2020年市场总结
住宅市场 市场持续下行，竞品不断、新品叠加，常规营销手段失效，销售价格成为去
化核心要素，2021年约5000套供应量，同时大面积土地供应，市场竞争激烈。公寓市场
恒大项目高佣撬动分销，成本线甩货，其他项目去化量较低，2021年周
边竞品超2500套供应，按2020年月均去化计算，去化周期5年。商铺市场
受2020年疫情及大环境影响，投资客数量骤减，观望情绪浓厚，商业产品富力、世
茂项目借势商业综合体聚客能力，去化较快，其他项目搜客难度加大，去化周期拉长
4 2021年营销工作计划
年 度 任 务 目 标 解 析 丨 年 度 营 销 策 略 丨 年 度 营 销 费 用 筹 划
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
货值统计 价格说明 货值偏差
2020年剩余货值 2021年新增货值
产品类型 套数 面积 在售均价（元/㎡） 总销额（万元） 货源 产品类型 套数 面积 建议底价(元/㎡） 总销额（万元） 备案价(元/㎡） 备案总销额（万元）南区小高层 88 11147 10803 12042
住宅
南区高层 168 21033 9680 20360 11389 23946
车位 98 - 100000 980 北区高层
一期 316 46648 10200 47581 12000 55977
储藏室 39 - - 177 二期 304 45414 10200 46322 12000 54496
北区洋房 一期 72 13098 19890 26052 23400 30649
北区洋房 二期 96 23259 19890 46262 23400 54426
小计 956 149452 186577 小计 219496
公寓 康养中心E# 1130 51449 6000 30869 7059 36316
小计 1130 51449 6000 30869 小计 36316
商
街
商
铺
商业中心
下沉 19 4628 18000 8330 21176 9800
地上 198 21031 14200 29864 16706 35134
C1-C6底商 1-2层 90 7434 15600 11597 18353 13643
康养中心底商 1-2层 39 4392 15000 6588 17647 7750
月子中心自持 北、东内街 65 5286 15630 8262 18388 9720
北区商街商铺 N1-N9 61 12794 18000 23029 21176 27093
小计 472 55565 15778 87670 小计 103141
地下
车位
南区高层（C3/C4） 车位 168 100000 1680 130000 2184
北区洋房
车位 112 130000 1456 130000 1456
车库 56 300000 1680 300000 1680
北区高层 车位 620 100000 6200 130000 8060
康养中心 车位 230 80000 1840 100000 2300
小计 1186 108398 12856 小计 15680
储
藏
室
南区高层（C3/C4） 78 968 2500 242 2500 242
北区洋房 168 4566 2500 1141 2500 1141
北区高层(一期） 145 1989 2500 497 2500 497
小计 391 7523 2500 1880 小计 1880
2020年剩余货值 合计 13199 2021年新增货值 合计 319854 备案合计 376515
2021年可售货值—底价总计 333053 备案总计 389714
①按建议底价测算：总货值约33.3亿，其中住宅19.86亿（其中高层/小高层12.63亿，洋房7.23亿），公寓3.1亿，商街商铺8.76亿，车储1.58亿；
②按备案均价测算：总货值约38.97亿，其中住宅23.15亿（其中高层/小高层14.64亿，洋房8.5亿），公寓3.63亿，商街商铺10.31亿，车储1.87亿；
备注：2020年剩余货值数据截止12月3日，新增货值以工程节点为准测算。
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
货值统计 价格说明 货值偏差
洋房产品：根据2020年备案价格规划，洋房备案均价约23400元/㎡；按备案价下浮15%计，底价最低为19890元/㎡；
南区高层（C3/C4）：目前南区剩余为推的C3/C4备案均价为11389元/㎡，按备案价下浮15%计，底价最低为9680元/㎡；
北区高层：根据区域限价政策，北区高层最高备案均价为12000元/㎡，按备案价下浮15%计，底价最低为10200元/㎡；
E#公寓：公寓市场存量大，去化速度慢，市场存量去化周期近5年；且恒大低价促销冲击严重，综合考虑项目自身情况和市场情况，建议公
寓底价6000元/㎡（毛坯），备案价按上浮15%计算，为7079元/㎡（毛坯）；
C1-C6#/E#/月子中心底商：商铺销售主要看地段及配套，且市场存量大，去化周期长；故C1-C6#/E#商铺底价建议为15600元/㎡，月子
中心底商底价为15630元/㎡，与集团统计价格一致；备案价按上浮15%计算，分别为18353元/㎡和18388元/㎡。
商业中心：商业中心体量大，同样面临市场存量大的问题，且与项目自身待推售的底商有一定冲突，建议商业中心底价为地上14200元/㎡，
下沉18000元/㎡；备案价按上浮15%计算，为16706元/㎡和21176元/㎡。
地下车位：南区高层（C3/C4）和北区高层延续现有价格，底价10万/个，表价13万/个；洋房车位按底价10万/个,表价13万/个；洋房车库
底价与表价统一按30万/个（因车库大小不一，具体价格会有所调整）；商业区车位按底价8万/个，表价10万/个。
储藏室：按统一2500元/㎡计算，销售期根据情况具体调整。
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
货值统计 价格说明 货值偏差
2021年可售货量盘点（集团文件统计）
货源 产品类型 套数 面积 价格(元/㎡） 货值（万元）住宅
南区C1-C6#住宅 271 34087 11000 37495
北区高层
一期 316 46648 12000 55977二期 304 45414 12000 54496
北区洋房
一期 72 13098 23400 30649二期 96 23259 23400 54426
小计 1059 162506 233045
公寓 康养中心E# 1130 51449 8000 41159
小计 1130 51449 8000 41159
商
街
商
铺
商业中心
下沉 19 4628 18000 8330
地上 198 21031 14200 29864
C1-C6底商 1-2层 53 7313 15600 11408
康养中心底商 1-2层 39 4392 15600 6851
月子中心自持 北、东内街 65 5286 15630 8262
北区商街商铺 N3-N6 21 3627 18000 6528
小计 395 46277 15395 71244
地下
车位
南区C1-C6# 车位 271 80000 2168
北区洋房 车位 224 100000 2240
北区高层 车位 620 80000 4960
康养中心 车位 230 80000 1840
小计 1345 11208
储
藏
室
C1-C6剩余、北区一期洋房、高
层住宅
349 5831 2500 1457
小计 349 5831 2500 1457
总计 358115
2021年营销中心货量盘点
货源 产品类型 套数 面积 建议底价(元/㎡） 总销额（万元） 备案价(元/㎡） 备案总销额（万元）剩余货值
南区小高层
南区小高
层
88 11147 10803 12042
车位 车位 98 - 100000 980
储藏室 储藏室 39 - - 177
2020年剩余货值 合计 13199
住宅
南区高层 168 21033 9680 20360 11389 23946
北区高层
一期 316 46648 10200 47581 12000 55977二期 304 45414 10200 46322 12000 54496
北区洋房 一期 72 13098 19890 26052 23400 30649
北区洋房 二期 96 23259 19890 46262 23400 54426
小计 956 149452 186577 小计 219496
公寓 康养中心E# 1130 51449 6000 30869 7059 36316
小计 1130 51449 6000 30869 小计 36316
商
街
商
铺
商业中心
下沉 19 4628 18000 8330 21176 9800
地上 198 21031 14200 29864 16706 35134
C1-C6底商 1-2层 90 7434 15600 11597 18353 13643
康养中心底商 1-2层 39 4392 15000 6588 17647 7750
月子中心自持 北、东内街 65 5286 15630 8262 18388 9720
北区商街商铺 N1-N9 61 12794 18000 23029 21176 27093
小计 472 55565 15778 87670 小计 103141
地下
车位
南区高层（C3/C4） 车位 168 100000 1680 130000 2184
北区洋房
车位 112 130000 1456 130000 1456
车库 56 300000 1680 300000 1680
北区高层 车位 620 100000 6200 130000 8060
康养中心 车位 230 80000 1840 100000 2300
小计 1186 108398 12856 小计 15680
储
藏
室
南区高层（C3/C4） 78 968 2500 242 2500 242
北区洋房 168 4566 2500 1141 2500 1141
北区高层(一期） 145 1989 2500 497 2500 497
小计 391 7523 2500 1880 小计 1880
2021年新增货值 合计 319854 备案合计 376515
2021年可售货值—底价总计333053 备案总计 389714
本次年度货值按底价进行盘点与集团货值盘点偏差原因分析：①2020年剩余主房数量存在15套差额；②测算价格不同，南区新增高层、洋房、北区高层测算价格不同，底价货值盘点按备案价下浮15%进行测算；③C1-C6底商
数量存在差额，集团按53套测算（一拖二按一套计算），项目按一、二层分开测算实际90套；④车位集团高层公寓价格8万元/个，项目按10万元/个，同时洋房项目上按车位和车库分别定价，数量上存在差额；⑤储藏室数量存在
差额，差额50个，集团洋房仅按一期测算，项目上按整体洋房进行计算。⑥公寓价格计算方式不同，项目按毛坯计算，集团按精装测算；⑦北区商街数量，集团按N3-N6测算，项目按N1-N9测算；
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
根据集团工程预售节点规划（除健康中心与创客中心外全部开工建设），结合规划审批周期，住宅产品预售节点集中在2021年一、
二季度；其中洋房、南区高层产品1-4月份全部达到预售节点；商业产品下半年集中取证。
Ø 2020年宏程·健康活力城预售节点：
2021年1月
C3#/C4# 南区高层
取得预售
2020年12月
1#/2#/7#/8# 洋房
取得预售
2021年3月
E#康养公寓 3月31日
N5-N9 商铺
取得预售
2021年4月
9#—14# 洋房
取得预售
2021年5月
C1-C6#底商 5月1日前
3#/5#/6# 北区高层
N1-N4 商铺
取得预售
2021年8月末
商业中心
取得预售
2021年9月末
15#/16#/17# 北区高层
取得预售
产品组合推售，合理调配，产品间形成联动效应，相互促进。推售
时间上区隔竞品，错峰营销，快蓄快开，抢占市场。
上半年以住宅产品为主，高流畅产品，高频加推，迎合市场需求，冲刺销量，吸
引市场关注，提升项目热度，带动商业产品市场认知；下半年根据工程节点，公
寓产品快速入市，区隔竞品，抢占市场，商业中心集中造势，营造流量综合体大
盘形象，搭配北区高层去化，稳定销售，重点拉长难点商业产品去化周期。
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
住宅
商业
4月
高层
C4#
3月
高层
C3#
5月末
北高
3#
7月
洋房
9-14-#
8月
北高层
5-#
10月
北高层
6-# C1#/C6#C2#/C5#底商，2021年全年顺销
C3-C4#底商取得预售后顺销
6月
E#康养公寓
C3#/C4#底商
9月
E#康养底商
11月
商业中心
2021年推售计划：
Ø 1季度：南区高层C3#加推补货，洋房1#/2#/7#8#入市，保障首开，打造洋房流量红盘形象；南区高层c4走量，南区住宅底商顺销，平稳去化。
Ø 2季度：南区住宅清尾，北区高层5#顺势入市。E#康养中心推售
Ø 3季度：洋房产品全线入市，紧抓每一组客户资源，北区高层3#楼加推，满足市场需求，E#康养公寓顺销
Ø 4季度：10月北区高层6#楼加推，补充货量，商业中心集中造势，与竞品形成时间差。
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
1月
洋房
1#/2#/7#/8#
分类制导、阶梯定价：采取逐批添增的价格方式，先期产品低价入市，以价换量、走量保指标，后期产品高溢
价与去化率相结合；整体实现质素低一级产品低价跑量，好货推价、结合旺销，推售批次逐步提升价格，平衡
楼座利润差。
洋房【一期1#2#/7#8#】：均价18500元/㎡
南区高层【C3#】：9590元/㎡
C1-C6底商：15600元/㎡
一季度：1-3月底
二季度：4-6月底
南区高层【C4#】：9770元/㎡
北区高层【3#】 ：10200元/㎡
E#康养公寓：6500元/㎡
三季度：7-9月
四季度：10-12月
洋房【二期9-14#】：均价19890元/㎡
北区高层【5#】 ：10400元/㎡
E#康养底商：15000元/㎡
洋房【二期9-14#】：均价19890元/㎡
北区高层【6#】 ：10600元/㎡
商业中心：14200元/㎡
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
2021年推售货值盘点
2020年剩余货值 2021年新增货值
产品类型 套数 面积 在售均价（元/㎡） 总销额（万元） 货源 产品类型 套数 面积 价格(元/㎡） 总销额（万元）
南区小高层 88 11147 10803 12042
住宅
南区高层 168 21033 9680 20360
车位 98 - 100000 980 北区高层 一期 316 46648 10200 47581
储藏室 39 - - 177 北区洋房 一期 72 13098 19890 26052
北区洋房 二期 96 23259 19890 46262
小计 652 104038 140255
公寓 康养中心E# 1130 51449 6000 30869
小计 1130 51449 6000 30869
商
街
商
铺
商业中心
下沉 19 4628 18000 8330
地上 198 21031 14200 29864
C1-C6底商 1-2层 90 7434 15600 11597
康养中心底商 1-2层 39 4392 15000 6588
小计 346 37485 56379
地下
车位
南区高层（C3/C4） 车位 168 100000 1680
北区洋房
车位 112 130000 1456
车库 56 300000 1680
北区高层 车位 316 100000 3160
康养中心 车位 230 80000 1840
小计 882 9816
储
藏
室
南区高层（C3/C4） 78 968 2500 242
北区洋房 168 4566 2500 1141
北区高层(一期） 145 1989 2500 497
小计 391 7523 1880
2020年剩余货值 合计 13199 2021年新增货值 合计 239199
2021年计划推售货值统计 252398
2020年剩余货值1.3亿，2021年新增货值23.9亿，（其中住宅约14亿，商业约8.6亿，车储约1.3亿；）
2021年全年推售取证货值约25.2亿
序号 项目名称 年度目标（亿） 年度去化（套） 年度去化货值（亿） 月均去化（亿） 实际去化周期
1 世茂·璀璨珑府 29 850 25 2 12个月
2 圣联智园 6 350 6.2 0.88 7个月
3 富力·万达广场 8 323 5.5 0.45 12个月
4 橡树·黄金城 4.7 300 4.7 4.7 1个月
5 中德·黄金城 2.5 132 2.5 2.5 1个月
6 鸿泰·花漾城 4.2 232 3.6 0.3 12个月
7 明发·世贸中心 3 43 0.6 0.05 12个月
2020年西区主要竞品年度销售情况：参考2020年西区销售排行前三名；
璀璨珑府销售额25亿，月均去化2亿；圣联智园销售额6.2亿，月均去化0.88亿；富力销售额5.5亿，月均去化0.45亿。货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
一、根据货值80%测算：2020年剩余货值及2021年计划推售货值，合计为25.2亿；
2021年年度销售目标:认购额约20亿（认购额按货值去化率80%测算），签约额约16亿（按认购额80%测算），回款额约12.8亿（按签约额80%测算）。二、根据2020年完成情况测算：2020年全年销售目标6.3亿元，截至11月30日，销售周期4个月，共计认购额2.1亿，签约额1.15亿，回款
额0.98亿，月均销售约5250万；按月均销量上浮20%测算，2021年住宅销售目标月均销量约为6300万；
2021年年度销售目标：认购额约10.3亿（新增住宅6.8+结转1.3+商业2.2），签约额约9.75亿（认购额90%，9亿+2020认未签0.75亿），回款额约9.2亿
（签约额80%，8亿，2020未回款1.21亿）。三、根据西区市场情况测算：
璀璨珑府销售额25亿，考虑其项目综合素质较高，不具备较好的参考价值；
通过市场比较法，本案重点选取圣联智园和富力万达广场作为对标目标，月均去化分别为8800万和4500万，均值为6650万
综合以上测算方式，建议2021年度参考本项目2020年完成情况，进行目标指定。认购10亿，签约10亿，回款10亿
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
2021年推售货值 2021年任务目标分解
产品类型 取证货值（万元） 推售比例 推售货值（万元） 去化率 2021年度目标（万元）
住宅
（含车储）
剩余货值 13199 100% 13199 100% 13199
洋房 76591 100% 76591 26% 19914
南区高层 22282 100% 22282 100% 22282
北区高层 51238 100% 51238 50% 25619
小计 163310 100% 163310 50% 81014
商业
底商 18185 50% 9093 60% 5456
商业中心 38194 50% 19097 35% 6684
公寓 32709 50% 16355 62% 10140
小计 89088 50% 44544 50% 22279
合计 252398 50% 207854 50% 103286
2021年全年营销目标：按各产品线分解，住宅约8亿，商业约2亿
其中住宅产品：按推售计划100%推出货量进行指标分解，去化率50%；商业产品：按推售计划50%货量进行指标分解，去化率50%。
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
工程节点 推售策略 价格策略 推售货值 营销指标 任务分解
月度营销指标分解：上半年签约额约5亿，回款额约5.7亿；下半年签约额约5亿，回款额约4.3亿。
月份 2020年结转
一季度 二季度 三季度 四季度 合计
去化周期
（月均）
单套总价
（万元）
去化套数
（月均）
去化套数
项目 产品 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 （套）
推售计划
住宅 C1/C2/C5/C6余货
洋房
1#/2#/7#/8# ——
南区高层
C3#南区高层
C4# 北高3# —— 洋房9-14# 北高5# —— 北高6# —— ——
商业 - C1、C2、C5、C6底商顺销
E#康养中心
C3/C4底商 —— —— E座底商 —— 商业中心 ——
推售货值
住宅
（含车储）
洋房 —— 27789 —— —— —— —— 48802 —— —— —— —— —— 76591
高层 13199 —— —— 11014 11268 17050 —— —— 17123 —— 17064 —— —— 86718
商业
商铺 —— 3287 —— —— —— —— 2511 —— —— 3294 —— 19097 —— 28189
公寓 —— —— —— —— —— —— 16355 —— —— —— —— —— —— 16355
小计 13199 3287 0 11014 11268 17050 18866 48802 17123 3294 17064 19097 0 207853
认购任务
住宅
（含车储）
2020剩余货值 3500 2500 2500 2500 2199 - - - - - - - 13199 5 150 18 88
南区高层 4500 4300 3800 3800 2200 2200 1482 - - - 22282 7 132 24 168
洋房 1500 1000 1800 1800 1800 1800 1800 1800 2100 2100 1200 1214 19914 10 300 7 66
北区高层 - - - - 2200 2200 4000 4500 5000 5000 1519 1200 25619 8 150 21 170
小计 5000 3500 8800 8600 9999 7800 8000 8500 8582 7100 2719 2414 81014 70 492
商业
C1-C6底商 300 300 300 384 384 384 384 384 550 550 300 300 4520 12 128 3 28
e#公寓底商 - - - - - - - - - 336 300 300 936 3 168 2 6
商业中心 - - - - - - - - - - 4500 2184 6684 2 176 27 54
公寓 e#康养 - - - - - 2000 1500 1200 1800 1800 1000 840 10140 7 27 43 303
小计 300 300 300 384 384 2384 1884 1584 2350 2686 6100 3624 22280
总计 5300 3800 9100 8984 10383 10184 9884 10084 10932 9786 8819 6038 103294
季度总计 18200 29551 30900 24643
签约任务
住宅 认未签：7527 8264 6913 7920 7740 8999 7020 7200 7650 7724 6390 2447 2173 80440
商业 270 270 270 346 346 2146 1696 1426 2115 2417 5490 3262 20052
合计 8534 7183 8190 8086 9345 9166 8896 9076 9839 8807 7937 5434 100492
季度总计 23907 26596 27810 22179
回款任务
住宅 未回款:12149 13513 12295 7128 6966 8099 6318 6480 6885 6951 5751 2202 1955 84544
商业 243 243 243 311 311 1931 1526 1283 1904 2176 4941 2935 18047
合计 13756 12538 7371 7277 8410 8249 8006 8168 8855 7927 7143 4891 102590
季度总计 33664 23936 25029 19961
◎核心问题思考
在市场平稳期，如何保障高流量，快去化？
在竞品集中入市、商业产品同质的情况下，如何实现突围？
在洋房市场去化缓慢，注重品质的情况下，如何抢占市场？
推售产品多样化，推广难以平衡，如何塑造整盘形象？
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
南区高层——小面积117㎡产品，低总价，低首付，市场受众面较
宽，适合低价快速跑量，计划2020年一季度加推，塑造西区最高性
价比产品，在淡季保持项目流量。
北区高层——125/140/150㎡产品，符合片区内市场预期，楼座位
于北区洋房社区内，居住环境、经济性、功能性、舒适性更高，竞
争力更强，价格可与市场竞品对标。
高层产品：南区产品低价跑量，北区产品提高溢价；围绕117-125㎡全龄化小面积户型优势，利用现阶段市
场空白，打造产品稀缺性、高性价比核心竞争力，迎合市场置业需求。
备注：为保障高流量去化，建议部分车位解除绑定？
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
洋房产品：以“齐盛湖畔、真洋房”为突破口，配合示范区、样板间展示，塑造淄博最稀缺“传世典藏级”
豪宅社区，提高市场预期。
云樾东方 锦色棠来
宏程·云棠，一席藏天下
洋房产品——齐盛湖畔最受市场瞩目的产品，虽然160㎡，190㎡产
品对位市场竞品，面积偏小，但作为齐盛湖片区绝版洋房产品，户型
设计、产品理念都具备一定优势；尤其一层带院产品，有天有地有院
子，满足市场对豪宅的生活向往；同时云棠系产品也是片区内最后的
高端生活聚集区，洋房产品入市，能有效拔高项目调性。
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
E#康养公寓：公寓产品整体采取低价策略，部分楼层引入酒店招商运营，打造返租型产品，实现公寓产品稳
定去化；同时配套4500㎡“活力会所”实景展示，并开展部分功能区，增强客户体验感。
公寓产品——康养公寓作为项目全生命周期重要一环，承担重要角色，
总体量片区内处于前列，2021年新区公寓市场货量激增，竞争加剧，
对标产品区位、产品属性，优势并不明显，短期内快速去化存在一定
难度；引入酒店，能迅速打开市场，同时围绕4500㎡会所，建立产品
特有价值体系，以此为噱头，配合相关推广炒作，一定程度上引爆市
场关注度。
宏程，不一样的活力公寓
备注：康养公寓是否延续原有规划，引入专业养老机构独立运营，产品概念上是否有调整？
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
商铺产品：社区底商全年顺销，拉长去化周期；商业中心延续 “宏程新天地”品牌商街概念，招商前置，集
中造势，塑造特色型生活购物广场。
社区底商——2020年西区社区底商去化缓慢，月均3-5套，同时多数
项目周边社区相对成熟，投资使用环境较好；本项目底商2021年可售
129套，体量较大，需要较长去化周期；
商业中心——2021年商街类产品，面临较大竞争压力，世茂·齐盛里
吸纳全市商铺类客群，目前市场客户对宏程·健康活力城项目认知，有
位置偏，无人气等特点，需要一定内部利好，刺激市场关注，追捧，
所以招商前置存在一定必要性，同时借势济南奥特莱斯热度，在产品
类似情况下，可借势炒作。
宏程·新天地—淄博最划算的生活购物广场
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
前三季度主打洋房产品，放大洋房产品价值，树立“齐盛湖畔/奢侈美宅/稀缺典藏级”产品形象，高层产品
渠道为去化主力，主要以自媒体宣为主，营造热销氛围，主打高性价比；四季度主推商业产品，建立产品核
心价值体系;
结合销售节点，分阶段、分产品、定点式传播，确立市场站位，演绎项目形象，避免推广产品线过多，力量分散，从品牌形象的深化，到宏程TOP级‘云棠系’产品亮
相，确立项目形象，高层全产品/高性价比信息的释放，到洋房产品价值深化传递、商业产品的针对性推广，配合逐步推售，强化市场购买信心。
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
住宅
商业
5月
北高3#
7月
洋房
9-14-#
8月
北高层
5-#
10月
北高层
6-# C1#/C6#C2#/C5#底商
2021年全年顺销
C3-C4#底商取得预售后顺销
6月
E#康养公寓
C3#/C4#底商
9月
E#康养底商
11月
商业中心
洋房/高层形象价值深挖。生态、产品稀缺等价值点的逐一释放。
E#康养公寓+商业产品蓄势
高层产品超高性价比，
促销信息释放
北区高层年终销售政策传播
商业产品集中造势
推广诉求
宏程TOP级产品
“云棠系”齐盛
湖豪宅形象出街
一季度，强销期
南区顺销+洋房开盘
营销节点
二季度，热销期
南区清尾+北区高层入市
洋房顺销
三季度，顺销期
北区加推+洋房顺销
公寓开盘
四季度，冲刺期
商业中心入市+余房顺销
4月
高层
C4#
3月
高层
C3#
1月
洋房
1#/2#/7#/8#
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
通过2020年活力城项目成交客户分析，117㎡产品为热销户型
客户对价格敏感度高，承付能力有限
2021年重点释放优惠促销政策，打造齐盛湖片区最具性价比小三房
齐盛湖畔，万元好房
推广阶段：一季度
价值输出：开年钜惠、万元好房，齐盛湖畔
推广通路：以自媒体为主，配合经纪人转发形成话题，快速传播
高层产品2021年核心跑量产品，迎合市场需求，推广内容更直接；
深度打造超高性价比，改善三房
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
洋房产品作为宏程集团TOP级“云棠系”产品，承载着市场的厚望
齐盛湖最后的富人生活区，齐盛湖低密洋房产品，传世典藏级
2021年注重洋房价值的构建，为客户描摹未来湖景美好生活蓝图
齐盛湖畔，唯此真洋房
推广阶段：一、二、三季度
价值输出：传世典藏、稀缺真洋房、齐盛湖畔
推广通路：媒体全覆盖，配合洋房示范区开放活动，快速引爆市场
洋房2021年高溢价产品，客户基数小，需唤醒市场购买信心；
建立宏程·云棠系产品核心价值点
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
4500㎡‘活力会所’，项目独有配套，区隔竞品
小面积段市场主流需求产品
低价入市，抢占市场
6000元/㎡起，入住齐盛湖
推广阶段：一、二、三季度
价值输出：低价格、4500㎡会所
推广通路：自媒体，阶段性户外媒体，增加曝光量
公寓作为难点去化产品，需打造片区内差异化价值属性；
超低总价，超高配套
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
中央活力区仅有的一座70万方全生命周期城市综合体—真正的生活购物广场
在淄博炒作，价值不如齐盛里，但可借势齐盛里，融入CBD核心区域
吃喝玩乐去齐盛，逛街购物在宏程，淄博最划算的生活购物广场
坐拥医院、高中天然资源，周边高端社区林立
宏程·新天地 中央活力区
推广阶段：一、二、三季度
价值输出：低价格、4500㎡会所
推广通路：自媒体，阶段性户外媒体，增加曝光量
商铺西区竞争最为激烈产品，投资价值为关键点；
宏程·新天地品牌商街价值深化，塑造淄博特色生活购物广场
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
利用分销商二手房客户资源，进行联动，发展为外场置业顾问，设置高额奖励，带客到访即有奖励；将二手房中介手中的卖房者、买房者资
源有效利用，促进高效成交；
淄博市主力分销商：幸福家、贝壳
全渠道覆盖，增加项目去化速度，在高佣金激励同时，保障费用结算速度，提高分销商资源竞争力，带动分销专
攻活力城项目，制造项目热度，刺激经纪人带客成交。
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
n 外围昭示性：南区小高层，绿网拆除后在楼顶设
置发光字，释放项目案名和电话信息，同时设置
鲁泰大道沿线围挡，增强项目沿路昭示性。
宏程·健康活力城
3882999
示意
n 示范区展示：洋房示范区两侧商业网点，情景化
包装，提升社区品质感，与示范区同步开放
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
匹配豪宅标准的星级物业，“豪宅”必须拥有高标准的物业，享受星级酒店标准的服务，提升社区物业服务的
标准，形成本案核心价值卖点。
高端物业服务体系包括基础服务和专项、特约服务，所涉猎的内容覆盖客户体验的方方面面，同时建立智能化物业管理体系，提高服务标准，客
户体验感
1、从进门开始就是最标准和规范的礼
宾迎接，设置值班岗亭，为客户安全泊
车。
2、特殊天气进行打伞接送客户，做好
服务。
3、对到访客户车辆进行免费洗车服务。
4、节日节点对客户进行礼品赠送，答
谢业主。Ø 值班岗亭
Ø 精致冷餐
Ø 24小时巡逻
货量盘点 营销目标 核心营销策略 营销执行
产品策略 推广策略 渠道策略 展示策略 客户策略
通过系列活动，节日礼品，异业联盟，分销商大会等形式，建立各项销售政策传递通道，建立客带客多维运
营体系；同时注重维系现有业主资源，提升客户粘性、提高朋介比例，。
Ø 造势活动/暖场活动 ：借助节日节点举办对应的暖场活动，如妇女节花艺活动、端午包粽子活动、中秋寻宝等活动；
Ø 节日/生日礼品：节日/生日向业主寄送礼品（鲜花、定制水杯），加入私人定制文案，实现超预期的礼品赠送的效果；
Ø 异业联盟/外展推介：通过与异业合作，联合各类资源实现联动，结合内外场推介、宣贯，实现导客通道搭建；
Ø 分销商带客：定期开展分销商宣贯大会，通过持续转发有礼、带看奖现金等形式，抢占分销商经纪人资源；
Ø 大数据拓展：媒体覆盖，大数据分析，筛选意向客户定点追踪，圈层营销，实现新客户有效拓展。
货量盘点 营销目标 营销执行 核心营销策略
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
住宅
商业
5月末
北高3#
7月
洋房
9-14-#
8月
北高层
3-#
10月
北高层
6-# C1#/C6#C2#/C5#底商
2021年全年顺销
C3-C4#底商取得预售后顺销
6月
E#康养公寓
C3#/C4#底商
9月
E#康养底商
11月
商业中心
洋房/高层形象价值深挖。生态、产品稀缺等价值点的逐一释放。
E#康养公寓+商业产品蓄势
高层产品超高性价比，
促销信息释放
北区高层年终销售政策传播
商业产品集中造势
推广诉求
宏程TOP级产品
“云棠系”齐盛
湖豪宅形象出街
一季度，强销期
南区顺销+洋房开盘
营销节点
二季度，热销期
南区清尾+北区高层入市
洋房顺销
三季度，顺销期
北区加推+洋房顺销
公寓开盘
四季度，冲刺期
商业中心入市+余房顺销
任务分解 认购1.8、签约2.4、回笼3.3 认购3.1、签约2.8、回笼2.5 认购2.4、签约2.2、回笼1.9
任务指标 认购10亿、签约10亿、回笼10亿
认购2.9、签约2.6、回笼2.4
推广主题
齐盛湖畔 万元好房
118-134㎡瞰景高层
C3# 载誉加推
公关活动 年终答谢—红橙C 洋房示范区开放 康养中心会所开放 酒店签约仪式 宏程·活力乐跑赛 宏程·新天地产品发布会
渠道营销 内挖：充分利用老客户资源，增加老带新；定期组织小型推介会，如观影会/企业宣讲等，做客户增量
外拓：外展和二手门店资源联动、阶段式集中外拓，配合洋房/公寓/商业等加推实现精准区域覆盖，分销全渠道覆盖
云樾东方
锦瑟棠来
宏程TOP级‘云棠系’
湖居美宅，淄博首发
千亩齐盛湖
独此真洋房
160-190㎡湖居豪宅
传世典藏
6000+元/㎡
入住齐盛湖
40-85㎡菁英公寓
全城预约一席藏天下
唯此真洋房
160-190㎡湖居豪宅
传世典藏
齐盛湖畔
万元好房
125-150㎡全龄
三室
全城热销
宏程·新天地 中央活力区
70万方全生命周期城市互联体
全能商铺全城预约
4月
高层
C4#
3月
高层
C3#
1月
洋房
1#/2#/7#/8#
推售货量—
C1/C2/C5/C6#余房、底商，高层C3，洋房1#/2#/7#/8#；
阶段任务—
认购1.8亿、签约2.4亿、回款3.3亿；
诉求主题—
1、高层产品超高性价比，促销信息释放；2、宏程TOP级产品“云棠系”齐盛湖豪宅形象出街
主推主题—
营销动作—洋房项目入市+ 洋房示范区发布+底商发售+线上发声+春节现场包装；
媒体策略—主流媒体软文炒作，自媒体传播为主，现场围挡为辅，并配合网络形象宣传；
活动策略—春节暖场活动，年终客户回馈活动，洋房示范区开放；
渠道策略—对内深挖老业主资源，对外全渠道放开，强化渠道带访；
齐盛湖畔 万元好房/云樾东方 锦色棠来
第一季度---1-3月
强销期：南区顺销+洋房开盘一季度营销执行
2021年一季度在售货量统计
类型 推售产品 待售货量（套） 待售面积（㎡） 待售货值（万）
2020年
剩余产品
C1/C2/C5/C6# 78 9969 10725
2021年
一季度新推产品
C3# 84 10485 10055
洋房1#2#7#8# 72 13098 26051
C1/C2/C5/C6#底商 52 4214 6573
合计 286 37766 53404
【2021年一季度待售货量统计】
Ø 一季度预计待售产品涵盖小高层、洋房和商铺三类产品；
Ø 小高层预计待售162套（含2020年剩余），货值2.08亿；洋房待售72套，货值2.6亿；
Ø 商铺待售52套，货值0.65亿；三类产品合计待售货值约5.34亿。
数据截止12月17日，以上数据按底价测算
一季度销售货量盘点
2021年一季度实现认购额1.8亿
签约额2.4亿 回款额3.3亿
洋房成交
10套
共计到访：
1017批
周均到访：
目标分解： 85批
一季度认购目标87套，按高层成交率10%测算，洋房/商铺按15%测算，到访总量需达到1017批，平均每周到访
85批，日均到访13批。
一季度任务目标
高层成交
87套
商铺成交
12套
日均到访：
13批
一季度市场竞争压力大，任务目标重；且面临洋房商铺首发、春节假期、疫情等不确定因素；因此分为节前和节后两个阶段：
Ø 春节前—借势热销势头和市场声音，强化渠道合作，尾房促销，洋房/商铺平推入市；
Ø 春节后—洋房示范区开放，节点活动造势，云棠组团重装发布
尾房重点去化，结
合节点活动和起势
活动制定促销政策。
节前线上集中爆破，
利用微信等媒体，不
间断释放活动和产品
信息节；后配合起势
活动，线上线下全覆
盖
年终客户维系活动，
大 型 节 点 活 动 、 节
日 促 销 活 动 、 暖 场
活动，制造话题 聚
拢人气 持续发声
节点促销 洋房/商铺平推 打造爆品红盘
活动起势 云棠组团首发 拔高项目调性
强化渠道配合，制
定激励政策、促销
活 动 配 合 ， 打 赢
2021年第一仗。销售策略 推广策略 活动策略 渠道策略
一季度营销策略
活动线 活力2021 心想事橙
点亮活动，客户引流
推广线 云樾东方 锦色棠来
云棠组团发布会暨洋房示范区开放
渠道线
销售线
时间节点
1.1
节前：尾房促销去化+商铺平推+洋房收客
全渠道分销覆盖 扩大客户基数
春节2.12
齐盛湖畔 万元好房/活力2021 跨年盛惠
跨年嗨购季 活力盛启 117-134㎡三居 轻松安家齐盛湖
①案场/渠道自媒体高频转发热销、特价房、活动信息 ②线上线下全媒体覆盖，FM广播、户外、安居客集中释放
牛气冲天 橙心橙意
新春回馈及案场系列活动
一季度营销铺排
2.1 3.1 3.31
1月1日
C1/C2/C5/C6
底商入市
3月20日
一期洋房
集中签约
1月9日
推售计划 洋房收客
节后：C3#加推+一期洋房签约
云棠发布会暨洋房示范区开放仪式
160-245㎡低密洋房盛大发布
第一阶段：年终促销 商铺入市 第二阶段：云棠首发 洋房入市
3月13日
C3#加推
确定推售楼座
12月25日
小范围释放信息
1月1日
启动收客
1月9日
背景：1月份C3/C4暂无法推出，房源减少；建议洋房提前启动收客（取证后，直接
签约）。3月份配合云棠发布会和示范区开放，洋房正式入市，引爆市场。
楼座：1#、2#，7#、8#；
启动时间：1月9日（暂定，根据预售取证时间）
收客形式：取证后，交首付签约；
备注：目前天煜·九峯，民泰项目均以现房发售，通过高品质建材用料、立体景观园林、知名品牌配
套，支持销售价格，本案目前仅有户模展示，需通过价格优势支持洋房收客动作。分销合作：
Ø 建议洋房启动分销，制定分销政策；建议洋房分销春节后启动（预留时间收案场客户）；
Ø 若洋房无分销，则洋房与分销断档；后期再上分销，则增加经纪人的熟悉和盘客
时间；且无分销政策，经纪人容易将洋房客户引导至高层，不利于洋房销售。
第一阶段推售策略——洋房收客
第一/二阶段推售策略
【C1/C2/C5/C6底商平推入市】
Ø 推售说明：商铺产品去化速度慢，周期长；达到预售节点后，借住宅热销势头，及时推出平销；
Ø 推售时间：2021年1月1日起；
Ø 推售产品：C1/C2/C5/C6底商，共计52套，货值6573万；
Ø 重点工作:
1、内功提升：商铺说辞优化及成交技巧培训，客户邀约专向说辞；
2、产品研究：分析商铺产品，熟悉商铺客户特点，一对一进行客户演练，有效传递商铺价值
3、物料准备：商铺户型图/商铺价格表；
【C3#平推补货】
Ø 推售说明：经历年终促销，剩余房源逐步减少；根据工程进度，及时推出C3#小高补货；
Ø 推售时间：2021年3月13日；
Ø 推售产品：C3#，共计84套，货值10055万；
Ø 重点工作:
1、产品研究：分析高层产品价值点，制定高层竞品对抗说辞；
3、物料准备：C3#销售价格表，B1/B2高层户型折页;
第一阶段活动策略
活力2021 心想事橙
元旦跨年活动——新年盛惠 轻松入住齐盛湖
Ø 活动说明：借助元旦节点，举办跨年活动，提升品牌和项目知名度
Ø 活动时间：2021年1月1日
Ø 活动内容：
1、与FM100合作，线上宣传引发关注；2、在齐盛湖海岱楼前设立系列快闪及创意活动；3、线上视频转发传播，带动客户参
与度，提升项目知名度。
活动时间：2020年1月2日（腊八）-2月26日（元宵）；
活动目的：全城关注、强化红盘地位、融洽业主、喜庆传递；
邀请对象：以业主为主，其次为全城居民；
活动环节：
Ø 售楼处前广场拜访‘福牛’大型摆件，营造新年气氛，吸引关注
Ø 售楼处内部摆放牛年摆件和砸金蛋堆头；
Ø设置红包墙，到访可领红包（1000个红包，5-100元不等）；
Ø到访客户可领取‘橙心橙意’礼盒和新春“福”字礼盒
第一阶段活动策略
牛气冲天 心想事“橙”
2021新春回馈及案场系列活动
活动时间：2021年3月20日；
活动地点：齐盛国际宾馆/营销中心；
邀约对象：媒体，洋房意向/认筹客户，高层/商铺意向客户，宏程老业主，预计500-800人；
活动内容：宏程·健康活力城全新云棠组团盛大发布，洋房示范区同步开放启动；全新洋房产品面市；邀请知名专家深入解析
云棠组团的价值和产品特点；活动结束后，洋房认筹客户集中签约；
第二阶段活动策略
云樾东方 锦色棠来
云棠组团产品发布会暨洋房示范区开放仪式
1、购房砸金蛋礼品建议
执行时间：2021年1月1日-3月31日
礼品建议：洗衣机、冰箱、加油卡、家家悦购物卡、电饭煲
剩余礼品：洗衣机7台，冰箱1台，家家悦购物卡12张，电饭煲29个，
电影票300张
2、洋房成交礼品建议
执行时间：2021年1月9日起
礼品建议：精装褚橙礼盒（20斤装），数量50盒；
3、云棠产品发布会礼品建议
执行时间：2021年3月20日
礼品建议：褚橙礼盒（5斤装），数量500盒；
4、年终经纪人带客/成交礼品
执行时间：2021年1月1日-2月28日
礼品建议：带访1组电影票2张；成交1套奖励电饭煲1个；
礼品 数量（个） 单价（元） 总价（元）
购房砸金
蛋礼品
海尔洗衣机 20 1100 22000
冰箱 20 1000 20000
家家悦购物
卡
50 500 25000
总计 90 —— 67000
洋房成交
礼品
精装褚橙礼
盒（20斤装）
50 500 25000
云棠产品
发布会礼
品
褚橙礼盒
（5斤装）
500 100 50000
年终经纪
人带客/成
交礼品
电饭煲 50 200 10000
电影票 500 30 15000
合计 1190 167000
一季度礼品建议
个人激励政策：
①持续2020年成交激励小高1000元/套，洋房3000元/套，商铺3000元/套（渠道带客无奖励）
②周一至周五增设首单成交奖励1000元
③项目季度销售冠军：5000元，销售亚军：3000元，销售季军：2000元
团队激励政策：
一季度月度案场团队奖励：20000元
团队奖励分配细则：1、销售任务须完成60%才可奖励；2、奖励的30%为甲方案场团队奖励，20%为案场团队的团
建奖励，50%为冠军团队奖励；3、销售任务完成不足50%全体团队处罚，奖励金额与处罚金额按3：1设置。
案场高额刺激 保证内场/外场积极性 全力完成季度销售指标一季度激励政策建议
一季度营销费用预算
类型 形式 费用方式 单价（元） 数量 时间 总价（元） 占比
推广类
网媒 安居客 100000 1 1个月 100000
23%新媒体 短信弹屏 / 1 / 30000大V号
大众网 25000 1 1个月 25000鲁中网 35000 1 1个月 35000深度淄博 30000 1 1个月 30000广播 FM106.7 50000 1 1个月 50000户外
社区道闸 2500 15个 1个月 50000新玛特户外 35000 1 6个月 35000大润发LED 13000 1 3个月 39000合计 394000活动类
活力2021 心想事橙 系列活动 / / 1天 400000
61%
2021新春回馈活动
室外福牛摆件 50000 1 1个月 50000案场包装 20000 1 1个月 20000 “福”字礼盒 50 500 / 25000红包墙/领红包活动 15 1000个 1个月 15000云棠发布会 云棠发布会暨洋房示范区开放 500000 1 / 500000暖场活动 资源型暖场（8个周末） 5000 8 / 40000合计 1050000印刷类
高层/商铺户型折页、单页
单页 0.2 100000份
一季度
20000
3%户型折页 1.8 2000份 3600橙子礼盒 橙子礼盒 20 1500份 一季度 30000认购协议 洋房/商铺 0.8 1000份 一季度 800合计 54400礼品类
砸金蛋礼品 洗衣机、冰箱、购物卡 / 140 一季度 67000
13%洋房成交礼品 精装褚橙礼盒（20斤装） 500 50 一季度 25000产品发布会礼品 褚橙礼盒（5斤装） 100 500 / 50000年终经纪人带客/成交礼品 电饭煲/电影票 / 550 1-2月 25000橙子 爱媛橙子 4.8 10000 一季度 48000合计 215000合计费用（具体费用以实际发生为准） 1713400 100%
一季度待审批事项
一、一季度任务指标
认购额1.8亿，签约额2.4亿，回款额3.3亿，到访目标 1017组
二、政策申请
1、洋房取证后即交首付签约；
2、C1#,C2#,C6#剩余房源底价销售；
三、案场活动：
1、红橙计划，派发“橙意”礼盒持续执行；
2、活力2021 心想事橙—元旦跨年点亮活动；
3、2021新春回馈及案场系列活动；
4、云棠组团发布会暨洋房样板间开放活动；
5、购房砸金蛋成交礼品申请（冰箱、洗衣机，购物卡）；
6、洋房成交礼品建议（精装褚橙礼盒20斤装）
四、推广费用：
一季度申请营销费用合计1713400元（含推广费、印刷费、活动费、礼品费、包装费）
五、激励政策申请
① 持续2020年成交激励小高1000元/套，洋房3000元/套，商铺3000元/套 （渠道带客无奖励），② 周一至周五增设首单成交奖励1000元（渠道
客户无奖励），③一季度月度案场团队奖励：20000元团队奖励，④ 项目季度销售冠军：5000元，销售亚军：3000元，销售季军：2000元， ⑤
1-2月渠道经纪人带访可领取电影票2张， ⑥ 1-2月经纪人成交一套奖励电饭煲一个，交齐首付即可发放；
六、需公司协调事项
1.年底营销中心前广场展示包装需协调城管；2、褚橙大量采购需提前沟通；3、云棠发布会防疫情况协调；
推售货量—
南区高层C4#，北区3#首开，C3#C4#底商，康养中心公寓首开
阶段任务—
认购2.9亿、签约2.6亿、回款2.4亿；
诉求主题—
南区高层产品加推，北区高层产品首开，搭配挤压销售，促销跑量，康养中心首开，深化产品附加值，底商顺销
主推主题—齐盛湖畔 万元好房/6000+元/㎡入住齐盛湖
第二季度---4-6月 热销期：南区清尾+北区高层入市，洋房顺销
营销动作—公寓产品蓄客入市++北区高层首开+C4#加推补货；
媒体策略—线上有效媒介，全线出击，广播、网络、路口遮阳棚话题持续炒作，现场包装强化；
活动策略—E#康养中心会所开放，E#酒店签约仪式；
渠道策略—对内深挖老业主资源，对外全渠道放开，强化渠道带访；
二季度营销执行
线下
户外
出租车LED、大巴车巡街、社区道闸、速递易快递箱、电梯框架、加油站广告
路口遮阳棚、户外LED屏结合推售产品搭配使用，持续输出项目核心价值点
鲁中网、大淄博、掌中淄博、淄博买房，后台粉丝量大，可配合营销活动，线
上传播，扩大活动覆盖人群。
安居客、房天下、房超超市网主流媒体网站，流量大，关注度高，可有效转换
来电、来访，为项目导流客户。
FM106.7、FM100收听率较高，根据推售节点，高频释放项目销售信息，有效
转化来电、来访。
二季度推广计划—媒体推广计划
媒体
网站
线上
大V号
电台
广播
媒体推广组合，根据不同销售节点，不同产品 搭配组合使用
二季度推广计划—高层产品推广
推广主题： 齐盛湖畔 万元好房 125-150㎡瞰湖三居 全新发售
推广时间：5月（根据工程节点及销售情况调整）
线上推广： 电台106.7，自媒体转发 持续输出项目核心价值点，突出价格、齐盛湖片区性价比好房
线下推广：大巴车巡街（中心城区及周边区县），中心城区出租车LED，配合利群、新玛特户外，快速传播销售信息
渠道推广：渠道分销全覆盖，根据推售节点，制定激励政策，带动渠道分销阶段性主攻健康活力城项目
线下活动：橙子玩偶与106.7平安闪福侠配合全城快闪，合影转发即可领取橙子礼盒一箱，制造话题，吸引关注，传播销售信息，导流客户
二季度推广计划—会所开放仪式
活动主题： 宏程会所璀璨绽放 以4500㎡定义美好
活动时间：5月（根据工程节点及销售情况调整）
活动地点：康养中心会所现场
活动人群：市场客户、意向客户
活动目的：以康养会所开放节点，推广宣传，吸引关注聚集人气，提高以预约客户的心理预期，同时以火爆氛围形成有效口碑传播。
活动内容： 邀约前期成交客户，同时配合会所体验券，制作精美邀请函邀请媒体朋友进行观礼
活动推广：自媒体公众号，媒体推广、置业顾问邀约；
活动主题：携手共赢 谱写新篇—E座商业酒店签约仪式
活动时间：6月（根据工程节点及销售情况调整）
活动地点：营销中心室外广场/齐盛宾馆
活动人群：市场客户、意向客户
活动目的：强化客户对宏程品牌的深入了解，借助酒店签约及集中造势，进一步夯实客户信心，促进公寓产品去化。活动内容： 邀约前期成交客户，同时配合会所体验券，制作精美邀请函邀请媒体朋友进行观礼
活动推广：自媒体公众号，媒体推广、置业顾问邀约；
二季度推广计划—酒店签约仪式
二季度推广计划—周周暖场配合
DIY、节庆、热点、亲子类
资源导入型—周周有暖场
线上持续发声 聚拢人气
二季度推广计划—渠道执行
渠道分销：根据不同推售产品，组织各产品渠道专场配合低价尾房促销，阶段性聚焦健康活力城项目，实现针对性去化；
高佣刺激：不同销售产品，设置不同佣金点数， 每月5套聚焦房源，成交奖励1000元每套，直接发放渠道经纪人；并拍照线上传播，刺激
渠道，实现高带访量；
派单托客：置业顾问/小红帽，根据客户成交地图配合拓客礼品，针对成交客户小区进行精拓；
CALL客： 2020年各销售团队，约访量较高，2021年各团队自寻电话资源，提高call量，保证约访量，实现蓄客目标
成交客户企业拓展：以拜访老业主送好礼（生日礼、送清凉等），进入企业进行客户精拓，快速传播项目销售信息，收集意向客户
推售货量—
洋房9-14#，北区高层5# ，康养中心底商平推顺销；
阶段任务—
认购3.1亿、签约2.8亿、回款2.5亿；
诉求主题—
1、洋房形象价值深化，；产品核心价值点持续输出，北区5#号楼加推补货
主推主题—
营销动作—洋房全线加推+北区高层加推+ E#公寓底商推售 ；
媒体策略—有效媒介延续传播，线下户外扩大项目展示面；
活动策略—宏程·健康活力城乐跑赛；
渠道策略—对内深挖老业主资源，对外全渠道放开，强化渠道带访；一席藏天下 唯此真洋房/齐盛湖畔 万元好房
第三季度---7-9月 顺销期：北区加推+洋房顺销，公寓开盘
三季度营销执行
