UA轻奢住宅设计策略研发
专项研究
节点效果图 1-1剖面图
阳台天花图
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专项研究
节点效果图 1-1剖面图
阳台天花图
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“新亚洲风格第一弹” ——上海长阳路某项目
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信报设计
信报箱
信报箱
入户大堂
主体建筑 底部
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楼号
门禁系统
楼号、门禁系统
入户大堂
楼号
主体建筑 底部
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第五级:户内无敌城市景观
中央水景花园景观、陆家嘴城市景观
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入户体系的精细化设计与全专业控制
精细化设计 全专业管控
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方案控制
全专业管控之内装控制
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方案控制
内装控制
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方案控制
内装控制
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方案控制
内装控制
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地面系统
入口大门
社区大堂+老年康体中心
风雨连廊
私属庭院
架空层
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大堂流线
大堂入口
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景墙细部
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主入口 UA轻奢住宅设计策略研发 细部设计
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UA轻奢住宅设计策略研发 内装控制 底层架空
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净高控制
3200层高,减去100面层
100板厚,板底还有3000.
室内第一轮方案走道净高
2450,客厅净高2650,卧
室净高2650.
空调管穿梁
2450
2650
2650
内装控制
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2600
3000
3000
净高控制
调整后方案为走道净高
2600,客厅净高3000,卧
室净高3000.
内装控制
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电梯厅消防箱标志牌重新设计
标志控制
内装控制
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内装控制 UA轻奢住宅设计策略研发
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内装控制 UA轻奢住宅设计策略研发
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内装控制 UA轻奢住宅设计策略研发
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新亚洲主义
母题控制
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铁艺原则为,连接两相邻边中轴线的中点得到“T”形的短边,连接“T”形短边轴线中点和对角顶点得到“T”形长边,得到母题形式一。
母题形式二为母题形式一左右镜像的结果。
母题控制
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主入口 UA轻奢住宅设计策略研发 细部设计
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顶部母题
母题控制
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入口大堂母题
母题控制
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挂壁灯母题
母题控制
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公共建筑母题
母题控制
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残疾人坡道扶手 残疾人坡道扶手 庭院入口院门
景观母题运用
母题控制
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中央空调送风口 地砖拼花 电梯厅
公共母题运用
母题控制
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产品设计的应对
1 “森林法则”形势下的田忌赛马策略
竞争对手永远是周边,所以我们的工作方法就是对标,知己知彼才能百战百胜,所
以在产品设计原则上秉承“人无我有、人有我优、人优我精”
2“小面积,高单价”,轻奢产品如何做?
“小面积、小面积、小面积”重要的事情说三遍,目前的市场条件不支持总价较高
的住宅。轻奢类住宅,我们本身的期待就比周边贵百分之二十,面积一旦较大,总
价上的压力就很大。所以我们就要思考,如何在控制总价的情况下,做小面积,但
是还不能影响居住的品质。最好就是100㎡的建筑面积做出来120㎡的感觉
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区位:上海闵行马桥镇
单户面积:55㎡,78㎡,95㎡
130㎡,140㎡
总建筑面积:164240㎡
开发商:绿地集团
绿地马桥璀璨天城
基地位置
(金融城二期)
成都金融CBD
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产品设计原则——
人无我有
人有我优
人优我精
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“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
刚需产品的“大平层”体验感
万科·万科城
78 ㎡
绿地·马桥
78 ㎡
竞品
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刚需产品的“大平层”体验感
万科·万科城
93 ㎡
绿地·马桥
95 ㎡
竞品
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“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
刚需产品的“大平层”体验感
万科·万科城
103 ㎡
绿地·马桥
95 ㎡
竞品
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“现代风格超高层豪宅”——成都某项目
刚需产品的“大平层”体验感
万科·万科城
122 ㎡
绿地·马桥
130 ㎡
竞品
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高层轻奢住宅设计品质要点总结
轻奢型高层房型
空间把握趋势经验分析
客厅空间 卧室空间 入户体系 厨房空间 公共空间
·开 间
·进 深
·阳 台
·门 数
·纵深感
·卫生间
·衣帽间
·书 房
·窗 户
·位 置
·次 卧
·电梯入户
·玄关
·鞋柜空间
·过道储藏
·对景轴线
·中西厨
·工作阳台
·佣人体系
·公卫
·走道
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《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》
阳台符合以下条件的,阳台面积按其水平
投影面积的1/2计入容积率;否则,应按其
水平投影面积的全面积计入容积率:
阳台的设计进深(取阳台围护结构外围至
外墙面的最大垂直距离)不超过1.8米(含
1.8米),且其水平投影面积小于或者等于
8平方米的。
前室面积以一半计入公摊。
实际也可作阳台使用
设备栅栏可不计入容积率
前室兼阳台
“二高”高得房率 阳台与疏散前室合用
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候梯厅开门过多,不易于装修
候梯厅内设置管井,私密性差
无法改为玄关
干净的候梯厅等于玄关 “二高”高居住系数 候梯厅设备通口少,保障装修品质
普通核心筒
易于装修 候梯厅无多余门洞
私密性好 候梯厅直通室内
改为玄关 可提高居住系数
145、180房型核心筒 240房型核心筒
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空间使用效率低
居住系数=套型内居住空间面积之和/套内面积=0.57
空间使用效率高
居住系数=套型内居住空间面积之和/套内面积=0.65
“二高”高居住系数 电梯空间中置,减少走道空间
梯厅设备通口少,保障装修品质
居住空间面积:套
内除走道空间,厨
房和储藏的其他空
间。
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一:客户群研究:1.城市新贵(220);2、追求
生活品质白领(170);3、资金有限家庭(140)
二:1.平均面积<传统豪宅30%。
2.平均单价=传统豪宅。
三:非传统核心区。住区品质成为成败关键。
四:.豪宅产品占据南向资源。
五:南向“陆家嘴——杨浦大桥”城市最美天际线
价值判断
产品提升价值
产品研发
“四宽系列”
所属区
县 地块名称 容积率 出让面
积(平) 土地性质
起始价
格(万
元)
成交总
价(万
元)
拿地企业 溢价率 楼板价(万元/平)
黄浦区 董家渡13、15地块 5.54 126740 混合 35320 248500
0
中国民生投资、上海佳
渡置业、上海外滩投资
开发
0.20% 3.5403
黄浦区 黄浦区五里桥街道104街
坊39/1宗地块 1.4 6885.2 普通商品
房 35500 57700 东方动力有限公司(丽
丰控股) 62.54% 5.9859
闸北区 闸北区大宁路街道325街
坊地块 2.2 96429.
3
普通商品
房 477330 101000
0
上海拓平置业有限公司、
友昇置业有限公司
111.59
% 4.7609
杨浦区 杨浦区平凉街道47街坊
地块 2.5 20527 普通商品
房 130600 210800 上海富利腾房地产开发
有限公司(阳光城) 61.41% 4.1078
杨浦区 杨浦区平凉街道18街坊
地块 2.5 33007.
3
普通商品
房
23682
7 324000 上海隆威投资有限公司
(保利置业)
36.81
% 3.9264
浦东新
区
浦东新区潍坊新村街道黄
埔江沿岸E18单元7-7地
块
2.5 5665 普通商品
房 34797 56800 天宝远东有限公司(嘉
华集团) 63.23% 4.0106
上海地王不断涌现,楼板价4万以上(2014年数据)
尊贵型豪宅模式2
大面宽小进深
尊贵型豪宅模式1
小面宽大进深
12000
走道
卧
室
西厨
客厅
书
房
卧
室 中
厨
厕
所
主卧室
餐
厅
入
户
门
10000
卧室 厕
所
卧
室
客厅、
餐厅
中
西
厨
玄
关
主卧
套
走道
入
户
门
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“五宽顶跃”——十米宽厅 三套宽卧 无边泳池 屋顶花园
“四宽二高” ——宽厅 宽阳台 宽卧 宽凸窗 高得房率、高居住系数
“优化体验”——私家车库 地下采光大堂 首层泛会所
“四宽系列”产品激发点:
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7200
6300 1600
180平米户型标准层(北侧楼梯) “四宽”宽厅 宽阳台 宽凸窗
3500
4200
户型 客厅面宽 阳台面宽*进深 主卧凸窗
145平米户型 6.4m 6.4*1.6m 2.8m
180平米户型 7.2m 7.2*1.6m 2.8m
240平米户型 7.2m 7.2*1.6m 4.4m
170平方户型顶层复式 10.7m 7.2*1.6m 2.8m
220平方户型顶层复式 7.2m 7.2*1.6m 2.8m
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“优化体验”私家车库
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采光井
“优化体验”首层泛会所 地下采光大堂
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“五宽顶跃”十米超豪华宽厅
10700
180平米户型顶层跃层(下)
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