昌宇动态 5 月
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昌宇所陈梦梦律师受定安县定城镇司法所邀请开展 2023 年
乡村（社区）“法律明白人”任前培训
实施乡村（社区）“法律明白人”培养工程，是推进精准普法、
建设法治乡村、助力乡村全面振兴的重要举措。5 月 23 日和 24 日，
定城镇“法律明白人”开班仪式暨岗前培训会议在定城镇大礼堂举行，
定城镇政府政法副书记许嘉、定城司法所负责人徐超及定城镇 34 个
村（社区）共 535 名“法律明白人”参加，预示着定城镇“法律明白
人”培养工程正式启动。
2023 年 5 月 24 日，海南昌宇律师事务所陈梦梦律师受定安县定
城镇司法所邀请，在定城镇大礼堂开展了第三批、第四批定安县定城
镇 2023 年乡村（社区）“法律明白人”任前培训授课。首先，陈律
师介绍了“法律明白人”有关政策规定、使培训对象对“法律明白人”
的概念、职责范围和权利义务充分了解；接着，详细介绍了我国调解
制度及法律援助相关规定，鼓励“法律明白人”在工作过程中充分利
昌宇动态 5 月
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用调解制度和调解技巧化解基层纠纷，引导具有法律需求并满足条件
的群众申请法律援助；最后，陈律师围绕《民法典》的重要章节，以
真实案例与法条内容相结合的形式，以法论案，以案释法，详细讲解
了土地承包经营权、宅基地使用权、离婚补偿和冷静期制度、常见合
同纠纷和“见义勇为”法律后果等法律热点，用通俗易懂的语言，生
动具象的案例，引发学员们深入思考，帮助其对《民法典》法条有更
深入认识和领悟，在生活和工作中运用《民法典》更得心应手。
此次“法律明白人”培养工程的开班仪式，不仅可以充分发挥法
律“法律明白人”在宣传政策法规、引导法律服务、化解矛盾纠纷、
参与基层治理中的示范引领作用，更能推动基层形成办事依法、遇事
找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的浓厚氛围，为实施乡村振兴战
略，推动法治乡村建设提供有效法治保障，为加快建设开放包容、宜
居宜业、充满活动的精致定安奠定坚实法治基础。
昌宇动态 5 月
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中华全国律师协会环境、资源与能源法专业委员会律师参观
海南昌宇律师事务所，并在昌宇所举办业务交流座谈会
2023 年 5 月 27 日至 28 日，由中华全国律师协会环境、资源与
能源法专业委员会主办，海南省律师协会协办的“2023 年全国律协
环境、资源与能源法专业委员会业务交流会”在海南省海口市隆重召
开。
出席本次业务交流会的嘉宾有生态环境部、中华全国律师协会、
海南省司法厅、海南省高级人民法院、海南省人民检察院、海南省生
态环境厅、海南省律师协会等机关的领导，并特邀中国政法大学、北
京绿色交易所等专家学者，以及全国各地的环境、资源、能源、双碳
领域的律师，总计 200 余人参加会议。
5 月 28 日下午，2023 年全国律协环境、资源与能源法专业委员
昌宇动态 5 月
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会-律师业务交流座谈“企业环保合规操作指引研讨会”在海南昌宇
律师事务所 38 楼大会议厅举办。
首先，昌宇所党总支书记、主任王航兵带领大家参观了昌宇所的
办公环境，介绍了荣誉奖项展示区、律师办公区、智能洽谈会议室、
所内制度长廊等区域。
昌宇动态 5 月
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随后，研讨会上，各位律师围绕“如何开展企业环保合规法律服
务”为主题，研究、推广企业环保合规法律服务，让更多的专业律师
能够高质量地提供企业环保合规法律服务进行研讨。中华全国律师协
会环境、资源与能源法专业委员会主任周塞军、中华全国律师协会环
境、资源与能源法专业委员会副主任李军强出席研讨会，并发表讲话。
学习促成长，交流促提高。此次研讨会的举办有利于促进全国环
境、资源、能源与双碳业务律师之间的沟通交流，切实为律师法律服
务提供指导帮助和示范引领作用，将为律师适应国家新发展格局、开
拓新业务“蓝海”、创造新时代“机遇”带来极大地帮助。
昌宇动态 5 月
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昌宇所宋子明律师撰写的论文荣获全国律协环资能委 2022
年会优秀论文奖
近日，中华全国律师协会环境、资源与能源法专业委员会业务交
流会在海口隆重召开，会上公布了 2022 年度优秀论文获奖名单，昌
宇所宋子明律师撰写的《生态修复民事责任司法实践分析》一文荣获
“2022 年度优秀论文”。
据悉，2022 年度全国律协环资能委共收到参评论文 90 余篇，并
组织行业专家作为论文评委，将论文按提交时间编号排序分组，每组
论文各安排 4 名评委。论文的平分标准为：根据论文的选题是否准确、
观点是否鲜明，论述是否充分，是否具有较高的学术性与实操性，以
及论文语言、形式，由每位评委分别给出 1-5 分，5 分为最高分，最
昌宇动态 5 月
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后将 4 名评委的评分相加，即为该论文的总分。总分在 16 分及以上
的为“优秀论文”。
经过全国律协环资能委论文评审小组的认真评审，共评出 2022
年度优秀论文 20 篇，宋子明律师撰写的论文总分排名第 5，为海南
省唯一一篇获奖论文。
此次优秀论文评选结果展示的不仅是论文作者自身的卓越能力，
更是昌宇所深耕法律服务行业，关注绿色资源的优秀成果。未来昌宇
所将进一步践行在专业化深耕方向发展的理念，不断提升政治素养、
理论素养、业务素养，为新时代社会主义现代化建设贡献律师的智慧
和力量。
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昌宇案例
2023 年 5 月
大事记
昌宇案例 5 月
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昌宇所陈丽梅律师以“医疗机构合规告知尸检权益”的辩护
观点，成功无责结案
近日，海南昌宇律师事务所陈丽梅律师承办法律顾问医院医疗损
害责任纠纷一案，最终法院采纳陈丽梅律师合规告知尸检权益的观点，
无责结案。
基本案情：
患儿陈某，男，7 岁因在私人诊所输液造成过敏性休克，并送至
海南某三甲医院救治，期间因病情危重救治无效死亡。患儿死亡后其
家属将私人诊所和后续接诊的三家医院作为共同被告起诉至法院，要
求赔偿数十万元。
案件处理经过：
承办律师首先查阅关键证据-尸检权益告知书，并详细梳理案情，
查阅并询问医学专家小儿急救诊疗规范。
然后，承办律师与法律顾问单位进行诉请模拟庭审演练，根据案
件争议焦点，对涉案医务人员进行发问，以事实为依据，以法律为准
绳，根据起诉状提出问题制定诉讼应对策略。
庭审中，承办律师提出三点关键答辩意见：
1.患儿抵达医院时病情极危重，救治难度大，且医方以书面形式
告病危，尽到法定救治及病情告知义务；
昌宇案例 5 月
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2.医疗机构尸检告知书体现“尸检时限及拒绝尸检不利后果”等
内容，符合《医疗纠纷预防与处置条例》第二十六之规定；
3.本案中医疗过错司法鉴定机构以未行尸检为由退回案件，恰巧
证明原告方拒绝尸检已达到影响死因判定，该不利后果应由原告方承
担责任。
法院审理视角分析：
死亡类纠纷案件，尤其是司法鉴定机构以“死因不明，无法鉴定”
为由退回案件鉴定的，法院尤为关注医疗机构是否尽到尸检权益告知
义务。尸检权益告知及医患沟通文书均需要以法律思维构建专业模板，
这往往是医疗专业管理人员所不擅长的领域，若告知内容及形式不符
合法律规定，医方将承担不利法律后果。
以案件延申医疗告知文书合规体检服务：
案件办结后，承办律师对法律顾问单位医疗告知文书模板进行全
面合规审查，重点审查入院协议书、手术、特殊治疗、特殊检查、术
中改变手术方案风险告知、替代治疗方案利弊告知等，有效地规避告
知内容不全、患方意愿表述不清、高昂治疗费告知不清等法律风险。
昌宇原创
2023 年 5 月
大事记
昌宇原创 5 月
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物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主可以拒绝缴纳吗？
劳动、物业和侵权法律服务月刊（二〇二三年第五期，总第四十五期）
文：郭钰婵
一、法律法规
《中华人民共和国民法典》
二、法律法规解读
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共
同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业
主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六至八项规
定的事项，应当经参与表决专有部分面积只四分之三以上的业主且参
与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参
与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同
意。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人签订的前期物业
服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的
物业服务合同，对业主具有约束力。
三、案例分析：
（一）物业公司不能仅仅因为政府指导价调整而直接提高物业费。
基本案情
物业公司与开发商签订的前期物业服务合同约定的物业费标准
是多层物业 0.3 元／平方米/月，高层物业 0.45 元／平方米/月。2010
年 7 月 8 日金华市物价局、建设局公布的《关于重新公布金华市区普
通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的
通知》中规定的三级物业服务多层物业 0.5 元／平方米/月，高层物
业 0.75 元／平方米/月。因该物业公司具有三级收费资格（经过政府
评定并公示），其认为前期物业服务费用执行政府指导价，当政府指
导价调整后，应根据调整后的价格收费，故其有权按照 0.75 元／平
方米/月的标准向高层业主张某军收取物业费。因业主张某军不认同
该收费标准而成讼。（（2017）浙民申 146 号金华市恒定物业管理有
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限公司诉张某军物业服务合同纠纷案）
裁判结果
一审、二审法院均未支持物业公司的主张，再审法院经审理也驳
回物业公司的再审申请。
裁判要旨
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物
业服务合同，对业主具有约束力”之规定，前期物业合同中关于收费
标准的约定，对业主当然具有约束力。因提高收费标准属于变更合同
重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第 76 条第 1 款第 7 项与
《物业管理条例》第 11 条第 7 项“有关共有和共同管理权利的重大
事项，应由业主共同决定”之规定，物业公司提高物业费收费标准需
由业主共同决定。物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，
也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业
主收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。
至于物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与其能否直接
提高收费标准不存在关联性。
案例评析
①物业服务合同期内的物业费调整在性质上属于合同变更
由于物业费是物业服务合同的主要条款，因此物业费的调整属于
合同变更的范畴。物业服务合同的变更通常不涉及法定的变更，而主
要约定变更，即事后协商变更合同。此种协商方式的合同变更的内容
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必须符合相关法律规定下的生效要件，否则当事人仍应按照原合同约
定履行。
②物业费的调整程序及实质要求
依合同法理论，对合同内容进行变更除法律规定的几种特殊情形
之外，是需要合同当事人协商一致方能成立的。由于作为物业服务合
同一方的业主人数众多，因此在物业服务合同中未对物业费调整作出
事先安排与约定的情形下，物业服务合同的变更可参照物业服务合同
的签订程序，即根据《物权法》第 76 条，即《民法典》278 条的有
关规定。物业费的调整应属《民法典》第 278 条第 1 款第 9 项规定的
“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的范畴无疑。至于“业
主共同决定”的方式，实践中多表现为以书面形式的业主大会通过，
即通过业主投票表决的方式决定。需要特别提醒的是，物业公司不能
想当然地认为业主委员会是在物业服务合同上盖章的主体，只要业主
委员会盖章同意即可实现物业费的调整。结合《民法典》条第 2 款的
规定，物业费调整的实质要件应当是经参与表决专有部分面积过半数
的业主且参与表决人数过半数的业主“双过半数”通过。
（二）在前期物业服务合同期限内，物业公司可以通过书面征询
业主意见并取得双过半数业主同意的方式来调整物业费用。
基本案情
2004 年 6 月 10 日，物业公司与房产公司签订前期物业管理服务
合同。2005 年 12 月 6 日，费某某购买小区房屋，同日，物业公司与
费某某签订了物业管理服务合同，约定费某某按建筑面积 0.45 元/
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平方米/月的标准向物业公司交纳物业服务费。
2006 年 5 月 8 日，依据市物价局对该小区物业管理服务收费标
准的批复，按建筑面积计，多层住宅 0.5 元/平方米/月，高层住宅
0.7 元/平方米/月。2008 年 6 月 3 日，依据市物价局对该小区物业管
理服务收费标准的批复，按建筑面积计，多层住宅 0.5 元/平方米/
月，高层住宅 0.7 元/平方米/月。2010 年 6 月 10 日，市物价局对该
小区物业服务费的备案，无电梯住宅的物业服务费为 0.5 元/平方米/
月。物业公司在 2008 年 4 月 30 日前收取的物业费标准为 0.45 元/
平方米/月，2008 年 5 月 1 日起至 2012 年 6 月 30 日收取的物业费标
准为 0.5 元/平方米/月，2012 年 7 月 1 日起收取的物业费标准为 0.6
元/平方米/月。费某某从 2012 年 1 月起至 2013 年 2 月 28 日逾期未
向物业公司支付物业服务费。物业公司向法院提起诉讼。业主费某某
认为物业公司擅自提高物业服务费标准，其对该提高的收费标准不认
可。2012 年 4 月，物业公司共对小区内 4033 户住宅业主发放问卷调
查表，回收 3399 份调查表，其中表示同意调整物业服务费的有 3058
份，表示不同意调整物业服务费的有 298 份，未表态的有 43 份，另
有 634 份调查表未予回收。（（2015）桂民提字第 199 号广西润和物
业服务有限公司、费某某等与物业服务合同纠纷案）
裁判结果及法院观点
一审法院认为，物业公司提供了物价局 2006 年 5 月 8 日、2008
年 6 月 3 日两份关于某小区物业管理服务收费标准的批复，以及 2010
年 6 月 10 日、2012 年 6 月 29 日的两份物业服务收费标准备案表，
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证明其调整物业服务费已得到物价局批复、备案，故判决支持物业公
司的诉讼请求。
二审法院认为，对于物业公司主张已经向小区内所有业主发放了
问卷调查表，应视为其已经书面召开业主大会会议，并征得了超过
2/3 业主的同意，其第二次上调物业服务费至 0.6 元/平方米/月是合
法有据的。因小区并未成立业主大会，物业公司主张其向小区内业主
发放问卷调查表的行为应视为以书面形式召开业主大会会议于法无
据，不予支持。物业公司主张已经有专有部分占建筑物总面积过半数
的业主且占总人数过半数的业主同意提高小区物业收费标准，但未能
就此主张提供确凿的证据证实，不予采信。综上，物业公司第二次提
高物业服务费收费标准的行为违约，应不予支持。
再审法院认为，物业公司与费某某 2005 年 12 月 6 日签订的物业
管理服务合同虽约定住宅管理费按建筑面积 0.45 元/平方米/月收取，
但随着时间的推移，物价上涨等因素促使物业公司需要上调物业服务
费收费标准。物业公司二审提交的备案与市物价局的问卷调查表表明，
物业公司于 2012 年 4 月间采用挨家挨户上门发放问卷调查表的方式
征求业主的意见，共对某小区内 4033 户住宅业主发放问卷调查表，
回收 3399 份调查表，其中表示同意调整物业服务费的有 3058 份，表
示不同意调整物业服务费的有 298 份，未表态的有 43 份，另有 634
份调查表未予回收。也就是说，对上调整物业服务费到 0.6 元/平方
米/月，已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数
过半数的业主同意。之后，物业公司于 2012 年 5 月 16 日在某小区内
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发布《关于物业费及专项维修资金提价方案的公示》，并书面发文给
某小区所在的住房和城乡建设局、街道办、社区居委会、区物价局、
市物价局等单位，并向市物价局申请调整收费标准备案。2012 年 6
月 29 日，市物价局同意某小区三级备案，按建筑面积计，住宅综合
费最高为无电梯 0.6 元/平方米/月。由于某小区未成立业主委员会，
物业公司采用发放问卷调查表的形式征求业主意见并未违反法律规
定，且调价过程符合法律法规的相关规定，合法有效，物业公司从
2012 年 7 月 1 日开始对某小区无电梯住宅的物业服务费按照 0.6 元/
平方米/月收取并无不当。
案例评析
从案例来看，对于“业主共同决定的事项”的理解并不局限于“业
主大会决定”这一种形式，而是认为只要是业主真实意思的表达，达
到“双过半数”的实质要求即可。在某些情况下，如果小区未能成立
业主自治组织，物业公司的运营成本会增加很多，因此笔者认为在业
主大多数同意的情况下，以未成立业主自治组织这一条件否决是不合
理的，也不公正。
物业服务价格的上涨是由多种因素引起的，这并不仅仅是因为物
业公司员工工资支出的增长。在长期合同约定的情况下，物业服务公
司可能面临着成本上涨和收入不足的局面，因此需要通过调整物业费
来维持运营和提高服务质量。另外，物业服务的品质也需要相应的费
用支持，比如改善服务设施、引入更高科技的智能化设备等等，这些
都需要付出更高的成本。总之，物业服务价格的上涨反映了服务质量
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的提高，也是满足业主需求的必要手段。
四、行业动态
海口市物业管理若干规定
【海府办规〔2020〕7 号】
第一章总则
第一条为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务
企业的合法权益,营造和谐、安全、文明的生活和工作环境,根据《海
南经济特区物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条
本规定适用于本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动。
第三条
市人民政府应当将物业管理纳入社区建设和社区管理体系,建立
和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提
高物业管理和服务水平。
第四条
市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督
管理,并履行下列职责:
(一)制定全市物业管理的相关政策措施;
(二)指导和监督各区开展物业管理行政监管工作;
(三)建立完善全市物业管理宣传和培训机制;
(四)建立全市物业服务企业信用体系;
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(五)负责前期物业服务招投标的指导和监督工作;
(六)法律、法规和规章规定的其他职责。
第五条
区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监
督管理,并履行下列职责:
(一)监督物业服务企业日常管理活动;
(二)建立本辖区物业管理档案;
(三)指导和监督本辖区内物业承接查验,物业项目的移交和接管
工作;
(四)指导和监督本辖区街道办事处、镇人民政府调解、处理物业
纠纷;
(五)法律、法规和规章规定的其他职责。
第六条街道办事处、镇人民政府履行下列工作职责:
(一)协助住房和城乡建设行政主管部门对本辖区内的物业管理
活动进行管理、监督和指导;
(二)指导、协助和监督本辖区的业主成立业主大会、选举产生业
主委员会;
(三)负责业主委员会的备案;
(四)调解处理本辖区物业纠纷;
(五)法律、法规和规章规定的其他职责。
区人民政府应当在街道办事处、镇人民政府配备专职的物业管理
工作人员,所需经费纳入本级财政预算。
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居(村)民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指
导和协助,并配合街道办事处、镇人民政府做好辖区内物业管理相关
工作。
第七条
开发区管理委员会应当按照法律法规的规定和市人民政府确定
的职责,负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。
第八条自然资源和规划、应急管理、市场监督管理、生态环境、
公安、综合行政执法等部门应当按照各自职责,共同做好物业管理的
相关工作。
第九条物业行业协会应当依法加强行业自律,制定物业服务规范,推进物业服务标准化建设,协助调解处理物业纠纷,维护市场秩序和
公平竞争,促进行业健康发展。
第二章业主大会和业主委员会
第十条符合下列情形,依法登记或者根据有关法律规定取得建筑
物专有部分所有权的单位或者个人,应当认定为业主:
(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;
(二)尚未依法办理所有权登记,但基于赠与、与建设单位的商品
房买卖等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分
的单位和个人;
(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等取得建筑物专有
部分所有权的单位或者个人;
(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者
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个人;
(五)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的单位
或者个人;
(六)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
第十一条业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规
定,以及管理规约、临时管理规约或者物业服务合同的约定执行,但不
得以放弃权利为由不履行义务。
第十二条业主应当按照《海南经济特区物业管理条例》规定,向
街道办事处、镇人民政府申请成立首次业主大会筹备组(以下简称筹
备组)。
街道办事处、镇人民政府收到申请后,应当组织业主推荐业主代
表组建筹备组。
筹备组人数应当为 7 至 15 人的单数,其中业主代表人数不得低
于筹备组总人数的一半,物业所在地街道办事处、镇人民政府代表 1
人、居(村)民委员会代表 1 人、建设单位代表 1 人。筹备组组长由
街道办事处、镇人民政府代表担任。
建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的,不影响筹备组的成
立。
第十三条筹备组成员名单经街道办事处、镇人民政府审核后,应
当在物业管理区域内公示。
业主对筹备组成员有异议的,应当自公示之日起 7 日内以书面形
式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自
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收到书面意见之日起 10 日内完成审查。
筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道
办事处、镇人民政府应当公告筹备组成员名单。筹备组自公告之日起
正式成立。
第十四条筹备组应当在成立后90 日内组织召开首次业主大会会
议,并按照《海南经济特区物业管理条例》的规定完成筹备工作。
筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,自行解
散。
筹备组会议由筹备组组长召集和主持。筹备组会议应当有过半数
筹备组成员出席,筹备组成员就筹备工作意见不一致的,由筹备组组
长作出决定。筹备组成员不能委托代理人参加会议。筹备组会议应当
制作书面记录,并经参会成员签字确认。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电
子投票等记名方式进行表决。采用电子投票形式表决的,应当通过市
住房和城乡建设行政主管部门指定的电子投票系统。
业主委员会应当将业主大会会议的表决结果在物业管理区域内
的显著位置公示 15 日。
未按照前款规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街
道办事处、镇人民政府可以责令限期公示。
第十六条
业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计
算,每平方米为一票,不足一平方米的不计算。
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决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法
认定:
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记
的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记
载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
第十七条决定业主投票权数的业主人数,按照下列方法认定:
(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计
算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买
受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
第十八条一个专有部分有两个以上所有权人的,其所有权人可以
推选一人行使表决权,共有人所代表的业主人数为 1 人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定
监护人行使表决权。
业主为法人的,由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表决
权。
业主不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,并出
具授权委托书以及委托人和受委托人的身份证明。授权委托书应当载
明委托事项、委托权限、期限及双方联系方式。需要投票表决的,业
主应当填写书面意见,由受委托人代为提交。
第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生,5 至 11 由人单数
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组成,每届任期 3 至 5 年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主
大会议事规则确定。
业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。
业主委员会可以实行等额选举或者差额选举方式。具体选举方式
以及差额选举的比例由业主大会议事规则确定。
第二十条
业主委员会委员应当是本物业管理区域的自然人业主或者单位
业主授权的自然人代表。
鼓励和支持业主中的以下人员积极参加业主委员会遴选:
(一)中共党员;
(二)人大代表、政协委员;
(三)社区“两委”班子成员、小区党组织委员;
(四)具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主;
(五)有经验、有能力、有精力的退休干部。
推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党组织书记,通过
法定程序选入业主委员会、兼任业主委员会主任。
第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内向街道办
事处、镇人民政府申请备案。符合备案条件的,街道办事处、乡镇人
民政府应当自收到备案资料之日起 10 日内予以备案。备案后,由业主
委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。
备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起 30 日内向
原备案机关办理变更手续。
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第二十二条
业主大会和业主委员会印章由业主委员会保管。业主委员会应当
建立健全印章管理制度,指定专人保管印章。
业主大会印章应当在业主大会已经依法表决通过的有关决议、决
定和规章制度等文件上使用。未经过业主大会表决的,不得加盖业主
大会印章。
第二十三条
业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监
督:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;
(五)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(六)业主委员会委员的姓名、职务等信息;
(七)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会未按前款的规定公布、更新相关情况和资料的,街道
办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。
第二十四条业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能召
集和主持的,由副主任召集和主持。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托
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代理人参加会议。
业主委员会会议应当制作书面记录,并经参会的委员签字确认。
第二十五条
业主委员会委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费、停车
费减免以及其他物质、现金等利益,并不得要求安排亲属在所属物业
服务企业任职。
第三章物业服务
第二十六条
业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订
物业服务合同。
物业服务合同生效之日起 30 日内,业主委员会应当会同物业服
务企业向物业所在地的区住房和城乡建设行政主管部门提交以下资
料办理备案:
(一)业主大会的决定;
(二)物业服务合同。
第二十七条
物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内的显著位置予
以公示并及时更新:
(一)物业服务企业的营业执照、各项物业项目负责人的联系方式、
物业服务投诉电话;
(二)物业服务内容、服务标准、开支项目、收费项目、收费标准、
收费方式等;
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(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名
称、联系方式、维保方案和应急处置方案等;
(四)房屋装饰装修及使用过程中的安全注意事项。
物业服务企业未按前款规定公示信息的,业主可以报告街道办事
处、镇人民政府协调处理。
第二十八条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定做好物业管理区域
内的工作,并依法协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维
护、消防安全管理、房屋租赁信息采集、环境卫生、生活垃圾分类、
住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。
第二十九条业主未按照约定缴纳物业服务费用的,物业服务企业
可以通过上门催缴、在物业管理区域内的显著位置公示等形式,督促
其限期交纳;拒不缴纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁、提起诉讼
或者向信用主管部门申请按照有关规定依法录入信用档案。
第三十条
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少服务内
容或者降低服务质量。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的
专项服务的,收费标准由双方另行约定。物业服务合同中未明确约定,或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的其他服务,不得向业主
收取费用。
第三十一条前期物业服务期限届满前,业主应当做出选聘或者续
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聘物业服务企业的决定。
业主未作出续聘或选聘决定的,原物业服务企业按照原合同约定
继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但应当提前 60 日通知对
方。
第三十二条未实行物业管理的住宅小区,由街道办事处、乡镇人
民政府指导小区成立业主委员会聘请物业服务企业,或者成立业主自
治管理组织聘请专职保洁人员对小区公共场所的保洁进行管理,所需
费用由全体业主共同承担。
第四章物业的使用与维护
第三十三条业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安
全使用的规定、临时管理规约或者管理规约,并告知物业服务企业和
业主委员会。
物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和
注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。物业服务企业不得
向业主指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。
因住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、
物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第三十四条物业管理区域内禁止下列行为:
(一)擅自改变房屋承重结构、主体结构,扩大承重墙上原有的门
窗尺寸;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
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(三)未经批准搭建建筑物、构筑物或者擅自改变房屋外立面;
(四)在物业公共区域内停放车辆或堆放杂物,擅自占用、挖掘物
业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;
(五)任意弃置垃圾、排放污水、制造噪音、高空抛物或者露天焚
烧杂物等影响环境和居住安全的行为;
(六)违反规定饲养禽类、犬只等动物;
(七)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相
关主管部门和业主委员会报告,相关主管部门应当依法进行处理。业
主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人
停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。业主对侵害
自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条擅自占用物业公共区域停放车辆,妨碍其他车辆和行
人通行的,物业服务企业应当通知车辆所有人或者使用人驶离;无法
通知或者经通知后拒不驶离的,物业服务企业、业主委员会可以按照
管理规约的规定将车辆就近移至停车泊位。
物业服务企业对在物业管理区域内停放一年以上且不缴纳停车
费用的车辆,经书面告知后,车辆所有人或者使用人仍拒不处理的,可
以向人民法院提起诉讼。
物业服务企业发现停放在物业管理区域内的车辆属报废车辆的,应当及时向公安机关交通管理部门报告。
第三十六条物业服务企业进行物业维护、修缮、装修监督等工作
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时,业主或者物业使用人应当提供方便。
供水、供电、供气、通信等专业经营单位因维护、修缮或者设置
管线等,需要进入物业管理区域或者使用业主专有部分时,物业服务
企业、业主委员会和业主等应当予以配合。
第五章监督管理
第三十七条
相关单位和个人对有关物业管理的违法违规行为,有权进行投诉
或者举报。
有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职
权范围的事项,应当受理,并在 5 个工作日内予以回复;不属于本部门
职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交部门对管辖权
有异议的,由市、区人民政府指定管辖。
第三十八条市、区住房和城乡建设行政主管部门应当建立街道办
事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会物业管理工作人员的培训制度,通过定期组织培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府
财政预算。
第三十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告
全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵
害的业主有权请求其承担民事责任,并请求人民法院予以撤销。
第四十条
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市住房和城乡建设行政主管部门应当建立本行 政区域内物业服
务企业信用信息档案,将违反法律法规和本办法的行为录入信用档案,开展信用评价,实施分类监管。
第六章附则
第四十一条
本规定的具体适用问题由市住房和城乡建设行政主管部门负责
解释。
第四十二条本规定自 2020 年 12 月 1 日起施行,有效期三年。第
一章总则
第一条为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务
企业的合法权益,营造和谐、安全、文明的生活和工作环境,根据《海
南经济特区物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条
本规定适用于本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动。
第三条
市人民政府应当将物业管理纳入社区建设和社区管理体系,建立
和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提
高物业管理和服务水平。
第四条
市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督
管理,并履行下列职责:
(一)制定全市物业管理的相关政策措施;
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(二)指导和监督各区开展物业管理行政监管工作;
(三)建立完善全市物业管理宣传和培训机制;
(四)建立全市物业服务企业信用体系;
(五)负责前期物业服务招投标的指导和监督工作;
(六)法律、法规和规章规定的其他职责。
第五条
区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监
督管理,并履行下列职责:
(一)监督物业服务企业日常管理活动;
(二)建立本辖区物业管理档案;
(三)指导和监督本辖区内物业承接查验,物业项目的移交和接管
工作;
(四)指导和监督本辖区街道办事处、镇人民政府调解、处理物业
纠纷;
(五)法律、法规和规章规定的其他职责。
第六条街道办事处、镇人民政府履行下列工作职责:
(一)协助住房和城乡建设行政主管部门对本辖区内的物业管理
活动进行管理、监督和指导;
(二)指导、协助和监督本辖区的业主成立业主大会、选举产生业
主委员会;
(三)负责业主委员会的备案;
(四)调解处理本辖区物业纠纷;
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(五)法律、法规和规章规定的其他职责。
区人民政府应当在街道办事处、镇人民政府配备专职的物业管理
工作人员,所需经费纳入本级财政预算。
居(村)民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指
导和协助,并配合街道办事处、镇人民政府做好辖区内物业管理相关
工作。
第七条
开发区管理委员会应当按照法律法规的规定和市人民政府确定
的职责,负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。
第八条自然资源和规划、应急管理、市场监督管理、生态环境、
公安、综合行政执法等部门应当按照各自职责,共同做好物业管理的
相关工作。
第九条物业行业协会应当依法加强行业自律,制定物业服务规范,推进物业服务标准化建设,协助调解处理物业纠纷,维护市场秩序和
公平竞争,促进行业健康发展。
第二章业主大会和业主委员会
第十条符合下列情形,依法登记或者根据有关法律规定取得建筑
物专有部分所有权的单位或者个人,应当认定为业主:
(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;
(二)尚未依法办理所有权登记,但基于赠与、与建设单位的商品
房买卖等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分
的单位和个人;
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(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等取得建筑物专有
部分所有权的单位或者个人;
(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者
个人;
(五)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的单位
或者个人;
(六)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
第十一条业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规
定,以及管理规约、临时管理规约或者物业服务合同的约定执行,但不
得以放弃权利为由不履行义务。
第十二条业主应当按照《海南经济特区物业管理条例》规定,向
街道办事处、镇人民政府申请成立首次业主大会筹备组(以下简称筹
备组)。
街道办事处、镇人民政府收到申请后,应当组织业主推荐业主代
表组建筹备组。
筹备组人数应当为 7 至 15 人的单数,其中业主代表人数不得低
于筹备组总人数的一半,物业所在地街道办事处、镇人民政府代表 1
人、居(村)民委员会代表 1 人、建设单位代表 1 人。筹备组组长由
街道办事处、镇人民政府代表担任。
建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的,不影响筹备组的成
立。
第十三条筹备组成员名单经街道办事处、镇人民政府审核后,应
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当在物业管理区域内公示。
业主对筹备组成员有异议的,应当自公示之日起 7 日内以书面形
式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自
收到书面意见之日起 10 日内完成审查。
筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道
办事处、镇人民政府应当公告筹备组成员名单。筹备组自公告之日起
正式成立。
第十四条筹备组应当在成立后90 日内组织召开首次业主大会会
议,并按照《海南经济特区物业管理条例》的规定完成筹备工作。
筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,自行解
散。
筹备组会议由筹备组组长召集和主持。筹备组会议应当有过半数
筹备组成员出席,筹备组成员就筹备工作意见不一致的,由筹备组组
长作出决定。筹备组成员不能委托代理人参加会议。筹备组会议应当
制作书面记录,并经参会成员签字确认。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电
子投票等记名方式进行表决。采用电子投票形式表决的,应当通过市
住房和城乡建设行政主管部门指定的电子投票系统。
业主委员会应当将业主大会会议的表决结果在物业管理区域内
的显著位置公示 15 日。
未按照前款规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街
道办事处、镇人民政府可以责令限期公示。
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第十六条
业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计
算,每平方米为一票,不足一平方米的不计算。
决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法
认定:
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记
的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记
载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
第十七条决定业主投票权数的业主人数,按照下列方法认定:
(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计
算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买
受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
第十八条一个专有部分有两个以上所有权人的,其所有权人可以
推选一人行使表决权,共有人所代表的业主人数为 1 人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定
监护人行使表决权。
业主为法人的,由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表决
权。
业主不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,并出
具授权委托书以及委托人和受委托人的身份证明。授权委托书应当载
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明委托事项、委托权限、期限及双方联系方式。需要投票表决的,业
主应当填写书面意见,由受委托人代为提交。
第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生,5 至 11 由人单数
组成,每届任期 3 至 5 年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主
大会议事规则确定。
业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。
业主委员会可以实行等额选举或者差额选举方式。具体选举方式
以及差额选举的比例由业主大会议事规则确定。
第二十条
业主委员会委员应当是本物业管理区域的自然人业主或者单位
业主授权的自然人代表。
鼓励和支持业主中的以下人员积极参加业主委员会遴选:
(一)中共党员;
(二)人大代表、政协委员;
(三)社区“两委”班子成员、小区党组织委员;
(四)具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主;
(五)有经验、有能力、有精力的退休干部。
推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党组织书记,通过
法定程序选入业主委员会、兼任业主委员会主任。
第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内向街道办
事处、镇人民政府申请备案。符合备案条件的,街道办事处、乡镇人
民政府应当自收到备案资料之日起 10 日内予以备案。备案后,由业主
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委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。
备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起 30 日内向
原备案机关办理变更手续。
第二十二条
业主大会和业主委员会印章由业主委员会保管。业主委员会应当
建立健全印章管理制度,指定专人保管印章。
业主大会印章应当在业主大会已经依法表决通过的有关决议、决
定和规章制度等文件上使用。未经过业主大会表决的,不得加盖业主
大会印章。
第二十三条
业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监
督:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;
(五)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(六)业主委员会委员的姓名、职务等信息;
(七)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会未按前款的规定公布、更新相关情况和资料的,街道
办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。
第二十四条业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能召
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集和主持的,由副主任召集和主持。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托
代理人参加会议。
业主委员会会议应当制作书面记录,并经参会的委员签字确认。
第二十五条
业主委员会委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费、停车
费减免以及其他物质、现金等利益,并不得要求安排亲属在所属物业
服务企业任职。
第三章物业服务
第二十六条
业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订
物业服务合同。
物业服务合同生效之日起 30 日内,业主委员会应当会同物业服
务企业向物业所在地的区住房和城乡建设行政主管部门提交以下资
料办理备案:
(一)业主大会的决定;
(二)物业服务合同。
第二十七条
物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内的显著位置予
以公示并及时更新:
(一)物业服务企业的营业执照、各项物业项目负责人的联系方式、
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物业服务投诉电话;
(二)物业服务内容、服务标准、开支项目、收费项目、收费标准、
收费方式等;
(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名
称、联系方式、维保方案和应急处置方案等;
(四)房屋装饰装修及使用过程中的安全注意事项。
物业服务企业未按前款规定公示信息的,业主可以报告街道办事
处、镇人民政府协调处理。
第二十八条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定做好物业管理区域
内的工作,并依法协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维
护、消防安全管理、房屋租赁信息采集、环境卫生、生活垃圾分类、
住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。
第二十九条业主未按照约定缴纳物业服务费用的,物业服务企业
可以通过上门催缴、在物业管理区域内的显著位置公示等形式,督促
其限期交纳;拒不缴纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁、提起诉讼
或者向信用主管部门申请按照有关规定依法录入信用档案。
第三十条
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少服务内
容或者降低服务质量。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的
专项服务的,收费标准由双方另行约定。物业服务合同中未明确约定,
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或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的其他服务,不得向业主
收取费用。
第三十一条前期物业服务期限届满前,业主应当做出选聘或者续
聘物业服务企业的决定。
业主未作出续聘或选聘决定的,原物业服务企业按照原合同约定
继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但应当提前 60 日通知对
方。
第三十二条未实行物业管理的住宅小区,由街道办事处、乡镇人
民政府指导小区成立业主委员会聘请物业服务企业,或者成立业主自
治管理组织聘请专职保洁人员对小区公共场所的保洁进行管理,所需
费用由全体业主共同承担。
第四章物业的使用与维护
第三十三条业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安
全使用的规定、临时管理规约或者管理规约,并告知物业服务企业和
业主委员会。
物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和
注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。物业服务企业不得
向业主指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。
因住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、
物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第三十四条物业管理区域内禁止下列行为:
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(一)擅自改变房屋承重结构、主体结构,扩大承重墙上原有的门
窗尺寸;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
(三)未经批准搭建建筑物、构筑物或者擅自改变房屋外立面;
(四)在物业公共区域内停放车辆或堆放杂物,擅自占用、挖掘物
业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;
(五)任意弃置垃圾、排放污水、制造噪音、高空抛物或者露天焚
烧杂物等影响环境和居住安全的行为;
(六)违反规定饲养禽类、犬只等动物;
(七)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相
关主管部门和业主委员会报告,相关主管部门应当依法进行处理。业
主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人
停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。业主对侵害
自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条擅自占用物业公共区域停放车辆,妨碍其他车辆和行
人通行的,物业服务企业应当通知车辆所有人或者使用人驶离;无法
通知或者经通知后拒不驶离的,物业服务企业、业主委员会可以按照
管理规约的规定将车辆就近移至停车泊位。
物业服务企业对在物业管理区域内停放一年以上且不缴纳停车
费用的车辆,经书面告知后,车辆所有人或者使用人仍拒不处理的,可
以向人民法院提起诉讼。
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物业服务企业发现停放在物业管理区域内的车辆属报废车辆的,应当及时向公安机关交通管理部门报告。
第三十六条物业服务企业进行物业维护、修缮、装修监督等工作
时,业主或者物业使用人应当提供方便。
供水、供电、供气、通信等专业经营单位因维护、修缮或者设置
管线等,需要进入物业管理区域或者使用业主专有部分时,物业服务
企业、业主委员会和业主等应当予以配合。
第五章监督管理
第三十七条
相关单位和个人对有关物业管理的违法违规行为,有权进行投诉
或者举报。
有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职
权范围的事项,应当受理,并在 5 个工作日内予以回复;不属于本部门
职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交部门对管辖权
有异议的,由市、区人民政府指定管辖。
第三十八条市、区住房和城乡建设行政主管部门应当建立街道办
事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会物业管理工作人员的培训制度,通过定期组织培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府
财政预算。
第三十九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告
全体业主。
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业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵
害的业主有权请求其承担民事责任,并请求人民法院予以撤销。
第四十条
市住房和城乡建设行政主管部门应当建立本行 政区域内物业服
务企业信用信息档案,将违反法律法规和本办法的行为录入信用档案,开展信用评价,实施分类监管。
第六章附则
第四十一条
本规定的具体适用问题由市住房和城乡建设行政主管部门负责
解释。
第四十二条本规定自 2020 年 12 月 1 日起施行,有效期三年。
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作者介绍
郭钰婵
海南昌宇律师事务所 执业律师
专业领域
争议解决，民商事、刑事、行政诉讼，涉及合
同纠纷、劳动争议、民间借贷、婚姻家事、企业合规与法律风险防范、
公司常年法律顾问等法律事务。
代表业绩
在工作期间，办理了大量诉讼案件和非诉业务，擅长合同纠纷、
建设工程施工合同纠纷、劳动争议纠纷等民商事诉讼；行政诉讼法律
服务；刑事诉讼法律服务；法律顾问等非诉讼业务。
民商事诉讼中，曾办理合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程合同
纠纷等民事诉讼，均取得了委托人满意的结果，得到委托人的认可。
在刑事诉讼中，办理过滥伐林木罪、对非国家工作人员行贿罪、
串通投标罪等刑事案件，辩护意见得到办案机关采纳，获得委托人认
同。
在非诉讼业务中，在合同审查、纠纷调解等非诉方面有丰富的经
验。
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社会责任
2023 年 5 月
大事记
社会责任 5 月
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昌宇律师进军营 | 当好保障军人军属合法权益的“前哨兵”
近日，海南昌宇律师事务所组织罗丽蓉律师、王亚斌律师、尚志
强律师、朱文剑律师走进陆军某部队参加该部“琼崖法律服务站”揭
牌成立仪式，并在首日值班中通过线上与线下相结合的方式为军人军
属提供“一对一”“面对面”的法律服务。
活动现场，昌宇律师与官兵们面对面沟通交流，了解官兵的日常
生活，同时为部队官兵就涉及自身以及家属在日常生活中所遇到的涉
法问题进行解答。
下一步，我们将以《军人军属法律援助工作实施办法》的颁布实
施为契机，进一步完善本所军人军属法律援助相关工作机制，回应广
大军人军属的迫切法律需求，切实增强做好涉军法律援助工作的主动
性、自觉性和时效性。
社会责任 5 月
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昌宇所张冬冬、王振涛律师赴白沙开展 5 月村居法律顾问服
务工作
2023 年 5 月 18 日，张冬冬、王振涛律师到和元门乡 7 个村居和
牙叉镇 3 个村居现场值班，开展现场法律咨询等法律服务。
对于红旗村村民提出的鱼塘被非法占有问题，张冬冬律师、王振
涛律师仔细了解关于鱼塘的承包手续等事实后，引用法律条文，向村
民和村委干部作出答复，提醒村民及时保护自身合法权益。
对红茂村提出的关于合同解除的问题，张冬冬律师、王振涛律师
仔细阅读相关的合同文本后，向村委干部提出了相应法律意见。
经过昌宇所长期深入的村居法律顾问工作，各村委干部及村民的
法治意识得到切实提升，接下来昌宇律师们将更加努力，为各村居的
法制建设贡献力量。
社会责任 5 月
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守护花蕾 关爱未成年人 | 昌宇所徐卓然律师开展预防未成
年人性侵害安全知识讲座
2023 年 5 月 18 日上午，白沙县司法局细水司法所联合村
（居）法律顾问律师举办“预防未成年性侵害”安全知识讲座。
活动邀请了海南昌宇律师事务所村(居）法律顾问律师徐
卓然为学生们进行授课，主要内容有“什么是性侵害”、“什
么时间和场所容易遭受性骚扰性侵害”、“遭受性侵害时如何
处理”等知识。此次参加活动的师生共计 70 余人，司法所工
作人员发放《未成年人保护法》、《反对校园欺凌、反对校园
暴力》、《预防未成年犯罪法》等手册共计 210 余份。
此次活动的开展，加强了未成年防性侵的普及力度，教会
孩子在成长的过程中懂得如何爱护自己，远离性侵害。提高了
孩子们自我防范意识和自我保护能力，为未成年人的成长撑起
了法律保护伞。
