略

CHAPTER

FIVE

第五章 趋势篇

中国住房租赁

行业白皮书

2022

23

一、“租购并举”成为长效机制，保租房发展加速

（一）量：总体规模维持较高水平，未来将减量发展，聚焦存量改造

近年来，从中央到地方不断出台政策支持和引导住房租赁市场发展，2015年中央经

济工作会议首次提及住房租赁市场，并确立“租购并举”制度到2022年“党的二十大”

报告再强调“租购并举”。在租购并举的住房制度方面，过去几年是在积极探索，打下基

础的时间，而新的五年是继续探索、追求高质量发展的时间。

“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），北

上广深四个一线城市及重庆的供应目标超过40万间，大部分新一线城市的供应目标

超过15万间，强二线城市的供应目标也超过5万间。各地都在大力发展保障性租赁住

房，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房问题，这也是“十四五”时期住房发展

的重点。

2022年，各地因地制宜，根据各地租赁市场的实际需求多元筹措保租房，纷纷在春

节后公布相关保租房筹建目标。年末，多省市提前完成保租房供应目标，加速为新青年和

新市民提供租住保障，同时也为城市留住人才提供支持。据不完全统计，截至目前，已有

超过90个省市出台了推动保障性租赁住房发展的地方性文件，从筹建方式、财政补贴等多

方面提供政策支持。不少二三线城市也开始下发加快发展保租房相关政策，且2022年，4

单保租房公募REITs成功发行，建行300亿住房租赁基金落地，都为市场提供强有力的金

融支持，预计2023年保租房总体规模将维持较高水平。

随着2023年各地两会相继召开，政府纷纷对今年的保障性租赁住房筹集目标及相关

规划作出安排。北京今年将筹建保障性租赁住房8万套（间），竣工各类保障性住房9万

套；上海市提出今年将筹措7.5万套（间）保障性租赁住房；广东省提出今年将新增筹集

建设保障性租赁住房不少于22万套。从年度筹集目标来看，不少城市今年的筹集量已较

2022年有所减少，比如北京市去年的筹集目标为建设保障性租赁住房15万套（间），竣

工各类保障房8万套（间），今年的筹建房源下跌近50%，上海2022年初确定的17.3万套

（间）的年度目标任务，今年也有大幅下跌趋势，各城市都在“减量发展”，但整体依旧

维持在较高点。

从筹措方式来看，2022年各地的涉租用地供应节奏明显较2021年有所放缓，特别是

纯租赁用地的供应，例如上海2022年全年仅出让1幅R4用地，出让规模大幅下跌，更聚焦

在支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房。目前，北京、上海、天津、重庆、深

圳、广州、海南等多个省市都提出“支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房”，鼓

励利用现有存量改建为租赁住房，通过非改租扩大保租房供应，因此，存量改造也将成为

2023年住房租赁市场房源供给的主要渠道之一。

（二）产品：大型租赁社区扎堆入市，保租房将形成规模化发展

自从2017年上海的首幅纯租赁用地出让，全国也开启了涉租用地的供应，受限于绝

大多数的纯租赁用地在国企手中，建设进度较慢，叠加此前近3年的疫情影响，这部分纯

租赁用地建设的租赁社区项目于2022年开始相继入市。2023年将迎来更多租赁社区的加

快入市，相关的配套设施也将日益完善。

以上海为例，2017-2020年，上海共计成交涉租用地超650万方，以单房建面70m2

推

算，预计有超9万间房源，而目前入市的项目约2万间房源，剩余的部分预计将集中于今年

或明年入市，体量较大。随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，上海的住房租

赁市场也将呈现出规模化、社区化的特点。

对于上海的保租房申请，个人可以通过“随申办”App的“保障性租赁住房服务”

窗口，在线申请看房选房、申请预约、合同网签备案等“一站式”服务，同时了解沪上各

个保租房项目的配租情况以及即将入市的项目信息。城投宽庭•光华社区预计2023年3月

10日供应，总体量1234套，地产城方耀华国际租赁社区共计2212套租赁房源也将预计在

2023年4月供应，越来越多的大型租赁社区供应排上日程。

另外，我们看到2022年各城市相关政策，北京、天津、深圳明确利用TOD模式助力

保障性租赁住房供给、助力绿色低碳发展；上海、广州、东莞等城市则重点推进TOD综

合开发，为建设轨道上的城市和都市圈提速。

成都从2021年开始，便积极投身于轨道TOD的保租房建设，全面启动实施双凤桥

TOD、马厂坝TOD、幸福桥TOD、三岔TOD、梓潼宫TOD、双流西TOD、中环TOD等

9个保障性租赁住房项目，累计筹集房源10000套。2022年，成都轨道TOD则是启动了

9000套保障性租赁住房建设，2年总数达19000套。2022年底，重庆首个轨道租赁住房投

资经营管理平台——重庆市轨道租赁住房发展有限公司成立，将推动四公里海峡路地块

建设成为重庆第一个“TOD+租赁住房”示范项目。作为上海万科联合申通资产开发的

首个TOD模式多元业态综合体项目，天空之城也打造了高端服务式公寓——天空之城@

HOME。未来依托轨交TOD打造的保租房也将成为热点，实现“站城人”一体化，同频

TOD微缩城市利好。

（三）租金：以保障民生为基调，租金稳中有进

2022年以来，随着年初疫情的蔓延，租金波动较大，7-8月毕业季的到来，带来了一

波租金的上涨，随后，租赁市场进入传统淡季，租金开始下跌，12月，北上深等一线城

市受疫情反复的影响，且处于年末，租赁市场供需出现一定失衡。北上广等一线城市及二

线重点城市杭州2022年个人房源租金同比均呈现上涨趋势，2022年各城市主要受疫情影

响，租金波动较厉害。

随着保租房项目的不断入市，各城市的租赁市场租金也将呈现较为稳定的发展

趋势。2023年，随着疫情进入防控新阶段，部分城市尤其是一线城市企业第一时间

开工激发了一定的租赁需求，租赁市场开始复苏。随着之后的春招、毕业季到来，

各城市租金势必会遵循市场周期性变化，在小幅波动后趋于平稳，整体呈现稳中有

进的趋势。

此外，在今年的两会中，强调加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需

求，解决好新市民、青年人等住房问题，这也进一步强调了政府保障民生的职责，因

此，租赁市场的租金将以“稳”为主，像2021年部分城市租金超10%的大幅增长将不会

出现。

二、人口净流入大的核心城市成为租赁发展主阵地，

其他二三线城市陆续跟进

（一）第一梯队：人口吸附效力依旧强劲，机构化率有望进一步提升

北上广深杭作为我国经济体量大、发展速度快的五大城市，也是我国住房租赁市场的

第一阵营，引领着全国租赁市场的发展。这五城，无论从租赁需求规模、市场存量供应规

模、新增涉租赁土地规模、政策支持力度、还是机构化发展程度来看，住房租赁市场总体

发展成熟度已经走在全国前列，发展模式也可逐步在全国范围内示范借鉴。

以上海为例，近年来上海大力支持住房租赁市场发展，通过增加租赁用地、加大金

融支持力度、培育专业化住房租赁企业、实施人才安居工程，加大保障性租赁住房建设筹

措力度等，加快构建多层次租赁住房供应体系，助力吸引和留住人才。“十四五”期间上

海计划筹集47万套（间）保障性租赁住房，截至2022年11月底，全市已累计建设筹措保

障性租赁住房38.5万套（间），完成“十四五”目标的82%，进度居全国前列。机构化方

面，目前上海集中式公寓开业规模排全国第一，大型租赁社区项目居全国第一。

近年来，北上广深杭凭借着强劲的经济动能、优质的就业资源不断吸引着全国各地人

口流入，未来，产业先进、经济发达的大城市仍是流动人口创业、就业的第一选择。而为

了吸引人才、解决城市职住不平衡的矛盾，住房租赁作为一项民生工程，也会得到进一步

长足发展。

租赁用地新建和存量盘活相结合，新增涉租用地整体供应降速，存量盘活将成未来主

流。以上海为例，上海全年R4用地仅成交一宗，五城涉租赁用地成交较去年下滑60%。

在保障性租赁住房提出多元供应后，各地都在积极落实，北上广深杭五城在2022年积极

出台各项非改租政策，存量盘活将成为未来发力重点。

租赁社区项目相继入市，引领行业发展。2022年五城迎来多个大型租赁社区的入

市，体量较大、品质较高、社区氛围浓厚的大型租赁社区深受租客的喜爱，是未来租赁产

品的发展方向。租赁社区为构建新时代住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索

和实践价值，近几年五城成交了大量的租赁用地，将在今后几年建成交付。

随着保障性租赁住房的加速入市，各城的机构化率也在不断提升。但与国际租赁市场

发展成熟的发达国家相比，五城仍存在机构化率低、租售比低、租金收入比高等问题，让

这些在大城市奋斗的年轻人在承受巨大的租房压力的同时，也无法“租”得安心、“租”

得舒心。由此，在租赁市场发展的道路上，仍有很长一段路要走，稳租金、培育机构化企

业或是重中之重。

（二）第二梯队：以盘活存量为主，增加住房租赁供给

近年来，二梯队的很多城市经济发展迅猛，部分城市为吸引人才，放宽户口政策、提

高住房和生活补贴等，城市常住人口和流动人口快速增长，但随之而来的住房问题也日益

突出，在高企的房价压力下，租赁成为这些新市民、外来务工人员的首选。

为解决城市新市民、青年人的住房问题，增强对人才的吸引力，二梯队城市积极响应

中央号召，开展保障性租赁住房建设部署。但与一线城市不同的是，由于市场闲置的存量

较多，短期内将以存量改造为主要供应方式，可以在增加市场供应的同时高效盘活资产。

各地因城施策，盘活存量市场增加租赁住房供应。除了盘活商办、厂房存量资产

外，二线城市还积极盘活存量住房，如长沙、成都、西安等城市通过将自有住房转作租赁

住房可不计算家庭住房套数的方式，郑州、济南等城市通过国有平台公司收购存量未售商

品住房用作租赁住房的方式，增加租赁住房供应，同时盘活市场存量资产。

部分二梯队城市吸引力不强，缺少发展租赁市场的动力，未来市场规模将停滞发展甚

至倒退。这些城市需以理性谨慎的态度发展住房租赁市场，而非仅以政策为唯一导向。

二梯队城市本土品牌公寓兴起，市场占比不断提升。在保障性租赁住房建设目标

下，各地国有平台公司开始成立住房租赁运营企业，本土国企品牌公寓纷纷面世，保租房

项目快速落地，未来本土品牌市场占比将不断提升。

（三）第三梯队：保租房稳步推进，部分城市租赁市场加快发展

相较于一线城市和强二线城市，普通二、三线城市经济发展水平一般，产业发展结构

单一、人口流入较少、商品住宅空置率较高、房价收入比较低，租赁需求尚未形成有力的

市场支撑，租赁市场整体发展较慢。但也有部分城市在近几年通过发展特色产业、出台人

才引进补贴政策等，流动人口不断增加，租赁需求提升，全国化布局品牌公寓陆续进入，

如昆明、南宁、常州近几年均有品牌公寓进驻。

在全国大力推进保租房发展大背景，三梯队城市也积极部署，南宁、昆明、常州、南

通等城市计划“十四五”期间供应4~8万间，将带动这些城市租赁市场加速发展。从筹建方

式来看，三梯队城市将主要通过盘活存量市场的方式增加租赁供给。从参与主体来看，城

市分化明显，经济相对发达、租赁需求潜力相对大的城市，参与主体更加多元，地方性企

业、全国化布局企业均有；经济发展缓慢、租赁需求较弱的城市，主要由地方国企兜底。

三、轻重双模式成行业主流，产品力+精细化运营是

核心

2022年开始，随着大型租赁社区的不断入市，国企的重资产模式也将在2023年继续

发力，而已经形成一定品牌效应的住房租赁运营企业将积极输出自身运营管理，以轻资产

模式切入与地方国企/政府的合作，而早期的包租模式将渐渐淡出，轻重双模式将成为行

业主流。

与此同时，随着参与主体的多元化，产品如何形成差异化也成为住房租赁企业需要克

服的问题之一。因此，产品力和精细化的运营将成为企业发展的核心。

（一）产品力：产品力能创造更好的收益，受到行业各界的关注

住房租赁行业在结束了前期快速的规模增长阶段后，已经逐渐进入到精细化管理阶

段，由量的增长转向质的提升，企业由追求“量”转向“质”。在形成了初步的竞争格

局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于优化产品和提升运营能力。

此前，租赁客户主要围绕城市新青年、新市民以及部分产业功能住宿客群，2022年

开始，租赁的需求开始提升，这其中包含了一定的家庭租住需求以及中高端的租赁需求。

由于房地产市场整体大环境一般，所以存在一些卖房后将租房作为租住需求的客户。所

以，随着租赁需求变得多元后，分类的产品力提升就会开始显现。

随着一些大型租赁社区项目的入市，改变了行业中对传统长租公寓的认知。2023

年，市场也将迎来更多优质的租赁社区加快入市，健身房、阅览室、直播间等公区配套日

益完善，社区配套更加多元，租赁产品力的进一步提升也将在一定程度上增强青年白领客

群的黏性，同时也将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群，租赁市场也将呈现出规

模化、社区化和品质化的特点，项目的产品力也为其盈利创造坚定的基础。

（二）精细化运营：依托数字化实现降本增效

住房租赁行业本就是一个利润微薄的行业，空置率稍高就会导致收益为负，这一行业

特性更加考验企业的运营能力。而打造吸引力强的产品+服务是降低空置率的必要方式，

因此精细化的服务与运营也显得尤为重要。

在当下数字化快速发展的大背景下，人工智能、物联网、云计算等新技术正加速推进

全球经济转型升级。尤其在疫情暴发后，企业的数字化价值凸显，数字化成为各个行业不

可逆的发展趋势。在“十四五”推动的数字化大潮下，通过“数字化”实现提质、降本、

增效，被住房租赁行业不断提及，可见“数字化”已经成为住房租赁行业发展的重要一

环，俨然变成住房租赁行业突破盈利困局的有效竞争利器之一。

在数字经济时代，住房租赁生活场景的搭建离不开智慧化场景体验，高效的运营管理

也离不开智慧化信息系统的赋能。目前，市场上的优秀租赁企业，都加大了对数字科技运

用的投入，借力科技赋能，系统化管理，提升居住品质和运营管理效率。

当下，住房租赁市场中的各类参与方已经积极地在数字化的实践道路上，酒店系运

营商凭借自身运营的先发优势，继承酒店的连锁管理和数字化基因，在数字化能力突出；

头部创业系运营商通过自研数字化管控系统，赋能运营提效；伴随着房地产市场逐步进入

“存量时代”，行业竞争也进入了后半场，房企系在入局住房租赁后，也开始从粗放式向

精细化发展过渡，部分房企公布了自身的数字化战略、数字化产品，数字化成为了房企切

入租赁赛道、实现弯道超车的重要工具之一，房企系运营商加速数字化迭代，有效的帮助

企业突破盈利困局；地方国企在“十四五”期间，将承担建设保租房的责任，而租赁社区

的运营管理更是离不开信息化的技术与手段。

随着各类运营商积极投身到数字化建设的进程中，未来住房租赁企业有望依托数字化

建设，打造功能互补、良性互动的居住大数据共享机制，并与相关部门形成联动效应，搭

建更加完善的租赁住房体系。企业在依托数字化技术实现降本增效的同时，也能为租客提

供更好地服务，因此，数字化也将成为接下来住房租赁企业集中发力点，或能成为企业突

破盈利困局的关键因素之一。

四、金融创新带来行业进一步快速发展

（一）住房租赁行业金融创新的政策支持以及带来的影响

近年来，金融扶持力度不断加码，服务体系不断完善。仅2022年中央及地方已发

布263条相关政策，同时政策颗粒度不断变细，“组合拳”叠加效应逐步释放，政策重

心从“市场监管→权益保障→租赁供应→金融支持”转变。2022年1月份，财政部发

布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，针对目前

REITs项目节税政策尚不成熟的特点，确保REITs项目发行成功完成募资后才需要缴纳

税费，减轻REITs发行前期的税负，促进REITs进一步发展；2月份发布《关于保障性租

赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》明确保障性租赁住房项目有关贷

款不纳入房地产贷款集中度管理；3月份《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融

资良性循环》中研究制定基础设施REITs扩募规则，推动保障性租赁住房公募REITs试

点项目落地；5月份，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发

行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保租房REITs

业务规范有序开展，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效

投资的新建项目，促进形成投资良性循环。截至本书发行前，2023年2月央行、银保监

会再出台金融支持住房租赁市场17条政策，全方面拓宽住房租赁企业融资渠道，支持住

房租赁市场提速发展。

通过政策对住房租赁行业发展的进一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品

质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，这既保护了投资者，也对行业的高质量

发展起到了激励与约束的双重作用，都是从根本上保证行业和企业发展的可持续性。实际

上，租赁行业自身的金融属性和资产属性，最终都会回归到居住属性和民生属性，金融支

持的最终目的也是大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，构建“租购并举”的住房

制度。

（二）住房租赁行业金融创新落实的情况以及未来金融创新可能的

方向

2022年住房租赁行业创新不断。2022年11月我国首个住房租赁基金落地，将通过盘

活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务，未来将催生更多的银企合作模式。年底，

证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出“加快打造REITs市场的保障性租赁

住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房领域”，未来市场化租赁住房REITs

也有望破冰上市。

从市场落实端来看，住房租赁行业公募REITs备受关注，2022年4只保租房REITs成

功上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT、华夏

基金华润有巢租赁住房REIT，募集资金约50亿元。此外，青岛房投保障性租赁住房基础

设施公募REIT项目、上海临港科技城保障性租赁住房REIT项目、上海城投保障性租赁住

房公募REIT项目等都在积极推进中。公募REITs与保租房具有天然的适配性，将为前期

投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业

快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”

循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。

结合住房租赁项目公募REITs发行条件和已发行的四支保障性租赁住房公募REITs分

析发现，“原始权益人能力、现金流稳定性、未来的估值”是市场认可保租房REITs投资

价值所在。结合四支保租房公募REITs底层资产和运营情况，预计未来短时间内国央企，

不涉房租赁企业仍将是保障性租赁住房公募REITs的生力军。此外，市场上有项目达到了

发行公募REITs的条件但暂未纳保，后期或许也会发行公募REITs，同时，未来也或将有

更优质的资产进行发行。

租赁住房具有建设和经营一次性投入大，回收周期长，但现金流稳定持续甚至增长的

特点，未来或可设计相适应的贷款模式。如果能将个人住房贷款的做法平移到住房租赁企

业，住房租赁企业能获得长达20年、30年的贷款，按月、按季或者按年分期偿还贷款本

息，其影响不亚于公募REITs，将是住房租赁领域一个较大的突破，或是我国在融资方面

的一大创新。