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18. 关于物业无执法权的法律法规依据：
《民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性
质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有
部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、
财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物
业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处
理。
《物业管理条例》第四十六条·对物业管理区域内违反有关治安、环
保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应
当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行
为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工
作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向
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有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在
维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法
权益。
《重庆市物业管理条例》第六十二条 行政管理部门不得委托物业服务
企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使行政管
理职责，但是，应当依法协助行政管理部门做好相关工作。
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19. 关于垃圾清运费的法律法规依据：
《重庆市物业管理条例》第七十六条 业主、物业使用人对物业进行装
饰装修前，应当将装饰装修的时间、范围、方式等书面告知物业服务企
业。物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰装修中的禁止行为和
注意事项提醒业主或者物业使用人以及装饰装修人员，同时公告施工的时
间和范围。
物业服务企业对违反装饰装修规定的行为，应当履行发现、劝阻、报
告职责，并配合有关部门依法处理。 。
《城市建筑垃圾管理规定》第二条 本规定所称建筑垃圾，是指建设单
位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及
居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料及其它废弃物。
《城市建筑垃圾管理规定》第十一条 居民应当将装饰装修房屋过程中
产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集，并堆放到指定地点。建筑垃圾中转
站的设置应当方便居民。
装饰装修施工单位应当按照城市人民政府市容环境卫生主管部门的有
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关规定处置建筑垃圾。
《城市市容和环境卫生管理条例》第二十八条 对城市生活废弃物应当
逐步做到分类收集、运输和处理。
《城市市容和环境卫生管理条例》第二十九条 凡委托环境卫生专业单
位清扫、收集、运输和处理废弃物的，应当交纳服务费。具体办法由省、
自治区、直辖市人民政府制定。
《重庆市建筑垃圾管理规定》第十条 建筑垃圾的收集，应当文明作业，
不得与生活垃圾混装，不得将工业固体废物、危险废物混入建筑垃圾，不
得将弃土、弃料和不同种类的弃料混合收集存储，不得将建筑垃圾交给个
人或者不符合本规定的单位进行运输和处理。
《重庆市物业服务收费管理办法》第二十二条 物业服务企业可收取装
修保证金作为装修管理措施，收取金额、退还时间和相关责任等由双方约
定。
物业装修期间产生的建筑垃圾弃土应由业主或物业使用人负责清运。
委托物业服务企业清运的，清运费用由双方约定。
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20. 公共部位的公共收益的利用的法律法规依据：
《物业管理条例》中规定，利用物业共有部位、共用设施设备进行经
营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定
办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业
主大会的决定使用。
《重庆市物业管理条例》第一百一十条 本条例下列用语的含义：物业
管理区域公共收益，是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入
扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区
域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。
《重庆市物业管理条例》第八十四条 利用物业共有部位、共有设施设
备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理
规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经
营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：
（一）可以开展经营的场地范围；
（二）电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求；
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（三）不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准；
（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的
百分之三十；
（五）公共收益的财务管理要求；
（六）相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法；
（七）公共收益收支情况的定期公示与审计办法；
（八）对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。
业主大会成立后，物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新
约定。
《重庆市物业管理条例》第八十五条 公共收益主要用于补充物业专项
维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大
会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资
金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期
交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。
公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定
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其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。
未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。
物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。
物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以
根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事
处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，
也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅物业服务合同、共
有部分的使用和收益情况，人民法院应予支持。
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21. 关于消防的物业义务的法律法规依据：
《重庆市物业管理条例》第六十三条 物业服务企业应当在消防车道、
消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒；在自身经营范
围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位和重
要设施进行经常性检查；对检查中发现的安全隐患，应当立即处理，并发
出警示。
《重庆市物业管理条例》第六十四条 物业服务企业应当制订物业管理
区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供
电、供气、电梯及消防安全事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置
进行具体规定，并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织
应急演练。
发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急事件时，物业服
务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主，并按照规定向物业所在地
街道办事处、乡（镇）人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部
门报告，协助做好相关工作。
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《重庆市物业管理条例》第九十条 有下列情形之一，需要使用物业专
项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主经街道办事处、
乡（镇）人民政府书面同意，可以向区县（自治县）住房城乡建设主管部
门申请适用应急简易程序：
（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的。
物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，及时
予以公示。
《消防法》第十八条 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共
用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管
理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。第二
十九条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通
信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”。
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22. 关于物业费定价的法律法规依据：
《重庆市物业管理条例》第六十九条 物业服务收费项目、标准以及收
费方式，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费管
理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门
会同市住房城乡建设主管部门制定。
《重庆市物业管理条例》第七十条 物业服务收费确需调整的，物业服
务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，
由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。
《物业服务收费管理办法》第六条 物业服务收费应当区分不同物业的
性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治
区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的，
有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物
业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公
布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在
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物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管
理企业在物业服务合同中约定。
《物业服务收费管理办法》第九条 业主与物业管理企业可以采取包干
制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（注：大部分企业选择的是包干
制）
《物业服务收费管理办法》第十一条 实行物业服务费用包干制的，物
业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
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8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中
修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服
务支出或者物业服务成本。
《重庆市物业服务收费管理办法》第六条 物业服务收费应当遵循合理、
公开以及费用与服务水平相适应的原则。
《重庆市物业服务收费管理办法》第七条 物业服务收费根据不同物业
的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《重庆市住宅物业服
务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收
费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行
市场调节价。
《重庆市物业服务收费管理办法》第八条 实行政府指导价的物业服务
按收费等级标准收费。都市区范围内的收费等级标准由市价格主管部门会
同市房地产行政主管部门制定公布；都市区以外的收费等级标准由所在区
县（自治县）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定公布。
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《重庆市物业服务收费管理办法》第九条 物业服务等级标准和收费等
级标准应根据经济社会发展水平和物业服务行业发展状况适时调整。
《重庆市物业服务收费管理办法》第十一条 实施前期物业服务的住宅
及配套停车场，建设单位应在销售前拟定物业服务方案，选择物业服务等
级。在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的，建设单
位应在政府指导价范围内，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费
标准，签订前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报所在区县（自
治县）价格主管部门。超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标
准提供服务的，项目在都市区的，建设单位应将物业服务方案报市房地产
行政主管部门，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准，签订
前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报市价格主管部门；项目在
都市区以外的，建设单位应将物业服务方案报所在区县（自治县）房地产
行政主管部门，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准，签订
前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报所在区县（自治县）价格
主管部门。
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23. 重庆空置房业主有全额缴纳物业费义务的法律法规依据：
《民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，
享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。（注：业主或者
其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政部门报告或
者投诉，有关行政部门应当依法处理。）
《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业
费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受
或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《重庆市物业管理条例》第十三条 业主、物业使用人应当依法履行下
列义务：业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的
解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期
限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应
予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅
以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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24. 住改营，相关利害关系业主维权的法律法规依据：
《民法典》第二百七十九条 业主将住宅转变为经营性用房应当遵循的
规则：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应
当经由利害关系的业主一致同意。（注：有利害关系的业主只要有一人不
同意，就不得改变住宅用房的用途。）
《重庆市物业管理条例》第七十四条 业主、物业使用人应当按照规划
自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物
业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有
利害关系的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七
十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、
消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为
经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民
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法院不予支持。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的
其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建
筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其
房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
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25. 业主对共有部分有享有共同管理权利和承担义务的法律
法规依据：
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专
有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权
利。
《民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，
享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《重庆市物业管理条例》第八十一条 物业专有部分、共有部分进行维
护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。因共有部分的维护、更新、
改造，损害业主专有部分合法权益的，应当及时恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至
第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典
第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑
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物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编
第六章所称的业主
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若
干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划
内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、
楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、
设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权
利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业
主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
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26. 关于车位的法律法规依据：
《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、
车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共
有。
理解与适用：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库的权属应
当依据合同确定。通过出售和附赠取得车库车位的。所有权归属于业主；
车库车位出租的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。
《民法典》第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、
车库应当首先满足业主需要
《重庆市物业管理条例》第七十七条 物业管理区域内规划用于停放机
动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。
建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外
的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户
业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，
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可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二
个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，
不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法
律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的
单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。
建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库），业主要求承租的，
建设单位不得拒绝。
车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或
者个人，每次租期不得超过六个月。
《重庆市物业管理条例》第七十八条 占用物业管理区域内业主共有的
道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大
会决定。业主大会成立前，前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区
域内临时停放，不得收费。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物
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业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加
强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告
公安机关，公安机关应当及时依法处理。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问
题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或
者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条
有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
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27. 公共收益的归属、公共费用的分摊的法律依据：
《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人
等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分
配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主
专有部分面积所占比例确定。
《重庆市物业管理条例》第七十一条 物业管理区域内，供水、供电、
供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用
户应当按时、足额交纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主交纳；属
物业服务企业使用的费用，由物业服务企业交纳；属共有部分的费用但未
约定纳入物业服务成本、也未约定交纳主体的，由相关业主或者物业使用
人据实分摊和交纳。
《重庆市专项维修资金使用办法》第二十一条 业主大会成立前，公共
收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目
首次建立物业管理区域公共收益单独账目前，物业所在地街道办事处、
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乡（镇）人民政府应当组织开展一次公共收益使用和收支情况检查，并将
检查情况向全体业主公布。检查结果作为公共收益独立账目期初数。
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法律是由国家制定或认可并以国家强制力保证实施的，反
映由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志的规范体
系。 法律是统治阶级意志的体现。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物
业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备
和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环
境卫生和相关秩序的活动。
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