UA轻奢住宅设计策略研发

专项研究

节点效果图 1-1剖面图

阳台天花图

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“新亚洲风格第一弹” ——上海长阳路某项目

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信报设计

信报箱

信报箱

入户大堂

主体建筑 底部

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楼号

门禁系统

楼号、门禁系统

入户大堂

楼号

主体建筑 底部

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第五级：户内无敌城市景观

中央水景花园景观、陆家嘴城市景观

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入户体系的精细化设计与全专业控制

精细化设计 全专业管控

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方案控制

全专业管控之内装控制

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方案控制

内装控制

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方案控制

内装控制

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方案控制

内装控制

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地面系统

入口大门

社区大堂+老年康体中心

风雨连廊

私属庭院

架空层

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大堂流线

大堂入口

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景墙细部

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主入口 UA轻奢住宅设计策略研发 细部设计

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UA轻奢住宅设计策略研发 内装控制 底层架空

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净高控制

3200层高，减去100面层

100板厚，板底还有3000.

室内第一轮方案走道净高

2450，客厅净高2650，卧

室净高2650.

空调管穿梁

2450

2650

2650

内装控制

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2600

3000

3000

净高控制

调整后方案为走道净高

2600，客厅净高3000，卧

室净高3000.

内装控制

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电梯厅消防箱标志牌重新设计

标志控制

内装控制

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内装控制 UA轻奢住宅设计策略研发

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内装控制 UA轻奢住宅设计策略研发

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内装控制 UA轻奢住宅设计策略研发

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新亚洲主义

母题控制

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铁艺原则为，连接两相邻边中轴线的中点得到“T”形的短边，连接“T”形短边轴线中点和对角顶点得到“T”形长边，得到母题形式一。

母题形式二为母题形式一左右镜像的结果。

母题控制

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主入口 UA轻奢住宅设计策略研发 细部设计

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顶部母题

母题控制

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入口大堂母题

母题控制

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挂壁灯母题

母题控制

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公共建筑母题

母题控制

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残疾人坡道扶手 残疾人坡道扶手 庭院入口院门

景观母题运用

母题控制

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中央空调送风口 地砖拼花 电梯厅

公共母题运用

母题控制

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产品设计的应对

1 “森林法则”形势下的田忌赛马策略

竞争对手永远是周边，所以我们的工作方法就是对标，知己知彼才能百战百胜，所

以在产品设计原则上秉承“人无我有、人有我优、人优我精”

2“小面积，高单价”，轻奢产品如何做？

“小面积、小面积、小面积”重要的事情说三遍，目前的市场条件不支持总价较高

的住宅。轻奢类住宅，我们本身的期待就比周边贵百分之二十，面积一旦较大，总

价上的压力就很大。所以我们就要思考，如何在控制总价的情况下，做小面积，但

是还不能影响居住的品质。最好就是100㎡的建筑面积做出来120㎡的感觉

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区位：上海闵行马桥镇

单户面积：55㎡，78㎡,95㎡

130㎡，140㎡

总建筑面积：164240㎡

开发商：绿地集团

绿地马桥璀璨天城

基地位置

(金融城二期)

成都金融CBD

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产品设计原则——

人无我有

人有我优

人优我精

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“现代风格超高层豪宅”——成都某项目

刚需产品的“大平层”体验感

万科·万科城

78 ㎡

绿地·马桥

78 ㎡

竞品

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刚需产品的“大平层”体验感

万科·万科城

93 ㎡

绿地·马桥

95 ㎡

竞品

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“现代风格超高层豪宅”——成都某项目

刚需产品的“大平层”体验感

万科·万科城

103 ㎡

绿地·马桥

95 ㎡

竞品

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“现代风格超高层豪宅”——成都某项目

刚需产品的“大平层”体验感

万科·万科城

122 ㎡

绿地·马桥

130 ㎡

竞品

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高层轻奢住宅设计品质要点总结

轻奢型高层房型

空间把握趋势经验分析

客厅空间 卧室空间 入户体系 厨房空间 公共空间

·开 间

·进 深

·阳 台

·门 数

·纵深感

·卫生间

·衣帽间

·书 房

·窗 户

·位 置

·次 卧

·电梯入户

·玄关

·鞋柜空间

·过道储藏

·对景轴线

·中西厨

·工作阳台

·佣人体系

·公卫

·走道

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《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》

阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平

投影面积的1/2计入容积率；否则，应按其

水平投影面积的全面积计入容积率：

阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至

外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含

1.8米），且其水平投影面积小于或者等于

8平方米的。

前室面积以一半计入公摊。

实际也可作阳台使用

设备栅栏可不计入容积率

前室兼阳台

“二高”高得房率 阳台与疏散前室合用

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候梯厅开门过多，不易于装修

候梯厅内设置管井，私密性差

无法改为玄关

干净的候梯厅等于玄关 “二高”高居住系数 候梯厅设备通口少，保障装修品质

普通核心筒

易于装修 候梯厅无多余门洞

私密性好 候梯厅直通室内

改为玄关 可提高居住系数

145、180房型核心筒 240房型核心筒

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空间使用效率低

居住系数=套型内居住空间面积之和/套内面积=0.57

空间使用效率高

居住系数=套型内居住空间面积之和/套内面积=0.65

“二高”高居住系数 电梯空间中置，减少走道空间

梯厅设备通口少，保障装修品质

居住空间面积：套

内除走道空间，厨

房和储藏的其他空

间。

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一：客户群研究：1.城市新贵（220）；2、追求

生活品质白领（170）；3、资金有限家庭（140）

二：1.平均面积<传统豪宅30%。

2.平均单价=传统豪宅。

三：非传统核心区。住区品质成为成败关键。

四：.豪宅产品占据南向资源。

五：南向“陆家嘴——杨浦大桥”城市最美天际线

价值判断

产品提升价值

产品研发

“四宽系列”

所属区

县 地块名称 容积率 出让面

积（平） 土地性质

起始价

格（万

元）

成交总

价（万

元）

拿地企业 溢价率 楼板价（万元/平）

黄浦区 董家渡13、15地块 5.54 126740 混合 35320 248500

0

中国民生投资、上海佳

渡置业、上海外滩投资

开发

0.20% 3.5403

黄浦区 黄浦区五里桥街道104街

坊39/1宗地块 1.4 6885.2 普通商品

房 35500 57700 东方动力有限公司（丽

丰控股） 62.54% 5.9859

闸北区 闸北区大宁路街道325街

坊地块 2.2 96429.

3

普通商品

房 477330 101000

0

上海拓平置业有限公司、

友昇置业有限公司

111.59

% 4.7609

杨浦区 杨浦区平凉街道47街坊

地块 2.5 20527 普通商品

房 130600 210800 上海富利腾房地产开发

有限公司（阳光城） 61.41% 4.1078

杨浦区 杨浦区平凉街道18街坊

地块 2.5 33007.

3

普通商品

房

23682

7 324000 上海隆威投资有限公司

（保利置业）

36.81

% 3.9264

浦东新

区

浦东新区潍坊新村街道黄

埔江沿岸E18单元7-7地

块

2.5 5665 普通商品

房 34797 56800 天宝远东有限公司（嘉

华集团） 63.23% 4.0106

上海地王不断涌现，楼板价4万以上（2014年数据）

尊贵型豪宅模式2

大面宽小进深

尊贵型豪宅模式1

小面宽大进深

12000

走道

卧

室

西厨

客厅

书

房

卧

室 中

厨

厕

所

主卧室

餐

厅

入

户

门

10000

卧室 厕

所

卧

室

客厅、

餐厅

中

西

厨

玄

关

主卧

套

走道

入

户

门

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 “五宽顶跃”——十米宽厅 三套宽卧 无边泳池 屋顶花园

 “四宽二高” ——宽厅 宽阳台 宽卧 宽凸窗 高得房率、高居住系数

 “优化体验”——私家车库 地下采光大堂 首层泛会所

“四宽系列”产品激发点：

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7200

6300 1600

180平米户型标准层（北侧楼梯） “四宽”宽厅 宽阳台 宽凸窗

3500

4200

户型 客厅面宽 阳台面宽*进深 主卧凸窗

145平米户型 6.4m 6.4*1.6m 2.8m

180平米户型 7.2m 7.2*1.6m 2.8m

240平米户型 7.2m 7.2*1.6m 4.4m

170平方户型顶层复式 10.7m 7.2*1.6m 2.8m

220平方户型顶层复式 7.2m 7.2*1.6m 2.8m

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“优化体验”私家车库

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采光井

“优化体验”首层泛会所 地下采光大堂

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“五宽顶跃”十米超豪华宽厅

10700

180平米户型顶层跃层（下）

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