第三章 公共服务与基础设施保障
36
图 3-1：公共服务设施规划图
2.行政办公设施
镇域范围内规划行政办公设施用地 2.39 公顷，人均用地面积 1.7 平方米。规划保留（已建成）
镇级行政办公设施 6 处，为镇政府、市场监督管理所、税务局、派出所、河道管理站和水务所，用地
面积为 2.12 公顷。规划保留（已建成）社区级行政办公设施 4 处，为社区事务受理服务中心（综合
设置于镇政府内）、社区事务受理服务中心海桥服务站、三星居委会、海桥社区党建服务中心，用地面
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
37
积为 0.27 公顷。
区内镇外规划行政办公设施用地 0.46 公顷。规划保留（已建成）1 处海塘管理所、1 处崇西湿地
生态建设研究项目办公室。
3.文化设施
镇域范围内规划文化设施用地 0.78 公顷，人均用地面积 0.6 平方米。规划保留（已建成）社区
级文化设施 3 处，为社区文化活动中心、新安村草帽论坛和稻田驿站，用地面积 0.56 公顷。规划保
留（未建成）社区级文化设施 1 处，为协进村的海棠文化展示中心，用地面积 0.22 公顷。
区内镇外规划文化设施用地 0.37 公顷。规划新增地区级文化设施 1 处，为科普展示馆，用地面
积 0.30 公顷，规划新增社区级文化设施 1 处，为鱼类科普长廊，用地面积 0.07 公顷。
4.体育设施
镇域范围内规划新增社区级体育设施 2 处，为结合中心公园设置的社区级运动场、结合为老服务
中心设置的长者运动健康之家。
区内镇外规划体育设施用地 0.44 公顷。规划新增体育设施 1 处，为水上运动管理中心。
5.医疗卫生设施
镇域范围内规划社区级医疗设施用地 0.83 公顷，人均用地面积 0.6 平方米。规划保留（已建成）
社区级医疗设施 1 处，社区卫生服务中心海桥分中心，用地面积 0.27 公顷；规划调整社区级医疗设
施 1 处，为镇区社区卫生服务中心标准化改建，用地面积 0.57 平方米。
6.教育科研设计设施
镇域范围内规划教育科研设计用地 0.53 公顷，人均用地面积 0.4 平方米。规划保留（已建成）
教育科研设计用地 1 处，为新安村创客服务中心，用地面积 0.02 公顷。规划保留（未建成）教育科
研设计用地 2 处，为新安村创客实践区、博士工作站，用地面积 0.51 公顷。
区内镇外规划教育科研设计用地 1.83 公顷，规划保留（已建成）稀有水产研究中心。
7.其他公共设施
第三章 公共服务与基础设施保障
38
镇域范围内规划养老福利设施用地 2.25 公顷，人均用地面积 1.6 平方米，规划保留（已建成）
养老福利设施 3 处，为三星敬老院、综合为老服务中心和残疾人服务中心，用地面积 1.14 公顷；规
划保留（未建成）养老福利设施 1 处，将海桥敬老院扩建为三星第二养老院敬老院，用地面积 1.11 公
顷。规划宗教设施用地 0.57 公顷，规划保留（已建成）宗教设施 2 处，为三星基督教堂和天主上海
教区十字架堂。规划保留（已建成）其他公共设施 2 处，为玉海棠工作站、新安村田园综合体项目，
用地面积为 0.28 公顷。
规划新增明珠湖游客服务中心 1 处，总用地面积 8.98 公顷，其中 7.71 公顷位于镇域范围，1.27
公顷位于区内镇外。
8.社区级商业设施
镇域范围内规划社区级商业设施用地 0.84 公顷，人均用地面积 0.6 平方米。规划保留（已建成）
社区级商业设施 2 处，为镇区菜市场（邋遢港河以北）和海桥农贸市场，用地面积 0.61 公顷，人均
用地面积 0.4 平方米。规划调整社区级商业设施 1 处，为现状镇区菜市场（邋遢港以南）改建，用地
面积 0.23 公顷。
9.基础教育设施
镇域范围内规划保留（已建成）基础教育设施 3 处，分别为三星中学、海洪小学、三星幼儿园，
用地面积 4.00 公顷，人均用地面积 2.9 平方米。后续教育设施建设按照教育主管部门相关要求推进。
10.乡村公共服务设施
（1）乡村共享设施
为提升乡村地区的公共服务品质，在协进村、新安村、海中村集中布局乡村共享设施。面向本地
居民尤其是老龄人口，配置邻里驿站、老年助餐点、健身点等；面向旅游人群，配置旅游驿站、游客
接待点、特色农产品商店等。
（2）村级公共服务设施
规划村级公共服务设施用地共 8.99 公顷。为达到城乡公共服务设施全覆盖、均等化配置的要求，
实现城乡居民公平、便利享用公共服务设施的目标，按照各村庄等级和类型，对乡村基本公服配置进
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
39
行分类引导，具体分为保留更新型、完善提升型两种类型。
保留更新型：对于撤并村的公共服务设施不再予以新增，引导村庄内公共服务设施以保留或更新
改造为主。
完善提升型：对保留村引导村庄内公共服务设施以必配型设施为主，并结合各村实际情况，合理
选配品质提升型设施，完善村庄公共服务。
为增加健身设施有效供给，补齐群众身边的健身设施短板，大力开展群众体育活动，加快推进全
民健身与全民健康的融合。依据《崇明区健身设施补短板五年（2021-2025 年）行动计划》，三星镇在
海中村、北桥村、三协村等 13 个村建设市民健身步道，在南桥村、新安村等 10 个村配置市民多功能
运动场，在南桥村河南协村配置市民益智健身苑点。
第二节 住房保障
健全住房供应体系，优化住房空间布局，满足多层次的住房需求。在满足三星镇发展需求的同时，
完善对保障性住房的基本供应，解决民生居住、农民安置等问题，实现人民安居乐业、社会稳定发展
的共同目标。
至 2035 年，本次规划范围内住宅组团用地总面积为 36.77 公顷。
三星镇域住宅组团用地面积控制在 18.80 公顷以内，住宅建筑总面积控制在 18.8 万平方米以内。
住宅总套数约 1600 套，套均面积约 118 平方米。人均居住用地面积约 47 平方米，人均住宅建筑面积
约 47 平方米。区内镇外住宅组团用地面积为 17.97 公顷，住宅建筑总面积为 18.0 万平方米，套均面
积约 120 平方米，位于明珠湖地区。人均居住用地面积约 39 平方米，人均住宅建筑面积约 39 平方米。
第三章 公共服务与基础设施保障
40
第三节 公共空间
1.公共开放空间网络
图 3-2：公共开放空间网络规划图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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结合水绿公共开放空间，布局慢行线路，将历史风貌区、特色景观风貌区、集镇风貌区、公园绿
地、滨水绿地等景观节点相互串联，形成安全、高效、舒适的慢行网络，依托慢行线路布局休闲、健
身设施，提升慢行步道吸引力，形成“六星三轴多点”的开放空间网络。
主要节点——草棚村历史文化风貌区依托草棚村历史建筑，进行修缮提升，构建具有三星历史文
化底蕴的特色风貌区；海棠花溪构建全镇“一道二苑”的海棠文化体验区，包括海棠廊道、海棠苑、
健身步道等；海棠左岸依托新安村“玉海棠科技园区”打造集农耕展示、科创农业等兼具养、学、游、
居一体的现代农业展示景区；海中村集镇风貌区依托海桥现状老集镇风貌打造具有城乡融合的集镇风
貌；明珠湖地区依托明珠湖公园构建集旅游观光、康复疗养、运动休闲、生态科普为一体的活力湖区；
西沙湿地依托自然潮汐现象和成片滩涂林地构建一个集科普教育、科学研究、休闲观光等为一体的多
功能湿地生态示范区。
次要节点——镇区内均衡分布的块状、点状、条状等形式的综合性公园、街头绿地、滨水绿地、
等社区级公园，满足周边社区居民的日常休闲活动需求。
（1）公园绿地
开发边界内依托水网脉络，河道沿岸布局 6 米的绿化景观带，沿滨河布置滨水公园；沿主要道路
有条件的布置道路绿化景观带；依托现状用地情况均衡布局各类公园，提升镇区生态环境品质，营造
城镇景观特色。在绿化中设置休闲座椅、健身场地、雕塑小品等街道家具和休闲游憩设施，服务周边
人群。规划范围内规划公园绿地总面积 22.63 公顷，共设置地区级公园 1 处、社区级公园共 5 处。
镇域范围内规划公园绿地面积 8.54 公顷，人均公园绿地为 21.4 平方米，达到崇明区总规分镇指
引中人均 15 平方米的公园绿地要求。设置社区级公园 4 处。
区内镇外规划公园绿地面积 14.09 公顷，设置地区级公园和社区级公园各 1 处。
第三章 公共服务与基础设施保障
42
图 3-3：公园绿地规划图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
43
（2）河道水系
至 2020 年，本次规划范围内现状河湖水面共 360.04 公顷，其中三星镇域范围内 139.26 公顷。
通过联通和导流的策略理顺河网脉络，提升河网水系连通度，加强滨水可达性，提升滨水地区活力。
至 2035 年，本次规划范围内共规划水域共 621.49 公顷，其中三星镇域范围内 415.82 公顷，镇域范
围内水面率达到 6.08%左右，水面率管控后续以行业部门要求为准。
本次规划范围内包括蓝线管控水域及弹性水域。蓝线管控水域包括主干河道、次干河道、支级河
道，总面积 431.04 公顷；弹性水域包括其他水域及坑塘养殖水面，其中，其他水域面积 32.99 公顷，
坑塘养殖水面面积 157.46 公顷。
规划构建“一横四纵”的河网水系主框架，形成三星镇域防洪、排水以及水资源调度的主要通道，
又是水绿生态、滨水景观布局的重要走廊。“一横”为南横引河，“四纵”自西向东包括仓房港、白港、
界河和庙港。
本次规划范围内 7 条河道列入骨干河道，包括南横引河和庙港 2 条主干河道，仓房港、白港、界
河和新建港 5 条次干河道，骨干河道按照市、区级河道进行管理，河道蓝线宽度在 30-80 米之间。
此外，规划范围内支级河道 51 条，主要是连接主干、次干河道较重要的引、排水河道，以发挥汇
集区域雨水、调蓄涝水、提供农田灌溉等生产生活用水功能为主。支级河道按照镇、村级河道进行管
理，河道蓝线宽度在 3-24 米之间。
第三章 公共服务与基础设施保障
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图 3-4：水系规划图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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2.城镇空间景观骨架
图 3-5：城市设计结构图
网络结构：“一核三点四带四轴多片区”，城乡交融的城市空间景观骨架
沿景观核心、节点、主要河道、公路、各类风貌区，构建点、线、面结合的镇域空间景观框架，
维护景观生态安全格局。规划以草棚村历史风貌区为基础的城镇风貌区为景观核心，协进村海棠花溪、
新安村海棠左岸、海中老集镇风貌为景观节点，以南横引河、仓库港、界河和庙港构建四条生态景观
第三章 公共服务与基础设施保障
46
带，以新建公路、北星公路、三华公路、庙港公路构建景观轴线，以人居产业风貌特征构建镇域三大
风貌区。
（1）景观核心
依托草棚村历史文化风貌区，以保护修缮为前提，围绕历史风貌主题，构建具有历史文化特点的
人文景观核心，以城镇风貌为基础，打造具有历史风貌特色的综合城镇景观核心。
依托明珠湖公园构建集旅游观光、康复疗养、休闲运动、生态科普为一体的旅游景观核心。
（2）景观节点
以土地整治为基础，立足海棠种植，构建服务全镇的海棠文化休闲区，打造集生态营造、观赏休
闲为一体的海棠生态景观节点。以新安村“玉海棠科技园区”为依托，打造集农耕展示、科创农业研
发等兼具养、学、游、居一体的科创农业景观节点。以海中村城乡生活格局为基础，打造具有城乡融
合的集镇风貌景观节点。以西沙湿地为基础，构建一个集科普教育、科学研究、休闲观光等为一体的
生态景观节点。
（3）生态景观带：兼具生态联系与生态营造的生态景观带
依托南横引河、仓房港、界河、庙港和长江沿岸，加强滨水生态防护林带建设，控制林带断带率，
促进生态绿带的景观连续性；加强滨水湿地景观的恢复与维育力度，保持绿色开敞空间延续性，优化
公共开放空间网络，全面提升滨河景观环境品质。
（4）景观轴线
依托老宏海公路、三华公路、新建公路、宏海公路、北星公路，加强沿路两侧的田林水复合建设，
全面提升道路沿岸的空间景观环境品质，构建各具特色的景观轴线。
（5）风貌区
现代生态农业风貌区：以农田为底色、乡村民宅为点缀的原味乡村郊野风貌，强调农耕景观风貌。
绿色农业科创风貌区：在郊野风貌的基础上，依托特色产业种植打造苦草、海棠湖等具特色的大
地景观，依托科创研发打造具有乡村特点的点状风貌建筑群。
生态休闲宜居风貌区：围绕镇区、协进村等现有的旅游资源，展现历史风貌特色、小镇街巷特色、
海棠花海特色，打造生态休闲的生活体验区。
生态修复保育风貌区：依托西沙湿地、东风西沙水库和长江的生物多样性基础，构建集生态保育、
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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修复为主的区域。
3.空间形态
（1）高度分区控制
本次规划范围开发边界内以二级高度为主，新建建筑高度原则上控制在 18 米以下。其中，沿河、
沿公园绿地的地块的建筑形态宜采用叠落式，建筑高度向生态开敞空间逐步降低。城镇开发边界以外
以一级高度分区为主，严格控制建筑限高，形成较为开敞的郊野空间，新建建筑高度宜按照 10 米以
下控制。
（2）强度分区控制
本次规划范围内均为一级强度区，严格控制开发强度。规划新建地块的开发强度整体控制一级强
度范围内。其中，居住生活功能区的地块容积率控制在 1.0-1.2，商业办公功能区、旅游休闲功能区
和教育科研设计功能区的地块容积率控制在 1.0-2.0。
图 3-6：建筑高度分区示意图 图 3-7：开发强度分区示意图
第四节 综合交通
1.公共交通
（1）中运量公共交通通道
本次规划范围涉及崇明区 1 号中运量通道，该通道由城桥综合枢纽出发，沿崇明大道，到达西沙
第三章 公共服务与基础设施保障
48
镇明珠湖枢纽，途经三星镇。
（2）常规公交
主要公交走廊沿宏海公路、老宏海公路、三华公路布置，东接庙镇、西连明珠湖、北连新海镇布
局。次要公交走廊沿新建公路、北星公路布局，连接镇域村庄。
根据《城市道路交通规划设计规范》，按照每千人 1 辆车的配置标准，2035 年公共交通车辆保有
量不低于 14 辆，线路网密度约 0.45 公里/平方公里，线路网长度约 30 公里。
（3）出租车
根据《城市道路交通规划设计规范》，按照每千人 2 辆车的配置标准，2035 年出租车拥有量不低
于 28 辆。
（4）公共交通设施
公共交通枢纽：
在镇区新增一处公交枢纽站，位于镇区老宏海公路、宏海公路交叉口，用地面积 0.27 公顷，未
来可综合设置公交站、停车场、自行车停放站、旅游服务点等。
加油站：
规划保留 3 处加油站，均位于开发边界外，用地面积 0.40 公顷。
码头：
发展特色水上交通，提升现状明珠湖北岸码头为区域性水上旅游码头，用地面积 0.31 公顷。
规划保留 1 处货主码头，靠近庙港、老宏海公路以北，用地面积 0.20 公顷。
道班房：
规划扩建位于老宏海公路、规划四路交叉口东北角的道班房，用地面积 0.43 公顷。规划新增一
处草棚道班房，位于三星镇界西北新建公路南侧，用地面积 0.10 公顷。
2.道路系统
针对镇域现状公路局部路段宽度较窄、线路不够顺直的问题，本次规划拓宽部分公路，调整局部
路线以使镇域道路系统更为完善。开发边界内践行“小街区、密路网”的发展理念增加道路网密度，
拓宽道路宽度，区分道路等级，提高街坊道路可达性，形成自成一体的道路系统，与镇域道路有效衔
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
49
接。至 2035 年，三星镇区路网密度达 8 公里/平方公里，。
（1）道路体系
规划范围内道路分为主要公路、次要公路、一般公路、其他道路四个等级。
主要公路包括崇明生态大道、陈海公路，规划道路红线宽度 40-60 米；次要公路包括宏海公路，
规划道路红线宽度 30 米，城镇开发边界内道路的隔离带规划控制宽度两侧各 10-20 米；一般公路包
括新建公路、老宏海公路、三华公路，规划道路红线宽度 20-32 米。
其他道路主要为开发边界内道路，规划道路红线宽度 8-20 米。
（2）道路结构
规划形成“三横两纵”的骨干道路网络。其中，“三横”为新建公路、陈海公路、崇明生态大道；
“两纵”为宏海公路、北星公路。城镇开发边界内形成相对独立的道路系统，注重与规划范围内骨干
道路及其他道路的衔接。
3.慢行系统
衔接西沙城镇圈战略研究，构建由区域慢行线路、社区慢行线路及慢行设施形成的慢行系统。
（1）区域慢行线路
区域慢行绿道沿南横引河、界河、庙港等生态景观带布置，与西沙城镇圈区域整体慢行网络衔接，
构建可达、可玩、可赏，兼具生态涵养功能的区域性慢行绿道。
（2）社区慢行线路
社区慢行绿道主要结合镇区、明珠湖地区以及海棠花溪、海棠左岸等乡村振兴重点地区布局，为
居民、村民提供日常休闲健身的社区性慢行绿道。
（3）慢行设施
结合慢行网络设置便于行人使用的设施，主要包括公共厕所、饮水站、休闲座椅、健身器材等。
4.静态交通
镇域范围内共设置社会停车场 22 处，用地面积共计 8.88 公顷。其中现状保留 20 处，用地面积
1.36 公顷；改扩建明珠湖景区入口停车场，用地面积 7.36 公顷；明珠湖北岸规划新增自行车停车场，
用地面积 0.16 公顷。
第三章 公共服务与基础设施保障
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随着小汽车拥有量的增长，建议结合商办等开发地块设置社会停车位。
图 3-8：公共交通规划图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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图 3-9：道路系统规划图
第三章 公共服务与基础设施保障
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崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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第四章 单元规划
第四章 单元规划
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崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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第一节 单元划分
除明珠湖地区外，共划分 7 个编制单元。其中，城镇开发边界内为 1 个城镇单元；城镇开发边界
外划分为 6 个乡村单元，其中 1 个乡村单元位于区内镇外地区。
表 4-1：单元划分一览表
单元划分 单元名称 单元编号
单元面积
（平方公里）
功能定位 行政村
城镇单元 三星城镇单元 CMSX-01 0.45 城乡统筹型 —
乡村单元
星中乡村单元 CMSXJY-01 13.70 综合服务、农业生产、
乡村体验
协进村、三协村、纯阳村、
东安村
星东乡村单元 CMSXJY-02 11.33 科技农业、智慧农业、
智慧生活
新安村、大平村、海安村、
平安村
星西乡村单元 CMSXJY-03 11.68 休闲旅游、自然体验、
特色农业
育德村、育新村、南协村、
海洪港村
星北乡村单元 CMSXJY-04 18.76 现代农业、特色农业 海中村、西新村、北桥村、
海滨村、永安村
星南乡村单元 CMSXJY-05 11.42 生态保育、农业生产 洪海村、南桥村、沈镇村、
邻江村
镇外乡村单元 CMSXJY-06 11.54 生态保育、科普教育、
自然体验—
合计 — 78.88 — —
第四章 单元规划
56
图 4-1：单元划分图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
57
第二节 城镇单元
1. 三星城镇单元
三星城镇单元北至张家港、南至星华路、西至宏海公路、东至规划四路，用地面积 0.45 平方公
里，建设用地规模为 44.88 公顷，常住人口规模 0.4 万人。
表 4-2：单元总体控制一览表
单元编号 CMSX-01 商业用地面积上限（公顷） 5.23
功能定位 城乡统筹型 商业建筑面积上限（万平方米） 10.5
用地面积（平方公里） 0.45 产业用地面积上限（公顷） —
常住人口规模（万人） 0.4 公益性公共设施用地面积下限（公顷） 4.60
建设用地面积（平方公里） 0.45 公益性公共设施建筑面积下限（万平方米） 4.6
住宅用地面积上限（公顷） 18.80 公园绿地面积下限（公顷） 6.19
住宅建筑面积上限（万平方米） 18.8 老年人休闲福利及学习机构数量下限（个） 1
新增住房中，中小套型占比（%） — 2、3 类应急避难场所面积下限（公顷） 3.52
新增住房中政府、机构和企业持有
的租赁性住房比例（%）
— 路网密度下限（公里/平方公里） 8
商务办公用地面积上限（公顷） 2.17 骨干绿道长度（千米） —
商务办公建筑面积上限（万平方
米）
4.3 文化保护控制线面积（公顷） 2.67
生态空间面积（公顷） —
表 4-3：单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方米）
设置形式 备注
镇级及以
上公益性
公共设施
行政办公设施
镇政府 1 0.55 — 独立占地 保留
市场监督管理所 1 0.30 — 独立占地 保留
税务局 1 0.06 — 独立占地 保留
社区级公
共服务设
施
文化设施 社区文化活动中心 1 0.34 — 独立占地 保留
体育设施 社区级运动场 1 — — 综合设置 新增
健身点 1 — — 综合设置 新增
商业设施 邋遢港河以北菜场 1 0.16 — 独立占地 保留
邋遢港河以南菜场 1 0.23 3378 独立占地 改建
医疗卫生设施 社区卫生中心 1 0.57 6803 独立占地 改建
养老福利设施 综合为老服务中心 1 0.18 — 独立占地 保留
行政管理设施 社区事务受理服务中心 1 — — 综合设置 保留
三星居委会 1 0.04 — 独立占地 保留
基础教育
设施
幼儿园 三星幼儿园 1 0.77 — 独立占地 保留
小学 海洪小学 1 1.39 — 独立占地 保留
交通设施 公交枢纽站 三星公交枢纽站 1 0.27 — 独立占地 新增
第四章 单元规划
58
第三节 乡村单元
1. 星中乡村单元
三星镇星中乡村单元（CMSXJY-01）北至星北乡村单元，南至星南乡村单元，西至星西乡村单元，
东至星东乡村单元，包括协进村、三协村、纯阳村、东安村。
单元用地规模 13.70 平方公里，常住人口规模 0.49 万人，功能定位为综合服务、农业生产和乡
村体验。
表 4-4：星中乡村单元总体控制一览表
单元编号 CMSXJY-01 土地整备引导区面积（公顷） 1018.49
功能定位
综合服务、农业
生产、乡村体验 永久基本农田面积（公顷） 557.41
用地规模（平方公里） 13.70 文化保护控制线范围（公顷） —
建设用地规模（公顷） 146.65 总建筑面积上限（万平方米） 100.7
常住人口规模（万人） 0.49 住宅建筑面积上限（万平方米） 95.2
人口净密度（人/公顷） 3.6 人均住宅建筑面积（平方米） 194.3
村庄建设用地上限（公顷） 120.43 公益性公共设施建筑面积下限（万
平方米）
5.5
商业商办建筑面积上限（万平方
米）
—
表 4-5：星中乡村单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方米）
设置形式 备注
镇级及以上
公益性公共
设施
行政办公设施 河道管理站 1 0.68 — 独立占地 保留
社区级公共
服务设施
文化设施 社区文化活动中心 1 0.22 2687 独立占地 新增
养老福利设施 社区养老院 1 0.71 — 独立占地 保留
基础教育设
施
初中 三星中学 1 1.83 — 独立占地 保留
交通设施
码头 庙港码头 1 0.20 — 独立占地 保留
社会停车场 — 8 0.31 — 独立占地 保留
加油（气）站 — 1 0.11 — 独立占地 保留
道班房 — 1 0.43 — 独立占地 新增
污水设施 农村生活污水处理站等其他设施 1 0.01 — 独立占地 保留
环卫设施 垃圾中转及处理设施 1 0.01 — 独立占地 保留
农业生产设
施
设施农用地 — 26 3.38 — 独立占地 保留
养殖水面 — 25 7.32 — 独立占地 保留
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
59
2. 星东乡村单元
三星镇星东乡村单元（CMSXJY-02）北至永安村行政边界，南至东安村行政边界，西至星中乡村单
元，东至庙港，包括新安村、大平村、海安村、平安村。
单元用地规模 11.33 平方公里，常住人口规模 0.08 万人，功能定位为科技农业、智慧农业和智
慧生活。
表 4-6：星东乡村单元总体控制一览表
单元编号 CMSXJY-02 土地整备引导区面积（公顷） 866.71
功能定位
科技农业、智慧农业、智慧
生活 永久基本农田面积（公顷） 453.84
用地规模（平方公里） 11.33 文化保护控制线范围（公顷） —
建设用地规模（公顷） 49.01 总建筑面积上限（万平方米） 32.4
常住人口规模（万人） 0.08 住宅建筑面积上限（万平方米） 20.3
人口净密度（人/公顷） 0.7 人均住宅建筑面积（平方米） 257.6
村庄建设用地上限（公顷） 26.90 公益性公共设施建筑面积下限（万平
方米）
2.5
商业商办建筑面积上限（万平方米） 9.6
表 4-7：星东乡村单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方米）
设置形式 备注
镇级及以上
公益性公共
设施
教育科研设计
设施
创客实践区 2 0.27 4121 独立占地 新增
博士工作站 1 0.23 2358 独立占地 新增
创客服务中心 1 0.02 — 独立占地 保留
社区级公共
服务设施 文化设施 社区文化活动中心（稻田驿
站、草帽论坛） 2 0.22 —独立占地 保留
交通设施 社会停车场 — 2 0.28 — 独立占地 保留
农业生产设
施
设施农用地 — 21 3.03 — 独立占地 保留
养殖水面 — 16 35.19 — 独立占地 保留
3. 星西乡村单元
三星镇星西乡村单元（CMSXJY-03）北至星北、星中乡村单元，西、南至镇界，东至星中乡村单元、
三星城镇单元，包括育德村、育新村、南协村、海洪港村。
单元用地规模 11.68 平方公里，常住人口规模 0.09 万人，功能定位为休闲旅游、自然体验和特
色农业。
第四章 单元规划
60
表 4-8：星西乡村单元总体控制一览表
单元编号 CMSXJY-03 土地整备引导区面积（公顷） 418.91
功能定位
休闲旅游、自然体验，特色
农业 永久基本农田面积（公顷） 246.79
用地规模（平方公里） 11.68 文化保护控制线范围（公顷） —
建设用地规模（公顷） 89.85 总建筑面积上限（万平方米） 52.4
常住人口规模（万人） 0.09 住宅建筑面积上限（万平方米） 24.1
人口净密度（人/公顷） 0.8 人均住宅建筑面积（平方米） 257.6
村庄建设用地上限（公顷） 31.73 公益性公共设施建筑面积下限（万平方
米）
1.6
商业商办建筑面积上限（万平方米） 26.7
表 4-9：星西乡村单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方米）
设置形式 备注
交通设施
社会停车场 — 7 0.46 — 独立占地 保留
加油（气）站 — 1 0.12 — 独立占地 保留
农业生产
设施
畜禽饲养地 — 3 7.46 — 独立占地 保留
设施农用地 — 24 2.47 — 独立占地 保留
养殖水面 — 46 34.52 — 独立占地 保留
4. 星北乡村单元
三星镇星北乡村单元（CMSXJY-04）东、北至镇界，西至育新村行政边界，南至星中、星西、星东
乡村单元，包括海中村、西新村、北桥村、海滨村、永安村。
单元用地规模 18.76 平方公里，常住人口规模 0.29 万人，功能定位为现代农业、特色农业。
表 4-10：星北乡村单元总体控制一览表
单元编号 CMSXJY-04 土地整备引导区面积（公顷） 1536.38
功能定位 现代农业、特色农业 永久基本农田面积（公顷） 999.99
用地规模（平方公里） 18.76 文化保护控制线范围（公顷） —
建设用地规模（公顷） 142.12 总建筑面积上限（万平方米） 96.3
常住人口规模（万人） 0.29 住宅建筑面积上限（万平方米） 73.8
人口净密度（人/公顷） 1.5 人均住宅建筑面积（平方米） 257.6
村庄建设用地上限（公顷） 95.21 公益性公共设施建筑面积下限（万平方米） 6.0
商业商办建筑面积上限（万平方米） 16.6
表 4-11：星北乡村单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方米）
设置形式 备注
镇级及以 行政办公设施 派出所 1 0.37 — 独立占地 保留
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
61
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方米）
设置形式 备注
上公益性
公共设施
社区级公
共服务设
施
医疗卫生设施 社区卫生服务中心海桥
分中心 1 0.27 — 独立占地 保留
商业设施 菜场 1 0.45 — 独立占地 保留
养老福利设施
社区养老院 1 1.10 16500 独立占地 改建
工疗、康体服务中心 1 0.25 — 独立占地 保留
行政管理设施
社区事务受理服务中心
海桥服务站 1 0.13 — 独立占地 保留
海桥社区党建服务中心 1 0.09 — 独立占地 保留
交通设施
社会停车场 — 2 0.30 — 独立占地 保留
加油（气）站 — 1 0.15 — 独立占地 保留
农业生产
设施
设施农用地 - 40 5.57 - 综合设置 保留
养殖水面 - 49 36.85 - 综合设置 保留
5. 星南乡村单元
三星镇星南乡村单元（CMSXJY-05）北至星中、星西乡村单元，东、西、南至镇界，包括洪海村、
南桥村、沈镇村、邻江村。
单元用地规模 11.42 平方公里，常住人口规模 0.05 万人，功能定位为生态保育、农业生产。
表 4-12：星南乡村单元总体控制一览表
单元编号 CMSXJY-05 土地整备引导区面积（公顷） 557.92
功能定位
生态保育、农业生
产
永久基本农田面积（公顷） 395.16
用地规模（平方公里） 11.42 文化保护控制线范围（公顷） 19.12
建设用地规模（公顷） 69.10 总建筑面积上限（万平方米） 14.9
常住人口规模（万人） 0.05 住宅建筑面积上限（万平方米） 13.3
人口净密度（人/公顷） 0.5 人均住宅建筑面积（平方米） 257.6
村庄建设用地上限（公顷） 18.07 公益性公共设施建筑面积下限（万平方米） 1.6
商业商办建筑面积上限（万平方米） —
表 4-13：星南乡村单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方
米）
设置形式 备注
镇级及以上公
益性公共设施
行政办公设
施
水务所 1 0.15 — 独立占地 保留
交通设施 社会停车场 — 1 0.01 — 独立占地 保留
农业生产设施
设施农用地 — 13 1.10 — 独立占地 保留
养殖水面 — 42 29.26 — 独立占地 保留
第四章 单元规划
62
6. 镇外乡村单元
镇外乡村单元（CMSXJY-06）北至水产养殖场、星南乡村单元，东、西、南至长江，包括区内镇外
和工业园区。
单元用地规模 11.54 平方公里，无常住人口，功能定位为生态保育、科普教育和自然体验。
表 4-14：镇外乡村单元总体控制一览表
单元编号 CMSXJY-06 土地整备引导区面积（公顷） —
功能定位
生态保育、科普教
育、自然体验 永久基本农田面积（公顷） —
用地规模（平方公里） 11.54 文化保护控制线范围（公顷） 582.05
建设用地规模（公顷） 47.22 总建筑面积上限（万平方米） 0.5
常住人口规模（万人） — 住宅建筑面积上限（万平方米） —
人口净密度（人/公顷） — 人均住宅建筑面积（平方米） —
村庄建设用地上限（公顷） — 公益性公共设施建筑面积下限（万平方米） 0.5
商业商办建筑面积上限（万平方米） —
表 4-15：镇外乡村单元设施规划控制一览表
设施类别 设施名称 数量
用地面积
（公顷）
建筑面积
（平方
米）
设置形式 备注
镇级及以上公
益性公共设施
行政办公设
施
海塘管理所 1 0.07 — 独立占地 保留
崇西湿地生态建设研
究项目办公室 1 0.39 — 独立占地 保留
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
63
第五章 近期实施
第五章 近期实施
64
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
65
第一节 近期重点发展区域
全面对接《崇明区三星镇国民经济和社会发展第十四个五年规划》，根据三星镇“十四五”期间发
展需求，近期着重推进镇区北部、新安村海棠左岸、协进村海棠花溪等区域的建设。
1.镇区北部区域
镇区北部区域北、西、东至城镇开发边界、南至规划三路，总面积约 18 公顷。近期重点推进公共
服务设施品质提升，完成社区卫生服务中心标准化改建、长者健康运动健康之家建设。有序推进农民
集中居住，建设镇区安置房。
2.协进村海棠花溪区域
西至宏海公路、东至界河、南至张家港、北至三星中学横河，总面积约 96 公顷。重点推进海棠景
观及相关旅游设施建设，促进田园旅游发展；通过土地整理加强田林水复合；结合近期宅基地减量完
成张家港以北农村集中归并点建设。
3.新安村海棠左岸区域
南至永新路、北至海大路的北新公路两侧区域，总面积约 89 公顷。依托玉海棠既有产业基础，
继续推进苦草产业发展，形成特色产业集群；重点建设创客实践区、博士工作站，引入乡村创新产业，
进一步加强产学研互动；加快海棠湖区域建设，打造为集生态养殖、养老、娱乐于一体的多彩田园综
合体。
第五章 近期实施
66
图 5-1：近期重点发展区域位置示意图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
67
第二节 近期重点建设项目
1.公共服务设施
三星镇域近期重点建设社区级医疗卫生设施、体育设施，以及村级公共服务设施。对现状社区卫
生服务中心进行标准化改建，用地面积 0.57 公顷，建筑面积约 0.8 万平方米，核定床位 40 张。结合
现状综合为老服务中心增设长者运动健康之家。新建沈镇村村委会，用地面积 0.25 公顷，建筑面积
约 0.3 万平方米。
区内镇外近期重点在明珠湖地区建设文化设施、体育设施和科研教育设计设施。近期新增地区级
公共服务设施 4 处，为科普展示馆、水上运动管理中心（北）、科普教育设施和康养服务中心一期。新
增社区级公共服务设施 1 处，为鱼类科普教育设施。
2.重点公共空间与生态环境
规划范围内近期完成 3 处公益林建设，均在三星镇域范围；2 处位于育德村陈海公路西侧，1 处
位于邻江村崇明生态大道以南，总用地面积 4.06 公顷。
3.重点住宅供应
规划范围内近期新建 1 处农村集中归并点和 3 处农民集中居住安置房，均位于三星镇域范围。
镇区北侧新建农村集中归并点，用地面积 19.54 公顷。镇区内新建 3 处农民集中居住安置房，总
用地面积 8.31 公顷。
4. 道路交通
区内镇外近期新建自行车公共停车场一处，位于明珠湖北岸，用地面积 0.16 公顷；新建景区入
口停车场（一期），用地面积 2.20 公顷。
第五章 近期实施
68
图 5-2：近期重点建设项目布局图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
69
第三节 近期建设用地减量
在三星镇建设用地减量化潜力分析的基础上，充分尊重镇村发展意愿，分年度明确建设用地减量
化实施计划。区内镇外减量化实施由全区统筹。
专篇：明珠湖地区规划
70
专篇：明珠地区规划
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
71
专篇：明珠湖地区规划
72
明珠湖地区是西沙城镇圈未来重点发展的核心区域，基于规划管理和实施的需求，需整体统筹水
产养殖场（区内镇外）及部分三星镇、绿华镇区域。本章节内容为明珠湖地区规划，主要统筹内容包
括人口规模、公共服务与基础设施保障、单元规划、近期实施等，统筹内容在下一层次规划编制阶段
可在三星镇、绿华镇、区内镇外之间腾挪。
第一节 空间发展战略
1.规划范围与现状规模
明珠湖地区位于崇明区西沙城镇圈南部，北接三星镇，东、西接绿华镇及其飞地，南临长江。本
次规划范围总面积约 6.46 平方公里，含区内镇外水产养殖场范围 4.17 平方公里、三星镇域范围 1.05
平方公里、绿华镇域范围 1.24 平方公里。
图 6-1：明珠湖地区规划范围构成图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
73
2.发展目标
上海远郊具有海岛风貌的特色旅游小镇；崇明西部以度假康养、运动休闲、生态体验为主题的活
力湖区；服务西沙城镇圈全域旅游，具有公共服务和集散功能的地区中心。
3.人口规模
根据全区统筹要求，明珠湖地区常住人口调控目标为 0.3 万人，公园绿地、社区级公共服务设施
和基础教育设施按人口规模在明珠湖地区范围内统筹考虑。
根据资源紧约束和人口发展趋势，除公园绿地、养老福利设施和行政办公设施等公共服务设施按
照常住人口规模配置外，其他服务设施应统筹考虑半年以下暂住人口、旅游人口等人群需求，在常住
人口规模的基础上考虑弹性预留，按照实际可承载人口规模配置其他公共设施。
3.空间布局
（1）空间结构
规划形成“两轴一核一点、四带多片”的空间结构，全面优化明珠湖地区发展格局。
旅游服务核：结合明珠湖北面入口布局旅游服务核心，集中布局游客服务、交通集散等面向西沙
全域旅游的服务功能。
公共活动节点：围绕西侧中心绿地，集中布局服务明珠湖地区的公共服务设施和商业设施。
城镇发展轴：沿三华公路、明珠湖路构建城镇发展轴，引领明珠湖北侧和西侧两大板块发展。
四带：沿南横引河、仓房港、滨湖及城镇组团间构建生态景观带。
多片：城镇开发边界内形成旅游服务、商业休旅、居住、发展备建四大功能片区。
专篇：明珠湖地区规划
74
图 6-2：空间结构规划图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
75
（2）土地使用
至 2035 年，明珠湖地区建设用地总规模控制在约 244.94 公顷（含三星镇 33.93 公顷和绿华镇
102.18 公顷），均为城镇规划用地。规划农林用地 185.07 公顷，规划水域面积 215.76 公顷。
图 6-3：土地使用规划图
专篇：明珠湖地区规划
76
第二节 土地综合利用
1.耕地与永久基本农田
至 2035 年，明珠湖地区规划市管储备地块 0.08 万亩（50.14 公顷），耕地保有量不低于 0.08 万
亩（50.14 公顷）。
截止 2020 年，明珠湖地区现状耕地 86.84 公顷（含三星镇 8.82 公顷、绿华镇 29.76 公顷）。规
划至 2025 年，预计新增建设占用耕地 0.76 公顷。鼓励通过城镇圈统筹增加有效耕地面积。在城镇圈
内按照耕地“占一补一”的原则，进行耕地占补平衡。
2.生态空间保护
明珠湖地区划定生态空间总规模 359.25 公顷。市级生态廊道内建设用地占比小于 5%，区级生态
廊道内建设用地占比小于 10%。
二类生态空间规模 8.23 公顷。
三类生态空间规模 318.14 公顷，包括东风西沙水库水源二级保护区、市区级生态走廊、片区结
构性生态走廊、湖泊水域、永久基本农田、重要林地等；禁止对主导生态功能产生影响的开发建设活
动，控制除线性工程、市政基础设施、旷野型公益性设施、配套休闲游憩设施等以外的建设项目用地，
在强化生态保育，加强滩涂湿地保护。
四类生态空间规模 32.88 公顷，为明珠湖开发边界内重要的结构性生态空间，严格保护并着力提
升其生态功能和品质。
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
77
图 6-4：基本农田和建设用地管制图
专篇：明珠湖地区规划
78
图 6-5：生态空间规划图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
79
3.建设用地管控
至 2035 年，明珠湖地区范围内划定城镇开发边界总规模 239.18 公顷，其中包含三星镇城镇开发
边界面积 31.19 公顷、绿华镇城镇开发边界面积 103.21 公顷。开发边界外促进郊野空间开敞舒朗，
布局优化。
4.文化保护控制线
明珠湖自然（文化）景观保护控制线：本次规划调整后的明珠湖自然（文化）景观保护控制线总
规模 308.74 公顷，作为重要的湖泊水域、鱼类栖息地进行保护。
5.特定政策区
（1）西沙明珠地区中心
西沙明珠地区中心为南至明珠湖景区入口、北至三华公路、西至明珠湖路、东至城镇开发边界的
区域，规模 42.77 公顷。重点布局地区级旅游服务设施和交通集散设施，服务西沙城镇圈全域旅游发
展，提升旅游配套能级和品质。
（2）明珠湖小镇中心
围绕明珠湖西侧的中心绿地，规模 14.54 公顷。集中布局服务明珠湖地区的公共服务设施，提升
旅游小镇宜居品质，激发公共活力。
专篇：明珠湖地区规划
80
图 6-6：文化保护线控制图
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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图 6-7：特定政策区规划布局图
专篇：明珠湖地区规划
82
第三节 公共服务与基础设施保障
1.公共服务
依据西沙城镇圈中心体系布局，在明珠湖地区构建“地区级设施-社区级设施”两级公共服务设施
配置体系，满足 15 分钟社区生活圈设施需求，提升西沙城镇圈文体设施、旅游服务设施能级和品质。
（1）文化设施
规划文化设施总用地面积 0.98 公顷，人均用地面积 0.9 平方米。
规划新增社区级文化设施 1 处，为鱼类科普长廊，用地面积 0.07 公顷。
规划新增地区级文化设施 2 处，为明珠湖文化中心、科普展示馆，总用地面积 0.91 公顷。
（2）体育设施
规划新增地区级体育设施 2 处，为社区市民健身中心、水上运动管理中心，总用地面积 0.97 公
顷，人均用地面积 0.9 平方米。
（3）医疗卫生设施
规划新增社区级医疗卫生设施 1 处，为社区卫生服务中心，用地面积 0.66 公顷，人均用地面积
0.6 平方米。
（4）教育科研设计设施
规划保留（已建成）教育科研设计设施 1 处，为稀有水产研究中心，用地面积 1.33 公顷。
（5）其他公共设施
现状明珠湖游客中心改扩建，规划康养服务中心一、二期分期建设，总用地面积 8.98 公顷。
规划新增社区级养老福利设施 1 处，为综合为老服务中心，用地面积 0.45 公顷，人均用地面积
1.5 平方米。
（6）基础教育设施
规划新增幼儿园 1 处，用地面积 0.75 公顷。后续教育设施的统筹建设按照教育行业主管部门的
相关要求推进。
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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图 6-8：公共服务与基础教育设施规划图
专篇：明珠湖地区规划
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2.住房保障
依托休闲旅游、体育运动产业发展，引入生态居住功能，满足本地就业、度假休闲等不同人群的
居住需求。
至 2035 年，规划范围内住宅组团用地面积控制在 43.34 公顷以内，住宅建筑总面积控制在 43.3
万平方米以内，均为新增的其他住房。住宅总套数约 3600 套，套均面积约 120 平方米，人均住宅建
筑面积约 39 平方米。
3.公共空间
以明珠湖为中心，结合滨湖空间、河道、主要街道布局慢行线路，串联西沙明珠地区中心、明珠
湖小镇中心、各文体设施等主体节点，形成更为安全、高效、舒适的慢行网络，依托慢行线路布局休
闲、健身设施，提升慢行绿道吸引力。
规划范围内规划公园绿地总面积 32.88 公顷，人均公园绿地面积 109.6 平方米。规划地区级公园
1 处，为明珠湖公园，面积约 235 公顷；社区公园 2 处，总面积 14.34 公顷。
崇明区三星镇国土空间总体规划（2021-2035）
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图 6-9：远期（2035 年）居住用地布局图
