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4.全国房地产开发景气指数简要说明
全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气
循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房
地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素
的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数
据进行修订。国房景气指数选择 2012 年为基年，将其增长水平定为 100。通常情况下，国
房景气指数 100 点是最合适的景气水平，95 至 105 点之间为适度景气水平，95 以下为较低
景气水平，105 以上为偏高景气水平。
5.两年平均增速说明
两年平均增速是指以 2019 年相应同期数为基数，采用几何平均的方法计算的增速。
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三、法律法规
1、婚前父母出资为子女购买的房产属于夫妻共同
财产吗？
现如今，很多人在婚前父母都会出资为其购买房子，那
么婚前父母出资为子女购买的房产算夫妻共同财产吗？都
包含了哪些情况？
（一）婚前由一方父母出资买房，房屋产权登记在自己
子女的名下。
（二）婚前由一方父母出资，产权登记在另一方名下。
（三）婚前由一方父母出资，产权登记在双方名下。
（四）婚前由双方父母出资，产权登记在双方子女名下。
（五）婚前由双方父母均出资，产权登记在一方子女名
下。
夫妻共同财产的认定
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共
同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的；
（三）知识产权的；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法千零六十三条第
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三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
综上所述，如果是婚前一方父母全额出资购买，明确表
示该房子只给夫妻一方所有的，并且登记在一方名下的，不
是夫妻共同财产，属于一方的个人财产。
2、【以案普法】父母有债务，登记在未成年子女
名下房屋能否排除强制执行？
父母将购买的房屋登记在未成年子女名下，未成年子女
是否一定享有该房屋所有权？若父母的债权人对登记在未
成年子女名下的房屋申请强制执行，该未成年子女提起执行
异议之诉，能否得到支持？
裁判要旨
案涉房屋虽登记在未成年子女名下，但法院可在综合分
析房屋的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的
使用情况等因素的基础上，认定房屋应为其父母的家庭共有
财产，未成年子女不享有该房屋的所有权。并据此认定该子
女对案涉房屋的权利不足以排除强制执行。
案号
(2020)最高法民申 6800 号
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案情简介
李某 1、薛某为其未成年女儿李某 2 购买房屋并登记在
其名下。但是该房屋并非由李某 2 实际占有使用，而是被用
作李某 1、薛某实际控制的威兰德集团、航运公司、威兰德
物流公司的经营用房，曾被作为担保物抵押给银行。
李某 3 为威兰德物流公司提供 5000 万元借款，李某 1、
薛某、威兰德集团为该笔借款提供保证担保。该债务到期未
得到清偿，李某 3 向法院起诉后，依据法院判决书申请强制
执行，强制执行中要求查封李某 1、薛某为其女儿购买的房
屋。李某 2 认为自己是房屋的所有人，对该强制执行提出异
议。
法院裁判
本院经审查认为：本案为申请执行人执行异议之诉。根
据李某 2 的再审申请主张，本案审查的重点是案外人李某 2
是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人
民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四
条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审
查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的
合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
根据一、二审判决查明的基本事实，李某 1、薛某于 2004
年 12 月代其女儿李某 2 作为买受人签订商品房买卖合同，
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购买案涉房屋，于 2005 年 3 月 9 日将该房屋所有权登记在
李某 2 名下，当时李某 2 不满 7 周岁（李某 2 于 1998 年 5
月出生）；案涉房屋曾于 2007 年 1 月 10 日被用于为中国农
业银行大连分行营业部办理抵押登记；李某 1、薛某、威兰
德集团与李瑞泉于 2014 年签订保证合同，约定李某 1、薛某、
威兰德集团为李瑞泉向威兰德物流公司的借款 5000 万元债
权提供保证担保，此时李某 1、薛某尚未离婚（该二人于 2014
年 3 月协议离婚），李某 2 不满 16 周岁；案涉房屋被用作
李某 1、薛某实际控制的威兰德集团、航运公司、威兰德物
流公司的经营用房，并非由李某 2 实际占有使用。一、二审
法院综合分析案涉房屋的购买时间、产权登记时间、购房款
支付和购买后的使用情况等因素，认定案涉房屋应为李某 1、
薛某的家庭共有财产，并无不当。李某2主张案涉房屋自2009
年由其对外出租，但根据其提供的四份《租赁合同》载明，
该房屋的承租人亦为李某 1、薛某实际控制的航运公司，该
租赁关系发生于家庭成员与其控制的公司之间，且李某 2 当
时仍为限制民事行为能力人。案涉房屋的上述抵押、租赁均
明显超过李某 2 作为未成年人的日常生活所需；案涉房屋由
李某 1、薛某实际出资，亦长期由该二人掌控的公司占有使
用，据此可以认定案涉房屋仍作为家庭共同财产经营使用。
一、二审法院认定案涉房屋应包括在李某 1、薛某作为保证
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人的上述担保责任财产范围之内，并无不当。李某 2 申请再
审称其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，缺乏依
据，本院不予支持。
综上所述，李某 2 的再审申请不符合《中华人民共和国
民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民
法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三
百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回李某 2 的再审申
请。
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四、同业资讯
搞懂酒店项目的成本测算分析
酒店是房地产开发过程中经常遇到的业态，由于其较传
统住宅开发复杂，且开发量远小于住宅开发，故对酒店的成
本如何测算历来是不少成本人心中的痛。
酒店做为一个开发业态，目的性、使用性很强，且跟其
定位密切相关，如何做好一个酒店的成本测算呢？本文就以
五星级酒店为例跟大家分享一下酒店类业态的成本测算。
01 酒店的分级
酒店的分级对成本测算来说相当于确定酒店的定位和
配置标准。
根据《中华人民共和国星级酒店评定标准》将酒店按等
级标准是以星级划分，分为一星级到五星级 5 个标准。星级
以镀金五角星为符号，最低为一星级，最高为白金五星级。
星级越高，表示旅游饭店的档次越高。
五星级
除内部装修豪华外，要求70%客房面积不小于20平方米；
至少有 50 间(套)可供出租的客房；室内满铺高级地毯，或
用优质木地板或其他高档材料装饰；每个客房配备微型保险
柜；有紧急救助室。
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这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完
善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，
较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。有社交、
会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。环境优美，服
务质量要求很高，收费标准高。主要是满足上层资产阶级、
政府官员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人
员、参加国际会议的官员、专家、学者的需要。
四星级
需要有中央空调；有背景音乐系统；18 小时提供外币兑
换服务；至少有 50 间(套)可供出租的客房；70%客房的面积
不小于 20 平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电
话副机、吹风机。
设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量
优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得
到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种饭店国
际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。主要是满足
经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。
三星级
需要有中央空调；有背景音乐系统；18 小时提供外币兑
换服务；至少有 50 间(套)可供出租的客房；70%客房的面积
不小于 20 平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电
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话副机、吹风机。
设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量
优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得
到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。这种饭店国
际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。主要是满足
经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。
二星级
18 小时供应热水；至少有 20 间（套）可供出租的客房。
有可拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话；
有彩色电视机；每日或应客人要求更换床单、被单及枕套；
提供洗衣服务。
设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品
部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般
旅行等级，满足旅游者的中下等的需要。房内有冷热风设备、
地毯、电话，家具较简单，收费低廉，经济实惠。
一星级
要有适应所在地气候的采暖、制冷设备；16 小时供应热
水；客房、卫生间每天要全面整理一次，隔日或应客人要求
更换床单、被单及枕套，并做到每客必换；能够用英语提供
服务。
设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最
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简单的旅行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经
济能力较差的旅游者的需要。
02 酒店成本测算
很多人之所以觉得酒店的成本测算不好做的主要原因
是因为酒店业态比传统住宅业态涉及到的内容要多不少，加
之对酒店业态的不熟悉造成的，以下就从几个方面讲解一下
酒店业态的成本测算，以常规喜来登五星级酒店为例。
1. 酒店都有哪些功能区及其面积占比
酒店承载着住宿、餐饮、健身、娱乐等多种功能，因而
在成本测算时要明确所测算酒店涉及到哪些功能需求，因为
不同的功能分区涉及到的建筑、设备、装修等标准均有差异。
酒店的主要功能分区包括：
1.1 客房区
即以住宿为主的区域，是酒店类业态面积占比最大的部
分，以五星级酒店为例，约占总面积的 47%；
1.2 餐饮区
为住店客户及外来客户提供餐饮的功能区域，其面积占
比约 12%；
1.3 会议区
提供会议、大型活动的区域，其面积约占总面积的 9%
左右；
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1.4 康乐区
酒店中提供健身、泳池等服务的功能分区，其面积约占
总面积的 5%左右；
1.5 会所区
酒店提供娱乐，如 KTV 等服务的分区，一般面积控制在
总面积的 4%左右；
1.6 大堂区
是酒店接待客户的区域，供客户休息、等待、办理业务
的区域，五星级酒店的大堂区域面积约为总面积的 4%左右；
1.7 后勤区
包括服务人员的休息室、布草等的储藏室、厨房等等区
域，该区域面积约占总面积的 6%左右；
1.8 设备机房
安放各种设备的功能空间，由于酒店需要的功能较多，
因而设备机房所占面积也较大，一般占总面积的 13%左右；
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明确功能分区以及各功能分区面积占比的作用在于，当
在做酒店项目投资测算时，无法明确给定具体分区的面积，
可以参照上面介绍的五星级酒店功能分区面积占比，对总面
积进行大体的分割，便于成本测算。
2. 酒店成本测算输入条件
2.1 酒店基本数据（图表略）
酒店基本数据主要是指面积数量指标，主要包括占地面
积、地上建筑面积、地下建筑面积、各功能分区面积、层高、
建筑高度、体形系数等。
2.2 酒店结构数据（图表略）
结合酒店所处区域的抗震烈度等信息，设计部门提供酒
店的基础型式、结构型式、钢筋含量、砼含量、屋面型式、
防水做法、保温做法等。
2.3 酒店配置标准（图表略）
这一部分是对酒店成本差异影响最大的部分，可分为几
部分：
2.3.1 门窗工程
包括，开窗率、大堂门、入户门、室内门、外开窗等的
选型；
2.3.2 外檐装饰
涉及酒店外立面的配置标准；
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2.3.3 地下部分配置标准
酒店的地下空间一般会设置辅助功能的区域以及地下
停车，因而其配置标准以能用就行的原则设置；
2.3.4 公共部位装修标准
酒店等级的差异除了不同级别酒店设置的功能区有所
差异外，另外一个重要的差异点就是公共部位的装修标准，
这也是酒店业态成本中占比较大的部分；
2.3.5 室内装修
酒店的室内装修主要指客房的室内装修以及各主要功
能空间的装修；
2.3.6 安装专业配置标准
2.3.7 强电系统
2.3.8 消防系统
2.3.9 锅炉房工程
以 4.3 万平米酒店为例，结合客房数量以及功能需求，
需要配置 4 台锅炉，2 台蒸汽锅炉，2 台热水锅炉，品牌选
择以合资品牌为主。
2.3.10 电梯
电梯设置合适的数量、梯速是提升酒店舒适度必须考虑
的因素，电梯的数量及梯速选择要结合客量、楼层数量、消
防等多方面因素综合计算而得，以 4.3 万平米酒店为例，需
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要配置 13 部直梯/其中货梯 4 部/客梯 8 部/食梯 1 部/
会所单独 1 部（客梯梯速 2.5m/s，货梯梯速 1.6m/s）。
品牌选择建议结合自己公司的集采品牌确定。
2.3.11 弱电系统
酒店由于其功能要求多，安全要求严，体验感要求高等
原因，弱电系统包含的模块也比传统住宅多出许多；
2.3.12 楼宇其他
2.3.13 社区管网
2.3.14 道路、广场及景观
这是酒店外部环境的打造，取决于项目位置、拟营造的
氛围等，因而没有统一的标准，下表是一种建议的配置；
以上是一个酒店基本的配置标准，只有把这些配置标准
搞清楚了，才能准确的对酒店的目标成本进行测算。
3. 酒店的成本测算
酒店的目标成本测算与传统住宅的成本测算方式没什
么差异，最大的区别在于由于酒店的功能多，其配置尤其是
设备多，而且装修标准普遍高于住宅。
酒店的目标成本测算表格所含内容多于住宅产品，且主
要集中在安装方面及装修标准方面，另外酒店涉及的专业比
较多，因而需要更多的专业咨询设计机构，这部分费用也需
要充分考虑。
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在设置目标成本测算表时，要考虑以上差异。
以下是五星级酒店的参考成本单方，仅供参考：
03 总结
酒店的成本测算其实并不难，计算逻辑同传统住宅业
态，但要把输入条件摸透，重点关注功能分区、设备、装修
标准等。
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五、楼市快讯
2022年房地产市场回顾及 2023年展望
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