元宝税务

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土地增值税操作指引

4. 进入相应的表单进行填写

填写申报表工作区划分为以下几个部分：

元宝税务

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土地增值税操作指引

表单列表：位于左上角，包括申报表的主表和附表

清单。点击后出现下拉框，选择某张表，跳转到某张表单中。

当前表单名称：位于工作区上面中部，系统给出当

前报表表单名称，点击左右两边按钮，进入“表单列表”范

围内的上一张或下一张表单。

填表说明：位于工作区右侧，当前报表表单每个填

写项的详细要求。

检查校验：位于工作区右侧，系统经过校验，发现

企业所得税填写报表内和报表之间逻辑关系不正确的，给予

提示。

当前表单：位于工作区中部，提供纳税人填写各数

据项。

按钮功能区：包括六个功能按钮

【保存】：保存填报数据，可离线操作

【检查】：系统审核表内和表间逻辑关系，不正确的

给予提示。

【申报】：申报填报数据。

【打印】：通过打印机，将报表表单打印成纸质文档。

【导出】：将报表表单导出为Excel文档，保存到本地。

【退出】、【返回】：返回到上一级功能界面。

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土地增值税操作指引

【转到首页】：返回到首页。

5. 申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保

存到客户端。点击【检查】按钮，如有校验问题进行修改，

再次点击该按钮；无校验问题后，点击【申报】按钮，提示

“申报成功” ！

元宝税务

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土地增值税操作指引

元宝税务

- 52 -

土地增值税操作指引

元宝税务

- 53 -

土地增值税操作指引

五、土地增值税预征申报

【申请条件】

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由

于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税

的，在转让房地产合同签订后的 7 日内，到税务机关办理纳

税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后

申报的，可以按照主管税务机关确定的期限填报《土地增值

税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》，

向税务机关进行纳税申报缴纳土地增值税。

【设定依据】

1 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一

款 .docx

2 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 .doc

3 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第

十五条、第十六条 .doc

【办理材料】

元宝税务

- 54 -

土地增值税操作指引

序号 材料名称 数量 备注

1 《 财产和行为税纳税申报表.doc》 2 份 无

2

《土地增值税税源明细表》.pdf（从事房地产开发

的纳税人预缴适用）

2 份 无

有以下情形的，还应提供相应材料

适用情形 材料名称 数量 备注

享受税收优惠的

纳税人

《财产和行为税减免税明细申报附表》. pdf

2 份 无

【办理地点】

办税服务厅

电子税务局 https://etax.liaoning.chinatax.gov.cn/。

【收费标准】

不收费

【办理时间】

承诺时间：即时办结

工作日：上午 8:30～11:30，下午 13:30～17:00

【联系电话】

元宝税务

- 55 -

土地增值税操作指引

2815624

【办理流程】

【纳税人注意事项】

1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

2.文书表单可在辽宁省税务局网站“下载中心”栏目查询

下载或到办税服务厅领取。

3.税务机关提供“最多跑一次”服务。纳税人在资料完整

且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一

次。

4.纳税人使用符合电子签名法规定条件的电子签名，与手

写签名或者盖章具有同等法律效力。

5.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资

料的，将影响纳税信用评价结果，并依照《中华人民共和国

税收征收管理法》有关规定承担相应法律责任。

元宝税务

- 56 -

土地增值税操作指引

6.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房

地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核

定的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的

坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，

应 按房地产所在地分别申报纳税。

7.纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当

按照规定办理申报纳税。

8.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申

报的，可以定期进行 纳税申报，具体期限由税务机关根据

情况确定。纳税人选择定期申报方式的，应 向纳税所在地

的税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更

9.2016 年 2 月 24 日起非普通住宅、商业、车库的土地

增值税预征率调整到 2%，普通住宅土地增值税预征率调整

到 1.5%。

10. 自 2021 年 6 月 1 日起，纳税人申报缴纳城镇土地使

用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土

地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，

使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源

变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》中的《土地

增值税税源明细表》。

元宝税务

- 57 -

土地增值税操作指引

11.税务机关根据纳税人识别号及该纳税人当期有效的税

源明细信息自动生 成《财产和行为税纳税申报表》《财产

和行为税减免税明细申报附表》。

12. 土地增值税纳税义务人在申报时，应办理“财产和行

为税税源信息报 告”。

13.纳税期限遇最后一日是法定休假日的，以休假日期满

的次日为期限的最后 一日；在期限内有连续 3 日以上法定

休假日的，按休假日天数顺延。

元宝税务

- 58 -

土地增值税操作指引

六、土地增值税清算申报

【申请条件】

纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法

规及土地增值税有关政策规定，计算应缴纳的土地增值税税

额，并填写《财产和行为税纳税申报表》，向主管税务机关

提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清应缴纳的土

地增值税税款。

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

（3）直接转让土地使用权的。

【设定依据】

1 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一

款.docx

2 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条.doc

元宝税务

- 59 -

土地增值税操作指引

3 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第

十六条.doc

4.《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业

土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发〔2007〕102

号）

【办理材料】

序号 材料名称 数量 备注

1 《 财产和行为税纳税申报表.doc》 2 份 无

2

预售许可证等与转让房地产的收入、成

本和费用

有关资料原件及复印件

1 份

原件查验后退

回

有以下情形的，还应提供相应材料

适用情形 材料名称 数量 备注

办理房地产开发项

目土地增值税清算

的纳税人报送，整体

转让在建工程的纳

税人视情况报送

房地产开发项目清算说明、项目竣工

决算报表复印件、银行贷款利息结算

通知单原件及复印件、项目工程合同

结算单原件及复印件、商品房购销合

同统计表、房地产销售明细表

1 份

原件查验后退

回

整体转让在建工程

的纳税人

《土地增值税税源明细表》.pdf

（纳税人整体转让在建工程适用）

2 份 无

元宝税务

- 60 -

土地增值税操作指引

需要进行相关成本

费用扣除的纳税人

取得土地使用权所支付的地价款凭

证原件及复印件、国有土地使用权出

让合同原件及复印件

1 份

原件查验后退

回

主管税务机关需要

相应项目记账凭证

的

记账凭证复印件 1 份 无

享受土地增值税优

惠的项目

《财产和行为税减免税明细申报

附表》.pdf

2 份 无

减免土地增值税证明材料原件及复

印件

1 份

原件查验后退

回

进行土地增值税清

算申报的核定征收

的纳税人

《土地增值税税源明细表》.pdf

（从事房地产开发的纳税人按核定

征收方式清算适用）

2 份 无

进行土地增值税清

算申报的 查账征收

的纳税人

《土地增值税税源明细表》.pdf

（从事房地产开发的纳税人清算适

用）

2 份 无

【办理地点】

办税服务厅

元宝税务

- 61 -

土地增值税操作指引

电子税务局 https://etax.liaoning.chinatax.gov.cn/。

【收费标准】

不收费

【办理时间】

承诺时间：对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机

关应即时办理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知

书》。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核

事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并

向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》。纳税人

须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起 30 个

工作日内提供清算补充材料，重新办理清算手续。

工作日：上午 8:30～11:30，下午 13:30～17:00。

【联系电话】

2815624

【办理流程】

元宝税务

- 62 -

土地增值税操作指引

【纳税人注意事项】

1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

2.文书表单可在辽宁省税务局网站“下载中心”栏目查询

下载或到办税服务厅领取。

3.纳税人使用符合电子签名法规定条件的电子签名，与手

写签名或者盖章具有同等法律效力。

4.纳税人提供的各项资料为复印件的，均需注明“与原件

一致”并签章。

5.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资

料的，将影响纳税信用评价结果，并依照《中华人民共和国

税收征收管理法》有关规定承担相应法律责任。

6.对于符合应进行土地增值税清算条件的项目，纳税人应

当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管

元宝税务

- 63 -

土地增值税操作指引

税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项

目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算

通知之日起 90 日内办理清算手续。

7.对经审核需要补缴土地增值税的，由纳税人通过申报错

误更正环节进行更正申报并补缴税款；对需要退还土地增值

税的，由纳税人更正申报后办理多缴税款的退还。

8.在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定

征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿

的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、

费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限

办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

9.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进

行土地增值税清算：

元宝税务

- 64 -

土地增值税操作指引

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建

筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比

例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用

的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县

级）以上主管税务机关批准清算的开发项目；

（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

10.纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应

当按照规定办理申报纳税。

11.税务机关根据纳税人识别号及该纳税人当期有效的税

源明细信息自动生

成《财产和行为税纳税申报表》《财产和行为税减免税明

细申报附表》。

12.土地增值税纳税义务人在申报时，应办理“财产和行

为税税源信息报告”。

元宝税务

- 65 -

土地增值税操作指引

13.对经审核需要补缴土地增值税的，由纳税人通过申报

错误更正环节进行更正申报并补缴税款；对需要退还土地增

值税的，由纳税人更正申报后办理多缴税款的退还。

14.对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳

土地增值税。

15. 纳税人既有应退税款又有欠缴税款的，可以办理“抵

缴欠税”业务。

16.自 2021 年 6 月 1 日起，纳税人申报缴纳城镇土地使

用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土

地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，

使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源

变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》中的《土地

增值税税源明细表》。

17.自 2021 年 6 月 1 日起，填写《土地增值税税源明细

表》时，申报类型必填。由纳税人根据申报业务种类以及适

用的征收方式进行选择。

18.纳税期限遇最后一日是法定休假日的，以休假日期满

的次日为期限的最后 一日；在期限内有连续 3 日以上法定

休假日的，按休假日天数顺延。

元宝税务

66

土地增值税操作指引

七、转让旧房及建筑物土地增值税申报

【申请条件】

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收

入的单位和个人，填写《财产和行为税纳税申报表》，并向

税务机关提交相关资料，在税务机关核定的期限内缴纳土地

增值税。

【设定依据】

1.《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七

条

【办理材料】

序号 材料名称 数量 备注

1 《 财产和行为税纳税申报表.doc》 2 份 无

2 不动产权属资料、房产买卖合同、房地产评估报告

复印件

1 份 无

有以下情形的，还应提供相应材料

适用情

形

材料名称 数量 备注

查账征收的

纳税人 《土地增值税税源明细表》.pdf（转让旧房及建 2 份 无

元宝税务

67

土地增值税操作指引

筑物的纳税人适用）

核定征收的

纳税人

《土地增值税税源明细表》.pdf（转让旧房及建

筑物的纳税人核定征收适用）

2 份 无

享受土地增

值税优惠的

纳税人

减免土地增值税证明材料原件及复印件 1 份

原件查验后退

回

《财产和行为税减免税明细申报附表》.pdf 2 份 无

【办理地点】

办税服务厅

电子税务局 https://etax.liaoning.chinatax.gov.cn/。

【收费标准】

不收费

【办理时间】

承诺时间：即时办结

工作日：上午 8:30～11:30，下午 13:30～17:00

【联系电话】

2815624

【办理流程】

元宝税务

68

土地增值税操作指引

【纳税人注意事项】

1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

2.文书表单可在辽宁省税务局网站“下载中心”栏目查询

下载或到办税服务厅领取。

3.纳税人提供的各项资料为复印件的，均须注明“与原件

一致”并签章。

4.纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当

按照规定办理申报纳税。

5.纳税人使用符合电子签名法规定条件的电子签名，与手

写签名或者盖章具有同等法律效力。

6.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资

料的，将影响纳税信用评价结果，并依照《中华人民共和国

税收征收管理法》有关规定承担相应法律责任。

7.土地增值税纳税义务人在申报时，应办理“财产和行为

税税源信息报告”。

元宝税务

69

土地增值税操作指引

8.房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地

产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申

报纳税。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后

申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，

具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人按照税务机关核

定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

9.税务机关根据纳税人识别号及该纳税人当期有效的税

源明细信息自动生成《财产和行为税纳税申报表》《财产和

行为税减免税明细申报附表》。

10.转让旧房及建筑物的纳税人或从事房地产开发的纳税

人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关

旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的，应在签订房地产

转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报本

表，纳税人在填报本表时，应同时提交税务机关出具的核定

文书。

11.自 2021 年 6 月 1 日起，纳税人申报缴纳城镇土地使

用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土

地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，

使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源

变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》中的《土地

增值税税源明细表》。

元宝税务

70

土地增值税操作指引

12.自 2021 年 6 月 1 日起，填写《土地增值税税源明细

表》时，申报类型必填。由纳税人根据申报业务种类以及适

用的征收方式进行选择。

13.纳税期限遇最后一日是法定休假日的，以休假日期满

的次日为期限的最后一日；在期限内有连续 3 日以上法定休

假日的，按休假日天数顺延。

14.税务机关提供“最多跑一次”服务。纳税人在资料完

整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑

一次。

15.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起 7 日内向

房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核

定的期限内缴纳土地增值税。

元宝税务

71

土地增值税操作指引

八、清算后尾盘销售土地增值税申报

【申请条件】

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿

转让的，纳税人按规定填写《财产和行为税纳税申报表》，

向税务机关报送相关资料，办理房地产项目尾盘销售土地增

值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用

乘以销售或转让面积计算。

【设定依据】

1 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一

款 .docx

2 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 .doc

3 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第

十六条.doc

【办理材料】

序号 材料名称 数量 备注

1 《 财产和行为税纳税申报表.doc》 2 份 无

2 《土地增值税税源明细表》.pdf（从事房

地产开发的纳税人清算后尾 盘销售适用）

2 份 无

有以下情形的，还应提供相应材料

适用情

形

材料名称 数量 备注

享受土地

增值税优

惠的纳税

人

减免土地增值税证明材料复印件 1 份

原件查验后

退回

《财产和行为税减免税明细申报附表》. 2 份 无

元宝税务

72

土地增值税操作指引

pdf

【办理地点】

办税服务厅

电子税务局 https://etax.liaoning.chinatax.gov.cn/。

【收费标准】

不收费

【办理时间】

承诺时间：即时办结

工作日：上午 8:30～11:30，下午 13:30～17:00

【联系电话】

2815624

【办理流程】

【纳税人注意事项】

元宝税务

73

土地增值税操作指引

1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

2.文书表单可在辽宁省税务局网站“下载中心”栏目查询

下载或到办税服务厅领取。

3.纳税人使用符合电子签名法规定条件的电子签名，与手

写签名或者盖章具有同等法律效力。

4.纳税人提供的各项资料为复印件的，均需注明“与原件

一致”并签章。

5.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资

料的，将影响纳税信用评价结果，并依照《中华人民共和国

税收征收管理法》有关规定承担相应法律责任。

6.纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当

按照规定办理申报纳税。

7.纳税人既有应退税款又有欠缴税款的，可以办理“抵缴

欠税”业务。

8.房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地

产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申

报纳税。

9.土地增值税纳税义务人在申报时，应办理“财产和行为

税税源信息报告”。

元宝税务

74

土地增值税操作指引

10.税务机关根据纳税人识别号及该纳税人当期有效的税

源明细信息自动生 成《财产和行为税纳税申报表》《财产

和行为税减免税明细申报附表》。

11.自 2021 年 6 月 1 日起，纳税人申报缴纳城镇土地使

用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土

地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，

使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源

变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》中的《土地

增值税税源明细表》。

12.自 2021 年 6 月 1 日起，填写《土地增值税税源明细

表》时，申报类型必填。由纳税人根据申报业务种类以及适

用的征收方式进行选择。

13.纳税期限遇最后一日是法定休假日的，以休假日期满

的次日为期限的最后 一日；在期限内有连续 3 日以上法定

休假日的，按休假日天数顺延。

14.税务机关提供“最多跑一次”服务。纳税人在资料完

整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑

一次。