高层房屋可以上

浮 50%-89%。

以上标准均不包括中央空调系统。

深圳市住宅局

一九九七年三月

90

深圳市住宅局关于重新发布《深圳市物业管理资质证书管理规定》等 11 件规范性文件的决

定

（2002 年 12 月 25 日 深住[2002]38 号）

根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件

的通知》(深府办[2001]98 号)的要求，我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局 2001 年

12 月 31 日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要

的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等 11 件规范性文件重新发

布。我局及市物业管理委员会和原市房管局 2001 年 12 月 31 日以前制定的规范性文件本次

未重新发布的，今后不再执行。

深圳市住宅局关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》的通知1 （1997 年 4 月 25 日 深住[1997]39 号）

各有关单位：

为贯彻《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《(深圳经济特区住宅区物业管理条例)

实施细则》，我局制定了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》，现印发给你们，请

遵照执行，执行中有何问题请及时报我局2。深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定 1997

第一章 总 则

第一条 为加强住宅区公用设施专用基金(以下简称专用基金)管理，合理有效地使用专

用基金，保障住宅区公用设施重大维修工程项目资金来源，根据《深圳经济特区住宅区物业

管理条例》(以下简称《条例》)及《{深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》(以下简

称《细则》)和有关政策法规，制定本规定。

第二条 专用基金的所有权属住宅区全体业主；专用基金的主管部门是市住宅主管部门

1 此原标题为：关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的通知，《深

圳市房屋本体维修基金管理规定》废止。

2 此段原文为：为贯彻《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》，现将《深圳市住宅区公用设施专用基金管理

试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》印发给你们，请执行，并将执行情况和有关问题及时报来我局。

91

和区住宅管理部门3。

第二章 专用基金的性质和用途

第三条 专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资

2％的比例，一次性向业委会划拨4。

上述投资均以人民币计价。以外币投资的，则按投资拨款当日国家公布的外汇牌价折算

成人民币。

开发建设单位可将专用基金编入工程预算列入开发成本。

第四条 专用基金用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大

维修工程(含改造，下同)项目。

重大维修工程项目的范围包括：

区内道路(市政道路除外)、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化

娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。

第二款所列设施不包括产权不属于全体业主共有的物业。

第五条 重大维修养护项目的标准：

(一)区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的；

(二)路灯线路需要改造或重新敷设的；

(三)沟、渠、池、井壁(面)出现严重断裂或破损的；

(四)园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的；

(五)文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成

柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的；

(六)停车场、连廊、自行车房(棚)需更新、改造、改建的；

(七)地下排水管网大修、更新、改造等；

上述范围以外的重大维修工程项目由市住宅主管部门确定。

第六条 高层住宅区专用基金 30％用于本体外公用设施；另 70％用于本体共用设施的

重大维修工程项目。

3 此条原文为：第二条专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主管理委员会(以下简称管委会)；专用基金的主管部门是市住宅

主管部门和区住宅管理部门。(*所有的“业主管理委员会”改为“业主委员会”，“管委会”改为“业委会”，下同) 4 此条原文为：第三条专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨。

总投资含地价、公用设施配套费、建造成本。

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多层住宅区内单体高层房屋的专用基金依上述规定按比例划分。

第三章 专用基金的收取

第七条 开发建设单位应在业委会成立之日起 2 个月内，按《条例》规定向业主业委会

划拨住宅区公用设施专用基金。

本办法公布以后建成的住宅区，开发建设单位应在竣工验收前将专用基金直接划拨区住

宅管理部门，由区住宅管理部门向建设主管部门出具专用基金收款证明后，建设主管部门进

行验收。

第八条 开发建设单位在向业委会划拨专用基金时，按规定扣除购买管理用房款和垫支

购买商业用房款，其余资金应按本办法规定时间一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用

基金帐户。

第九条 开发建设单位提供的商业用房从出租的第一年起，每年应将经费收入的 30％

用于回收垫支购房的专用基金，并由物业管理公司每 3 个月向区住宅管理部门结算移交一次，

划入专用基金专用帐户，直至全部回收完毕。

专用基金不属于业委会或物业管理公司的经营收入。

第四章 专用基金的使用与管理

第十条 专用基金由物业管理公司根据业委会的决定使用。

业委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》及《细则》规

定以外的用途。

第十一条 专用基金的支出，除用于垫支购买商业用房款项并按本办法第九条规定限期

回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，如增值

部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。

第十二条 物业管理公司根据本办法规定需要使用专用基金时，应向业委会提供以下材

料：

(一)法定代表人签字盖章的使用申请；

(二)该项目有关图纸、预算资料；

(三)施工承接单位或人员的资质资料。

第十三条 业委会应在接到物业管理公司使用申请后 14 日内召集业主大会审议。同意

93

使用的，向区住宅管理部门报送有业委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅

区公用设施专用基金使用申请表》。

区住宅管理部门应在接到申请表后 14 日内完成审批并将款项划拨到物业管理公司帐户。

业主大会不同意物业管理公司使用申请的，业委会应将不同意意见书面通知物业管理公司。

第十四条 业主大会不同意使用专用基金，物业管理公司认为有充足理由或该项目实施

与否涉及国家或地方城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可向市住宅主管部

门提出复议，经市住宅主管部门审议同意的，业委会必须执行5。

业委会拒不执行的，由区住宅管理部门将该项目专用基金直接划拨给物业管理公司使用

并通知业委会。业委会可在划拨前召集业主大会并根据业主大会决议对市住宅主管部门的决

议提请行政复议。

第十五条 业委会有权监督使用专用基金的重大维修工程项目的施工质量，并按工程要

求进行验收。如出现材料浪费、返工等原因造成资金不足，业委会不再追加专用基金，由物

业管理公司或施工单位承担责任。

第十六条 专用基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理。

区住宅管理部门不得擅自动用专用基金，对业委会正常使用专用基金不得干涉，应严格

按使用审批程序审查无误后方可支出。

区住宅管理部门可将暂不需要支出的专用基金以保值储蓄方式存入银行，储蓄的期限和

所余数额应保障专用基金的日常开支。

第十七条 专用基金的收支帐目，由业委会、物业管理公司每 3 个月张榜公布一次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年向市住宅主管部门备案一次。

第十八条 住宅区业主、承租人和其他非业主使用人，对专用基金的收支帐目可以提出

质询，业委会和物业管理公司应在收到质询后 7 日内予以答复；也可以直接向区住宅管理部

门、市住宅主管部门投诉，区住宅管理部门和市住宅主管部门应在收到投诉后 20 日内处理。

第五章 法律责任

第十九条 开发建设单位、业主委员会、物业管理公司违反本规定的，由市、区主管部

门根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实

5 此句原文为：经市住宅主管部门审议，经审议同意其中请的，管委会必须执行。

94

施细则》规定的条款处罚6。

第二十条 (此条废止)

7第二十一条 (此条废止)

8第二十二条 (此条废止)

9第六章 附 则

第二十三条 本规定由市住宅主管部门负责解释。

第二十四条 本规定自公布之日起执行。

6 此条原文为：第十九条区住宅管理部门有下列行为之一的，市住宅主管部门可责令限期改正，造成损失的，责令赔偿并追究

主管人员和责任人员行政责任：1、擅自动用专用基金挪作它用；2、末按审批程序和要求支付专用基金。

7 此条原文为：第二十条开发建设单位未按本办法第八条规定执行的，市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的时间内

仍不履行的，市住宅主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求开发建设单位按每日 3‰支付延期付款滞纳金。

8 此条原文为：第二十一条物业管理公司有下列行为之一的，管委会有权予以制止并要求其限期改正，逾期不改正的，管委会

可以终止委托管理合同：市住宅主管部门可对其分别给予警告、责令限期改正、吊销《物业管理资质证书》或降级；造成业主

损失的，还应承担赔偿责任：1、将专用基金用于《条例》、《细则》及本规定所列项目以外的用途：2、未按规定期限公布专

用基金收支帐目。

9 此条原文为：第二十二条业委会违反规定第十七条第一款、第十条第二款规定，市住宅主管部门可责令其限期改正，造成损

失的，有关责任人员应负赔偿责任。

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深圳经济特区住宅区物业管理条例 1999

（1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过

1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修改）

第一章 总 则

第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管

理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共

秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的

居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部

门划定。

本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

本条例所称业主，是指住宅区内和非住宅房屋的所有权人。

第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同

使用与维护。

第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合

的管理模式。

第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设

施，维护住宅区公共利益的义务。

第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅

主管部门）。

各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管

理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。

第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住

宅主管部门的指导和监督。

第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施

管理。

96

物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。

第二章 业主大会及业主委员会

第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发

建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宿主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日

起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大

会。

分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临

时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委

员会的权利、义务相同。

第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。

业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出

席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责

在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议

之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅

主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；

不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。

第十三条 业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）监督业主委员会的工作；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告；

（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；

（五）修改业务公约；

（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

97

（七）批准业主委员会章程。

第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由

业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员

担任业主委员会委员。

业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不

得少于五人。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的

人士担任。

业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。

第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，

并经业主大会批准。

第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住

宅主管部门备案。

第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员

为兼职，业主委员会主任可以为专职。

业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通

知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员

会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。

第十九条 业主委员会行使下列职权：

（一）召集和主持业主大会；

（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

（三）采用公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更

或解除委托管理合同；

（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的

维修工程项目；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

98

（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。

业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区

住宅主管部门实施。

第二十条 业主委员会履行下列义务：

（一）执行业主大会的各项决定；

（二）遵守和履行物业委托管理合同；

（三）不得从事各种投资和经营活动；

（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大

会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵

触。

第三章 物业管理公司及其职责

第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。

委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管

理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。

第二十四条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可

从事住宅区物业管理业务。

第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管

理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。

第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住

宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管

理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始住两年后，业主委

员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件

下可以优先承包管理。

99

在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理

公司继续管理。

在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和

有关部门的监督。

第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：

（一）房屋的使用、维修、养护；

（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、

池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；

（三）清洁卫生；

（四）车辆行驶及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

第二十八条 物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司承担专项经营业务。

第二十九条 物业管理公司的义务：

（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

（三）接受业主委员会和业主的监督；

（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。

进入住宅区的车辆应按规定停车场或设置有停车标志的场所。

物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应

的保管费或车位使用费。