49

积0.08 元计算。4、电梯未实行24

小时运行的，另按每平方米建筑面积减少0.08 元计算。叫装置须设专人驾驶的，或由

业主大会要求专人驾驶的，驾

驶员应坚守岗位不脱岗，保障

安全运行。

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、

水泵及其它附属设施，损坏部

位及时修复，保证其正常运行。

按实分摊水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+

水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积2、重大节日前应对景观设施进

行安全、功能检查，保证节日

期间各项设施运行正常。

保险费用及

其他

由业主大会与物业公司协商确

定。

按实分摊备注：1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。

2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。

3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。

5、每一类的服务内容与要求应高于并包含低一类服务内容与要求（一类除外）。

50

附件六：可申请使用物业维修基金的物业维修范围界定（具体以政府有关部门文件为准。）

房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体

1.拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力；

2.整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层；

3.玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃（铝塑板墙面参照执行）；

4.户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。（二）公建配套

1.道路（路幅宽 7 米以下）：路面破损 50% 以上，整体修复路面、路沿。2.绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。3.公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

4.小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。第二部分 共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1.机房部分

（1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。（2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。（3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

（4）选层器：整体更换。

（5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。2.井道部分

（1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。（2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。（3）导轨：更换变形损坏部件。

（4）导靴：整体更换。

（5）曳引钢丝绳：全部更换。

（6）对重：更换导靴。

（7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞

3.厅站部分

（1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

（2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

（二）中央空调

1.空调压缩机部份

（1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。（2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。（3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。2.中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ 150 以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

51

3.冷凝器：更换阀门、管道。

4.蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

5.膨胀阀：更换。

6.控制系统：更换主控板。

7.辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8.风机盘管：更换风机、盘管。

9.新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。10.双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11.通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。（三）锅炉

1.炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。2.水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

3.燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。4.燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。5.供热设备：更换分汽缸、换热器。

（四）电气系统

1.强电：

（1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。（2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

（3）低压电器：电动机整机更换（ 5kw 以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2.弱电：

（1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。（2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。（3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。（4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。（5）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（ 5 米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

（6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。（五）消防设备

1.整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。2.消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门。（六）给排水

1.生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。2.排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、

52

雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

（七）质量要求

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。