TUPAI MONTHLY 精品推介 44

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PART 贰

户型面积160㎡起步，科技城迎来超级改善新盘

苏地2022-WG-68号地块位于高新区科技城青山路西、科憬路北，出让面积84832㎡，容积率

＞1且≤1.45，规划为住宅用地。地块起拍总价182049万元，起拍楼面价14800元/㎡，最高限价

17020元/㎡。

1、 建 筑 高 度 ≥

25m且≤49m。

规划要求：

2、地块内住宅为

全装修成品住宅。

3、地块内不得设

置带有私家花园的低层

独立式住宅。

4、地块内可设置

住 宅 总 户 数 不 超 过

680户，住宅户型面积

不小于160㎡(户型面积

包含公摊面积及套内面

积)。

优质学校环伺、生态资源突出，科技城68号地块位置优、配套全

整体来看，地块周边教育、生态资源突出，是不可多得的优质宅地。

北侧有苏州高新区第三中学、伊顿国际学校、苏州科技城彭山实验小学校、苏州高新区文体中

心、时尚水岸商业广场等教育、休闲、商业配套。

附近还有诺贝尔湖公园、彩石湖公园、五龙山等生态资源。

科技城68号地块南侧有中国科学院苏州生物医学工程技术研究所和高博软件技术学院，人文气

息浓厚。

住宅户型面积160㎡起步，预计打造超级改善产品

根据规划条件显示，科技城68号地块户型面积要求不小于160㎡，且为全装修成品住宅，预计

未来将上新超级改善类精品住宅。

板块近两年成交7宗宅地，区域新房存量充裕，面向改善

科技城板块作为苏州一城四核发展规划下的西部一极，一直以来也是苏州买房人较为青睐的区

域。

土拍大数据显示，近两年，科技城板块共成交了7宗涉宅地块。最近一次成交为今年10月份成

交的64号地块，被苏州市斜港置业有限公司拿下，成交总价104222万元，楼面价13000元/㎡。

目前区域内有科技城金茂府、熙境云庭、前山澜庭等多个新盘在售，主力户型面积在97㎡-

140㎡之间，均价23600-28500元/㎡不等。新房总价门槛约230万。

科技城板块环境优美，优质学校聚集，新房大面积改善产品众多，非常适合对于居住环境要求

较高的有孩家庭。

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土拍月刊

243亩！张家港核心区3宗宅地，

值得重点关注

当前，随着长江经济带、长三角一体化、沪苏同城化等战略机遇的交融叠加，沪苏通、南沿江、

通苏嘉甬三条高铁的交会贯通，张家港正日益成为长三角区域最具活力的枢纽之城、创新之城、希望

之城。

作为长三角核心圈层的重要节点城市，张家港区位优越、产业发达、社会文明，综合实力长期位

居县级市百强城市前三甲。

如今的张家港，城市建设日新月异，开放的营商环境商机无限，正全力营造最优的生活和投资环

境。一批枢纽型产业、高新产业以及高端优质教育医疗资源正在加快落地，张家港的城市能级正快速

提升。聚力项目建设、聚焦创新转型，放大产业集群竞争力、锻造动能转换强引擎，港城房地产市场

持续稳中向好蓄能增势。

土拍大数据显示，11月4日位于城东文化商住区的城东6号地块挂牌出让。除此之外，港城核心区

还有2宗重点地块或将在近期拟上市，我们来一探究竟。

区域 地块名称 地块位置 面积（亩） 容积率 规划用途

城东文化

商住区

经开区

城东6号地块

乘航工贸学校地块

陈东庄南侧B地块

东二环路东侧

镇中路东侧、

乘航西路北侧

人民路南侧、国泰路西侧

80.7

95

67

1.6

1.2

/

商住

商住

商住

TUPAI MONTHLY 精品推介 46

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城东6号地块

区域 地块名称 地块位置 面积（亩） 容积率 规划用途

城东文化

商住区

城东6号地块 东二环路东侧 80.7 1.6 商住

城东6号地块，编号张地2022-A01号，已于11月4日正式挂牌。该地块位于市区东二环路东侧，

面积约80.7亩，最大容积率1.6，为商住用地。起拍总价77520万元，起拍楼面价9000元/㎡，最高限

价楼面价10351元/㎡。

根据地块规划要求，地块未来所建项目建筑密度≤30%，绿地率≥30%，住宅高度介于10m80m之间。地块商业部分可沿蒋农路设置，高度不大于2层。

地块位于城东文化商住区，该片区位于张家港市区，西接中心城区板块，东临高铁新城板块，区

域主要的功能定位是以居住、文化功能为主，重点引导城市向东拓展。

休闲方面，从地块西侧的东二环路往南1.5km即可到达梁丰生态园，黄泗生态园距地块也仅约

4km左右。

医疗方面，地块距离市妇幼保健所约2.3km，驾车8分钟可达；距离第一人民医院也仅7.7km，自

驾仅需15分钟，日常生活多一份保障。

教育方面，周边汇集了乘航幼儿园、乘航小学、常青藤实验中学等教育资源。另外，市一中东校

区、实验小学乘航校区也将于明年正式投用，教育优势逐步凸显。

从具体位置来看，地块紧邻中心城区板块，向西步行600m即抵达万达广场、保利大剧院以及张

家港文化中心。周边还分布有美邻广场以及在建中的金茂览秀城等商圈。

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土拍月刊

乘航工贸学校地块

区域 地块名称 地块位置 面积（亩） 容积率 规划用途

商住

地块周边分布有东二环路、南苑路等主干道，对外交通便捷。周边教育资源丰富，有乘航幼儿

园、乘航小学、张家港第七中学等学校环伺。另外，地块邻近梁丰生态园、黄泗浦生态园等休闲配

套，景观优势明显。

地块位于镇中路东侧、乘航西路北侧，出让面积约95亩，最大容积率1.2。地块体量适中，1.2的

超低容积率，适宜打造高品质纯低密住宅，宜居度高。

总体来看，地块周边配套资源优质，环境宜居，且区域周边已入驻碧桂园、金厦、建发、金辉等

品牌房企，开发价值受认可度较高。

经开区 乘航工贸学校地块

镇中路东侧、

乘航西路北侧

95 1.2

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整体来看，3宗宅地位于港城核心位置，配套资源优势凸显，地块质素上佳，具有可观的开发潜力，值得重

点关注。

地块周边分布有人民路、国泰路、张扬公路、S82疏港高速枢纽等城市主干道，自驾出行便捷；周边有张家

港购物公园、杨舍老街、曼巴特三大商圈环伺；梁丰中学(在建)、悦丰幼儿园、张家港实验小学泗港校区、梁丰

中学等名校环伺。另外，地块周边还汇聚了第一人民医院、张家港中心医院、健华医院等医疗资源。

陈东庄南侧B地块

地块位于人民路南侧、国泰路西侧，出让面积约67亩，规划为商住用地。在港城“居住向西”的

政策引导下，城西成为了集合居住、办公、购物、娱乐、文教、卫生等为一体的生态宜居地。

陈东庄南侧B地块 人民路南侧、国泰路西侧 67 /

区域 地块名称 地块位置 面积（亩） 容积率 规划用途

经开区 商住

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土拍月刊

张家港凤凰镇拟上市

2宗核心宅地有何看点？

据了解，当前，凤凰镇正以凤恬路为中轴线，将沿线景点和风光带进行整合，把恬庄古街、肖家

巷、凤凰湖、凤凰山、河阳山歌馆、永庆寺、万亩桃园、鸷山桃花源、温泉度假村等旅游景点串珠成

链，全域旅游大格局正逐步成型。

每一座城市，都有一条代表性的道路，与这座城市的未来息息相关。

在张家港凤凰镇，凤恬路是一条颇具盛名的旅游观光路，国家4A级旅游景区凤凰山、万亩桃园、

肖家巷等众多景点分布在其两侧。

凤恬路这条旅游观光路也成为市民争相打卡之地。今天要重点介绍的2宗宅地就位于凤凰镇凤恬

路南北两侧，我们不妨来一窥芳容，看看这2宗地块有何看点。

凤凰镇2宗拟上市地块位置关系图

TUPAI MONTHLY 精品推介 50

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中新鸷山桃花源FHZS-01-03-06号地块

地块位于“中新·鸷

山桃花源”项目规划范

围内，这里堪称现实版

“桃花源”，是张家港

首个城市田园综合体，

包含田园社区、雷迪森

度假酒店、生态湿地公

园、禅文化园、山甸巷

特色田园乡村等内容。

该地块位于汉江路

西侧、凤恬路南侧，面

积 约 68.3亩 ， 容 积 率

1.0-1.3， 规 划 为 住 宅

用地。

凤凰新城12号地块

该地块位于望湖路北侧、中山路西侧，面积约117.5亩，容积率1.0-1.5，规划为住宅用地。

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土拍月刊

凤凰镇占据张家港南大门，处于“长三角1小时经济圈”圆心位置

区域交通内外通达，板块主干道环绕，周边还有沪武高速、苏虞张公路等城市“主动脉”，纵

横南北、连接东西。从凤凰镇驱车前往高铁张家港站仅需15分钟。

凤凰镇，位于张家港南大门，与常熟、江阴两市交界。从长三角更广义的角度来看，凤凰南融

苏州、西接无锡，东临上海，处于“长三角1小时经济圈”圆心位置，区位优势凸显。

另外还有苏通嘉甬预计2024年通车、南沿江城际已全面进入铺轨阶段，预计明年8月具备开通

条件。待高铁全部开通后，港城将以更加完美的姿态快速融入一小时长三角城市群。

有山有水，凤凰镇拥有不可复制的自然资源和历史文化资源

近年来，随着凤凰山景区提档升级和旅游消费的高涨，打响了“听山歌、泡温泉、赏桃花、逛

古街、游古寺”的特色文化旅游品牌，年均接待游客量在104万左右。

凤凰镇境内凤凰山、凤凰湖交相辉映，现代新城、江南水乡融为一体。区域内更是汇集了鸷山

桃花源、万亩桃园等众多生态休闲资源，优势凸出，大放异彩。

同时，凤凰镇大力发展“旅游+”产业，完成“河阳田园非遗村”--肖家巷特色田园乡村的打

造，完成“鸷山桃花源”田园综合体建设，引进乡伴·肖家巷理想村、托尼洛·兰博基尼酒店、雷迪

森温泉度假酒店等旅游配套设施项目，乡村旅游特色逐步凸显。

优质教育资源+繁华商圈+医疗资源在侧，居住于此，生活无忧

凤凰镇教育资源集聚，凤凰中心幼儿园、凤凰中心小学，凤凰中学、凤凰高级中学等优质学

校。此外，去年12月，张家港市凤凰教育集团成立暨华东师范大学教育学系实验学校授牌仪式在凤

凰镇举行。未来将借力华师大教育学系品牌优势、人才优势、教育资源优势等。

凤凰中学

医疗方面也是很强劲的，凤凰镇政府投入2.5亿元、按照二级医院标准打造了凤凰人民医院。

商业方面，大型综合商业中心凤凰生活广场可以实现电影、健身、美食等一站式生活体验。

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区域房地产市场健康平稳发展，住宅产品类型多样

据土拍大数据统计，近三年以来，凤凰镇共计出让了3宗涉宅地块，总成交面积约254亩。

目前，该3宗地块已分别打造成碧桂园翡翠天宸（均价10500元/㎡）、汇信凤语江南（均价

12000元/㎡）、一方•桃源里项目（别墅均价16500元/㎡）。

三大项目，产品定位明确，各成风格，产品类型覆盖小高层、花园洋房、联排别墅、合院等，

置业者可选择性较多。

2020年6月中旬，碧桂园竞得凤凰镇映山路南侧的2012-B54号地块，楼面价4296元/㎡。同年

10月下旬，汇信拿下位于凤恬路北侧的2014-B52号地块，楼面价4300元/㎡。去年3月底，大连一

方摘得位于凤恬路南侧的2016-B20-A号地块，楼面价4615元/㎡。

凤凰镇近期拟上市的2宗宅地，位于凤凰镇核心区域，可以享受到区域最为优质的各类配套资

源。2宗地块面积适中，形状规整，易于开发。地块何时正式挂牌出让，土拍网将及时关注并报

道。

根据《张家港城市总体规划》中将凤凰镇定位为“中国历史文化名镇、苏南地区重要的旅游休

闲地、新兴产业基地”。文旅休闲产业的快速发展，进一步提升了区域价值，区域发展潜力不可小

觑。

凤凰镇近3年涉宅用地出让汇总表

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土拍月刊

总面积约18.55万㎡

锡山主城区上新两宗优质地块

将于11月29日竞拍

10月28日，无锡第五批次集中供地公告正式发布，锡山区该批次共挂牌3宗地块。其中，有两宗

地块均位于主城东亭片区，分别为友谊路东、二泉东路北地块及华夏北路西、老兴塘河北地块，两宗

地块总占地面积约18.55万㎡。

华夏北路西、老兴塘河北地块（XDG-2022-96号地块）

地块位于东亭街道华夏北路西、老兴塘河北，可建设用地面积约95200㎡，容积率1.8，起拍楼面

价12056元/㎡，最高限价13864元/㎡。

地块规划为居住、商业用地，其中

商业核定建筑面积占总核定建筑面积的

比 例 不 小 于5%， 且 上 浮 不 超 过1000

㎡ ， 按 照 住 宅 （ 含 配 套 ） ： 商 业

=94.68%： 5.02%的 评 估 设 定 建 筑 比

例，住宅起始楼面地价为12500元/㎡，

商业起始楼面地价为3650元/㎡。

根据规划要求，地块东侧设置睦邻

中心区域，睦邻中心建筑面积不少于

21400㎡ ， 其 中 街 道 文 体 中 心 不 少 于

12000㎡，微型消防站不小于800㎡，

商 业 不 少 于 8600㎡ （ 含 菜 场 不 少 于

2000㎡。）

TUPAI MONTHLY 精品推介 54

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该地块地处锡山主城区东亭街道与梁溪区的交界处，可共享两个区域的配套利好。地块距市中心15分钟

车程、距机场25分钟车程、距京沪高速无锡东道口约5分钟车程，且312国道、锡虞西路等高等级道路环伺。

此外，地块附近未来规划地铁8号线。中大诺卡小镇、蔚蓝都市花园、首创隽府等成熟住宅社区环伺，居住氛

围浓厚。该地块闹中取静，周边河道纵横，为地块开发高品质楼盘提供了得天独厚的优势，地块未来开发建

设将提升锡山主城区的人居品质，发展前景看好。

医疗：二院/五院、锡山人民医院东亭分院、东亭街道社区卫生服务中心

商业：宜家荟聚购物中心、八佰伴中心、麦德龙、百安居、迪卡侬、红

星美凯龙、梁溪万达广场等

教育：中大诺卡小镇幼儿园、规划幼儿园、规划小学，二泉中学（天一

教育集团）、东亭中学（天一教育集团）、江苏省天一中学、无锡市协和双

语国际学校

休闲：隆亭公园、地块南侧规划公园1座

地块看点：位于两区交界处，闹中取静

周边配套

友谊路东、二泉东路北地块（XDG-2022-97号地块）

地块位于友谊路东、二泉东路北，可建设用地面积约90306㎡，容积率1.6，起拍楼面价

12103元/㎡，最高限价13603元/㎡。

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土拍月刊

地块规划为居住、商业用地，其中商业

核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不小

于14%，且上浮不超过1000㎡，按照住宅

（含配套）：商业=86%：14%的评估设定

建筑比例，住宅起始楼面地价为13500元

/㎡，商业起始楼面地价为3521元/㎡。

根据规划要求，地块北侧设置商业集中

区 ， 需 配 建 建 筑 面 积 不 少 于9800㎡ 的 酒

店。

地块地处东亭街道核心区域，毗邻天一中学，周边还有东亭实小、二泉中学、无锡丽笙精选酒店、锡州花园

酒店、八佰伴中心等各类配套，龙湖天街项目也正加紧建设。距地铁2号线东亭站仅1公里左右，紧邻拟建地铁

6号线站点，出行较为便利。目前，地块周边已吸引了绿城、龙湖、新城等开发商入驻，该区域已然成为东亭核

心居住商圈，未来发展前景看好。

地块看点：东亭核心居住商圈，紧邻拟建6号线站点

医疗：二院/五院、锡山人民医院东亭分院、和睦家国际医疗保健中心、

东亭街道社区卫生服务中心

休闲：隆亭公园、馨和园

教育：爱尔艺术幼儿园、东亭实验小学、二泉中学（天一教育集团）、东

亭中学（天一教育集团）、江苏省天一中学、华天双语学校（天一教育集

团）

商业：宜家荟聚购物中心、八佰伴中心、华润万家、麦德龙、百安居、迪

卡侬、红星美凯龙

周边配套

TUPAI MONTHLY 精品推介 56

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东亭位于无锡中心城区东部，扼守整个城市的东进要道，拥有50多条公交线路组成的密集交通

网，出行便利。沪宁高速公路在东亭设有互通式立交道口，2小时经济圈内可达上海、杭州、南京等

核心城市；地铁二号线3大站点柏庄站、东亭站、庄桥站横穿全境，到无锡各个区域极为快捷。

目前，东亭板块教育、商业、医疗等配套均较为完善。东亭实验小学、柏庄实验小学等6所小

学，东亭中学、二泉中学及全国示范性高中——江苏省天一中学等优质教育资源坐落于此；卜蜂莲

花、华润万家、龙湖天街、八佰伴中心等城市商业迅速崛起。两宗地块周边住宅社区环绕，居住氛围

良好。

土拍观察

土地市场方面，2020年至今，东亭街道合计出让2宗宅地。于2021年8月成交的美的云开东方项

目，楼面价15000元/㎡，就位于华夏北路西、老兴塘河北地块附近，现项目在售小高层产品，毛坯

均价23000元/㎡，精装均价24000元/㎡。2020年6月成交的新城天一府项目，楼面价13460元/㎡，

与友谊路东、二泉东路北地块仅一路之隔，项目在售小高层房源均价约23000元/㎡。

两宗地块将于11月29日9:30竞拍，届时成交情况如何，土拍网将持续关注

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山水资源+科创升级！

滨湖区山水城板块上新两宗重磅宅地

16905元/㎡起拍

近两年，如果提及无锡高速发展的板块，山水城，必然是绕不过的话题。作为政府近年来重点发

展的板块，无锡山水城占拥无锡半壁江山的自然资源，在城市化配套相继落地的趋势下，低密健康生

活需求的背景下，这座属于无锡的后花园更是购房者的“宠儿”。

这里山水资源得天独厚

区域内群山环抱，内有占地5000亩、3A级景区的雪浪山、龙寺生态园，西有龙王山，东揽长广

溪国家湿地公园，风景优美，周边森林覆盖率更是高达88%。加之400亿巨投的融创文旅城就坐落于

此，由此开启了山水城在文化旅游方面的新的经济增长极。

与可往复发展的商业资源不同，山水城板块天生就拥有“生态宜居”标签。

TUPAI MONTHLY 精品推介 58

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这里路网四通八达

区域内蠡湖大道、清源路、高浪路等交通干道可以直达太湖新城核心区、无锡机场、无锡东站等

重要交通枢纽；地铁1号线南延线的贯通拉近了整个板块与其他片区的距离；苏锡常南部高速公路太

湖隧道和马山湖底隧道的开通也极大的改变了山水城的战略地位，对促进苏锡常城市发展、激发经济

潜能、加快长三角一体化具有重要意义。

这里科创产业蓬勃发展

在交通路网通畅的情况下，近年来，山水城在集聚“高端产业、高端人才”方面抢占制高点，集

聚了一大批物联网、云计算和电子商务等领域的高精尖企业，702科创研究所、山水科创产业园、江

南大学等文化产业聚集，是无锡的人才科创高地。

这里城市界面在不断更新

依托自身区位、生态等优势，围绕打造“三区四城”的目标定位，山水城正式启动实施太湖郊野

公园战略规划，并先行启动了南部高速沿线环境整治、山水西路沿线景观提升、雪浪山环境整体提升

改造和西林文化产业创意小镇建设等4个集群项目。

作为“太湖湾科创带”的重点区

域，山水城发展更是处处紧扣“科创”

二字。今年8月，红沙湾科学城概念规

划出炉，将以太湖湾科创带的策源中

心 为 总 体 定 位 ， 设 置 前 沿 科 创 策 源

区、科研模式创新区、碳中和城市先

行区，打造“三带一环、四大单元、

十字水街” 的空间结构和“一廊、两

轴四带、四大单元”为功能结构。

59 精品推介 TUPAI MONTHLY

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这里是宜居之城也是投资热土

宜居、宜业、宜生活的山水城是人们未来的生活之城，也是品质生活之城。随着越来越多的实力

房企入驻，山水城楼市也越发繁荣，打造了信义山水嘉庭、旭辉铂悦溪上、山水拾涧、太湖金茂逸

墅、绿城无锡桃花源、朗诗熙华府等一系列热门楼盘。

就在10月28日，无锡第五批次集中供地公告正式发布，山水城板块再次重磅推出两宗优质地块，

将于11月29日9:30竞拍。两宗地相距不远，毗邻地铁1号线地铁口，受山水城和经开区两大商圈辐

射，坐享红沙湾科学城发展红利，综合素质十分优越。

TUPAI MONTHLY 精品推介 60

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地块位于山水城板块，靠近太湖，山水自然资源优越。周边望溪路、清源路、具区路等主干道环

伺，西侧紧邻“城市动脉”蠡湖大道，自驾出行方便，地铁1号线雪浪站举步可达，轻松通达全城。

往西不到1公里便是融创文旅城，北侧是国家数字产业园和江南大学附属医院，3公里范围内雪浪山生

态景观园、长广溪湿地公园、贡湖湾湿地公园等休闲旅游观光配套设施林立，各项生活配套齐全。当

前地块周边无新房在售，不过往西1.5公里处的经开区，聚集了银城翡丽和风、宸风云庐、仁恒•湖滨

世纪等众多高端产品系，地块能直接享受外溢价值。

清源路与望溪路交叉口东南侧地块（XDG-2022-77号）

地块看点：配套丰富、自然山水、人文景观应有尽有

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地块处于山水城与经开区交接区域，是太湖科创带重要一环，拥有超强产业支撑，科教创业园、

无锡软件园等先后入驻，高精尖人才聚集。周边路网通达，具区路、五湖大道等主干道环绕四周，西

侧紧邻城市快速路蠡湖大道，出门即是地铁1号线长广溪站。拥有文、教、医、游、购、娱,一站式全

配套生活圈，融创文旅城、融绿星光广场，南外国王学校、江南大学附属医院、雪浪山生态景观园、

长广溪湿地公园等各项配套环伺，毗邻江南大学，后期开发潜力巨大。

蠡湖大道与震泽路交叉口东南侧地块（XDG-2022-98号地块）

地块看点：位于科教产业集聚地带 高精尖人才聚涌而来

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