高效的品质提升能力—车行出入口改造升级

人机交互屏

数字对讲

广告灯箱

车道控制

黑

猫

二

号

 4个小区出入口更换为黑猫二号系统+捷闸机（栅栏杆）+智能

识别器+防砸雷达+车道环境监控警戒机

 车库更换为黑猫二号系统+捷闸机（直杆）+智能识别器+防砸

雷达+车道环境监控警戒机，车库出口改造感应抬杠，实现无

感通行，提升业主通行感受

措 施

高效的品质提升能力—监控系统

指

挥

中

心

标

准

化

监

控

系

统

升

级

1、现园区为模拟信号，约280个点位，现场盘点损坏约10个，6个监控大屏老化；原有模拟信号摄像头进行维修更换，同时监控系统

实现分级管理，园区设置一级关注区域、重点关注区域、持续关注区域，新增数字高清监控系统，升级75个点位含后台软硬件焕新；

2、高层楼顶增加高空巡检数字云台2部，覆盖园区整体面貌，对于突发事件提供辅助高空监控；

一级关注区域

重点关注区域

持续关注区域

数

字

云

台

高效的品质提升能力—单元门禁系统修复

现 状

措施

1、单元门门体受损变形

2、单元门闭门器损坏情况严重

3、电磁锁均有损坏，无法闭合

4、现有单元门禁系统，约有33台门禁机故障损

坏无法正常使用

1、对园区单元门进行全面检修

2、更换电磁锁、闭门器

3、门体整形、出新

4、更换单元门禁系统为网络门禁机，实现刷卡、

远程呼叫核实、手机通讯远程开门功能

高质量的服务履约能力—安全服务升级

高标准，年轻态 年龄45岁以下，形象亲和力佳，优先录取退伍军人

训练有素，作风优良 格斗术、擒拿术，安防器械使用、体能拉练等

装备精炼，保障有力 智能呼叫对讲、巡逻车、安防器械、特种作训服

 制定巡逻方案

1、安全专家制定小区巡逻路线，不定期交叉巡逻，实施街区秩序维护巡视

2、夜间巡查重点关注园区安全隐患，防范盗窃等突发事件

3、配发智能对讲机，监控巡逻全过程

高质量的服务履约能力——安全大联防

街区大联防

现 状

目前机动车停放杂乱，未见管

理痕迹，阻碍业主出行通道，

幼儿园区在早晚期间拥堵混乱

高质量的服务履约能力—机动车停车管理

1、充分利用停车资源，严格管控

外来车辆，严禁占道违停

2、停车秩序维护，配置专人管理

3、加装监控点位，实时监控违停、

占道等，双管控

4、幼儿园门口通道早晚高峰专人

管理，禁止停放机动车

措

施

高质量的服务履约能力—非机动车管理

• 僵尸车定期清理，充分利

用停放资源

• 加强安全巡逻，引导非机

动车辆入库停放

• 非机动车车位进行合理

规划停放区域

• 更新升级充电设备

• 补充灭火器材

1. 非机动车库设施改造 2. 非机动车库管理措施

反光贴

高质量的服务履约能力—装修管理

装修管理告知

签订装修管理协议

装修人员备案

装修现场管理

壹 贰 叁 肆 伍

装修退场验收

A证

施工人员登记

统一出入口

规范化管理

装修时间：8:00-18:00

承诺允许物业人员进场巡查

B证

专职装修管理员

装修围挡保护

装修巡查

围挡保护

装修垃圾袋装清运，指定地方堆放

装修专用通道（人、货、垃圾）

让更多资源奔赴南园

人、财、物资源保障能力 I 成熟的外接项目管理经验 I 强大的后台支撑力

南京万科物业Introduce

万科物业于2002年进入南京，目前业务布局江苏南京、徐州、扬州、

镇江、盐城等八个城市

公司为南京市物业管理行业协会副会长单位，其管理项目多年来获得

省市级示范项目近50个，在南京市推行的物业管理行业信用排名及江苏物业

服务企业综合实力50强”排名中，一直名列前茅

万科物业南京区域平稳运营业委会项目40+，管理能力保障；此外具有

专业的承接查验团队，为小区风险排查提供专业意见

钟鼎山庄

21年 深耕南京 5000人 专业团队

188个 服务项目 4300万㎡ 管理面积

本土资源保障能力

成熟的外接项目管理经验

紫金华府南苑 恒大溪山公馆 丹桂园

中冶

天城

金域

翡翠逸 蓝湾

景花园

紫京

云筑

万物云南京代

表处本部

颐和东园

颐和

西园

文化名园

高尔夫

国际花园

紫气云 佳湖绿岛

谷苑

托乐嘉

美之国

金域国际

都荟启镜

紫峰花园

璟悦名邸

颐和南园

江宁项目节选 管理骨干 58 名 在职员工 492 名

保洁机械化作业车 41 辆 绿化专业机械 52 台

大型工程机械 11 台 专用消防车 2 辆

专业化应急抢险、抢修设备 26 台

高效响应能力

天元城

九都荟

尚都荟

都荟雅居

都荟天地城

新都荟

翠岛花城

绿地玉晖

云逸都荟

片区专家团队

快修共享中心

E控中心

环境/清洗中心 客户服务赋能中心

街区培训服务站

片区共享中心后台支撑

维修首席 曹斌 环境首席 陈实秋 安全首席 朱俊龙 管家首席 李发英

片区共享中心

快修共享中心 环境/清洗中心 E控中心 街区培训服务站 客户服务赋能中心

共享中心风采展示

快修共享中心

环境/清洗中心

街区服务站

街区大联防

3·08街区联

防抓捕盗贼

6·11暴风暴

雨灾后重建

快修水景、地

库改造

同样的价格 更精彩的生活

高效、合理的团队配置 I 充足的资金支持 I 服务目标与愿景

高效、合理的团队配置

项目经理1人

管家专业经理

1人

秩序维护专业经理

1人

工程设备专业经理

1人

环境绿化专业经理

1人

管

家

3

人

管

家

助

理

1

人

装

修

管

理

员

1

人

安

全

班

长

2

人

巡

逻

秩

序

员

7

人

门

岗

秩

序

维

护

人

9

监

控

中

心

2

人

弱

电

工

程

1

人

公

共

维

修

3

人

保

洁

员

人

35

绿

化

工

9

人

数字化运营督导1人

出纳1人

项目编制：82人

项目经理：1人

出纳、人事、运营：3人

管家服务：5人

安全秩序：21人

工程维修：7人

环境绿化：45人

人事1人

电

梯

工

1

人

商务报价

物业服务费

• 高层住宅：1.80元/月.㎡（不含公共能耗费）

• 多层洋房：2.00元/月.㎡ （不含公共能耗费）

• 联排别墅：2.50元/月.㎡ （不含公共能耗费）

• 独栋别墅：3.40元/月.㎡ （不含公共能耗费）

• 商 业：5.60元/月.㎡ （不含公共能耗费）

公共能耗

• 公共能耗费沿袭当前标准

车位费

• 汽车停车位租赁费和车位服务费沿袭当前标准

公共收益分配

• 公共收益：扣除管理成本及税金后，70%归属于全体业主，30%补贴物业服务收入

资金支持

科目 类别 改造部位/项目 改造内容 预估金额

（万元）

预计完成时间

（进驻后）

设备设施

焕新行动

电梯系统 电梯应急维修

根据现场已知电梯存在的问题，做如下整改，提高乘梯安全：

1、系统性地开展电梯安全检查，排查并梳理各类潜在安全隐患，制定修缮与维护计划，并对电梯进行精调作业

2、钢丝绳清洗除油18台、更换电梯轿厢光幕13付，厅门轮42只，补偿琏10根，电梯五方对讲更换主机1部，分机18部等相

关配件

3、9台电梯底坑渗水，进行墙面注浆，地面垫层，引流，同时对生锈配件开关进行更换

4、对轿厢更换照明或灯带进行亮化、铺设地板或定制PVC地垫

18.00 3个月

土建工程 园区路面修复

1、西门与北门之间商业街车辆通行主路面损坏严重，更换为沥青路面，预估1320㎡ 20.00 5个月

2、园区内多处地面沉降、断裂、损坏需维修，对园区内损坏路面进行维修，如西门、东门主干道、环形路、园区小路等区域，

石材路面维修石材修复，面包砖路面采用混凝土仿砖修复，预估1000㎡

5.00 8个月

周界围墙 园区周界维修出新 园区现有周界围墙在北门处有明显倾斜，存在倾塌风险，西门处围墙略有倾斜，需处理，周界存在铁艺围栏锈蚀、防攀爬刺

断裂等情况，对北门倾斜围墙拆除新建、西门墙体加固，铁艺围栏及防攀爬刺出新、破损处更换处理 10.00 5个月

景观设施 木质结构景观焕新

园区存在多处栈道、凉亭、木桥和座椅，均为木质结构，存在维修养护不及时造成木质结构腐烂、损坏情况，如悦湾1-2之间、

悦湾3栋南面、然湾9-10之间、然湾3-2之间、馨湾7栋-嘉湾32栋之间、湖区馨湾11栋附近、嘉湾12栋、嘉湾29栋南、馨湾8

栋南、畅湾33栋等区域，需要进行维修出新保养，约500㎡，后期需每年进行正常维护

10.00 10个月

回家通道 楼道、电梯等候厅

焕新 业主回家主要通道、电梯厅、楼道内存在墙体污染情况，对回家主通道进行涂料刷新处理，提升回家通道品质 4.00 8个月

机房升级 标准化设备房建设 现有设备房缺乏管理维护痕迹，存在照明损坏、垃圾堆积、墙体受潮污染、设施设备无维护，进驻后对设备房进行标准化建

设，出新后标示牌进行统一更换，定期维护 5.00 4个月

公共照明系统 照明修复及夜间景

观亮化

1、园区部分草坪灯、高杆灯变形损坏缺失，对园区公共照明、楼道照明进行修复及补充

2、园区地库灯光整体昏暗，感官差，更换为微波感应式照明系统，改善地库整体照明情况，同时实现节能降耗

3、对园区主出入口、景观点位、水景、湖区及部分凉亭区域进行夜间灯光美化、亮化，营造夜间景观氛围

8.00 3个月

排水系统

地库排水系统修复 地库排污泵故障、损坏情况严重，需进行修复、更换；部分排污泵控制柜配件损坏，排水沟井盖锈蚀，需进行出新、更换 3.00 3个月

污水管网及化粪池 小区雨污分流已做，共有4个化粪池，需要吸污，预计需要30车；管道易堵部分位于高层悦湾和嘉湾32栋，下水管道过长；

东门管道下沉易赌，主管道疏通清洗预计2500米

4.50 1个月

设备维修 地库除湿机维修 地库放置除湿机需进行维修保养 3.00 2个月

设施设备维护

装备配备

公共维修、应急类

物料配备 根据现场实际情况，配置专业大功率管道疏通清洗设备，房屋渗漏检测设备，各类维修、应急设备工具等 8.00 1个月

投入资金400万，整改明细

资金支持

科目 类别 改造部位/项目 改造内容 预估金额

（万元）

预计完成时间

（进驻后）

设备设施智

慧化改造

出行系统智

能升级

人行系统智能化升级

1、人行门系统升级（有人值守）：东南西北门5处人行门禁处改造为摆闸门+睿眸&睿开智能门禁系统，实现刷卡

开门、手机开门、人脸开门、远程开门功能等多种通行方式，提升业主通行便利性

备注：小区现有人行系统为金地物业投入，如该物业撤场拆除带走，此项需全额投入，如遗留现有设备，只做系统

更换升级，此笔费用为5万元，剩余资金用于其他现场投入使用

15.00 2个月

2、小区临近地铁方向处新增全高十字辊闸人行通道（无人值守），实现刷卡及人脸开门功能 3.50 8个月

车行系统智能化升级

东南西北大门车行出入口共计为4进4出，地库为3进3出，闸机为栅栏杆，已松散松动，系统为金地车场管理系统，

无授权需更换。经优化，将小区出入口4进4出更换为黑猫二号系统+捷闸机（栅栏杆）+智能识别器+防砸红外+车

道环境监控警戒机，车库3进3出更换为黑猫二号系统+捷闸机（直杆）+智能识别器+防砸红外+车道环境监控警戒

机，3个出口改造感应抬杠，实现无感通行，提升业主通行感受

备注：小区现有车场管理设备系统为金地物业投入，如该物业撤场拆除带走，此项需全额投入，如遗留现有设备，

只做系统及老旧闸机更换升级，此笔费用为15万元，剩余资金用于其他现场投入使用

28.00 2个月

单元门禁系

统升级

单元门禁 现有单元门禁系统，约有33台门禁机故障损坏，无法正常使用，更换为网络门禁机，可实现刷卡、远程呼叫核实、

手机通讯远程开门功能，同时部分闭门器、电磁锁损坏需要进行维修更换 15.00 5个月

天台、地库 部分天台门、地库门存在门体受潮变形损坏情况，对损坏门体进行维修和出新 2.00 5个月

投入资金400万，整改明细

资金支持 投入资金400万，整改明细

科目 类别 改造部位/项目 改造内容 预估金额

（万元）

预计完成时间

（进驻后）

公共空间焕

新行动

环境卫生

开荒保洁 全面拓荒保洁，提升卫生清洁度，消除生死角，清理井道内垃圾杂物多；地面冲洗，清运垃圾等。预计清理各类遗

留垃圾约150车

23.20 2个月

垃圾转运点标准化管

理

规范建筑垃圾临时堆放点的管理：清理卫生、规范堆放、美好环境、设置围挡 1.00 3个月

垃圾桶焕新 现有垃圾桶破损情况较多，计划对损坏垃圾桶进行更换约150个 3.60 1个月

保洁机械化作业设备

投入

根据小区占地面积广，园区道路多的特点，为提升保洁现场效果，实现人机有效结合，配置全自动驾驶式扫地机2台、

高压冲洗机1台、保洁外场巡视车2台、垃圾周转车2台

16.00 2个月

环境绿化

绿化开荒 现场绿化自然生长，绿化带积年落叶、杂物、垃圾较多，对绿化带统一进行杂物及垃圾清理，对绿化进行一次覆盖

性修剪塑形；对园区高大乔木进行抽枝、缩冠，同时对现有枯死乔木残留部分进行清理 7.40 2个月

绿化补种

现场黄土裸露，因养护及浇灌问题造成灌木、植被枯死，缺株少苗，对现场黄土裸露、缺株少苗区域进行灌木、地

被植物和草皮、麦冬等补种，涉及品种：金森女贞、海桐、毛鹃、红叶石楠、八角金盘、法青、鸢尾、大吴风草、

绣球等

29.60 2个月

绿化亮点打造

1、现场绿化景观过于单调，缺少花卉，进行园区花镜布置：小区各门岗处，园区重点区域如泓湾7栋北岔口、南侧

围墙、悦湾1栋东、东门圆盘等处进行花镜、花海亮点布置

2、对园区部分凉亭进行爬藤植物布置，栽植风车茉莉、紫藤、凌霄、龙莎宝石等植物

9.20 2个月

亲水漫步区打造

园区水系河道缺乏维护，水藻浮萍泛滥、水边杂草丛生，部分河道淤泥沉淀、河床干涸，针对现状采取以下措施:

1、水系内垃圾杂物淤泥清理，对水藻、苔藓类野生植物进行消杀

2、在馨湾大湖处增加大功率水泵，沿河道铺设管道分别至畅湾上游、馨湾上游，并设置过滤系统，使水系循环

3、水系重点点位水生植物补种补栽，如盛湾21和9栋附近、嘉湾1和3栋附近、馨湾28-27附近、南门荷花池等区域

20.00 12个月

资金支持

科目 类别 改造部位/项目 改造内容 预估金额

（万元）

预计完成时间

（进驻后）

公共空间秩

序维护

消防应急系统 消防系统应急补充 现有消防系统故障、瘫痪，消防主机死机，水系统无水，现场采取应急安全措施，提升小区消防安全防护

水平，按湾增设微型消防站、按楼栋单元、重点区域补充充装灭火器具，现场配置一辆消防车 12.00 1个月

安防系统升级 监控系统修复、升级

1、现园区为模拟信号，约280个点位，现场盘点损坏约10个，6个监控大屏老化；原有模拟信号摄像头进

行维修更换，同时监控系统实现分级管理，园区设置一级关注区域、重点关注区域、持续关注区域，新增

数字高清监控系统，升级75个点位含后台软硬件焕新；

23.50 5个月

2、高层楼顶增加高空巡检数字云台2部，覆盖园区整体面貌，对于突发事件提供辅助高空监控 3.00 5个月

物防技防装备升级 安全防范物防技防升级 每个岗位配置智能化对讲数字通讯系统，防爆、消防、防范类物防技防提升 5.00 2个月

幸福空间打

造

生活场景打造

体育公园

1、对现有篮球场、网球场地面沉降断裂部分进行修复，修复后地面重新出新，现场运动设施焕新

2、现场运动环境改善后，增添运动文化元素及周边，营造整体体育公园运动氛围

3、重视业主圈层社团打造，每年联动业委会、社区组织“颐和杯”相关篮球、网球赛事，作为本小区名片

向周边小区推广

12.00 6个月

童趣主题区、乐活康体

区

园区多处儿童游乐区、健身康体场所塑胶地面损坏，游乐设施、健身器材数量少、有损坏；对破损塑胶地

面进行修复，增加儿童游乐、健身康体设施，乒乓球羽毛球设施，沙坑换沙，如然湾5栋、7-8栋附近，悦

湾3栋南，悦湾2栋，畅湾2栋南，畅湾20栋东，盛湾21栋南等区域

18.00 8个月

星空戏水区 对盛湾20栋附近草坪绿化修整，水系增加过滤，提升水质，设置星空屋及露营器材，打造园区网红打卡点 3.00 5个月

架空层休闲空间改善 畅湾2栋架空层、悦湾地库架空层打造文娱休闲区，配置书柜、棋盘、桌椅，采购及募捐双渠道配置图书报

刊，供业主娱乐休闲 3.00 6个月

服务场景升级

24小时幸福驿站升级 现有物业服务空间焕新，打造24小时服务驿站，配置24小时自助服务凤梨1号终端机；配置血压计、血氧

仪等健康体侧设备，打造书吧，放置休闲桌椅，便于业主休憩、使用公共空间 15.00 2个月

园区标识焕新 1、主出入口花镜打造发光字，提升门岗品质；

2、园区现存在大量老旧、破损标识标牌，园区公示8处、楼栋指示138处、单元楼道46处，统一更换 11.50 3个月

管理与服务物资采购 新老物业移交后，开办物资补齐 7.00 1个月

服务升级 庭院增值服务

合同期内，对庭院提供增值服务：

免费院落消杀服务，2次/年

院落防腐木保养服务，1次/年

院落设备平台雨水管道疏通养护服务，2次/年

15.00 3年

投入资金400万，整改明细

服务目标

目 标 一 目 标 二 目 标 三 目 标 四

万科物业接管合同期内争

创“南京市物业管理优

秀住宅项目”称号

万科物业接管一年后获得

“南京市园林式居住小

区”称号

万科物业接管两年内争创

“江宁区五星级住宅小

区”称号

万科物业接管一年后争创

“党建引领物业管理服

务示范点”称号

01 生活愿景

02 服务愿景

03 资产愿景 促进南园房屋资产保值增值

打造公开阳光透明的可持续发展小区

服务愿景

打造颐养和谐的多情景园林式生活区

让更多用户体验物业服务之美好