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公司新员工入职培训手册

发布时间：2023-9-11 | 杂志分类：其他

公司新员工入职培训手册

作者: 云展网用户

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公司新员工入职培训手册

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3. 赔偿艾怡人、毕志英已缴纳的物业管理费 16206 元； 4. 移交案涉房屋的竣工验收资料和水电管网竣工图纸。 裁判结果 1. 解除案涉《商品房买卖合同》； 2. 成都中航阳光地产有限公司于返还购房款 4600000 元及利息； 3. 成都中航阳光地产有限公司赔偿损失 46206 元； 4. 驳回艾怡人、毕志英的其余诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条第二款 裁判规则解析 因房屋渗水、漏水的情况处于持续的状态，且由于中航公司提供资料及图 纸不全，房屋渗水、漏水的确切原因未得到明确，因此无法采取针对性、 实效性的修复方案，该质量问题已达到严重影响正常居住使用的程度，案 涉《商品房买卖合同》的合同目的难以实现，依照《中华人民共和国合同 法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行 为致使不能实现合同目的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严 重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 的规定，案涉《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，购房人艾怡人、 毕志英有权解除合同。 【案例 2（主流观点）】：宁杨远忠与重庆市新妙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷 案 地区（法院、案号）重庆；重庆市涪陵区人民法院；（2018）渝 0102 民初 2318 号 裁判规则 案涉房屋虽然存在裂缝、漏水现象，但购房人未举证证明该质量问题已达 到严重影响正常居住使用的程度，对于购房人解除合同的诉请，不予支持。 质量问题描述房屋墙面和天花板出现了裂缝、漏水现象 购房人诉请 请求依法判决解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还我购房款 228897 元并赔偿我因办理产权证书的相关费用、装修费用及房屋增值损 失等共计 6 万元

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裁判结果驳回原告杨远忠的诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第十八 条第一款、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十 条、第九十一条 裁判规则解析 关于合同解除及举证责任：案涉房屋虽存在一定质量问题（如裂缝），但 法院认为购房人未举证证明该质量问题足以影响购房人正常居住使用案 涉房屋，故法院对购房人解除合同的诉讼请求不予支持 【案例 3（主流观点）】：邹燕青、云南碧清房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 地区（法院、案号） 昆明；云南省昆明市呈贡区人民法院（原云南省呈贡县人民法院）；（2021） 云 0114 民初 3529 号 裁判规则 1. 开发企业擅自变更公共区域设计规划，严重影响购房人所购房屋正常 居住且无法消除影响，购房人要求解除合同的，法院予以支持； 2. 开发企业损失赔偿额应当相当于因其质量问题给购房人造成的损失， 其中合同履行后可以获得的利益损失不得超过违约购房人订立合同时预 见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，而房屋溢价部分应属不可 预见损失，因此，法院不予支持。 质量问题描述 地下停车场出入口道路、道路与涉案房屋之间的绿化带、挡墙等共有部分 进行了设计变更影响案涉房屋卫生间的正常使用 购房人诉请 1. 确认原告邹燕青与被告碧清公司的《商品房买卖合同（预售）》（合 同编号：7-3-102）（以下简称“房屋预售合同”）于 2021 年 3 月 9 日解 除； 2. 判令被告碧清公司返还原告邹燕青购买标的物的费用 1219976 元； 3. 判令被告碧清公司赔偿原告邹燕青资金占用费 124603.62 元（以 1219976 元为基数，从 2019 年 1 月 22 日至 2019 年 8 月 19 日按中国人民

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银行同期贷款利率计算为33803.50 元；从 2019 年8 月20 日暂计算至 2021 年 3 月 9 日按五年期贷款市场报价利率计算为 90800.12 元）； 4. 判令被告碧清公司赔偿原告邹燕青房屋涨价可期待利益损失 212924 元； 5. 判令被告碧清公司承担案件受理费、律师费等费用。 裁判结果 1. 原告邹燕青与被告云南碧清房地产开发有限公司于 2019 年 1 月 22 日 签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：7-3-102）于 2021 年 5 月 31 日解除； 2. 被告云南碧清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原 告邹燕青购房款 1219976 元； 3. 被告云南碧清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原 告邹燕青 2019 年 1 月 22 日至 2021 年 3 月 9 日的资金占用费（利息）为 108629.67 元； 4. 被告云南碧清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按全国 银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率赔偿原告邹燕青从 2021 年 3 月 9 日起至购房款返还之日止的资金占用费（利息）（以未返 还的购房款数额为基数）； 5. 原告邹燕青于本判决生效之日起十日内协助被告云南碧清房地产开发 有限公司办理案涉房屋的合同备案登记注销手续。 6. 驳回原告邹燕青的其余诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条；《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第三款； 《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条；《商品房销售管理办法》第三 十三条第四款；《中华人民共和国侵权责任法》第十一条 裁判规则解析 本案中，开发企业对地下停车场出入口道路、道路与涉案房屋之间的绿化 带、挡墙等共有部分进行了设计变更，导致案涉房屋卫生间窗户紧邻道路， 且并未按约定在窗户与道路之间建设绿化带及挡墙等设施，道路与窗户之 间无任何遮挡或间隔，且开发企业无法对此进行改造，已严重影响购房人 正常居住，法院据此支持解除合同，并遵循公平原则和诚实信用判令被告

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支付购房款资金占用利息，于法有据。 关于房屋涨价导致的可期待利益损失。首先，原告邹燕青未提交证据对该 损失是否产生，以及如果产生，金额为多少的事实予以证明。其次，房屋 为特殊商品，其价格可能随着市场变化而上涨或下跌，故原告邹燕青主张 的该“损失”已超过被告碧清公司在订立合同时预见到或者应当预见到 的因违约可能造成的损失范围，因此，法院未予支持。 【案例 4.1（主流观点）】：宁淑芝与上海绿地集团西安北城实业有限公司房屋买卖合同纠 纷案 地区（法院、案号）西安；陕西省西安市中级人民法院；（2017）陕 01 民初 717 号 裁判规则 案涉房屋虽然存在“非生活噪声持续恒定影响”，但未达到因质量问题严 重影响居住使用的程度，对于购房人解除合同的诉请，不予支持。但是， 开发企业作为出卖方应对前述噪声质量问题负责，对引起该问题的设施设 备进行改造。 质量问题描述房屋室内噪声、有害气体超标 购房人诉请 1. 判令解除原、被告商品房买卖合同、地下停车位使用权转让协议，并 按市场价回收案涉房屋价值（含专项维修资金及契税）13，000，000 元 及停车位价值 650，000 元，支付家具、家电搬迁费 5，000 元、赔偿原告 因修建外墙防水及安全保护棚的费用 400，000 元，双倍赔偿双倍物业费 （65 个月）434，892.12 元，以上合计 14，489，892.12 元。 2. 判令被告支付原告精神损害费 50，000 元。 3. 本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。 裁判结果 1. 被告上海绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效后 30 日内对 海珀·兰轩第 3 幢 1 单元 1 层 10102 号房负二层热力机房水泵设备、换热 系统基座、设备管道所产生的噪声问题进行维修改造。 2. 驳回原告宁淑芝要求解除《商品房买卖合同》《地下停车位使用权转 让协议》，并按市场价回收案涉房屋及停车位，支付家具、家电搬迁费， 赔偿因修建外墙防水及安全保护棚的费用，双倍赔偿双倍物业费，赔偿精

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神损害费的诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条；《中华人民共和国合同法》第八条；《中华人民共和 国合同法》第六十条；《中华人民共和国合同法》第一百一十一条 裁判规则解析 1. 关于举证责任：案涉房屋虽然存在甲醛含量超标问题，但因购房人已 对案涉房屋进行装修，无法判断甲醛超标原因是开发企业交付房屋本身导 致还是购房人装修导致，购房人也未另行提供证据证明。因此，对于购房 人该项主张，法院未予认定。 2. 关于是否严重影响正常使用：案涉房屋虽然存在“非生活噪声持续恒 定影响”，但法院认为尚未达到因质量问题严重影响居住使用的程度，而 且开发企业也愿意寻找办法解决。因此，法院对于购房人解除合同的诉请， 不予支持。但是，开发企业作为出卖方，应对引发案涉房屋噪音问题的负 二层热力机房设施设备等进行改造。 【案例 4.2（主流观点）】：中海鼎业（西安）房地产有限公司、寇建强房屋买卖合同纠纷 案 地区（法院、案号）西安；陕西省西安市雁塔区人民法院；（2021）陕 0113 民初 10636 号 裁判规则 房屋出现质量问题，经多次修复仍无法解决，导致购房人购房合同目的无 法实现，购房人要求解除合同、返还购房款并支付资金占用利息的，予以 支持。 质量问题描述房屋漏水并将整个房屋淹没，多次维修，但仍不能正常使用 购房人诉请 1. 解除双方签订的《商品房买卖合同》； 2. 被告立即返还已付全部房款人民币 35378 元及支付利息人民币 9105.81 元（利息计算以本金 35378 元为基数，自 2015 年 11 月 8 日起， 按照年利率 4.9%计算，暂计算至起诉日，以实际支付之日为准）； 3. 被告承担本案诉讼费用。 裁判结果 1. 原告寇建强与被告中海鼎业（西安）房地产有限公司之间的《商品房

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买卖合同》予以解除； 2. 被告中海鼎业（西安）房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原 告寇建强购房款 35378 元及利息（以 35378 元为基数，按照全国银行业间 同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率，自 2021 年 3 月 19 日起计算至实际支付之日止）； 3. 原告寇建强于本判决生效后十日内将位于西安市曲江新区 XX 路 XX 幢 XX 室返还被告中海鼎业（西安）房地产有限公司。 4. 驳回原告其余诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条；《中华人民共和国合同法》第八条 裁判规则解析 1. 关于严重影响正常使用：原被告均认可案涉房屋曾经存在漏水的情况， 且结合全案证据可以看出房屋漏水持续发生，截止本案宣判前仍存在渗漏 的情形，应属于“严重影响正常使用”，无法满足购房人购房用途、实现 其合同目的。因此，法院对购房人解除合同的诉请予以支持。 2. 关于购房人利息损失：案涉合同解除系因开发企业原因导致，购房人 有权依法要求其赔偿由此产生的资金占用费。因此，法院对购房人要求开 发企业支付购房款占用利息的诉请予以支持。 【案例 5（主流观点）】：乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司与郭永平商品房预售合同纠 纷案 地区（法院、案号） 乌鲁木齐：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院；（2020）新 01 民终 1054 号 裁判规则 案涉房屋存在严重漏水问题，但鉴于案涉房屋与案外人房屋存在楼层结构 上下的相邻关系，而案外人房屋中有水管爆裂断开的迹象，因此需先行查 明房屋出现渗漏的原因，再行判断案涉房屋是否存在严重的、导致郭永平 不能实现合同目的质量问题，进而判断合同是否应当解除。 质量问题描述漏水、渗水、墙皮破损 购房人诉请 1. 解除《商品房预售合同》及《个人购房借款及担保合同》；

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2. 其他。（注：未见一审判决，未能获知购房人一审其他诉讼请求） 裁判结果撤销一审，发回重审 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条、第十五条、第二十四条 裁判规则解析 1. 关于房屋严重漏水的原因：在购房人主张房屋出现严重漏水问题是因开 发企业交付的房屋本身质量问题造成，开发企业主张是因案涉房屋楼上业 主侵权造成，且经法官前往涉案房屋现场查看，楼上房屋中有水管爆裂断 开的迹象，因此不能排除开发企业该抗辩理由成立的可能性。因此，二审 法院将本案发回重审，以查清房屋漏水的原因是否应归责于开发企业。 2. 关于是否严重影响正常使用：需待查清漏水原因后，再行判断。换言 之，或可认为仍需根据漏水情况可以修复等具体判断。 【案例 5.2（主流观点）】：彭涛与乌鲁木齐万达广场投资有限公司商品房预售合同纠纷 地区（法院、案号） 乌鲁木齐：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院；（2021）新 01 民终 979 号 裁判规则 案涉房屋虽经过五方验收合格，但存在的低频噪音超过了《社会生活环境 噪音排放标准》（GB22337-2008）规定的国家强制性标准值，系重大瑕疵， 且开发企业明确表示再无整改空间，影响了购房人对案涉房屋的使用，影 响购房人合同目的的实现，对于购房人解除合同的诉请，予以支持。 质量问题描述噪音超标 购房人诉请 1. 解除与被告签订的《商品房预售合同》； 2. 被告返还房款 1111810 元、契税 31766 元、印花税 555.91 元、登记费 550 元、维修基金 22236.2 元、物业费 14672.16 元、支付利息 137950.67 元、支付律师代理费 20000 元、支付保全费 5000 元、诉讼保全责任保险 费 2500 元。 裁判结果 1. 乌鲁木齐万达广场投资有限公司与彭涛签订的《商品房预售合同》（编 号为 XXX）于 2020 年 9 月 22 日解除； 2. 乌鲁木齐万达广场投资有限公司向彭涛返还购房款 1,111,810 元；登 记费 550 元；支付利息损失 126,007.68 元；支付保全费 5,000 元。

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引用法条《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条 裁判规则解析 关于合同解除：案涉房屋虽然用于商业用途，但可能存在的噪音预期和容 忍仅限于商业建筑合理使用过程中产生的国家强制标准值内的噪音，但不 代表其应当容忍超过国家强制性排放标准值的噪音。环保局出具的《关于 万达中心 24 层设备噪音扰民的答复》可以认定万达广场对案涉房屋采取 隔音降噪措施的义务履行并不彻底，其向彭涛交付的案涉房屋存在低频噪 音超标瑕疵。万达广场向彭涛交付的案涉房屋虽经过五方验收合格，但存 在的低频噪音超过了《社会生活环境噪音排放标准》（GB22337-2008）规 定的国家强制性标准值，影响了彭涛对案涉房屋的使用，且万达广场明确 表示再无整改空间。故法院认为案涉房屋存在的低频噪音超标系重大瑕 疵，影响合同目的的实现，彭涛据此享有合同解除权。 【案例 6（其他观点）】：姜红、欧阳广东等诉开发企业商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）贵州凯里；凯里市人民法院；（2017）黔 2601 民初 4093 号 裁判规则 案涉房屋存在窗户不能关闭、厕所冒水、天花板掉落等质量问题，且至购 房人起诉时，房屋仍未能达到正常居住使用的标准，对于购房人解除合同 的诉请，予以支持。 质量问题描述窗户不能关闭、厕所冒水、天花板掉落 购房人诉请 1．解除原告与被告之间于 2012 年 2 月 18 日签订的商品房买卖合同； 2．判令被告退还原告购房款 445269 元，并按银行同期贷款利率给付利息 176326.5 元（暂从 2012 年 4 月 11 日至 2017 年 10 月 17 日共计 66 个月， 按每月 6%的利率计算利息），交通费 1200 元，律师代理费 30000 元，共 计 652795.50 元。 3．由被告承担本案诉讼费。 裁判结果 1．解除原告姜红、欧阳广东与被告贵州凯地置业有限公司于 2012 年 2 月 18 日签订了《商品房买卖合同》。 2．被告贵州凯地置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告姜红、欧 阳广东所支付的购房款本金 445269 元；被告凯地置业有限公司同时支付 从 2012 年 2 月 19 日起购房款本金 345269 元的利息和从 2012 年 4 月 12

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日起购房款本金 10000 元的利息给原告姜红、欧阳广东，利息按中国人民 银行的年利率 4.75%计算，直至退清购房款本金时止。 3．姜红、欧阳广东在本判决生效后十日内配合贵州凯地置业有限公司办 理凯里恒大城6栋1-1-1号房的所有权预告登记及商品房预售合同备案登 记的注销手续。办理注销手续所产生的国家规费由贵州凯地置业有限公司 承担。 引用法条《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条第一款、第一百零七条及第 一百一十四条第二款 裁判规则解析 关于是否影响正常使用：本案判决虽未明确对此进行认定，但从其引用的 合同第十四条第（二）款约定，以及其判决理由部分关于“依双方的约定， 原告有权要求解除合同...”之表述，或可推知，法院将本案中窗户不能 关闭、厕所冒水、天花板掉落等质量问题认定为了严重影响正常使用的质 量问题。 【注：合同第十四条（二）约定：房屋质量严重影响买受人对房屋的正常 使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查该商品房 之次日起 30 内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任 由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或多次维修仍存在严重影响 买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。】 1.3 房屋存在一般质量瑕疵，购房人要求开发企业予以修复、整 改，及\/或支付违约金、赔偿损失的，是否能够得到支持？ 针对该情形，司法裁判规则较为统一，即：房屋存在一般质量瑕 疵的，则支持购房人继续履行（修复、整改等）、支付违约金（如有） 及\/或赔偿损失（如有）等诉请。 需要说明的是，该情形项下案例中存在部分购房人未能就损失部 分获得支持的情况，其主要原因是购房人未能提供证据证明其因房屋

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一般质量瑕疵产生损失，法院认为房屋虽然存在一般质量瑕疵，但未 给购房人造成损失，开发企业进行修复、整改即可，而无需进行赔偿。 【案例 1】：雷通武、郑羽诉成都雅驰置业有限公司商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）成都；四川省成都市中级人民法院；（2021）川 01 民终 23011 号 裁判规则 案涉房屋从交房时即发现渗水，属于房屋本身的质量问题，开发企业交付 存在质量瑕疵的房屋，应当承担相应的违约责任。 质量问题描述渗水 购房人诉请 1、判令雅驰公司立即对案涉房屋进行维修，彻底解决渗水问题； 2、判令雅驰公司赔偿雷通武、郑羽经济损失 244353.6 元。 裁判结果 1、判决雅驰公司向雷通武、郑羽赔偿损失 103573 元； 2、驳回雷通武、郑羽的其他诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款； 原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条； 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条第二款 裁判规则解析 自雅驰公司通知交房起，案涉房屋一直存在渗水问题，雷通武、郑羽一直 与雅驰公司工作人员进行沟通，雅驰公司亦对渗水问题进行过维修，但一 直未能妥善解决。法院认定案涉房屋从 2015 年至 2020 年持续存在渗水情 况，属于房屋本身的质量问题，雅驰公司交付存在质量瑕疵的房屋，应当 承担相应的违约责任，即承担修复费用及修复期间造成的其他损失，该损 失标准根据本案实际情况确定。 【案例 2】：李周俊与重庆溪畔置业有限公司商品房销售合同纠纷案 地区（法院、案号）重庆；重庆市江北区人民法院；（2022）渝 0105 民初 16466 号 裁判规则 1. 房屋质保期内，开发企业应当对房屋质量问题承担修复义务。

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2. 因房屋质量问题的整改给购房人对案涉房屋的日常使用造成不便，开 发企业应赔偿整改期的租金损失及物业费。 质量问题描述 感应灯不亮；瓷砖空鼓；墙砖空鼓；油漆裂纹、脱落；木地板软塌；设施 设备缺配件 购房人诉请 1. 判令被告对原告在被告处购买的房屋的质量问题予以整改至符合相关 建筑装饰装修质量标准（房屋存在的问题以验房报告载明的为准）； 2. 判令被告按 6000 元\/月标准支付原告自 2020 年 11 月 1 日起因不能正 常使用上述房屋的损失至该房屋质量问题整改至符合相关建筑装饰装修 质量标准时止（截至 2022 年 6 月 1 日金额为 114000 元）； 3. 判令被告支付原告自 2020 年 11 月 1 日起因不能正常使用上述房屋的 物业费损失至该房屋质量问题整改至符合相关建筑装饰装修质量标准时 止（截至 2022 年 5 月的金额为 5599.47 元）； 4. 判令被告将上述房屋装修材料中不符合合同约定的品牌更换为合同约 定的品牌并提供该房屋使用的全部装修材料品牌清单及购买凭证 裁判结果 1. 被告重庆溪畔置业有限公司对重庆市江北区凤澜路 X 号 X 幢 X-X 号房 屋的下列问题进行整改：进门左侧柜子上沿感应灯不亮；客厅瓷砖空鼓； 厨房生活阳台入户门左侧下方墙砖空鼓；右侧卧室飘窗处顶棚油漆细微裂 纹、右侧外开窗户五金件异响，右侧卧室进门左上角落方向木地板软塌； 左侧厕所入门处右侧下墙角油漆脱落，窗户内侧与墙体接触下沿区域瓷砖 空鼓；左侧卧室进门处木地板软塌（异响），飘窗上沿阴角油漆裂纹；主 卧内的厕所入门处及淋浴区瓷砖空鼓，淋浴区地漏缺配件，卧室入门部分 区域木地板软塌，窗户左侧及右侧区域上沿油漆轻微裂纹，窗户下沿墙面 指甲面积大小的黑色印记； 2. 被告重庆溪畔置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周俊租 金及物业费赔偿损失合计 15195.13 元； 3. 驳回原告周俊的其他诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一 十一条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民

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法院关于适用中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》以及《中华 人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条 裁判规则解析 1. 关于整改内容的认定：法院通过实地勘察并结合日常生活认知，对购 房人主张的案涉房屋需要整改的问题进行一一认定是否需要整改。 2. 关于整改期的损失认定：法院认为案涉房屋的整改将对购房人使用案涉 房屋造成不便，整改期间购房人无法正常居住，法院酌定整改期限为 3 个月，并判令开发企业承担 3 个月的租金损失及相应的物业费。 【案例 3】：李树青、云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司商品房销售合同纠纷 案 地区（法院、案号）昆明；云南省昆明市中级人民法院；（2020）云 01 民终 10254 号 裁判规则 1. 房屋质保期内，开发企业应当对房屋质量问题承担修复义务，开发企 业主张其已履行的，应当承担证明责任，否则应承担举证不能的不利后果。 2. 在房屋所在工程已通过竣工验收备案，且开发企业已按合同约定及时 交付房屋的情况下，如无相反证据证明房屋质量不合格或不满足合同约定 交付条件，购房人主张逾期交付的，法院不予支持。 质量问题描述入户门有撞痕，阳台扶手变形 购房人诉请 1. 判令被告滇池国际公司向原告交付滇池国际会展中心（9 号地块）7 幢 2 单元第 32 层 3203 号房屋； 2. 判令被告滇池国际公司对滇池国际会展中心（9 号地块）7 幢 2 单元第 32 层 3203 号房屋存在的质量问题进行修缮； 3. 判令被告滇池国际公司按合同约定向原告支付自 2017 年 8 月 8 日起至 房屋交付完成之日止期间产生的违约金（违约金自 2017 年 8 月 8 日起暂 算至 2020 年 2 月 21 日为 220597.26 元）； 4. 判令由被告滇池国际公司承担本案的诉讼费及诉讼保全费。 裁判结果 1. 云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司于本判决生效之日起 三十日内为李树青位于昆明市滇池国际会展中心（9 号地块）7 幢 2 单元

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32 层 3203 号房屋的“入户门撞痕”“阳台扶手变形”两个质量问题进行 修缮； 2. 驳回上诉人李树青的其他诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条 裁判规则解析 1. 开发企业对质量瑕疵负有修缮义务，开发企业主张其已完成质量瑕疵 修缮的，应当承担证明责任，否则应承担举证不能的不利后果，因此，法 院判令开发企业对案涉房屋“入户门撞痕”和“阳台扶手变形”两个质量 问题进行修缮。 2. 案涉房屋在 2017 年 8 月 10 日交付时存在部分质量瑕疵，但相关质量问 题不影响购房人按照合同约定的交房条件接收房屋，故购房人应当按约定 接房。根据合同约定，购房人对案涉房屋所存在的质量瑕疵应在保修责任 中解决，而购房人在房屋已经具备约定交付条件的情况下，仅以房屋质量 瑕疵拒绝履行其接房义务，其主张无事实和法律依据，故法院不予支持。 因此，购房人未在合同约定的交付期限内接房，不可归责于开发企业，其 主张开发企业为此承担逾期交房违约责任，不能成立。 【案例 4】：贺辉与西安三迪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 地区（法院、案号）西安；西安市雁塔区人民法院；（2020）陕 0113 民初 18811 号 裁判规则 案涉房屋管道安装完成后，虽然经检验合格投入使用，不存在重大安全隐 患，但从公民日常生活角度考虑，天然气主管道直接入户并从厨房橱柜及 阳台穿插而过，确实给正常生活居住造成了不便，开发企业应当承担一定 的赔偿责任。 质量问题描述天然气主管道从厨房橱柜中及阳台穿插而过 购房人诉请 1. 判令被告赔偿损失 30000 元； 2. 判令被告赔偿原告自 2019 年 10 月至 2020 年 4 月 30 日房屋租赁损失 14000 元；

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3. 由被告承担本案诉讼费用。 裁判结果被告西安三迪房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告贺辉 支付赔偿款 10000 元。 引用法条《中华人民共和国合同法》第六十条 裁判规则解析 本案中，房屋所在管道设计图纸经中交煤气热力研究设计院有限公司设 计，经辽宁省住房和城乡建设厅制发并加盖辽宁省工程勘察设计单位出图 专用章，且经检验合格已投入使用，不存在重大安全隐患。但从公民日常 生活角度考虑，天然气主管道直接入户并从厨房橱柜及阳台穿插而过，存 在设计上的缺陷，对购房人橱柜和阳台部分区域的正常使用造成了一定影 响，因此，法院依据诚实信用原则，酌情判令开发企业赔偿购房人损失 10000 元。 【案例 5】原告杨威、鹿梅与被告新疆新城力鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 地区（法院、案号）乌鲁木齐；乌鲁木齐县人民法院；（2019）新 0121 民初 138 号 裁判规则 1．购房人举证证明房屋存在地暖铺设及窗户密封、墙体裂缝的质量瑕疵， 开发企业也认可，法院依法判令开发企业承担修复责任； 2．购房人主张修复期间产生的临时过渡费、搬迁费、仓储保管费等损失， 法院认为该损失费用尚未实际发生，故不予支持，但实际发生后可另案起 诉。 质量问题描述墙体裂缝、地暖铺设、窗户密封 购房人诉请 1．请求判令被告对原告位于 XX 小区 X 区 X 幢 X 单元 X 号房屋全房地暖在 45 天内按照设计图纸和国家验收标准重新铺设，如未按时达到标准，请 求按照市场价进行赔偿； 2．请求判令被告对原告位于 XX 小区 X 区 X 幢 X 单元 X 号房屋全部窗户在 45 天内按照设计图纸和国家验收标准进行更换，如未按时达到标准，请 求按照市场价进行赔偿； 3．请求判令被告对原告位于 XX 小区 X 区 X 幢 X 单元 X 号房屋所存在的墙 体裂缝在 45 天内修复至合格标准；

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4．请求判令被告对原告房屋产生的装修破损在 45 天内恢复原状，在此期 间产生的临时过渡费、搬迁费、仓储保管费由被告承担。如在规定时间内 无法恢复原状，要求赔偿； 5．判令由被告承担鉴定费 11077 元； 6．请求判令被告承担诉讼费、送达费等其他费用。 裁判结果 1. 被告新疆力鼎新城房地产开发有限公司对原告杨威、鹿梅的位于乌鲁 木齐市西山 XX 路 XX 号 XX 小区 X 区 X 幢 X 单元 X 室的地暖和窗户按照设 计图纸修复，对该房屋墙体裂缝予以修复。被告须于本判决生效后六十日 内履行完毕； 2. 被告新疆力鼎新城房地产开发有限公司支付原告杨威、鹿梅鉴定费 11077 元，须于本判决生效后十五日内付清； 3. 驳回原告杨威、鹿梅其他诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 裁判规则解析 1.关于修复责任：开发企业对质量瑕疵负有修缮义务，购房人举证证明存 在质量瑕疵的情况下，法院判令开发企业修复符合法律规定。 2.关于修复期间的损失：法院认为该损失暂未实际发生故未予支持，但法 院同时确认购房人可在实际发生后另行起诉，即开发企业仍应承担因房屋 质量瑕疵问题引起的购房人经济损失的赔偿责任。 【案例 6】：杨华与重庆旭原创展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）重庆市：重庆市第一中级人民法院（2021）渝 01 民终 3527 号 裁判规则 合同约定案涉房屋局部维修等不影响购房人居住的，开发企业仅负有整改 义务，无需赔偿购房人的损失，故法院对购房人的诉求不予支持。 质量问题描述主卧室窗台部分渗水问题 购房人诉请 1. 旭原创展公司赔偿杨华因房屋质量问题带来的租金损失：时间 2019 年

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10 月 1 日至 2020 年 4 月 30 日损失金额 26600 元（3800 元\/月×7 个月）。 2. 旭原创展公司支付杨华 2019 年 10 月 15 日至 2020 年 4 月 30 日期间物 业管理费 2742.09 元（421.86 元\/月×6.5 个月）。 3. 诉讼费由旭原创展公司承担。 裁判结果驳回上诉，维持原判（驳回杨华的诉讼请求）。 引用法条 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条；《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条；《最高人 民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条 裁判规则解析 本案中，法院查明案涉房屋主卧及窗台部分存在渗水问题，但根据房屋买 卖合同约定了案涉房屋无法居住或使用的标准（如室内所有卧室均须维 修、厨房及所有卫生间均需维修不能使用或其他户内需要大面维修情形）， 该部分的渗水问题，尚无法认定达到了影响房屋的无法居住或使用的标 准，旭原创展公司仅应按照合同约定在合理期限内维修整改，无须进行赔 偿。 【案例 7】：任毅与西安珠江投资有限公司商品房销售合同纠纷案 地区（法院、案号）西安；西安市未央区人民法院；（2022）陕 0112 民初 3078 号 裁判规则 1. 购房人主张房屋质量问题对其造成损失，应提供充分证据予以证明， 否则应承担举证不利的后果。 2. 法院不能在判决中作出与已生效判决冲突的认定和处理。 质量问题描述承重梁裂缝 购房人诉请 判令被告承担房屋质量检测、维修期间造成房屋空置给原告造成的损失 9000 元。 裁判结果驳回原告任毅的诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条

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裁判规则解析 1. 房屋所在工程已通过竣工验收备案，是房屋主体结构质量合格的初步 证据。购房人主张房屋主体结构质量不合格的，应提供充分证据予以证明， 否则应承担举证不利的后果。 2. 本案中，法院结合案涉小区其他业主诉讼中举证情况，依法确认案涉 楼栋存在质量瑕疵，但质量瑕疵并不影响房屋正常使用，合同目的能够实 现，购房人主张开发企业赔偿，但未能提供证据予以证明，故法院未予支 持。 1.4 房屋存在地基基础和主体结构以外的其他质量问题，购房人 拒绝收房，要求开发企业修复后再行交付，并承担该期间逾期交付违 约责任的，是否能够得到支持？ 针对该情形，司法裁判规则也较为统一，即：如认定房屋存在严 重影响正常使用的质量问题，则支持购房人关于要求开发企业修复后 再行交付，并承担该期间逾期交付违约责任的诉请；反之，则不支持， 但购房人可要求开发企业承担一般质量瑕疵责任（见上文）。 如前所述，司法实践中对于“严重影响正常使用的质量问题”认 定差异较大，具体参见上文相应内容。 【案例 1】：徐亚琴诉成都万科锦西置业有限公司商品房销售合同纠纷案 地区（法院、案号）成都；四川省成都市中级人民法院 (2021）川 01 民终 19350 号 裁判规则 案涉房屋在合同约定交房日期 2017 年 9 月 30 日存在质量瑕疵等问题，徐 亚琴并未接收，经万科锦西公司多次修复后直至 2018 年 8 月 4 日双方进 行交付，在此期间案涉房屋因质量问题严重影响徐亚琴正常使用、致使合 同目的不能实现，故万科锦西公司应承担约定交付日期至实际交付期间逾 期交房的违约责任。 质量问题描述客厅、卫生间、卧室的天花板、窗户、墙面、地板存在漏水、开裂、破损 等问题

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购房人诉请 1. 判令万科锦西公司支付徐亚琴违约金 60000 元； 2. 判令万科锦西公司向徐亚琴支付房屋无法正常使用的损失 79527.16 元； 3. 案件受理费由万科锦西公司承担。 裁判结果 1. 判决万科锦西公司支付徐亚琴违约金 53646.6 元； 2. 驳回徐亚琴的其他诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条；原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一 百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国合同法＜司法解释二＞》 第二十九条、原《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 裁判规则解析 虽然双方约定案涉房屋的交付时间为 2017 年 9 月 30 日，交付时万科锦西 公司已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，并提供《住 宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。 但万科锦西公司在向徐亚琴交付房屋时，房屋存在客厅、卫生间、卧室的 天花板、窗户、墙面、地板存在漏水、开裂、破损等问题，该房屋不具备 正常居住使用的条件，徐亚琴合同目的不能实现，导致徐亚琴未能在约定 的时间接收房屋。在此情况下，万科锦西公司构成逾期交房，应承担违约 责任。 【案例 2】：李福祥与中海地产重庆有限公司商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）重庆；重庆市第一中级人民法院；（2012）渝一中法民终字第 04930 号 裁判规则 1. 房屋存在地面大面积空鼓、墙面渗水问题，仅属于房屋质量瑕疵问题； 2. 质量瑕疵问题属于保修责任范围，可通过整改完善，购房人无权据此 拒绝收房，开发企业因此不存在逾期交房违约行为。 质量问题描述地面空鼓、爆裂，墙面渗水，阳台地面严重破损 购房人诉请 1. 对于原告在 2019 年 9 月 1 日验房时提出的车库漏水的质量问题应该给 予整改，完毕后应向原告发出书面再次验房通知，验收合格，重新确定接 房时间； 2. 被告向原告支付自《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限 （2019 年 6 月 30 日）的第二天起至实际交付之日止，向原告已付房价款 （145000 元）万分之一每日的违约金，并于实际交付之日起 30 日内支付 完毕，这笔违约金计算到 2021 年 8 月 31 日止，金额为 11499 元； 3. 被告承担本次诉讼所有费用。 裁判结果 1. 撤销重庆市江北区人民法院（2010）江法民初字第 01719 号民事判决； 2. 驳回李福祥的诉讼请求。

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引用法条 《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十四条 裁判规则解析 本案中，因购房人通过鉴定证明案涉房屋存在空鼓、渗水等问题，但未进 一步举证证明该问题影响其正常居住使用，在此情形下，法院直接认定空 鼓、渗水的质量问题仅属于质量瑕疵，可以通过保修进行解决，故认为对 购房人拒绝接房的理由不成立。 【案例 3】：史宇莲、云南长水航城开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷案 地区（法院、案号）昆明；昆明市官渡区人民法院；（2021）云 0111 民初 731 号 裁判规则 合同明确约定了对于不属于地基基础和主体结构的质量问题，开发企业应 当修复后再行交付的，购房人在验房后发现房屋存在质量问题，有权要求 开发企业修复后再交付；开发企业逾期修复的，应当按照合同约定，承担 逾期交付违约责任。 质量问题描述房屋沙灰脱落、楼上卫生间漏水、阳台渗水 购房人诉请 1. 判令被告向原告支付逾期交房违约金 87673.69 元； 2. 判令被告承担逾期交房期间产生的物业费 3287.50 元； 3. 本案诉讼费由被告承担。 裁判结果 1. 由被告云南长水航城开发建设有限公司于本判决生效之日起三日内支 付原告史宇莲违约金 43,836.84 元； 2. 驳回原告史宇莲的其他诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十三 条第一款 裁判规则解析 本案中，商品房买卖合同明确已明确约定“买受人查验的该商品房存在下 列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和 产品质量规范、标准自查验次日起 60 日内负责修复，并承担修复费用， 修复后再行交付”，购房人在验房时发现房屋沙灰脱落、楼上卫生间漏水、 阳台渗水等情况，有权拒绝签署交接单，拒绝接房并要求开发企业整改修 复。开发企业逾期完成整改并交付，应当按照合同约定承担违约责任，因

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此，法院据此判令被告承担违约责任。 【案例 4】：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司与李振嘉房屋买卖合同纠纷案 地区（法院、案号）西安；陕西省西安市中级人民法院；（2020）陕 01 民终 1482 号 裁判规则 开发企业应对其主张的已向购房人交付合格房屋的争议事实承担证明责 任，否则，应当承担举证不能的不利后果。 在开发企业已通知交付\/收楼，但购房人能够提供合理证据证明开发企业 通知交付\/收房时房屋存在质量问题影响法使用的情况下，购房人主张在 修复完成前拒绝收房，并要求开发企业承担赔偿责任的，法院予以支持。 质量问题描述房屋漏水 购房人诉请 1. 雅居乐公司向李振嘉支付损失 1296000 元； 2. 诉讼费由雅居乐公司承担 裁判结果 1. 被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内 向原告李振嘉赔偿损失 1000000 元。 2. 驳回原告其余诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第六十条；《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条 裁判规则解析 本案中，雅居乐公司作为出卖人，其未能提交证据证明其在合同约定时间 前已向李振嘉交付房屋，而根据雅居乐公司提交的《工程维修验收移交 单》，能够证明直至 2018 年 6 月 20 日前涉案房屋仍然存在漏水现象，且 雅居乐公司未提交证据证明其在此次维修后将符合质量标准的房屋向李 振嘉交付。因此，李振嘉提交的照片、证人证言等形成了证据链，达到了 证据的盖然性，对于李振嘉主张雅居乐公司存在逾期交付，并要求其赔偿 损失的主张，法院予以支持。 【案例 5】张某 1、张某 2 等商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）乌鲁木齐；新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院；（2021）新 01

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民终 3650 号 裁判规则 1. 涉案房屋自开发企业通知交付时即存在漏水问题，但该质量瑕疵不属 于主体结构质量不合格或者足以严重影响买受人正常居住使用的问题，依 据合同约定和法律规定，不影响房屋的交付，开发企业不承担逾期交付的 责任； 2. 因涉案房屋存在漏水等质量问题，开发企业未在合理期间予以修复， 鉴于修复期间购房人不能正常使用涉案房屋，故法开发企业应承担合理修 复期间的购房人所受到的租金损失。 质量问题描述漏水 购房人诉请 判令俊发绿城公司赔偿因房屋漏水等一系列问题无法交付张某 1、张某 2 使用期间的房屋空置损失 100，000 元（自 2013 年 12 月 1 日起至 2019 年 3 月 1 日，1916 天，本项损失数额最终以法院委托的司法鉴定机构作 出的评估结果为准） 裁判结果 1．撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新 0105 民初 4010 号民事判决； 2．新疆俊发绿城房地产开发有限公司赔偿张某 1、张某 2 损失 65，177 元，于本判决生效后十日内付清。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条 裁判规则解析 涉案房屋虽存在漏水瑕疵，该漏水瑕疵不影响房屋的交付，购房人不能以 此拒绝收房。因开发企业负有对质量瑕疵的保修义务，保修期间购房人不 能正常使用房屋，法院判令开发企业承担购房人在合理修复期间的租金损 失。 【案例 6】：陈学仕、代可一诉成都蓝光和骏置业有限公司、四川嘉宝资产管理集团股份有 限公司房屋买卖合同纠纷案

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地区（法院、案号）成都；四川省成都市中级人民法院；（2017）川 01 民终 16962 号 裁判规则 关于案涉房屋主卫生间漏水的问题：虽然查看现场时，该漏水问题依然存 在，但不能排除该问题系因楼上业主装修所致的可能性且购房人拒绝就房 屋质量问题申请鉴定。而购房人并未举示充分、有效的证据证明该漏水问 题系因开发企业的原因导致，法院不予支持。 质量问题描述主卫生间未做防水符检测、墙面多处空鼓、窗户关闭不严、栏杆松动、插 座故障等 购房人诉请 1. 开发企业承担因案涉房屋不具备交房条件的违约责任和违约金； 2. 开发企业向购房人支付因案涉房屋不具备交房条件的实际经济损失 费； 3. 开发企业修复整改案涉房屋质量问题且承担相关费用； 4. 案涉房屋具备交房条件前的物业费均由开发企业承担； 5. 待开发企业和购房人对案涉房屋共同验收合格后，开发企业应根据合 同约定为购房人办理交接手续、移交房屋、办理房屋所有权证书； 6. 开发企业承担本案的诉讼费和其他与本案有关的费用。 裁判结果驳回购房人的全部诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条；《最 高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九 十一条第二款； 裁判规则解析 商品房的交付除应符合合同约定的交付条件外，同时应具备正常使用和居 住的条件，购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。 本案中，购房人查验房屋时，提出了房屋存在的质量问题并要求开发企业 尽快整改及安排复验，前述问题是属于影响案涉房屋正常居住使用目的的 严重质量问题，还是属于质量瑕疵，仅凭对问题的描述内容以及房屋现场 照片，尚不足以判断；由于开发企业已举证证明案涉房屋符合合同约定的 交付条件，完成了其举证义务；而购房人张前述质量问题已达到影响房屋 正常居住使用的根本目的，应当由购房人对此举证证明。购房人拒绝对此 申请司法鉴定，以案涉房屋存在严重质量问题为由，主张应由开发企业承

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担逾期交房的违约责任及整改修复责任，缺乏事实依据，法院不予支持。 【案例 7】：张秀瑜，张雷与保利（重庆）投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷案 地区（法院、案号）重庆；重庆市江北区人民法院；（2022）渝 0105 民初 2534 号 裁判规则 1. 《补充协议》中约定购房人不得以非主体质量问题拒绝接房的约定， 不属于开发企业免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形， 该约定合法有效； 2. 案涉房屋存在墙面裂缝、客厅推拉门滑槽阳角损坏、户内多间卧室玻 璃未安装等问题，该系列问题不属于补充协议约定的主体结构质量及违反 设计强制性规定问题，故开发企业不构成逾期交房。 3. 《补充协议》约定开发企业在不超过 2 个月的时间内完成维修义务的， 购房人不再向开发企业提出赔偿请求，该约定合法有效，对双方具有法律 约束力，故开发企业应当承担的合同责任是履行维修义务，购房人请求赔 偿租金损失不予支持。 质量问题描述墙面裂缝、客厅推拉门滑槽阳角损坏、户内多间卧室玻璃未安装等 购房人诉请判决保利公司支付因逾期交房产生的租金损失 34200 元 裁判结果驳回原告张雷、张秀瑜的诉讼请求。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百 零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》（法释[2003]7 号）第十三条第二款，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定 裁判规则解析 本案中，购房人主张因房屋墙面裂缝、客厅推拉门滑槽阳角损坏、户内多 间卧室玻璃未安装等质量问题主张开发商逾期交房，但法院认为该系列问 题不属于主体结构质量及违反设计强制性规定问题，故保利公司不构成逾 期交房，又因案涉房屋为清水房，未装修前，不存在居住使用功能，而案 涉房屋的质量瑕疵可在装修过程中一并处理，故并不影响买受人的居住使 用。故对张雷、张秀瑜所诉租金损失不予支持。 【案例 8】：汪志艳、云南保晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）昆明；昆明市呈贡区人民法院；（2021）云 0114 民初 3153 号 裁判规则在开发企业通知购房人接房时，如涉案房屋已经达到合同约定的交房条

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件，而购房人主张涉案房屋存在装饰、装修质量问题并据此拒绝接房的， 法院不予支持，开发企业也无需承担逾期交房的违约责任。 质量问题描述 二层储物间墙面划痕，二层储物间门扇划痕、门套线破损，窗台石下方收 口粗糙，二层国道天花不平整、修补粗糙，二层卫生间铝扣板有水渍等质 量问题 购房人诉请 1. 判令被告保晟公司每日按已付房款的万分之二支付原告汪志艳自 2020 年 12 月 31 日至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日为 12089 元）； 2. 判令被告保晟公司返还原告汪志艳公摊面积的装修款 24740 元； 3. 判令被告保晟公司对位于昆明市经开区清水黄土坡片区山水云亭小区 的房屋（以下简称“涉案房屋”）进行修复，并承担修复费用； 4. 本案诉讼费由被告保晟公司承担。 裁判结果驳回原告汪志艳的诉讼请求 引用法条 《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百三十条； 《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条；《最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款 裁判规则解析 关于涉案房屋存在质量问题，购房人拒绝接房，开发企业是否构成逾期交 付的问题。本案中，虽然涉案房屋的确存在二层储物间墙面划痕，二层储 物间门扇划痕、门套线破损等多处质量问题，但涉案房屋存在的上述质量 问题均不属于地基基础和主体结构质量问题。根据合同约定，案涉房屋已 满足交付条件，购房人主张的房屋质量瑕疵不影响其居住，购房人可按约 定向开发企业主张修复、赔偿等违约责任，但是不得拒绝接房，否则开发 企业不因此承担逾期交房的违约责任。 【案例 9】：陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司、白孟学商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）西安；西安市雁塔区人民法院；（2021）陕 0113 民初 6438 号 裁判规则购房人所购房屋为现房，且房屋所在工程已通过竣工验收备案的情况下，

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除非房屋未经双方认可的，有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结 构不合格，购房人不得拒绝收房。 质量问题描述房屋装修瑕疵、配套设施道路不具备 购房人诉请 1. 被告向原告支付迟延交房的违约金 297201.01 元（以总房款为基数， 按日万分之二计算，自 2018 年 12 月 31 日起，至 2020 年 7 月 31 日止， 共计 578 天）； 2. 本案诉讼费由被告承担。 裁判结果驳回原告白孟学的全部诉讼请求。 引用法条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条 裁判规则解析 本案案涉房屋已于 2016 年 12 月 30 日已取得竣工验收备案表，符合合同 约定的交付条件。同时，案涉房屋为现房，合同亦明确约定，双方同意按 照现状交付房屋，在购房人无证据证明所购房屋存在主体结构问题时，其 以房屋不符合使用条件、配套设施道路不具备等质量瑕疵拒绝收房，不符 合合同约定，因此，对于购房人主张支付逾期交房违约金的诉请，法院未 予支持。 【案例 10】吕付玲与新疆泰安居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）乌鲁木齐；乌鲁木齐市头屯河区人民法院；（2017）新 0106 民初 92 号 裁判规则 因房屋买卖合同中明确约定交房条件为“商品房经验收合格”，案涉房屋 于交付前已办理竣工验收，同时法院认为购房人提出的建筑外墙立面调整 颜色并不影响购房人对房屋的居住使用，故购房人无正当理由拒绝收房，， 已构成违约，对于开发企业通知接房日以后的逾期交房违约金不予支持。 质量问题描述未封闭阳台、建筑外墙立面调整颜色 购房人诉请被告支付逾期交房违约金 17309 元。 裁判结果被告新疆泰安居房地产开发有限公司支付原告吕付玲逾期交房违约金 446.12 元（892234 元按日万分之一的标准从 2016 年 7 月 1 日计算至 2016

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年 7 月 5 日）。 引用法条 《建设工程质量管理条例》第三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 裁判规则解析 本案中，开发企业于通知接房日时案涉房屋符合合同约定的交付条件，购 房人以建筑外墙立面调整颜色为由拒绝收房明显不足以构成影响居住使 用的质量问题，故法院认定购房人于通知接房日以后的违约金不予支持。。 1.5 前述第 1.1 条至第 1.4 条情形下，开发企业承担质量问题相 关违约责任的类别和标准如何？ 如前所述，开发企业因房屋质量问题导致合同解除的，应承担“合 同解除+违约金（如有约定）+赔偿损失（如有）+实现债权的费用” 等违约责任；合同继续履行的，应承担“违约金（如有约定）+赔偿 损失（如有）+实现债权的费用”等违约责任，二者的主要异同如下： 1.5.1 合同解除情形下，开发企业常见责任类别、标准和案例 常见违约责任类别常见违约责任标准常见违约责任标准（案例） 1.退款以购房人支付的购房款为准案号：（2021）云 0114 民初 3529 号 判决文书摘录：本院认为，房屋预售 合同解除后，根据民法典第五百六十 六条的规定及双方在房屋预售合同 第十五条的约定，被告碧清公司应将 原告邹燕青已经支付的购房款 1219976 元返还原告邹燕青。 2.资金占用利息损 失 按购房人贷款合同中约定利 息，或 LPR 的 1-4 倍计算 案号：（2020）宁 0202 民初 954 号 裁判文书摘录：对于杨某主张的利息 损失，其银行按揭贷款部分 1250000 元，应按照杨某与中国银行石嘴山市 分行签订的《商品房贷款抵押合同》 中约定的贷款利息计算，双方签订的 《商品房贷款抵押合同》中约定贷款 期限为 120 月，每月归还本息之和为 14982.95 元，故对该部分利息损失支

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持 547954 元。剩余购房款 1356259 元扣除折旧部分价款 651565 元后为 704694 元，本院以 704694 元为本金， 按照案件受理时一年期贷款市场报 价利率 3.85％计算从 2010 年 1 月 30 日起计算至 2021 年 7 月 30 日止期间 利息为 312003.27 元。2021 年 7 月 31 日后至本判决生效后确定的履行 期限届满之日止期间利息以 704694 元为本金，按照一年期贷款市场报价 利率 3.85％计算。 3.违约金（如有约 定） 按照合同约定的解约违约金 标准计算，或由法院在合同约 定的前述违约金标准基础上 酌情调整 案号：2020）桂 0924 民初 930 号 裁判文书摘录：被告天外天公司承认 案涉工程主体结构存在质量问题，无 法确认工程竣工时间、交房时间，可 见，买受人取得案涉房屋的目的已无 法实现，故原告汪雪丽要求解除案涉 《商品房买卖合同》有事实和法律依 据，本院依法予以支持...根据《商 品房买卖合同》第九条第（2）款的 约定，买受人解除合同的，出卖人应 按买受人累计已付款的 5%支付违约 金即 441153.96 元×5%=22058 元，法 院予以支持。 4.房屋差价损失（如 有），或房屋重置费 用（如有） 房屋溢价，或重新购置、建造 房屋所需价款（一般以评估金 额为准） 案号：（2013）沪二中民二（民）再 终字第 17 号 裁判文书摘录：合同解除的后果包括 恢复原状、赔偿损失等...原二审判 决根据评估报告在判令北方公司退 款之外赔偿房屋升值所带来的利益， 应属履行利益的赔偿。考虑到本案涉 及的解除行为实际是北方公司履行 不能的结果。如果是种类物的买卖， 可能的处理方式是由北方公司承担 继续履行的责任。因此...再审引用 评估报告确定的 9，572 万元作为计 算谢玉林损失的依据。 5.房屋装修损失（如 有） 在购房人能够提供证据证明 的实际装修费用基础上，进行 折旧（如有）计算 案号：（2018）云 01 民终 9238 号 裁判文书摘录：冯元主张的工程款及 建材款 81000 元、购买窗帘款项 4600 元、购买纱窗费用 1000 元、购买橱 柜费用 11300 元、购买灯具费用 4710 元、购买卧室门费用 5400 元、封闭 阳台费用 5230 元、购买阳台门费用

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1420 元等合计 114660 元，冯元已经 提交装修合同、相关付款凭证予以证 实，本院予以认定。万城公司虽不认 可，但没有提交证据反驳，对其所提 异议，本院不予支持。冯元主张其他 房屋装修费用，并无相应证据证实， 本院不予认定。 6.过渡费、搬家费等 （如有） 房租，一般按同地段、同品质、 同面积的房屋租金水平，以及 合理的过渡期间计算，或由法 院酌情确定； 搬家费，一般按市场价格水平 计算，，或由法院酌情确定。 案号：（2021）陕 0927 民初 392 号 裁判文书摘录：关于过渡安置费用， 因合同解除，原告返还房屋后，必将 面临搬家及存在一定的过渡期间，对 此将会产生一定的搬家费及过渡费， 该费用是因解除合同而造成的损失， 被告应予赔偿，虽原告未提交相关证 据予以佐证，但为减少当事人诉累， 本院酌情支持 8000 元，对于原告请 求超出部分本院不予支持。 7.办证费用、维修基 金等（如有） 以购房人实际产生的费用为 准 案号：（2018）兵 06 民再 4 号 裁判文书摘录：由于雍万成请求解除 其与卓越公司之间签订的《商品房买 卖合同》成立，《中华人民共和国合 同法》第九十七条规定：“合同解除 后，尚未履行的，终止履行；已经履 行的，根据履行情况和合同性质，当 事人可以要求恢复原状、采取其他补 救措施、并有权要求赔偿损失。”雍 万成请求卓越公司返还购房款 2156051 元的诉讼请求，予以支持。 雍万成的合理损失包括：契税 64682 元、维修基金43121元、办证费用1575 元、有线电视初装费 1050 元、物业 费 19855.6 元、设计费 80000 元、电 费 300 元、银行按揭贷款利息 373047.42 元，共计 583631.02 元。 一审认定正确，本院予以支持。 8.律师费、鉴定费、 评估费、保全担保保 险费（如有） 按照合同约定标准计算，或由 法院酌情在合法、合规、合理、 实际发生金额的范围内确定 是否支持，以及支持的具体金 额 案例 1:（2018）陕 0113 民初 19632 号 裁判文书摘录：原告主张被告承担的 律师代理费 160000 元，因原告花费 的律师费为一审、二审及执行阶段的 费用总和，本案现仅在一审阶段，二 审及执行程序是否会实际发生尚未 可知，故本院现仅支持原告一审阶段 的律师费用，该费用应以总费用的三

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分之一为准，另结合原、被告双方的 过错程度，酌定由被告承担律师费 50000 元。 至于诉讼保全担保，非诉讼所需支出 的必要花费，故原告为保全涉案房屋 而支出的保全保险费 9750 元应由原 告自行承担。 案例 2:（2014）北黄民初字第 0372 号 裁判文书摘录：关于刘伟等人要求中 锐公司支付的律师费，因并非必需支 出的费用，刘伟等人要求中锐公司支 付律师费无法律依据，本院不予支 持。 1.5.2 合同继续履行情形下，开发企业常见责任类别、标准和案 例 常见违约责任类别常见违约责任标准常见违约责任标准（案例） 1.修复、整改或维 修，或承担由此产 生的费用 修复、整改或维修至合格或可 正常使用； 开发企业未按照约定履行修 复、整改或维修义务，购房人 自行或另行委托他人修复、整 改或维修产生的费用，以购房 人可以提供证据证明的金额或 评估金额为准。 案号：（2019）新 0121 民初 138 号 裁判文书摘录：...原告对房屋的 地暖铺设及窗户密封的质量瑕疵 提供证据予以证明，被告也认可， 本院对原告要求被告按照设计图 纸修复地暖和窗户瑕疵的请求予 以支持...原告将房屋装修使用 后，墙体出现裂缝，要求被告修复， 被告同意修复，故本院对原告该项 请求予以支持。 2.违约金（如有约 定） 按照合同约定的质量问题及其 所导致的逾期交付、整改或维 修的违约金标准计算，或由法 院在合同约定的前述违约金标 准基础上酌情调整 案号：(2021）川 01 民终 19350 号 裁判文书摘录：结合双方多次报 修、维修记录及 2018 年 8 月 4 日 签订的《客户钥匙\/物品签收单》 等证据，足以证明案涉房屋在合同 约定交房日期 2017 年 9 月 30 日存 在质量瑕疵等问题，徐亚琴并未接 收，经万科锦西公司多次修复后直 至 2018 年 8 月 4 日双方进行交付， 在此期间案涉房屋因质量问题严

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重影响徐亚琴正常使用、致使合同 目的不能实现，且结合一审法院重 审期间，案涉房屋仍存在漏水、维 修的事实，故万科锦西公司应承担 2017 年 9 月 30 日至 2018 年 8 月 4 日期间逾期交房的违约责任。 3.租金损失、空置 损失等（如有） 按照同小区、同户型、同面积 的房屋租金水平，以及房屋不 能正常使用的时间计算 案号：（2019）粤 06 民终 3659 号 裁判文书摘录：由于保利公司保修 期间影响霍汝标对涉案房屋的居 住使用，给霍汝标造成房屋空置的 损失，根据《中华人民共和国合同 法》第一百零七条的规定，保利公 司应当承担相应的损失赔偿责任。 综合考虑涉案房屋的面积、地段， 且均衡双方利益，一审判决酌定保 利公司自合同约定的交付日期次 日即 2014 年 12 月 31 日起以每月 4000 元的标准向霍汝标赔偿损失， 公允合理，本院予以维持。 4.物业管理费有约定从约定；无约定，一般 按房屋物业费水平，以及房屋 不能正常使用的时间计算 案号：（2015）川民终字第 153 号 裁判文书摘录： 中航公司虽向艾怡人、毕志英交付 了案涉房屋，但在交付后不久该房 屋即出现渗水、漏水等质量问题， 影响了房屋的正常居住使用，致使 艾怡人、毕志英签订《商品房买卖 合同》的合同目的不能实现；而艾 怡人、毕志英已实际支出的物业管 理费，系为履行案涉《商品房买卖 合同》所付出的代价，在合同因中 航公司原因而解除的情况下，该物 业管理费应作为艾怡人、毕志英所 受损失的组成部分。故对艾怡人、 毕志英请求中航公司赔偿 16206 元 物业管理费的请求，原审法院予以 支持。 5.房屋装修损失 （如有） 按购房人能够提供证据证明的 实际装修费用损失计算，或以 评估金额为准 案号：（2016）辽 0102 民初 1688 号 裁判文书摘录：原告主张被告赔偿 损失之一为因拆除地面重新铺设 所致的地板、瓷砖、橱柜、门框、 窗台前木台、坐便器、洗手盆、过 门石、上下水管道、壁纸、地热、 浴屏等物品损失。因被告地面保温

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材料的重新铺设，必然会导致地 热、瓷砖、地板、壁纸等上述物品 的重新铺设，该损失必然存在，故 对原告该主张本院予以支持...赔 偿金额以鉴定结论为准，即 176406 元。 6.律师费、鉴定费、 评估费、保全担保 保险费（如有） 参见上表参见上表 1.6 开发企业指定或变相指定装修公司的情形下，开发企业是否 应对装修质量问题承担责任？ 原则上房屋装修由谁负责，则由此产生的质量问题即应由谁承担。 如开发企业向购房人销售成品房（精装房），则由开发企业装修的部 分的质量问题责任，即由开发企业承担；而开发企业向购房人销售毛 坯房、清水房，购房人自行或委托他人装修的，则装修质量问题的责 任，即由购房人自行承担。 实务中，部分开发企业会通过与购房人签订毛坯房、清水房销售 合同，并向购房人指定或变相指定装修公司的方式，进行成品房（精 装房）销售。那么，在前述情形下，甚至开发企业与其指定或变相指 定的装修公司无关联关系的情况下，开发企业是否仍需对装修质量问 题承担责任呢？ 【主流观点】：开发企业指定或变相指定装修公司的，实际上其 销售的是成品房（装修房），仅仅是在形式上拆分为了清水（毛坯） 部分和装修部分，因此开发企业仍应就装修质量问题承担责任。同时， 装修公司作为装修合同的施工单位，应对装修质量问题承担直接责任。 因此，该情形下开发企业应与装修公司承担连带责任。

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前述“指定装修公司”一般是指开发企业通过明示的方式，要求 购房人与特定装修公司签订装修合同；“变相指定装修公司”，一般 需结合装修费用的收取方式、装修公司的选聘方式、房屋装修部分交 付与验收的时间关系、房屋宣传广告与购房人一般认知水平等因素， 进行认定。如开发企业将购房与装修绑定、购房人不能拒绝开发企业 推荐的装修公司，装修价款包含在房屋价款中、装修公司不收取装修 价款，开发企业以“精装”等进行宣传推广、销售等，同批次房屋的 装修公司相同、同户型房屋的装修风格和标准一致等情形，一般将被 认定为开发企业变相指定装修公司。 【其他观点 1】：开发企业指定或变相指定装修公司的，实际上 其销售的是成品房（装修房），仅仅是在形式上拆分为了清水（毛坯） 部分和装修部分，因此开发企业仍应就装修质量问题承担责任。同时， 装修合同是由开发企业主导，且一般是为规避政府限价政策签订的， 并非购房人的真实意思表示，装修合同应属无效。因此，该情形下开 发企业应承担全部责任，装修公司不承担责任。 【其他观点 2】：装修合同的当事人是购房人与装修公司，根据 合同的相对性，装修存在质量问题的，购房人应向装修公司主张权利， 而不应向开发企业主张权利。因此，该情形下装修公司应承担全部责 任，开发企业不承担责任。 1.6.1 【主流观点】开发企业与装修公司承担连带责任的案例及 裁判规则

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裁判规则案例 装修合同中明确约定开发企业 对装修质量承担连带责任的， 法院予以支持。 案号：（2022）粤 0606 民初 4108 号 裁判文书摘录：基于《商品房买卖合同（预售）》的约 定，被告龙光骏腾公司应向原告交付符合房屋质量要求 及约定装修标准要求的房屋，并在保修期内承担相应的 保修责任，若造成原告损失的，应当予以赔偿。基于《装 修协议书》的约定，保修期内的保修责任由被告润景公 司承担，并由被告龙光骏腾公司对被告润景公司根据该 协议而承担的保修责任承担连带责任...涉案房屋的装 修当前仍处于两年的保修期内，原告基于合同约定有权 要求两被告承担保修责任。 开发企业通过向购房人推介装 修公司等方式，分拆房屋清水 部分与装修部分的，实际上销 售的是精装房，应就装修质量 问题与装修公司承担连带责 任。 案号：（2018）京 03 民终 12653 号 裁判文书摘录：...李纯在与龙源地产公司签订《北京市 商品房预售合同》的同时签订了《室内装修协议》，并 且根据龙源地产公司的自认，合创工程公司系其推介的 装修单位，由此可以判断龙源地产公司向李纯出售的实 际上是精装房屋，只不过是拆分两个部分由不同的主体 向李纯进行销售。《北京市关于加强新建商品住宅家庭 居室装饰装修管理若干规定（试行）》第七条规定，购 房人买房后进行家居装修的，提倡房地产开发企业或者 物业管理单位向购房人推介装饰装修企业。购房人与被 推介的装饰装修企业签订合同进行装修的，房地产开发 企业或物业管理单位与装饰装修企业承担质量保修连带 责任。综上所述，法院认为，龙源地产公司应当就涉诉 房屋的装修质量问题承担连带责任。 当案涉房屋的销售逻辑符合开 发企业带装修销售模式时，虽 然购房人与第三方装修单位另 行签订了装修协议，不能改变 案号：（2015）二中速民终字第 0741 号 裁判文书摘录：...又由于叙派建筑公司与于桂英签订的 《室内装修及装饰协议》中并未约定涉诉房屋装修的价 款，叙派建筑公司虽否认其并非为华运商贸公司指定的

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开发企业的交付标准，开发企 业应就装修质量问题承担连带 责任。 装修公司，叙派建筑公司及华运商贸公司并未提交证据 证明双方之间的法律关系，原审法院认定商品房销售合 同中总价款中包含了装修款、叙派建筑公司系华运商贸 公司指定的装修公司的事实，并无不妥。故原审法院判 决华运商贸公司与叙派建筑公司之间就本案承担连带责 任正确，依法应予维持。 1.6.2 【其他观点 1】开发企业承担责任，装修公司不承担责任 的案例及裁判规则 裁判规则案例 开发企业要求购房人签订装修 合同为了规避政府的限价和调 控政策，双方签订装修合同为 虚假意思表示，并未真正履行， 且有违法嫌疑，应为无效，开 发企业应当承担因房屋质量问 题产生的违约责任。 案号：（2019）粤 0606 民初 10369 号 裁判文书摘录：首先，原告与被告国通公司签订房屋买 卖合同后不久，原告再与瑾琰公司签订了装修合同，在 楼房还未通过竣工验收备案时，开发商便已通知装修公 司进行装修，装修了之后再由开发商通知业主前来收房， 而非业主收房后再叫装修公司前来装修，该小区绝大部 分的房子均是如此操作，由瑾琰公司装修。故看似是合 同主体不同，但实际均是由开发商一手主导操作。其次， 装修合同签订的单位装修价格每平方要 4200 多元，从现 场查验所知，涉案楼房只是简单的装修，和现实的价格 出入太大。另有该小区的业主向本院起诉，该业主在与 被告国通公司签订商品房买卖合同时，只有一个商品房 买卖合同，里面约定装修为附赠，并未有另签订装修合 同。从以上情形可以综合推断，被告国通公司另外要求 业主签订装修合同系为了规避政府的限价和调控政策。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行 为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无 效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依

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照有关法律规定处理”的规定，原告与瑾琰公司签订装 修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑， 应为无效...上述的淋浴间及护栏的问题导致的违约责 任应当由被告国通公司自行承担。 1.6.3 【其他观点 2】开发企业不承担责任的案例及裁判规则 裁判规则案例 商品房买卖合同中，开发企业 与购房人约定交付标准为清水 交付的，购房人不得因房屋装 修问题拒绝收楼。 案号：（2020）苏 0506 民初 2952 号 裁判文书摘录：在原、被告双方均确认案涉房屋应于 2019 年 12 月 31 日前交付的情形下，被告已提前通知原告交 房，但原告以案涉房屋装修存在严重质量问题为由拒绝 收房，鉴于双方合同约定的案涉房屋为毛坯房，而非精 装房，且原告系委托新睿平公司对案涉房屋进行装修， 虽原告认为实际由被告提供装修，但被告对此未予认可， 原告也未就此提供证据证明，故案涉房屋未能交付的原 因非被告交付的房屋不符合合同约定。 2. 刑事诉讼案例 建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定， 降低工程质量标准，造成重大安全事故的，违反《刑法》第一百三十 七条规定的，还可能构成工程重大安全事故罪。 【案例 1】：鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限责任公司、内蒙古万里川建筑安装工程 有限公司等工程重大安全事故罪 地区（法院、案号） 内蒙古杭锦旗；内蒙古自治区杭锦旗人民法院；（2019）内 0625 刑初 74 号

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裁判规则 1. 涉案工程项目负责人和相关人员不具备相应的工程管理能力，在未办 理相关报建施工等手续的情况下，违法进行施工建设，且不具备建设、施 工资质，非法挂靠日月轩房地产公司的资质，违规雇佣无上岗证的施工队 人员进行施工，且降低工程质量标准，造成施工质量低劣，出现墙体裂缝、 基础下沉、主体倾斜的工程重大安全事故，已构成工程重大安全事故责任 罪。 2. 根据《刑法》137 条的规定，本罪实行单罚制，只对单位直接责任人员 进行处罚，被告单位日月轩房地产公司、万里川公司虽系本案犯罪主体， 但对单位不予处罚。 3. 涉案工程设计单位法定代表人、直接责任人，负责为涉案工程项目进 行设计，在设计过程中，对设计方案论证不够，未发现原地勘资料适用性、 合理性的不足，出现地基承载力计算参数错误，使用的基础形式不合理以 及将同一建筑物置于刚度不同的地基土层上造成不均匀沉降，导致建筑物 过大倾斜，进而产生裂缝，构成工程重大安全事故责任罪。 4. 涉案工程监理单位监理，负责为涉案工程项目进行监理过程中，作为 直接责任人，对工程质量监督不到位，施工单位拒不整改或者不停止施工， 未及时向有关主管部门报告，构成工程重大安全事故罪。 质量问题描述小区房屋陆续出现墙体裂缝、基础下沉、主体倾斜等问题 控方意见 被告单位鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限公司、内蒙古**川建筑安 装工程有限公司、被告人袁某、吴某、郭某 2 违反国家规定，降低工程质 量标准，造成重大安全事故，后果特别严重，其行为已触犯了《中华人民 共和国刑法》第一百三十七条之规定，涉嫌工程重大安全事故罪，犯罪事 实清楚，证据确实、充分，应当以工程重大安全事故罪追究其刑事责任。 裁判结果 1. 被告人袁某犯工程重大安全事故罪，判处有期徒刑三年，并处罚金 30000 元；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金 10000 元，数罪并罚决定执行有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金 40000 元。 （缓刑考验期从判决确定之日起计算。） 2. 被告人吴某犯工程重大安全事故罪，判处有期徒刑一年六个月，缓刑

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一年六个月，并处罚金 10000 元，罚金在判决生效后五日内一次性缴纳。 （缓刑考验期从判决确定之日起计算。） 3. 被告人郭某 2 犯工程重大安全事故罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年， 并处罚金 10000 元，罚金在判决生效后五日内一次性缴纳。 （缓刑考验期从判决确定之日起计算。） 引用法条 《中华人民共和国刑法》第一百三十七条、第五十二条、第六十九条；《最 高人民法院、最高人民检察院关于办理危害生产安全刑事案件适用法律若 干问题的解释》第七条；《中华人民共和国建筑法》第二条、第三条、第 二十八条、第二十九条、第五十六条、第六十一条、第七十条；《建设工 程质量管理条例》第三条；《建设工程安全生产管理条例》第二条、第四 条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第六十二条、第六十五条 裁判规则解析 被告单位鄂尔多斯市日月轩房地产开发集团有限公司、内蒙古万里川建筑 安装工程有限公司、被告人袁某、吴某、郭某 2 违反国家规定，降低工程 质量标准，引发巴拉贡镇绿洲家苑工程重大安全隐患，导致该工程整改和 加固，由此产生的经济损失 3905.813 万元，造成重大安全事故，后果特 别严重，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第一百三十七条之规定， 涉嫌工程重大安全事故罪，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以工程 重大安全事故罪追究其刑事责任。 安全责任重于泰山，这个责任阀门拧得再紧也不为过。作为安全生产责任 的主体，开发企业绝不能因为利益而忽视生产安全。务必要深刻认识到， 只有安全上“万无一失”，才能避免“一失万无”。 【案例 2】：郭某甲、张某甲等犯工程重大安全事故罪案 地区（法院、案号）张家口；万全县人民法院；（2015）万刑初字第 62 号 裁判规则 1. 建设单位的直接负责人，为了缩短工期、降低成本，不按设计要求， 擅自改变地基处理方式，未聘请有资质的第三方检测单位对强夯后的地基 质量进行检测，造成重大安全事故，其行为构成工程重大安全事故罪；

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2. 施工单位的直接责任人，在施工过程中违反《建筑地基处理技术规范》 的规定、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》规定，导致所铺设的三 七灰土有分层现象，降低工程质量，造成重大安全事故，其行为构成工程 重大安全事故罪； 3. 监理工作的具体负责人，在监理过程中违反《建设工程质量管理条例》 规定，且在没有实际监理的强夯验收记录上签字，使得地基处理顺利验收， 严重失职，造成重大安全事故，其行为构成工程重大安全事故罪。 质量问题描述地基沉降，墙体裂缝 控方意见 被告人郭某甲、张某甲、郭某乙、程某的行为触犯了《中华人民共和国刑 法》第一百三十七条之规定，应当以工程重大安全事故罪依法追究四被告 人的刑事责任，提请本院依法惩处。 裁判结果 1. 被告人郭某甲犯工程重大安全事故罪，判处有期徒刑二年，缓刑三年， 并处罚金人民币五万元。（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金 于判决生效后十日内一次付清。） 2. 被告人张某甲犯工程重大安全事故罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年， 并处罚金人民币二万元。（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金 于判决生效后十日内一次付清。） 3. 被告人郭某乙犯工程重大安全事故罪，免予刑事处罚。 4. 被告人程某犯工程重大安全事故罪，免予刑事处罚。 引用法条 《中华人民共和国刑法》第一百三十七条、第三十七条、第五十二条、第 五十三第、第六十七条第三款、第七十二条第一款、第三款、第七十三条 第二款、第三款 裁判规则解析 本案中，被告人郭某甲作为建设单位直接责任人，被告人张某甲、郭某乙 作为施工单位直接责任人，被告人程某作为监理单位直接责任人，在案涉 房屋所在工程住宅楼地基施工过程中，违反国家规定，降低工程质量标准， 造成重大安全事故，其行为均已构成工程重大安全事故罪。万全县人民检 察院对被告人郭某甲、张某甲、郭某乙、程某的指控，基本事实清楚、基 本证据充分，因此，法院应予支持。

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3. 行政处罚案例 需要说明的是，与交付相关的行政处罚的主要是不符合法定交付 即行交付，不属于本报告探讨的因房屋质量问题导致的交付风险范畴， 但其涉及交付的前提条件、行政管理事项，本部分仍对其相关案例进 行了举示。 开发企业违反法律规定交付不符合使用条件的项目或未组织竣 工擅自交付使用的，可能面临警告及 \/或罚款等行政处罚，以及主管 部门约谈、扣减企业信用分，甚至关闭网签备案、暂停办理预售证等 行政限制或负面评价。 【案例 1.1】：未组织竣工验收擅自交付使用 地区（处罚单位、文号） 太原市：太原市城市管理综合行政执法局并城综执罚字〔2023〕第 28 号 违法事实建设的中国铁建花语堂 S5 号商业工程未组织竣工验收擅自交付使用 引用条款《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项 处罚类别罚款 处罚内容责令改正、罚款 7.63 万元。 【案例 1.2】未组织竣工验收擅自交付使用 地区（处罚单位、文号） 北京市：北京市房山区住房和城乡建设委员会京建法罚（房建）字 〔2021〕第 690003 号 违法事实 御生堂 5#、7#楼\/钢结构夹层位于北京市房山区良乡工业园区院内， 该工程由北京恒毅基业物业管理有限公司建设，由河南光明钢结构工 程有限公司施工。经查，该单位未组织竣工验收，擅自交付使用。该

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工程建筑面积 6381.90 平方米。合同价款 1499535 元。违反《建设工 程质量管理条例》第十六条第一款的规定，依据《建设工程质量管理 条例》第五十八条第（一）项的规定，应予处罚 引用条款《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项 处罚类别警告、罚款 处罚内容罚款 4.498605 万元 【案例 2.1】：擅自将不符合交付使用条件的住宅项目交付使用 地区（处罚单位、文号） 重庆市：重庆市住房和城乡建设委员会（渝）建罚〔2021〕第 0018-1 号 违法事实将不符合交付使用条件的渝能江湾壹号住宅项目交付使用。 引用条款 《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十五条、二十六条、第 四十一条 处罚类别罚款 处罚内容罚款 35 万元 【案例 2.2】：擅自将不符合交付使用条件的住宅项目交付使用 地区（处罚单位、文号） 重庆市：重庆市住房和城乡建设委员会（渝）建罚〔2021〕第 0018-1 号 违法事实将不符合交付使用条件的住宅项目交付使用 引用条款 《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十五条、二十六条、第 四十一条 处罚类别罚款 处罚内容罚款 50 万元

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七、房屋质量问题及相关交付风险防范建议 本报告在总结归纳开发企业房屋质量问题及相关交付风险、探讨 相关裁判规则的基础上，从开发企业及西南区域业务实际的角度出发， 提出如下法律合规管理建议。 1. 项目获取阶段 从房屋质量问题及相关交付风险的角度，建议各城市公司在获取 房地产项目阶段，注意项目及周边可能产生安全隐患、视线干扰、采 光缺陷、通风缺陷、噪音污染、空气污染、水污染、辐射污染、灯光 影响、风俗忌讳等的不利因素，如加油站、变电站、高压线、工厂、 学校、高速公路或快速通道、飞机航线、地铁线或铁路线、大型 LED 等灯光源、垃圾站、气味、粉尘、停车站、菜市场、污水处理厂、殡 仪馆、墓地、医院、打靶场、赛车场、货运仓储基地等，并向后端设 计部、营销部及相关部门进行交底。 同时，建议各城市公司充分考量、评估前述不利因素可能引发的 房屋质量问题，以及是否有相应处理措施、成本和费用、风险等。 2. 项目勘察、设计、施工阶段 工程及司法实践中，产生房屋质量问题的常见原因包括：勘察钻 孔数量不足、钻孔深度不足、取样数量、地基基础方案针对性不足等； 设计降标减配，设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备不符合 国家标准，以及设计不合理等；施工偷工减料，施工使用的建筑材料、

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建筑构配件和设备不合格，施工工艺粗糙、观感质量差等。 因此，建议各城市公司加强工程管理，督促勘察、设计、施工单 位严格按照国家相关法律法规、工程规范进行作业，把好房屋产品质 量的三个关键环节。 同时，建议开发企业进一步完善和优化与勘察、设计、施工单位 之间的合同，明确勘察、设计、施工单位质量相关的义务和责任，且 尽量与开发企业可能因质量问题承担的义务和责任挂钩，包括但不限 于：施工单位质保期限与商品房买卖合同项下质保期限挂钩；除常规 违约金等约定外，勘察、设计、施工单位因质量问题承担的责任，还 与开发企业向购房人承担的责任挂钩等。 3. 项目销售阶段 从房屋质量问题及相关交付风险的角度，建议各城市公司在项目 销售阶段注意以下事项： 3.1 质量相关不利因素提示 针对本部分“1. 项目获取阶段”涉及的项目不利因素，严格按 照公司下发的《住宅类项目红线内外不利因素编写及公示作业指引》 要求（其他业态参照），制作详细的不利因素告知书及\/或重大事项 告知书，并对可能影响客户购买决策的质量相关不利因素以摘要、加 粗加黑字体等显著的方式进行提示。 3.2 进一步完善和优化合同条款 3.2.1 明确约定购房人可以拒绝收房、解除合同或要求开发企业

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承担逾期交付违约责任的质量问题情形，同时明确约定除此之外，购 房人不拒绝收房、不解除合同或要求开发企业承担逾期交付违约责任。 如：买卖双方确认，房屋满足合同第 X 条第 X 款条件且不存在地 基基础和主体结构质量问题的，可以交付；不满足合同第 X 条约定或 其他约定条件的，不影响房屋交付，出卖人不承担逾期交付违约责任， 买受人不以此为由拒绝收房、解除合同等。除地基基础和主体结构质 量问题外的其他质量问题及修复、装饰装修及设备质量问题及修复、 基础设施设备质量问题及整改、空气质量及建筑隔音质量问题及整改 等，不影响买受人办理房屋交接手续，出卖人不承担逾期交付违约责 任。买受人以此为由拒绝收房的，视为出卖人已按照约定向买受人交 付房屋。 3.2.2 明确约定质量问题违约责任，并注意避免多重违约责任。 如：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，双方按照 “及时更换、修理”的方式处理的，出卖人优先选择“修理”的方式 进行处理，修理后该部位仍无法正常使用的，出卖人应采用“更换” 部品、部件，直至“更换”存在质量问题部位的方式处理。出卖人及 时更换、修理的，无需另行赔偿；未能及时更换、修理且影响买受人 正常使用房屋的，出卖人应按日向买受人赔偿已付房价款万分之零点 零五的损失，并继续更换、修理。不能更换、修理，或更换、修理成 本过高的，买受人同意出卖人可以按照需更换、修理部分的价值对买 受人进行赔偿以替代修理、更换。除前述损失赔偿外，买受人不要求 出卖人承担其他违约责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用

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的，买受人有权在 15 日内解除合同；买受人选择不解除合同的，出 卖人应继续更换、修复，或按照需更换、修理部分的价值对买受人进 行赔偿以替代修理、更换；或出卖人可解除合同，但应总计按照买受 人已付房价款万分之一的标准赔偿买受人的直接损失。除前述损失赔 偿外，买受人不要求出卖人承担其他违约责任。 出卖人违反两项及以上合同关于基础设施设备和相关公共设施、 空气质量及建筑隔音情况、地基基础和主体结构、其他质量问题、装 饰装修及设备质量问题及相应的整改、修复、更换、修理等约定，买 受人同意仅按照其中违约金或损失金额最高的一项主张权利，而不累 计计算全部事项违约金或损失金额，也不同时计算违约金和损失金额。 同时前述事项不影响房屋交付，除明确约定的违约金或损失赔偿外， 出卖人不承担其他违约责任，买受人不以此为由拒绝收房、解除合同 等。 3.3 特别说明 首先，从法律规定和司法实践的角度来说，根据《中华人民共和 国民法典》第四百九十六条和第四百九十七条8之规定以及司法案例， 开发企业通过补充协议或条款等格式条款进行前述或类似合同条款 完善和优化的，尤其是对与购房人权利义务有重大利害关系的内容， 8 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条 ...采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵 循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方 有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明 义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：...（二）提供格式条款一方不合理地免除或 者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

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未采取加粗、下划线或其他合理方式进行提示，或提示不到位的，或 未按照购房人要求进行说明的，该行为将面临被认定为违反公平原则、 不合理减轻自身义务或排除对方主要权利的行为，从而导致相应合同 内容被认定为不成立，或被认定为无效，进而予以撤销或不予采纳之 风险。但是，司法实践中也有裁判观点对认定格式条款不成为合同内 容、无效持谨慎态度，认为合同有明确约定的、应予遵守，从而对相 应合同条款约定予以认定和采纳。 从行政主管部门合同监管的角度来说，在申领预售许可证阶段， 部分地方不动产行政主管部门会对开发企业提供的合同版本进行审 查和修改；在开盘后，行政主管部门认为开发企业提供的合同版本存 在违反公平原则、侵害购房人权益的，还可能会对开发企业进行责令 改正、罚款等行政处罚。 基于此，本报告建议各城市公司根据当地的司法倾向、行政主管 部门合同监管倾向等实际情况，考虑是否进行前述合同条款完善和优 化。 4. 项目交付阶段 4.1 在项目交付前，各城市公司应做好交付风险检查、评估和管 理工作，做好交付前准备，提前发现项目交付风险，并及时采取有针 对性的管理措施，以尽可能避免或减轻因项目交付给公司造成的违约 赔偿、声誉等风险，杜绝“带病交付”。各城市公司可参见西南区域 下发的《招商蛇口西南区域项目交付法律合规风险防范指引》第一章

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第二节的相应内容。 4.2 在项目交付过程中，做好购房人验房服务和管理，同时通过 快修等方式做好整改，以提高收房率和客户满意度。各城市公司可参 见西南区域下发的《招商蛇口西南区域项目交付法律合规风险防范指 引》第二章第一节第 2.2 条的相应内容。 4.3 在项目交付后，及时对购房人反馈的质量问题进行修复、整 改，并做好客户投诉接待、处理工作，以及时处理质量问题、提升客 户满意度，规避或减少由此产生的交付相关风险。关于客户投诉的接 待和处理等，各城市公司可参考公司下发的《客户服务监督管理指引》 （2021 年版）的相应内容。 5. 民事诉讼阶段 本报告对购房人诉开发企业房屋质量问题相关民事案件中，开发 企业抗辩理由，尤其是被法院采纳的抗辩理由进行了整理、归纳，供 各城市公司在处理客诉及具体案件过程中参考使用。 购房人主张与诉请开发企业抗辩理由 解除合同、退房退款 1. 案涉房屋符合法定及约定交付条件，且不存在合同约定 （如有，可见本章节第 3.2条“进一步完善和优化合同条款”） 的购房人可以解除合同的情形（包括购房人提供的证据不能 证明存在合同约定解除事由）； 2. 案涉房屋符合法定及约定交付条件，且不存在地基及主体 结构质量问题、严重影响正常居住的质量（包括购房人提供 的证据不能证明存在房屋存在前述质量问题），或虽然存在 前述质量问题，但可以通过修复、整改等方式补救；

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3. 在先、有利裁判文书（本项目或管辖法院在先、有利裁 判文书优先）。 拒绝收房、修复后再行交付 1. 案涉房屋符合法定及约定交付条件，且不存在合同约定 （如有，可见本章节第 3.2条“进一步完善和优化合同条款”） 的购房人可以拒绝收房的情形（包括购房人提供的证据不能 证明存在合同约定其可以拒绝收房的情形）； 2. 案涉房屋符合法定及约定交付条件，且不存在地基及主体 结构质量问题、严重影响正常居住的质量（包括购房人提供 的证据不能证明存在房屋存在前述质量问题）； 3. 案涉房屋虽然部分部位存在质量问题，但并不导致房屋整 体均不能使用，购房人不应拒绝收房，开发企业可进行修复、 整改； 4. （清水房）案涉房屋虽然存在质量问题（地基基础或主体 结构质量问题除外），但为清水房，购房人收房后仍需进行 装修，该等质量问题可在装修过程中由开发企业进行修复、 整改，购房人不应拒绝收房。 5. 在先、有利裁判文书（本项目或管辖法院在先、有利裁判 文书优先）。 进行修复、整改 1. 案涉房屋符合法定及约定交付条件，不存在购房人诉称 的需修复、整改的质量问题（包括购房人提供的证据不能证 明存在房屋存在前述质量问题）； 2. 案涉房屋虽然存在购房人诉称的质量问题，但是因购房 人装修、第三人侵权等非开发企业原因造成（包括购房人提 供的证据不能证明存在房屋前述质量问题是因开发企业原 因造成）； 3. 案涉房屋虽然存在购房人诉称的质量问题，但是保修期 已届满。 4. 在先、有利裁判文书（本项目或管辖法院在先、有利裁 判文书优先）。

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支付违约金 （注：根据案件的具体情况，结合上文其他抗辩理由一并使 用） 1. 不存在合同约定（如有，可见本章节第 3.2 条“进一步完 善和优化合同条款”）的开发企业应支付违约金的情形（包 括购房人提供的证据不能证明存在合同约定开发企业应支 付违约金的情形）； 2. 违约金约定过高、重复，应依法予以调整。 3. 在先、有利裁判文书（本项目或管辖法院在先、有利裁判 文书优先）。 赔偿损失 （注：根据案件的具体情况，结合上文其他抗辩理由一并使 用） 1. 购房人未因房屋质量问题实际产生损失，或损失主张不合 理（包括购房人提供的证据不能证明其损失产生及金额等合 理性的情形）； 2. （清水房）案涉房屋虽然存在质量问题（地基基础或主体 结构质量问题除外），但系清水房，购房人收房后仍需进行 装修，不能直接投入使用并产生租金等收益； 3. 损失及\/或其扩大是因购房人、第三方等非开发企业原因 造成。

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八、结语 当前背景下，“交付力”已成为我司提升“产品力”的重要抓手， 质量问题对“交付力”的影响又至关重要。 各城市公司应关注最新政策、行业动态，进行质量及交付相关风 险的识别、预警和处置，规范交付前质量问题排查工作，建立质量问 题及交付风险的管控体系，将“交付力”贯穿客研、设计、成本采购、 工程、客服、交付前服务、交付体验，乃至交付后生活场景等全周期、 多节点，以在“保交付”的基础上更进一步实现“高品质交付”的目 标，提升客户满意度，提升品牌影响力和美誉度。

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